Особенности применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме

тупа посетителей в указанное нежилое помещение1.

Так, товарищество собственников жилья «Уют-3» и один из собственников помещений в многоквартирном доме обратились в Центральный районный суд г. Новосибирска с требованием к собственнику нежилого помещения в доме о демонтаже металлической лестницы, ведущей из указанного помещения во двор многоквартирного дома. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетвор е- нии исковых требований со ссылкой на необходимость выполнения требований пожарной безопасности ответчиком, а также реализацию им правомочий одного из собственников общего имущества в многоквартирном доме См., например: решение Лесозаводского районного суда Приморского края от 26 июня 2013 г. по делу № 2-878/2013. URL: https://www.sudact.ru; апелляционные оп-ределения: Забайкальского краевого суда от 30 апр. 2014 г.; Омского областного от 24 дек. 2014 г. по делу № 33-8555/2014. URL: https://www.sudact.ru. См. также: апелляционные определения: Верховного Суда Республи-ки Бурятия от 15 сент. 2014 г. по делу № 33-2839/2014; Верховного Суда Чувашской Республики от 3 июня 2015 г. по делу № 33-2150/2015; Краснодарского краевого суда от 20 авг. 2013 г. по делу № 33-16430/2013. URL: https://www.sudact.ru. Имеется и противоположная практика (об отказе в исковых требованиях). См., напри-мер: апелляционное определение Красноярского краевого суда от 23 сент. 2013 г. по делу № 33-9137/2013. URL: https://www.sudact.ru. См.: апелляционные определения: Новосибирского областного суда от 16 окт. 2012 г. по делу № 33-7370/2012; Томского областного суда от 10 дек. 2013 г. по делу № 33-3709/2013; Санкт-Петербургского городско-го суда от 27 янв. 2015 г. по делу № 33-1138/2015. URL: https://www.sudact.ru..

Встречаются и немногочисленные случаи отказа в удовлетворении таких требований по мотивам злоупотребления правом со стороны истца, установления судом отсутствия нарушения его прав (само по себе отсутствие согласия собственников на проведение соответствующих работ во внимание не принимается).

Так, товарищество собственников жилья «Комсомольский проспект - 77» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к собственнику и владельцу подвального помещения в управляемом им многоквартирном доме о возложении обязанности произвести демонтаж входной группы, привести несущую стену многоквартирного дома в первоначальное состояние. Решением от 14 февраля 2018 г. по делу № А50-19714/2017 в удовлетворении иска было отказано с ссылкой на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих незаконность проведенных изменений общего имущества многоквартирного дома. Суд апелляционной инстанции также сослался на злоупотребление правом со стороны истца, который длительное время не предъявлял собственнику (ответчику) рассматриваемых требований. В целом основания к отказу в иске остались не ясны, поскольку наличие согласия собственников помещений в многоквартирном доме на оборудование входа в подвальное помещение в материалы дела представлено не бы- ло URL: http://ras.arbitr.ru.. С позицией суда апелляционной инстанции о злоупотреблении правом сложно согласиться, в том числе ввиду возложения на товарищество собственников жилья пунктом 7 ст. 138 ЖК РФ обязанности принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а не предоставления ему соответствующего права.

Примечательно, что в том же многоквартирном доме незаконно была оборудована еще одна входная группа в подвальное помещение. Рассмотрение арбитражными судами дела № А50-856/2016 о ее демонтаже заняло около двух лет. Суд апелляционной инстанции, отказывая в иске в части указанного требования, также ссылался на злоупотребление правом со стороны истца в связи с тем, что ранее ТСЖ «Комсомольский проспект - 77» на основании решения собственников многоквартирного дома выразило свое согласие на установление платного режима использования собственником подвального помещения общего имущества многоквартирного дома для обеспечения спуска в нежилое помещение, которое в последующем было продано ответчику. Однако после отмены судебного постановления судом кассационной инстанции при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции (в ином судебном составе) требование все- таки было удовлетворено Там же..

В другом случае товарищество собственников жилья «Хабаровская, 66» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с негаторным иском о возложении на индивидуальных предпринимателей обязанности произвести демонтаж металлической конструкции (дебаркадера), ведущей к нежилому помещению многоквартирного дома, привести наружную стену многоквартирного дома в первоначальное состояние путем восстановления кирпичной кладки, освободить земельный участок многоквартирного дома, занятый металлической конструкцией дебаркадера. Отказывая в удовлетворении иска в части приведения наружной стены многоквартирного дома в первоначальное состояние (в ней был оборудован дверной проем), суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что ответчики, как участники долевой собственности, имеют право на предоставление в их владение и пользование части общего имущества, соразмерной их доле, на отсутствие нарушений прав других лиц, а также на недоказанность нарушений санитарных, технических, градостроительных, историко-культурных (архитектурных) правил сооружением спорного дверного проема. С указанной позицией не согласился суд кассационной инстанции, который, указав на достаточность для удовлетворения рассматриваемого искового требования отсутствия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, отменил судебные акты в части и принял новый судебный акт1.

