Государственная кадастровая оценка СПО "Заря-2"

Например, настоящее использование -- сельское хозяйство, при котором чистая стоимость доходов от сельскохозяйственного использования в течение 20 лет равна 21 188 крон, а предполагаемое использование -- жилищное строительство через 20 лет, при котором чистая стоимость земли для жилищного строительства составит 51 684 крон.

Поэтому стоимость земли после изменения использования составит 72 872 норвежских крон.

Большинство оценок в Норвегии выполняют частные оценщики, так как для них не надо государственного разрешения, в отличие от брокеров по операциям с недвижимостью. Большинство оценщиков являются членами одной из четырех организаций оценщиков страны, которые получают разрешение в этой организации и могут пользоваться титулом организации в своем маркетинге.

Большинство оценок в Норвегии (за исключением оценок ферм) подробно рассматривают стоимость замещения зданий, которую норвежские оценщики называют «технической стоимостью». Это стоимость строительства аналогичного здания с поправками на возраст, старение и т. д.

При оценке имущества, приносящего доход, используют также метод капитализации дохода.

Метод сравнения продаж в явном виде не используют (хотя этот метод оценщик использует «интуитивно»).

Отчеты по оценке для жилищной недвижимости стандартизованы в виде нескольких форм, введенных различными организациями. Некоторые организации применяют также стандартизованные формы для отчетов по оценке предприятий промышленности, розничной торговли и ферм, другие готовят отчет в свободной письменной форме.

Оценивают земли в Норвегии чаще всего в случае продажи или когда собственник добивается ипотечного кредитования. В этих случаях оценка будет показывать рыночную стоимость и «заемную стоимость», которая обычно на 10 % меньше рыночной из-за неопределенности в оценке объекта. Важно отметить, что эта «заемная стоимость» не показывает долгосрочный «нижний уровень» рыночной стоимости; это оценка «среднего уровня» для рынка.

С течением времени рыночная стоимость сильно колеблется, хотя рыночные колебания не прогнозируют. Например, рыночная стоимость квартир в Осло за последние 6...7 лет удвоилась.

Сельскохозяйственные земли и лесные земли оценивают методом капитализации дохода. Чистый доход, который получают от земли, вычисляют методом остатка: все затраты, кроме стоимости земли, вычитают из валового дохода для конкретного элемента фермы, который оценивают. Вычисления проводят по стандартизованной процедуре. Например, сельскохозяйственные угодья оценивают или как зерновое поле, или как выгон. Вычисляют среднюю, а не предельную стоимость, даже если продают или покупают только небольшую часть фермы по ценам на момент оценки, т. е. в фиксированных денежных значениях.

Норму капитализации устанавливает правительство и корректирует ее время от времени. Поскольку доходы за год вычисляют в фиксированных значениях, эта норма капитализации является реальной процентной ставкой (номинальная ставка за вычетом инфляции).

Стоимость построек (включая жилой дом) фермера оценивают по методу замещения. Корректировку проводят в соответствии с тем, насколько полезны постройки на этой конкретной ферме. Если ферма не имеет квоты на производство молока, то от построек может быть мало пользы; в действительности для построек могут требоваться только расходы на ремонт, и поэтому стоимость может быть ниже нуля.

Типичная оценка любого жилья в Норвегии будет в основном базироваться на стоимости замещения. Отчет редко будет содержать какие-либо вычисления и документацию по оценке рыночной стоимости. Основа оценки -- интуитивное сравнение цены 1 м², что является обычным способом сообщать цены жилья в Норвегии.

Офисы и магазины розничной торговли оценивают по методу капитализации дохода. Основой для капитализации обычно является чистая арендная плата (общая арендная плата за вычетом эксплуатационных расходов), основанная на реальных договорах за соответствующий договорный период, и рыночная арендная плата после этого периода. Договоры аренды обычно базируются на фиксированной сумме с возможностью поправок на инфляцию с учетом срока аренды. Кроме того, арендаторы обычно оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов, например, за регулярное обслуживание, отопление, электроэнергию и уборку. Эта доля может изменяться со временем в соответствии с изменением эксплуатационных расходов. Владелец собственности обычно покрывает затраты на периодическое обслуживание, налоги с имущества, страхование и т. д.

