Размещено на http://www.allbest.ru/

3

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Государственное регулирование рынка недвижимости

Зонирование городского пространства и государственный кадастровый учет

1.1. Сделки с объектами недвижимости

1.2. Государственная регистрация прав на недвижимость

2. Сущность рынка недвижимости

2.1 Содержание основных понятий и основные функции рынка недвижимости

2.2 Законодательные и нормативные правовые акты

3. Технология оценки объектов недвижимости

3.1 Виды стоимости объектов недвижимости

3.2 Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости

3.3 Методы оценки стоимости недвижимости и их практическое использование

4. Вопросы экономики и безопасности жизнедеятельности при производстве работ

4.1 Охрана труда и безопасность жизнедеятельности

4.2 Определение трудоемкости выполнения научно исследовательских работ

Заключение

Список использованной литературы



Введение

«Экономика недвижимости» - это дисциплина, знание которой совершенно необходимо при подготовке современных специалистов различных направлений, так как любой профессионал в настоящее время сталкивается в своей практической деятельности с процессами, происходящими на рынке недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связанны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно - объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью - это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.



1. Государственное регулирование рынка недвижимость

1.1 Зонирование городского пространства и государственный кадастровый учет

Градостроительная деятельность - это работа, направленная на развитие территорий населённых пунктов. Градостроительная деятельность включает в себя:

· территориальное и архитектурно-строительное планирование,

· градостроительное зонирование,

· планировку территорий,

· строительство, капремонт, реконструкцию объектов капитального строительства.

Зонирование территории города предназначено для формирования хороших условий жизни граждан. Города, в которых создана благоприятная среда, ведут эффективную хозяйственную и экономическую деятельность, стабильно развиваются. Развитие рынка недвижимости играет в этом не последнюю роль.

В государствах, где рыночные отношения достаточно развиты, законодательные нормы град регулирования функционируют отдельно от других. Это позволяет грамотно решать вопросы, связанные с другими отраслями законодательства - гражданским, земельным, экологическим и т.д.

Зонирование территории города и села всегда проводят на основании Градостроительного кодекса. Когда выполняют зонирование, пространство делят на определенные участки. У выделенных зон должно быть единое функциональное назначение, общие параметры и ограничения на возведение в них объектов недвижимости.



Основные виды зонирования территории города

Градостроительное зонирование - это разработка требований по функциональному использованию, застройке и созданию ландшафта в планировочных районах и кварталах во всех городских зонах.

По Градостроительному кодексу РФ, градостроительное зонирование - это деление территорий города на зоны. Зонирование выполняют, чтобы выделять участки и устанавливать для них градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования красными линиями обозначают границы отдельных зон.

Красные линии в узком понимании - это границы застройки. В более широком - это границы общих территорий и участков земли. На данных территориях и участках могут находиться линии связи и электропередачи, трубопроводы, автодороги, железнодорожные линии и аналогичные линейные объекты.

У красных линий должен быть определенный юридический статус, соответствующий генплану.

Если красная линия проходит через участок земли, его делят на два участка. Этим двум участкам присваивают разный юридический статус, разный разрешенный режим использования и разные кадастровые номера.

Когда выполняют зонирование территории города, выделяют:

· функциональные зоны - это участки с одинаковым функциональным назначением;

· строительные зоны - участки по плотности застройки и высоте объектов;

· ландшафтные зоны - территории по виду и назначению природных зон.

II. Функциональное зонирование территории города. У каждой выделенной зоны своё функциональное назначение. На функциональных участках могут располагаться природные, жилые, производственные и общественные объекты.

Функциональное зонирование территории города ставит перед собой главную задачу - сохранять баланс интересов физических и юридических лиц, распоряжающихся и пользующихся каждой зоной.

Любое городское пространство условно делят на следующие территории:

1. Селитебная территория. Она является частью планировочной структуры городского пространства. Сюда входят:

· жилые районы и микрорайоны;

· общественно-торговые центры, улицы, проезды, магистрали;

· объекты озеленения.

На селитебной зоне можно размещать отдельные промышленные и коммунальные объекты, не предполагающие создания санитарно-защитных участков.

