Особенности применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме

Размещено на http://www.allbest.ru/

Пермский государственный национальный исследовательский университет

Особенности применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме

В. В. Степанов

Кандидат юридических наук, доцент,

доцент кафедры уголовного права и прокурорского надзора

Введение в работе анализируется негаторный механизм судебной защиты права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Цель: сформулировать общие подходы к определению основания и предмета негаторного иска, предмета и средств доказывания по соответствующим делам, а также предложения о совершенствовании практики применения судами общей юрисдикции и арбитражными судами гражданского, жилищного и процессуального законодательства. Методы: в качестве методологической основы работы выступает диалектический метод. Применяются общенаучные (анализ и синтез, индукция и дедукция, системный) и частнонаучные методы познания (формально-юридический, сравнительно-правовой). Результаты: в исследовании рассмотрены типичные ситуации, когда требуется использование негаторного иска для восстановления права собственности на общее имущество; проанализирована соответствующая правоприменительная практика, выявлены различные подходы по определенным категориям дел. Выводы: установление судом факта использования, изменения объекта общего имущества без соблюдения предусмотренной Жилищным кодексом РФ процедуры согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме является достаточным основанием для удовлетворения негаторного иска, направленного на прекращение противоправного поведения ответчика и восстановление нарушенного права истца. Данный подход должен применяться и в случаях таких действий со стороны одного из собственников помещений в многоквартирном доме, включая размещение вывесок на фасаде дома, оборудования кабельного телевидения, связи, информационно-коммуникационной сети Интернет, а также ситуации, связанные с приведением помещения ответчика в соответствие с требованиями действующего законодательства. Изменение такого подхода возможно лишь в ситуации установления в законодательстве специального правового регулирования для определенных видов использования общего имущества многоквартирного дома. негаторный иск собственник жилищный

Ключевые слова: негаторный иск; собственник помещения; многоквартирный дом; общее имущество; исковое производство; групповой иск; доказывание; основание иска; предмет иска

SPECIFIC ASPECTS OF TAKING A NEGATORY ACTION TO PROTECT THE RIGHTS OF THE OWNERS OF PROPERTY IN A BLOCK OF FLATS

V. V. Stepanov

Perm State University

Introduction: the paper analyzes application of the negatory mechanism as a remedy for the protection of the joint shared ownership right to common property in a block of flats. The purpose is to articulate the general approaches to identifying the reason and the subject matter of the negatory action, the fact and means of proof in the respective cases, as well as the proposals to improve the practices in applying civil, housing, and procedural legislation by the court of general jurisdiction and arbitration courts. Methods: the dialectical approach serves as the methodological basis for the research. General scientific (analysis and synthesis, induction and deduction, system-based approach) and special scientific methods (technical legal, comparative legal approaches) are applied. Results: the paper deals with standard situations which require taking a negatory action to restore the ownership right to common property; the respective law enforcement practice has been examined, different approaches in particular categories of cases have been identified. Conclusions: a court-established fact of using, modifying an object of common property in disregard of the procedure for obtaining approval of the owners of property in a block of flats (prescribed in the Housing Code of the Russian Federation) is a sufficient reason for satisfying the negatory action aimed to stop unlawful behavior of the defendant and to restore the demandant's violated right. This approach can also be applied in case of such actions taken by one of the owners of property in a block of flats as placing signboards on the facade of the building, installing cable television equipment, communications, Internet lines, as well as in case of situations connected with bringing the defendant's indoor space in line with the requirements of the current legislation. This approach may only be changed if there is established special legal regulation to handle particular types of exploitation of common property in a block of flats.

Keywords: negatory action; property owner; block of flats; common property; action proceedings; group action; evidence; reason for an action; subject matter of an action

Введение

Традиционно к числу вещно-правовых способов защиты гражданских прав относят конструкции виндикационного и негаторного исков, а в последнее время и иск о признании права собственности [2, с. 128; 16, с. 26-27; 34, с. 279-312]. Указанный перечень может быть дополнен также иском о признании права отсутствующим [19; 20, с. 23-25; 21] См. также, например: п. 52-57 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апр. 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. № 7); п. 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (информ. письмо Президиума ВАС РФ от 15 янв. 2013 г. № 153 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 4); определение Верховного Суда РФ от 22 марта 2016 г. № 19-КГ15-47. URL: http://www.vsrf.ru..