Как представляется, следует негативно оценить указанные попытки расширения предмета доказывания по рассматриваемым спорам за счет необходимости обоснования нарушения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме действиями ответчика, и без того совершенными без получения в установленных случаях согласования со стороны иных собственников помещений на изменение общего имущества в доме См. судебные акты по делу № А50-22947/2017. URL: http://ras.arbitr.ru. См. также, например, апелляционные определения Сара-товского областного суда от 20 мая 2015 г. по делу № 33-2778/2015, Челябинского областного суда от 13 нояб. 2014 г. по делу № 11-11477/2014. URL: https://www.sudact.ru..

И все же, как правило, установление факта самовольного устройства отдельного входа в помещение посредством реконструкции оконного проема, несущей или ненесущей общей стены дома, а также размещение на земельном участке многоквартирного дома крыльца для устройства входной группы ведет к удовлетворению иска собственников помещений в многоквартирном доме или управляющей организации, направленного на восстановление существовавшего ранее положения См., например: апелляционное определение Приморско-го краевого суда от 13 июля 2015 г. по делу № 33-5807/2015. URL: https://www.sudact.ru; постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2017 г. по делу № А03-22670/2016. URL: http://ras.arbitr.ru.. Само по себе самовольное изменение общего имущества в многоквартирном доме является достаточным основанием для удовлетворения негаторного иска См., например, постановления: Семнадцатого арбитраж-ного апелляционного суда от 16 нояб. 2017 г. по делу № А60-22391/2017; Тринадцатого арбитражного апелля-ционного суда от 6 нояб. 2018 г. по делу № А56- 41391/2018. URL: http://ras.arbitr.ru.. Аналогичную позицию занимает Верховный Суд РФ См., например: определение Верховного Суда РФ от 5 дек. 2016 г. по делу № 304-ЭС16-10165. URL: http://ras.arbitr.ru., а ранее занимал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ См., например: постановление Президиума ВАС РФ от 25 окт. 2011 г. № 5910/11. URL: http://ras.arbitr.ru..

Частной проблемой при разрешении указанных споров является квалификация изменения оконного проема путем разбора части стены для организации входа как уменьшения общего имущества либо его изменения. Различие в подходах имеет принципиальное значение, поскольку обусловливает необходимость в первом случае получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а не их квалифицированного большинства. Как правило, суды придерживаются именно этой позиции, поскольку формально действительно стена уменьшается См., например, апелляционные определения: Псковского го областного суда от 27 авг. 2013 г. по делу № 33-1377/2013; Санкт-Петербургского городского суда от 1 марта 2016 г. по делу № 33-3313/2016. URL: https://www.sudact.ru. См. также: определение Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. № 18-КГ18-99. URL: http://www.vsrf.ru.. В то же время полагаем, что такой подход не обеспечивает необходимого баланса интересов собственников помещений в многоквартирном доме, выступая фактически непреодолимым препятствием на пути соблюдения интересов их большинства [32], реализации потребностей собственников нежилой части здания, а также в некоторых случаях и соблюдения специальных правил и норм (пожарной безопасности, санитарных, строительных). Так, А. Д. Сидоренко и Е. А. Чефранова справедливо отмечают, что «консенсус, как способ согласования действий при определении порядка владения, пользования, а также и, разумеется, в допустимых пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, практически неприменим» [26, с. 4; 22, с. 19-20]. Полагаем, что в рассматриваемой ситуации существует необходимость корректировки судебной практики и более точной ее оценки как изменения, а не уменьшения общего имущества в многоквартирном доме. Аналогичного подхода, как представляется, следует четко придерживаться и при решении вопроса о предоставлении земельного участка многоквартирного дома для размещения крыльца (входной группы) [32] См. также: п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; определение Верхов-ного Суда РФ от 11 окт. 2016 г. № 83-КГ16-10. URL: http://www.vsrf.ru; Обзор судебной практики Вер-ховного Суда Российской Федерации № 2 (2017): утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апр. 2017 г. URL: http://www.vsrf.ru..