2. Производственная территория. На ней обычно размещают промышленные предприятия, научные учреждения и сопутствующие им опытные производства, коммунально-складские объекты, пути пригородных и внегородских сообщений, сооружения внешнего транспорта.

3. Ландшафтно-рекреационная территория. Служит местом для размещения водоемов, городских лесов, лесопарков и лесозащитных зон, земель сельхоз назначения и других территорий.

Функции территорий определяют Земельный и Градостроительный кодексы РФ. Государственный земельный кадастр включает в себя информацию о границах функциональных зон. Каждому участку присваивают индивидуальный кадастровый номер. Существует также кадастр градостроительных документов со сведениями о сооружениях, зданиях, инженерных коммуникациях и т.д.

На основе генплана разрабатывают правила для каждой зоны. Выделяют следующие зоны:

- жилые. Здесь располагаются социальные, коммунально-бытовые, жилые объекты с разным количеством этажей, стоянки для автомобилей, гаражи и другие сооружения, связанные с проживанием людей;

- общественно-деловые. Размещают медицинские, культурные, торговые учреждения, объекты общепита, предпринимательства, профобразования, деловые, финансовые учреждения, и другие по обеспечению жизнедеятельность людей;

- производственные. Такие зоны служат местом для размещения производственных объектов;

- инженерной и транспортной инфраструктуры, в которых размещают промышленные, коммунальные и складские объекты, сооружения, транспортные коммуникации;

- рекреационные - это территории, где располагаются городские леса, скверы, парки, пруды, пляжи, водохранилища и другие зоны туристического назначения, а также участки, подходящие для отдыха, занятий спортом и физкультурой. сельскохозяйственные зоны, в которых размещают сельскохозяйственные угодья, объекты сельскохозяйственного назначения, садоводческие объекты и дачи;

специальные и иные зоны с особым научным, природоохранным, эстетическим и другим ценным значением, здесь же располагают кладбища, объекты захоронения ТБО, скотомогильники, военные объекты.

III. Строительное зонирование. Для каждой зоны устанавливают пределы и плотность застройки. Это могут быть участки:

- малоэтажной застройки с высотой объектов не более 15 м,

- средне этажной - не больше 35 м,

- многоэтажной - с высотой объектов более 35 м. IV.

Ландшафтное зонирование. Относительно каждой зоны устанавливают пределы участков застройки, естественных и искусственных покрытий. К естественным относят растения и водные участки, к искусственным - вымощенные зоны.

Каждая планировочная зона включает в себя строительную, ландшафтную и функциональную территорию. При таком зонировании территории специалисты делят пространство с функциональной точки зрения.

Что подразумевает правовое зонирование территории города

В рамках правового зонирования городское пространство делят на участки с различным режимом использования. Для каждой территории создают индивидуальные разрешения и ограничения на использование.

К ограничивающим факторам относят:

· этажность зданий;

· степень плотности застройки;

· форму собственности (муниципальная, частная, государственная);

· возможность принудительно выкупить недвижимость;

· схемы, по которые зоны подключены к транспортным и инженерным коммуникациям;

· требования к благоустройству и инженерной защите;

· выделение сервитутов.

При градостроительном проектирования подготавливают комплекс градостроительных документов:

- документы по территориальному планированию;

- планы реализации документации по территориальному планированию;

- правила застройки и пользования земельными участками;

- документы по планировке территории.

Правила землепользования и застройки как основа градостроительного зонирования территории города

В правилах землепользования и застройки прописаны:

- регламенты по градостроительству;

- карта зонирования территории города.

Когда выполняют зонирование территории города, на карте определяют границы. Каждый участок при этом должен принадлежать одной территориальной зоне.

Существует также градостроительный регламент. В нем обозначают:

1. как использовать участки земли и объекты капитального строительства; 2. предельные масштабы участков, параметры допустимой застройки и реконструкции недвижимости;

3.существующие ограничения на пользование земельными участками и недвижимостью.

Проект правил землепользования и застройки подготавливают в следующем порядке:

1. Специалисты готовят проект правил застройки и пользования земельными участками, соотнося его со всеми территориями поселений, округов в городе, а также определенными их частями.

2. Главы местных администраций принимают решение о создании проекта. Они определяют порядок и время проведения работ.

3. Утверждают состав комиссии по разработке проекта.