Их применение для защиты права собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенные особенности относительно субъектов права на обращение в суд с соответствующими требованиями, их основания и предмета, а также предмета и средств доказывания. В сущности, указанные особенности обусловлены объектом отношений собственности - общее имущество в многоквартирном доме, сложным субъектным составом указанных отношений: множественностью лиц на стороне правообладателя, а также в некоторых случаях различным целевым назначением жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Со времен римского права установлено, что негаторный иск представляет собой требование владеющего собственника (титульного владельца) вещи об устранении нарушений права собственности на нее, не связанных с лишением владения [13; 43, с. 29].

При этом узкий подход к свойствам негаторного иска отрицает возможность его применения для устранения «юридических» нарушений права (например, необоснованной регистрации права собственности лица на общее помещение в многоквартирном доме), признавая его использование лишь для случаев совершения фактических противоправных деяний, ограничивающих право собственности лица (истца) [8; 10, с. 22-23; 25, с. 9].

Перечень имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, достаточно разнообразен. Его детальная регламентация представлена в п. 1 ст. 290 ГК РФ и специальных нормах ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 34, ст. 3680., в соответствии с которыми собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения их социально-бытовых потребностей, крыши, ограждающие конструкции дома, оборудование, обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, а также предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты [5; 7; 17, с. 6-9; 33, с. 25-50; 37] В силу ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат также права на де-нежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведе-ние капитального ремонта общего имущества в много-квартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кре-дитной организацией процентов за пользование денежны-ми средствами на специальном счете..

Перечисленные объекты права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в совокупности с целевым назначением помещений в доме, потребностями лиц, их использующих, во многом предопределили ситуации, когда применяется негаторный иск. Кроме того, важным обстоятельством в этом плане выступают и ярко выраженные особенности правового режима общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество, к числу которых ученые-юристы справедливо относят: «ограничение прав отдельного собственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц» [26, с. 3233]; отсутствие возможности у каждого сособ- ственника распоряжаться общим имуществом и реализацию таких правомочий собственников общего имущества по решению их общего собрания; запрет выдела в натуре доли в праве собственности [4, с. 10, 15; 14, с. 19; 18, с. 18; 23; 26, с. 32-33]. Следует указать, что мы разделяем позицию ученых о принципиальной возможности применения негаторного иска в отношениях сособственников [10, с. 22-23]. Противоположный подход также находит поддержку в отечественной доктрине [22, с. 17].

Итак, рассматриваемый вещно-правовой способ защиты права применяется в основном в случаях неправомерного пользования общим имуществом для:

размещения рекламных и иных вывесок;

прокладки линий связи, телевидения, информационно-телекоммуникационной сети Интернет;

установки кондиционеров, решеток, дополнительных дверей, видеокамер и т. п. объектов;

устройства отдельных выходов из помещений дома, увеличения их площади за счет сооружения пристроев;

размещения нестационарных объектов.

Самовольные реконструкция, переустройство и перепланировка помещений также часто являются основанием для предъявления негаторного иска в суд.

Кроме того, требования об устранении нарушения права собственности могут быть заявлены и при внешнем физическом, химическом, биологическом негативном воздействии на общее имущество в доме либо на лиц, использующих помещения в многоквартирном доме.

И, наконец, обеспечение доступа к общим инженерным коммуникациям, расположенным в помещениях, находящихся в индивидуальной собственности, также может осуществляться посредством заявления негаторного иска.

Право на обращение в суд общей юрисдикции или арбитражный суд (в зависимости от характера и субъектного состава спора), по общему правилу, имеют собственники помещений в многоквартирном доме или управляющая организация. Подробно позиция автора по данному вопросу изложена в предыдущих работах [28; 29]. Здесь важно обратить внимание на то обстоятельство, что буквальное толкование положений Гражданского (п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 11, ст. 209, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 290, п. 1 ст. 291) и Жилищного (ст. 36, п. 1 ст. 135, ст. 138) кодексов РФ позволяет установить наличие такого права непосредственно у собственников помещений и товарищества собственников жилья. При этом собственники могут действовать как единолично (аналогичная возможность предусмотрена в законодательстве западноевропейских стран [9, с. 16-23; 46; 47]), так и совместно, в том числе посредством группового иска (class action). Этот институт нашел широкое отражение в правовых системах развитых стран и может использоваться в рассматриваемых отношениях [44; 45; 48]. В российском законодательстве и правоприменительной практике по существу делаются лишь «первые шаги» в этом направлении [38; 42]. Также следует заметить, что жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные управляющие организации с учетом их прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом1 имеют, по общему правилу, самостоятельный законный интерес в защите посредством негаторного иска права собственности на общее имущество в многоквартирном доме См. ст. 110, 161 Жилищного кодекса РФ. Также, напри-мер, согласно п. 3.5.8 Правил и норм технической экс-плуатации жилищного фонда, утв. постановлением Гос-строя РФ от 27 сент. 2003 г. № 170 (Российская газета. 2003. 23 окт. (доп. вып.) организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в частности: самостоятельного строительства мелких дворовых по-строек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий; окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использование цвета пластиковых окон), отличающейся по цвету от установленного для данного здания; крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутнико-вых антенн без соответствующего разрешения. См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Россий-ской Федерации за четвертый квартал 2011 года: утв. Пре-зидиумом Верховного Суда РФ 14 марта 2012 г. URL: http://www.vsrf.ru. См. также, например, постановления: Арбитражного суда Центрального округа от 12 сент. 2017 г. по делу № А54-7179/2016; Арбитражного суда Поволжского округа от 16 окт. 2018 г. по делу № А55- 26470/2017; Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 окт. 2018 г. по делу № А56-56146/2017. URL: https://ras.arbitr.ru.