Споры об обеспечении доступа к общему инженерному оборудованию и иному общему имуществу многоквартирного дома

Инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, как правило, расположено не только в общих помещениях дома, но и в помещениях самостоятельного назначения (жилых и нежилых). Понятно, что указанное оборудование требует систематических осмотров, обслуживания, текущего и капитального ремонта, что обусловливает возложение на собственника помещения в многоквартирном доме обязанности по обеспечению доступа в принадлежащее ему помещение в целях проведения указанных мероприятий. К иным объектам общего имущества (например, участки стен, перекрытия и др.), пусть и значительно реже, также может потребоваться доступ через помещения собственников. Правовым основанием обеспечения доступа выступают положения ч. 4 ст. 17, ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие обязанность собственника жилого помещения соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. По аналогии они могут быть применены и к регламентации отношений с участием собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Тем более что указанные положения основаны на предписаниях статей 209, 210 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих обязанность не нарушать права и охраняемые законом интер есы других лиц в ходе реализации правомочий собственника, а также бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Специальными нормами пунктов 10-13.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установлено, что содержание общего имущества включает его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, а также лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, ответственными лицами товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Разделами II «Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда», IV «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций» и V «Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования» Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда установлены обязанности организации по обслуживанию жилищного фонда по проведению плановых и внеплановых осмотров общедомового инженерного оборудования и строительных конструкций, а также их технического обслуживания и ремонта, обеспечение выполнения которых немыслимо без предоставления доступа к такому оборудованию и конструкциям. Кроме того, приложением № 2 к указанным Правилам установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. В определенных ситуациях установлена обязанность по немедленному устранению неисправностей1.

Порядок доступа в принадлежащее собственнику помещение в многоквартирном доме регламентирован положениями Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 См. также: Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения [Электронный ресурс]: утв. при-казом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 нояб. 1988 г. № 312. Доступ из справ.-правовой системы «Кон- сультантПлюс». О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2011. № 22, ст. 3168.. Так, в силу подп. «б» п. 32 Правил, исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнит еля (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время См. также подп. «о» п. 31, подп. «е» п. 34, п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Специальной нормой подп. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда уста-новлена необходимость обеспечения доступа в любое время суток представителей организаций по обслужива-нию жилищного фонда к транзитным инженерным ком-муникациям, проходящим через подвальные помещения многоквартирного дома..

С учетом изложенных положений законодательства и распространенности отношений споры по искам управляющих организаций к владельцам помещений о предоставлении доступа к общему инженерному оборудованию для проведения соответствующих мероприятий в судебной практике имеют место достаточно часто См., например: апелляционные определения: Санкт- Петербургского городского суда от 19 марта 2013 г. по делу № 33-3805/2013; Воронежского областного суда от 30 июля 2013 г. по делу № 33-4082/2013; Хабаровского краевого суда от 25 дек. 2013 г. по делу № 33-7988/2013; Сахалинского областного суда от 3 июня 2014 г. по делу № 33-1310/2014; Ставропольского краевого суда от 7 окт. 2014 г. по делу № 33-5920/2014; Верховного Суда Респуб-лики Татарстан от 26 янв. 2015 г. по делу № 33-1051/2015. URL: https://www.sudact.ru; постановления: Второго арбитражного апелляционного суда от 8 окт. 2018 г. по де-лу № А29-1521/2018; Арбитражного суда Уральского округа от 16 окт. 2018 г. по делу № А76-4098/2017. URL: https://ras.arbitr.ru..

Так, товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд Пермского края с негаторным иском к федеральному государственному учреждению (владельцу помещений в многоквартирном доме) о возложении обязанности обеспечить доступ в конкретные помещения, расположенные в подвале дома, находящегося в управлении товарищества, в целях обслуживания и текущего ремонта общего инженерного оборудования многоквартирного дома. По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которой установлено наличие общедомового инженерного оборудования в подвальных помещениях, находящихся во владении ответчика, необходимость постоянного круглосуточного доступа к инженерным коммуникациям, расположенным помещениях, а также отсутствие иной возможности в организации доступа к инженерному оборудованию кроме как через имеющиеся входы-выходы в эти помещения. С учетом указанных обстоятельств иск был удовлетворен, а вынесенное по делу № А50- 15723/2011 решение от 30 марта 2012 г. оставлено без изменения актами судов апелляционной и кассационной инстанций URL: http://ras.arbitr.ru..

Следует заметить, что обеспечение доступа предполагает не только вхождение представителей управляющей организации в помещение для проведения работ, но и отсутствие препятствий к оборудованию в виде перегородок, элементов отделки стен, полов, потолков. Так, в соответствии с п. 4.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы» Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10: постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 // Российская газета. 2010. 21 июля., системы отопления должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания. Поэтому при формулировании исковых требований для предотвращения неопределенности при исполнении судебного решения целесообразно уточнить, в чем именно будет заключаться обеспечение доступа к инженерному оборудованию многоквартирного дома1.

