Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические основы вещных прав на жилые помещения
• 1.1 Понятие прав на жилые помещения
• 1.2 Правовой режим жилых помещений
• 1.3 Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав
• 2. Проблемы и перспективы развития правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения
• 2.1 Проблемные аспекты правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения
• 2.2 Перспективы правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения
• Заключение
• Список литературы


Введение

Законодательная регистрация права собственности как одной из основополагающих категорий российского частного права в современные периоды вызвала значительный рост научного и практического интереса к рассмотрению вопросов, связанных с конкретными проприетарными правовыми актами гражданского права, включая вопросы, связанные с изучение реальных прав на жилье.

В любом обществе жилье является неотъемлемой естественной потребностью человека. При переходе к рыночной экономике главная ставка делается на то, что потребности в жилье удовлетворяются не за счет средств государственного и муниципального жилищного фонда, а за счет жилья, которое находится в частной собственности граждан. При этом в отношениях, которые складываются при реализации полномочий по владению, пользованию и распределению помещений, наряду с собственниками жилья, в рядах ситуаций выступают граждане, которые имеют самостоятельные права пользования этим жильем.

Актуальность данной темы определена тем, что глава Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальную главу о регулировании вещных прав на жилище отражает лишь небольшую часть вопросов, связанные с исключением права собственности реальные права граждан на жилье. Не разрешать проблемы в области регулирования вещных прав в помещения и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с вещными правами на жилые и нежилые помещения.

Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие вещные права на жилые и нежилые помещения, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования.

Целью данной работы является изучение вещных прав на жилые и нежилые помещения.

Задачами работы ставится:

* выявить особенности вещных прав на жилые помещения

* исследовать способы защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения

* проанализировать правовое регулирование ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения

* определить развитие ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения

* выявить проблемные аспекты правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения

* определить перспективы развития правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения

Работа состоит из введения, двух частей, заключения и библиографического списка.



1. Теоретические основы вещных прав на жилые помещения

1.1 Понятие прав на жилые помещения

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации 1993 года [1] каждый вправе на жилище. Прав о на жилище является важной социальной особенностью прав граждан в Российской Федерации. Статья 35 Конституции Российской Федерации устанавливает право частной собственности, которая охраняется законом, а право собственника на собственность является правом: владение, пользование и распоряжение ею как в одиночку, так и совместно с другими лицами.

В статье 25 Всеобщей декларации прав человека говорится, что «каждый человек имеет право на уровень жизни, достаточный для здоровья и благополучия его самого и его семьи, включая еду, одежду, жилье, медицинское обслуживание и необходимые социальные услуги» [ 2].

Право на жилище относительно недавно в конституциях. В нашей стране права граждан на жилище были впервые закреплены в Конституции СССР 1977 года, а затем отражены в Конституции РСФСР и Конституции Российской Федерации, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищное законодательство СССР и союзных республик, ЖК РСФСР и др.». жилое помещение правовой защита

Так, П. И. Седугин, анализируя право на жилье, включает в себя шесть юридически значимых возможностей: стабильность использования доступного жилья; улучшения жилищных условий; использования жилья в интересе иных граждан; обеспечения жильцам здоровой среды обитания; недопустимость произвольных лишений граждан жилища; неприкосновенность жилища [3].

По словам С. М. Корнеева, право на жилье имеет две составляющие. Во-первых, право на жилье значит, что государство гарантирует любому гражданину возможность использовать жилье, которое он имеет в этот момент по тем или иным причинам; в данной ситуации речь идет о защитах государствами субъективного гражданского права гражданина на конкретные жилища, обеспечении его неприкосновенности, предотвращении произвольного лишения жилья. Второй компонент права на жилье заключается в том, что государство обязуется содействовать предоставлению жилья каждому гражданину [4].

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации вступил в силу 1 марта 2005 года. Законодатель определил, что « жилищное законодательство основано на необходимости обеспечения государственными и местными властями условий для реализации гражданами права на жилье, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища ... »( п. 1 ст. 1 ЖК РФ). Это положение развивается в ст. 35, 40 Конституции Российской Федерации, тем самым закладывая основные принципы жилищного законодательства.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Любой имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им как индивидуально, так и совместно с иными лицами. В соответствии со статьей 40 Конституции каждый вправе на жилище.

Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищные строительства и основывают условия для реализации права на жилье. Под термином «право на жилье» следует понимать реализацию права на жилье: предоставление в пользование, распоряжение, владение. Остается в силе пользоваться этим правом для всех граждан, и в первую очередь - особенно нуждающихся в жилье. Некоторые ученые даже предлагали отказаться от закрепления этого права в Конституции Российской Федерации [5].