4.В течение 10 дней обнародуют принятое решение в Интернете на официальном сайте администрации, по радио и на ТВ.

5. Орган местного самоуправления проверяет, соответствует ли разработанный комиссией проект требованиям тех регламентов, не идет ли вразрез с генпланом поселения и другим законодательством.

6. Комиссия проводит публичные слушания по проекту.

Публичные слушания ведутся не менее 2 и не больше 4 месяцев со дня публикации проекта.

7. После завершения публичных слушаний комиссия может изменить или дополнить проект в соответствии с итогами обсуждений, а затем его передают главе местной администрации.

8.В течение 10 дней после получения документа глава администрации направляет проект в орган местного самоуправления.



Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляют: федеральные органы исполнительной власти;

· органы исполнительной власти российских субъектов;

· органы местного самоуправления;

· физические лица или юридические лица по личной инициативе, когда правила могут препятствовать эффективному использованию объектов и участков земли, нарушают права и законные интересы граждан.

Комиссия рассматривает предложения в течение 30 дней. Она может отклонить предложение и оставить правила без изменений. О причинах она сообщает в местную администрацию.

Функциональное зонирование территорий города

Функциональное зонирование территории города выполняют на основании различий в использовании земельных участков.

На планировочную структуру городского пространства влияет величина и организация транспортной инфраструктуры.

При проектировании городских территорий определяют, какой район является ключевым, наиболее густонаселенным, где сосредоточены основные функции. Обычно это центральный район с основными транспортными дорогами.

Планировочные схемы города можно разделить на три вида:

- радиально-кольцевую;

· шахматную; свободную.



В радиально-кольцевой схеме периферийные районы связаны с центральными магистралями. Кольцевые улицы соединяют радиальные магистрали. Такое зонирование территории города позволяет людям без труда добираться до центра.

При шахматной схеме пересечение улиц идет под углом 90 градусов. Территорию осваивают равномерно. Шахматное зонирование территории города было актуальным всегда. Основное преимущество такого зонирования в том, что удается равномерно распределять потоки транспорта и разделять пространство на участки.

Но при этом, когда пересечений улиц много, увеличивается пробег транспортных средств, а передвижения занимают больше времени. Еще один минус шахматного зонирования - сложно сформировать центральное ядро и систему центров жилых городских районов.

Линейная схема - шахматная планировка, вытянутая в одну сторону. Центральную застройку при таком зонировании обычно располагают вдоль главной магистрали или нескольких параллельных. Транспортная инфраструктура, как правило, удобна и продуманна, а расходы граждан на перемещение из одной точки города в другую сокращаются.

Городские территории расширяются, количество строящихся районов увеличивается. Ряд городских зон удаляется от центров, а дорога из одного района в другой занимает больше времени.

Существует и свободная схема, по которой организованы многие старые города. В центре могут располагаться хаотично расположенные тихие и кривые улицы.

В любом городе есть зоны, различные по расположению и назначению.

Центр города - это компактная территория, где расположены достопримечательности, административные здания, объекты культурного и делового назначения, зеленые насаждения, парки, площади, пешеходные зоны, стоянки автотранспорта и проезды.

Внешней зоной называют городскую территорию без пригородов, где проживает наибольший процент горожан. В Москве во внешнюю зону входит пространство в границах МКАД, а в Санкт-Петербурге - административно подчиненная территория, на которой отсутствуют населенные пункты.

В пригородную зону включают участки вокруг города. Эта зона формируется и развивается в полном соответствии с интересами города, подчиняясь им.

У пригородных зон в городах важное назначение. Здесь горожане отдыхают. Эти зоны позволяют поддерживать экологическое равновесие городского пространства. Там находятся объекты коммунального хозяйства и внешний транспорт, отсутствуют промышленные предприятия и населенные пункты, прямо связанные с городом.

Примерный перечень территориальных зон городских и сельских поселений установлен в ГрК РФ. В него входят зоны следующих видов:

· жилого назначения;

· общественно-делового назначения;

· производственного назначения;

· инженерной и транспортной инфраструктур;

рекреационные;

· сельскохозяйственного использования;

специального назначения;

6. военных объектов и другие зоны режимных территорий.

