Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Обзор рынка недвижимости города Санкт-Петербурга. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования. Расчет стоимости ремонта. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.02.2011 |
| Размер файла | 837,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Что касается незащищенности прав собственности, то об этом говорится постоянно и всеми, кому не лень, вот только ничего не меняется в лучшую сторону.
Повышение долгосрочных рейтингов России агентством Fitch не является заслугой Правительства РФ, считает директор Института политических исследований Сергей Марков. "Это рейтинги не российской экономики и не российского Правительства - это рейтинги российских ценных бумаг, - уточняет политолог. - Россия забита деньгами, но Правительство не знает, как их тратить, и полностью направляет на процессы по ценным бумагам и на погашение внешних долгов".
Марков полагает, что повышение рейтингов показывает неправильный курс деятельности Правительства. "Вместо укрепления экономики, оно лишь раздает долги, - отмечает политолог. - Рост наших долгосрочных рейтингов будет продолжаться, но это никак не скажется на благосостоянии страны".
Мировой рейтинг России повысился.
Мировой авторитет нашей страны резко повысился. Международное рейтинговое агентство Standard & Poor's повысило долгосрочный рейтинг России по обязательствам в иностранной валюте до инвестиционного уровня "ВВВ-". Ранее он находился на уровне "ВВ+".
Краткосрочный рейтинг по обязательствам в иностранной был повышен до "А-3" с "В", долгосрочный рейтинг России по обязательствам в национальной валюте - до "ВВВ" с "ВВВ-". Кроме того, S&P повысило рейтинг России по национальной шкале до уровня "ruAAA" с "ruAA+". Краткосрочный рейтинг по обязательствам в национальной валюте был подтвержден на уровне "А-3". Прогноз долгосрочных рейтингов - "стабильный". Как сообщается в пресс-релизе агентства, Россия стала одиннадцатым государством в списке S&P, рейтинг которого был повышен до инвестиционного уровня со спекулятивного.
"Повышение рейтингов отражает недавнее значительное улучшение показателей государственной задолженности и внешней ликвидности, - отметила кредитный аналитик Standard & Poor's Хелена Хессел. - Эти улучшения столь значительны, что они уравновешивают серьезный и возрастающий политический риск, который по-прежнему остается ключевым ограничительным фактором рейтинга в России. Тот факт, что российское правительство стало внешним нетто-кредитором к концу прошлого года является важнейшим фактором рейтингового анализа в контексте серьезных политических, институциональных и структурных проблем, с которыми сталкивается страна. В этом смысле финансовая гибкость, доступная правительству, перевешивает эти риски".
Выводы:
После существенного замедления экономического роста в I квартале 2005 г. (когда ВВП увеличился к I кварталу предыдущего года на 5.2% против 7.6% в I квартале 2004 г.), во II квартале, по оценке Минэкономразвития, рост ускорился до 6%, в том числе в июне он составил 6.7%. В целом за I полугодие ВВП увеличился на 5.6% против 7.7% в I полугодии 2004 г. Среднемесячный рост ВВП с исключением сезонного и календарного факторов ускорился с 0.3% в I квартале до 0.6% во II квартале (в том числе в июне - до 0.9%). Замедление динамики ВВП в I квартале обусловливалось снижением темпов роста внешнего спроса (экспорта, прежде всего нефти) и инвестиционной активности, которые не компенсировались высокими темпами роста со стороны домашних хозяйств. Во II квартале еще более динамичный рост спроса со стороны домашних хозяйств был подкреплен некоторым ускорением внешнего спроса и, особенно, инвестиционного спроса, что обусловило общее увеличение темпов экономического роста.
В текущем году отмечается существенное замедление физических объемов экспорта товаров (рост к соответствующему периоду предыдущего года на 3.1% в январе-мае против 10.7% в 2004 году). В условиях увеличения налоговой нагрузки ослаблены стимулы к интенсивному наращиванию добычи и экспорта у нефтяных компаний. По предварительным данным, экспорт нефти в I полугодии, даже в условиях исключительно благоприятной ценовой конъюнктуры, увеличился к соответствующему периоду 2004 года лишь на 0.5%, тогда как в 2000-2004 гг. его рост составлял 14% в среднем ежегодно.
При сохранении достаточно высокой динамики импорта в текущем году одновременно отмечается постепенное увеличение темпов роста внутреннего производства (4.6% в I квартале и 6.3% во II квартале по сравнению с 3.9% во II полугодии 2004 г.). Расширяющиеся доходы предприятий компенсируют укрепление рубля и растущие ставки заимствований на мировых рынках. В результате доля внутреннего производства в структуре источников покрытия прироста внутреннего спроса увеличилась с 32% во II полугодии 2004 г. до 48% в I квартале и 49.5% во II квартале текущего года, а доля импорта, соответственно, снизилась с 68% до 52% и 50.5 процента.
Экономический рост в текущем году, прежде всего, поддерживается расширяющимся потреблением, особенно со стороны домашних хозяйств. В I квартале 2005 г. расходы на конечное потребление выросли на 7% (в I квартале 2004 г. - на 6.8%), во II квартале их рост ускорился до 9.8% (7.9%). В условиях динамичного роста реальных доходов населения и заметного расширения потребительского кредитования оборот розничной торговли увеличился в I полугодии к соответствующему периоду предыдущего года на 11.3%, объем платных услуг населению - на 6%, причем в последние месяцы динамика потребления населением товаров и услуг ускорилась. Наряду с "бумом" на потребительском товарном рынке, значительно расширился спрос на туристско-экскурсионные поездки внутри страны (в I полугодии - на 20.9%), а также ряд других статей расходов населения. Одновременно восстанавливалась сберегательная активность населения, превысившая уровень I полугодия 2004 г. (в том числе под влиянием в основном сформированной системы страхования вкладов).