Такой подход нашел отражение и в законодательстве за-падноевропейских стран. См., например: п. 5 § 27 Закона Германии от 15 марта 1951 г. «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» (URL: http://www.gesetze-im-inter- net.de); ст. 15 Закона Франции от 10 июля 1965 г. № 65-557 «О совместном владении построенными зданиями» (URL: https://www.legifrance.gouv.fr)..

Общим основанием негаторного иска, направленного на защиту права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, выступают обстоятельства неправомерного использования данного имущества, изменения, негативного внешнего воздействия на него, затрудняющего реализацию правомочий собственников. Кроме того, такой иск может быть заявлен при наличии реальной угрозы нарушения права собственности [20, с. 20-21; 25, с. 9; 34, с. 301; 39, с. 21-23]1.

Предмет требований по рассматриваемому иску состоит в устранении указанных обстоятельств посредством возложения на ответчика соответствующей обязанности (например, демонтировать вывеску с общего имущества, пристрой к многоквартирному дому, ликвидировать переустройство помещения, демонтировать дверь, установленную в общем помещении, и т.п.), либо запрета на совершение определенных действий (в частности, прекратить эксплуатацию оборудования, оказывающего негативное воздействие на многоквартирный дом или проживающих в нем лиц, запретить проводить работы по реконструкции помещения и т.п.) [27] См. также: п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апр. 2010 г.; п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (информ. письмо Президиума ВАС РФ от 15 янв. 2013 г. № 153). См. также п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апр. 2010 г.. Следует заметить, что формулировка исковых требований должна быть предельно конкретной, четкой для обеспечения исполнимости решения суда. Кроме того, выполнение требований негаторного иска должно непосредственно вести к восстановлению прав истца. В связи с этим заслуживают негативной оценки формулировки исковых требований о признании тех или иных действий ответчика по негаторному иску незаконными.

Обратимся к более подробному анализу перечисленных ситуаций применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Споры о размещении рекламных и иных вывесок на общем имуществе многоквартирного дома

Часто собственники нежилых помещений, расположенных в подвальных, цокольных и первых этажах здания, размещают различного рода конструкции в виде табличек, баннеров, световых коробов и прочих объектов на стенах многоквартирных домов, как в целях информирования потребителей, так и для рекламы.

Общие нормы ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ предписывают осуществлять владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех участников.

Специальные предписания Жилищного кодекса РФ устанавливают, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36). При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37).

Более того, положения п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относят к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).

При этом, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Системное толкование указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что именно решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо решение товарищества собственников жилья (как исключение) [14, с. 25-27; 18, с. 24-25] выступают правовыми основаниями для размещения соответствующих вывесок на общем имуществе многоквартирного дома собственниками помещений в доме или иными лицами [31].

Вместе с тем указанный подход не нашел однозначной поддержки в судебной практике. Так, отменяя решение Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-39399/2017 о возложении обязанности произвести демонтаж конструкции, размещенной на общем имуществе многоквартирного дома, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме и заключение договора требуются только на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на фасаде (стенах) дома; спорная же конструкция такого характера не имела, ее размещение было согласовано с уполномоченным органом, а ответчиком была реализована публичная обязанность по информированию потребителей в интересах неограниченного круга лиц1.

Действительно, согласно п. 1 ст. 9 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» URL: http://kad.arbitr.ru. См. также, например: судебные акты по делу № А60-69534/2017. URL: http://kad.arbitr.ru. Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 3, ст. 140., изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место нахождения (адрес) и режим работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске. При этом положения Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» Собрание законодательства Российской Федерации.

2006. № 12, ст. 1232. не распространяются на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным, в соответствии с федеральным законом, на вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера (п. 2, 3 ч. 2 ст. 2 Закона).