Норма капитализации варьируется примерно от 7 % в центральных районах до 10...15 % или более в местах менее привлекательных районов. Норма капитализации основывается на сравнении с наблюдаемыми рыночными сделками в различных районах.

«Стандартную» промышленную собственность можно оценивать так же, как офисы и магазины розничной торговли.

Для специализированных объектов собственности часто отсутствуют альтернативные методы использования, поэтому трудно оценить какую-либо рыночную арендную плату для такой собственности. В этом случае может быть использован метод стоимости замещения (этот метод устанавливает максимальную стоимость).

Неосвоенную собственность обычно оценивают по методу остатка: вычисляют рыночную стоимость полного освоения, из которой вычитают оценочные затраты на освоение, включая нормальные прибыли (но исключая стоимость земли). В таком случае остаток показывает максимальную стоимость земли.

Оценку в сельских районах для определения рыночной стоимости и залоговых целей обычно проводят по методу максимальных цен. Альтернативными методами может быть метод остатка для всей фермы в сочетании с методом капитализации.

Оценка фермы для других целей, таких, как экспроприация или объединение земель, обычно производится по методу капитализации дохода для каждого элемента. Стандартизованные таблицы стоимости не используются в Норвегии. Однако в некоторых случаях применяют методы стандартизованных оценок доходов, основанные на стандартизованной системе вычислений. Особенно часто их используют для оценки лесных земель при экспроприации и объединении земель.

Наиболее совершенен французский земельный кадастр. Он представляет собой стройную систему учёта количества и качества земель для целей налогообложения. Французское правительство приступив в 1925 г. к обновлению кадастра, ставило перед собой задачу осуществить работы по идентификации данных о каждом участке с целью выяснить его положение, размеры и имя владельца. Основные работы по земельному кадастру были начаты в 1930 г., практически закончены к началу 50-ых годов. Начиная с 1953 г., по всей стране проведено очередное обновление земельного кадастра в соответствии с современными требованиями. Работы по обновлению и переоценке земель осуществляются через каждые пять лет. Обновление и проверка земельного кадастра возлагаются на постоянную государственную службу земельной собственности, включающую центральное, региональное и департаментское ведомства.

Государственная служба земельного кадастра Франции обеспечивает выполнение технических, юридических и административных действий.

В качестве основной оценочной единицы во французском земельном кадастре выступает парцелла. На парцеллы делятся сельскохозяйственные угодья, а также земельные участки, занятые постройками, промышленными и коммерческими предприятиями. Исключение составляют земли военного ведомства, скалы, болота, т.е. земли, которые не дают дохода. Производительность парцелл сельскохозяйственного пользования определяется по урожайности всех сельскохозяйственных культур, расходам на семенной материал, обработку полей, сбор урожая, хранение и транспортировку его к пунктам сбыта. Среднегодовой чистый доход определяют за последние 15 лет, не считая двух наиболее урожайных и двух наиболее засушливых.

Экспертная оценка земель начинается с классификации, при которой определяют количество классов земель по каждому землевладению. Всего на территории Франции выделено 13 классов земель. В пределах каждого класса выделяют две типичные парцеллы - одна из наилучших, другая из наихудших земель. На основе типичных парцелл устанавливают погектарные расценки чистого дохода по классам каждого вида землевладения. Заключительным этапом оценки является классификация парцелл, при которой они распределяются по классам. Итоговые данные земельного кадастра по всем парцеллам, с указанием доходов и выделением парцелл, подлежащих и не подлежащих налогообложению, размещаются в специальных таблицах-указателях, так называемых кадастровых матрицах. Изменения в правовом, природном и хозяйственном состоянии парцелл вносятся в кадастровые матрицы ежегодно.

