Особенности правового регулирования вопросов, связанных с реконструкцией здания на изъятом из оборота земельном участке

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Федеральному государственному унитарному предприятию, входящему в структуру Федеральной службы исполнения наказаний, в результате изъятия из оперативного управления федерального казенного учреждения было передано здание на праве хозяйственного ведения. Здание расположено на земельном участке, являющимся собственностью Российской Федерации (полномочия собственника выполняет Федеральная служба исполнения наказаний) и принадлежащим на праве постоянного бессрочного пользования Федеральному казенному учреждению уголовно-исполнительной системы, у федерального государственного унитарного предприятия отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.

В результате пожара здание пришло в негодность (остался цельный фундамент, сохранились частично стены), в целях дальнейшей эксплуатации здания, унитарное предприятие приняло решение провести работы по восстановлению здания.

Для целей разрешения вопроса о возможности осуществления данных работ предприятие обратилось за юридической консультацией.

1. Последствия частичного разрушения здания в результате пожара

1.1 Место здания в системе объектов гражданских прав

Действующее гражданское законодательство подразделяет вещи на движимые и недвижимые.

Легальное понятие недвижимого имущества в российском законодательстве закреплено в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

В качестве основного критерия для отнесения тех или иных объектов к объектам недвижимого имущества законодатель выделяет неразрывную связь с землей, которая выражается в невозможности перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, Гражданским кодексом Российской Федерации урегулировано правовое положение недвижимого имущества как на стадии строительства (объекты незавершенного строительства), так и после ввода объектов в эксплуатацию.

Однако законодателем никак не урегулирован вопрос о правовом положении разрушенного объекта недвижимости.

Необходимо установить теряет ли при разрушении объект свойства недвижимой вещи?

Разрушение может быть как полным, так и частичным, вследствие действий людей (снос), а также вследствие природных явлений (пожар, ураган, оползень и другие природные явления).

К полному разрушению можно отнести снос, под которым понимается ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей (ч.14.4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Минэкономразвития «под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника. При этом прекращение существования вещи при ее гибели или уничтожении должно быть действительно необратимым».

При частичном разрушении происходит изменение свойств объекта недвижимого имущества, а не уничтожение самого объекта.

Так, согласно вышеизложенной позиции, главным критерием сохранения недвижимого объекта является возможность восстановления.

В исследовании указанного вопроса является важным установить степень разрушения при которой поврежденный объект отвечает признакам недвижимой вещи и когда сохраняется его восстановительная способность.

В судебной практике вещь признается недвижимой, если закончены работы по сооружению фундамента или аналогичные работы. В данном случае позиция суда основывается на применении критерия неразрывности объекта и земельного участка, который содержится в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, Верховный суд Российской Федерации признает, что физическая неразрывность возникает с момента возведения фундамента.

Данная позиция применяется судами и по отношению к разрушенным объектам.

В рамках дела № А47-1936/2018 было предъявлено требование к предпринимателю о признании отсутствующим его права собственности на здание, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации права собственности предпринимателя, снятие объектов с государственного кадастрового учета и понуждении предпринимателя к освобождению земельного участка путем демонтажа оставшихся фрагментов здания.

Заявитель в качестве оснований для предъявления исковых требований указывает на физическую гибель объекта недвижимого имущества.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, ссылается на то, что у разрушенного объекта установлено ограниченно работоспособное состояние фундамента и возможность его использования, в связи с чем у него не утратились свойства недвижимого объекта в понимании ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, когда фундамент не может использоваться для проведения восстановительных работ, суды признают, что объект прекращает существование в качестве недвижимого имущества.

Так, в одном из дел, суд установил износ фундамента на 70 процентов, что влечет невозможность его дальнейшего применения в проведении восстановительных работ, в связи с чем суд признал, что восстановить прежнее здание не представляется возможным и отказал истцу (владельцу разрушенного фундамента) в удовлетворении требования о признании права пользования на земельный участок, применив по аналогии ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации (ранее согласно указанной статьи у собственника разрушенного здания сохранялись права на землю для осуществления восстановительных работ здания). То есть суд фактически указал на то, что в результате разрушения фундамента прекратило существовать и здание как объект недвижимого имущества, так как его нельзя восстановить в прежнем состоянии.

В другом деле суд по результатам экспертизы отметил, что состояние разрушенного здания является неудовлетворительным, износ конструкций составляет от 70 до 100 процентов, данные конструкции представляют опасность и угрозу жизни и здоровью граждан, а восстановление здания невозможно без его сноса, в результате чего суд делает вывод о физической гибели объекта.

По нашему мнению, является правильным подход судов, которые признают, что если в результате разрушения сохраняется возможность восстановить объект без сноса существующих конструкций, то объект не может быть признан утратившим свойства недвижимой вещи.

При этом данный подход необходимо применять с учетом позиции судов, согласно которой, если при разрушении сохраняется хотя бы фундамент, пригодный для использования в проведении восстановительных работ, разрушенный объект следует признавать недвижимым имуществом по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные критерии позволяют определять степень разрушения, при которой не происходит гибель объекта недвижимого имущества. Указание на наличие фундамента является необходимым минимумом, который отграничивает недвижимый объект от отдельных конструктивных элементов, которые не могут быть признаны недвижимым имуществом.

Как справедливо отмечается в литературе, ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит открытый перечень объектов недвижимого имущества, и в этом понимании разрушенное здание также может быть отнесено к недвижимым объектам по признаку неразрывной связи с земельным участком.

В подобных делах представляется верным разрешать вопрос о сохранении восстановительной возможности объекта, привлекая экспертов, так как данный вопрос носит технический, а не правовой характер и требует наличие специальных знаний.

При этом оценка в целом степени износа здания не может являться достаточным доказательством сохранения или гибели объекта недвижимого имущества, так как в данном вопросе существует высокая степень судебного усмотрения.

В деле Арбитражного суда Московского округа, которое упоминалось ранее, степень износа конструкций составила от 70 до 100 процентов, вследствие чего судом была признана гибель объекта недвижимого имущества. В другом деле степень износа разрушенного здания составила 90 процентов и суд посчитал, что объект недвижимости не прекратил своего существования.

Данные выводы противоречат друг другу и нарушают единообразие судебной практики.

Также при обосновании позиции физической гибели здания спорным является аргумент суда о том, что конструкции разрушенного объекта представляют опасность для жизни и здоровья граждан.

Так, опасность может представлять любой объект, подвергшийся разрушению, даже если сохраняется его восстановительная способность, так как в результате повреждения основных конструктивных элементов объекта недвижимого имущества нарушается его структура, которая учитывалась при строительстве, в том числе с точки зрения безопасности. Разрушенный объект в любом случае будет представлять опасность для третьих лиц, данный аргумент может использоваться в спорах с правообладателями, которые бездействуют в вопросе определения судьбы здания (снос или восстановление).

Вывод: В законодательстве не урегулировано положение сгоревшего здания. При разрешении вопроса о том, сохраняет ли разрушенное здание свойства недвижимого объекта, необходимо установить степень указанного разрушения. Правильным является подход, согласно которому в случае, если сохраняется восстановительная способность конструктивных элементов разрушенного здания без осуществления их сноса, то объект не может считаться погибшим. При этом в разрешении данного вопроса необходимым минимумом считается наличие пригодного для проведения восстановительных работ фундамента.

1.2 Разрушенный объект в системе объектов капитального строительства

Перечень объектов капитального строительства приведен в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому к объектам капитального строительства относятся - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.

«Здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных».

Под сооружением понимается - «результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов».

Усматривается, что главной отличительной чертой разрушенного объекта от полноценного здания или сооружения, является его целевое назначение.

Строение представляет собой «отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения».

В данном случае разрушенный объект не может признаваться строением в понимании указанного определения, так как не обладает свойствами законченного объекта, подлежащего использованию.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В литературе существует позиция, согласно которой разрушенный объект необходимо приравнивать к объекту незавершенного строительства, так как данный объект не является вновь созданным (вновь созданным он будет являться с момента его восстановления).

Некоторые суды придерживаются такого же подхода. В деле о наследовании разрушенного жилого дома, суд указал, что к наследнику в порядке наследования перешел объект незавершенного строительства - фундамент жилого дома.

Нельзя согласиться с данной позицией.

Так, в литературе выделяются следующие признаки объекта незавершенного строительства:

«1) является объектом капитального строительства;

2) процесс его строительства не закончен;

3) появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта);

4) прекращает свое существование, превращаясь в здание или сооружение, в момент наступления фактической возможности эксплуатации по проектному назначению».

Таким образом, одним из характерных признаков объекта незавершенного строительства, является неоконченный процесс строительных работ.

Общим между объектом незавершенного строительства и разрушенным объектом является невозможность его эксплуатации, при этом разрушенный объект отличается тем, что невозможность эксплуатации возникла не в результате неоконченных строительных работ, а в результате разрушения объекта, который можно было эксплуатировать раньше.

Как справедливо, отмечается в литературе, разрушенный объект становится объектом незавершенного строительства с момента начала работ по его реконструкции.

Однако до момента восстановительных работ, разрушенный объект не является объектом незавершенного строительства, если его разрушение возникло не вследствие строительных работ.

Обратное бы означало, что процесс разрушения объекта недвижимого имущества приравнивается к строительным работам, независимо от природы его происхождения (стихийное бедствие), следовательно, для разрушения требуется получать необходимые разрешения в силу смысли ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. А в случае, если такое разрешение не будет получено, то разрушенный объект следует признавать самовольной постройкой.

Вышеуказанное противоречит стихийному, непредвиденному характеру процесса разрушения, если его природой не является строительные работы. Невозможно получить разрешение, например, на пожар.

Таким образом, можно сделать вывод, что разрушенный объект не может быть отнесен ни к одному из видов объектов, перечисленных в п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Означает ли это, что разрушенный объект не относится к объекту капитального строительства?

В Градостроительном кодексе Российской Федерации существует также понятие некапитальных строений, сооружений, которые характеризуются отсутствием прочной связи с землей.

Из указанного следует, что признаком капитального объекта строительства, как и признаком недвижимой вещи в гражданском законодательстве является неразрывная связь с землей.

На основании вышеизложенного анализа был сделан вывод согласно которому в случае, если в результате разрушения сохраняется фундамент объекта, такой объект следует признавать недвижимой вещью, в силу наличия признака невозможности без несоразмерного ущерба его назначению (в данном случае это возможность восстановить объект) переместить его, следовательно, основываясь на признаке наличия неразрывной связи с землей, разрушенное здание, которое отвечает признакам недвижимой вещи, является объектом капитального строительства. То есть недвижимая вещь не является некапитальным сооружением, строением.

Таким образом, необходимо признать, что понятие объекта капитального строительства следует толковать расширительно, основываясь на неразрывной связи с землей и не ограничивать его видами: зданием, строением, сооружением и объектом незавершенного строительства.

Вывод: Напрямую в законодательстве разрушенный объект не отнесен к системе объектов капитального строительства, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации. Однако в литературе и в судебной практике разрушенный объект приравнивают к объекту незавершенного строительства. Данный вывод, по нашему мнению, не может являться правильным, так как основным отличием объекта незавершенного строительства и разрушенного объекта является то, что невозможность эксплуатации возникла не в результате строительного процесса, а в результате разрушения объекта, который ранее можно было эксплуатировать. Если приравнивать объект незавершенного строительства и разрушенный объект, то необходимо сделать вывод, что на процесс разрушения необходимо получать разрешение, что представляется невозможным из-за стихийного, непредвиденного характера разрушительного процесса, если он возник не в результате строительных работ. Таким образом, разрушенный объект не относится к объектам капитального строительства, перечисленным в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, однако отвечает признаку объекта капитального строительства - неразрывная связь с землей. Следовательно, понятие объекта капитального строительства необходимо толковать расширительно. По нашему мнению, разрушенный объект должен признаваться объектом капитального строительства, когда он отвечает признаку неразрывной связи с землей и обладает восстановительной способностью.

1.3 Тождество здания до его частичного разрушения и после

Бесспорным является факт, что в результате разрушения меняются основные показатели здания.

Однако, означает ли это, что при разрушении появляется новый объект недвижимого имущества?

Согласно ранее изложенной позиции Минэкономразвития в результате частичного разрушения здания, происходит изменение параметров объекта недвижимого имущества, а не его гибель.

Вопрос тождества здания и разрушенного здания практически не исследован в литературе, также практически отсутствуют судебные решения, разрешающие указанную проблему.

Для разрешения данного вопроса возможно провести аналогию с реконструкцией объекта.

Согласно легальному определению, содержащемуся в п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкция - это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

Также понятие реконструкции содержится в действующих строительных нормах, согласно которым под реконструкцией понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг».

Таким образом, в результате работ по реконструкции меняются основные технико-экономические параметры объекта капитального строительства, как и при разрушении здания. Только в отличие от разрушения в результате, например, пожара, или иных действий, которые невозможно предотвратить, реконструкция, исходя из вышеуказанного определения, может быть только результатам строительных работ.

Следовательно, необходимо сразу сделать оговорку, что разрушение, произошедшее не вследствие строительных работ, не может быть признано реконструкцией.

Однако с точки зрения последствий разрушения и реконструкции, выражающихся в изменении параметров объекта, представляется возможным провести аналогию, для разрешения вопроса о тождестве разрушенного объекта тому объекту, который был до разрушения.

Согласно позиции Росреестра, действовавшей до 2014 года, не всегда при реконструкции возникает новый объект, так, если не меняются внешние границы объекта и его назначение, то данные о реконструкции вносятся в раздел ЕГРН открытый для прежнего объекта в остальных случаях необходимо открывать новый раздел ЕГРН.

Минэкономразвития в 2014 году высказало иной подход, согласно которому, если в результате реконструкции происходят изменения параметров здания (площадь, объем, назначение и т.д), то в результате такой реконструкции происходит изменение объекта капитального строительства, однако в случае если, при реконструкции происходит преобразование объекта (раздел, выдел) тогда следует считать, что появляется новый объект.

В судебной практике применяется иной подход, согласно которому в случае изменения характеристик, индивидуализирующих объект (высота, площадь, этажность и пр.), следует признавать, что появляется новый объект капитального строительства.

То есть, если следовать логике суда, необходимо признать, что объект прекратил существовать в натуре, если в результате разрушения изменились его индивидуализирующие параметры, а именно высота, площадь, этажность и т.д.

Некоторые суды для определения возникновения нового объекта разрешают вопрос о тождественности объекта до и после реконструкции, исследуя объем и характер работ, соответствие конструктивных элементов здания до и после реконструкции. Однако в рамках этого дело вопрос о тождественности здания до и после его реконструкции решен не был так как истец заявил отказ от исковых требований, поэтому неизвестно в результате какого объема изменений здания суд мог признать появление нового объекта.

Данная позиция основывается на субъективном подходе суда, согласно которому суд должен принять решение о том появился новый объект недвижимости или нет, на основании данных об объеме проведенных работ. То есть для того чтобы установить произошла ли гибель объекта в результате разрушения, необходимо установить объем данного разрушения. На наш взгляд, данная позиция является несостоятельной для разрешения вопроса тождества здания до частичного разрушения и после ввиду отсутствия четких критериев разграничения.

На наш взгляд, для разрешения исследуемого вопроса возможно применять по аналогии позицию Минэкономразвития, так как, действительно, изменение параметров объекта влечет изменение объекта, а не возникновение нового, что также соответствует позиции Минэкономразвития по вопросу сохранения в натуре разрушенного здания.

Интересным представляется подход, согласно которому в результате проведения восстановительных работ сгоревшего здания, не возникает нового объекта строительства, если работы были направлены на восстановление, а не на возведение нового объекта.

Так, например, суды не признали возникновение нового объекта в результате восстановительных работ объекта, разрушенного пожаром. По данному делу была назначена судебная экспертиза, в результате которой установлено, что конструкции от первоначального объекта сохранились на 58%, в результате реконструкции были возведены металлоконструкции, крыша и тд. Суд, делая вывод, указал, что основной целью было осуществление восстановления разрушенного здания, а не создание нового объекта строительства.

Исходя из указанного судебного решения, можно сделать вывод, что, так как восстановленный объект признается тождественным, объекту, который существовал до разрушения, следовательно, и в отношении разрушенного объекта можно применить данную позицию. При этом, как усматривается из данного решения важным является цель правообладателя - восстановление разрушенного здания в прежнем состоянии.

В литературе также высказывается мнение, что разрушенное здание важно рассматривать «как объект, неразрывно связанный с ранее существовавшей недвижимостью и подлежащей восстановлению».

Следовательно, в случае, если разрушенный объект был восстановлен, в прежнем состоянии, правильным является подход, согласно которому в результате разрушения не возникает нового объекта недвижимого имущества, а продолжает существовать прежний в измененном виде.

Если мы признаем обратное, что в результате восстановления происходит гибель объекта и возникает новый, следует признавать, что право собственника на разрушенный объект или иного правообладателя прекращается в соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Забегая вперед, необходимо отметить, что указанное не соответствует действующей практике судов.

Позиция Высшего Арбитражного суда, с оговоркой о том, что правообладатель намерен восстановить, указанный объект.

В случае, если вследствие разрушения, объект потерял свойства недвижимой вещи, или если разрушенный объект, который является недвижимостью в понимании ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит сносу по решению правообладателя или правообладатель не намерен восстанавливать указанный объект, происходит утрата тождества. Так как, во-первых, разрушенное здание невозможно использовать по назначению, кроме как его восстановления или сноса, также безусловно в результате разрушения меняется стоимость объекта, могут существенно отличаются внешние характеристики. Вряд ли отдельно стоящий фундамент, можно признать прежним зданием в отрыве от цели его восстановления.

Проблемой данной позиции является определение наличия у правообладателя намерения восстановить разрушенный объект.

Указанную цель, возможно, установить с момента начала восстановительных работ, до этого момента, по-нашему мнению, должен применяться разумный срок для возможности начать восстановительные работы.

В данном случае возможно применять рассуждения, согласно которым при отсутствии цели восстановления разрушенного объекта у правообладателя, происходит не потеря тождества на разрушенный объект, а правообладатель указанным бездействием отказывается от своего права. Данная позиция, позволяет разрешить проблему определения цели собственника, далее будет подробней раскрыто право на отказ.

Вывод: По-нашему мнению, если у правообладателя существует цель восстановить здание в прежнем состоянии, а не возвести новый объект недвижимого имущества, разрушенное здание продолжает существовать в измененном виде. В случае если правообладатель не преследует цель восстановить разрушенное здание, тождество должно прекращаться. При этом о наличии цели должно свидетельствовать начало выполнения восстановительных работ, до этого момента для разрешения вопроса о наличии цели правообладателя необходимо применять разумный срок, в течение которого возможно начать восстановительные работы. Также возможно применять рассуждения согласно которым, бездействуя, собственник отказывается от своего права, при этом прекращение тождества не происходит.

1.4 Сохранение вещных прав на здание при его частичном разрушении

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения права собственности на вещь является ее гибель или уничтожение. Судебной практикой подтверждается, что частичное разрушение объекта не означает прекращение прав на него. Однако права могут быть прекращены вследствие невозможности восстановления такого объекта.

В первом деле истец, считая, что вследствие разрушения объект прекратил существования, в качестве способа защиты выбрал предъявление требования о признании права ответчика отсутствующим, сопутствующими требованиями являлись, погашение записи в ЕГРН, снятие объекта с кадастрового учета, а также об обязании освободить земельный участок путем демонтажа.

Во втором деле, истец, полагая, что на земельном участке, который ему не принадлежит, расположен принадлежащий ему объект недвижимости, предъявил требование о признании права пользования земельным участком, устранении препятствий в пользовании земельным участком и демонтаже ворот.

Таким образом, выбор способа защиты зависит, от конкретных обстоятельств дела.

На основании вышеизложенного, вопрос о прекращении прав на разрушенный объект, является следствием ответа на вопрос сохранилось ли разрушенное здание, в качестве объекта недвижимого имущества или нет.

Как было указано ранее, в случае, если у разрушенного объекта сохранилась возможность восстановления при наличии целостного фундамента, объект признается недвижимой вещью.

Также необходимо добавить, что на основании вышеизложенной позиции, в случае, если правообладатель не преследует цель восстановления разрушенного объекта, право должно прекратиться.

Однако бесспорным является тот факт, что первоначальный объект, который был зарегистрирован в ЕГРН, вследствие разрушения будет отличаться от записи, которая закреплена в ЕГРН, что влечет недостоверность сведений.

В литературе также указывается на данную проблему, вследствие которой переход прав осуществляется согласно записи, содержащейся в ЕГРН, а в действительности объект считается разрушенным и не подлежит целевому использованию по первоначальному назначению.

В связи с чем некоторыми авторами в литературе предлагается установить временный характер документов, подтверждающих сведения об объектах недвижимости - от трех до пяти лет, и в случае обращения в регистрирующий орган правообладатель будет либо предоставлять новые документы, либо подтверждать фактическое сохранение объекта недвижимости.

С одной стороны у данной позиции имеются бесспорные плюсы - соблюдение принципа достоверности сведений ЕГРН, с другой стороны данное правило значительно затруднит гражданско-правовой оборот всех объектов недвижимого имущества независимо от его сохранения, так, перед продажей здания собственник будет обязан провести новые работы по кадастрированию, либо получить заключение кадастрового инженера, подтверждающее факт существование здания в неизмененном виде, что повлечет дополнительную финансовую нагрузку на правообладателя.

В настоящий момент решение указанной проблемы видится в рамках инструментов обязательственного права. Так, заключая договор аренды, или договор купли-продажи правообладатель обязан предупредить о всех существующих недостатках, определить с арендатором (покупателем) цель использования, разрушенного объекта (ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае нарушения указанных обязательств могут быть применены меры договорной ответственности, расторжение договора, взыскание убытков и иных договорных санкций. Также договор купли-продажи может быть признан недействительным, как заключенный вследствие существенного заблуждения (ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации), так существенным признается заблуждение, если сторона заблуждается в существенных качествах предмета сделки. Следовательно, другой стороне необходимо будет доказать заблуждение при совершении сделки. К такой сделки возможно применить последствия недействительности в виде двухсторонней реституции.

При этом важно обозначить вопрос о том, как должно прекращаться право на разрушенное здание в случае, если правообладатель не преследует цель восстановить здание. Представляется правильным при разрешении данного вопроса применять абз. 1 ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой «гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество». По нашему мнению, отказ от права возможен и путем бездействия, так как, если собственник не осуществляет конкретных действий по восстановлению он фактически устраняется от владения данной вещью. При этом согласно абз.2 ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от права не влечет прекращения прав и обязанностей собственника на имущество до приобретения на него прав другим лицом, то есть фактически прекращение произойдет в момент, когда другое лицо приобретет право на разрушенный объект. Данная позиция применяется и для правообладателей, владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения (п. 3 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вывод: Вопрос о прекращении или сохранении права на разрушенный объект должен решаться в зависимости от того произошла ли гибель объекта вследствие разрушения. Так в случае, если сохранилась восстановительная способность объекта, у разрушенного объекта имеется пригодный для проведения восстановительных работ фундамент, а также в случае, если существует намерение проведения восстановительных работ в отношении данного объекта, тогда следует признать, что право не прекращается. При этом решением проблемы несоответствия записи, содержащейся в ЕГРН, фактическому объекту, видится в применении ответственности в рамках обязательственного права (взыскание убытков, расторжение договора), также к таким сделкам можно применять положения о недействительности сделок и последствия ее недействительности в виде двухсторонней реституции. При этом предполагается, что если правообладатель здания в течение разумного срока не начал восстановительные работы, то тем самым он отказывается от своего права на разрушенное здание.

1.5 Правовая судьба остатков здания, в случае его гибели

В литературе существует позиция, согласно которой, если при разрушении перестает существовать объект недвижимого имущества, собственник не лишен возможности признать право на отдельные конструктивные элементы, которые будут признаваться движимым имуществом.

Данный вывод, подтверждается и в судебной практике. Так Верховный суд Российской Федерации указывает, что «исключение записи из реестра прав не лишает ответчиков права на остатки имущества от разрушенного строения». Данные остатки некоторыми судами рассматриваются в качестве строительных материалов.

Существует также позиция, согласно которой остатки материалов, сырья, образованные в результате строительных работ (строительство, реконструкция, демонтаж, снос и тд) являются строительными отходами. Интересным представляется, что для определения собственника на указанные отходы применяется ст. 136 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственником плодов, продукции и доходов, образованных от использования имущества, является правообладатель этого имущества. Указанная позиция поддерживается и в литературе. Автор указывает: «Таким образом, в случае признания отходов продукцией, полученной в результате использования имущества, они в соответствии с указанной статьей должны принадлежать собственнику данного имущества (сырья, материалов)». Таким образом, отходы согласно данной позиции являются продукцией, которая возникла в результате строительных работ в отношении здания.

Представляется правильным применять по аналогии данную позицию для разрешения вопроса об определении собственника на остатки разрушенного здания. Так, представляется логичным, что лицо, являющееся правообладателем здания, владеющее им и использующее его, в случае его разрушения должно также приобретать права на остатки этого здания. Также, по нашему мнению, верно определять остатки разрушенного здания в качестве строительных отходов, так как материалы, которые были уже использованы в строительстве, могут не отвечать критериям прочности и надежности для использования их в новом строительстве, поэтому их нельзя безоговорочно признавать строительными материалами. При этом, допускается возможность их дальнейшей переработки, в том числе использования при строительных работах, если будет установлено, что они соответствует техническим требованиям.

Вывод: Остатки, возникшие в результате полного разрушения здания, являются движимым имуществом и должны признаваться строительными отходами, при этом у правообладателя разрушенного здания, должны возникать права на данные отходы, как на продукцию, возникшую в результате разрушения, то есть необходимо применять по аналогии ст. 136 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2. Существующие права на землю у федерального государственного унитарного предприятия

2.1 Право постоянного (бессрочного) пользования

Согласно п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования могут быть предоставлены исключительно следующим лицам:

- органы государственной власти и органы местного самоуправления;

- государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные);

- казенные предприятия;

- центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекратившие исполнение своих полномочий.

Исходя из смысла указанной статьи, данный перечень является закрытым, земельные участки не могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования иным, не предусмотренным настоящим положением, лицам. При этом также не допускается предоставление указанным лицам земельных участков на другом праве, если иное не предусмотрено законом.

Как усматривается из положений, указанной статьи федеральные государственные унитарные предприятия не относятся к лицам, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При этом Земельный кодекс РСФСР ранее предусматривал возможность передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование и федеральным государственным унитарным предприятиям.

Предоставление указанного права было исключено при вступлении в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) юридические лица, которым земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, при вступлении Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить указанное право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года.

Проблемой, возникающей, при рассмотрении спорной ситуации, является, то, что отдельно земельный участок не был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование унитарному предприятию.

В рамках исследуемой проблемы здание, было передано федеральному государственному унитарному предприятию путем изъятия из оперативного управления федерального казенного учреждения, которое является правообладателем земельном участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно п. 1 ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется по решению уполномоченного органа.

Таким образом, формально у федерального государственного унитарного предприятия не должно возникнуть права постоянного (бессрочного) пользования.

Однако при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В указанной статье говорится о праве пользования земельным участком собственником здания. Возникает вопрос, применяется ли указанное правило в отношении лиц, которые владеют зданием на ином вещном праве, в частности на праве хозяйственного ведения?

В законодательстве данный вопрос решен по отношению к праву аренды. Так, согласно п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на строение, к арендатору переходит право пользования земельным участком.

Считается логичным применять указанную позицию законодателя и по отношению к правообладателям здания на ином вещном праве, в том числе на праве хозяйственного ведения.

Согласно позиции, изложенной в судебной практике, новый правообладатель здания имеет право требовать оформления соответствующих прав на себя в том объеме и на тех же условиях что и предыдущий правообладатель.

Согласно позиции ВАС, в случае приобретения здания лицом после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, которое не является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, он должен переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды по общему правилу в срок до 01.07.2012. Данный срок обозначен с учетом последней редакции п.2 ст. 3 Федерального Закона. При этом, как было указано ранее данный срок для федеральных государственных унитарных предприятий не ограничен.

Таким образом, основываясь на данной позиции, можно сделать вывод, что к федеральному государственному унитарному предприятию перешло право постоянного (бессрочного) пользования, которое оно должно переоформить на право аренды.

Однако в данном случае, как такового перехода права на разрушенное здание от федерального казенного учреждения, во владении которого здание находилось ранее, произойти не может, во-первых, федеральное казенное учреждение не переносит титул на здание и на земельный участок в пользу федерального государственного унитарного предприятия. Правовой титул возникает у федерального государственного унитарного предприятия по средствам принятия решения собственника имущества (Федеральной службы исполнения наказания).

То есть в указанной ситуации, следует разделять момент, когда здание в результате изъятие из оперативного управления учреждения, очищается от обременения и возвращается формально в собственность Федеральной службы исполнения наказания, после чего собственник наделяет правом хозяйственного ведения федеральное государственное унитарное предприятие.

Однако, представляется возможным толковать переход права расширительно, так как право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества от прежнего правообладателя.

Фактически здание, находилось во владение учреждения, из владения в пользу Федеральной службы исполнения наказаний оно не выбывало, здание было правомерно изъято из обладания учреждения и фактически было передано по акту приема-передачи предприятию от федерального казенного учреждения.

На наш взгляд, для решения указанного казуса, возможно применять последний подход, основанный на фактической передаче, здания от федерального казенного учреждения в пользу федерального унитарного предприятия.

Вывод: При расширительном толковании «перехода права» допускается возможность перехода к федеральному государственному унитарному предприятию права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в результате наделения его правом хозяйственного ведения на разрушенное здание и фактической передачи указанного здания от прежнего правообладателя - федерального казенного учреждения.

2.2 Право на переоформление постоянного (бессрочного) пользования

Возможно также поставить вопрос о том, что в связи с тем, что федеральное унитарное предприятие не может являться субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, к нему переходит не указанное право, а право на переоформление этого права на право аренды.

Данное ограничение стимулировало бы федеральное государственное унитарное предприятие в кратчайшие сроки оформить земельный участок на право аренды, так как было указано, срок, установленный для переоформления, не распространяется на унитарные предприятия, следовательно, унитарное предприятие может использовать земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования неограниченное количество времени, что не соответствует смыслу ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

С другой стороны, едва ли данное право можно использовать в отрыве от первоначального права постоянного (бессрочного) пользования, так как даже при расширительном толковании перехода права, федеральное казенное учреждение не обладало правом на переоформление в аренду права постоянного бессрочного пользования.

У унитарного предприятия, данное право может возникнуть только на основании возникновения у него права постоянного (бессрочного) пользования, которое может быть переоформлено на право аренды, исходя из смысла п. 2 ст. 3 Федеральный закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также вышеизложенной позиции ВАС.

Вместе с тем, даже если допустить указанный подход, то при переходе право постоянного (бессрочного) пользования прекращается, а возникает право на его переоформление, но в таком случае представляется невозможным переоформить право, которое перестало существовать.

Вывод: По нашему мнению, не правильным является применять подход, согласно которому к федеральному унитарному предприятию перешло право на переоформление постоянного бессрочного пользования на право аренды, без первоначального возникновения у него права постоянного бессрочного пользования.

2.3 Право пользования земельным участком на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком».

В данной статье, говорится о фактическом праве пользования земельным участком, как указывает Е.А.Суханов «это право в настоящее время именуется правом пользования, имеет вещную природу, однако к какой конкретной разновидности вещных прав оно относится, Кодекс умалчивает».

В соответствии с п. 3 ст. 271 Гражданского Российской Федерации «собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».

При этом, Конституционный суд Российской Федерации, признавая вышеуказанный пункт не нарушающим конституционные права заявителя, указал, что данное право пользования направлено на обеспечение и защиту имущественных интересов правообладателей здания.

Московский областной суд указал, что собственник дома, части дома не может быть лишен права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания дома, подхода к дому, осуществления других правомочий собственника строения, в том числе и в том случае, если указанное строение находится на чужом земельном участке.

Таким образом, усматривается, что правильным является подход согласно которому у федерального государственного унитарного предприятия в результате передачи здания в хозяйственное ведение возникает право пользования земельным участком в силу закона.

Однако в данном вопросе необходимо определить соотношение права пользования по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и переход права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно принципу единства судьбы земельного участка и здания, не допускается отчуждение здания и земельного участка отдельно, однако, как было указано ранее, в случае, если правообладатель здания не обладает правом собственности на земельный участок, то вместе с переходом прав на здание к новому правообладателю должно перейти право пользования земельным участком в объеме и на условиях аналогичных условиям и объему права предыдущего правообладателя здания, то есть указанное право возникает в силу перехода прав на здание.

Право пользования на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации является более общим, данные положения должны применяться тогда, когда фактически отсутствует переход прав на здание.

Таким образом, в случае, если будет установлено, что переход права на здание от федерального казенного учреждения к федеральному унитарному предприятию не произошло должны применяться положения ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Далее будет подробно рассмотрен вопрос о возможности осуществлять работы по реконструкции здания в условиях, когда у федерального государственного унитарного предприятия есть право по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод: Согласно ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации у федерального унитарного предприятия имеется право пользования земельным участком федерального казенного учреждения. При этом, по-нашему, мнению положения ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации более общими по отношению к основанию в соответствии с которым при переходе прав на здание, к новому правообладателю должны перейти права на земельный участок, в том же объеме, который был предоставлен прежнему владельцу здания. На основании вышеизложенного указанное положение должно применяться если будет признано, что переход права на здание от федерального казенного учреждения в пользу федерального унитарного предприятия не произошел.

3. Восстановление здания

3.1 Правовая квалификация восстановительных работ разрушенного здания

Требования, предъявляемые к работам по восстановлению здания

Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса в целях получения права осуществлять строительство или реконструкцию объектов капитального строительства необходимо, в установленном законом порядке, получить разрешение на строительство.

В соответствии с вышеуказанным пунктом разрешением на строительство является документ, подтверждающий соответствие проектной документации градостроительным требованиям для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также подтверждающий возможность размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным видом использования и ограничениями, установленными в соответствии земельным и иным законодательством.

Таким образом, в случае проведения работ по реконструкции необходимо получать в установленном законе порядке разрешение.

Однако в градостроительном законодательстве закреплены случаи, когда получать разрешение не требуется, к таким примерам относится в частности капитальный ремонт.

Вывод: Согласно требованиям градостроительного законодательства, на работы по реконструкции необходимо получать разрешение, при этом существуют виды работ на которые разрешение получать не требуется, к ним относятся работы по капитальному ремонту. Таким образом, для определения необходимости получения разрешения на строительство, необходимо определить к каким видам работ относятся работы по восстановлению разрушенного здания федерального государственного унитарного предприятия.

Признаки реконструкции и капитального ремонта