Таким образом, в предмет доказывания по рассматриваемой категории дел судами иногда включаются обстоятельства квалификации размещенной конструкции как вывески либо как рекламной конструкции [1; 11; 41] См., например: судебные акты по арбитражным делам № А72-1394/2016, А79-10471/2014, А54-7179/2016, А79- 1498/2018. URL: http://kad.arbitr.ru. См. также, например: п. 1, 2 постановления Пленума ВАС РФ от 8 окт. 2012 г. № 58 «О некоторых вопросах практики применения ар-битражными судами Федерального закона “О рекламе”» (Вестник ВАС РФ. 2012. № 12); О разграничении понятий вывеска и реклама [Электронный ресурс]: письмо ФАС России от 27 дек. 2017 г. № АК/92163/17. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».. Такое решение указанного вопроса позволяет распространить на отношения сторон различное правовое регулирование, а удовлетворение негаторного иска к собственнику или иному владельцу нежилого помещения в многоквартирном доме должно следовать лишь в случае отнесения спорной конструкции к рекламной См., например: апелляционные определения: Свердлов-

ского областного суда от 7 февр. 2014 г. по делу № 33-16910/2013, от 12 февр. 2015 г. по делу № 33-1852/2015; Саратовского областного суда от 10 июня 2014 г. по делу № 33-3303/2014; Ростовского областного суда от 27 янв. 2015 г. по делу № 33-795/2015; Кировского областного суда от 11 нояб. 2014 г. по делу № 33-3930/2014. URL: https://www.sudact.ru; постановления: Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2017 г. по делу № А56-44838/2016; Тринадцатого арбитражного апелля-ционного суда от 4 июня 2018 г. по делу № А56- 70313/2017. URL: https://ras.arbitr.ru; судебные акты по арбитражным делам № А56-56146/2017, № А45-

11858/2013, № А60-69534/2017. URL: http://kad.arbitr.ru. См. также: определение Верховного Суда РФ от 18 нояб. 2014 г. по делу № 303-ЭС14-395. URL: https://ras.arbitr.ru..

Однако, как представляется, указанные положения законодательства о защите прав потребителей в соответствии с их буквальным толкованием не предусматривают исключения из правила об использовании общего имущества многоквартирного дома на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья. Соответствующая правовая позиция также нашла определенное отражение в судебной практике См., например: постановление ФАС Уральского округа от 18 дек. 2013 г. по делу № А50-3246/2013; апелляцион-ное определение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 4 марта 2014 г. по делу № 33-792/2014. URL: https://ras.arbitr.ru.. При этом иногда судами при принятии положительных решений по негаторным искам о демонтаже вывесок дополнительно принимались во внимание обстоятельства, связанные с негативным влиянием размещения таких объектов на конструкции многоквартирного дома1.

Следует отметить, что обязанность по информированию потребителей может быть исполнена и без использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе посредством размещения соответствующих вывесок на крыльцах, окнах, дверях нежилых помещений.

В то же время установление вида (характера) размещаемой вывески (рекламная, информационная) может быть важно в тех случаях, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принимаются дифференцированные решения применительно к различным конструкциям, размещаемым на фасаде (общем имуществе) многоквартирного дома См., например: апелляционное определение Алтайского краевого суда от 9 июля 2014 г. по делу № 33-5458/2014. URL: https://www.sudact.ru. См., например: постановление Семнадцатого арбитраж-ного апелляционного суда от 1 окт. 2009 г. по делу № А50-11747/2009; судебные акты по арбитражным делам № А50-14567/2013, А50-4083/2017. URL: https://ras.ar- bitr.ru.. Кроме того, следует учитывать и формулировку заявляемых требований. Так, в одном случае арбитражным судом было отказано в демонтаже именно рекламной конструкции, поскольку такой ее характер не был доказан истцом, а требование о демонтаже вывески им не заявлялось См.: постановление Семнадцатого арбитражного апел-ляционного суда от 25 мая 2010 г. по делу № А50- 41172/2009. URL: https://ras.arbitr.ru..

Таким образом, размещение на объектах общего имущества многоквартирного дома без получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в доме вывески, в том числе одним из таких собственников, в силу буквального толкования положений гражданского и жилищного законодательства является неправомерным. Заявленный же в такой ситуации негаторный иск о демонтаже конструкций вывески должен быть удовлетворен.