В США изучение земель ведётся специальной службой охраны почв в системе Министерства сельского хозяйства. Она состоит из центрального органа, филиалов в штатах и около 2400 районных ячеек по охране почв.

Основными единицами, подлежащими съёмке при почвенных обследованиях, являются серии, внутри которых выделяют почвенные типы и фазы. Серии представляют собой почвы, однотипные по мощности и структуре горизонтов, по содержанию солей, органических веществ, а также по рельефу, степени эрродированности, засоления и т.д. В пределах серий выделяют типы почв. Наиболее низкая классификационная единица - фаза. Критерием для её выделения являются: изменение наклона поверхности, ограничивающее использование техники, степень подверженности эрозии, засорённости камнями, материнской породе и т.п.

Обобщить данные почвенного обследования для практических нужд позволяет классификация земель. В зависимости от поставленных целей в США применяют разные системы классификации земель. Например, почвы могут быть сгруппированы в классы по степени пригодности для сельскохозяйственного использования, продуктивности земель и т.д.

Качественная оценка земель в США производится по продуктивности сельскохозяйственных угодий. Продуктивность пашни определяется по урожайности основных сельскохозяйственных культур не менее чем за десять лет, а для засушливых районов - за более длительный период. Урожайность определяется по данным опроса или с помощью специальных анкет и лишь в редких случаях - непосредственно в поле путём взятия укосов с контрольных площадок. Однако урожайность зависит от уровня ведения хозяйства. Поэтому наряду с данными об урожайности собирают сведения о системе севооборотов, обработке почвы, применении удобрений, мелиорации и т.д. На основе этих сведений устанавливают классы ведения хозяйства. Выделение классов ведения хозяйства позволяет оценить каждую категорию земель по урожайности в зависимости от того, при каких способах ведения хозяйств были получены эти данные. Оценка завершается определением показателя продуктивности земель для каждой культуры путём сопоставления фактической урожайности с максимальной, полученной на лучших, но не окультуренных землях.

Для выявления наиболее продуктивных земель в США проводится экономическая классификация земель. При этом наряду с природными факторами учитывают некоторые экономические показатели: размер хозяйства, структуру землепользования, уровень интенсификации, местоположение и доходность хозяйства на единицу площади, затраты труда и т.п. Земли однородные по возможности сельскохозяйственного использования и близкие по продуктивности, включают в один из семи классов экономической классификации. Так как при выделении классов земель учитывают не только особенности почв, но и целый ряд других природных и экономических факторов, то такой метод исследований называют комплексным.

Единая методика экономической оценки земель в США до сих пор не разработана. Наиболее распространённым является метод оценки земель по чистому доходу от реализации сельскохозяйственной продукции. Земли с наивысшим доходом оценивают в 100 баллов и с ними сравнивают доходность других земель.

Данные изучения земельных ресурсов, обработанные с помощью ЭВМ, являются основы для планирования использования земель в отдельных районах, штатах и стране в целом.

Ведением земельного кадастра в Канаде занимается Служба инвентаризации земель. Она обеспечивает изучение земель по единой для всей страны программе, главная цель которой - предоставление в распоряжение федеральных и провинциальных органов точных и полных данных о потенциальной продуктивности земельных ресурсов страны. Поскольку сельскохозяйственное использование территории тесно связано с другими видами использования, осуществляют четыре типа оценки земли: для сельского хозяйства, лесного хозяйства, для рекреационных целей и воспроизводства фауны.

Схема классификации земель по возможности сельскохозяйственного использования предусматривает выделение семи классов земель по степени пригодности для сельского хозяйства. К первому классу относят наиболее плодородные земли.

Для изучения земель и обработки полученной информации в Канаде разработана информационно географическая система, которая строит свою работу на базе ЭВМ.

Экономическая оценка земель в Канаде проводится по урожайности сельскохозяйственных культур. Основным критерием служит урожайность пшеницы с единицы земельной площади при общепринятой агротехнике. Другие культуры по соответствующим коэффициентам переводят в урожай пшеницы. В зависимости от урожайности пшеницы все земли подразделяют на пять классов продуктивности. Экономическая оценка земель в стоимостном выражении не производится.

