V. Кластеризация эталонных земельных участков объединений

Кластеризация эталонных земельных участков объединений представляет собой группировку эталонных земельных участков объединений по общности признаков на основе кластерного анализа. Кластеризация проводится отдельно для:

садоводческих и огороднических объединений;

дачных объединений.

До проведения кластеризации проводится группировка эталонных земельных участков каждого из видов объединений по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений, установленному в соответствии с п. 2.3 Технических указаний. Диапазон (границы) изменения фактора в пределах каждой группы устанавливается группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 2.1 Технических указаний.

В рамках сформированных групп проводится кластеризация эталонных земельных участков объединений по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель вида объединений в кластеризации не участвует).

Количество кластеров определяется группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 2.1 Технических указаний, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.

Кластеризация эталонных земельных участков объединений осуществляется с применением ПК ГКОЗ СОД. Результатом кластеризации эталонных земельных участков объединений является перечень объединений по кластерам.

VI. Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости

Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимается цена сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, а так же цены спроса и предложения на земельные участки и объекты недвижимости. При этом, в цены спроса и предложения вносятся поправки. Величина поправки устанавливается группой экспертов. Как правило, цена спроса повышается на 10%, цена предложения понижается на 10%.

Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимается «рыночная» арендная плата, т.е. во внимание не принимаются данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.

Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется начиная с 01.01.99, по форме, приведенной в Таблице 4. Каждый земельный участок или объект недвижимости, по которому имеется указанная информация описывается в разрезе факторов кластеризации.

Таблица 4

Сбор рыночной информации по садоводческим, огородническим и дачным объединениям

№ ппп.	Описание земельного участка или единого объекта недвижимости (кадастровый номер)	Вид информации	Факторы кластеризации
		Рыночная цена земельного участка, руб./дата	Арендная плата за земельный участок, руб./дата	Рыночная цена единого объекта недвижимости, руб./дата	Арендная плата за единый объект недвижимости, руб./дата
01	2	3	4	5	6	07	08	09	…	0n
1
2

В случае использования в качестве рыночных цен на земельные участки или единые объекты недвижимости цен спроса или предложения на земельные участки или объекты недвижимости в соответствующие графы столбцов 03, 05 указанные цены вносятся с учетом поправок.

Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы столбцов 07-0n Таблицы 4 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.

VII. Расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки проводится, как правило, для земельных участков в составе садоводческих и огороднических объединений.

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков):

, (1) где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

АП - арендная плата за земельный участок за вычетом операционныхрасходов арендодателя, руб.;

Кк - коэффициент капитализации арендной платы

Коэффициент капитализации арендной платы рассчитывается с привлечением лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности (далее оценщики). Оценщик представляет отчет об обосновании величины коэффициента капитализации арендной платы.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки вносятся в Таблицу 5.

Таблица 5

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки

№ пп.п.	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Арендная плата за земельный участок, руб.	Коэффициент капитализации арендной платы	Рыночная стоимость земельного участка, руб.
			Значение коэффициента капитализации арендной платы	Название, дата, № отчета, кем подготовлен
001	02	03	04	05	06
1

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости проводится, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений.

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости осуществляется методом выделения в соответствии с п. 2 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:

РСз=РЦеон-ОС, (2) где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.

или распределения в соответствии с п. 3 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:

РСз=РЦеонДз, (3) где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

Дз - доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Стоимость улучшений рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке стоимости воспроизводства или замещения улучшений в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости так же рассчитывается с привлечением оценщиков или риэлторов. Оценщик или риэлтор представляет отчет об обосновании доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносятся в Таблицу 6.

Таблица 6

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости

№ пп/п	Описание единого объекта недвижимости (кадастровый номер)	Рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.	Стоимость улучшений	Доля стоимости земельного участка	Рыночная стоимость земельного участка
			Стоимость улучшений, руб.	Название, дата, № отчета, кем подготовлен	Доля стоимости земельного участка	Название, дата, № отчета, кем подготовлен
01	02	03	04	05	06	07	08
1
2

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости:

проводится, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений.

осуществляется методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости вносятся в Таблицу 7.