1.2 Сделки с объектами недвижимости

Недвижимость - товар с неограниченным сроком годности и одна из самых выгодныхинвестиций. Жизненный цикл различных объектов содержит огромное количество действий - изменение внешнего вида, юридических характеристик, смена собственников, статуса. Могут меняться права и обязанности владельцев, появляться новые правовые отношения и отменяться старые.

Все эти события связаны с одним понятием - сделки с недвижимостью. В статье расскажем о видах сделок и условиях их проведения.

Что такое сделка

Для обывателя заключение сделки основано на желании продавца продать, а покупателя - купить. Внешне всё действительно выглядит просто: объект выставляют на продажу, за него передают деньги и заключают договор с переходом права собственности. Но на практике люди без опыта набивают множество шишек, спотыкаясь о юридические тонкости.

На языке юристов сделка - это действия заинтересованных сторон, направленные на достижение общих целей. В частности, целью считается получение права использовать имущество или стать его собственником. При этом любой заключённый договор считается сделкой как её разновидность.

Но не каждая сделка с имуществом предполагает заключение договора, потому что это понятие шире. При различных операциях с недвижимостью физические и юридические лица устанавливают, изменяют или прекращают свои права и обязанности в отношении имущества, и сюда относится не только купля-продажа. Сделки с недвижимостью - одна из самых обширных и сложных областей права, поэтому стоит понимать разновидности таких операций.

Зачем нужно структурировать сделки

Недвижимость - это дорогостоящий товар, в обороте - миллионы рублей, поэтому рынок привлекает множество мошенников. Чтобы обезопасить честных участников, нужны чёткие регулирующие механизмы. Все операции с недвижимостью проводятся строго в соответствии с российским законодательством. Основные документы - Гражданский Кодекс РФ и закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Законом обозначен государственный орган - Росреестр, который контролирует все процессы, связанные с недвижимым имуществом. Он регистрирует каждую операцию и вносит сведения Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Единообразие процедур позволяет гарантировать, что в вопросы частной собственности не вмешаются третьи лица с корыстными интересами.

Размещено на http://www.allbest.ru/

3

Размещено на http://www.allbest.ru/

Для большей упорядоченности каждое действие имеет своё юридическое название и регламент. То есть купля-продажа и, например, дарение, будут оформляться совершенно по-разному, и в ЕГРН будут вноситься разные записи. Это формирует понятную историю объекта и исключает путаницу. Но для каждой ситуации есть общие условия действительности сделок с недвижимостью:

· содержание соответствует закону;

· соблюдена форма проведения;

· участники дееспособны;

· заключена по желанию, а не по принуждению.

Если какие-то условия не соблюдены, сделку можно признать недействительной в суде или изначально ничтожной.

Виды сделок с недвижимостью

Если рассматривать процесс с разных сторон, можно отметить несколько характеристик, которые позволили выделить группы среди многообразия сделок. Например, они могут быть односторонними и двусторонними. Наглядный пример первого вида - составление завещания, при котором собственник идёт к нотариусу и оформляет документы. То есть в этот момент второго участника, который бы прямо сейчас мог подписать какой-то договор, ещё нет. Второй вид - более многочисленный: сюда относятся и аренда, и купля-продажа, и прочие операции, где есть две стороны.

Базовой считается классификация, по которой определяются три группы сделок по характеру их проведения.

Смена собственника

Это то, с чем в большинстве случаев помогают людям агентства недвижимости, потому что такая категория сделок самая распространённая. К ним относятся:

· стандартная купля-продажа;

· обмен;

· наследство;

· приватизация;

· продажа залоговых обязательств;

· национализация;

· пожизненная рента;

· дарение;

· продажа коммерческих предприятий.

В таких операциях всегда есть две стороны - продавец и покупатель, наследодатель и наследник, государство и наниматель социального жилья и так далее. Переход прав происходит между ними без участия третьих лиц.

Изменение состава собственников

Имущество бывает долевым, в этом случае при операциях с недвижимостью может меняться количество и параметры собственников. Одни сохраняют за собой право собственности, другие по разным причинам могут его утратить. В категорию включаются различные сделки с долевым участием, например:

· акционирование предприятий;

· раздел имущества между физическими или юридическими лицами;

· долевое строительство;

· ипотека и другие виды залоговых кредитов;

· расселение;

· покупка недвижимости в кондоминиуме;

· ликвидация предприятий.

