Особенности оценки различных прав на объекты недвижимого имушества

· выбор экономически эффективного проекта;

· создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

· получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

· поиск инвесторов;

· определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

· разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

· отбор и привлечение подрядчиков;

· контроль над осуществлением работ.

Девелопер - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Оценщик - лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой собственности. Оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию Министерством имущественных отношений РФ.

Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 года №11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)» профессиональному оценщику вменяются следующие должностные обязанности:

· устанавливать рыночную и иную стоимость объекта;

· выявлять потребность в услугах по оценке;

· устанавливать деловые контакты и вести переговоры с клиентами;

· заключать и оформлять договор о проведении оценки;

· составлять отчет о выполненной работе;

· обеспечивать сохранность составленного отчета об оценке;

· консультировать заказчика о существующем законодательстве об оценочной деятельности.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.



2.2 Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

Общее состояние экономики страны и рынка недвижимости прямо взаимосвязано: если экономика страны развивается, то рынок недвижимости испытывает рост, напротив, если экономика страны находится в состоянии кризиса, то рынок недвижимости падает. Правда, последний на состояние экономики реагирует значительно раньше, чем другие индикаторы ее состояния (см. раздел 4.5).

Стратегической целью развития Российской Федерации до 2020 г. является достижение уровня экономического и социального развития, соответствующего статусу России как ведущей мировой державы XXI в., занимающей передовые позиции в глобальной экономической конкуренции и надежно обеспечивающей национальную безопасность и реализацию конституционных прав граждан. Достижение этой цели означает формирование качественно нового образа будущей России к 2020 г. Количественные характеристики экономики страны, в соответствии со стратегическими целями, следующие:

· * в 2015-2020 гг. Россия должна войти в пятерку стран-лидеров по объему валового внутреннего продукта (по паритету покупательной способности);

· * валовой внутренний продукт на душу населения по паритету покупательной способности увеличится с $13,9 тыс. в 2007 г. (42% среднего уровня государств - членов Организации экономического сотрудничества и развития) до более чем $30 тыс. в 2020 г. (70%);

· * охват высшим и средним профессиональным образованием населения составит 60-70% (2007 г. - около 50%);

· * средний уровень обеспеченности жильем достигнет к 2020 г. около 30 м² на человека (или около 100 м² на среднестатистическую семью);

· * доля населения, проживающего в местах с неблагоприятной экологической обстановкой, снизится с 43% в 2007 г. до 14% в 2020 г.;

· * повышение производительности труда в секторах, определяющих национальную конкурентоспособность, в 3-5 раз и снижение энергоемкости в среднем в 1,6-1,8 раза;

· * доля промышленных компаний, осуществляющих технологические инновации, должна возрасти до 40-50% (2007 г. - 8,5%), а доля инновационной продукции в объеме выпуска - до 25-35% (2007 г. - 5,5%);

· * доля экономики знаний и высокотехнологичного сектора в валовом внутреннем продукте должна составлять не менее 17-20% (2007 г. - 10-11%). Внутренние затраты на исследования и разработки должны подняться до 2,5-3% валового внутреннего продукта в 2020 г. (2007 г. - 1,1% валового внутреннего продукта);

· * расходы на образование за счет государственных и частных источников составят 6,5-7% валового внутреннего продукта в 2020 г. (2007 г. - 4,8%), на здравоохранение - 6,7-7% валового внутреннего продукта в 2020 г. (2007 г. - 4,2%), что обеспечит опережающее развитие человеческого потенциала;

· * уровень смертности от насильственных причин снизится примерно вдвое;

· * уровень доходов и качество жизни россиян к 2020 г. достигнут показателей, характерных для развитых экономик.

Достижение указанных высоких экономических показателей развития России возможно в результате формирования и реализации государственной политики во всех сферах деятельности, в том числе и в сфере рынка недвижимости. Именно он ответственен за стратегический показатель «средний уровень обеспеченности жильем достигнет к 2020 г. около 30 м² на человека (или около 100 м² на среднестатистическую семью)». Задача выполнима, если правильно выстроить государственную политику развития рынка недвижимости.

Одним из главных способов развития и регулирования рынка недвижимости является разработка и реализация системы программ федерального и регионального значения. Все программы можно разделить на три категории: федеральные целевые; региональные, действующие в рамках федеральных целевых; региональные, действующие только на территории отдельного региона.

Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного строительства в России является федеральная целевая программа «Жилище», в которой определяется долгосрочная государственная жилищная политика в новых экономических условиях и предлагается комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.