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единый объект недвижимости

п.п.	Описание единого объекта недвижимости (кадастровый омер)	Арендная плата за единый объект недвижимости, руб.	Рыночная стоимость земельного участка
			Рыночная стоимость земельного участка, руб.	Название, дата, № отчета, кем подготовлен
01	02	03	04	05
1

VIII. Проведение анализа статистической однородности информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере

Анализ статистической однородности информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере проводится путем расчета среднего квадратического отклонения:

Расчет среднего квадратического отклонения и выбраковка рыночных цен и (или) рыночных стоимостей земельных участков осуществляются с применением ПК ГКОЗ СОД.

Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 8.

Таблица 8

Информация для установления связи между рыночной ценой и/или рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации

№ пп/п	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Рыночная цена или рыночная стоимость земельного участка, руб.	Факторы кластеризации
			1	2	3	…	n
01	02	03	04	05	06	…	0n
1
2
…
n

Значения факторов кластеризации вносятся в графы столбцов 04-0n Таблицы 8 из соответствующих граф столбцов 07-0n Таблицы 4.

IX. Проверка достаточности информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков в кластере.

Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.

Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в 3 раза.

X. Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.

Уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется для каждого кластера с применением ПК ГКОЗ СОД.

XI. Проверка достаточности связи между рыночной ценой и рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.

Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется исходя из критерия достаточности R². Связь считается достаточной при R²>=0,7

При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация, в одном и более кластере (R²<0,7) осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Критерий достаточности R² рассчитывается с применением ПК ГКОЗ СОД.

XII. Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения

Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения, вошедшего в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется с применением ПК ГКОЗ СОД, путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж.

При использовании метода сравнения продаж кадастровая стоимость эталонных земельных участков определяется как рыночная стоимость земельного участка в соответствии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

XIII. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка.

Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 9.

Таблица 9

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков

№ пп.п.	Описание эталонного земельного участка (в состав какого объединения входит)	Кадастровая стоимость эталонного земельного участка, руб.	Площадь эталонного земельного участка, кв. м.	УПКСЗ объединения
01	02	03	04	05
1
2

XIV. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле:

, (4) где

УПКСЗсо min - минимальное значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

УПКС сред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

УПКС сред2 - среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по административному району, где расположены объединения.

Результаты расчетов приводятся в Таблице 10.

Таблица 10

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков

№ пп/п	УПКСЗсо min	УПКС сред1	УПКС сред2	УПКСЗсо
01	02	03	04	05
1
2

XV. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле :

, где: (5) УПСКЗд

min - минимальное значение УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

УПКСЗп сред 1 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ;

УПКСЗп сред 2 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близких по местоположению к оцениваемым дачным объединениям.

Таблица 11

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков

п/п	УПКСЗд min	УПКСп сред1	УПКСп сред2	УПКСЗд
1	2	3	4	5
1

XVI. Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений

Кадастровая стоимость земельного участка объединения (КСзу) рассчитывается по формуле:

КСзу = УПКСЗэзу*Пзу, (6) где:

УПКСЗэзу - удельный показатель кадастровой стоимости земель эталонного земельного участка в составе рассматриваемого объединения;

Пзу - площадь земельного участка.

В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

ПРИКАЗ

Приказ Федерального агенства кадастра объектов недвижимости от 18 апреля 2008 г. № П/0114 «О типовой форме отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений»

В целях осуществления государственной кадастровой оценки земель в соответствии с Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.05.2007 г. № 215 (зарегистрирован в Минюсте России 26.07.2007 № 9913):

1. Утвердить форму отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.

2. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на заместителя руководителя В.С.Кислова.

Письмо Управления Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации ФГУ «Кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации от 04.02.2008 №ВК/0469 «О формировании перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель в 2008 году»

В соответствии с п.6 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организации проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215 (далее - Административный регламент), перечни земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке в субъекте Российской Федерации в 2008 году (далее - Перечень), формируются Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

При формировании Перечня должно учитываться следующее:

1. Перечень формируется по состоянию на 1 января 2008 года отдельно для каждой категории земель, подлежащей государственной кадастровой оценке земель в 2008 году, по форме Приложения 1 Административного регламента.