В отличие от потребительского спроса, инвестиционный спрос в текущем году характеризовался более сдержанными темпами роста, чем год назад, особенно в начале года, хотя во II квартале (и, особенно, в июне) расширение инвестиционного спроса ускорилось. Инвестиции в основной капитал увеличились в I полугодии к соответствующему периоду предыдущего года на 9.4% (против 12.6% в I полугодии 2004 г.), в том числе в I квартале - на 9.2%, во II квартале - на 9.5%. Динамика банковских кредитов нефинансовым предприятиям и организациям пока уступает прошлогодней (рост за январь-май на 9.6% против 12% за январь-май 2004 г.). На сдержанной активности инвесторов сказалась, прежде всего, инвестиционная и предпринимательская пауза в январе (в условиях длительных новогодних "каникул"), а также общие проблемы доверия между бизнесом и властью. Остается значительным отток капитала из частного сектора за рубеж, хотя во II квартале вывоз частного капитала по сравнению с I кварталом сократился.
В текущем году значительно замедлилась динамика промышленного производства, прежде всего в I квартале, под воздействием затормозившегося экспорта нефти и сдержанности инвесторов. Индекс промышленного производства (в классификаторе ОКВЭД) составил в I полугодии 2005 г. к соответствующему периоду предыдущего года 104% (против 107.3% в I полугодии 2004 г.), в том числе в I квартале - 103.9% (107.4%). Во II квартале рост ускорился до 104.1% (в том числе в июне - до 106.9%). Рост сезонно и календарно очищенной динамики этого показателя в I квартале заметно снизился (до 0.2% среднемесячно), но во II квартале ускорился до 0.6% в среднем за месяц (за счет высокого роста в июне - 1.8%). Ускорение динамики в последние месяцы произошло в обрабатывающих производствах, в том числе в выпуске металлорежущих станков, телевизоров цветного изображения, цемента, ряда пищевых продуктов, обуви. Отмечаются неустойчивые тенденции в среднесуточной добыче нефти. В условиях переориентации существенной части спроса на продукцию иностранных производителей снижается выпуск легковых автомобилей.
Объем производства сельскохозяйственной продукции в I полугодии сохранился примерно на уровне I полугодия 2004 г. Результаты начала уборки позволяют прогнозировать валовый сбор зерна в 2005 году на уровне 75 млн. тонн, что на 4% меньше урожая прошлого года. Медленно реализуются меры земельных преобразований, сокращается машинотракторный парк, недостаточны объемы внесения минеральных удобрений под зерновые посевы. Продолжается сокращение поголовья крупного рогатого скота и свиней. При некотором снижении производства скота на убой производство птицы на убой в сельскохозяйственных организациях возросло на 18.2 процента.
С июня наметилась устойчивая тенденция снижения ежемесячных темпов инфляции по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Вместе с тем в целом за I полугодие потребительские цены выросли на 8.0% против 6.1% за I полугодие 2004 г. Увеличение темпов инфляции за этот период было обусловлено, прежде всего, повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги и опережающим ростом цен на продовольственные товары: плодоовощную продукцию, мясо и птицу, рыбу и морепродукты (вследствие недостатка предложения этих товаров на рынке, в существенной мере зависимого от импортных поставок).
Ускорение динамики роста во II квартале и, особенно, в июне позволяет повысить оценку в целом за 2005 год (по сравнению с тем, что можно было ожидать по результатам I квартала при инерционном развитии) по ряду макроэкономических показателей, прежде всего инвестициям в основной капитал, экспорту товаров, обороту розничной торговли. Рост ВВП к соответствующему периоду 2004 года оценивается во II полугодии на 6.2%, а в целом за 2005 год - на 5.9% (что, тем не менее, существенно уступает росту за 2004 год - 7.2 процента).
10. Экономика санкт-петербурга в 2005 году основные экономические и социальные показатели
|
Абсолютные данные |
|||
|
июнь |
январь-июнь |
||
|
Оборот организаций (в действующих ценах) |
122469 |
684070 |
|
|
Индекс промышленного производства, % |
х |
х |
|
|
Объем работ по виду деятельности "строительство" |
8428 |
40529 |
|
|
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2 |
64,7 |
817,9 |
|
|
Объем услуг организаций транспорта (в действующих ценах) |
9035 |
48404 |
|
|
Объем услуг связи (в действующих ценах) |
4144 |
23532 |
|
|
Оборот розничной торговли |
20932 |
115613 |
|
|
Оборот общественного питания |
1224 |
5978 |
|
|
Объем платных услуг населению |
10555 |
56157 |
|
|
Индекс потребительских цен, % |
100,6 |
108,84) |
|
|
Средняя численность работающих в экономике, тыс. человек (за май; январь-май) |
1336 |
1333 |
|
|
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. человек |
20,5 |
х |
|
|
Реальные денежные доходы населения (в мае; январе-мае) |
х |
х |
|
|
Средняя начисленная заработная плата одного работника (за май; январь-май): |
|||
|
номинальная, рублей |
10343 |
9870 |
|
|
реальная |
х |
х |
Строительство
Крупными и средними организациями Санкт-Петербурга за январь-июнь 2005 года выполнено работ по договорам строительного подряда на сумму 18,8 млрд. рублей, что на 13% меньше, чем за январь-июнь 2004 года, общий объем заказов (контрактов) на проведение строительного подряда в последующие периоды на конец июня составил 9,7 млрд. рублей.
Кроме того, организациями различных видов деятельности в январе-июне 2005 года выполнено хозяйственным способом строительно-монтажных работ на 80,6 млн. руб.
