Система государственной регистрации недвижимости в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Факультет среднего профессионального образования

ПЦК профессиональных дисциплин специальности

21.02.05 ЗИО Земельно-имущественные отношения

Курсовая работа

по ПМ. 01 «Управление земельно-имущественным комплексом»

на тему: «Система государственной регистрации недвижимости в Российской Федерации»

Специальность 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Выполнила студентка 1 курса 11гр. - ЗИО

Кунтлесова М.С.

Оренбург, 2021

Содержание

Введение

1. Цели и принципы государственной регистрации недвижимости в Российской Федерации

2. Этапы становления системы государственной регистрации в Российской Федерации

3. Регистрация прав на недвижимость как необходимость гражданского оборота

Заключение

Библиографический список

Введение

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Актуальность темы государственной регистрации на сегодняшний момент явно бесспорна в силу сравнительно молодого и недостаточно проработанного правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости.

Единой целью государственной регистрации является имущественная защита прав и интересов собственников недвижимости.

Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

- проанализировать научную литературу, посвященную понятию и видам сделок с недвижимым имуществом;

- определить особенности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;

- провести анализ правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;

- выявить пробелы в нормативных правовых актах по регулированию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также разработать предложения по их устранению и усовершенствованию законодательства.

Объектом исследования курсовой работы являются гражданско-правовые нормы отношения, связанные с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом.

Предметом исследования являются правовые нормы, устанавливающие и регулирующие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а также практика их применения.

Основная структура курсовой работы состоит из 3 глав. Здесь определяются понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации, а также раскрывается содержание недвижимости как объекта гражданских прав. Другой задачи курсовой работы является рассмотрение порядка проведения государственной регистрации. Описывается установленная законом процедура проведения государственной регистрации. В работе будут использованы Гражданский кодекс Российской Федерации, различные Федеральные законы и иные нормативно-правовые акты.

1. Цели и принципы государственной регистрации недвижимости в Российской Федерации

Государственная регистрация - обязательная процедура регистрации юридических лиц, физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, определенных видов имущества. Система государственной регистрации действует параллельно с системой учета налогоплательщиков. В СССР осуществлялся учет финансовыми органами государственных, кооперативных предприятий и предприятий общественных организаций с целью контроля за законностью их возникновения, реорганизации и прекращения деятельности. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права[14].

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства[11].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Выделяются следующие цели, которые преследует государственная регистрация сделок с недвижимостью:[7, С. 504]

- защита прав обладателей недвижимости и лиц, за которыми закреплены обременения. Участники правоотношений получают услуги модератора, меняющего статус собственности на объекты, доли в правах и выполняющего другие действия на основании представленных документов.

Если участники сделки нарушают их, то последует отказ в регистрации;

- цели обеспечения прозрачного гражданского оборота. Доступность информации позволяет участникам сделок не опасаться неожиданных обстоятельств. Та или другая сторона, после изучения документов, самостоятельно сможет выявить обстоятельства, влекущие отказ в регистрации;

- гласность и достоверность, которые составляют сведения о правах. Требования о предоставлении информации должны удовлетворяться;

- фискальные цели, заключающиеся в возможности контроля за тем, какой доход извлекают участники сделок. У налогового органа не существует проблемы зафиксировать получение прибыли при продаже, поскольку за Росреестром закреплена обязанность направления такой информации;

- цели предотвращения и профилактики действий, при которых нарушается закон;

Процедура, позволяющая осуществить учет и зарегистрировать права на недвижимость, имеет большое значение. С ее помощью удалось минимизировать проблемы недобросовестных участников этого рынка.

Она решает и другие задачи. При ее создании получилось преодолеть дополнительные проблемы. Одной из них были документы на незавершенное строительство. Долгие годы такие объекты пребывали в статусе правовой неопределенности. Действовавший закон не позволял считать их оборотоспособными. Теперь собственник может получить документы, подтверждающие права[13]. Прежде всего, это обеспечение безопасности собственников и лиц, имеющих обременения, защита их прав. Все, кто участвуют в правоотношениях, равно получают услуги регистратора по изменению статуса собственника на объекты владения, долевого участия, его готовность выполнить другие действия, по предоставлению подтверждающих документов. В случае если участники возникших отношений нарушают условия сделки, то им отказывают в регистрации.