Отказ в удовлетворении требований со стороны суда, как правило, связан с отсутствием доказательств в отношении препятствий по доступу к инженерному оборудованию, расположенному в соответствующем помещении, в том числе соблюдения установленного нормативно порядка предоставления доступа См., например: апелляционные определения: Краснояр-ского краевого суда от 17 марта 2014 г. по делу № 33-861/2014; Хабаровского краевого суда от 17 дек. 2014 г. по делу № 33-7894/2014. URL: https://www.sudact.ru; по-становление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февр. 2019 г. по делу № А50-5557/2018. URL: https://ras.arbitr.ru. См., например: апелляционные определения: Санкт- Петербургского городского суда от 13 нояб. 2012 г. по делу № 33-14882/2012, от 10 дек. 2013 г. по делу № 33-18748/2013, от 25 нояб. 2014 г. по делу № 33-16953/2014; Мурманского областного суда от 3 сент. 2014 г. по делу № 33-2600/2014; Ростовского областного суда от 13 окт. 2014 г. по делу № 33-13782/2014; Курганского областного суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-1780/2015. URL: https://www.sudact.ru.. Указанное обстоятельство может быть зафиксировано путем направления письменных уведомлений способом, обеспечивающим фиксацию его получения собственником (владельцем) помещения, а также в соответствующем акте, составленном с участием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе собственника (нанимателя, арендатора) помещения, в который необходим доступ, а также представителей управляющей организации См., например: апелляционные определения: Санкт- Петербургского городского суда от 19 марта 2013 г. по делу № 33-3805/2013; Московского областного суда от 13 мая 2013 г. по делу № 33-8081/2013, от 27 окт. 2014 г. по делу № 33-22418/2014; Волгоградского областного суда от 17 апр. 2014 г. по делу № 33-4204/2014; Верховно-го Суда Республики Карелия от 17 апр. 2015 г. по делу № 33-1608/2015. URL: https://www.sudact.ru.. Кроме того, по возможности следует использовать средства фото-, видео-, аудиофиксации указанных обстоятельств.

Споры об устранении негативного воздействия на общее имущество в многоквартирном доме и на лиц, использующих помещения, расположенные в нем

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право пользования принадлежащими им помещениями в соответствии с их назначением: для проживания; для использования нежилого фонда в качестве офисных, торговых, складских и прочих в предпринимательской деятельности. Такое право предполагает возможность устранения негативного воздействия как на недвижимое имущество (вибрация, высокая или низкая температура, влажность и т.п.), так и на самих лиц, его использующих (например, шумовое, световое воздействие). В этой части право собственности на помещения (в том числе общие) в многоквартирном доме непосредственно соприкасается с реализацией конституционных прав на жизнь, здоровье, благоприятную окружающую среду, а также на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 34, ч. 1 ст. 41, ст. 42 Конституции РФ).

Так, в ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. № 1, ст. 5. предусматривается, что здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного влияния на него в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий. В частности, в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться безопасные условия для проживания и пребывания человека по показателям качества воздуха, воды, инсоляции и солнцеза- щиты помещений, их естественного и искусственного освещения, защиты от шума, микроклимату, влажности на поверхности и внутри строительных конструкций, уровней вибрации в помещениях, напряженности электромагнитного поля, ионизирующего излучения в них, а также на прилегающих территориях.

Также, в соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 14, ст. 1650., при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. А, согласно ч. 1 ст. 23 Закона, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Кроме того, специальные требования в области охраны окружающей среды от негативного биологического воздействия при обращении с отходами производства и потребления, а также охраны окружающей среды от негативного физического воздействия установлены Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»1.

В практике сравнительно распространены иски об устранении шумового, светового, запахового воздействия на проживающих в многоквартирном доме лиц Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 2, ст. 133. См., например: апелляционные определения: Ярослав-ского областного суда от 7 июля 2014 г. по делу № 33-3538/2014; Волгоградского областного суда от 19 марта 2015 г. по делу № 33-2863/2015; Санкт-Петербургского городского суда от 7 апр. 2015 г. по делу № 33-4979/2015; Калужского областного суда от 10 нояб. 2016 г. по делу № 33-4119/2016. URL: https://www.sudact.ru; постановле-ние Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2016 г. по делу № А56-6509/2015. URL: https://ras.arbitr.ru.. Так, по иску собственника квартиры в многоквартирном доме решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 6 октября 2014 г. на ответчика была возложена обязанность устранить препятствия в пользовании истцом жилым помещением, прекратив деятельность личного подсобного хозяйства, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду См.: апелляционное определение Нижегородского обла-стного суда от 17 марта 2015 г. по делу № 33-2177/2015. URL: https://www.sudact.ru.. Также по иску собственника квартиры решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 10 августа 2015 г., измененным определением Челябинского областного суда от 23 ноября 2015 г., обществам с ограниченной ответственностью было запрещено осуществлять деятельность, связанную с проведением мероприятий, торжеств, банкетов, использованием музыкального сопровождения, в нежилом помещении многоквартирного дома в связи с нарушением прав истцов и их малолетних детей на отдых, тишину в ночное время, благоприятные условия проживания См.: определение Челябинского областного суда от 23 нояб. 2015 г. по делу № 11-13232/2015. URL: https://www.sudact.ru..

