2.3.1 Анализ социально- экономического развития РФ

Российская экономика продолжает демонстрировать очень высокие результаты. В марте 2008 г. Темпы роста ВВП составили более 8% к соответствующему периоду предыдущего года. Одним из основных источников экономического роста остается потребительский спрос, поддерживаемый ростом реальных и номинальных доходов населения. Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации проведены в таблице.

До конца текущего года основные экономические показатели кардинальным образом не изменятся, очевидно, что в целом итоги 2008 года будут позитивными. Российскому рынку недвижимости пока нет поводов для опасений: роль ставки рефинансирования в России пока чисто номинальная, доходы всех экономических продолжают уверенно расти. При этом если по объему долгов Россия уже приблизилась к развитым странам, то по объему как жилых, так и коммерческих площадей существуют реальные перспективы развития. Таким образом, Российская экономика демонстрирует уверенный рост, который характеризуется увеличением темпов роста ВВП, снижением темпов роста инфляции, развитием ипотечного кредитования и увеличением темпов роста в строительстве. Все эти тенденции говорят о том, что, исходя их сложившихся тенденций, спрос на жилые строения будет возрастать в ближайшие годы.

2.3.2 Обоснование выбора места расположения и назначения строящегося объекта

Губернатор региона Александр Ткачев на совещании по итогам реализации национальных проектов в 2006 году сообщил, что Краснодарский край к 2010 году намерен довести строительство жилья до 5,2 млн.кв. метров в год. В настоящее время увеличение строительства действительно наблюдается. Так, показатель ввода жилых домов по Краснодарскому Краю с 2006 года по 2008 год увеличился на 197%. За январь-апрель 2008г. объемы строительства, выполненных крупными и средними организациями превысило объемы соответствующего периода прошлого года на 8%. Увеличиваются также рост промышленности строительных материалов.

Очевидно, что Краснодар, как крупнейший бизнес центр Краснодарского Края, будет активно развиваться, осваивая все новые территории. И для этого администрацией уже в достаточном количестве выделены необходимые территории на севере города.

2.3.3 Общая ситуация на рынке недвижимости г. Краснодара

За последние восемь лет в Краснодаре наблюдается устойчивый рост объемов строительства жилья. В среднем он составляет 10,3% в год. Если же посмотреть объем сдачи, выделив индивидуальное жилье, то четко видно, что рынки многоквартирных и индивидуальных домов в значительной степени связаны друг с другом. При этом рынок индивидуального жилья находится в зависимости от рынка многоквартирных домов.

В период стагнации рынка многоквартирных домов в 1995-1999гг. наблюдается повышение сдачи индивидуального жилья. В 2000 году начинается восстановление рынка многоквартирных домов, значительный рост сдачи жилья на рынке продолжается до 2003 года, что приводит к остановке роста объемов сдачи индивидуального жилья.

В 2004 году, когда в 2 раза в марте повысились цены на металл, большинство застройщиков занялись пересчетом себестоимости и в результате к лету цены выросли на 100-150 $/кв.м. Последнее привело к значительному снижению продаж.

В начале 2005 года вступили в силу законы, регламентирующие рынок долевого строительства, что привело к ожиданиям снижения цен среди покупателей: вслед за московским рынком с временным лагом в 2-3 месяца цены на квартиры в многоквартирных домах остановили рост в течение полугода, наиболее крупные девелоперы остановили запуск новых проектов.

Часть покупателей в 2004-2005 гг. вместо квартиры в многоквартирном доме предпочли индивидуальное жилье, в эти года наблюдался рост сдачи индивидуального жилья. В этот период также отмечен значительный рост цен на участки под индивидуальное жилое строительство. По экспертным оценкам за два года стоимость участков в коттеджных поселках на окраине города выросла в 3-5 раз.

2006 год в целом был благоприятным для строительства многоквартирных домов. Это способствовало запуску новых проектов, значительному росту цен и снижению доли сдачи индивидуальных домов.

Самая высокая декларируемая девелоперами сдача квартир в многоквартирных домах пришлась на 2005 год (399 тыс.кв. м), что было обеспечено строительным бумом 2003 года. Однако за счет переноса сроков сдачи реально были сданы более скромные площади.

В первом полугодии 2007 года мы видим незначительный прирост предложения квартир по сравнению с предложением аналогичного периода 2005 года (в 2003 году наблюдался пик запуска новых проектов). Рынок преодолел стагнацию, по большей части связанную с выходом закона №214 о Долевом участии в строительстве жилой недвижимости, только к концу 2005 года, но основная часть проектов по многоквартирным домам была запущена в 2006 году, что говорит о благоприятных условиях на рынке многоквартирных домов. А также о том, что в 2008-2009 году следует ждать прироста объемов сдачи жилья.