При оформлении кредита с залогом в виде недвижимости банк становится потенциальным собственником. То есть меняется состав лиц, которые обладают правами на этот объект.

Включение дополнительных правообладателей

Некоторые операции приводят к тому, что у недвижимости появляются новые пользователи, собственники или ограничения. Основной владелец при этом сохраняет все свои права, поэтому по-другому эту группу операций называют сделками без смены собственника. К ним относятся:

· вложение инвестиций;

· реконструкция и расширение объектов;

· доверительное управление недвижимостью;

· аренда и сервитут;

· страховка.

Например, арендатор получает право использования объекта на оговорённых условиях. Он может благоустраивать его, оплачивать помимо аренды содержание, но у собственника остаётся возможность распоряжаться им в полном объёме, в том числе при необходимости расторгнуть договор аренды. Страховая компания же получает деньги, а вместе с ними и обязательство возместить страхователю убытки при наступлении страхового случая.

Фиктивные операции

Отдельного внимания заслуживают сделки, которые в статье 170 ГК РФ закреплены как мнимые и притворные. К мнимым относятся операции, которые фактически проводятся только на бумаге, а реального перехода имущества не происходит.

К такому приёму часто прибегают недобросовестные компании, которым грозит банкротство. Они по сговору переписывают имущество на подставную фирму, но на самом деле оно остаётся у прежних собственников. Затем во время конкурсного производства такое имущество нельзя будет реализовать, потому что по документам оно уже не принадлежит банкроту. Такой же приём пытались использовать некоторые люди для незаконного обналичивая средств материнского капитала: они фиктивно на бумаге покупали квартиры и получали деньги, но никто никуда не переезжал.

Притворные сделки совершаются для прикрытия каких-то незаконных операций. Например, это может быть подмена предмета покупки в договоре, чтобы избежать налогов, или намеренное снижение на бумаге реальной стоимости. Если подобные махинации выявит прокуратура или правоохранительные органы, участники понесут административную и даже уголовную ответственность за мошенничество.

Размещено на http://www.allbest.ru/

3

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

3

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

3

Размещено на http://www.allbest.ru/



Формы сделок с недвижимостью

Каждая сделка имеет свою форму. К примеру, купля-продажа может проводиться в индивидуальном порядке напрямую или через публичные торги в формате аукциона, конкурса или тендера. Для остальных случаев предусмотрены разные виды операций.

1. Обмен проводится между нанимателями помещений. Право пользования помещением меняется на равноценное право в другом аналогичном помещении.

2. Выкуп возможен между нанимателем и собственником после аренды при наличии соответствующих условий в договоре.

3. Мена - сделка между собственниками двух объектов, которые решили обменяться ими с перерегистрацией всех прав. Здесь возможна доплата, если стоимость одного из объектов выше.

4. Найм - это передача во временное использование за фиксированную плату.

5. Социальный найм подразумевает передачу государственного имущества в бессрочное пользование на льготных условиях.

6. Коммерческий найм распространяется на частный жилищный фонд с оговорёнными сроками пользования. Такие взаимоотношения между физическими лицами называют арендой, но на языке юристов аренда применима только в отношении юридических лиц.

7. Дарение - это безвозмездная передача одаряемому объекта недвижимости или других имущественных прав.

8. Рента позволяет её плательщику получить право на недвижимость при условии, что он будет в течение оговорённого времени выплачивать собственнику фиксированную сумму или иным способом содержать его.

9. Приватизация - это перевод в собственность государственных объектов. Это при определённых условиях могут сделать и физические, и юридические лица. Про приватизацию муниципальной квартиры мы уже писали в одной из наших статей (ссылка на статью про приватизацию, которую я писала немного ранее).

10. Аренде подлежат земельные участки и другие природные объекты, имущество коммерческих предприятий, различные здания и сооружения. При сроке более года договор аренды подлежит государственной регистрации и накладывает обременения на собственника. Так, при его смене такой договор остаётся действительным, то есть новый собственник не сможет выгнать арендатора. Долгосрочная аренда может включать последующий выкуп.