Современная система изучения земель в Великобритании включает два основных этапа: физическую и экономическую классификацию земель.

При физической классификации все земли страны в зависимости от степени влияния физических факторов, ограничивающих их использование в сельскохозяйственном производстве, объединяют в пять классов землепригодности. Основными физическими факторами, которые оказывают влияние на сельское хозяйство, являются: климат, рельеф, особенности почвенного покрова (влажность, глубина корнеобитаемого слоя, механический состав, структура, каменистость). К первому классу относят земли с очень небольшими ограничениями их сельскохозяйственного использования или земли, не имеющие таких ограничений. К последующим классам относят земли с небольшими, средними, серьёзными и очень серьёзными ограничениями для сельскохозяйственного использования.

Экономическая классификация земель основана на определении стоимости стандартной чистой продукции каждого класса земель. Стандартная чистая продукция определяется как расчётная стоимость полеводческой и садоводческой продукции, свойственной для этих земель при среднем уровне ухода и применении удобрений. Она представляет собой разницу между стоимостью полученной продукции и стоимостью посевного или посадочного материала.

Экономическая классификация земель предполагает объективную оценку производственных возможностей каждого земельного участка. Такую оценку можно произвести после накопления достаточной информации для установления пределов колебания средней статистически чистой продукции на акр каждого физического класса земель.

Сложность установления показателей оценки объясняется значительными колебаниями размеров стандартной чистой продукции с единицы площади неодинаковых физических классов земли в хозяйствах различной специализации. Англичане считают, что со временем будут установлены пределы колебания стандартной чистой продукции на землях всех классов землепригодности при всех возможных типах специализации. На основании этих данных можно будет определить тесноту связи между физической и экономической классификациями земель.

При проведении классификации земель учитываются только те ограничивающие факторы, которые невозможно устранить на современном уровне развития сельскохозяйственной науки и техники. Поэтому факторы, ранее считавшиеся не преодолимыми препятствиями, в дальнейшем могут перейти в легкоустранимые, в результате чего земли переводятся в более высокий класс. Поэтому через каждые пять лет, проводится корректировка данных классификации земель с учётом получения информации об использовании земель, развития научных исследований и технических возможностей улучшения земель.

В развивающихся странах широко применяют классификацию земель, разработанную службой охраны почв министерства сельского хозяйства США. Однако применение такой классификации ограничивается отсутствием материалов почвенного обследования. Поэтому во многих странах американская система классификации земель применяется в упрощённом виде.

Сравнительная сопоставимость качественного состояния мировых земельных ресурсов возможна на основе единой системы классификации земель. Поэтому большой интерес представляет классификация земель, разработанная Продовольственной и сельскохозяйственной организацией (ФАО) ООН совместно с французским бюро научных и технических исследований заморских территорий и успешно применяемая ФАО в тропических развивающихся странах. Классификация выделяет пять классов земли в зависимости от современной или потенциальной продуктивности почв. Классы землепригодности группируют на основе оценки физических и химических свойств почвы. Для каждого диагностического признака в классификации ФАО разработана специальная сто балльная шкала. В зависимости от влияния этого признака на общую продуктивность почв его оценивают определённым количеством баллов. В качестве диагностических признаков приняты следующие физические и химические свойства почвы: мощность Р, механический состав и структура Т, насыщенность основаниями N, степень засоления S, содержание гумуса О, ёмкость катионного обмена и характер глинистых материалов А, характер материнской породы М, степень дренирования Д, степень увлажнения Н. Общую современную продуктивность почв p в этой классификации определяют по формуле p = PTNSAMДH.

В зависимости от современной продуктивности почв выделено пять классов земель:

I - очень высокой продуктивности (65-100 баллов);

II - высокой продуктивности (35-64 балла);

III - средней продуктивности (20-34 балла);

IV - низкой продуктивности (8-19 баллов);

V - очень низкой продуктивности (0-7 баллов).