Сложности разрешения дел рассматриваемой категории в основном связаны с доказыванием самого факта негативного воздействия. Как правило, это происходит посредством привлечения лиц, обладающих специальными знаниями, проведения экспертиз (строительнотехнической, технической, санитарно-эпидемиологической, химической и др.) См., например: апелляционные определения: Ниже-городского областного суда от 17 марта 2015 г. по делу № 33-2177/2015; Волгоградского областного суда от 19 марта 2015 г. по делу № 33-2863/2015; Санкт- Петербургского городского суда от 21 апр. 2015 г. по делу № 33-6336/2015; Пермского краевого суда от 1 июня 2015 г. по делу № 33-5121/2015; Челябинского областного суда от 18 мая 2017 г. по делу № 11-5869. URL: https://www.sudact.ru..

Так, товарищество собственников жилья «Восточно-Кругликовская, 90» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с требованием к владельцу помещения в многоквартирном доме о запрещении осуществлять деятельность в виде организации бассейна в подвале дома. По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой размещение бассейна не предусмотрено проектной документацией на многоквартирный дом, а также не соответствует действующим строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и обязательным требованиям. В результате исковое заявление было удовлетворено См.: судебные акты по арбитражному делу № А32- 25544/2015. URL: https://kad.arbitr.ru. См. также: решение Арбитражного суда г. Москвы от 4 марта 2014 г. по делу № А40-21843/2012. URL: https://ras.arbitr.ru..

К наиболее сложным из числа дел данной категории следует отнести споры, связанные с многолетним сложившимся порядком эксплуатации хозяйственных объектов, соседствующих с многоквартирным домом и негативно влияющих на его конструкции или лиц, использующих его помещения. В частности, речь идет об объектах транспортной (аэропорты, железнодорожные и трамвайные пути) или коммунальной инфраструктуры, промышленных предприятиях [35] См., например: решение Арбитражного суда Пермского края от 18 сент. 2012 г. по делу № А50-4437/2012. URL: https://ras.arbitr.ru; апелляционное определение Ростовско-. При этом в процессе эксплуатации мо- могут изменяться соответствующие нормативы их расположения вблизи многоквартирных домов либо устаревать сами сооружения, механизмы, что способно увеличивать их негативное влияние на людей или состояние конструкций дома.

Так, решением Арбитражного суда Пермского края от 3 декабря 2014 г. по делу № А50- 16126/2013 были удовлетворены исковые требования товарищества собственников жилья об обязании теплоснабжающей организации осуществить реконструкцию тепловой трассы и привести ее в соответствие с требованиями действующих в РФ строительных норм и правил путем переноса на расстояние не менее двух метров от фундамента многоквартирного дома. Судом первой инстанции на основании проведенной судебной строительно-технической экспертизы было установлено нарушение в части расположения тепловой трассы пункта 9.7, Приложения Б СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети»го областного суда от 4 июня 2015 г. по делу № 33-8123/2015. URL: https://www.sudact.ru. См. также: поста-новление ЕСПЧ от 9 июня 2005 г. «Дело “Фадеева (Fadeyeva) против Российской Федерации”» (жалоба № 55723/00) // Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2005. № 11. Об утверждении свода правил СП 124.13330.2012 «СНиП 41-02-2003 “Тепловые сети”»: приказ Минрегиона России от 30 июня 2012 г. № 280 // Бюллетень строитель-ной техники. 2012. № 10.. Были установлены и негативные последствия данных нарушений: неравномерные осадки фундамента, опасность разрушения строительных конструкций дома. Однако постановлением суда апелляционной инстанции решение было отменено, в удовлетворении иска отказано. Попытки товарищества оспорить судебный акт в кассационном порядке успехом не увенчались. Суть позиции судов апелляционной и кассационной инстанций сводилась к тому, что тепловая трасса, являющаяся объектом недвижимого имущества, была построена раньше многоквартирного дома - в 1950 г. (дом - в 1951 г.), а СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети» были введены в действие только 1 января 2003 г. При этом судами не были учтены положения ст. 42 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ о том, что требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к зданиям и сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований. Правительству РФ предписывается утвердить пер е- чень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований закона. распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 1047-р О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечива-ется соблюдение требований Федерального закона «Тех-нический регламент о безопасности зданий и сооруже-ний»: распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 1047-р // Собр. законодательства Рос. Федерации. № 26, ст. 3405. и его постановлением от 26 декабря 2014 г. № 1521 Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: постановление Правительства РФ от 26 дек. 2014 г. № 1521 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2015. № 2, ст. 465. к числу таковых отнесены и положения СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети». Соответственно, их соблюдение в 2013 году при проведении капитального ремонта тепловой сети являлось обязательным См., например: постановления: Арбитражного суда Вол-го-вятского округа от 10 дек. 2014 г. по делу № А29- 729/2014; Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 авг. 2014 г. по делу № А32-40322/2013; Федерально-го арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 янв. 2013 г. № А19-10236/2012. URL: http://ras.arbitr.ru..