В правовом поле виды договоров с недвижимостью делят на устные и письменные. Например, в устной форме часто заключаются сделки коммерческого найма, когда один человек сдаёт другому человеку квартиру для проживания. Но доказать потом что-то без письменных подтверждений сложно. Как правило, в сфере недвижимости используется письменная форма, которая, в свою очередь, может быть:

· простой - так заключают стандартные договоры, напечатанные на компьютере;

· квалифицированной или нотариальной - она требует заверения у нотариуса.

В нотариальной конторе заключаются договоры ренты, наследования и отчуждения имущества несовершеннолетних.



Договор

Большинство сделок в сфере недвижимости сопровождаются заключением договора, но не все. Например, при наследовании этот документ не нужен.

Если требуется составить соглашение, стороны должны руководствоваться базовыми принципами договорного права:

· добровольность;

· автономная воля;

· равенство;

· имущественная ответственность;

· обязательное исполнение.

Простая письменная форма предполагает, что текст договора можно изменить, но основная структура должна быть соблюдена. Документ обычно содержит:

· наименование документа, дата и место его заключения;

· вводная часть с реквизитами и правовым статусом сторон;

· предмет - подробное описание объекта, по которому передаются права;

· условия и сроки его передачи;

· стоимость, порядок расчётов;

· права, обязанности, ответственность сторон;

· порядок внесения изменений, расторжения;

· непредвиденные обстоятельства;

· заключительные положения с указанием количества экземпляров;

· приложения - необходимые справки, дополнительные соглашения, чертежи, акт приёма-передачи и другие документы.

При этом каждый договор должен проходить государственную регистрацию в Росреестре - это обязательный этап сделок с недвижимостью, чтобы сведения о ней могли быть внесены в ЕГРН.



Расчёты

Недвижимость подразумевает большие суммы, поэтому стороны сделки ищут способы безопасно передать деньги. При использовании ипотеки или средств, полученных по государственным программам поддержки, оплата переводится на банковский счёт, а прозрачность расчётов регулируют банк и государственные органы. Иногда при прямых расчётах используют самую простую форму - передачу наличных с составлением расписки, но это не самый безопасный способ, поэтому можно использовать другие варианты:

· ячейку в банке, из которой продавец сможет взять деньги только после регистрации перехода прав;

· депозит у нотариуса;

· аккредитив - безналичный аналог ячейки, когда деньги лежат на специальном банковском счёте до момента регистрации.

Безопасная сделка с недвижимостью возможна, когда исключены варианты, в которых продавец исчезает после получения денег, не завершив переход прав.

Коротко о главном

1. Сделка - понятие более обширное, чем договор. Сделки с недвижимостью - это различные юридические операции, которые приводят к изменению собственника и статуса объекта.

2. Все процессы с недвижимостью регулирует Росреестр, который регистрирует различные изменения данных об объектах в ЕГРН.

3. Виды и особенности сделок с недвижимостью зависят от параметров смены собственников и их состава, а также включения в управление дополнительных правообладателей.

4. Операции с недвижимостью проводятся в форме купли-продажи, мены, дарения, наследования, аренды, найма и в других законных форматах.

5. Большинство сделок с недвижимым имуществом сопровождается заключением договора по стандартной форме с возможностью вносить частные условия.

6. При проведении расчётов основной принцип - безопасность, поэтому передача денег должна происходить прозрачными способами с использованием банковских инструментов или услуг нотариус

1.3 Государственная регистрация прав на недвижимость

В соответствии со статьёй 5 настоящего Закона участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Следует учитывать, что за исключением некоторых случаев и в порядке, предусмотренном законом, никто не может быть ограничен как в правоспособности, так и в дееспособности. Если ограничение правоспособности и в дееспособности наступило после издания соответствующего акта государственного органа или иных органов, то это влечёт недействительность данного акта.

Не могут выступать участниками отношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним лица, признанные судом недееспособными и обладающие частичной или ограниченной дееспособностью.