Прозрачность отношений дает возможность гражданам получать необходимую информацию, предохраняет их от риска быть обманутыми. Любая из сторон, самостоятельно изучив документы, и усомнившись в их правдивости, может отказаться и прекратить дальнейшие действия по регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Предоставление достоверной информации, что называется «по требованию», и предание ее гласности исключает возможность возникновения закулисных или теневых действий, связанных с регистрацией права.

Прозрачной становится и доходность, получаемая участниками отношений. О чем уведомляется налоговая служба, целью которой является получения налогов с прибыли участников. Обязанность Росреестра, предоставлять им такие сведения.

Одна из последних целей - это проведение разъяснительной работы с собственниками по предотвращению незаконных действий с их стороны при работе с недвижимостью.

Возможность зарегистрировать собственные права на недвижимый объект позволили в разы снизить количество мошеннических схем по приобретению прав на недвижимое имущество.

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации регистрация недвижимого имущества также решила проблему недостроев[2]. Они длительное время не могли использоваться в обороте, а сейчас владелец, не достроивший строение, может получить на него документы и совершать сделки с ним. Одной из особенностей правового режима недвижимых вещей, закрепленных действующим российским законодательством, является необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничения таких прав, обременения недвижимого имущества. Впервые принципы прав на недвижимое имущество изложены в проекте вотчинного Устава в развитие гражданского кодекса Российской империи в 1892 году. Назывался «позитивный принцип внесения» - реальное право на недвижимое имущество возникает в момент внесения записи о нем в родовую книгу, а также гласности (публичности) и достоверности информации, содержащейся в родовых книгах.

Принципами государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются: законность, публичность и достоверность; оценка имущества до регистрации права на него; приоритет первого зарегистрированного права; индивидуализация имущества с целью его идентификации; независимость регистратора при осуществлении бухгалтерского учета; исключительно государственный характер.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации разработчики отметили, что «Гражданский кодекс должен содержать общие положения о государственной регистрации имущественных прав... установление следующих руководящих принципов регистрации: проверка законности оснований для регистрации, публичного реестра, презумпции действительности». В 2013 году в рамках реформы гражданского кодекса значительные изменения были внесены в Гражданский кодекс, в котором заложены основные принципы дальнейшего развития системы государственной регистрации недвижимого имущества. Необходимость соблюдения этих изменений ещё в 2001 году была отмечена Конституционным судом РФ, который определил, что государственная регистрация прав на имущество должна предоставлять гарантии надлежащего исполнения сторонами всех обязательств, защищать добросовестных участников правоотношений и способствовать консолидации и стабильности гражданского оборота в целом.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 года, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основе принципов: единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации; достоверности данных; доступности данных. Закон юридически закрепил слияние двух систем: регистрация прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимого имущества[5].

Конституцией РФ в отношении исследуемой области - государственной регистрации недвижимости, устанавливаются три группы положений: правила, регулирующие принципы реализации права на недвижимое имущество; положения, устанавливающие основы государства, которые разграничивают сферу ответственности органов местного самоуправления и органов государственной власти; порядок реализации федеральных законов в области регистрации прав на недвижимое имущество[1].

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество выполняют функцию защиты прав на недвижимое имущество, достаточно точно и строго соблюдать все требования закона и тогда не потребуется вмешательства судебных и иных органов, а проводимая модернизация гражданского законодательства способствует совершенствованию этого процесса. Прежде всего, представляется необходимым:[15, С. 196].

- изменить действующее регулирование публичной достоверности реестра с точки зрения соотношения записи в реестре и юридической силы сделки, на основании которой сделана запись, в пользу введения принципа безотзывности записи;

- ввести принцип абсолютной достоверности и достаточности регистрационной записи на праве;

- ввести принцип бесповоротности записи реестра о наступлении права. Внедрение этих механизмов в систему регистрации прав может быть оценено как прогрессивное изменение правового регулирования регистрации прав, соответствующее вектору развития законодательства в данной сфере, направленное на достижение фактической достоверности реестра.

Таким образом, в первой главе курсовой работы были раскрыты цели и принципы государственной регистрации недвижимости, изложенные в Гражданском кодексе Российской Федерации. В результате рассмотрения понятия государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно охарактеризовать как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации. Основной правовой целью государственной регистрации является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Изученная информация позволяет нам перейти к изучению этапов становления системы государственной регистрации в Российской Федерации.

2. Этапы становления системы государственной регистрации в Российской Федерации

Государственная Регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признаний и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная Регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная Регистрация права в Едином Государственном Реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права[8].