Таким образом, общий подход к разрешению подобного рода противоречий, как представляется, должен быть следующим.

Проведение капитального ремонта или реконструкции зданий, сооружений в установленных законом случаях выступает основанием приведения в соответствие с действующими нормами (требованиями) о допустимых уровнях воздействия на многоквартирный дом и проживающих (использующих помещения) в нем лиц. Невыполнение этой обязанности является основанием присуждения к ее исполнению в судебном порядке посредством заявления негаторного иска.

Точно так же своевременное непроведение капитального ремонта, модернизации, реконструкции соответствующего объекта, приводящее к негативному воздействию на многоквартирный дом и проживающих (использующих помещения) в нем лиц, в отсутствие специального правового регулирования (регламентирующего, например, вопросы пер е- селения, возмездного изъятия помещений) может выступать основанием к заявлению негаторного иска к собственнику такого объекта Так, в соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 9 Обзора судеб-ной практики по некоторым вопросам защиты прав собст-венника от нарушений, не связанных с лишением владе-ния (информ. письмо Президиума ВАС РФ от 15 янв. 2013 г. № 153), для констатации нарушения права истца нет необходимости дожидаться наступления соответст-вующего события, например разрушения строения, доста-точно доказательств наличия угрозы нарушения права, поэтому негаторный иск может быть удовлетворен в слу-чае, когда разрешение на строительство не оспорено, од-нако истцом доказано, что в результате продолжения строительства будет нарушено его право..

В целом же с учетом принципиального положения ст. 18 Конституции РФ о том, что права и свободы человека и гражданина определяют смысл, содержание и применение законов, следует заключить, что выявление негативного внешнего воздействия (превышение допустимых норм такого воздействия) на многоквартирный дом и проживающих в нем лиц, по общему правилу, должно выступать достаточным основанием для удовлетворения соответствующего негаторного иска, направленного на устранение такого воздействия.

Специфика предмета и средств доказывания при рассмотрении негаторных исков о защите права собственности на общее имущество в многоквартирном доме

В предмет доказывания по рассматриваемой категории дел по общему правилу включаются следующие обстоятельства.

Отнесение объекта, препятствия в использовании которого создаются ответчиком, к общему имуществу в многоквартирном доме. Так, например, размещение лицом вывески на крыльце, ведущем только в принадлежащее ему помещение, или другом объекте, находящемся в индивидуальной собственности (например, балконном ограждении), обычно не может служить надлежащим основанием для заявления негаторного иска со стороны собственников иных помещений в многоквартирном доме, поскольку не требует решения общего собрания собственников См., например: апелляционное определение Иркутского областного суда от 4 дек. 2013 г. по делу № 33-9831/2013. URL: https://www.sudact.ru..

Факт сохранения владения собственниками помещений в многоквартирном доме (управляющей организацией) объектом общего имущества, препятствия в пользовании которым создаются ответчиком. Отсутствие такового ведет к необходимости применения виндикационного иска для защиты вещного права, а неверный выбор способа судебной защиты - к отказу в иске. Так, подобные ситуации встречаются в случаях утраты владения общими помещениями в многоквартирном доме См, например: п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (Вестник ВАС РФ. 2009. № 9)..

Нарушение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме либо конкретного собственника, обратившегося за судебной защитой. Как уже указывалось в работе, часто это обстоятельство следует уже из самого факта использования объекта общего имущества без получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья. И лишь в отсутствие необходимости его получ е- ния в предмет доказывания должны быть включены факты нарушения иных прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме: причинение или создание угрозы причинения вреда общему имуществу, лицам, использующим помещения в многоквартирном доме, создание препятствий в пользовании принадлежащими им помещениями.

Создание именно ответчиком препятствий в использовании (неправомерного использования) общего имущества многоквартирного дома. При этом следует учитывать возможность смены с течением времени потенциального ответчика. Так, передача прав на размещенный на общем имуществе многоквартирного дома объект делает необходимым заявление негаторного иска к его новому владельцу См., например, апелляционные определения: Алтайского краевого суда от 23 июня 2015 г. по делу № 33-5762/2015;. Изменение собственника незаконно реконструированного, переустроенного или перепланированного объекта влечет необходимость предъявления иска к новому собственнику1. А в случаях неправомерного возведения входной группы у многоквартирного дома и передачи такого объекта вместе с помещением в многоквартирном доме во владение и пользование арендатору негаторный иск должен быть заявлен собственнику помещения и его арендатору (соответчикам). С другой стороны, при самостоятельном совершении арендатором нежилого помещения неправомерных действий по размещению на общем имуществе кондиционеров, вывесок, вентиляционных труб и других объектов ответчиком в деле об их демонтаже будет выступать именно указанное лицо. Собственник же помещения может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спораПриморского краевого суда от 13 июля 2015 г. по делу № 33-5807/2015. URL: https://www.sudact.ru. См., например: определения Верховного Суда РФ от 2 авг. 2016 г. № 36-КГ16-8, от 25 апр. 2017 г. № 4- КГ17-10. URL: http://www.vsrf.ru. См., например: судебные акты по арбитражным делам

№ А50-856/2016, А50-11006/2017, А70-8319/2018.

