Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава I. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель

1.1 Роль и значение государственной кадастровой оценки земель.

1.2 Современный российский опыт оценки земли

1.2.1 Развитие кадастровой оценки в России

1.2.2 Нормативно-правовая база государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

1.2.3 Методы оценки земли

1.3 Зарубежный опыт оценки земли и функционирования национальных кадастровых систем

Глава II. Условия, объекты и методика проведения исследования

2.1 Условия проведения исследования

2.2 Объект исследования

2.3 Методика проведения исследования

Глава III. Результаты исследования и их обсуждение

3.1 Порядок проведения государственной кадастровой оценки садоводческих и огороднических объединений

3.2 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель

3.3 Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе объединения

Глава IV. Предложения производству

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Начатая в 1991 г. земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам.

Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизмы начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектар земли выведены из хозяйственного пользования, идет деградация и снижение плодородия почв. При этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы. Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Российской Федерации, которые закреплены в федеральной целевой программе "Развития земельной реформы в Российской Федерации”. Земельный кадастр, как информационная система, призван отражать качественное состояние земли как природного объекта, служить информационным источником при осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель.

Одновременно с этим, деятельность по ведению государственного земельного кадастра должна являться правовым средством в деле обеспечения учета плательщиков земельного налога, определения размеров платы за землю и основой получения первичных сведений при экономической оценке земель. На сегодняшний день государственный земельный кадастр представляет собой в основном систему государственного кадастрового учета земельных участков для целей регистрации прав. Иными словами фактически выполняет только учетную функцию.

Однако одной из основных функций государственного земельного кадастра сегодня продекларирована и фискальная функция, обеспечивающая формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога. Для обеспечения реализации этой важнейшей для экономического развития административно-территориальных образований функции государственного земельного кадастра Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости на территории Российской Федерации (Роснедвижимостью) проводятся работы по государственной кадастровой оценке всех категорий земель, в результате которых определяется кадастровая стоимость земельных участков.

Одним из важнейших условий успешного функционирования земли в гражданском обороте является возможность получения субъектами земельных правоотношений соответствующей информации о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации. Государственный земельный кадастр, как система необходимых документированных сведений, предназначен для обеспечения государственных органов, органов местного самоуправления, заинтересованных физических и юридических лиц информацией о земле. Значение государственного земельного кадастра, как глобальной информационной системы, определяется также и тем, что его данные подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель.

В настоящее время недостаточно разработанными являются вопросы методической обеспеченности процедуры кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

На территории России общее количество садовых участков составляет 376,2 тыс., из которых государственную регистрацию прошли 216,3 тыс. (56 %), а значит и оценку получили только соответственно 56%. Садовые участки занимают площадь 28,1 тыс. га, из которых зарегистрировано в собственность (включая дачную амнистию по заявлению граждан) - 17,1 тыс. га или 61 %. Существует значительный резерв земельно-оценочных работ для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. Качественная оценка их стоимости позволит адекватно применять систему налогообложения для исследуемых земель.

В своем большинстве такие земельные участки для граждан страны являются, не только местом отдыха, но и дополнительным источником продуктов питания, а в некоторых случаях и источником дохода. По данным Союза садоводов России, сегодня 21 млн. семей имеют садоводческие или дачные участки. Статистика говорит, что на долю садоводов-огородников приходится почти половина объема производства плодов и ягод, около четверти овощей и пятой части картофеля от общего годового объема производимой с/х продукции. Тем не менее, официально садоводы не признаны с/х товаропроизводителями и соответственно не могут воспользоваться мерами государственной поддержки, предусмотренной для агропромышленного комплекса.

Агроклиматический потенциал Орловской области позволяет производить широкий спектр сельскохозяйственных культур. На ее территории можно выращивать практически все плодово-ягодные и овощные культуры, что позволяет садоводам производить 35 тыс. т. продукции, а это составляет 42 % от потребностей населения региона.