В январе-июне 2005 года из введенных в эксплуатацию жилых домов государственными организациями построено 33,6 тыс. кв. м общей площади (4% общего ввода), общественными и религиозными организациями 9,9 тыс. кв. м (1%), организациями смешанной российской формы собственности - 4,2 тыс. кв. м (1%), организациями совместной российской и иностранной формы собственности - 22,9 тыс. кв. м (3%), организациями частной формы собственности - 747,3 тыс. кв. м (91%), в том числе за счет собственных средств граждан и с помощью кредитов банков введено 123 частных жилых дома общей площадью 39,2 тыс. кв. метров.
Транспорт и связь
Транспорт
Объем перевозок грузов крупными и средними организациями автотранспорта в январе-июне 2005 года составил 2,8 млн. тонн, грузооборот - 360,0 млн. тонно-км.
В январе-июне 2005 года стивидорными организациями, осуществляющими деятельность на акватории Большого порта Санкт-Петербурга, выполнены работы по переработке 26,3 млн. тонн груза, что на 18,5% больше, чем в январе-июне 2004 года.
По состоянию на 1 июля 2005 года в организациях и на железнодорожных станциях города находилось 7,8 тыс. тонн грузов, подлежащих перевозке железнодорожным транспортом, в том числе на прирельсовых погрузочных местах организаций и станций - 3,8 тыс. тонн, что на 28% меньше, чем на 1 апреля 2005 года. В основном это остатки черных металлов. За период с начала года организациями было заявлено 6,9 тыс. грузовых вагонов, степень обеспечения вагонами составила 99,1%.
Кроме того, с привлечением дополнительного автотранспорта физических лиц (владельцев автобусов) и малых предприятий автомобильного транспорта в январе-июне 2005 года Комитетом по транспорту Санкт-Петербурга были организованы перевозки 18,8 млн. человек, пассажирооборот составил 178,4 млн. пасс. - км, что соответственно на 2,9% и 2,6% больше уровня соответствующего периода прошлого года.
Регулярность движения поездов метрополитена в январе-июне 2005 года составила 99,9%, автобусов внутригородских маршрутов - 98, трамваев - 93, троллейбусов - 81,9%.
Связь
Общий объем услуг связи, оказанных организациями Санкт-Петербурга в январе-июне 2005 года, составил 23,5 млрд. рублей.
Организациями связи Мининформсвязи России, включая созданные на их базе акционерные общества, было оказано услуг по основному виду деятельности на 4,6 млрд. рублей, что в действующих ценах на 16,4% больше, чем в январе-июне 2005 года.
На 1 июля 2005 года число основных телефонных аппаратов, подключенных к сети общего пользования организаций Мининформсвязи России, составило 2,0 млн. единиц и увеличилось за год на 3,5%. Количество основных квартирных телефонов возросло на 2,0% и составило 1,6 млн. единиц.
Число установленных таксофонов на 1 июля 2005 года составило 4,4 тыс. единиц (на 14,8% больше, чем на 1 июля 2004 года), из них универсальных с карточной системой оплаты - 2,4 тыс. единиц (на 10,3% меньше).
Число подключенных к сетям абонентских терминалов сотовой подвижной связи в Санкт-Петербурге и Ленинградской области возросло за период с начала года на 17,6% и составило 6,5 млн. единиц. Количество абонентов пейджинговой связи сократилось на 33% и составило на 1 июля 2005 года 6,4 тыс. абонентов.
Оптовая торговля
Оборот оптовой торговли крупных и средних организаций оптовой торговли в январе-июне 2005 года составил 71,3 млрд. рублей, что в товарной массе на 18 % больше, чем в январе-июне 2004 года.
Розничная торговля
Оборот розничной торговли в июне 2005 года составил 20,9 млрд. рублей, что в товарной массе на 23,8% больше, чем в соответствующем периоде 2004 года; в январе-июне, соответственно, 115,6 млрд. рублей (на 18,6% больше).
В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров в июне 2005 года составил 37%, непродовольственных товаров - 63% и по сравнению с июнем 2004 года не изменился.
Общественное питание
Оборот общественного питания в июне 2005 года составил 1224,1 млн. рублей, или 97,4% к соответствующему периоду 2004 года; в январе-июне, соответственно, 5978,4 млн. рублей (91,9%).
Платные услуги населению
С начала 2005 года на территории Санкт-Петербурга населению было оказано платных услуг на 56,2 млрд. рублей. Из общего объема платных услуг 7,1% оказано физическими лицами.
Цены
Потребительские цены
Динамика цен в потребительском секторе в % к предыдущему месяцу
|
Индекс потребительских цен |
в том числе |
||||
|
продовольственные товары |
непродовольственные товары |
платные услуги населению |
|||
|
Январь |
104,0 |
101,5 |
100,4 |
111,8 |
|
|
Февраль |
101,3 |
101,6 |
100,7 |
101,5 |
|
|
Март |
101,0 |
101,9 |
100,2 |
100,4 |
|
|
Апрель |
101,1 |
101,9 |
100,7 |
100,4 |
|
|
Май |
100,6 |
101,0 |
100,3 |
100,5 |
|
|
Июнь |
100,6 |
100,7 |
100,0 |
100,9 |
|
|
Июнь 2005 в % к декабрю 2004 |
108,8 |
108,9 |
102,4 |
116,0 |
|
|
Справочно: июнь 2004 в % к декабрю 2003 |
105,6 |
105,3 |
104,0 |
108,7 |
В июне 2005 года санаторно-оздоровительные услуги подорожали на 10,3%, проезд в поездах дальнего следования - на 8,8%. Услуги парикмахерских стали дороже на 1,5%, ремонт квартир - на 0,7%.
Цены на рынке жилья
Во II квартале 2005 года средняя цена 1 м2 общей площади квартир на первичном рынке жилья составила 30207 рублей, на вторичном - 30324 рубля.