URL: https://kad.arbitr.ru; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 сент. 2016 г. по делу № А56-63665/2015. URL: https://ras.arbitr.ru..

Доказывание указанных обстоятельств следует осуществлять с учетом следующих особенностей.

Состав и состояние общего имущества многоквартирного дома на определенный временной промежуток часто доказывается на основе сведений из кадастра недвижимости См. ст. 8, 24 и др. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации не-движимости» (Собр. законодательства Рос. Федерации. 2015. № 29, ч. I, ст. 4344)., материалов технической инвентаризации (технических паспортов) См.: О государственном техническом учете и техниче-ской инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства: постановление Правительст-ва РФ от 4 дек. 2000 г. № 921 (утратило силу) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2000. № 50, ст. 4901; Об утверждении формы технического плана и требова-ний к его подготовке, состава содержащихся в нем сведе-ний, а также формы декларации об объекте недвижимо-сти, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: приказ Минэкономразвития России от 18 дек. 2015 г. № 953 // Офиц. интернет-портал правовой информации. 2016. 9 марта. URL: http://www.pravo.gov.ru., проектной документации на многоквартирный дом, в том числе архивного характера См., например, с.удебшые акты по арбитражным делам № А03-22670/2016, А53-27349/2017. URL: https://kad.arbitr.ru.. В то же время состояние общего имущества, включая факт его неправомерного использования, изменения может подтверждаться и своевременно составленными актами, в том числе с привлечением представителей управляющих многоквартирными домами организаций, лиц, обладающих специальными знаниями, представителей стороны в споре См., например, судебные акты по арбітражним делам № А60-22391/2017 А51-19402/2018. URL: https://kad.arbitr.ru. См. п. 1, 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, ст. 54 Градостроительного кодекса РФ. См. также, например: судебные акты по арбит-ражному делу № А50-6971/2008. UrL: https://kad.arbitr.ru; апелляционное определение Приморского краевого суда от 6 июля 2016 г. по делу № 33-6893/2016. URL: https://www.sudact.ru.. Существенное доказательственное значение по рассматриваемой категории дел нередко имеют и акты проверки, составленные должностными лицами органов государственного жилищного

7 надзора, строительного надзора и др.

Факт предоставления общего имущества в пользование третьему лицу или собственнику помещения в многоквартирном доме по решению общего собрания собственников должен доказываться с учетом положений ст. 46 Жилищного кодекса РФ протоколом общего собрания либо выпиской из такового. В ситуации их отсутствия применение иных средств доказывания указанного обстоятельства представляется невозможным.

В ряде случаев при разрешении спора по рассматриваемой категории дел необходимо привлекать специалиста (подготовка соответствующего заключения) и проводить судебные экспертизы, в том числе архитектурно-строительные, строительно-технические, проектнотехнические, технические, химические, экологические, санитарно-эпидемиологические. В то же время нет нужды в получении указанных доказательств, когда возможно вынесение решения на основании установления формальных нарушений требований правовых норм, например, в части соблюдения процедуры согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме использования принадлежащего им общего имущества. Напротив, необоснованное проведение по делу судебной экспертизы приведет лишь к дополнительным временным и финансовым издержкам сторон.

Выводы

Основанием негаторного иска об устранении нарушений права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является длящееся воспрепятствование в пользовании им собственниками помещений в многоквартирном доме и иными законными владельцами, не связанное с утратой ими владения, а также создание угрозы таких нарушений права.

Использование, изменение общего имущества (его размера, конфигурации и др.) собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие или с нарушением порядка проведения согласования с ними является самостоятельным и достаточным основанием для удовлетворения негаторного иска собственника помещения в доме или управляющей организации об устранении возникших препятствий в пользовании общим имуществом и его восстановлении в прежнем состоянии.

Само по себе обеспечение пользования общим имуществом конкретного собственника помещения в многоквартирном доме или какой-то их группы не является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении негаторного иска, заявленного к таким собственникам. Указанное положение распространяется в том числе на случаи самовольного размещения на фасаде многоквартирного дома вывесок, на общем имуществе - сетей телевидения, связи, информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Изменение этого подхода возможно лишь в ситуации установления в законодательстве специального правового режима для регулирования определенных отношений.

Реконструкция, перепланировка, переустройство помещений многоквартирного дома в отсутствие необходимого согласования с собственниками помещений в нем не могут быть обусловлены («компенсированы») исключительно приведением помещения в соответствие с требованиями действующего законодательства (пожарной безопасности, строительных, санитарных норм и правил) и являются надлежащим основанием для заявления негаторного иска.