Процесс развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости в период с начала 1990-х годов по настоящее время условно может быть разбит на 2 основных этапа:

- с начала 1990-х годов по 1997 год - год принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в этот период регистрация прав на недвижимость могла осуществляться органами, производившими учет недвижимости.

- начиная с 1997 года, когда было закреплено отделение функции регистрации прав на недвижимость, которая отныне могла выполняться только учреждениями юстиции, от функции учета недвижимости.

Первый этап развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости - с начала 1990-х годов по 1997 год.

В 1990 году был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе, а также комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам в республиках, входящих в состав РСФСР, автономных областях, автономных округах, краях и областях, городах и районах. Комитеты, среди прочего, должны были осуществлять «ведение мониторинга земель, землеустройства, государственного земельного кадастра», им были переданы некоторые функции, которые ранее выполнялись органами системы БТИ (бюро технической инвентаризации), например инвентаризация земельных участков. Последствия были двоякие. С одной стороны, система БТИ начала «рассыпаться», а с другой произошла не передача функции от одного органа другому, а ее дублирование: все действия с земельными участками и в новых условиях продолжали выполняться органами БТИ, например, это относилось к обязательным обмерам и составлению планов земельных участков.

В 1991 году Начала внедряться практиковавшаяся еще в советский период регистрация сделок. Впервые она получила закрепление в принятых 31 мая 1991 года союзных «Основах гражданского законодательства», согласно которым регистрация договора носила окончательный характер и никакой последующей регистрации прав не требовалось. Такой подход был закреплен и в Законе Российской Федерации от 23 декабря 1992 года №4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», согласно которому обязательному нотариальному удостоверению и регистрации подлежали договоры купли-продажи земельных участков.

В этот период регистрация ещё не была осознана как институт обеспечения права собственности на недвижимость. Законами и иными нормативными актами решались лишь проблемы введения в оборот отдельных видов недвижимого имущества, и эти проблемы рассматривались как частные при создании рынка недвижимости.

Состоявшийся факт закрепления регистрации сделок примечателен в нескольких отношениях.

Во-первых, проявилась сильная инерционность в части трансляции в будущее традиций социалистического периода.

Во-вторых, «не была замечена» фундаментальная цель регистрации в условиях рынка недвижимости - гарантия со стороны государства зарегистрированных прав, которая наиболее эффективным способом может быть обеспечена не регистрацией сделок, а регистрацией прав. Тем самым был закреплен дуализм отечественной системы и связанные с ним недостатки, которые приходится преодолевать и в настоящее время.

В-третьих, фактически не были сформулированы и предъявлены для реализации четкие и непротиворечивые стратегические цели реформирования системы. Иначе говоря, не было продуманной концепции реформирования, что сказалось на дальнейшем развитии событий, которые происходили не по принципу «упреждения», а по принципу решения текущих проблем, заведомо неизбежных, но дававших о себе знать на практике по прошествии некоторого времени.

В это время функции органа регистрации стали также выполнять комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, которые, в частности, должны были регистрировать договоры купли-продажи земельных участков.

25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, согласно которому функция по учету земельных участков перешла к Госкомзему России и его территориальным органам. Эта функция ранее выполнялась БТИ.

В 1992 году в связи с возрастающим объемом работ по выдаче правовых актов на землю были созданы кадастровые бюро, которые формировались в составе райкомземов и горкомземов. Основными задачами кадастровых бюро являлись: регистрация правовых актов на землю, обеспечение потребителей кадастровой информацией, организация подготовки материалов государственной отчетности по вопросам использования земельных ресурсов, организация сбора и подготовки сведений для ввода в базу данных автоматизированной кадастровой системы, ведение земельного архива и других реестров.

4 апреля 1992 года Минстроем РФ был принят приказ, который примечателен тем, что им закреплялись следующие положения: БТИ существовали при органах местного самоуправления, а выполняемые ими функции не причислялись к государственным; технический учет преследовал как минимум две цели - обеспечение регистрации прав и налогообложения недвижимости; оценку объектов недвижимости для целей налогообложения могли выполнять не только БТИ, но и иные организации; техническая инвентаризация должна была проводиться в обеспечение оценки для налогообложения на регулярной основе не реже одного раза в пять лет.