С 2003 по 2007 год возросла конкуренция на рынке строящихся многоквартирных домов, так в январе 2003 года доля предложения 5 наиболее крупных компаний составляла 53%, в январе 2007 - 63%. Наблюдается естественный рост доли предложения наиболее крупных компаний и снижение доли небольших компаний. Это объясняется вводом в действие новой законодательной базой, а также приходом на рынок недвижимости Краснодара крупных региональных застройщиков и повышением «входного порога» на рынок недвижимости.

Наиболее развивающимся с точки зрения объема и применяемых технологий является кирпично-монолитный тип строительства. Большинство домов, в которых находятся предлагаемые квартиры, выполнено по кирпично-монолитной технологии (69%). При этом количество таких домов с каждым годом растет на протяжении нескольких последних лет. Все наиболее крупные строительные компании переходят на эту технологию жилищного строительства, особенно учитывая высокие требования к сейсмичности зданий в городе и желание покупателей жить в теплом кирпичном доме.

Практически все проекты со сравнительно высокой стоимостью жилья (2050$/кв.м и выше) на начальных этапах строительства (за 18 месяцев до сдачи) выполнены по кирпично-монолитной технологи строительства.

Цены на квартиры в кирпично-монолитных домах (в среднем 2497$/кв.м при полной готовности дома к сдаче) значительно выше по сравнению с ценами на квартиры в домах, выполненных по другим технологиям строительства (1918-2120 $/кв.м).

Если рассматривать распределние потребления по регонам, в 2007 году наблюдалось низкое предложение квартир во всех удаленных микрорайонах города, включая мкр. им. Жукова, т.к. основная доля предложений квартир находится в Центральном (25%), Юбилейном (23%) и Фестивальном (17%) районах. Спрос на жилье по-прежнему превышает предложение. Это обусловлено не только ростом благосостояния части краснодарцев, их потребностью улучшить свои жилищные условия, рождаемостью, но и притоком иногородних граждан, желающих поселиться в краевом центре Кубани. Эту проблему можно решить увеличением объемов строительства индивидуальных и жилых многоэтажных домов с использованием финансовых механизмов рассрочки и кредитования для приобретения жилья, которые позволили бы использовать имеющиеся средства с наибольшей эффективностью. Подпрограмма поможет жителям города Краснодар с невысокими доходами приобрести жилье за счет собственных средств с привлечением средств ипотечных жилищных кредитов. Стоимость типового жилья на первичном рынке определялась путем анализа цен за 1 квадратный метр жилья, предлагаемого к продаже строительными организациями города:

Сравнительная стоимость 1 кв.м. жилья в г.Краснодар по годам.

2.3.5 Прогноз развития рынка и конкуренции на нем

В 2008 году ожидается сравнительно низкий объем сдаваемых квартир в жилых домах (226 тыс.кв.м), что, вероятно, связано с низким объемом запуска проектов в 2005-2006гг., а последнее - со сложностью в оформлении участков под строительство при изменившемся законодательстве.

В сравнении с 2008 годом (226 тыс.кв.м) прогнозируется довольно высокий объем сдачи в 2009 году. Дело в том, что дома в Краснодаре главным образом строятся 2-2,5 года, поэтому сдача большой части запускаемых в 2007 году домов придется именно на 2009 год. Зная, что в настоящий момент благоприятное время для запуска новых проектов, мы полагаем, что сдача в 2009 году может увеличиться до 350-400 тыс.кв.м.

Учитывая местоположение участка и качество планируемого жилья основным конкурентом компании будет "Девелопмент-юг".

У "Девелопмент-юга" есть важные преимущества по сравнению с Проектом: диверсифицированность адресной программы, населенность в зоне строительства, сформированная социальная инфраструктура районов.

2.3.4 Внутренняя среда компании

Группа компаний «Рамо», в которую входит ООО «бизнес - Город», объединяет целый ряд российских компаний, работающих в сфере инвестиционного строительства и девелопмента.

Вгруппу «Рамо» входяттакже компании, специализирующиесяна управлении и эксплуатации торговых центров и торгово-развлекательных комплексов.

В компании накоплен большой опыт строительства крупных объектов недвижимости. В компании собраны специалисты различного уровня, которые обладают большими профессиональными знаниями для осуществления проектов такого масштаба, как застройка района в 100Га. Это собственный отдел проектирования, строительная компания, производство строительных материалов, маркетинговая служба и т.д.

Проект жилой район «Александровский Сад» участвует в федеральной программе «Доступное жилье». Это дает возможность получать хорошую материальную поддержку от государства на строительство коммунальных сетей. Жилой район «Александровский Сад» получил статус участника федеральной программы «Жилище», а также прошел экспертизу на открытие кредитной линии в «Сбербанке», который является партнером компании при реализации данного проекта.

