Государственная кадастровая оценка СПО "Заря-2"

Для земель поселений оценка может производиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. К таким затратам относится инженерная подготовка территории, издержки на создание и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения , телефонизации, строительство улично-дорожной сети и объектов социально- культурного назначения. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улучшений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м² площади жилых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфрастуктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30% до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфрастуктуры по землям жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфрастуктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Разновидностью метода оценки по затратам на инфраструктуру является оценка земли исходя из условий типичных инвестиционных контрактов. В этом случае стоимость земельного участка определяется исходя из затрат на строительство переходящих городу жилых и нежилых помещений.

Текущие особенности права собственности на землю в России и возможность их оценки с точки традиционных методов.

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся при оценке права на земельные участки: право собственности; право аренды; право постоянного бессрочного пользования.

Постоянное бессрочное пользование -самое ограниченное право землепользования, не позволяющего продавать, отчуждать земельный участок. Однако земельный участок , принадлежащий лицу на праве ПБП может быть с согласия собственника передан в аренду. Следовательно, в случае наличия такого согласия, рыночная стоимость данного права будет являться текущей стоимостью будущих арендных платежей. По сути дела арендные платежи представляют собой аннуитет, т.е. серию равновеликих платежей. Поэтому формула для расчета их текущей стоимости соответствует формуле расчета текущей стоимости аннуитета. При отсутствии рынка аренды рыночная стоимость права бессрочного пользования, включающая право сдачи земли в аренду, может быть определена методом остатка для земли. При этом следует иметь ввиду, что собственник земли вправе в любой момент времени изъять это право, поэтому ставка дисконта в данном случае должна быть адекватно высокой.

В случае если право ПБП не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе отсутствует и поэтому оценке для целей первого этапа затратного подхода не поддается.

Право Аренды. Оценка рыночной стоимости прав аренды определена в методических рекомендациях МИО России от 10.04.2003 г. № 1102-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права ( = договора), прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования ЗУ.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от права рассчитывается как разница между земельной рентой и арендной платой по договору аренды земельного участка, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду по рыночным ставкам арендной платы (т. Е. от сдачи в субаренду).

Таким образом, в случае если право аренды включает в себя право субаренды, то рыночная стоимость таких арендных прав будет представлять собой текущую стоимость будущих субарендных платежей, уменьшенную на текущую стоимость арендных платежей.

В случае если право аренды не включает в себя право на сдачу участка в субаренду (или продажу), то рыночная стоимость у такого права в принципе отсутствует и поэтому оценке для целей первого этапа затратного подхода не поддается.

Расчетная величина стоимости права аренды ЗУ может выражаться отрицательной величиной ( например, в случае если размер арендной платы, установленный договором арены выше рыночного размера арендной платы). В этом случае определить стоимость права аренды не представляется возможным, и принимается равным 0.

Особенности оценки земельных участков под приватизированными предприятиями.

На сегодняшний день в подавляющем большинстве случаев собственность на землю под приватизированными предприятиями принадлежит государству, таким образом, государство имеет положение монопольного продавца на данном сегменте рынка. Положение, когда государство диктует выкупную стоимость земли, отражается в установленной в определенном порядке цене выкупа.

Таким образом, учитывая практически монопольное положение государства, как продавца, на рынке земли, находящейся под приватизированными предприятиями, выкупная цена представляет собой цену первичного рынка. Поэтому если оценивается земельный участок под приватизированным предприятием, то его рыночная стоимость в условиях отсутствия вторичного рынка будет тяготеть к стоимости первичного. А в этой связи, в качестве рыночной стоимости такого участка следует использовать в общем не рыночную категорию - выкупную цену (нормативную цену).

Глава III. Результаты исследования и их обсуждение

3.1 Порядок проведения государственной кадастровой оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений

В целях реализации программы «Создание системы кадастра недвижимости на территории Орловской области (2007-2011 годы)» в 2008 - 2010 годах за счет средств федерального бюджета выполнены работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений на территории Орловской области.

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических объединений является комплексом административных и расчетно-экономических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом и федеральными законами.

Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха.

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих и огороднических объединений осуществляется в следующем порядке:

- группировка объединений;

- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

- определение кадастровой стоимости земельных участков.