В ходе реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации. За этот период сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

Новые правовые условия, прописанные в Жилищном кодексе РФ, создали основу для осуществления на практике поставленных целей и позволили с помощью широкомасштабных скоординированных действий осуществить меры, в том числе в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», направленные на улучшение жилищных условий тысяч семей и повышение качества оказываемых коммунальных услуг.

Проводимые с 2006 г. реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации. Рынок жилья стал неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, что обеспечило возможность успешной реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. и приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2006-2010 гг.

Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности, сформирован новый слой собственников жилья как социальной базы жилищной реформы. Доля частного жилищного фонда за 2006-2009 гг. увеличилась с 33 до 87,2%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 12,8%. По сведениям органов государственной системы регистрации прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, ежегодно осуществляются сделки с объектами недвижимости, в которые вовлечено порядка 5,3% жилых домов и квартир, находящихся в частной собственности, что является существенным показателем развития рынка жилья.

Радикальные изменения произошли в жилищном строительстве. Основную роль здесь стали играть частные, индивидуальные застройщики. Доля жилья, введенного индивидуальными (частными) застройщиками, в общем объеме введенного жилья в 2009 г. составила 47,8%.

Кардинально изменилась ситуация с предоставлением земельных участков для жилищного строительства. Если в 2005 г., после установления законодательного требования о предоставлении земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах, было предоставлено лишь 10% земельных участков, то в 2009 г. на аукционах было предоставлено уже 82% земельных участков'.

Последовательно проводится политика по снижению административных барьеров в жилищном строительстве. Упрощены процедуры подготовки проектов планировки территорий, разработки проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, выдачи разрешений на строительство, государственного строительного надзора. Осуществлены мероприятия, направленные на реализацию инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в различных регионах РФ. Государственная поддержка осуществлялась в виде субсидий на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой. В 2006-2009 гг. в рамках подпрограммы реализовывалось 283 инвестиционных проекта в 65 субъектах Российской Федерации. В 2010 г. в рамках подпро граммы осуществлялась реализация 42 инвестиционных проектов в 10 субъектах РФ.

Основными проблемами реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» на начальном этапе в 2006-2007 гг. явились:

· * низкая заинтересованность, а в большинстве случаев, и недостаток возможностей у местных органов власти в привлечении кредитных ресурсов для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой;

· * небольшой опыт у российских кредитных организаций в отношении практики кредитования проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой;

· * неготовность юридических лиц к привлечению кредитных ресурсов для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в связи с отсутствием практики залогового обеспечения кредита, а также кредитных историй и опыта работы с банками.

В рамках реализации указанной подпрограммы в 2007-2008 гг. достигнуты положительные результаты, в том числе у юридических лиц появилась заинтересованность в привлечении кредитных ресурсов при реализации инвестиционных проектов для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства. Так, в 2009 г. для участия в отборе субъектов РФ и инвестиционных проектов для предоставления государственной поддержки было представлено 187 проектов из 46 субъектов РФ; средства федерального бюджета были направлены на реализацию 56 проектов в 19 субъектах РФ^[3]. Кредитные организации начали развивать новый кредитный продукт в виде проектного финансирования развития коммунальной инфраструктуры для жилищного строительства. Анализ результатов реализации этой подпрограммы показал, что ее механизм обеспечивает эффективный контроль целевого использования средств и формирует прозрачность процедуры обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.

Все это говорит о целесообразности продолжения реализации выбранного направления в 2011-2015 гг. в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации», в которой планируется реализация мероприятий, направленных на поддержку региональных программ развития жилищного строительства.

Основными целями подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. являлись: повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс. За 2006-2010 гг. достигнуты следующие позитивные результаты выполнения подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»:

· * преодоление снижения уровня надежности работы жилищно-коммунального комплекса;

· * стабилизация финансового положения организаций коммунального комплекса;

· * появление на рынке коммунальных услуг организаций частных форм собственности.

Финансирование мероприятий подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» в 2006-2010 гг. предусматривалось в объеме 91,17 млрд руб., в том числе за счет средств федерального бюджета - 28,24 млрд руб., из них на строительство и модернизацию объектов коммунальной отрасли - 24,14 млрд руб., на мероприятия по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и / или жилищного фонда с высоким уровнем износа - 4,1 млрд руб.^[4] Государственная поддержка в финансировании строительства и реконструкции объектов коммунальной инфраструктуры оказана 63 субъектам РФ. Реконструированы более 10 тыс. км сетей водоснабжения и канализации, отопительные котельные общей мощностью более 25 тыс. Гкал/ч, очистные сооружения на объектах водоснабжения и канализации общей производительностью более 5000 тыс. м³ в сутки.

В реализации мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и / или жилищного фонда с высоким уровнем износа в рамках подпрограммы принимали участие 79 субъектов РФ. В 2006-2010 гг. освоено за счет всех 16,6 млрд руб., из них средства федерального бюджета составляют 5,51 млрд руб., средства бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и средства внебюджетных источников -11,3 млрд руб. Ликвидированы ветхие и аварийные жилые дома общей площадью 513,9 тыс. м², из них переселено более 35 185 семей.

Реализация мероприятий подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» в 2006-2009 гг. продемонстрировала ежегодный рост числа молодых семей, участвовавших в подпрограмме. Так, на 1 января 2010 г. участвовать в подпрограмме изъявили желание 217,2 тыс. молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий^[3]. В течение 4 лет (2006-2009 гг.) в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» улучшили жилищные условия, в том числе с использованием ипотечных жилищных кредитов и займов, при оказании поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов более 130 тыс. молодых семей. За 2006-2009 гг. возросло число субъектов РФ, на территории которых реализуются мероприятия подпрограммы. В 2005 г. таких субъектов было 43, в 2009 г. - 80. Реализация указанной подпрограммы способствовала разработке и принятию в субъектах РФ не только программ по поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий, но и региональных программ по развитию ипотечного жилищного кредитования. Если на начало 2006 г. 55 субъектов РФ имели программы развития ипотечного жилищного кредитования, то в течение трех лет еще 25 субъектов РФ разработали и утвердили новые региональные программы по развитию ипотечного жилищного кредитования. Всего на сегодняшний день такие программы действуют в 80 субъектах РФ. Значительно увеличился объем средств, предусматриваемых в бюджетах субъектов РФ и местных бюджетах на финансирование мероприятий подпрограммы. В 2006 г. в бюджетах субъектов РФ на предоставление социальных выплат (субсидий) молодым семьям предусматривалось 3,8 млрд руб., в 2009 г. - 12,5 млрд руб.^[4]

На этапе реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. механизм обеспечения жильем реализовывался в рамках подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». По состоянию на 1 января 2006 г. 510 896 семей указанных категорий граждан нуждались в улучшении жилищных условий, из которых в рамках подпрограммы за период с 2006 по 2010 г. с учетом государственных жилищных сертификатов, предусмотренных графиком выпуска и распределения государственных жилищных сертификатов в 2010 г., обеспечены жильем 103 393 семьи, что составляет 20,2% общей потребности, или 92% планового количества. Вместе с тем, наряду с указанными положительными результатами не удалось обеспечить существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.

В последние годы началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования. Общий объем задолженности по выданным ипотечным кредитам увеличился за 2006-2009 гг. с 52,8 млрд руб. до 1010,9 млрд руб., то есть почти в 20 раз. В 2006-2009 гг. открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» рефинансировало 136 499 ипотечных кредитов в 80 субъектах РФ на сумму 122 млрд руб. Объем рынка ипотечного жилищного кредитования в 2010 г. составил 320 млрд руб. В 2009-2010 гг. обеспечена потребность в заемных средствах за счет предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям Агентства в размере 80 млрд руб. (36 млрд руб. в 2009 г. и 44 млрд руб. в 2010 г.), а также предусмотрено предоставление кредитных средств в размере до 40 млрд руб.¹

Данные социологических исследований за 2009 г. показывают, что жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями, при этом для 32% семей жилищная проблема является наиболее острой и требует решения в ближайшие три года. Каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет около 1570 млн м^], для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46% ².

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - с высокими доходами. В целях повышения доступности жилья для населения необходимо обеспечить условия для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, рынка ипотечных ценных бумаг. Нс могут быть признаны удовлетворительными и темпы обеспечения жильем граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования в 2009 г. составляло 8 лет, в 2010 г. 5-7 лет. Улучшению жилищных условий граждан будут способствовать предоставление в установленном порядке органами государственной власти или органами местного самоуправления по желанию граждан земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, а также развитие новых форм жилищно-строительной кооперации.

В 2009 г. в рамках развития приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» была поставлена задача реализовать антикризисные меры, в том числе сохранить достигнутый в 2008 г. уровень доступности жилья для населения и создать условия для его дальнейшего повышения путем массового строительства жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

На сегодняшний день срок реализации федеральной целевой программы «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011-2015 гг. При этом, наряду с ранее действующими подпрограммами и мероприятиями федеральной целевой программы, задействованы новые направления жилищного обеспечения, а также обозначились направления решения проблем ЖКХ.

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг.^[] предусматривает:

· * формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

· * комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем;

· * стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;

· * повышение эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

· * повышение качества и энергоэффективности жилищного фонда.

В рамках реализации Программы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья эконом-класса на рынке. Указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья эконом-класса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Индикатор ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг. - 90 млн м² жилья, а к 2020 г. - 145 млн м² (контрольные показатели Минрегиона России).

Региональные программы экономического и социального развития на рынке жилья направлены:

· * на формирование и стабильное функционирование вторичного рынка жилой недвижимости;

· * на развитие отдельных территорий;

· * на развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости;

· * на формирование предпосылок для развития рынка недвижимости в сельской местности.

Например, в рамках федеральной целевой программы «Жилище» будет реализована программа «Свой дом». Ее цель - создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан, в том числе в сельской местности, с привлечением их собственных средств.

Влияние программ на остальные объекты недвижимости является косвенным и заключается в формировании условий для развития соответствующих секторов рынка недвижимости и улучшения уровня инвестиционного климата в том или ином секторе.

Наряду с федеральными программами, существенное влияние на рынок недвижимости оказывают и региональные программы.

Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости в интересах решения социально-экономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных образований выполняют местные комитеты по управлению имуществом. Основные задачи комитетов следующие:

? распоряжение государственным имуществом;

? управление государственным имуществом;

? контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества.

С точки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие задачи:

? ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов;

? применение всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

? достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области управления недвижимостью, можно подразделить на три группы.

Цель стратегических задач состоит в том, чтобы обеспечить повышение ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного органа власти, за счет определения справедливой базы для арендных платежей или налогов, учитывающей все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости, за счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объекта недвижимости, и др.

Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения о судьбе конкретных объектов недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, доверительное управление, передать на реконструкцию на инвестиционных условиях и т.п.

Решение оперативных задач в основном направлено на поддержание объекта недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города, включая окружающую их территорию.

В целом для совершенствования рынка недвижимости в городах необходимо:

1. Создать на уровне Правительства города единый информационно-аналитический центр для подготовки и принятия решений об инвестициях в конкретные, связанные с недвижимостью проекты.

Внедрить в практику его работы использование экономико-математических процедур многокритериального инвестиционного анализа, позволяющих осуществлять комплексный анализ социально-экономической выгодности проектов для города и инвесторов.

2. Свести до минимума длительность и персонифицированность процедуры выдачи разрешений на строительство и схем передачи готовых объектов недвижимости в собственность.

3. Обеспечить гарантии прав на объекты недвижимости во время и после окончания инвестиционного проекта.

4. Предоставить налоговые льготы инвесторам для реконструкции зданий исторического центра.

5. Предоставить налоговые льготы инвесторам, готовым обеспечить расселение коммуналок.

6. Обеспечить привлечение инвестиций для создания развитой инфраструктуры в районах города, где сложилась неблагоприятная ситуация с реализацией готового жилья.

7. Повысить платежеспособный спрос населения путем создания новых рабочих мест на основе реконструкции старого производства и возведения новых экономически эффективных промышленных предприятий. Для решения этой проблемы, следует предоставить для такого строительства налоговые льготы на период окупаемости вне зависимости от источников инвестиций.

8. Разработать и внедрить практику налоговых кредитов для инвестиций в социально важные объекты недвижимости.

9. Для решения проблемы очередников на жилье предоставить налоговые льготы / кредиты предприятиям любых форм собственности, готовым обеспечить кредитование по льготным ставкам работников для решения их жилищных проблем.

10. Обеспечить передачу объектов недвижимости, имеющих отрицательную рыночную стоимость, инвесторам через открытые торги по голландской схеме, определив в качестве начального условия расчетный период времени освобождения победителя от налогов.

11. Организовать конкурсы по передаче крупных доходных объектов недвижимости, принадлежащих городу, в доверительно управление управляющим компаниям.

12. Проанализировать возможность возведения муниципального жилья за счет бюджетных средств и частных инвесторов.

13. Стимулировать приватизацию жилья.

14. Ввести в практику продажу предприятий-банкротов целиком или по лотам путем открытых местных или дистанционных торгов. Раздел предприятий на лоты осуществлять таким образом, чтобы продажная суммарная цена предприятия была бы максимальной.

15. Организовать в России и за рубежом заблаговременную и эффективную постоянную рекламную кампанию инвестиций в недвижимость города с гарантией инвестору, например, фиксированной нормы прибыли по каждому инвестиционному проекту и бюджетной гарантией возврата инвестиций в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Для обеспечения фиксированной нормы прибыли могут быть использованы различные механизмы: продажа объектов инвестиций на дисконтной цене, освобождение от налогов на расчетный периода времени, предоставление налогового кредита по льготной ставке.

16. Внедрить в практику сдачу в аренду муниципального жилья под жилье-офис, пользующееся большим спросом.

17. Обеспечить подготовку и привлечение в город менеджеров высокого класса для управления как предприятиями, так и крупными доходными объектами недвижимости.

Решение перечисленных выше проблем позволит не только повысить эффективность использования городской недвижимости, но и создать условия для нормального функционирования бизнеса частных фирм и организаций, занимающихся вопросами недвижимости: развитием объектов недвижимости, консалтингом, управлением, реновацией и др.

2.3 Законодательные и нормативные правовые акты

Законодательные акты могут иметь разные названия в разных странах и юрисдикциях. В России, например, законодательные акты могут быть представлены в виде федеральных законов, постановлений правительства, указов президента и других нормативных актов. Основные характеристики законодательных актов включают: Законная сила: Законы, постановления и другие законодательные акты обладают законной силой, что означает, что их положения обязательны для всех лиц и организаций, находящихся под юрисдикцией данной страны или региона. Иерархия законов: Во многих правовых системах существует иерархия законов, где нормы, принятые на более высоком уровне (например, федеральные законы), имеют приоритет перед нормами, принятыми на более низком уровне (например, региональные законы или постановления правительства). Интерпретация и применение: Законодательные акты могут быть подвергнуты интерпретации и применению судами и другими органами право применения. Это помогает разъяснить, какие действия или обязанности требуются в конкретных обстоятельствах. Изменение и отмена: Законодательные акты могут быть изменены, дополнены или отменены путем принятия новых законов или постановлений. Этот процесс может включать в себя обсуждение, голосование и утверждение законодательных изменений. Законодательные акты играют ключевую роль в формировании правовой системы и регулировании различных аспектов жизни общества, включая гражданские, уголовные, административные, налоговые и другие правовые отношения. Виды законодательных актов, примеры В России законодательные акты могут быть классифицированы следующим образом: Федеральные законы: Эти законы принимаются Федеральным Собранием Российской Федерации и регулируют основные аспекты жизни страны. Пример: «Федеральный закон Российской Федерации о защите окружающей среды.» Федеральные конституционные законы: Эти законы регулируют важные конституционные вопросы и могут изменять Конституцию России. Пример: «Федеральный конституционный закон о выборах Президента Российской Федерации.» Федеральные законы о языках: Законы, регулирующие языковые отношения в стране. Пример: «Федеральный закон Российской Федерации о государственных языках Российской Федерации.» Федеральные законы о бюджете и налогах: Эти законы определяют бюджетные и налоговые политики страны. Пример: «Федеральный закон Российской Федерации о федеральном бюджете на текущий год.» Федеральные законы о безопасности и обороне: Законы, связанные с национальной безопасностью и обороной. Пример: «Федеральный закон Российской Федерации о военной службе.» Постановления Правительства России: Эти акты принимаются Правительством России и регулируют осуществление исполнительной власти. Пример: «Постановление Правительства Российской Федерации о порядке оформления заграничных паспортов.» Указы Президента России: Указы главы государства, которые могут иметь юридическую силу и влияют на различные аспекты жизни страны. Пример: «Указ Президента Российской Федерации о введении особых экономических мер.» Решения Конституционного Суда России: Решения этого органа могут иметь юридическую силу и интерпретировать Конституцию России. Пример: «Решение Конституционного Суда Российской Федерации о соответствии закона Конституции.» Нормативные акты органов местного самоуправления: Законы и постановления муниципальных органов, которые регулируют местные вопросы. Пример: «Устав города Москвы.» Эти категории законодательных актов и примеры отражают основные виды нормативных документов, используемых в России для регулирования правовых отношений на различных уровнях власти. Признаки Как и у любого другого документа, у законодательного акта есть свои признаки, по которым его можно отличить от других. Первый признак, как уже говорилось ранее, - это то, что утвердить такой документ может лишь парламент или же всенародный референдум. Второй признак такого акта - это то, что его содержание является чаще всего только нормативным. Процесс принятия таких документов имеет особый порядок. Последний признак законодательного акта - это то, что он всегда выполняется в письменной форме, а также в его содержании есть первичные нормы права, которые призваны решать конфликты в общественной и государственной жизни. Нормативная правовая информация Нормативная часть правовой информации, составляющая ее ядро, - это совокупность нормативных правовых актов (далее НПА) во всем их многообразии и динамике. Нормативный правовой акт - это письменный официальный документ, принятый (изданный) в определенной форме правотворческим органом в пределах его компетенции и направленный на установление, изменение и отмену правовых норм. Нормативным правовым актом может быть как постоянно действующий, так и временный акт, рассчитанный на четко установленный срок, определяемый конкретной датой или наступлением того, или иного события. В свою очередь, под правовой нормой принято понимать общеобязательное государственное предписание постоянного или временного характера, рассчитанное на многократное применение (Постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 11.11.96 №781-II ГД). Таким образом, норма права рассчитана не на какой-то конкретный случай или обстоятельство, а на тот или иной вид случаев, обстоятельств, определяемых каким-либо общим признаком, и тем самым норма права рассчитана на определенную категорию, вид общественных отношений. Нормы права представляют собой общие, типичные варианты поведения. Норму права отличают от юридических предписаний ненормативного характера следующие конкретные признаки: 1) неоднократность применения (то есть норма права не теряет силу после однократного применения, а действует постоянно и рассчитана на реализацию всякий раз, когда налицо обстоятельства, предусмотренные данной нормой. Она не исчерпывается однократным применением); 2) неперсонифицированность (то есть норма распространяет свое действие не на индивидуально определенные субъекты, а, как правило, на круг лиц, органов, организаций, объединенных каким-то общим признаком (род занятий, пол, жительство на определенной территории и т.д.)). Оба признака правовой нормы следует брать в единстве, причем первый признак имеет основное значение, поскольку он прямо отражает направленность нормы на регулирование определенного вида отношений, установление меры поведения. Норма права касается: круга государственных органов, организаций, учреждений; круга должностных лиц; всех граждан или некоторой их категории, определяемой тем или иным общим признаком (военнослужащие, пенсионеры, работники какой-либо отрасли хозяйства и т.д.); того или иного конкретного государственного органа, учреждения, организации независимо от их персонального состава (определение общих полномочий); конкретного должностного лица (Президента РФ, Генерального прокурора РФ и т.д.) независимо от того, кто персонально занимает соответствующую должность. Юридическая сила нормативного правового акта Юридическая сила нормативного правового акта - это свойство акта порождать определенные правовые последствия. Юридическая сила акта указывает на место акта в системе правовых актов и зависит от положения и компетенции органа, издавшего акт. Характерная черта системы правовых актов - ее иерархическое строение, в соответствии с которым каждый акт занимает свою ступеньку на иерархической лестнице, находится в соподчиненности с другими актами, то есть соотношение актов характеризуется верховенством одних актов над другими. Акты обладают неодинаковой юридической силой, зависящей от места органа, его издавшего, в системе органов государства и его компетенции. Акты вышестоящих органов обладают большей юридической силой, акты нижестоящих органов должны издаваться в соответствии с ними, так как обладают меньшей юридической силой. В соответствии с юридической силой нормативные правовые акты подразделяются на законы (законы РФ и законы субъектов РФ), подзаконные акты, международные договоры и соглашения, внутригосударственные договоры. Законы РФ - нормативные правовые акты, принимаемые путем референдума или законодательным органом РФ и регулирующие наиболее значимые общественные отношения. Высшую юридическую силу имеет Конституция РФ, принятая всенародным голосованием. Являясь законом, Конституция РФ - правовая основа законодательства РФ. Все остальные законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не должны противоречить Конституции РФ. Законы РФ принимаются в виде: законов РФ о поправках к Конституции РФ; федеральных конституционных законов; федеральных законов (в том числе кодексов). Федеральные конституционные законы не могут противоречить Конституции РФ. Федеральные законы не могут противоречить, не только Конституции РФ, но и федеральным конституционным законам. К числу законов относятся также конституции республик, входящих в состав Российской Федерации, уставы иных субъектов РФ, а также законы, принимаемые законодательными органами субъектов Российской Федерации. Подзаконные акты Подзаконные акты - это нормативные правовые акты, издаваемые на основе и во исполнение законов. Они могут конкретизировать нормы законов, толковать их или устанавливать новые нормы, но при этом должны соответствовать и не противоречить законам. Подзаконные акты являются средством реализации законодательных норм. Они, в свою очередь, также подразделяются на несколько видов в зависимости от положения и компетенции органа, издавшего подзаконный акт, и также имеют иерархическую структуру. Ведущая роль в системе подзаконных актов РФ принадлежит актам Президента РФ. Акты Президента РФ принимаются в форме указов и распоряжений и не могут противоречить Конституции РФ и законам РФ. Нормативные правовые акты Президента принимаются, как правило, в форме указов. Акты Правительства РФ принимаются в форме постановлений и распоряжений, которые не могут противоречить Конституции РФ, законам РФ, актам Президента РФ. Акты Правительства РФ имеют большую силу по отношению к актам федеральных органов исполнительной власти и актам местных органов. Нормативные правовые акты Правительства принимаются, как правило, в форме постановлений. Акты федеральных органов исполнительной власти (так называемые ведомственные акты) издаются на основе и во исполнение не только Конституции РФ, законов РФ, указов Президента, но и постановлений Правительства РФ. Подзаконные акты субъектов РФ имеют свою иерархическую структуру и распространяются на все лица и иные субъекты права, находящиеся на территории соответствующего субъекта РФ. Международные договоры Международный договор - нормативный правовой акт, регулирующий отношения Российской Федерации с иностранным государством или международной организацией. В соответствии с Конституцией РФ международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора. Внутригосударственные договоры Внутригосударственный договор - нормативный правовой акт, регулирующий отношения между Российской Федерацией и субъектами РФ, а также между различными субъектами РФ по вопросам, представляющим для сторон взаимный интерес (разграничение предметов ведения и полномочий между РФ и субъектами РФ, совместная деятельность в экономической области и т.п.).

Нормативно-правовые акты издаются компетентными органами, в строго установленной форме. Нормативный акт является официальным документом, носителем юридически значимой информации. Кроме того, нормативно - правовой акт имеет строго определенные внешние реквизиты, которые позволяют относить его к соответствующему виду, например, различать закон это или постановление, а так же определить, когда и кем он был принят, когда вступил в действие, подписан и т.д.

В нормативно-правовых актах содержатся только нормы права, обладающие государственной обязательностью. Именно с помощью нормативных актов веления государства становятся общеобязательными.

Кроме того, нормативно-правовые акты составляют строго иерархическую систему, которая отражает систему государственных органов. Нормативные акты иерархически высших органов власти имеют высшую юридическую силу по отношению к актам нижестоящих органов.

Нормативно-правовой акт - основной источник права не только в Российской Федерации, он стал таковым практически во всех странах мира.

К нормативно-правовым актам относят конституции, другие законы, решения органов исполнительной власти.

Именно в нормативно-правовых актах закрепляются нормы, которые учитывают интересы большинства и меньшинства в целом, координируют их в зависимости от конкретных экономических, социальных, национальных и международных отношений в определенный исторический период.

Переход к всеобщему правовому регулированию осуществлялся эволюционно. Вначале нормативное регулирование распространялось только на те сферы общественной жизни, которые непосредственно касались интересов государственной власти, тогда как частные имущественные и семейные отношения оставались под воздействием обычного права и судебной практики. Однако со временем нормативно-правовое регулирование расширяется, подчиняя себе другие области общественной жизни, и становятся, таким образом, преобладающей формой правового регулирования общественных отношений.

Вообще, нормативно-правовой акт обладает рядом преимуществ; во-первых, это очень удобная форма права, ведь, как я уже отмечала, нормативно - правовой акт позволяет быстро реагировать на изменение потребностей жизни. Во-вторых, нормативные акты исходят из единого центра - они объединены Конституцией, и не могут ей противоречить. Эта особенность позволяет направить развитие общества в одно русло.

В-третьих, нормативно - правовые акты позволяют наиболее точно фиксировать нормы права, поскольку имеют письменное закрепление.

Так же стоит отметить несколько признаков нормативно - правовых актов:

1. Нормативно-правовой акт создается в результате правотворческой деятельности компетентных органов государства или в результате референдума. Правотворческая деятельность представляет собой такую государственную деятельность, которая заключается в издании норм права, а так же в совершенствовании или изменении устаревших норм.

Правотворчество - это деятельность, направленная на подготовку, издание и совершенствование нормативно - правовых актов. Оно бывает двух видов: непосредственное и опосредованное правотворчество.

Непосредственное правотворчество проявляется путем проведения референдумов, которые принимают или отвергают предлагаемые законодательной властью нормативно-правовые акты.

Опосредованное, или государственное правотворчество, заключается в установлении, изменении или отмене норм права в определяемом законом порядке. К нему относится так же нормотворчество общественных организаций, которое санкционируется государством.

2. В нормативном - правовом акте устанавливаются нормы права, которые представляют собой общеобязательные, формально-определенные веления, выраженные в виде абстрактно сформулированных государственных властных предписаний, адресованных неперсонифицированному кругу лиц и рассчитанных на многократное применение. То есть правовые нормы распространяют свое действие на всех участников правовых отношений, или на определенную категорию лиц, действуют постоянно и непрерывно и применяются многократно при регулировании общественных отношений, пока не будут отменены органами их издавшими. При чем, адресаты норм персонально не названы в тексе самой нормы.

3. Нормативно - правовой акт имеет официально - документальную форму и особую структуру. В нем в обязательном порядке должны содержаться: а) вид акта; б) наименование органа, его принявшего; 3) заголовок; 4) дата принятия акта; 5) номер акта; 6) сведения о должностном лице, подписавшем акт. (Например, Федеральный закон «О введении в действие Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации» Принят Государственной Думой 5 апреля 1995 Опубликован в Российской газете 1995, 16 мая).

Каждый нормативно - правовой акт непременно должен обладать всеми этими реквизитами. Исключение делается только в отношении заголовка. Некоторые акты, например распоряжения правительства РФ, принимаются без заголовка.

Официальные реквизиты выполняют несколько функций. Они индивидуализируют нормативный акт, выделяют его из совокупности других нормативно - правовых актов, словом, играют ту же роль, что и имя, фамилия человека. Данные характеристики содержат необходимую информацию об органе, принявшем акт. И, наконец, официальные реквизиты удостоверяют подлинность нормативно - правового акта. Содержат все необходимые сведения о том, что правотворческий орган действительно выразил свою волю подобным образом. Отсутствие каких-либо реквизитов порождает сомнения в подлинности нормативного акта.

Кроме того, каждый нормативно - правовой акт подразделяется на отдельные, относительно самостоятельные части. Выделяют: преамбулу, статьи и пункты главы, разделы, части, примечания и приложения.

В преамбуле определяются цели задачи нормативного акта, она представляет собой вступительную часть акта. Нормы права формулируются в статье либо в пункте. Статьи подразделяются на части, а пункты - на абзацы и подпункты. Если объем нормативно - правового акта достаточно большой, то статьи и пункты объединяются в главы, а те в свою очередь - в разделы. Для примера: Уголовный кодекс Российской Федерации состоит из двух частей, двенадцати разделов, тридцати четырех глав и трехсот шестидесяти статей.

Примечания используются для разъяснения текста соответствующей статьи либо для изложения положений, не связанных с темой нормативно - правового акта. Например, к ст. 158 о краже УК РФ. В приложениях обычнопомещаются формы документов, таблицы.

4. Нормативно - правовой акт имеет особый порядок подготовки, принятия, опубликования и вступления в силу. Не случайно специалисты говорят о «технологии создания нормативно - правового акта». Она состоит из последовательных операций, в результате осуществления которых в правовую систему вливается новый официально действующий акт. Соблюдение специально установленной правотворческой процедуры есть обязательное условие законности и эффективности подготавливаемых нормативных решений.

Понимание нормативно - правового акта, как акта, содержащего нормы права, правильно фиксирует его основное предназначение - закреплять властные веления государства в форме нормы права, вносить коррективы в систему права. Но! Не всякий правовой акт, содержащий нормы права, является нормативным. И, наоборот, в систему нормативно - правовых актов входят акты, которые не содержат непосредственно нормы права.

Можно выделить два вида правовых актов, которые содержат нормы права, но не являются нормативными.

Первый вид - это акты органов исполнительной власти, которыми до сведения подчиненных им органов, учреждений доводятся нормативные акты, принятые вышестоящими органами: федеральные законы, указы Президента РФ. Издание таких актов раньше широко практиковалось в СССР, т.к. значительная часть нормативных постановлений Совета Министров СССР не помещалась в источниках официального опубликования, а рассылалась госорганам в нескольких экземплярах. Получив такой акт, министерство должно было довести его до сведения всех исполнителей, входящих в систему данного министерства. Тогда министр издавал приказ, который начинался со слов: «Принять к сведению и неукоснительному руководству Постановление Министров СССР (далее приводились реквизиты), которым устанавливается, что…».

Второй вид - правовые акты, принимаемые органами государственной власти с целью разъяснения содержания действующих нормативно - правовых актов. Они составляют особую систему актов нормативного толкования, которые имеют общеобязательное значение. Но не могут применяться самостоятельно, без акта, положения, которого они разъясняют. Например, актом нормативного толкования может служить постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, разъясняющим судам, как следует понимать и применять ту или иную статью Конституции РФ и федеральных законов.

Нормативно - правовые акты следует отличать от актов, не имеющих нормативного характера, или индивидуальных актов.

Правоприменительный индивидуальный акт можно охарактеризовать как официальное решение государственного органа по конкретному юридическому делу, содержащее государственно-властное веление, направленное на индивидуальное регулирование общественных отношений.

Существенное отличие индивидуального правоприменительного акта от нормативно - правового акта, в том никаких изменений в действующее законодательство он не вносит, и вносить не может. Он всегда обращен к конкретным, индивидуально - определенным субъектам права, в то время как нормативно - правовой акт затрагивает неопределенно большой круг лиц. И, наконец, нормативно - правовыми актами охватывается весьма широкий круг общественных отношений, а индивидуальные акты рассчитаны на строго определенный вид отношений. Индивидуальный акт и потому называется индивидуальным, потому что исчерпывает свою силу после однократного применения. В то время как нормативно - правовые акты продолжают действовать независимо от того, существуют ли конкретные акты, предусмотренные данным актом.