В 1993 году указом Президента Российской Федерации предусматривалось создание единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Единство системы должно было быть обеспечено тем, что и учет недвижимости, и регистрация прав на недвижимость должны были выполняться одним органом - Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальными органами на местах. Кроме этого, планировалось создание поземельной книги, которая по своему содержанию мало чем отличалась от проекта Вотчинного устава конца XIX века. Тем не менее в принципе это было прогрессивное решение.

Однако, в силу разнообразных причин организационно-технического и «ведомственного» характера, реализовать положения данного указа оказалось невозможно. Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. При таких обстоятельствах ни о какой достоверной и гласной регистрации не могло быть и речи. Документами, удостоверяющими права на недвижимость, могли быть наряду с государственными актами на землю также справки, выписки и иные документы, юридическая правомерность которых не была очевидной.

С 1994 по 1996 годы Гражданский кодекс Российской Федерации впервые на уровне закона отделил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним от учета отдельных видов недвижимого имущества.

Было установлено, что впредь, до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. На практике государственные органы осуществляли регистрацию, исходя из положений различных нормативных правовых актов, следствием чего являлось отсутствие единого порядка.

Второй этап развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости - с 1997 по 2002 год.

В 1997 году был принят Федеральный закон №218 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Этот закон упорядочил форму и содержание регистрации. Значение регистрации как обеспечения права собственности и других прав на недвижимость было определено, но не сформирована система, гарантирующая эти права. Закон, вслед за Гражданским кодексом Российской Федерации, утвердил учение отечественной системы, сочетающей в себе одновременно и регистрацию прав, и регистрацию сделок. Закон разделил два компонента системы - регистрацию прав и сделок, производимую учреждениями юстиции, и учет земельных участков и иных объектов недвижимости, а также утвердил раздельную ответственность органов за осуществление двух указанных видов действий. Закон номинально провозгласил предоставляемые государством гарантии зарегистрированных прав на недвижимое имущество, однако не обеспечил должных оснований для развития механизма обеспечения этих гарантий для добросовестных приобретателей прав на недвижимое имущество.

Функция по регистрации прав на недвижимость, сделок и договоров с недвижимостью была окончательно передана в учреждения юстиции по регистрации прав и под контроль Минюста России.

В это время у БТИ, например, остались только функции по государственному учету жилищного фонда, ведению архивов и оценке недвижимости граждан для целей налогообложения. В 1997 был сделан первый шаг на пути создания «государственной вертикали» системы БТИ. Вышло в свет Постановление Правительства Российской Федерации, где впервые было сказано, что архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью. Кроме того, отмечалось, что технический учет жилищного фонда в Российской Федерации возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации БТИ, в связи с чем встал вопрос о создании на территориях регионов специализированных государственных структур технической инвентаризации регионального (субъекта РФ) подчинения.

В 1998 году были введены в действие единые формы государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Была предпринята попытка административного объединения органов федеральной исполнительной власти, участвующих в формировании объектов недвижимого имущества, с целью решения существовавших межведомственных противоречий. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 30 апреля 1998 года в результате слияния Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике и Федеральной службы геодезии и картографии России было образовано Министерство Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Минземстрой России просуществовал немногим более четырех месяцев и в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22 сентября 1998 года был расформирован. Земельная служба вновь стала самостоятельным органом федеральной исполнительной власти. Затем на основании Указа Президента Российской Федерации от 25 мая 1999 года

Государственный земельный комитет Российской Федерации был преобразован в Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике.

Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству была зафиксирована возможность, помимо «определения полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости зданий, строений», использовать рыночную стоимость зданий для целей налогообложения, однако эта позиция не была реализована на практике.

В 1999 году постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу было определено, что федеральным органом исполнительной власти в области государственного технического учета и технической инвентаризации является Госстрой России, а к органам и организациям технической инвентаризации относятся:

- ГУП «Ростехинвентаризация»

- Уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации субъектов Российской Федерации

- БТИ, которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации на территории соответствующего административного образования.

Это постановление примечательно в двух отношениях. Во-первых, в качестве государственной функции был закреплен не только технический учет, но и «техническая инвентаризация». Иными словами, путем некорректного расширения функций Госстроем России от имени государства неправомерно была монополизирована соответствующая деятельность. Во-вторых, возникла ситуация, при которой ранее созданные при органах местного самоуправления БТИ не могли далее автоматически продолжать свою прежнюю деятельность, не получив на то от уполномоченных органов соответствующих прав.