2. Не допускается включение в Перечень тех земельных участков, по которым отсутствуют сведения о кадастровом номере, местоположении, категории земель, разрешенном или фактическом использовании, площади (п.6.2, п.6.3 Административного регламента).

3. При подготовке Перечня по садоводческим, огородническим и дачным объединениям в его состав включаются отдельные земельные участки в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений, поставленные на государственный кадастровый учет; а также сами объединения, для которых в Государственном реестре земель кадастрового района (далее - ГРЗ КР) имеются учетные записи.

4. Записи единых землепользований в Перечень не включаются. В Перечень включаются земельные участки, входящие в единое землепользование, для которых вносятся сведения о категории земель, разрешенном или фактическом использовании в соответствии с имеющимися в ГРЗ КР сведениями о едином землепользовании, в состав которого они входят.

5. Значения площади земельных участков в Перечне должны быть указаны в метрах квадратных с тем количеством знаков после запятой, с которым эти значения отражены в ГРЗ КР.

6. Перечень формируется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в срок до 1 марта 2008 года.

7. Сформированные Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Перечни передаются заказчику работ по государственной кадастровой оценке земель в субъекте Российской Федерации или лицу, уполномоченному заказчиком на получение этих данных.

Письмо Управления Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации ВК/1526 от 31.03.2008 «О государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

Для целей организации проведения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в дополнение к письму Роснедвижимости от 04.02.2008 № ВК/0469 управлениям Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации необходимо обеспечить составление перечня оцениваемых объединений по форме таблицы 1.

Проведение указанной работы целесообразно осуществить совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и представительными органами муниципальных образований.

Перечень садоводческих, огороднических и дачных объединений предоставляется исполнителю работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в субъекте Российской Федерации с сопроводительным письмом в течение 10 дней с момента подписания соответствующего государственного контракта.

Таблица 1.

№ п/п	Наименование объединения	Фактический адрес объединения	Вид объединения
			Садоводческие, огороднические	Дачные
1
…
n

Письмо Управления Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации от 22.05.2008 № ВК/2267 «О порядке расчета кадастровой стоимости садовых, огородных и дачных земельных участков».

Определение кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных гражданам и их объединениями, осуществляется в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307.

Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определены понятия садового, огородного и дачного земельного участка, а также садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан.

Для целей государственной кадастровой оценки земель в качестве «объединения» рассматривается массив садовых, или огородных, или дачных земельных участков, для которых определяется эталонный земельный участок, обладающий в разрезе утвержденных факторов стоимости наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав этого объединения. Указанным объединением, в том числе может являться садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан.

С учетом выше изложенного расчет кадастровой стоимости садовых, огородных или дачных земельных участков, не входящих в состав садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, может быть осуществлен путем их отнесения к существующим некоммерческим объединениям граждан или формирования отдельных объединений в соответствии с принципами, установленными Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Постановление Правительства Орловской области от 18 ноября 2009г. №239 «Об утверждении актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений Орловской области».

В целях установления кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений Орловской области, в соответствии с Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и от 8 апреля 2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», с учетом пункта 8 приказа Минюста от 20 февраля 2008г. № 35 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» и на основании приказа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 февраля 2008г. №П/0056 «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2008 году» в Орловской области была проведена актуализация государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Орловской области.

Рассмотрев результаты актуализации, выполненные в соответствии с Методическими рекомендациями по гоударственной кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений, утвержденных приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 года « П/307 «Об утверждении мтеодики госудасртвенной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений», а также руководствуясь пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации , приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного пользования или уточнений площади земельного участка» Правительство Орловской области постановляет:

Утвердить:

актуализированные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих и огороднических объединений Орловской области согласно приложению 1.

средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель садоводческих и огороднических объединений по муниципальным районам Орловской области согласно приложению 2.

Контроль за на стоящим постановлением возложить на заместителя Председателя Правительства Орловской области, руководителя блока инфраструктуры Д. А. Орлова.