В результате орошения, осушения, известкования почвы, внесения удобрений и проведения других мелиоративных мероприятий продуктивность земель может быть значительно повышена. Поэтому по классификации ФАО определяют потенциальную продуктивность земель, пользуясь следующей формулой:

Р = N1S1O1H1Q1PTAM.

В этой формуле изменяемые свойства почвы оценивают в баллах в зависимости от степени улучшения этих свойств в результате орошения, осушения, бороздования, вспашки, внесения минеральных и органических удобрений, террасирования, контурной вспашки, ленточных посевов и других мелиоративных мероприятий. По отношению потенциальной продуктивности к современной определяют коэффициент улучшения земель.

Данные оценки земельных ресурсов по классификации ФАО используются при планировании развития сельского хозяйства тропических стран, а также при прогнозировании использования земель.

ГЛАВА II. УСЛОВИЯ, ОБЪЕКТЫ И МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

2.1 Условия проведения исследований

Экспериментальные исследования проводили в садоводческом потребительском объединении «Заря-2» в 2011 - 2012 гг.

СПО «Заря-2» расположена в центральной части Средне - Русской возвышенности на 52°57'4"с.ш. и 36°10'21"в.д. Высота над уровнем моря 200 м. Общая площадь ииследуемого участка 24,5 га. Он размещен на равнинном месте. Почва - темно - серая лесная , по механическому составу - средний и легкий суглинок. Содержание гумуса в пахотном слое около 4 - 5%.

В СПО «Заря-2» выращивают основные плодовые культуры: яблоня, слива, вишня, черешня, смородина, малина и овощные культуры. Уход за растениями осуществляется: внесением органических и минеральных удобрений, междурядные обработки, защита от вредителей и болезней деревьев и овощных культур.

Климат Орловской области, в том числе и СПО «Заря-2», умеренно-континентальный, сравнительно тёплый. Распределение осадков в течение вегетационного периода неравномерное. Поэтому нередко создаются засушливые периоды (особенно весной и в первую половину лета). Годовое количество на территории агробиостанции составляет 560 мм. За период май - сентябрь выпадает 329 мм осадков. Вегетационный период продолжается 175 - 185 дней. Период активной вегетации с температурой выше 10°С составляет 135 - 140 дней.

Средняя годовая температура + 4,6 °С. Абсолютный минимум температуры воздуха за многолетний период составляет по Орловской области - 39 °С, абсолютный максимум + 38 °С. Суммы средних суточных температур за время активной вегетации растений колеблются в пределах 2150 - 2300 °С. Продолжительность периода с устойчивым снежным покровом - 125 дней, средняя глубина промерзания почвы - 65 - 85 см. Высота снежного покрова в среднем составляет 22 см.

Весна 2012 г. оказалась умеренно теплой. В марте среднемесячная температура составила - 2.9 °С, в апреле - 8,5 °С, в мае - 17°С. В мае заморозков не было. Весна характеризовались недостаточным увлажнением, особенно засушливым оказался апрель, в мае выпало 74,5 % от нормы. Июнь был теплее обычного, на 2° выше среднемноголетних значений. Июнь характеризуется неравномерными распределениями осадков: короткие сильно дождливые периоды (которые в июне обеспечили превышение нормы на 17 мм, а в июле составили 83,3 % нормы) сменялись продолжительными засухами.

По сравнению с прошлыми периодами климатические показатели 2010 года имеют существенные отличия, характеризующие его засушливость и повышенную температуру.