Как справедливо отмечает О. В. Сахно, право на жилищно-правовые отношения, элементом которых он является, характеризуется весьма специфическими свойствами. Во-первых, право принадлежит всем гражданам без их строгой индивидуализации, а обязанности основывать условия для реализаций прав на жилье взяла на себя государство и, соответственно, местные органы власти [6].

Во-вторых, право на жилище вытекает непосредственно из закона и поэтому прекращается лишь в связи со смертью конкретного лица или отменой закона. Значит, право на жилище является постоянным правом граждан, а правоотношения - постоянными. Следовательно, жилищные отношения представляют собой, как правило, совокупность правовых отношений: гражданские права и обязанности. Жилищный комплекс Российской Федерации установил, что жилищные отношения возникают в результате сделок по приобретению жилья в собственность граждан [7].

Анализ действующего законодательства позволяет сказать, что понятие «жизненное пространство» имеет коллективное значение. Жилые помещения не названы в Гражданском кодексе в качестве вида недвижимости, хотя статья 558 Гражданского кодекса «Особенности продажи жилых помещений» включена в пункт «Продажа недвижимости». Закон о регистрации (статья 1) касается недвижимости и жилых помещений.

Термин «жилое пространство» используется в широком смысле - общий термин, и он охватывает, помимо жилых комнат, места вспомогательного использования (коридор, коридор, холл, ванная, туалет, кухня и т. Д.). В жилых помещениях находятся только те объекты, которые перечислены в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ.

Гражданским кодексом определено, что жилые помещения предназначены для проживаний граждан (п. 1 п. 2 ст. 288 ГК), а реализация прав собственника на владение, пользование и распоряжение такой недвижимостью должна осуществляться в соответствие по целевому назначению этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Понятие собственности на жилище может быть определено тремя правами. Эти полномочия указаны в пункте 1 ст. 209 ГК РФ: собственник владеет правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Однако отношения владения, пользования и распоряжения помещениями вызывают вопросы о необходимости разработки законодательного определения права собственности на помещения.

В ЖК РФ такого определения не содержится. Пункт 1 ст. 30 Жилищного кодекса, содержит только то, что владелец помещений реализует права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещениями на правах собственности в соответствиях с его назначениями и границами его применения, которые установлены жилищным кодексом Российская Федерация. Владелец жилища несет бремя содержания жилища и, если жилище является квартирой, общей собственностью

Владелец помещения обязан содержать помещение в исправном состоянии, соблюдать права и законный интерес соседей, правила пользования помещением, а также правила содержания общего имущества владельцев помещений в многоквартирном доме ( статья 30 ЖК РФ).

Например, Ю. К. Толстой, развивая тему собственности, дает несколько понятий собственности. Собственность - это отношение человека к вещи. Собственность - это социальное отношение, которое присуще материальному субстрату и волевому содержанию. Собственность - это имущественные отношения, и в ряде имущественных отношений она занимает доминирующее место. Собственность - это отношение человека к принадлежащей ему вещи как к его собственной, которое проявляется во владениях, пользованиях и распоряжениях ею, а также в устранениях вмешательства всех третьих лиц в сфере экономического господства, к которому власть владельца расширяется [9].

Также Ю. К. Толстой дает понятие субъективного права собственности и понятие собственности как правового института. Субъективное право собственности - это юридически обеспеченная возможность, предоставленная владельцу для владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом по его усмотрению и в его интересах путем совершения против данного имущества любых действий, не противоречащих закону и иными правовым актам. и не нарушать права и интересы других лиц, защищенных законом, а также возможности устранить вмешательство всех третьих лиц в сферу его экономического господства.

Право собственности представляет собой систему правовых норм, которые регулируют отношения по владению, пользованию и распоряжению владельцами принадлежащей ему вещью по усмотрению владельца и в его интересах, а также для устранения вмешательства всех третьих лиц в сфера его экономического господства. В этой связи я хотел бы представить аргументы о разграничении понятий права на жилище и права собственности на помещения.

Установление права собственности на помещения как объекта недвижимости должно иметь значительные отличия от публичного классического установления, которое выделяет возможность полного экономического доминирования, обеспеченного правом и независимым определением направлений использования объекта права собственности [10].,

Из-за правовых ограничений жилые помещения могут применяться лишь строго установленным образом - для проживания. Полное экономическое доминирование субъекта права собственности на помещения также проблематично в связи с закреплением в жилищном кодексе имущественных прав членов семьи собственника.