Постановление Правительства Орловской области от 18 ноября 2009г. №282 «Об утверждении актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Орловской области».

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и от 8 апреля 2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», а также приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» Правительство Орловской области постановляет:

Утвердить представленные Управлением Федерального агенства кадастра объектов недвижимости по Орловской области показатели средних уровней кадастровой оценки земель населенных пунктов по городским округам Орловской области - городу Орлу, городу Ливны, городу Мценску, административному центру Болховского района - городу Болхову и населенному пункту Орловского района - поселку городского типа Знаменка, а также муниципальным районам Орловской области согласно приложению .

Утвердить примерный перечень видов разрешенного (фукционального) использования земельных участков согласно приложению .

Настоящее постановление вступает в силу с 1 января 2010 года.

1.4 Зарубежный опыт оценки земли и функционирования национальных кадастровых систем

Основы современного земельного кадастра в зарубежных странах заложены в 20 веке.

В Великобритании землю и строения в основном не разделяют и, таким образом, по закону земля и строения на ней представляют единый объект недвижимости.

При продаже, покупке и сдаче в аренду у покупателя или арендатора могут быть различные цели. Оценщики, как государственного, так и частного секторов могут предложить оценку на основе разных подходов: рыночной стоимости, рыночной стоимости при текущем пользовании, стоимости в пользовании, восстановительной стоимости с учетом износа.

Рыночная стоимость -- это определенная сумма, за которую имущество должно быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную дату при следующих условиях: обе стороны хорошо информированы, действуют благоразумно и без принуждения. Рыночная стоимость -- объективна стоимость, рассчитанная на базе цены, которая сложилась на рынке к моменту проведения оценки.

Рыночная стоимость при текущем пользовании -- понятие, включенное в Стандарты оценки и экспертизы Королевского института присяжных инспекторов, и используют его в целях бизнеса. Этот вид стоимости определяют на той же основе, что и рыночную стоимость, только с учетом использования оцениваемой недвижимости на текущий момент. Например, склад, который размещен производственной фирмой на тех площадях, где находится офис, будет оценен как складское помещение, а на рынке может быть продан по гораздо большей цене -- по рыночной стоимости помещения под офис.

Стоимость в пользовании -- цена, которую клиент определяет, исходя из полезности своей недвижимости для него самого. У него могут быть другие критерии оценки имущества, чем на основном рынке (с точки зрения текущего дохода и внутренней нормы рентабельности). Полученная таким образом субъективная стоимость может привести к тому, что стоимость, установленная владельцем имущества, будет значительно отличаться от рыночной.

Для финансовой отчетности в отношении специализированных зданий существует предписание использовать восстановительную стоимость с учетом износа, которую рассчитывают с применением методов затратного подхода. Результат будет наверняка отличаться от рыночной стоимости, что для специализированных зданий может стать спасением их имущества.

Все коммерческое недвижимое имущество в Великобритании (за некоторыми особыми исключениями) облагают налогом на имущество, который должен платить владелец. Налог начисляют, исходя из ежегодной арендной стоимости, которую выплачивает гипотетический арендатор в срок, установленный законом (налогооблагаемая стоимость). Налогооблагаемые стоимости для других целей (как объективных, связанных с арендной платой на открытом рынке, так и субъективных, относящихся к возможности арендатора платить из доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности с использованием этой недвижимости) будут отличаться друг от друга и -- в большинстве случаев -- от налогооблагаемой стоимости, поскольку будут отличаться от условия аренды. Например, по закону о налогообложении считается, что арендатор поддерживает арендуемое имущество в хорошем состоянии. Но тот факт, что имущество находится в плохом состоянии и за него можно взять только низкую арендную плату, закон игнорирует.

Для оценщиков точкой отсчета является рыночная стоимость. Налог на наследство, прирост капитала, дарение, передачу собственности и на имущество будут начислять, исходя из рыночной стоимости.

Когда цель оценки установлена, вся процедура может быть разбита на три этапа.

Этап 1: инспекционная проверка и осмотр недвижимого имущества (измерение площади здания или участка, фотографирование объекта, беседа с жильцами или теми, кто эксплуатирует данную площадь). Большая часть работы по оценке планируется на этой стадии.