Изменение цен 1 м2 общей площади квартир разных типов в 2005 году в % к предыдущему кварталу
|
I квартал |
II квартал |
||||
|
первичный рынок |
вторичный рынок |
первичный рынок |
вторичный рынок |
||
|
Квартиры |
|||||
|
элитные |
100,8 |
99,8 |
111,1 |
99,6 |
|
|
улучшенной планировки |
106,2 |
101,3 |
96,6 |
98,9 |
|
|
типовые |
104,6 |
99,9 |
104,0 |
98,2 |
|
|
низкого качества |
- |
99,8 |
- |
97,5 |
Цены производителей
Индексы цен производителей промышленных товаров
В июне 2005 года индекс цен производителей продукции обрабатывающих производств составил 101,1%, производства и распределения электроэнергии, газа и воды - 100,3%.
РЫНОК ТРУДА
Занятость и безработица
Численность работников организаций
В мае 2005 года в крупных и средних организациях работало 1336 тыс. человек, в том числе штатных работников - 1262 тыс. человек (94,5%).
На условиях совместительства привлекалось 36 тыс. человек (2,7%) и по договорам гражданско-правового характера - 38 тыс. человек (2,8%).
Регистрируемая безработица
К концу июня 2005 года в органах государственной службы занятости состояло на учете 49,0 тыс. не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 20,5 тыс. человек имели статус безработного.
В июне 2005 года статус безработного получили 2,3 тыс. человек (на 15 человек или на 1% меньше, чем в июне 2004 года).
Размеры трудоустройства безработных в июне 2005 года были на 0,2 тыс. человек или на 14% больше, чем в аналогичном периоде 2004 года и составили 1,5 тыс. человек.
На конец июня 2005 года уровень регистрируемой безработицы составил 0,8% экономически активного населения.
Потребность организаций в работниках
К концу июня 2005 года нагрузка незанятого населения, состоящего на учете в органах государственной службы занятости, на одну заявленную вакансию составила 0,9 человека против 0,7 человека в конце июня 2004 года.
Заработная плата
Средняя номинальная заработная плата, начисленная за май 2005 года, составила 10343 рубля. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, в мае 2005 года составила 101,4% к уровню апреля 2005 года и 106,9% - мая 2004 года.
Задолженность организаций по заработной плате
По данным организаций наблюдаемых видов экономической деятельности (без субъектов малого предпринимательства), сообщивших сведения о просроченной задолженности по заработной плате по состоянию на 1 июля 2005 года, суммарная задолженность составила 53,6 млн. рублей и уменьшилась по сравнению с 1 июня 2005 года на 3,6 млн. рублей.
Поступление налоговых платежей и других доходов в бюджетную систему в январе-июне 2005 г.
|
Млн. рублей |
Удельный вес в общей сумме поступлений, в % |
Справочно: январь-июнь 2004, удельный вес в общей сумме поступлений, в % |
||
|
Всего |
67803 |
100 |
100 |
|
|
в том числе: |
||||
|
налог на добавленную стоимость |
17205 |
25,4 |
21,9 |
|
|
налог на прибыль |
20596 |
30,4 |
27,4 |
|
|
платежи за пользование природными ресурсами |
98 |
0,1 |
0,4 |
|
|
акцизы |
6744 |
9,9 |
11,8 |
|
|
прочие |
23160 |
34,2 |
38,5 |
|
|
Из общей суммы поступлений - поступления в федеральный бюджет |
27407 |
40,4 |
35,2 |
В июне 2005 года собрано налогов и других обязательных платежей на 2,6% меньше, чем в мае.
Задолженность по налоговым платежам на 1 июля 2005 года составляет к сумме поступлений в бюджет 25,5%, по налогу на прибыль - 19,4%, по НДС - 54,1%.
Задолженность по налоговым платежам в бюджет за июнь 2005 года в целом уменьшилась на 0,2%, по налогу на прибыль - на 0,7%, по НДС увеличилась на 0,8%.
Финансы организаций
Сравнение показателей с соответствующим периодом 2004 года произведено в текущих ценах по сопоставимому кругу организаций.
Финансовые результаты деятельности крупных и средних организаций
В январе-мае 2005 года сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций составил 24,9 млрд. рублей, что на 33,1% больше, чем за соответствующий период 2004 года.
Состояние платежей и расчетов в крупных и средних организациях
На 1 июня 2005 года суммарная задолженность организаций по обязательствам (кредиторская, задолженность по кредитам банков и займам) составила 453,4 млрд. рублей, из неё просроченная - 16,3 млрд. рублей или 3,6% от общей суммы задолженности (на 1 мая 2005 года - 3,8%).
11. Обзор рынка недвижимости
Обзор рынка недвижимости выполнен в целях:
установления среднерыночных арендных ставок и цен продаж объектов, аналогичных объекту оценки;
определения вариантов застройки (перестройки) улучшений при анализе наиболее эффективного использования земельного участка.
11.1 Рынок производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга
Для составления обзора рынка производственно-складской недвижимости Оценщик использовал данные за период с 01.01.2005 года по 01.10.2005 года. По мнению Оценщика, такой период времени позволяет сделать вывод и учесть имеющиеся на дату оценки тенденции сделок по продаже и сдаче в аренду производственных и складских помещений.
Рынок складской недвижимости Источник - ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"г. Санкт-Петербург (http: //www.realtymarket.ru/docs/lib_47. htm) по степени специализации арендодателей и продавцов можно разделить на два сектора:
Рынок аренды площадей специализированных складских объектов, в которых сдаются как отдельные помещения, так и складские места. Ставки аренды от 50 долларов США (далее USD) за кв. м в год до 2 USD в сутки за место с учетом НДС. Для этого сектора характерно предоставление комплекса услуг, включающего охрану, транспортировку внутри складского комплекса и помощь специализированной техникой при проведении погрузочно-разгрузочных работ.