В настоящее время остается недостаточно изученным:

- состояние земель садоводческих объединений, так как нет данных о современном состоянии почвенного покрова, общем уровне плодородия, степени эродированности территории, и ее экологического состояния и т.д.;

- перспективы развития территории населенных пунктов за счет садоводческих объединений, так как интенсивное развитие в регионе жилищного строительства, внедрение региональных и государственных программ в данном направлении ведется за счет территорий садоводческих объединений, что тем самым, тем самым активизируя рынок садоводческих участков.

Целью работы является рассмотрение методики и технологии кадастровой оценки земель садоводческих объединений в составе земель поселений.

Для достижения поставленной цели были определены и последовательно решались следующие задачи:

- провести анализ методологической базы по кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в составе земель поселений;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений;

- определение кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Объектом исследования являются земли садоводческого объединения СПО «Заря - 2» в составе земель поселений Железнодорожного района г. Орла.

Предмет исследования - процедура проведения государственной кадастровой оценки рассматриваемых земель, с точки зрения стоимость.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

1.1 Роль и значение государственной кадастровой оценки земель

В современных условиях развития экономики России большое значение приобретает земельная реформа, включение земли в сферу товарно-денежных отношений. Начало земельной реформе в Российской Федерации было положено в 1990 году. Земельный кадастр как статусная информационная основа приобретает решающее значение для выработки и принятия оптимальных управленческих решений. Государственный земельный кадастр РФ включает данные регистрации землепользователей, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель.

В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации земельный налог определяется на основе показателей кадастровой оценки земель При этом кадастровая стоимость земель становится одним из главных рычагов регулирования земельных отношений между землепользователями (собственниками земель) и государством экономическими методами

В ноябре 1999 года Госдумой был принят Федеральный закон РФ «О государственном земельном кадастре». Основними сферами применения кадастрового учета явились: информационное обеспечение государственного и муниципального управления земельными ресурсами, государственный контроль за использованием и охраной земель, мероприятия по сохранению и повышению плодородия земель, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов, установление обоснованной платы за землю.

На основании закона была установлена обязательность кадастрового учета всех земельных участков на территории РФ независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования участков. Все учетные сведения вносятся в постоянно пополняемый и обновляемый единый государственный реестр земель. В него включаются следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Данный законодательный акт определил единицы кадастрового деления территории РФ на кадастровые округа, районы и кварталы, в которых кадастровый учет проводится по единой методике. В сентябре 2000 года Правительство РФ приняло Постановление «Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам». В соответствии с ним кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта РФ (а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающего к этой территории), кадастровый район -- территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ, кадастровый квартал -- небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

В апреле 2000 года Правительство РФ утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В них сформулирован общий принцип проведения кадастровой оценки земель -- оценочное зонирование территории. Под оценочной зоной понимается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по кадастровой стоимости.

Правила отражают три основных подхода, сложившиеся в современной теории оценочной деятельности: затратный, сравнительный и доходный. Первый предусматривает определение затрат, необходимых для восстановления или так называемого «замещения» объекта оценки с учетом его износа. Сравнительный подход выявляет стоимость объекта оценки исходя из сопоставления цен на аналогичные объекты, в отношении которых уже имеется информация о рыночных ценах на них по результатам сделок. Доходный -- базируется на определении величины ожидаемых доходных поступлений от объекта оценки, в чем, собственно, и заключается метод «капитализации расчетного рентного дохода». Два последних подхода реализованы в Правилах с наибольшей полнотой.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений, прежде всего, опирается на статистический анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

В декабре 2000 года Постановлением Правительства РФ утверждены правила предоставления сведений государственного земельного кадастра. Эти сведения квалифицированы постановлением как общедоступные, носящие открытый характер, за исключением отнесенных к категории ограниченного доступа (их перечень в постановлении отсутствует). Поэтому любой гражданин имеет право на получение нужных ему сведений единого кадастра, не будучи обязан при этом обосновывать свой запрос.

Государственная кадастровая оценка земель необходима для создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов. Оценка проводится одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств, что дает возможность получить сопоставимые показатели стоимости земель на всей территории страны. В настоящее время кадастровая оценка очень сильно разница с рыночной стоимостью, в меньшую сторону для последней. Это показывает несовершенство взаимосвязей системы кадастровой оценки и рыночных механизмов.

Оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель:

- городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

-сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

- иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

1.2 История развития земельного кадастра и оценки земель

Почвенные ресурсы страны представляют собой огромное народное богатство. Правильное их использование немыслимо без строго научного количественного и качественного учета почв. Этой задаче служит составление и ведение земельного кадастра.

По «Почвоведению» под редакцией профессора И.С. Кауричева название кадастр происходит от французского cadastpe - регистрация. А по Т.П. Магазинщикову - от латинского capitastrum, означающем опись податных предметов.

Первые попытки учета количества и качества земель проводились ещё при первобытно общинном способе производства. Однако тогда учёт был весьма примитивный и проводился в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства возникла необходимость в более тщательном учёте. Кроме частных собственников учёт вело рабовладельческое государство. Оно учитывало доходы от обложения налогами, контрибуциями, расходы на содержание армии и т.п. Объектом учёта постепенно становилась земля, которая уже в то время выступает как основное средство производства в сельском хозяйстве. При рабовладельческом строе как специальное земельное учётное мероприятие зарождается земельный кадастр, который продолжает развиваться при феодализме и особенно при капитализме.

Так в Египте, во времена первых фараонов (4 тыс. лет до н. э) тщательно велись оценочные списки земель, подлежащих налогообложению. Оценку земель дважды в год проводили специальные таксаторы - чиновники фараона.

Земельный кадастр древнего Рима (4 в до н. э.) представлял собой описание земельной собственности. В специальные реестры вносили сведения о размере земельных участков, способе их обработки, качестве и доходности земель. На бронзовые таблицы наносили планы имений, их названия, границы и размеры землевладений. Там же приводили сведения о качестве земель и о самом хозяйстве.

В эпоху феодализма дальнейшее развитие получил внутри хозяйственный учёт, проводимый в целях управления и контроля за развитием помещичьего хозяйства.

Феодальное государство вело кадастр земли как средства производства для налогообложения. При феодализме в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация, узаконивающая право частной собственности на землю.

Таким образом, изучение земельных ресурсов и проведение земельного кадастра стало необходимостью с образованием государства и развитием налогообложения. В древнейшей форме земельного обложения размер налога устанавливался по площади земли. На определённом этапе наряду с учётом количества начинают учитывать и качественное состояние земель, а впоследствии размер дохода, получаемого с земель различного качества.

Земельный кадастр России характеризуется длинной историей развития. Имея общую с западными кадастрами социальную природу он отличается своими специфическими свойствами.

Первые описания земель в России появились ещё в 9 веке. Они касались главным образом монастырских и церковных земель служили основанием для наделения духовенства недвижимым имуществом, в частности землёй. Собирание данных о земле возникло также в связи с взиманием сборов и податей русскими князьями с покорённых ими племён.

Существовавший в 11 веке качественный учёт земель имел упрощённый характер. А первые переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к 12 веку.

Старейшие кадастровые документы - описания земель периода татарского ига. Первая татарская перепись была проведена в 1245 г., а повсеместная перепись русских земель - в 1273 г. Наряду с татарскими переписями описания земель вели русские князья, и земельно-кадастровыми документами в этот период являлись «Писцовые книги».

В 16 веке для описания земель было создано специальное учреждение «Поместный приказ». Но на протяжении 17 века в России происходит расшатывание писцового земельного кадастра. В интересах помещиков в налоговую систему вводятся чрезвычайные сборы, множество натуральных повинностей. В 1713 г. Указом Петра-1 вводится подушная подать. Качественный учёт земель и их оценка как основание для налогообложения утратили свое значение и по существу прекратились на длительный срок. В этот период большую роль играет количественный учёт земель.

Но в 1837 г. Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Был проделан большой объём работ по съёмке и определению размеров земельных участков, учёту их качества и оценки. Однако уже во второй половине 19 века, в связи с переходом к капиталистическому способу производства, возникла необходимость в новом земельном кадастре.

Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими в ее социально-экономическом развитии. Поэтому оценочная деятельность являлась одним из главных направлений государственной политики. Основы ее начали формироваться в России еще в конце XV в., а к концу XIX в. оценочные работы были проведены практически для всех видов недвижимого имущества. Оценивали земли в то время по их стоимости или доходности. В первые годы советской власти оценено было огромное количество земель частного, государственного и общественного владения и других видов недвижимости. С конца 20-х гг. прошлого столетия оценку земли, находящейся в частной собственности, прекратили, а земель государственной и кооперативно-колхозной собственности продолжали оценивать на высоком уровне. С 70-х гг. прошлого столетия получили развитие массовые оценочные работы земель сельскохозяйственного назначения и других природных ресурсов и начались работы по оценке городских территорий.

В конце 80-х гг. прошлого столетия в СССР начали проведение радикальной экономической реформы, что потребовало активизации оценочных работ. Так, при создании совместных предприятий необходимы были оценочные работы для определения вклада участников этих предприятий в уставный фонд. В счет вкладов вносили здания, сооружения, оборудование, права пользования землей, водой, другими природными ресурсами. Но отсутствие развитого земельного рынка и рынка иной недвижимости способствовало использованию нерыночных механизмов для определения стоимости объектов недвижимости, в первую очередь, исследования советских ученых по экономической и градостроительной оценке земельных ресурсов и земель поселений.

Вступление в силу Закона РФ «О плате за землю» от 01.01.1992 г. Дало толчок к формированию в России цивилизованного земельного рынка, назначением которого были формирование оценки земли как предмета особой ценности, который должен быть максимально эффективно использован, и механизм перехода земли от неэффективного пользователя к эффективному. Земельный рынок можно считать объективной реальностью, когда выполняются, как минимум, два условия: каждый отдельно взятый участок имеет свою стоимость (цену) и может перейти к новому собственнику.

Для России начала 90-х гг. прошлого столетия была характерна ситуация, когда в подавляющем большинстве территорий, включая городские поселения, оценку, основанную только на статистике рыночных продаж, провести было невозможно из-за отсутствия не только качественной, но и количественной информации.

Поэтому большинство российских исследователей данного вопроса обратилось к отечественной практике комплексной экономической оценки городских земель, основанной на градостроительном анализе территорий поселения. К моменту введения закона «О плате за землю» в РФ вопросами оценки земель занимались лишь отдельные исследователи, которые развивали данное направление еще в советский период. Однако отсутствие частной собственности на землю в СССР и платежей за пользование землей не стимулировали данного направления исследований.

Поэтому проводившиеся работы были скорее теоретическими, нежели практическими. Все исследования того времени, как правило, касались проблем перспективного развития городов. Лишь ограниченный круг исследователей продолжал развивать тему оценки земель в том или ином виде. Эти исследования акцентировали внимание на выполнении функционально-градостроительного анализа территорий поселений для целей эффективного их использования при разработке градостроительной документации. В этих работах были установлены основные направления исследования факторов, формирующих ценность земель поселений, а именно последовательность и порядок проведения комплексной градостроительной оценки земель поселений. Разработанная методология во многом напоминает исследования зарубежных авторов начала и середины XX в. прошлого столетия. Принципиальная разница в исследованиях зарубежных и отечественных авторов заключалась лишь в выражении конечного результата: у зарубежных авторов -- цена земли, у советских -- время, затрачиваемое на получение необходимых услуг, и затраты в денежном выражении на создание комплекса этих услуг (т. е. затраты на устройство социальной, транспортной и инженерной инфраструктур).

С появлением электронных вычислительных машин западные исследователи и практики перешли к массовой оценке земель с использованием рыночных данных. Регрессионный анализ позволял рассчитывать стоимость земель, базирующуюся на анализе рыночной статистики. Это существенно упростило оценочные модели. Однако полученные результаты охватывали лишь те территории, на которых можно было найти определенное число сделок по купле (продаже) или аренде земельной собственности. Если таковых не было, то и оценку таких территорий не проводили.