Этап 2: исследование. Посещение местных плановых отделов и других государственных контор, подбор сопоставимого имущества, обсуждение с коллегами, которые уже имели дело с похожими видами недвижимого имущества; изучение баз данных, спроса и предложения, демографической ситуации, опрос покупателей; социально-экономическое исследование; сопоставление полученных данных со стандартами.

Этап 3: анализ и отчет. Анализ собранной информации, формулирование подхода к оценке, применение методов оценки для получения результата и подготовка отчета. При определении налогооблагаемой базы возможны варианты: либо только земля, либо земля с расположенными на ней зданиями и сооружениями. Если в налогооблагаемую базу включают землю с расположенными на ней зданиями и сооружениями, то для обеспечения того же уровня налоговых поступлений требуется более низкая ставка налога; это может привести к перераспределению налогового бремени между налогоплательщиками. В налогооблагаемую базу может быть включена пустующая земля и связанные с ней права.

Важным является периодичность переоценки, которая с учетом имеющихся распоряжении для ее проведения ресурсов должна быть максимально короткой, идеальном случае следует стремиться к ежегодной переоценке, так как стоимости объектов для целей налогообложения будет как можно ближе к текущей рыночной стоимости. К сожалению, на периодичность проведения переоценки часто влияют приводящие к отсрочкам политические решения, обусловленные стремлением избежать непопулярных среди избирателей мер в ситуациях, когда переоценка может привести к существенному перераспределению бремени между различными категориями налогоплательщиков.

Стандартом оценки в Германии ( на примере федеральной земли Нижняя Саксония) является рыночная стоимость, определяемая ценой, которую можно было бы получить на дату оценки в обычных условиях земельного рынка в соответствии с действующими постановлениями и в зависимости от фактических особенностей и других характеристик, а также расположения земельного участка.

Положением об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости предусмотрены три стандартных метода: сравнения продаж, капитализации дохода, реальной стоимости.

В методе сравнения продаж рыночную стоимость земельного участка определяют на основании имеющихся цен продажи сравнимых объектов. Условия для его применения следующие:

наличие достаточного количества сравнимых цен продажи (близких по времени); совпадение оцениваемого участка и сравнимого с ним объекта по большинству признаков влияющих на размер стоимости, к которым можно отнести:

степень развития земли (например, сельскохозяйственные угодья, земля под объектами застройки) и промежуточные стадии (застраиваемые участки, участки, подготовленные для строительства, и не готовые для строительства участки);

возможность использования земли (вид и объем строительного использования);

права и обременения;

свойства и фактические качества земельного участка (размер участка, форма участка, свойства грунта, фактическое использование и пригодность); характеристика строений (вид, год постройки, тип, форма, размер и оборудование, строительное состояние, прибыль);

особенности местоположения.

Если сравниваемые объекты по своим признакам близки к оцениваемому объекту, то рыночную стоимость можно определить методом прямого сравнения цен, вычислив среднее арифметическое.

Использование прямого сравнения часто не удается из-за недостатка сравниваемых объектов. Например, редко возможно прямое сравнение застроенных участков. Строения имеют многочисленные индивидуальные особенности, которые, как правило, исключают прямое сравнение.

Если в районе расположения оцениваемого земельного участка не найдется достаточного числа объектов продажи для сравнения цен, то допускается привлечение сравнимых земельных участков из похожих районов.

Наряду с ценами или вместо цен сравниваемых участков можно использовать подходящие ориентировочные стоимости, которые определяют ежегодно на основе покупных цен или из сравнительных цен на землю с учетом местоположения объектов.

Во многих случаях участки для сравнения по своим признакам, влияющим на оценку, не соответствуют оцениваемому объекту, поэтому расхождения учитывают ввод поправки, т. е. используя индексные ряды (чаще) и преобразовательные коэффициенты.

Индексные ряды отражают изменения стоимости во времени, а преобразовательные коэффициенты учитывают различия в качестве. Во внимание принимают, например, различие в размерах стройплощадки: большие имеют более низкую стоимость 1 м² площади, чем маленькие.