В 2000 году вступил в действие Федеральный закон от 2 января 2000 года №28 «О государственном земельном кадастре». Закон утвердил расширительную трактовку целей создания и ведения государственного земельного кадастра, в состав которых вошли, помимо обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценки земель для налогообложения, также позиции, связанные и с иной разнообразной деятельностью, которая должна обеспечить необходимые условия для «управления земельными ресурсами»[4].

Вышло постановление Правительства Российской Федерации, в котором было закреплено некорректное смешение государственных (технический учет) и негосударственных (техническая инвентаризация) функций, выполнение которых возможно организациями, уполномоченными Госстроем России.

Вышло несколько приказов Госстроя России, направленных на «огосударствление» функции технического учета и технической инвентаризации и выстраивание «государственной вертикали» в осуществлении этой функции.

В 2001 году вышел приказ Росземкадастра, которым были утверждены формы документов государственного земельного кадастра с закреплением концепции расширительного толкования содержания государственного земельного кадастра.

Приказом Госстроя России от 31 мая 2001 года №120 утверждены «Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности», в которых были описаны структура и состав сведений единого реестра, но не были утверждены соответствующие формы.

В соответствии с приказом Госстроя России от 19 сентября 2001 года №217 «Вопросы ФГУП «Ростехинвентаризация» началось создание дочерних предприятий и филиалов ФГУП «Ростехинвентаризация», которые в количестве 75 предприятий зафиксированы в приказах Госстроя России «Об уполномочении дочерних федеральных государственных унитарных предприятий ФГУП «Ростехинвентаризация».

Вышел совместный приказ Госстроя России и Росархива, в котором, в частности, содержалась адресованная главам администраций субъектов Российской Федерации просьба «оказать содействие в решении вопросов о передаче архивов на объекты недвижимости из муниципальных в государственные специализированные организации технической инвентаризации, уполномоченные на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации».

В 2002 году принимается Федеральный закон от 14.11.2002 г. № 161 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», запрещающий унитарным предприятиям создавать дочерние предприятия, а ранее созданные предписывающий реорганизовать посредством присоединения к основному предприятию . Таким образом, ранее проведенная под эгидой Госстроя России работа по созданию дочерних предприятий ФГУП «Ростехинвентаризация» была остановлена.

Шла работа в рамках деятельности по разграничению полномочий между различными уровнями государственной власти и органами местного самоуправления, в том числе эта работа была направлена на дальнейшее развитие системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости, готовились соответствующие предложения по совершенствованию действующих в этой области законов. Комиссией при Президенте Российской Федерации по подготовке предложений о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления была подготовлена концепция проекта нового Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Рабочими группами были разработаны проекты изменений ряда федеральных законов.

С 15 июля 2016-го в России упразднили бумажные свидетельства о собственности, их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь следующий этап - переход на выписки из ЕГРН. Приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 №291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» утверждены расценки за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН. По сравнению с ЕГРП они выросли.

В частности, приказом вводятся:

- форма выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- форма выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости;

- форма выписки из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;

- форма выписки о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

- порядок заполнения утвержденных форм.

При этом определено, что содержащиеся в ЕГРН сведения предоставляются в виде кадастрового плана территории, уведомления об отсутствии сведений о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, справки о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений, решения об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются Росреестром в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе, в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, выписки из ЕГРН или в ином виде, определяемом Минэкономразвития России. Согласно закону №218 «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц. Приказ, как и закон, вступает в силу с 1 января 2017 года[6].

С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) сливаются в единое целое под названием Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В этой связи Росреестр сообщает, что изменится для граждан, совершающих операции с недвижимостью.

В частности, с января 2017 года можно будет сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом офисе приема-выдачи документов и неважно, где расположен объект. И, конечно, услугу можно будет получить, как и сейчас, в электронном виде, то есть не выходя из дома.

Если у гражданина нет времени забрать документы после проведения регистрации права собственности, их могут доставить в любое удобное место и время. Для этого необходимо будет при подаче заявления указать в нем способ получения «курьерская доставка». Данная услуга будет платной.

Предполагается, что вступление в силу Закона упростит процесс оформления документов на недвижимость и сэкономит время заявителя. В регистрирующий орган нужно будет подать одно заявление, и одновременно в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет - не более 5 дней. Если необходима выписка об объекте недвижимости, можно будет получить ее в течение трех дней вместо пяти.

Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) установлены Приказом Минэкономразвития России от 10 мая 2016 №291. Согласно Закону свидетельство о праве собственности выдаваться не будет. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из Единого реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе о сделке. Росреестр обращает внимание, что если документы на регистрацию прав и кадастровый учет подаются до 31 декабря 2016 года, то государственные услуги будут предоставлены в порядке и сроки, определенные действующим в настоящее время законодательством.

О том, каким будет новый закон о регистрации недвижимости в 2018 году, общественность предпочитает интересоваться заблаговременно. И интересоваться здесь есть чем, ведь нововведения законодательства подразумевают новый механизм регистрации прав на недвижимость и обновленный кадастровый учет, что позволит существенно облегчить жизнь собственников недвижимого имущества.

Новый законопроект направлен на создание единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который будет содержать информацию о кадастровых данных объектов и прав собственности на них. Соответственно, ЕГРН будет формироваться из нескольких реестров прав и границ, а основным его преимуществом станет то, что все процедуры регистрации можно будет проходить одновременно, что сделает жизнь россиян намного удобнее и проще. Новый закон о регистрации недвижимости с 2018 года предполагает прохождение процедуры в нескольких формах - бумажной или электронной. Бумажная форма подразумевает оформление документов в личной форме в органах Росреестра, а электронная, соответственно, позволяет человеку использовать специальный веб-портал. Причем особенный акцент специалисты делают на том, что основным способом будет использоваться электронный учет, потому что при таком способе сбора информации сведения будут сохраняться максимально точно и потерять их будет крайне сложно.

Рассматривая новый закон о регистрации недвижимости 2018 года для регистраторов специалисты выделяют несколько его преимуществ, к которым относится то, что они предусматривают упрощения межведомственных взаимодействий, потому что все изменения в реестре будут происходить максимально просто и без уведомлений. Более того, обновленный законопроект разрешает собственникам подавать документы на регистрацию в любое отделение Росреестра, то есть привязка к месту жительства будет отсутствовать. И сроки процедуры постановки на учет будут максимально сокращены - до 10-12 дней.

Таким образом, во 2 главе курсовой работы процесс развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости еще далеко не завершен. Развитие системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости отстает от потребностей рынка недвижимости. Такое отставание обусловлено не в последнюю очередь тем, что на протяжении всего предшествующего периода не была выработана ясная концептуальная база развития этой системы. Разработка такой концепции продолжается и в настоящее время. Изученная информация позволяет нам перейти к изучению регистрации прав на недвижимость как необходимость гражданского оборота.

3. Регистрация прав на недвижимость как необходимость гражданского оборота

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения права гражданина на недвижимое имущество. Именно с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.

Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которые сегодня вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад как среди российских правоведов, так и среди ученых других стран.

И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь.

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Так, например, передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей, передача права собственности на лошадь - передачей узды. Указанные положения, возможно, были заимствованы и не являлись самобытными для русского народа.

Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая «появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени».

Вместе с тем лишь к XVI в. предписание «являть купчие в приказы» получило обязательный характер, в этой связи площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними. Так, если объектом была земля - в поместном приказе, если дом и двор - в земском приказе, а по городам - у воевод.

Право собственности от продавца к покупателю, в соответствии с Уложением, переходило с момента внесения записи в книгу, которому предшествовала проверка оснований приобретения в виде справки с делами приказа. Иными словами, в случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записал свое приобретение в книге приказа.

Петр I установил иной порядок, получивший название «крепостного», который имел преимущественно фискальные цели.

В соответствии с Указом Петра I «О единонаследии» в законодательстве Российской империи появляются термины «недвижимое» и «движимое» имуществом. Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью.

Так, с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица - крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные к присяге и получавшие жалование.

Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием «Учреждения для управления губерний». Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в «Ведомостях». Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Сюда же, в учреждения крепостных дел, приобретатели недвижимости должны были предъявлять также и акты для ввода во владение, призванные служить заменой справки, вводной, послушной и отказной грамот.

Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных «Ведомостях», а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.

В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение.

Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.

С принятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части были намечены новые преобразования в определении порядка перехода права собственности. Этим актом было введено следующее правило: проверка актов должна осуществляться по месту нахождения имущества. С этой целью в столицах, губернских городах и, по необходимости, в уездных городах определялись нотариусы, число которых устанавливалось особым расписанием.

Сделки о переходе или ограничении права должны были совершаться у нотариусов, а затем обращались в крепостные дела после утверждения их старшим нотариусом. На основании Положения о нотариальной части сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходило не иначе как после утверждения ее старшим нотариусом того округа, где находилось недвижимое имущество[9, С. 472].