Принятие Закона РФ «О плате за землю» стимулировало отечественных специалистов на продолжение исследований, направленных на массовую оценку земель муниципальных образований. Закон устанавливал среднюю по городу ставку земельного налога, которую органы местного самоуправления должны были дифференцировать по территории в соответствии с выделенными зонами.

При отсутствии комплексной экономической оценки городской территории муниципальных образований Закон рекомендовал выполнение работ по дифференциации ставок земельного налога путем экспертной оценки, учитывающей набор ценообразующих факторов, установленный постановлением правительства РФ «Порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92.

С развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель.

25 августа 1999 г. Правительство РФ принимает постановление «О государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 г. постановлением утверждает «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». С этого момента начинается новый этап в экономической оценке земель Российской Федерации.

1.3 Современный российский опыт государственной кадастровой оценки земель

1.3.1 Механизм кадастровой оценки земель в процессе реформирования земельно-имущественных отношений в РФ (1998 - 2006гг.)

Проведение экономически эффективной, сбалансированной и рационально организованной политики регулирования земельных отношений является одним из базовых элементов общей стратегии реформирования экономики России. Целями реформирования земельных отношений на период 1998 - 2006 года, проводимого в составе институциональных преобразований, является обеспечение:

- государством гарантий прав собственности и иных вещных и обязательственных прав на объекты недвижимости;

- развития рынка земли и иной недвижимости;

- разграничения объектов федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности;

- эффективного управления объектами недвижимости и инвестиционной политики.

- совершенствования налоговой системы;

- аграрной реформы;

- реформы жилищно-коммунального хазяйства;

- охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов;

- усиления контроля и охраны за использованием земель;

- создания земельного законодательства;

Основными задачами земельной реформы, обеспечивающими реализацию ее целей, являются:

разработка и реализация программ, законодательных актов и нормативных документов, регулирующих земельные и имущественные отношения;

инвентаризация земель городов и формирование объектов недвижимости;

создание единой информационной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество;

проведение массовой оценки земель и переход на новый механизм налогообложения прав на землю и сделок с землей на основе кадастровой (рыночной) оценки земель и иной недвижимости с целью создания базы для перехода к единому налогу на недвижимость;

создание механизма перевода оборота земельных ресурсов городов и других поселений из физической формы в финансовую (выпуск земельных ценных бумаг);

совершенствование организационной структуры землепользования России на основе проведения землеустройства;

осуществление работ по разграничению государственной и муниципальной собственности и регистрация этих прав;

создание механизма арендной платы за землю на территориях разведки и добычи полезных ископаемых;

разработка территориального, организационного и финансового механизма реализации земельной реформы.

В результате реформы были проведены инвентаризация земли и иной недвижимости, завершен первичный учет объектов недвижимости и первичная регистрация прав на них, массовая оценка недвижимого имущества и занесение этой информации в единый банк данных о недвижимости, формируемый на базе Государственного земельного кадастра.

Процесс формирования объектов недвижимости заключается в проведении комплекса мероприятий по выделению (обособлению, индивидуализации) объекта недвижимости, в результате которых на основании документально подтвержденных сведений объект получает такие физические, юридические и экономические характеристики, которые позволяют однозначно выделить его среди других объектов недвижимости.

Формирование объекта недвижимости происходит двумя путями: сверху, в результате плановой инвентаризации по инициативе и за счет средств органов управления и, снизу, по инициативе пользователей и за счет их средств. Проведение сплошной инвентаризации за счет средств госбюджета, как показывает опыт первого этапа земельной реформы, требует больших затрат и, как правило, не дает ожидаемого экономического эффекта. Исходя из общей стратегии выделения приоритетных направлений, на втором этапе земельной реформы более рациональным и экономически эффективным является метод инвентаризации, ориентированный на территории, позволяющие получить скорую экономическую отдачу.