Индексные ряды и преобразовательные коэффициенты вычисляют методами математической статистики. Наиболее распространенный из них -- регрессионный анализ, с помощью которого не только учитывают влияние качественного признака на сравнительные цены (как, например, с помощью преобразовательных коэффициентов), но и анализируют воздействие на развитие стоимости совокупности нескольких признаков.

В дополнение к методу регрессионного анализа применяют метод поперечного (профильного) сравнения конкретных сделок купли-продажи. Для этого из автоматизированного Сборника покупных цен выбирают соседние по цене сделки, в которых параметры, оказывающие влияние на стоимость (и предварительно определенные в регрессионном анализе), наиболее схожи. Такими признаками могут быть, например, местоположение (удаление от оцениваемого объекта), дата покупки, ориентировочная стоимость земли, площадь, оформление. Число выбираемых сделок задают, сравниваемые цены приводят к дате оценки. Эти скорректированные цены служат для расчета средней, которую берут за основу оценки. Этот метод выполняется повсеместно автоматизированными средствами.

Метод капитализации дохода базируется на данных о том, как расходуется ежегодный доход от аренды земельного участка:

на погашение хозяйственных расходов и хозяйственное понижение стоимости (амортизационные расходы) строения;

обеспечения соответствующего начисления процентов на капитал, равный рыночной стоимости.

Рыночную стоимость определяют, вычитая из получаемого валового дохода (прибыли брутто) стоимость хозяйственных затрат и капитализации оставшегося чистого дохода. При этом землю и постройки рассматривают отдельно друг от друга, так как срок их жизни различен: земля вечна, а строительные сооружения капитализируют в зависимости от индивидуального остаточного срока использования. Строение устаревает и имеет ограниченный срок службы, а земельная собственность имеет неограниченный срок службы. Метод капитализации дохода описывается финансово-математической моделью. Однако коэффициент капитализации, являющийся основой данного метода, определяют, как правило, из статистического анализа сравниваемых продаж. Таким образом, инструменты сравнительного метода присутствуют и в методе капитализации дохода.

Основывается данный метод на доходе, приносимом объектом недвижимости: арендная плата или плата за наем. Размеры арендной платы выбирают из данных о рынке недвижимости, наблюдений за рынком недвижимости со сбором арендных платежей, а также используя составленные для коммун сводки об аренде. Эти будущие доходы от недвижимого капитала могут отличаться от размера взимаемой аренды оцениваемого строения.

Центральная функция в этой модели отведена процентной ставке (ставке капитализации) при условии, что другие составляющие (арендная плата) реальны и соответствуют условиям рынка. Земельной недвижимости начисляют «вечную» процентную ставку. Старое строение приносит ограниченные по времени доходы. Строение и земельный участок не могут капитализироваться по одной процентной ставке.

Процентную ставку (ставку капитализации) определяют из условий местного земельного рынка, т.е. по аналогичным проданным объектам, арендная плата по которым известна. Для определения процентной ставки (ставки капитализации) необходимо наличие большого числа сравниваемых объектов.

Благодаря близости ставки капитализации к рынку земельной недвижимости метод капитализации дохода стал особенно эффективным методом оценки объектов, приносящих доход.

В основе метода реальной стоимости лежит положение о том, что рыночная стоимость застроенного участка ориентируется на затраты, необходимые на приобретение земли и возведение на ней строительных сооружений, аналогичных оцениваемому объекту. При этом учитывают снижение стоимости из-за возраста строения, строительных недостатков, а также в связи с экономическим моральным старением. Наряду со стоимостью земли и стоимостью зданий и сооружений третьей составляющей реальной стоимости является стоимость иных улучшений (например, таких, как садовое освещение и хозяйственные постройки).

При определении реальной стоимости строения исходят из обычных восстановительных затрат единицы сравнения, называемых «нормальной» производственной себестоимостью, в зависимости от года строительства и оснащения строения.

Метод реальной стоимости хорош для оценки таких земельных участков, у которых на первом месте стоит не получение прибыли, а личное использование. Это относится, например, к домам индивидуального строительства, которые используют для личных нужд, а не с целью вложения капитала.