недвижимость государственный сделка право

Другой стороной, в данных правоотношениях как носитель властных полномочий выступает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона к компетенции федерального органа в области государственной регистрации прав и органов государственной регистрации относятся:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учёт в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозных недвижимых вещей;

- выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Однако в ряде случаев ГК РФ предусматривает возможность возникновения права собственности на недвижимое имущество вне зависимости от наличия регистрации права. Регистрация сделок с недвижимым имуществом может быть осуществлена по решению суда в установленных случаях, когда признается возможность возникновения прав на недвижимое имущество независимо от регистрации.

Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что до введения в действие Закона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали независимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом случае необходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не является.

Специфика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Разграничение земельного фонда РФ по целевому назначению на категории, является одним из основных принципов земельного законодательства, определяющих условия и возможный вид эксплуатации земель для определенных целей. В составе земельного фонда РФ выделяют категорию населенных пунктов, обладающую правовым режимом отличным от правового режима иных категорий. Характерной особенностью правового режима земель населенного пункта является наличие отграничивающей внешней границы. Эффективное управление и рациональное использование любой территории во многом зависит от наличия четко установленных границ. Порядок установления или изменения границ населенных пунктов устанавливается статьей 84.

Статья 9 регламентирует обязательность включения сведений о местоположении и реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ населенных пунктов в состав сведений федерального государственного информационного ресурса - государственного кадастра недвижимости (далее ГКН).

На сегодняшний день большое количество исследователей уделяют особое внимание подготовке и внесению данных в ГКН.

В соответствии со статьей 1 территории населенных пунктов относятся к объектам землеустройства. В результате проведения комплекса землеустроительных работ подготавливается карта (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены. Материалы, полученные в результате выполнения землеустроительных работ, комплектуются в землеустроительное дело.

Основным документом землеустроительного дела является карта (план) объекта землеустройства, представляющая собой документ, отображающий в графической и текстовой формах местоположение, размер и границы объекта. Комплекс землеустроительных работ проводился в отношении границы сельского поселения села Самбург в Пуровском районе Ямало-Ненецкого автономного округа. Процесс составления землеустроительного дела состоит из взаимосвязанных этапов.

В процессе I этапа выполнен сбор, изучение и анализ следующих исходных данных:

1) планово-картографических материалов - топографические карты масштаба 1:50000 и М 1:100000, ЦММ с. Самбург;

2) материалов кадастрового деления, сведений из ГКН, на территорию населенного пункта - кадастровый план территории на квартал 89:05:010101, данные о внесенных в ГКН сведений о границах муниципального образования села Самбург;

3) материалов территориального планирования - генеральный план с. Самбург. Изучение и анализ полученных материалов производился при помощи ПО MapInfo 11.0.

В процессе реализации II этапа подготовлено описание границ объекта землеустройства, включающее в себя корректировку границ по картографической основе, а также координатное описание границ, определение площади и протяженности границ в системе координат СК63 года.

Подготовка цифровой модели границ выполнена с учетом картографического описания границы, утвержденного Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.12.2004 г. №113ЗАО «О наделении статусом, определении административного центра и установлении границ муниципальных образований Пуровского района». Границы откорректированы по картографической основе с точностью, соответствующей точности карты масштаба 1:50 000.

При выполнение работы соблюдено основное требование о пересечение границ, в нашем случае, граница не пересекает поставленные на учет земельные участки, что существенно облегчает комплекс выполняемых работ. Площадь границ населенного пункта с. Самбург составила 357.39 га.

Завершающий этап землеустроительных работ включает в себя формирование землеустроительного дела, состоящего из пояснительной записки и карты (плана).

Укомплектованное землеустроительное дело в виде электронного образа бумажного документа заверенного электронно-цифровой подписью лица выполнявшего работы передается в государственный фонд данных Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ямало-Ненецкого автономного округа.

После положительного заключения о согласовании землеустроительной документации от государственного фонда данных подготовлен электронный пакет документов, для последующей передачи по каналам межведомственного взаимодействия в ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ямало-Ненецкому автономному округу.

В ходе выполнения землеустроительных работ по описанию местоположения границы населенного пункта с. Самбург и внесения сведений в ГКН выявлено отсутствие четкого механизма взаимодействия между подразделениями Россреестра при согласовании и передаче землеустроительного дела и карты(плана), что приводит к значительным финансовым и временным затратам исполнителя работ.