Рынок аренды неспециализированных складов. Это наиболее распространенный вид аренды складских помещений. Он не предусматривает особого сервиса, но и непритязателен на арендные ставки. В основном, они укладываются в диапазон от 3 до 4 USD за кв. м в месяц для холодных складов и от 6 до 7 USD за кв. м в месяц для теплых складов. Впрочем, ставки аренды за качественные склады могут доходить и до 9-10 USD за кв. м в месяц с учетом НДС. В этом секторе также работает и государство.
Рынок производственной недвижимости1 по аналогии со складами также делят на рынок специализированных производственных объектов и рынок производственных объектов без специализации, правда, принципы деления уже другие:
Рынок специализированных производственных объектов включает помещения, приспособленные для удовлетворения требований вполне конкретных типов производства, как правило, наиболее востребованного рынком. Это пищевое производство, мебельное производство, металлообработка и т.п. Удовлетворение специфических требований стоит денег, поэтому и арендные ставки на такие помещения относительно высоки - от 5 до 9 USD за м2 в месяц с учетом НДС.
Рынок производственных объектов без специализации. Как правило, это сдача предприятием временно неиспользуемых площадей. Здесь под потребности арендатора никто не подстраивается, зато и ставки аренды меньше: от 4 до 6 USD за м2 в месяц с учетом НДС. Пользуются спросом объекты, имеющие хорошие подъезды и высокие возможности по энергоресурсам.
Использование объекта недвижимости промышленного профиля для сдачи в аренду его полезных площадей под складирование различного рода товаров довольно распространено в Санкт-Петербурге. Эти возможности используют практически все крупные промышленные предприятия ("Электросила", Кировский завод, Ижорский заводы, Металлический завод и пр.) и многие мелкие и средние предприятия. Несмотря на то, что количество предложений складских площадей довольно велико, спрос на них остается довольно высоким. Это объясняется в первую очередь географически выгодным расположением города на пути важнейших транспортных коммуникаций и оживлением экономики региона.
Вместе с тем высокий спрос имеет и свои особенности: в большинстве случаев требуются складские помещения с хорошей транспортной доступностью (близость к транспортным магистралям, возможности осуществления разгрузочных и погрузочных операций на автомобильные фуры). Большим "плюсом" является наличие или близость железнодорожных путей, а также погрузочно-разгрузочных пандусов и платформ.
Анализ по производственным помещениям проводился по тем объектам, которые не оборудованы специальным оборудованием, инженерными устройствами и т.п. для какого-то конкретного производства, а подразумевают переоборудование арендатором или покупателем помещения под свои нужды. Такие помещения практически не отличаются от неспециализированных складских, к ним выдвигаются сходные требования и, таким образом, они могут рассматриваться в качестве аналогов для складских помещений.
В качестве источников информации использовались аналитические обзоры и сведения о сделках с производственными и складскими помещениями агентств недвижимости, компаний, занимающихся оценкой недвижимости, информационных агентств, журналов и газет: "Недвижимость и строительство в Петербурге", "Деловой Петербург", "Коммерческая недвижимость", "Бюллетень недвижимости" и других. Источники информации в каждом случае расшифрованы в соответствующих сносках.
На сегодняшний день около 54% территории Санкт-Петербурга занято промышленными объектами (в т. ч.12% - предприятиями Министерства обороны РФ). По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) общая площадь производственных строений составляет около 13 млн. кв. м, складских - почти 5 млн. кв. м.
На территории Петербурга находится около 15 наиболее крупных промышленных зон, расположенных на общей площади в 6500 га. Одной из наиболее освоенных промзон считается зона "Невская", которая располагается вдоль правого берега Невы. Здесь находятся в основном предприятия стройиндустрии, производственные базы различных научно-исследовательских институтов.
Следует отметить развивающуюся тенденцию к комплексному развитию территорий, с образованием агентств по развитию территорий. Именно эти структуры берут на себя наиболее сложную работу, связанную с координацией деятельности собственников и арендаторов, расположенных на той или иной территории. Прежде всего, эта работа касается согласования градостроительных вопросов и инженерной обеспеченности территорий. Примером тому служит деловая зона "Пулково", где за последние несколько лет было построено сразу несколько современных производств. Плюсами такого развития является то, что у всей территории один управляющий, единая транспортная, инженерная и архитектурные концепции. Также важным преимуществом является возможность быстрого возведения объектов на такой территории.
Не единичны случаи строительства производственных зданий для конкретной компании (в основном это крупные западные компании, например, Coca-Cola, Gillette).
Производственные комплексы, находящиеся в перспективных районах города, перепрофилируются в офисные, торговые, а иногда даже и жилые комплексы (например, "Сити-центр" на Петроградской набережной, жилой комплекс "Серебряные зеркала" на Каменноостровском проспекте).
Предложение производственных площадей формируется в основном:
перепрофилированием старых производственных помещений;
строительством новых логистических центров.
Основным источником пополнения рынка складских помещений являются старые заводские помещения. На них приходится более половины предлагаемых на рынке складов.
Предложение площадей в специализированных складских комплексах редки. Небольшие складские площади можно приобрести в собственность или получить в аренду у Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ).
Популярно сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными. Наиболее известные в городе офисно - складские комплексы: бизнес-парк "Остров" (Дорога на Турухтанные Острова, 10а), "Бизнес-сити" (наб. Обводного кан., 14), "Маяк" (Московский пр., 91). Арендные ставки на складские и производственные помещения в них находятся в диапазоне 48-84 USD/кв. м в год Источник - ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"г. Санкт-Петербург.
Случаи предложения на рынке производственных помещений высокого класса редки. К ним можно отнести реконструированные помещения завода "Русский дизель" во Всеволожском районе, предлагаемые по 10 USD за кв. м в мес. Также следует отметить предложение индустриального парка "Уткина заводь" (Craftrise Markitantov Group), предлагающего строительство объектов под конкретного арендатора. Есть и проекты нового строительства крупных индустриальных парков: "ТехноПарк" компании NW Technopark Oy и "Nova Park" компании Skanska.
Основная часть предлагаемых на рынке производственных и складских помещений не соответствует предъявляемым к ним требованиям (необходимы вложения в ремонт). На сегодняшний день в секторе промышленно-складской недвижимости сложилась ситуация, когда сравнительно высокий уровень спроса на производственно-складские помещения не находит адекватного предложения. Несмотря на обилие листинговых предложений, реального желания эффективно работать со своей недвижимостью у крупных предприятий города не наблюдается. Большая часть сделок срывается вследствие неценовых причин: отсутствия оформления прав на предлагаемую недвижимость или неадекватного поведения руководства предприятия в ходе сделки. К сожалению, практика реструктуризации предприятий и снижение налогового бремени с временно не используемых площадей не создает экономических стимулов к повышению эффективности использования существующей производственной недвижимости.
Строительство новых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще всего это крупные западные холдинги, такие как Coca-Cola и Gillete. Постепенно строительством начинаю заниматься и компании средней величины, разочарованные имеющимся предложением. Так, сеть магазинов "Пятерочка" запускает собственный логистический центр. В ноябре 2003 г. оптово-розничный продавец строительных и отделочных материалов компания "Лаверна" ввела в эксплуатацию складской комплекс на территории промзоны "Парнас". Инвестиции в проект составили более 3 млн. USD.
Строительство логистических центров как вид бизнеса только начинает зарождаться в Петербурге. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют проекты развития и выводят эти территории на рынок. Такой бизнес ведут, например, компании "ПСБ" или "БИО". Свою роль в строительстве складских терминалов играют агентства по развитию территорий (APT), которые подготавливают почву для потенциальных инвесторов, чаще всего на уровне согласования документации. Силами управляющей компании и APT в деловой зоне "Пулково" за последние несколько лет регулярно появлялись современные складские терминалы.
Новые предложения появляются на рынке не столь активно. Реализуемых, подготовленных юридически и технически для продажи или аренды помещений в сложившихся промышленных зонах сравнительно мало. Крупные промышленные предприятия увеличивают выпуск продукции, постепенно расширяют использование своих простаивающих площадей, а не выставляют их на рынок, как это происходило раньше. При сохранении экономической стабильности, предложение производственно-складских помещений будет падать, а цены на них, соответственно, расти опережающими темпами.
Спрос на складские площади в несколько раз превышает возможности рынка и ориентирован в основном на аренду оборудованных складских и производственных комплексов. При этом к ним предъявляются следующие требования:
наличие хотя бы небольшой прилегающей территории, необходимой для разгрузки и временной парковки большегрузных фургонов (фур);
наличие отопления;
близость к крупным транспортным магистралям;
удобные подъезды, благоустроенная территория;
первый этаж (при втором и более этажах требуется наличие грузового лифта);
наличие пандуса или эстакады;
высота потолков 5-9 метров (слишком низкие потолки не позволяют осуществлять складирование в несколько ярусов, слишком высокие потолки - затрудняют эксплуатацию помещений);
наличие погрузо-разгрузочного оборудования (краны, погрузчики);
наличие железнодорожных путей подходящих к воротам склада (для арендаторов крупных складов, при соответствующем способе доставки товара).
охрана.
Для арендаторов производственных помещений характерны следующие требования:
хорошее техническое состояние;
наличие необходимых электрических мощностей;
первый этаж (при втором и более этажах требуются прочные перекрытия);
водоснабжение;
отопление;
высокие потолки;
удобные подъездные пути.
Наиболее востребованы универсальные производственные здания и небольшие специализированные и универсальные помещения, имеющие конторские площади. Самый ликвидный размер склада - 1 000 кв. м. Под производства требуются и помещения площадью 300-500 кв. м, и здания - 2-3 тыс. кв. м. Популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются встроенные помещения до 100-150 кв. м, особенно в центре города.
Основной источник предложения на рынке складских площадей - бывшие производственные объекты. Практически все действующие промышленные предприятия пускают на свою территорию сторонние фирмы, уступая им часть цехов. При этом арендатор использует не только площади, но и инженерную инфраструктуру собственника. Например, последовательную арендную политику проводит объединение ЛОМО - один из крупнейших владельцев производственной недвижимости в Петербурге. На территории ЛОМО площади под склады снимают 18 арендаторов, среди которых компания "Юнисам-Петербург", занимающая 11 000 кв. м на ул. Оптиков,
4. Арендаторам предлагаются помещения на первых этажах, обеспеченные электроэнергией, теплом, горячей и холодной водой, телефонной связью и круглосуточной охраной. Вакантных мест нет.
Для анализа рынка на начало рассматриваемого периода за основу был взят отчет Группы "ASTERA" (www.asteragroup.ru) за I полугодие 2005 г.
На конец первого полугодия 2005 года доля предложений по аренде складских площадей составляла порядка 15% в общем предложении объектов коммерческой недвижимости. Предложение по продаже складских площадей несколько выросло и составляет порядка 5% в количественном объеме предложений.
Ввод складских площадей
В первом полугодии 2005 г. в стой был введен один крупный складской комплекса на Лиговском пр.,254. Общая площадь транспортно-логистического комплекса "Терра Логистика" - 12 000 кв. м. Застройщик - ЗАО "Фудлайн" инвестировало в комплекса порядка 10 млн. долл. США, расчетный срок окупаемости - 8 лет. На складе единовременно могут храниться 12 000 европаллет и обрабатываться 16 автомашин. Якорный арендатор - компания Unilever - создала на новых площадях распределительный центр для поставки в крупные продуктовые сети.
Кроме того, ЗАО "Искрасофт" реконструировало собственный склад в Колпино (10 тыс. кв. м.) под логистический центр, инвестировав в проект 1 млн. долл. США. Теперь склад и центр обработки заказов располагаются на одной площадке в Колпино.
Среди введенных в строй объектов складского назначения:
Производственно-складская база на ул. Ольги Берггольц, 37 - ООО "Аметист СП" - 3 724,1 кв. м.
Производственно-складская база на ул. Полевая-Сабировская, 46 - ООО "Северный лес" - 490 кв. м.
Складской корпус готовой продукции - п. Шушары, уч.74 (Бадаевский) - 3 754 кв. м.
Практически все введенные в строй склады являются складами при производственных предприятиях.
В настоящее время застройщиков складских помещений можно подразделить на четыре группы:
· производственные предприятия ("Эра Henkel", "Равиолло", "Бритиш Американ Тобакко-Россия" и др.);
· крупные торговые компании ("Пятерочка", "Лента", "JFC", "Искрасофт" и др.);
· профессиональные логистические компании (ООО "Национальная контейнерная компания", ООО "Национальная логистическая компания" (НЛК), ООО "Авалон-Логистик", ЗАО "Интертерминал");
· таможенные брокеры;
· прочие участники рынка.
Наиболее активными участниками рынка, которые реализовали проекты складских комплексов, являются крупные торговые компании и производственные предприятия. В последнее время начинают развиваться технопарки, предлагающие комплекс производственно-складских площадей в аренду для небольших производственных компаний.
Данный сектор рынка будет активно развиваться, особенно в связи с изменением величины арендных ставок на земли производственных предприятий, которые будут оптимизировать использование производственных площадок, сокращать долю операционной недвижимости (недвижимость, используемая для основного производства) и выводить на рынок коммерческие площади.
Спрос
· Спрос на современные склады растет за счет развития в Санкт-Петербурге торговли и прихода новых сетевых компаний.
· По-прежнему наблюдается рост спроса на производственно-складские объекты большой площади за чертой города.
· Растет спрос на покупку производственных площадей в диапазоне 1 000 - 3 000 кв. м. Основное требование к производственным площадям - электрические мощности. Основные трудности - найти подходящее помещение, отвечающее требованиям СЭС и пожарной инспекции.
· Ввод в действие вантового моста повысил ликвидность объектов производственно-складского назначения в прилежащих районах.
· Большим спросом у арендаторов пользуются помещения площадью 250 - 500 кв. м. Часто клиенты не могут найти подходящие площади в складских комплексах, так как собственники предпочитают более крупных арендаторов.
Предложение
89 % - составляют предложения по аренде складских площадей, 11% от общего предложения - предложения по продаже, т.е. во 2-м квартале доля предложений по продаже складских помещений увеличилась.
Во II квартале 2005 года диапазон предложений на продажу складских площадей находился составил от 120 долл/кв. м. до 420 долл. /кв. м. в черте города на крупные склады от 1 000 кв. м. Площади выставленных на продажу помещений под склады составляли от 90 кв. м. до 8 000 кв. м.
Арендные ставки на производстенно-складские площади находятся в диапазоне от 4 долл. /кв. м. /мес. на непрофессиональные не отапливаемые складские площади до 14 долл. /кв. м. мес. на складские площади в современных складских комплексах.
Наиболее перспективным районом для строительства логистических комплексов участники рынка считают Шушары. Логистические комплексы планируется размещать на территории "Шушары-3", куда планируется вывести инфраструктуру ОЖД с Московской Товарной и Измайловской перспективы, а также в зоне "Шушары-4". Кроме того современные складские комплексы будут появляться на выездах из города у КАД.
Прогноз
· в связи с увеличением арендных ставок на землю на складской рынок будут активнее выводиться бывшие производственные площади;
· арендные ставки на складские площади вряд ли превысят существующий диапазон предложения (4-14 USD/кв. м. /мес.);
· возможен рост предложения объектов производственного и складского назначения на продажу.
В отличие от масштабных проектов строительства гигантских логистических терминалов в Москве и МО проекты, реализуемые в Санкт-Петербурге и ЛО несравненно малы. Складской комплекс площадью 10-30 тыс. кв. м. для Петербурга - это достаточно крупный проект. В ближайшее время таможенное управление планирует ликвидировать часть своих складов временного хранения, что может повлечь всплеск спроса на складские услуги со стороны фирм, участвующих во внешнеэкономической деятельности.
Выводы
· На территории Петербурга расположено 15 промзон, 40% территорий которых остаются до сих пор неосвоенными.
· На рынке производственно-складской недвижимости существует острый дефицит качественных производственно-складских помещений, отвечающих возросшим требованиям. Их заполняемость близка к 100%, а доля составляет всего около 2%. Основная масса площадей расположена в бывших производственных зданиях, на площадях распределительных комплексов советских времен (овощебазы и т.д.) и во встроенных помещениях.
· Строительство производственно-складских комплексов является довольно перспективным направлением коммерческой недвижимости. Необходимость появления новых распределительных центров объясняется бурным развитием крупноформатных торговых сетей в Санкт-Петербурге.
· По данным аналитиков компании арендная ставка на производственные и складские помещения в октябре 2005 в Калининском районе составила 7 USD/кв. м.
· За период с января 2005 года по октябрь 2005 арендные ставки и цена предложения на производственные и складские помещения в Санкт-Петербурге выросли на 3-5%.
· Однако в ближайшем будущем при сохранении экономического роста и дальнейшей активизации спроса предложение производственно-складских помещений внутри городской агломерации будет снижаться, а цены на них, соответственно, расти, особенно по кондиционным производственным помещениям, так как спрос на их покупку и аренду высокий.