Метод реальной стоимости -- наиболее часто используемый метод при оценке зданий жилого, промышленного или иного назначения (склады, виллы, дворцы и другие объекты оценки), для которых по разным причинам применение сравнительного метода и метода капитализации дохода нецелесообразно.

Затраты на строительство здания с перечислением отдельных видов работ (например, кровля, штукатурные и малярные работы), как это делают в строительной смете при возведении нового здания, не рассчитывают, а определяют по укрупненным показателям, имеющимся в соответствующем строительном стандарте. Значения затрат (в зависимости от строительных объема и площади), приведенные в таблицах, привязаны к году строительства, на который определяют восстановительную стоимость.

С помощью индекса (из таблиц Федерального статистического ведомства) восстановительную стоимость можно пересчитать на момент оценки (на практике это дата, на которую выполняют конкретную оценку стоимости объекта). Расхождения региональных строительных цен со стандартными табличными значениями компенсируют при помощи поправок. Восстановительная стоимость на единицу измерения умножают на строительный объем или площадь и получают восстановительную стоимость нового строительства.

Возраст влияет на здание, уменьшает остаточный срок службы строения, стоимость. Остаточный срок службы может быть удлинен в результате ремонта или модернизации, или укорочен при неправильном техническом обслуживании. Снижение стоимости определяют по аналогичным сделкам или на основе затрат на устранение выявленных строительных дефектов. На стоимость также влияют: экономическое устаревание, состояние объекта, фактическое использование не по целевому назначению, что учитывают в виде поправок. Восстановительная стоимость за вычетом износа -- реальная стоимость строения.

Особое производственное оборудование (топливозаправочные установки, элеваторы, сейфы и т. д.) оценивают отдельно. Наружные сооружения -- трубопроводы систем снабжения, ограждения, укрепления и насаждения (если не учтены в стоимости земли) оценивают, как правило, по опыту (или исходя из затрат на их создание).

Сумма всех этих стоимостей -- стоимость строительных и иных сооружений (включая элементы озеленения, т. е. садовые и парковые насаждения, части внешних сооружений).

Таким образом, реальная стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка, строительных и иных сооружений.

Для получения рыночной стоимости объекта необходимо полученное значение адаптировать к рыночным условиям. Учет различных влияний рынка выполняют эмпирически на основе Сборника покупных цен. С помощью статистического анализа экспертные комиссии определяют соотношение покупной цены к реальной стоимости для определенных групп объектов оценки (возраст, тип) с учетом значимых влияющих величин (как правило, в зависимости от реальной стоимости) и получают адекватные для рынка результаты.

Оценка стоимости по методу определения реальной стоимости включает в себя элементы метода сравнения продаж.

Стоимость земельных участков оценивают:

экспертные комиссии, определяя стоимость земельной недвижимости,

эксперты-специалисты.

Экспертные комиссии выполняют государственную оценку. Их главная задача -- не составление отдельных экспертиз, а обеспечение «прозрачности» (наглядности) рынка недвижимости. Для чего: составляют и анализируют Сборник покупных цен; определяют ориентировочные стоимости земли; вычисляют необходимые для оценки данные; публикуют отчеты о рынке земельной недвижимости; составляют обзорные списки-сводки арендных плат и пр.

Стоимость земельной недвижимости оценивают эксперты-специалисты, выполняя весь объем работ по всем направлениям оценки.

Земельный рынок в Норвегии разделяют на строго регулируемый для ферм и свободный для другой земельной собственности.

Существует несколько методов государственного регулирования рыночных сделок с землей (за исключением фермерских и лесных земель). Так, отсутствуют максимальные цены, квоты и концессии, за исключением районов вдоль южного побережья, где покупатель должен жить в доме, который он покупает, чтобы все дома в живописных деревнях не стали летними дачами и безлюдными в зимнее время. Также существует несколько методов регулирования арендных отношений. Например, в некоторых городах действует регулирование максимальных цен аренды на объекты в отдельных кварталах, построенных перед началом Второй мировой войны; законодательно отрегулированы взаимоотношения арендатора и арендодателя (например, процедуры, соблюдаемые при возникновении споров, установление размеров арендной платы и др.).