По сути, право собственности на жилище, а также права собственности на любой объект недвижимости не могут быть реализованы вне комплекса правовых ограничений. Таким образом, можно сформулировать следующее определение права собственности на помещение - систему правовых норм, регулирующих отношения права субъекта к владению, пользованию и распоряжению собственника принадлежащей ему вещью, возникающие по строго определенному правовые основания, зарегистрированные в установленном порядке в качестве жилого помещения, для его функционального назначения в рамках системы правовых ограничений.

Жилые помещения служат для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому законодатель (ст. 17 ТК РФ, ст. 288 ГК РФ) последовательно формулирует правило, закрепляющее основную функцию жилых помещений - служить для проживания граждан. Данная функция устанавливает сферу утилитарного использования жилых помещений, что больше всего связано с правом на ее использование [10].

Эта связь уравновешивает правовые возможности использования жилых помещений гражданина-владельца и лиц, которые пользуются помещениями, принадлежащими на других основаниях (пример трудового договора). Право на использование имущества определяется как способность (право) извлекать его полезные свойства из свойства.

И эта возможность должна основываться на законе, другом правовом акте. Дело в том, что не только владельцы, но и владельцы, которым владелец предоставляет такие полномочия, могут извлекать полезные свойства вещи, эксплуатировать их. Как правило, те, кто владеет недвижимостью, имеют возможность использовать ее. Однако бывают ситуации, когда человек не владеет напрямую собственностью, а использует ее полезные свойства и для оборота [11].

Использование жилых помещений, принадлежащих гражданам на правах собственности, реализуется как этими гражданами, так и членам и их семей. Например, согласно п. 2 ст. 30 ГК РФ члены семьи собственника помещения имеют право пользоваться этим помещением наравне с его владельцем, если иное не установлено договором между владельцем и членами его семьи. Члены семьи собственника также обязаны использовать (содержать) помещение по прямому назначению, чтобы обеспечить его безопасность.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы. Жилые помещения как вид недвижимости имеют двойную гражданскую природу, являясь, с одной стороны, вещью - одним из видов объектов гражданских прав (со специфическими особенностями, которые отличают их от других объектов гражданских прав), с С другой стороны, особый вид вещей, разные особенности подвижных вещей.

Право собственности на жилище признается правом лица, зарегистрированного в порядке, установленном законом, на осуществление полномочий собственника в отношении индивидуально определенного жилого помещения, принадлежащего ему, за исключением случаев, когда существуют действующие нормы, жилье и другие Права и свободы других граждан, общественные интересы нарушаются ".

1.2 Правовой режим жилых помещений

Правовой режим помещений широко изучается в современной юридической науке. Однако, несмотря на спрос на помещения в гражданском обороте, в этой области нет комплексного правового регулирования.

Гражданское законодательство рассматривает жилые и нежилые помещения как объекты недвижимости (ст. 15 ТК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав) [2; 4]. В целом правовой режим недвижимости характеризуется сочетанием методов частного права и публичного права, которые обеспечивают реализацию не только интересов отдельных лиц, но и общественных интересов общества и государства.

Стоит заметить, что публично-правовое регулирование затрагивает все виды отношений в сфере недвижимости, начиная с процесса создания собственности и появление прав на нее и заканчивая реализацией права распоряжаться недвижимостью и процессом его вывода.

Сложный характер правового регулирования недвижимости выражается в следующем:

* право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения данных прав, их возникновения, передачи и прекращения подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ) [1];

* право собственности на здания, сооружения и иное вновь основанное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, появляется с момента так ой регистрации (статья 219 ГК РФ);

* создание недвижимости на земельном участке должно учитывать назначение земельного участка, после получения необходимых разрешений и в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, а также для несанкционированного строительства устанавливается специальный правовой режим (статья 222 гражданского кодекса);

* предусматривает специальный правовой режим бесхозных недвижимых вещей (статья 225 Гражданского кодекса);

* установить продленный срок давности, равный 15 годам (пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса);

* предусматривает специальное правовое регулирование продажи недвижимости (ст. 549-5 57 ГК РФ);

* закреплено специальное правовое регулирование договора аренды обременения недвижимого имущества (ст. 584, 586, 587 ГК РФ);

* только в отношении недвижимости допускается заключение договоров пожизненного содержания с иждивенцами (ст. 601-605 ГК РФ);

* принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости предусматривает, что согласно общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, и отчуждение земельного участка без зданий, строения на нем, сооружений, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ТК Россия Федерация).

Правовой режим помещений как объекта гражданских прав еще не был полностью законодательно закреплен. Отсутствие единого подхода к понятию помещения и его правовому режиму не позволяет создать эффективное правовое регулирование общественных отношений в этой сфере.