2.2 Объект исследования

государственная кадастровая оценка земля

Садоводческое товарищество СПО «Заря - 2» находится по адресу: Орловская область, город Орел, Железнодорожный район, Залегощенское шоссе, 41. Членами товарищества являются граждане Российской Федерации в возрасте от 18 до 70 лет и имеющие земельные участки в границах товарищества в размере от 300 до 1000 квадратных метров. В среднем размер земельного участка составляет 600 квадратных метров. Образовано в 1963 году, выдано свидетельство о праве собственности на землю №1529 от 28 января 1993г. Администрацией города Орла. На основании постановления Администрацией города от 17 ноября 1978 г. №631 и от 3 июля 1983 г. №267 гражданам - членам садоводческого товарищества предоставили в частную собственность земельный участок общей площадью 24,5 га. В соответствии с данным постановлением СПО «Заря-2» был выдан государственный акт № 1529 о том, что данному товариществу предоставлено 40070 кв. м (в том числе полезной (земли членов общества) - 35004 кв. м, земли общего пользования (дороги) - 566 кв. м.) земель в бессрочное (постоянное) пользование для садовых участков в Железнодорожном районе г. Орла.

Предметом деятельности является создание благоприятных условий для успешного осуществления членами товарищества своих прав по выращиванию на садовых участках плодовых, ягодных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также по использованию садовых участков для отдыха с правом возведения жилого строения (без права регистрации проживания в нем) и хозяйственных строений и сооружений.

Целью деятельности правления садоводческого общества является содействие его членам в решении общих социально-хозяйственных задач в рамках предмета деятельности товарищества.

Учредительным документом СПО является Устав, утвержденный общим собранием членов общества.

Садоводческое общество имеет право (ст. 7 № 66-ФЗ):

- осуществлять действия, необходимые для достижения целей, предусмотренных настоящим Федеральным Законом и уставом такого объединения;

- отвечать по своим обязательствам своим имуществом;

- от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права;

- привлекать заемные средства;

- заключать договоры;

- выступать истцом и ответчиком в суде;

- обращаться в суд, арбитражный суд с заявлениями о признании недействительными (полностью или частично) актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления или о нарушении должностными лицами прав и законных интересов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;

- создавать ассоциации (союзы) садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений;

- осуществлять иные не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации правомочия.

Садоводческое общество обязано:

- выполнять договорные обязательства;

- обеспечивать выполнение законодательства по садоводству и другим правовым актам, а также Устава товарищества;

- обеспечивать интересы всех членов товарищества при установлении порядка владения, пользования и распоряжения совместной собственностью членов товарищества;

- организовывать охрану имущества товарищества и имущества его членов.

2.3 Методы исследования

При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик обязан применять три стандартных подхода.

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамах одного из подходов к оценке.

Однако в существующем разделении оценочной методологии нужно видеть не более чем диалектику стоимости:

3атратный подход - это история возникновения стоимости с точки зрения технологии создания объекта оценки;

Сравнительный подход - современный взгляд на стоимость объекта оценки, определяемую через процедуры сравнения продаж, происходящих в соответствующем секторе рынка;

Доходный подход - взгляд на стоимость объекта с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

Фундаментальное уравнение оценки (1) отражает жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности.

(1)

Затратный Сравнительный Доходный

где i _k - индекс цен в к-том году;

C_k - затраты на создание в к-том году;

FD - физический износ;

FO - функциональное устаревание;

EO - экономическое устаревание;

FMT - фактическая рыночная стоимость;

CF _t - поток прибыли в t году;

r - ставка дисконтирования;

m - время создания объекта оценки;

n - время будущей жизни объекта оценки.

Классификация методов в рамках каждого из подходов отражена в таблице 6.

Классификация подходов и методов оценки земельных участков

В оценочной практике сложились определенные предпочтения к последовательности применения вышеуказанных подходов. При оценке незастроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство сравнительный подход предпочтителен в первую очередь, доходный подход - во вторую очередь, затратный подход - слабо применим.

Оценщик вправе самостоятельно выбирать в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Методы сравнительного подхода

Суть сравнительного подхода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок , учитывающих различие между ними.

Сравнительный подход к оценке недвижимости определяется тремя принципами оценки собственности: спроса и предложения, замещения, вклада.