В Норвегии, как и во многих других странах, существуют два акта, которые сокращают риск для покупателя: сделки с недвижимостью и брокера по недвижимости. Эти акты делают продавца и брокера экономически ответственными за предоставление правильной и важной информации.

В Норвегии не существует реестра цен (в отличие от Швеции, Финляндии и других стран). Рыночная информация о конкретных объектах может быть собрана из объявлений о продаже в газетах или в Интернете. Рыночную информацию об изменении цен также печатают в газетах на основе государственных справок из статистической службы Норвегии (квартальные публикации только по частным домам) и на основе статистики частных брокеров (различная частота публикации, ряд месячных публикаций для Осло). Нет также статистики по ценам участков для строительства, фермерских земель или лесных земель.

Эффективный рынок должен иметь низкие затраты на сделки, в противном случае расхождения в стоимости сделают более затруднительной или дорогостоящей покупку земли для потенциальных владельцев.

Как правило, затраты включают налоги на сделки (например, гербовые сборы), плату за необходимую информацию и государственные и частные услуги, а также собственные расходы покупателя и продавца на переговоры, на получение информации.

Другой тип затрат на сделки, который очень важен для рынка фермерских и лесных земель в Норвегии, вводится режимом разрешений. Покупатель должен получить разрешение на покупку земли. Это может быть длительной и дорогостоящей процедурой, и во многих случаях разрешение не будет получено. Кроме того, для фермерских и лесных земель в Норвегии часто имеется конституционная возможность семейного выкупа, которая создает для покупателя неопределенность последующего сохранения купленной земли.

В ряде случаев планирование землепользования ограничивает предложения земли и количество ее пользователей, что вызывает увеличение цен. Во многом высокие цены жилья в городах, и особенно в Осло, в значительной степени складываются из-за недостаточного количества земли, выделенной для застройки при планировании землепользования. Планирование землепользования в целях ограничения развития в небольших муниципалитетах определенного района также может увеличить цены на землю, поскольку этот район в действительности получает монопольный статус. Это одна из причин, почему в Норвегии земли в таких районах имеют гораздо более высокую цену, чем стоимость наилучшего альтернативного использования (например, 30 норвежских крон за 1 м² земли для последующего развития и 0,5...2 норвежские кроны за 1 м² земли для лесоводства).

Норвежский рынок земли не активен. Земли здесь оценивают по рыночной стоимости и стоимости использования. Рыночная стоимость -- денежная сумма, которую, как ожидается, можно получить в обычной рыночной сделке, а стоимость использования -- стоимость для реального или потенциального пользователя.

Не существует надежного способа установления стоимости использования, поскольку она сильно зависит от процентной ставки, которую очень трудно определить точно. На активном рынке рыночная стоимость для большинства пользователей будет ближе к стоимости использования, и поэтому это основной вид стоимости для большинства оценок.

На активном рынке будут сравнительно частые рыночные сделки с объектами, аналогичными оцениваемому. В этой ситуации метод сравнения продаж -- наиболее подходящий.

Для расчета этим методом необходимо иметь информацию о рыночных сделках с подобными объектами, которая может быть получена из государственных реестров через сеть оценщиков и брокеров или через собственный систематический сбор информации о продажах, проводимый оценщиками. Для сравнения требуется, чтобы оценщик знал, какие особенности объекта наиболее важны для рыночной стоимости, которые могут варьироваться от рынка к рынку и для различных типов объектов (местоположение, площадь и возраст здания, площадь фермерской земли, объем древесины на участке собственности, имеющиеся квоты на молоко и др.).

В рыночной экономике наиболее эффективное использование во многих случаях определяется системой планирования, которая исключает другие виды использования. В Норвегии планы определяют использование всех земель: для сельского хозяйства, жилищного строительства, транспорта и т. д., в том числе и возможность изменения способа использования: например, сельскохозяйственных земель -- в землю под жилье. В этом случае стоимость земли будут определять вычислением стоимости годового дохода от сельского хозяйства, до тех пор пока способ использования не изменится, и прибавлением чистой стоимости земли от нового вида использования.