Для садоводческих и огороднических объединений Белгородской области был определен и утвержден перечень факторов кластеризации на основе типового перечня факторов кластеризации садоводческих, огороднических и дачных объединений согласно Методике ГКОЗ СОД:

цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам;

интенсивности транспортного сообщения;

наличия электрификации и газо- водоснабжения;

удаленности от основных центров инфраструктуры;

экологической обстановки в районе;

расстояние до водоема, км;

расстояние до леса, км;

качественное состояние почв, балл бонитета;

вид покрытия подъездной дороги, асфальт, грунт.

численность населения муниципального района, городского округа.

В этом перечне был выбран главный фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель садоводческих и огороднических объединений - это расстояние от центра субъекта Российской Федерации (административный центр - г. Орел). Предпочтение этому фактору было отдано в связи с тем, что вокруг областного центра находится наибольшее количество садоводческих и огороднических объединений, хорошо развит рынок земли, по которому можно анализировать рыночную стоимость земельных участков.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в составе объединения.

Порядок определения удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений (далее - УПКСЗ) устанавливается исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и рыночной стоимости земельных участков.

Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена или рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.

Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, предполагает следующую последовательность действий:

- определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения;

- расчет УПКСЗ объединения.

Расчет УПКСЗ объединения осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка. Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую последовательность действий для дачных объединений.

Определение УПКСЗ для садоводческих и огороднических объединений осуществляется в следующей последовательности:

- установление минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

- установление средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

- расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения;

- расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соответствующем административном районе.

Определение УПКСЗ для дачных объединений осуществляется в следующей последовательности:

- установление минимальных значений УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

- установление средних значений УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ;

- расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в наиболее близких по местоположению к указанным объединениям поселениях;

- расчет УПКСЗ дачного объединения путем умножения среднего значения УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к данному объединению, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в соответствующих поселениях.

На основании Приказа Минэкономразвития № 222 от 12 августа 2006 года в случае отсутствия среднего удельного показателя кадастровой стоимости по муниципальному образованию (городскому округу) применяется средний удельный показатель по субъекту Российской Федерации.