Для совершения старшим нотариусом процедуры утверждения сделки ему в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. В целях проверки этих сведений нотариус имел также право требовать доказательства принадлежности имущества конкретному лицу. После уплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. В том же порядке утверждались акты и делались отметки об ограничениях права собственности. О содержании внесенной в книги записи старший нотариус обязан был сообщать земской или городской управе по месту нахождения недвижимости. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость.

Для устранения недостатков крепостного порядка министерством юстиции был разработан проект, положения которого нашли отражение в утвержденных в 1881 г. Государственным советом «Главных основаниях предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество». На их основе комиссией, работавшей над составлением проекта Гражданского уложения, был разработан и издан в 1892 г. проект Вотчинного устава. Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности». Основными принципами предложенного порядка назывались:

- «начало внесения» - совершение записи прав собственности, ограниченных прав в крепостную книгу;

- публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и, соответственно, доступными для ознакомления с ними всех заинтересованных лиц;

- бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании о записи в вотчинных книгах, бесповоротными;

- достоверность и полнота - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременении и признание их достоверными;

- принцип старшинства - предполагалось, что первоочередность в ограничении и обременении прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.

В соответствии с Земельным Кодексом РСФСР 1991 г. регистрация документов о правах на земельные участки относилась к компетенции местных советов. К концу 1992 г. функции по осуществлению регистрации договоров купли-продажи земельных участков были переданы соответствующим земельным комитетам. При этом было определено, что право собственности на земельный участок переходило к покупателю с момента регистрации договора[3].

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установили, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге, таким образом уточнялся порядок регистрации права собственности на земельные участки.

В итоге в конце 1993 г. была предпринята первая попытка совмещения государственной регистрации всех видов недвижимости в одном органе. Функции по регистрации предполагалось передать в ведение Российского комитета по земельным ресурсам.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», в той же поземельной книге подлежали регистрации не только документы о правах на земельные участки, но и правоустанавливающие документы в отношении прочно связанной с земельными участками недвижимости.

Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят лишь 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г.[10, С. 112].

В период до введения в действие Закона о регистрации ситуация, сложившаяся с регистрацией прав на недвижимость, характеризовалась тремя основными моментами:

- законодательным закреплением обязательности государственной регистрации прав на объекты недвижимости, а также определением правового значения регистрации и последствий ее отсутствия;

- отсутствием непосредственного правового регулирования (на уровне федерального законодательства) порядка самой государственной регистрации, отношений, складывающихся в процессе регистрации;

- отсутствием системы регистрирующих органов, соответствующей гражданскому законодательству.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Внесение записи о праве в ЕГРН позволяет правообладателю недвижимости стать таковым перед третьими лицами, которые могут претендовать на его имущество, что также обеспечивает защиту его прав от недобросовестных лиц.

Информация, содержащаяся в ЕГРН может быть использована, в частности, потенциальными приобретателями недвижимости для уточнения законного владельца, органами государственной власти и местного самоуправления - при принятии решения о предоставлении земельного участка собственнику объекта капитального строительства, расположенного на нем, судами - при рассмотрении споров о правах на недвижимость, нотариусами - при оформлении наследства, многих других случаях.

Сведения ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость позволяют минимизировать риски мошеннических действий с имуществом[12].

Существование в ЕГРН записей о правах на недвижимое имущество позволяет сократить перечень документов, представляемых в иные органы государственной власти или местного самоуправления при обращении за оказанием государственных или муниципальных услуг, поскольку в этом случае необходимые сведения о правах будут запрошены указанными органами самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия без участия заявителя и несения им расходов на получение справок из различных органов.

Отсутствие в ЕГРН сведений о правах в отношении объектов капитального строительства в течение 5 лет со дня присвоения им кадастровых номеров влечет обязанность органа регистрации прав по истечении указанного срока направить сведения о таких объектах в органы местного самоуправления, которые в свою очередь могут поставить указанные объекты на учет в качестве бесхозяйных, а в последующем признать права на них.

Учитывая, что кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется на всей территории Российской Федерации с 01.01.2013, необходимость направления таких сведений возникнет уже в 2018 году.

В случае если объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет до 01.01.2017 и права на него не были зарегистрированы, сведения ЕГРН о таком объекте носят характер «временных». Если права на такие объекты не будут зарегистрированы до 01.03.2022 года, сведения о них будут исключены из ЕГРН.