Компания сотрудничает с крупнейшим проектным институтом ОАО «КраснодарГражданПроект». Институт имеет колоссальный опыт в проектировании как жилых, так и нежилых объектов, сотрудничает с главным архитектором города Краснодара. Тем не менее, часто используются старые технологии проектирования. В результате, много проектных решений жилой недвижимости после проверки отделом маркетинга и продаж отправляется на доработку, при этом затягиваются сроки проектирования в стадии «эскизное проектирование». Компания вынуждена была создать собственный отдел проектирования, который может скорректировать готовые решения в сторону конкурентоспособности. Управление проектом и собственно строительство района осуществляется разными юридическими компаниями, которые входят в группу компаний «РАМО», но физически принадлежат разным акционерам. Это нередко приводит к несогласованности действий и излишней бюрократии.

2.3.7 SWOT- анализ

Ценовая политика должна отражать тенденции развития рынка недвижимости Краснодара и Краснодарского края, учитывать ценовую политику конкурентов, а также специфику местоположения, качества застройки, уровня развития инфраструктуры района, а также покупательские предпочтения потребителей. В целом, ценовую стратегию можно описать как «завоевание рынка». Наиболее перспективным выглядит установление цен в пределах среднего ценового сегмента с поправками на коэффициент конкурентоспособности.

Средние цены рассчитываются на основании цен недвижимости, сопоставимой с точки зрения класса, с учетом местоположения, удаленности от центра города, материалов строительства, сроков строительства, прилагаемой инфраструктуре и т.д.

Цены продажи на начальном этапе реализации поселка (этап окончания проектных работ и начала строительства) должны быть значительно ниже, чем планируемые цены на этапе 100: завершенности строительства. Также необходимо разработать гибкую политику, учитывающую формы и способы оплаты, которые могут быть удобны для клиента:

· Сотрудничество с банками и кредитными организациями

· Возможность предоставления длительной отсрочки платежа вплоть до окончания строительных работ с плановым увеличением цены или с выплатой процентов за использование денежных средств организации

· Возможность беспроцентной (без увеличения стоимости квартиры) кратковременной отсрочки.

2.4.1 Концепция ценообразования

Основная проблема продаж - не продавать на начальных этапах ликвидные квартиры по низким ценам. Чтобы более прибыльно продавать квартиры, в компании следует принять дифференцированное ценообразование, т.е. цены на квартиры выставляются в соответствии с их ликвидностью и корректируются ежемесячно. Поэтому на начальных этапах в компании будут продаваться неликвидные квартиры по низким ценам (для людей с высокой мотивацией покупки по низким ценам и склонностью к риску), а на конечных - ликвидные и по высоким ценам.

2.4.2 Методология формирования цен

1. соответствие продаж квартир различных типов планам продаж (например, если на 12 месяц продаж должно быть продано 50% двухкомнатных квартир на 8-12 этажах, а реально продано 65%, то цены на такие квартиры для новых покупателей повышаются);

2. увеличение скорости продаж квартир различных типов (например, если двухкомнатные квартиры на 8-12 этажах в течение двух месяцев продавались со скоростью 6% в месяц, в то время как ранее продавались 4%, то предложение таких квартир может закончиться за пол года до сдачи дома, чтобы этого не произошло, цены на такие квартиры для новых покупателей повышаются);

3. соотношение доходов и расходов в целом по компании (например, если в определенном квартале планируются превышение продаж над затратами, то цены на все типы квартир повышаются).

2.4.3 Факторы, влияющие на цены квартир в доме

В результате расчетов формулы множественной регрессии цен на квартиры на начальных этапах строительства в г. Краснодаре было выявлено два основных предиктора цены: микрорайон и тип строительства.

Наиболее весомый вклад в цену делает микрорайон. Например, ЦМР сильнее влияет на цену на 81,4 $/кв.м., чем ЮМР, ГМР, КМР, ШМР, СМР или ПМР. Применение кирпично-монолитного типа строительства увеличивает привлекательность квартир в доме по сравнению с панельным типом строительства на 38,0 $/кв.м.

В предыдущих исследованиях отмечено, что такие характеристики дома как лифт, высота потолка, остекление, консьерж и металлическая дверь в квартиру влияют на цену квартир.

С помощью множественной регрессии было установлено, что прямого влияния на цену данных характеристик нет. В исследованиях, проводимых методом опроса покупателей, выявлено, что на цену также влияют наличие парковочных мест на придомовой территории или в подземной стоянке, удобство планировочных решений в квартире, развитая инфраструктура. Предлагается рассчитывать среднюю установочную цену по формуле:

где Ц_1б - цена 1 балла эталонного изделия,

n - количество оцениваемых параметров,

Б_нi - балловая оценка i-го параметра нового изделия,

а_i - коэффициент весомости i-го параметра.

Структура предложения новостроек по районам города