В сравнительном подходе применяются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

1. Метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как для застроенных земельных участков, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

2. Метод выделения (он же метод изъятия)

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

3. Метод распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

Метод распределения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучений.

Метод основан на установлении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части- стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Доля земли в = Стоимость земли = 1- Стоимость Улучшений стоимости объекта стоимость объекта стоимость объекта

Методы ДОХОДного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость земельного участка определяется величиной будущих выгод его владельца. Реализуется данный метод путем пересчета будущих денежных потоков, приносимых собственностью, в настоящую стоимость.

Методы прямой капитализации.

Общий алгоритм расчета стоимости земельного участка методом прямой капитализации дохода заключается в делении фактического или планируемого ежегодного дохода (чистой прибыли после уплаты налогов), получаемого от коммерческого использования объекта оценки, на коэффициент капитализации по формуле:

(2)

где PV - текущая стоимость объекта оценки;

CF - денежный поток среднегодового дохода;

K - коэффициент капитализации.

При этом коэффициент капитализации является рыночным мультипликатором и наиболее точно может быть определен по результатам анализа продаж аналогичных объектов и рыночных показателей их дохода (чистой прибыли).

Методы прямой капитализации применим, когда размеры ежегодных денежных потоков равномерны и поступают в течение неограниченного периода времени.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

- арендная плата

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при залоге под ипотечный кредит.

Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Методы определения коэффициента капитализации для земельных участков

Сложной проблемой доходного подхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализации, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи (экстракция по рыночным данным);

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок (метод кумулятивного построения, метод суммирования).

метод альтернативных инвестиций.

Вариант расчета коэффициента для земли с использованием расчетных моделей.

Метод кумулятивного построения предполагает суммирование с безрисковой ставкой определенных рисков, основными из которых являются:

поправка на ликвидность (4%);

премия за управление (1%);

премия за риск.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.

Применение третьего подхода основано на том, что вложение средств в земельный участок рассматривается с точки зрения альтернативных инвестиций. Рекомендуется по валютным депозитам в Сбербанке.

Расчет коэффициента капитализации для земли с использованием расчетных моделе

Вариант расчета коэффициента капитализации по норме отдачи (прямолинейная капитализация).

Сущность линейного возврата капитала заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива. Например, при сроке поступления доходов 20 лет, норма возврата составит 1/20 или 5% в год. Таким образом, возврат капитала происходит равными частями в течение срока жизни улучшений.

Прямолинейная капитализация, называемая так же методом Ринга, традиционно применяется для активов с ограниченным сроком полезного использования. Общая формула расчета в рассматриваемом методе рассчитывается по формуле:

Ro = Y + 1/n,

Где Y - общая норма отдачи всего объекта недвижимости;

N- срок экономической жизни объекта.

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Методы дисконтирования денежных потоков.

К этой группе относится метод, в основу математического аппарата которого заложен принципы учета изменения денег во времени при расчетах по сложному проценту.

Текущую рыночную стоимость объекта оценки по методу дисконтирования денежных потоков рассчитывают суммированием ежегодных будущих денежных потоков прибыли, деленных на соответствующую ставку дисконтирования по формуле:

(3)

CF _t - поток прибыли в t году;

r - ставка дисконтирования;

n - время прогнозного периода (будущей жизни объекта оценки).

Методы дисконтирования применимы в случаях, когда денежные потоки от использования объекта собственности не равны по величине и поступают неравномерно.

Метод предполагаемого использования (Метод затрат на освоение, Метод развития, Метод освоения, Метод разбивки).

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Методы затратного подхода

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка земли аналогичного по количественным и качественным характеристикам без чрезмерной задержки.

Элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе выделения и методе остатка.

Затратный подход к оценке стоимости земельных участков

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Такой подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

- местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

- инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

- внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

- социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

- санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения.

Нормативный метод оценки земельного участка.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» при продаже, находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, устанавливается цена земли в процентах от кадастровой стоимости.

Метод оценки земельного участка исходя из затрат на производство инфраструктуры.