Таблица

N п/п	Наименование муниципального района, городского округа	УПКСЗ по видам разрешенного использования (руб. /кв. м)
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
1	Болховский муниципальный район	791,84	35,21	965,92	98,22	845,56	321,26	762,72	-	325,02	-	-	-	52,47	-	0,03
2	Верховский муниципальный район	774,24	12,97	391,35	-	482,26	-	202,03	544,23	199,59	-	-	5,44	85,03	0,02	0,06
3	Глазуновский муниципальный район	605,39	18,70	370,74	75,18	593,15	-	178,38	-	246,76	-	-	-	60,66	-	0,03
4	Дмитровский муниципальный район	173,31	15,68	355,73	-	313,70	-	239,37	-	62,92	-	-	-	41,09	0,02	0,02
5	Должанский муниципальный район	246,07	7,63	127,50	4,99	149,29	25,92	97,32	27,64	37,92	-	-	5,70	33,93	-	0,02
6	Залегощенский муниципальный район	-	17,64	340,83	-	564,33	280,70	257,41	456,63	199,06	-	-	-	75,92	-	0,09
7	Знаменский муниципальный район	230,35	14,09	164,89	-	230,78	-	120,54	-	92,56	-	80,67	-	14,65	-	0,04
8	Колпнянский муниципальный район	620,27	12,44	226,07	55,06	141,24	-	159,05	-	95,15	-	-	5,68	19,67	-	0,03
9	Краснозоренский муниципальный район	179,04	8,75	38,06	-	134,60	-	70,99	-	47,96	-	-	-	12,40	0,05	0,04
10	Кромский муниципальный район	949,60	18,66	489,27	87,51	662,41	-	342,55	-	264,14	-	253,46	5,72	85,57	-	0,05
11	Корсаковский муниципальный район	-	8,76	-	3,66	112,79	-	66,83	-	20,77	-	-	-	12,37	-	0,03
12	Ливенский муниципальный район	119,62	9,57	25,11	6,25	70,83	47,04	66,84	47,55	20,17	-	-	5,54	11,02	-	0,04
13	Малоархангельский муниципальный район	418,75	10,41	226,19	35,25	238,10	71,20	144,04	-	51,62	-	-	-	60,61	-	0,02
14	Мценский муниципальный район	270,19	10,95	181,19	5,07	124,61	176,36	89,90	-	117,87	-	-	5,81	25,77	-	0,03
15	Новодеревеньковский муниципальный район	467,96	13,85	201,25	44,05	310,38	197,96	181,81	174,59	122,51	-	128,31	5,73	45,30	-	0,11
16	Новосильский муниципальный район	417,93	10,61	247,05	41,91	238,04	-	172,84	-	129,89	-	-	5,89	19,65	-	0,12
17	Орловский муниципальный район	491,33	30,52	277,54	22,42	683,88	-	390,69	834,47	101,20	-	-	-	119,52	-	0,20
18	Покровский муниципальный район	446,66	12,70	79,05	41,27	278,64	111,22	147,02	-	78,78	-	150,10	-	66,98	-	0,02
19	Свердловский муниципальный район	675,62	19,83	431,78	60,54	481,21	-	131,45	-	222,77	-	-	-	67,30	-	0,03
20	Сосковский муниципальный район	174,79	12,74	152,64	26,12	257,16	117,38	153,20	-	85,11	-	130.00	5,69	13,21	0,02	0,04
21	Троснянский муниципальный район	317,41	11,15	167,98	-	181,65	-	209,94	25,77	97,58	-	141,29	-	37,22	0,01	0,03
22	Урицкий муниципальный район	850,19	34,06	682,70	12,12	850,66	55,93	431,96	63,20	309,04	-	285,09	5,85	187,58	-	0,07
23	Хотынецкий муниципальный район	511,94	16,83	286,03	50,25	379,87	-	132,17	26,98	142,26	-	-	-	78,10	-	0,02
24	Шаблыкинский муниципальный район	410,14	16,27	58,16	37,07	183,46	38,88	127,90	-	120,81	-	-	5,78	55,26	0,03	0,20
25	Город Орел	3860,09	768,08	2351,10	239,02	4603,85	4778,05	3919,81	2127,25	1710,47	-	1613,16	-	1235,35	0,65	2,05
26	Город Ливны	2334,94	317,78	1158,85	137,50	1991,85	3402,88	1708,67	-	680,06	-	512,53	-	410,63	0,65	4,68
27	Город Мценск	2159,86	300,30	1153,27	137,69	1872,92	885,78	1619,10	1445,03	614,65	-	-	-	377,51	0,65	1,18
28	Город Болхов	791,84	191,54	994,99	99,77	867,48	321,26	1093,21	-	443,82	-	-	-	245,27	-	-
29	пгт. Знаменка	2082,88	187,76	1084,65	61,27	1291,27	-	1287,66	834,47	409,88	-	-	-	325,51	-	2,05
	Итого по Орловской области	2589,49	35,30	1902,48	167,14	2347,10	1404,87	1412,94	281,12	775,55	-	1608,88	5,64	794,52	0,56	0,06

Видом разрешенного использования земельных участков являются земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

Исходя из приложения к постановлению Правительства Орловской области средний удельный показатель кадастровой оценки 1 кв. м по городу Орлу составляет 239,02руб. Для СПО «Заря - 2» берется средний удельный показатель кадастровой оценки 1 кв. м 167,14руб. С учетом добавления налога на добавленную стоимость (18%) удельный показатель кадастровой оценки, применимо для СПо «Заря - 2» составит 190,66 руб. Достижение максимальной стоимости 1 кв. м (239,02руб.) ведет к пересмотру значений новым постановлением. Основанием пересмотра может послужить расширение инфраструктуры.

3.3 Определение кадастровой стоимости земельного участка

в составе объединения

На основании Приказа Минэкономразвития № 222 от 12 августа 2006г. п. 2.1.2. кадастровая стоимость земельного участка в составе объединения определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия - для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего объединения на площадь земельного участка.

Отсюда: S_СПО=24500 м²; удельный показатель кадастровой оценки по субъекту 167,14руб.

Общая стоимость садоводческого объединения с учетом налога на добавленную стоимость составит:

КС_СПО= 24500*167,14 + 18% НДС

КС_СПО= 4831873,4руб.

Размещено на Allbest.ru