Следует учитывать возможность заявления негаторного иска и в ситуациях неправомерного ограничения использования общего имущества в многоквартирном доме по определенному целевому назначению (например, для обеспечения проживания в доме, ведения предпринимательской деятельности) посредством негативного воздействия на лиц, его эксплуатирующих, посетителей многоквартирного дома.

К числу лиц, уполномоченных на заявление негаторного иска в защиту права на общее имущество в многоквартирном доме, помимо собственников помещений в многоквартирном доме, которые могут воспользоваться этим правом как единолично, так и совместно, в том числе определенной группы, следует отнести, по общему правилу, управляющих многоквартирным домом организации и индивидуальных предпринимателей.

При этом должно учитываться наличие соответствующего процессуального интереса у конкретного собственника на заявление иска тогда, когда речь не идет об использовании (изменении) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в этих ситуациях интерес предполагается в любом случае).

Ответчиком по негаторному иску об устранении нарушения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме может выступать не только лицо, изначально допустившее соответствующее нарушение, но и лицо, ставшее владельцем измененного объекта или объекта, выступающего средством нарушения права собственности.

К особенностям предмета доказывания при применении негаторной защиты права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует отнести выяснение принципиального вопроса о наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо т ова- рищества собственников жилья о предоставлении ответчику права на использование, изменение общего имущества в многоквартирном доме. Факт принятия решения общим собранием собственников, членов товарищества может подтверждаться исключительно соответствующим протоколом. Когда заявление негаторного иска не связано с неправомерным использованием, изменением общего имущества многоквартирного дома, в предмет доказывания включаются обстоятельства, свидетельствующие о совершении ответчиком противоправных действий, нарушающих иные права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Библиографический список

Афонина А. В. Размещение информационных и рекламных вывесок [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Братусь М. Б. О соотношении (конкуренции) вещно-правовых и обязательственноправовых способов защиты права собственности // Журнал российского права. 2005. № 6. С. 128-134.

Буйнова Ю. В. Правовые проблемы переустройства (перепланировки) жилых помещений // Юрист. 2007. № 9. С. 25-27.

Власова О. И. Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. 21 с.

Гордеев Д. П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. № 6. С. 11-28.

Гущин В. В., Курганова Л. С. Перепланировка и переустройство жилого помещения // Жилищное право. 2006. № 4. С. 13-15.

Дуксин П. А. Проблемы возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома // Законодательство и экономика. 2009. № 6. С. 44-48.

Егоров А. В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещноправовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 108-140.

Егоров А. В. Общая долевая собственность: механизм защиты прав сособственников // Вестник гражданского права. 2012. № 4. С. 4-41.

Зарубин А. В. Особенности применения вещно-правовых способов защиты к доле в праве общей собственности // Гражданское право. 2017. № 5. С. 21-24.

Киракосян С. А. Рекламная конструкция или вывеска? // Юрист. 2012. № 17. С. 27-30.

Ковтков Д. И. Перепланировка и реконструкция жилого помещения: различия, правовое регулирование, практика // Юрист.

№ 9. С. 37-46.

Краснокутский В. А. Защита права собственности // Римское частное право: учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Пере- терского. М.: Юристъ, 2004. 544 с.

Кудина С. А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2010. 33 с.

Ласкина Н. В. Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

Латыпов Д. Н. Признание права как способ защиты гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Пермь, 2010. 30 с. Макеев П. О порядке предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений // Жилищное право. 2013. № 1. С. 75-85.

Маркова И. В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2009. 27 с.

Морева И. М. Правовая природа признания зарегистрированного права отсутствующим // Lex russica. 2016. № 9. С. 62-73.

Оганесян А. Н. Особенности применения вещно-правовых способов защиты гражданских прав на недвижимое имущество: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012. 27 с.

Осипова Л. В. Иск о признании права отсутствующим в арбитражной практике // Вестник арбитражной практики. 2018. № 6. С. 3-9.

Певницкий С. Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: автореф. дис. . канд. юрид наук. М., 2006. 22 с.

Певницкий С. Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. № 3. С. 37-39.

Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Реконструкция и перепланировка: особенности р е- гистрации и технического учета // ЭЖ- Юрист. 2006. № 23.

Подшивалов Т. П. Негаторный иск: авто- реф. дис. . канд. юрид. наук. Саратов,

22 с.

Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. № 6. С.29-40.

Спор о признании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения незаконной (на основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката: электрон. журн. 2019. [Электронный ресурс]. Доступ из справ.- правовой системы «КонсультантПлюс».

Степанов В.В. Процессуальные формы, опосредующие защиту прав сообщества собственников помещений в многоквартирном доме // Арбитражный и гражданский процесс. 2018. № 8. С. 23-27.

Степанов В. В. Управляющие организации как субъекты права на обращение в суд в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме // Закон и право. 2018. № 7. С. 63-66.