С позиции государственных интересов приоритетными для проведения инвентаризации являются земли городов и других поселений, земли районов развития сырьевой базы и добычи полезных ископаемых и, возможно, земли прибрежных зон и континентального шельфа, имеющих перспективу экономического развития в ближайшем обозримом будущем.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 932 утверждена Федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра". Наличие такой системы, с одной стороны, создает необходимые условия для развития цивилизованного рынка недвижимости, а с другой стороны, обеспечивает органы управления достоверной информацией для принятия управленческих решений и организации рационального налогообложения.

В соответствии с общей стратегией концепция предусматривает постепенный переход от кадастра земель по сути к кадастру недвижимости, объединяющему достоверные данные о всем недвижимом имуществе, являющемуся единым источником информации, исключающим ее дублирование и обеспечивающим оперативный доступ к ней в установленном порядке органов управления, налоговой инспекции и других заинтересованных пользователей. Такой подход должен снять одну из важных причин торможения экономической реформы в целом и земельной реформы, когда создание фискально-юридического земельного (имущественного) кадастра подменялось городским, территориальным, градостроительным и прочими кадастрами.

Для целей реализации Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра" в течение 1997 - 1998 годов была подготовлена программа внедрения системы земельного кадастра, обеспечивающая поэтапное:

- разрабатывание и уточнение нормативной базы государственного учета объектов недвижимости.

- введение единой технологии процессов формирования и учета объектов недвижимости.

- создание условий для поэтапного перехода к единой системе учета и регистрации объектов недвижимости.

- целенаправленное создание органов формирования объектов недвижимости, органов учета объектов недвижимости и органов (учреждений) регистрации прав на них.

- создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра с отработкой технологий и технических решений в выделенных опытных наиболее подготовленных регионах, городах и районах с последующим включением в систему всех территориальных образований России.

В целях реального обеспечения государственных гарантий имущественных прав на недвижимость в организационной структуре системы регистрации были образованы гарантийные фонды, финансируемые за счет части средств, полученных за регистрацию прав и (или) страховые фонды, обеспечивающие компенсацию потерь добросовестному приобретателю прав в случаях, установленных соответствующим Положением.

Актуальность и достоверность сведений земельного кадастра (кадастра недвижимости) достигалась одновременным и непрерывным функционированием процессов государственного учета объектов недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного учета оценок недвижимости. Регламентированное взаимодействие этих процессов в совокупности обеспечивает юридическую и практическую значимость информации о недвижимом имуществе.

Развитие оценочных работ, формирование механизмов регулирования земельного оборота потребовали создания в земельной реформе института практической оценки земель - соответствующих оценочных агентств и разработки и утверждения методов оценки.

Проведение земельно-оценочных работ было синхронизировано с ведением налоговых реестров объектов и субъектов налогообложения земли и иной недвижимости. В целях нормативного регулирования проблем, связанных с оценкой земли, подготовили и приняли постановление Правительства РФ "О кадастровой оценке земель в Российской Федерации".

1.3.2 Нормативно-правовая база государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Правительство Российской Федерации приняло постановление №316 от 8 апреля 2000 года «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель», которое утверждает правила проведения государственной кадастровой оценки.

Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Государственная кадастровая оценка земель:

- проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и основывается на классификации земель по их целевому назначению и виду функционального использования.

- городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

- проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров

Результаты государственной кадастровой оценки утверждают органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Приказ Федеральной службы Росземкадастра от 26 августа 2008 № П/307 «Об утверждении методических указаний по пределению кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений разработана в целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 30.08.1999, N 35, ст. 326) и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.04.2000, N 16, ст. 1709).

Методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ, садоводческих, огороднических и дачных потребительских кооперативов, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих партнерств, иных садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее - объединений) осуществляется в следующем порядке:

- кластеризация объединений;

- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

- определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризация объединений проводится на уровне субъекта Российской Федерации отдельно для: садоводческих и огороднических объединений; дачных объединений. Предполагает следующую последовательность действий:

Составление перечня всех объединений субъекта Российской Федерации с их разделением на: садоводческие и огороднические объединения; - дачные объединения.

Определение:

1. типового перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне Российской Федерации.

2. перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне субъекта Российской Федерации.

3. эталонного земельного участка для каждого объединения.

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим.

Объединение эталонных земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации.

Сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене или арендной плате на земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об:

1. арендной плате за земельные участки;

2. рыночных ценах на единые объекты недвижимости;

3. арендной плате за единые объекты недвижимости.

Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за земельные участки, расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи.

Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации, на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.

При недостаточности связи между рыночной ценой и рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась, кластеризация в одном и более кластере осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Порядок определения удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений (УПКСЗ) устанавливается исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Предполагает следующую последовательность действий:

- определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения;

- расчет УПКСЗ объединения.

Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения осуществляется путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторов кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж. Расчет УПКСЗ объединения осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка.

Определение УПКСЗ:

объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую последовательность действий для дачных объединений.

для садоводческих и огороднических объединений осуществляется в следующей последовательности:

- установление минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

- установление средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

- расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения;

- расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соответствующем административном районе.

Определение УПКСЗ для дачных объединений осуществляется в следующей последовательности:

- установление минимальных значений УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

- установление средних значений УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ;

- расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в наиболее близких по местоположению к указанным объединениям поселениях;

- расчет УПКСЗ дачного объединения путем умножения среднего значения УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к данному объединению, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в соответствующих поселениях.

Кадастровая стоимость земельных участков объединений рассчитывается путем умножения площади этих земельных участков на УПКСЗ эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений.

В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденные Росземкадастром 05.06.2002 года

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее - Технические указания) являются практическим руководством по реализации Рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее Рекомендации) для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (приложение 2), даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» (далее ПК ГКОЗ СОД).

Рекомендации, Технические указания, ПК ГКОЗ СОД и Руководство пользователя ПК ГКОЗ СОД составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

II. Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации

Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации осуществляется по форме, приведенной в Таблице 1.

Таблица 1

Перечень садоводческих, огороднических и дачных объединений

№ пп.п.	Наименование объединения	Фактический адрес объединения	Вид объединения
			садоводческое, огородническое	дачное
01	02	03	04	05
1

Разделение объединений на виды осуществляется в столбцах 4 и 5. Вид объединения отмечается значком «х».

III. Определение перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации

Для определения перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек. В состав группы должны обязательно быть включены:

специалист Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

представитель территориального органа Минимущества России;

1-2 оценщика (лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности); рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет;

2-3 риэлтора; рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет;

В состав группы могут быть включены:

представители органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления;

специалисты в сфере экономики земельных отношений.

Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации объединений. Типовой перечень факторов кластеризации объединений приведен в Приложении 1 к Техническим указаниям.

При определении перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить типовой перечень факторов кластеризации объединений факторами, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, факторы.

В каждом определенном перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений - расстояние от столицы субъекта Российской Федерации).

Перечни факторов кластеризации для каждого из видов объединений, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость земель каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации, утверждаются протоколом заседания региональной межведомственной комиссии.

IV. Определение эталонного земельного участка

Эталонный земельный участок определяется для каждого объединения в субъекте Российской Федерации.

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическими и для каждого объединения определяется в разрезе факторов кластеризации по форме, представленной в Таблицах 2 и 3.

Таблица 2

Наиболее вероятные характеристики садоводческих и огороднических объединений в разрезе факторов кластеризации

№ пп.п.	Наименование садоводческого или огороднического объединения, для которого определяется эталонный земельный участок	Факторы кластеризации
1	2	03	04	05	06	…	0n
1
2
.

Таблица 3

Наиболее вероятные характеристики дачных объединений в разрезе факторов кластеризации

№ пп.п.	Наименование дачного объединения, для которого определяется эталонный земельный участок	Факторы кластеризации
		1	2	3	4	…	n
1	2	03	04	05	06	…	0n
1
2

Факторы кластеризации, определяющие эталонные земельные участки объединений, вносятся в соответствующие графы столбцов 03-0n Таблиц 2 и 3 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.