Попутно следует заметить, что аналогичные противоречия в судебной практике существуют и применительно к размещению на общих стенах (фасаде) многоквартирного дома кондиционеров и других подобных объектов. В одних случаях их размещение без решения общего собрания собственников одним из них судами признается правомерным «в отсутствие нарушений прав и законных интересов истца» См., например: апелляционное определение Ярослав-ского областного суда от 16 апр. 2015 г. № 33-2317/2015. URL: https://www.sudact.ru; решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 янв. 2015 г. по делу № А65- 22402/2014. URL: https://ras.arbitr.ru., ца»4, а в других - справедливо принимаются противоположные решения, где указанное обстоятельство признается достаточным для удовлетворения негаторных исков См., например: апелляционное определение Челябин-ского областного суда от 16 марта 2017 г. по делу № 11-2850/2017. URL: https://www.sudact.ru; постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2018 г. по делу № А56-86078/2017. URL: https://ras.arbitr.ru. См. также п. 3.5.8 Правил и норм тех-нической эксплуатации жилищного фонда..

Споры о размещении линий связи, телевидения, сети Интернет на общем имуществе многоквартирного дома

Предоставление потребителям, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, их нанимателям, арендаторам, услуг т е- левидения, стационарной телефонной связи, доступа в информационно-телекоммуникационную сети Интернет часто делает необходимым размещение соответствующего оборудования в общих помещениях многоквартирного дома (на общем имуществе дома). В связи с этим возникает вопрос об основаниях для такого использования объектов права общей долевой собственности.

Как и в предыдущем случае, общие нормы гражданского и жилищного законодательства однозначно предписывают получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме в установленных законом формах [40].

Более того, согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи», организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллект о- ров, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Однако факт использования общего имущества в многоквартирном доме для размещения указанного оборудования для оказания услуг потребителям, в том числе и самим собственникам, получил неоднозначную оценку этих обстоятельств со стороны судов. Так, в одних случаях требования собственников помещений в многоквартирных домах и управляющих организаций о демонтаже оборудования удовлетворялись, невзирая на указанный факт1; в других - его установление приводило к обратному результату См., например: постановления: Арбитражного суда Се-веро-Кавказского округа от 3 окт. 2014 г. по делу № А63- 5128/2013, от 31 окт. 2018 г. по делу № А63-12841/2017; Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 марта 2014 г. по делу № А50-8829/2013. URL: https://ras.arbitr.ru; апелляционные определения: Омского областного суда от 13 авг. 2014 г. по делу № 33-5057/2014; Челябинского областного суда от 18 окт. 2016 г. по делу № 11-14893/2016. URL: https://www.sudact.ru. См., например: постановления: Федерального арбитраж-ного суда Уральского округа от 28 дек. 2012 г. по делу № А60-7361/2012, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2015 г. по делу № А56-53033/2014. URL: https://www.sudact.ru; апелляционные определения: Волго-градского областного суда от 22 янв. 2014 г. по делу № 33-900/2014; Верховного Суда Республики Татарстан от 18 дек. 2014 г. по делу № 33-16979/2014; Ростовского областного суда от 26 февр. 2014 г. по делу № 33-2637/2014; Ульяновского областного суда от 25 нояб. 2014 г. по делу № 33-4624/2014. URL: https://www.sudact.ru..

В связи с этим в 2016 г. Министерством связи и массовых коммуникаций РФ был разработан законопроект, предусматривающий внесение изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О связи», направленных на обеспечение свободного (в том числе бесплатного) доступа операторов связи к общему имуществу многоквартирных домов. В частности, предполагалось дополнить ст. 6 Закона положением о том, что оператор связи, который заключил договоры об оказании услуг электросвязи с абонентами, находящимися в многоквартирном доме, или получил заявление о заключении договора об оказании услуг электросвязи с такими абонентами, имеет право потр е- бовать от лица, осуществляющего управление данным многоквартирным домом, заключения договора об оказании услуг по организации доступа пользователей к электросвязи. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, не вправе отказать в заключении договора об оказании услуг по организации доступа пользователей к электросвязи, в том числе нескольким операторам связи, если каждому из таких операторов связи могут быть обеспечены необходимые технические условия для размещения, эксплуатации, обслуживания и модернизации соответствующего оборудования и сетей.

В Жилищный кодекс РФ должна была быть включена ст. 165.1 «Доступ операторов связи к объектам общего имущества в многоквартирном доме», согласно которой для заключения лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, договора c операторами связи об оказании услуг по организации доступа пользователей к электросвязи и предоставления операторам связи доступа к объектам общего имущества в многоквартирном доме в целях исполнения ими обязательств в пользу собственника жилого помещения данного многоквартирного дома решение общего собрания собственников помещений не требуется.

Однако указанный законопроект так и не был внесен в Государственную Думу на рассмотрение, поскольку получил отрицательную оценку регулирующего воздействия Минэкономразвития РФ Федеральный портал проектов нормативных правовых актов. URL: https://regulation.gov.ru/projects #npa=45791..

В конце 2018 г. в Государственную Думу членами Совета Федерации был внесен законопроект, предусматривающий внесение изменений в Жилищный кодекс РФ в целях «создания недискриминационных (равных) условий доступа всех операторов связи к инфраструктуре многоквартирных домов». Так, согласно проекту, статья 165.1 ЖК РФ «Выдача технических условий размещения на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электросвязи и средств связи для целей оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме» должна предусматривать положение о том, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в течение трех месяцев со дня размещения копии поступившего заявления оператора связи о выдаче технических условий размещения на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электросвязи и средств электросвязи для целей оказания услуг электросвязи собственникам помещений в многоквартирном доме провести общее собрание с целью принятия решения о запрете размещения или о демонтаже на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электросвязи и средств электросвязи для целей оказания услуг электросвязи собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о запрете размещения или о демонтаже сетей электросвязи и средств электросвязи может быть принято в случае, если их размещение не отвечает техническим нормативам и правилам размещения сетей электросвязи и средств электросвязи в жилых домах, а также требованиям в области защиты жизни и здоровья граждан.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что оборудование связи устанавливается в целях организации оказания услуг связи одному из собственников квартир, являющемуся одновременно и сособственником объектов общего имущества дома. При установке телекоммуникационного оборудования непосредственного пользования имущества в многоквартирном доме оператором связи не происходит, поскольку данное оборудование размещается исключительно для оказания услуг связи жителям данного дома. Оператор связи не может рассматриваться как пользователь общих помещений в многоквартирном доме, поскольку он лишь предоставляет гражданам в пользование телекоммуникационное оборудование (средство связи) с целью оказания услуги связи. В связи с этим плату за размещение такого оборудования предлагается нормативно запретить взимать (проект ч. 6 ст. 165.1 ЖК РФ) Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “О связи” и иные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения права граждан на доступ к услугам электросвязи». URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/ (Spravka)?OpenAgent&RN=614271-7..

В то же время в 2016 году Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ сформулировала позицию о том, что отказ управляющей организации в допуске к общему имуществу многоквартирного дома в отсутствие договора или решения общего собрания собственников о предоставлении имущества без заключения договора соответствует действующему законодательству и не ущемляет права оператора связи См.: определение Верховного Суда РФ от 4 июля 2016 г. № 304-КГ16-1613. URL: http://ras.arbitr.ru. См. также: оп-ределения Верховного Суда РФ от 22 нояб. 2016 г. № 305- КГ16-3100, от 11 сент. 2017 г. № 305-АД17-6347, от 1 марта 2018 г. 306-КГ17-17056. URL: http://ras.arbitr.ru. Ранее похожую позицию занимал Президиум ВАС РФ: см. п. 6 Обзора судебной практики по некоторым вопро-сам защиты прав собственника от нарушений, не связан-ных с лишением владения (информ. письмо Президиума ВАС РФ от 15 янв. 2013 г. № 153)..

В дальнейшем, в 2018 году, Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ была сформулирована и позиция о правомерности взимания собственниками помещений в многоквартирном доме платы за размещение на общем имуществе в многоквартирном доме оборудования связи См. определения Верховного Суда РФ: от 26 апр. 2018 г. № 304-ЭС17-10944; от 8 июня 2018 г. № 306-ЭС18-448; от 7 авг. 2018 г. № 306-ЭС18-448. URL: http://ras.arbitr.ru..

Указанное решение вопроса Верховным Судом РФ представляется вполне справедливым не только в связи с применением буквального толкования норм гражданского, жилищного законодательства и Федерального закона «О связи», но и по следующим соображениям. Обеспечение свободного доступа организаций к общему имуществу в многоквартирных домах в целях оказания услуг связи, телевидения, доступа к сети Интернет порождает очевидный пробел в праве, связанный с правилами использования такого имущества: доступ в конкретный многоквартирный дом может понадобиться не одному десятку организаций. Во что в этой ситуации превратятся подъезды, фасады, чердаки такого дома? И каким образом собственники смогут ограничить доступ, хаотичное использование общего имущества дома в этих ситуациях, ответить на эстетические проблемы? Возникают и вопросы о присоединении к общим электросетям дома для обеспечения эксплуатации размещаемого оборудования, их обслуживании, оплате потребляемой электрической энергии.

В приведенных законопроектах непосредственно не рассматривается и ситуация, когда операторы связи используют общее имущество в многоквартирном доме для установки оборудования, размещения сетей, необходимых для оказания услуг не только собственникам помещений в этом доме, но и иным пользователям, в том числе находящимся в соседних объектах. Понятно, что основания для такого использования недвижимости с еще большим основанием должны находиться в области договорных отношений с собственниками помещений в многоквартирном доме, а при отсутствии заключенного соглашения собственники вправе требовать устранения нарушения своего права посредством заявления негаторного иска о демонтаже указанного оборудования и сетей.

В связи с этим следует заметить, что более взвешенный подход использован законодателем Франции в ст. 24-21 Закона от 10 июля 1965 г. № 65-557 «О совместном владении построенными зданиями», который, предусматривая обязательность рассмотрения на общем собрании домовладельцев вопроса о размещении в многоквартирном доме оптико-волоконных линий связи, ведущую роль в его решении оставляет на их усмотрение Введена Законом от 4 авг. 2008 г. № 2008-776 «О модер-низации экономики» (URL: https://www.legifrance.gouv.fr). См. также ст. L33-6 Кодекса почтовой и электронной связи (URL: https://www.legifrance.gouv.fr)..

Споры о пресечении и ликвидации последствий самовольных реконструкций, переустройства и перепланировки помещений многоквартирного дома

Изменение собственником или иным владельцем помещения в многоквартирном доме его параметров (площади, назначения помещений, количества и расположения входных дверей и окон, инженерного оборудования и т.д.) может непосредственно затрагивать права и законные интересы других собственников помещений. Указанное обстоятельство часто обусловлено, во-первых, одновременным изменением объектов общего имущества в многоквартирном доме, а во-вторых, влиянием на качество использования иных помещений.

Действующее гражданское, жилищное и градостроительное законодательство предусматривает различные правила проведения таких изменений помещений в многоквартирном доме в зависимости от их квалификации как реконструкции, перепланировки или переустройства [3; 6; 12; 15].

Федеральным законом от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме: Федер. закон от 27 дек. 2018 г. № 558-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2018. № 53, ч. I, ст. 8484. действие норм главы 4 Жилищного кодекса РФ, ранее регламентировавшей проведение переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме, было распространено и на регулирование аналогичных отношений применительно к нежилым помещениям. Легальные дефиниции перепланировки и переустройства помещения сформулированы в ст. 25 ЖК РФ: переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. А его перепланировка - изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт См. также п. 1.6, 1.7 Правил и норм технической экс-плуатации жилищного фонда..

В пункте 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено понятие реконструкции объекта капитального строительства: изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов См. также: Обзор судебной практики по делам, связан-ным с самовольным строительством: утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г. // Бюллетень Вер-ховного Суда РФ. 2014. № 6.. Попутно следует заметить, что понятия реконструкции, перепланировки и переустройства помещений в законодательстве четко не разграничены, что не может не сказываться на качестве правоприменения [12; 24; 30].

Пунктом 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. Для принятия положительного решения по указанным вопросам требуется большинство - не менее двух третей общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В то же время положениями ЖК РФ предусмотрено получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство, перепланировку, реконструкцию помещения в случае, если таковые невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40) См. также п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ..

Частично правовые последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме регламентированы в ст. 29 ЖК РФ, ч. 3-5 которой предусматривают, что собственник помещения, наниматель жилого помещения по д оговору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан. В противном случае суд по иску органа местного самоуправления, осуществляющего согласование переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, принимает решение:

в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние [3; 36].

Следует заметить, что положения ст. 29 ЖК РФ не ограничивают право на судебную защиту собственников помещений в многоквартирном доме, предусматривая лишь дополнительные возможности для муниципального органа, осуществляющего согласование пер е- устройства и перепланировки См., например: Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы жилищно-строительного кооператива «Яхрома» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации [Электрон-ный ресурс]: определение Конституционного Суда РФ от 25 нояб. 2010 г. № 1553-О-О. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 года..

Приведенные нормы законодательства позволяют сконструировать три ситуации, в которых возможна защита прав собственников помещений в многоквартирном доме при самовольных перепланировке или переустройстве помещения путем предъявления негаторного иска:

проведенные работы повлекли присоединение к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме См., например: постановление Тринадцатого арбитраж-ного апелляционного суда от 24 апр. 2014 г. по делу № А56-55751/2012. URL: http://ras.arbitr.ru.;

работы привели к иному изменению общего имущества в многоквартирном доме См., например: апелляционные определения: Санкт- Петербургского городского суда от 29 апр. 2015 г. по делу № 33-6503/2015; Омского областного суда от 17 июня 2015 г. по делу № 33-3848/2015; Алтайского краевого суда от 23 июня 2015 г. по делу № 33-5762/2015. URL: https://www.sudact.ru; судебные акты по арбитражному делу № А56-53458/2012; постановления: Пятого арбит-ражного апелляционного суда от 15 июля 2014 г. по делу № А59-4317/2013; Семнадцатого арбитражного апелляци-онного суда от 16 нояб. 2017 г. по делу № А60- 22391/2017. URL: http://ras.arbitr.ru.;

результат перепланировки или переустройства иным образом нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме См., например: определение Приморского краевого суда от 24 авг. 2015 г. по делу № 33-7372/2015. URL: https://www.sudact.ru; постановление Тринадцатого арбит-ражного апелляционного суда от 24 апр. 2014 г. по делу № А56-55751/2012. URL: http://ras.arbitr.ru. См. также: раздел II Положения о признании помещения жилым по-мещением, жилого помещения непригодным для прожи-вания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом: постановление Правитель-.

С учетом характера проводимых при реконструкции помещения в многоквартирном доме работ, как правило, неизбежности изменения общего имущества дома (и по факту осуществления реконструкции многоквартирного дома [32]), в случае ее самовольного проведения достаточным основанием заявления негаторного иска (и его удовлетворения) будут выступать обстоятельства, связанные с несоблюдением процедуры согласования соответствующих работ с собственниками помещений в многоквартирном доме1.

В отсутствие указанных обстоятельств в удовлетворении негаторного иска должно быть отказаноства РФ от 28 янв. 2006 г. № 47 (Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. № 6, ст. 702); п. 1.7.2, 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. См., например: апелляционные определения: Москов-ского областного суда от 1 июня 2015 г. по делу № 33-12522/2015; Ставропольского краевого суда от 19 июня 2015 г. по делу № 33-3721/2015. URL: https://www.sud- act.ru; постановления: Седьмого арбитражного апелляци-онного суда от 23 мая 2017 г. по делу № А03-22670/2016; Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 нояб. 2018 г. по делу № А56-41391/2018. URL: http://ras.arbitr.ru. См., например: апелляционные определения: Алтайского краевого суда от 14 апр. 2015 г. по делу № 33-3365/2015; Саратовского областного суда от 23 июня 2015 г. по делу № 33-2256/2015. URL: https://www.sudact.ru.. При этом также необходимо учитывать факт нарушения вследствие проведенных перепланировки или переустройства помещения прав и законных интересов конкретного собственника, предъявившего негаторный иск. В отсутствие таковых нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме значение для разрешения дела иметь не будет. Однако указанные обстоятельства могут придать обоснованность предъявлению соответствующего иска со стороны управляющих организаций, в первую очередь товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, обращающихся в защиту прав всех собственников помещений в многоквартирном доме и своих членов.

Следует также заметить, что и при наличии необходимого согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме собственник, права и законные интересы которого оказались нарушенными в результате проведенной реконструкции помещения в многоквартирном доме, вправе заявить негаторный иск об устранении соответствующих препятствий в использовании принадлежащего ему имущества.

Часто споры о реконструкции и перепланировке помещения в многоквартирном доме связаны с обустройством отдельных выходов из помещений дома, увеличением их площади за счет сооружения пристроев.

Как правило, необходимость в оборудовании отдельного (в том числе дополнительного) выхода из помещения может быть обусловлена как требованием норм пожарной безопасности, санитарных правил и норм, так и желанием собственника увеличить коммерческую привлекательность помещения.

Так, в соответствии с п. 7.2.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» Об утверждении СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» [Электронный ресурс]: приказ Минстроя России от 3 дек. 2016 г. № 883/пр. Доступ. Из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Ранее аналогичная норма была предусмотрена в п. 1.38 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» (см. постановление Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 [Электронный ресурс]. Дос-туп из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»)., п. 5.4.17 СП 1.13130.2009 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожар-ной защиты. Эвакуационные пути и выходы [Электрон-ный ресурс]: приказ МЧС России от 25 марта 2009 г. № 171. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»., п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы» Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10 [Электронный ресурс]: постановление Главного гос. сан. врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64. Доступ из справ.-правовой сис-темы «КонсультантПлюс»., помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Значит, попытка самостоятельно исполнить указанное предписание собственником помещения, не имеющего выхода, отделенного от жилой части здания, может войти в противоречие с правилами о получении соответствующего согласования других собственников помещений в многоквартирном доме. Более того, уже с их стороны может быть предъявлено требование негаторного характера о запрете эксплуатации общих помещений многоквартирного дома в целях обеспечения дос-