Кроме того, выявлено, что при разработке генерального плана не учтены сведения внесенные в ГКН, отсутствует перечень земельных участков, включенных в состав населенного пункта. Данный факт приводит к тому, что процедура описания границ населенных пунктов может сопровождаться необходимостью проведения таких работ как раздел земельных участков, сопровождающийся сбором данных о собственниках данных земельных участков, а также устранение ошибок, связанных с некорректной постановкой на ГКУ земельных участков.

Подводя итог, можно сказать, что необходима разработка и утверждение дополнительных нормативно-правовых актов, которые бы четко регламентировали процесс подготовки и согласование землеустроительного дела и внесения сведений в ГКН о границах населенных пунктов.



2. Сущность рынка недвижимости

2.1 Содержание основных понятий и основные функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).⁶²

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

· в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. В их числе:

o особый характер взаимодействия спроса и предложения;

o высокий уровень трансакционных издержек;

o взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

o низкая ликвидность объектов недвижимости;

o многообразие рисков.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

· Факторы государственного регулирования рынка недвижимости. 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

· Общеэкономическая ситуация. 2.1 - производство национального дохода; 2.2 - объем промышленного производства; 2.3 - занятость трудоспособного населения; 2.4. - ставки доходности финансовых активов; 2.5 - платежный баланс страны; 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населения; 2.10 - индекс потребительских цен.

· Микроэкономическая ситуация. 3.1 - экономическое развитие региона; 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капитала в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона.

· Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

Рынок недвижимости - специфический рынок. Он наиболее сильно подвержен различным ценообразующим факторам. Цена на недвижимость зависит от стабильности либо нестабильности в обществе, политической ситуации, постоянно меняющегося законодательства, здоровой и нездоровой конкуренции и, наконец, амбициозности владельцев той самой недвижимости. Тем не менее этому рынку не чужды законы развития, и все изменения, несомненно, поддаются анализу и прогнозированию.

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на экономические процессы в стране, выполняя ряд общих и специальных функций [5].

Одна из главных функций рынка - ценообразующая: установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок перераспределяет ресурсы по наиболее эффективным сферам предпринимательства. В современной экономике рыночное регулирование дополняется государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости, и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.

Таким образом, посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

· создание новых объектов недвижимости;

· передачу прав на недвижимость;

· установление равновесных цен на объекты недвижимости;

· эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

· распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

· инвестирование в недвижимость.

Субъекты рынка недвижимости

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

· продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

· покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

· профессиональные участники рынка недвижимости - инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Продавец - лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права (продавец, арендодатель, займодатель).

Покупатель - лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект недвижимого имущества (покупатель, арендатор, наниматель).

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке недвижимости. Профессиональных участников рынка недвижимости можно разделить на институциональных и не институциональных участников [8].

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

· федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

· федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

· органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

· органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

· органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

· проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

· органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

· государственные нотариусы.

К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности): брокеры, оценщики недвижимости, девелоперы, редевелоперы, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, страховщики, участники фондового рынка недвижимости, аналитики,

Риелтор - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым или корпоративным членом Российской гильдии Риелторов и которое признает, а в своей практической работе использует, нормы настоящих «Стандартов практики» и «Кодекса этики» РГР.

Риэлтерская деятельность - профессиональная деятельность риелтора по совершению им от имени клиента и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлтерских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них, на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Агентство недвижимости - организация, профессионально занимающиеся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости. Данные организации выполняют следующие операции на рынке недвижимости:

· совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

· сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

· расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

· продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риелторами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами.

На рынке недвижимости г. Юрга агентства недвижимости предоставляют следующие виды услуг:

· посредничество при проведении сделок с недвижимостью;

· оформление полного пакета документов при проведении операций с недвижимостью;

· посреднические услуги при аренде квартир;

· помощь при проведении приватизации и другие виды услуг.

Пример договора на оказание риэлтерских услуг представлен в приложении Б.

Брокер - профессиональный риелтор, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющий лицензию на право осуществления риэлтерской деятельности и имеющий страховку своей профессиональной ответственности.

Агент - физическое лицо, выполняющее работу в интересах риелтора.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - девелопер (застройщик) [8]. На рынке недвижимости девелопер выполняет следующие функции: