Особенности правового регулирования вопросов, связанных с реконструкцией здания на изъятом из оборота земельном участке

Следовательно, в настоящее время собственники зданий, поставлены в положение, согласно которому, суды отрицают возможность, не только предоставление земельного участка в собственность, но и в аренду.

11.04.2019 года было вынесено определение Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации, которым дело было направлено на новое рассмотрение. По обстоятельствам дела, собственник здания оспаривал решение об отказе в предоставлении ему земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что здание является разрушенным и его невозможно использовать по назначению.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд указал, что отказ в предоставлении земельного участка под разрушенное здание, на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права собственника здания на проведение восстановительных работ, требующих для получения согласований наличие правоустанавливающих документов на здание. Также исходя из позиции суда можно сделать вывод, что в связи с наличием неразрывной связи объекта и земельного участка, объект признается недвижимым имуществом в гражданско-правовом понимании, в связи, с чем собственник объекта недвижимого имущества имеет право на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации приобрести земельный участок, так как указанная статья не содержит исключений, связанных с физическими свойствами объекта.

В настоящее время, рассмотрение дела не окончено.

Таким образом, настоящим решением суд допускает возможность предоставлять земельный участок не только на праве аренды, но и в собственность.

Основная идея данного судебного акта является верной, отражающей действующие потребности правообладателей здания.

Вывод: Земельный участок, на котором расположено разрушенное, может предоставляться в аренду на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объем прав правообладателя разрушенного здания, которому представляется земельный участок на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации

По общему правилу согласно п.1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор, осуществляет права собственника, за исключением прав, которые могут быть предоставлены на основании сервитута.

Согласно ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить здания в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.

В соответствии с абзацем 7 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователь при осуществлении реконструкции здания должен соблюдать законодательные регламенты, в частности градостроительные, технические экологических и тд.

При этом согласно абз. 2 указанной статьи земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением.

Правовой режим земель определяется в зависимости от отнесения земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Виды разрешенного использования устанавливаются Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Также цели использования устанавливаются при заключении договора аренды. Так в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель указывает цель использования земельного участка. В качестве одного из оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду является не соответствие заявленной цели разрешенному виду использования земельного участка (пп.14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при толковании указанных норм предполагается, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с установленными целями и в случае, если эти цели соответствуют градостроительным, техническим и другим нормам, в том числе условиям договора аренды, арендатор правомерно использует земельный участок.

Следовательно, при общем подходе к указанному вопросу можно прийти к логичному выводу, согласно которому, в случае если реконструкция здания предусмотрена в качестве цели использования земельного участка, арендатор должен иметь право осуществлять ее реконструкцию.

Однако, у судов сложился подход, согласно которому, земельный участок правообладателю здания предоставляется исключительно для целей эксплуатации такого здания.

Например, Двенадцатым арбитражным апелляционном судом от 04.10.2018 № 12АП-11388/2018 по делу № А57-6760/2018 дополнительное соглашение, которым было изменено целевое использование земельного участка, признано недействительным, в связи с тем, что договор аренды земельного участка, заключенный на основании ст. 39.20 Земельного кодекса предусматривает эксплуатацию существующего объекта. А изменение его условий на условия, позволяющие осуществлять строительство, нарушает общий принцип предоставления земельного участка на торгах.

При этом, принимая указанный акт, суд ссылается на аналогичную позицию Президиума ВАС. Однако, на наш взгляд данные судебные акты имеют принципиальное различие, в деле ВАС арендатор получил земельный участок свободным от зданий с целью эксплуатации временной автостоянки, после чего арендатор обратился к арендодателю с целью изменить разрешенный вид использования - строительство административного здания, арендодатель был против изменять вид разрешенного использования земельного участка, а в деле Двенадцатого арбитражного суда, МУП получил земельный участок на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом стороны были согласны изменить вид разрешенного использования.

На основании позиции судов, складывается следующая ситуация: собственник здания, желающий осуществить реконструкцию, обязан обратиться за заключением договора аренды, который должен быть заключен на общем основании по итогам аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако в силу пп.8 п. 8. ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом торгов земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, и которые не являются предметом указанного аукциона. В данном примере здание никак не может быть предметом торгов, так как оно уже принадлежит федеральному государственному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Само федеральное государственное унитарное предприятие может осуществить продажу здание с согласия Российской Федерации, однако в результате этого оно лишится прав на разрушенное здание.

Таким образом, федеральное унитарное предприятие не будет иметь возможности оформить права на земельный участок и осуществить реконструкцию здания, в целях его дальнейшего использования, что в целом может ставить дальнейшую деятельность предприятия под сомнение, если данное здание является единственным активом предприятия.

Подход судов, согласно которому земельный участок в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть использовано только в целях эксплуатации, критикуется экспертами, одним из которых является Р.С.Бевзенко. Автор придерживается позиции, согласно которой право аренды на основании ст. 39. 20 Земельного кодекса близко к природе вещных прав в связи с его продолжительностью владения и наличием преимущественного права на заключение договора на новый срок, таким образом, пока он владеет зданиями, никто не может иметь доступ на земельный участок, ввиду этого арендатор с согласия арендодателя должен иметь возможность перестраивать и в том числе полностью сносить и застраивать земельный участок заново с соблюдением градостроительных и иных норм.

Данный подход автора представляется слишком прогрессивным в наших реалиях, безусловно, нельзя не согласиться с тем, что арендатор обладает исключительным господством, ввиду продолжительности срока аренды, но, однако в российских реалиях заключение договора аренды предполагает необходимые ограничения. Так заключение аренды на торгах было введено с целью недопущения ограничения конкуренции, но при этом земельным законодательством предоставлены льготы, в том числе в отношении правообладателей зданий.

Таким образом, спорным является вывод автора о том, что арендатор имеет право сносить и возводить новое строительство на земельном участке, который был ему предоставлен в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Так как указанная свобода приведет к увеличению случаев злоупотребления права, поэтому в настоящей работе думается правильным, придерживаться позиции, согласно которой новое строительство, целесообразно осуществлять на основании договора заключенного по итогам конкурентной процедуры.

Однако нельзя согласиться и с выводом суда в той части, где указывается на невозможность предоставления земельного участка, на котором находится разрушенное здание на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данная статья предполагает исключительно заключение договора аренды в целях эксплуатации существующего здания. А в отношении сгоревшего здания можно произвести только снос или реконструкцию. При этом далее ссылаясь на позицию Верховного суда, указывая: «Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом». Однако приводя данный аргумент, суд подтверждает, что у правообладателя разрушенного здания должно сохранится право на земельный участок с целью его реконструкции, только после чего он может претендовать на исключительное право приобрести в собственность, указанный Земельный участок, на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерация (раньше ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанная позиция сложилась в результате применения в настоящее время не действующей ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при разрушении здания, у правообладателя сохраняется право постоянного бессрочного пользования и право постоянного пожизненного наследуемого владения для целей восстановления разрушенного здания. Сохраненные права арендатора определялись договором аренды.

Таким образом, видится правильным, что земельный участок, на котором расположено разрушенное здание может предоставляться по договору аренды на основании, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если в качестве цели изначально указана возможность проведения реконструкции здания.

Также в качестве подтверждения вышеизложенного можно привести позицию Верховного суда, на которую ранее уже обращалось внимание, согласно данному судебному акту, суды признают необходимость предоставления земельного участка для целей реконструкции, расположенного на нем здания на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Косвенным подтверждением данной позиции можно найти и в судебной практике. Так, например, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 29.07.2015 года по делу № А70-11306/2014 отказал в удовлетворении требования общества о признании права собственности на самовольно реконструируемое нежилое строение, ввиду того, что договор аренды, не предусматривал в качестве цели использования земельного участка, осуществление реконструкции здания.

Однако в данном случае позиция суда основывается не на ограничении прав арендатора, которому земельный участок был предоставлен по основаниям, установленных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а на основании того, что договор аренды не предусматривал реконструкцию здания.

Можно предположить, что в случае, если договор аренды предусматривал бы данную цель, то реконструкция общества была бы проведена правомерно.

Аналогичная позиция приведена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013.

Переснецова Т.Г. отмечает, что «особое внимание суды должны обращать на условия договора аренды и устанавливать наличие определенно выраженной в таком договоре воли арендодателя на предоставление земельного участка в аренду для возведения объекта недвижимости», на основании изложенного можно сделать вывод, что в договоре аренды необходимо предусматривать определенные цели использования земельного участка, в том числе для целей реконструкции здания, расположенного на нем.

По нашему мнению, это не будет являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вывод: договор аренды, заключаемый на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, позволяет восстанавливать разрушенное здание, если в качестве цели стороны укажут возможность осуществления восстановительных работ.

Возможность предоставления земельного участка на ином праве, позволяющем производить реконструкцию объекта капитального строительства на изъятом из оборота земельном участке

Как ранее было указано, в отношении изъятых из оборота земельных участков запрещается заключать сделки, регулируемые Гражданским кодексом Российской Федерации.

Однако существуют вещные права на земельный участок. Одним из таких прав является право ограниченного пользования чужого земельного участка - сервитут (ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации).

Субъекты, владеющие земельными участками на основании права постоянного (бессрочного) пользования могут устанавливать сервитут на такие земельные участки (п.3 ст. 268 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз.2 п.1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации «сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Сервитут может устанавливаться соглашением (частный сервитут), на основании решения уполномоченного органа в пользу неопределенного круга лиц (публичный сервитут), либо в судебном порядке.

Необходимо сделать оговорку о том, что соглашение об установлении сервитута, хоть и относится к сделкам, которые регулируются гражданским законодательством, но является распоряжением земельным участком. То есть, на основании данного соглашения передается право ограниченного пользования земельным участком, но на его основании не может произойти отчуждение земельного участка в частную собственность.

Таким образом, сервитут может устанавливаться для реконструкции линейного объекта, которым не является сгоревшее здание в рассматриваемой ситуации.

Не удалось найти судебных решений, которые свидетельствовали бы о возможности осуществлять реконструкцию здания, на земельном участке, который предоставлен на праве сервитута.

При анализе указанного вопроса необходимо сказать о модели вещного права застройки, которая была включена в Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект).

Согласно ст.300 ст. 1 Проекта правом застройки признается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Необходимость введения права застройки поддерживается в литературе. здание правовой восстановительный

Действительно данная бы конструкция решила бы проблему рассматриваемой ситуации, когда отсутствуют права на изъятый из оборота земельный участок, ввиду того что данное право не является сделкой, а сделка на основании которой оно возникает, по аналогии с сервитутом не должно быть признано распоряжением земельным участком, если указанное право будет ограничиваться только восстановлением разрушенного здания, земельный участок не подлежит переходу в частную собственность в результате, указанной сделки. Однако в настоящее время как вещно-правовая конструкция право застройки отсутствует в российском законодательстве.

В жизненной практике признана необходимость установления такого права. Так, например, Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июля 2015 года № 656 (далее - Закон) предусмотрена возможность заключать соглашения о реконструкции с собственниками недвижимого имущества (ст. 7 Закона).

Однако данная модель полностью не решает, возникшую проблему так как, во-первых, требует наличия договора аренды на земельный участок, не позволяющего осуществлять реконструкцию (пп. 3 п. 1 ст. 7 Закона) и возможность заключение которого на изъятый из оборота земельный участок представляется не однозначным, во-вторых, данное заключение подчиняется правилам Земельного кодекса о предоставлении земельного участка в аренду (п. 2 ст. 9 Закона), в соответствии с которыми изъятый из оборота земельный участок является основанием для отказа заключения договора аренды (ч. 6 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо отметить определенные плюсы указанной модели, так, в случае нахождения разрушенного здания, федеральное унитарное предприятие в случае заключения договора аренды или предоставлении ему земельного участка как субъекту уголовно-исполнительной системы на праве аренды по ст. 39.20 Земельного кодекса, указанная модель разрешала бы проблему целевого использования, с правообладателем могло бы быть заключено указанное соглашение, позволяющее ему реконструировать объект.

Вывод: Действующее законодательство не предусматривает возможности осуществления реконструкции на основании сервитута. Также в российских реалиях отсутствует вещно-правовая конструкция права застройки, которая, по-нашему, мнению являлось бы надлежащим способом оформления прав на земельный участок с целью восстановления, разрушенного здания.

Размещено на Allbest.ru