· Так как технические характеристики предлагаемых на вторичном рынке складских и производственных помещений низкие, можно прогнозировать дефицит ликвидных производственно-складских помещений, прежде всего, имеющих выгодное местоположение.
· Наиболее типичной арендной ставкой на складские и производственные помещения, подобные оцениваемому объекту, является 6 USD/кв. м в месяц с учетом НДС. Диапазон цен предложений о продаже в этом секторе - 250-350 USD/кв. м
Сводная таблица ценовой текущей и прогнозной ситуации на производственно-складские помещения
|
Класс |
Арендные ставки, $/кв. м в месяц |
Цены продаж, $/кв. м |
|||
|
текущие на середину 2005 |
на конец 2005-начало 2006 |
текущие на середину 2005 |
на конец 2005-начало 2006 |
||
|
A |
8-12 |
12-15 |
700-1000 |
750-1100 |
|
|
B |
6-9 |
6-10 |
350-700 |
400-800 |
|
|
C |
4-6 |
5-8 |
300-400 |
350-450 |
|
|
D |
2-4 |
3-7 |
150-300 |
150-350 |
12. Анализ наиболее эффективного использования
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют отдельно оценивать участок земли, условно незастроенный, и участок земли с существующей застройкой для выявления оптимального варианта использования собственности.
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "Наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.
Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Некоторые данные для расчетов конкретных вариантов использования земельного участка взяты из разделов 13 “Сравнительный подход” (арендные ставки на производственные и складские помещения) и раздела 14 ”Доходный подход” (ставка дисконтирования и коэффициент капитализации). Эти данные, основаны на сравнительном анализе объектов-аналогов с учетом корректировок. Коэффициент капитализации также рассчитывался на основе достоверных рыночных данных, проанализированных в разделе “Сравнительный подход”.
12.1 Анализ использования участка как условно незастроенного
Земельный участок площадью 6 683 м2 расположен на территории режимного предприятия. В связи с этим имеются очевидные ограничения для строительства здания офисного, торгового, рекреационного или жилого назначения. (В то же время, для ЗАО "Центральный склад", на территории которого находится оцениваемый объект, несомненной является необходимость проведения анализа наиболее эффективного использования всей территории как свободной для определения рыночной стоимости используемой территории и возможных потерь от не эффективного ее использования.) Поэтому Оценщик рассматривал два варианта использования участка как условно незастроенного:
Вариант 1. Строительство многоэтажного каркасно-панельного производственного здания унифицированного типа. Преобладающее количество производств, размещаемых в таких зданиях (точное приборостроение, легкая промышленность, радиоэлектроника, типографии, пищевая промышленность и др.), не загрязняют окружающую среду и поэтому в настоящее время эксплуатируются в селитебной зоне. Как было сказано выше, такие здания пользуются большим рыночным спросом. Они имеют сетку колонн (6 Ч 6) или (6 Ч 9) м, высоту этажа 3,6; 4,8; 6 м и количество этажей до 5 [24].
Вариант 2. Строительство типового одноэтажного большепролетного склада из легких металлических конструкций (ЛМК). По сравнению с существующим кирпичным складом его строительство при сохранении той же площади обходится значительно дешевле и в несколько раз быстрее по срокам строительства.
Вариант 1. Строительство многоэтажного производственного здания унифицированного типа.
Для строительства производственного здания унифицированного типа были приняты объемно-планировочные параметры, соответствующие максимальной общей площади при минимальном строительном объеме (таблица П.6.1 Приложения 6): количество этажей - 5, высота этажа - 3,6 м, длина здания в осях - 144 м, ширина - 18 м, сетка колонн - 6 Ч 6 м., площадь застройки 2 690 м2, общая площадь 12 103 м2, полезная площадь - 10 288 м2. Стены здания - из сэндвич-панелей (ограждающие конструкции в виде многослойных элементов, состоящих из различных металлов с защитными покрытиями и утеплителей).
Расчет стоимости строительства многоэтажного производственного здания унифицированного типа.
Расчет стоимости строительства многоэтажного производственного здания унифицированного типа произведен на основе Сборника № 7 укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), таблица 47. Этот сборник относится к специфичным для приборостроения многоэтажным многопролетным зданиям, объемно-планировочные и конструктивные решения которых на базе стандартной сетки колонн практически совпадают с объемно-планировочными решениями производственных зданий унифицированного типа. Отличие заключается в ограждающих конструкциях панелей (в УПВС - трехслойные панели из легкого бетона). Поэтому с определенными допущениями были использованы следующие данные:
1. Удельная стоимость строительства 1 м3 здания в ценах 1969 года в соответствии со сборником УПВС № 7, таблица 47 - 17,7 рублей / м3.
2. Коэффициент И69-84 пересчета стоимости из цен 1969 года в цены 1984 года определен в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94 [7]. В данном случае коэффициент пересчета для зданий предприятий общего машиностроения составляет 1, 20, территориальный коэффициент для Ленинграда - 0,99.
3. Коэффициент И84-05 пересчета из цен 1984 года в цены на дату оценки 01.10.2005 года определен в соответствии с данными бюллетеня "Ценообразование и сметное нормирование", №9 за сентябрь 2005 года. И84-05 составляет 76,91.
4. Продолжительность строительства здания в соответствии с СНиП 1.04.03-85 равна 16 месяцев [16].
Результаты расчета приведены в таблице П.6.1 приложения 6.
Согласно этому расчету, стоимость строительства производственного здания унифицированного типа составляет 3 422 тысяч долларов США, или за единицу общей площади - 283 долл. / м2 без учета НДС.
Определение исходных данных для анализа денежных потоков.
Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) объекта недвижимости выполняется в форме реконструированного отчета о доходах, в который включены следующие позиции:
Потенциальный валовой доход (ПВД) - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. В данном случае в качестве полного валового дохода рассматривается денежные поступления от арендатора.
Подобные документы
Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