Следует отметить, что в первую очередь некоторые ученые оспаривают факт признания помещения объектом индивидуального права собственности и расширения соответствующего правового регулирования.

Одной из причин этой позиции является теоретическая интерпретация самого права собственности как полного, исключительного и неограниченного господства над вещью. Исходя из этого определения, помещения либо не могут быть признаны независимыми объектами гражданских прав, либо могут быть признаны в качестве таковых только в качестве исключения.

Влад елец помещения обладает всеми полномочиями, составляющими содержание права собственности, и наличие определенных ограничений и запретов не может считаться достаточным основанием для того, чтобы не признавать помещение в качестве объекта собственности и не распространяться на Это соответствующее правовое регулирование, которое является частью правового режима помещения.

С гражданской точки зрения правовой режим жилых помещений представляет собой особый правовой регламент, который фиксирует содержание гражданско-правовых отношений, возникающих в отношении жилых помещений, выраженных в определенном наборе правовых инструментов воздействия и способов их применения.

Правовой режим помещений, как правило, характеризуется теми же характеристиками, что и правовой режим недвижимости. Одной из особенностей правового режима недвижимости в целом и правового режима жилых помещений (прежде всего жилых) в частности является наличие соседей.

Помещения признаются юридически делимой вещью при определенных условиях. В настоящее время законодательство допускает наличие таких частей помещений, как часть дома, часть квартиры и комнаты. Однако в законодательстве отсутствует теоретическое обоснование существования помещений, в которые входят самостоятельные объекты имущественных прав, правовой режим которых во многом обусловлен взаимосвязью этих элементов друг с другом и с целым. Актуальность данной проблемы обусловлена тем, что, за исключением правового режима коммунальной квартиры, законодатель не рассматривает правовой режим части дома и части квартиры как объектов, которые являются частью единого целого,

Помещение как составная вещь формируется в результате правового раздела, и, кроме того, приватизация является эксклюзивным способом формирования составного помещения (муниципальной квартиры). Часть комнаты, образованная после юридического раздела, становится самостоятельным объектом прав собственности, тогда как первоначальная предпосылка заключается в том, что качество теряется.

Отличительной особенностью правового режима помещения как самостоятельного объекта собственности, отличающего его от другого недвижимого имущества и обусловленного конструктивным расположением помещения как части другого имущества, является правовой режим такого помещения, поскольку его фундаментальная характеристика включает Режим коммунальной собственности, обусловленный разделением строения на составные части и формированием помещений, принадлежащих субъектам на праве индивидуальной собственности, и помещений, являющихся частью общего имущества строения и принадлежащих собственникам на право общей собственности.

Правовой режим жилых помещений как объектов, предназначенных и пригодных для проживания, отличается от правового режима жилых помещений с другим назначением, рядом особенностей. В то же время правовой режим жилых помещений, основанный на принципе единства и дифференциации правового регулирования, характеризуется наличием как общих требований ко всем жилым помещениям, так и существенных различий в зависимости от типов жилых помещений, будь то Жилое помещение является самостоятельным объектом собственности или рассматривается только как часть юридически

Таким образом, правовой режим помещения представляет собой категорию, содержание которой обусловлено общей теоретической концепцией правового режима, спецификой метода гражданского регулирования, квалификацией помещения как объекта недвижимости и его собственной характеристика помещений как объекта права.

1.3 Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав

В статье 28 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены объекты гражданских прав - материальные и духовные блага, о которых субъекты гражданского права вступают в правоотношения.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью, а во-вторых, возникновением имущественных отношений о вещах. Чтобы прояснить это, давайте сразу определим, что наука гражданского права означает вещи, «заданные природой и созданными человеком ценностями материального мира, выступая в качестве объектов гражданских прав».

Правовое регулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования и распоряжения различными вещами, во многом определяется природными свойствами последних, зависит от экономических целей, строится с учетом их ценности и общественных интересов.

Очень важна классификация вещей, отраженная в гражданском кодексе Российской Федерации, которая позволяет законодателю вводить при необходимости специальные режимы, отражающие характеристики определенных объектов».

Статья 130 Гражданского кодекса содержит классификацию вещей на движимы е и недвижимые, основанную на природных свойствах объектов гражданских прав. Советская правовая доктрина как не имеющая практической ценности деления вещей на движимые и недвижимые была отвергнута, поскольку земля, недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью (ст. 21 Основ гражданского законодательства СССР и союзных республик 8 декабря 1961 г.)

Недвижимость (недвижимость, недвижимость) включает участки недр, отдельные водоемы и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, движение которых без чрезмерного ущерба их назначению невозможно, включая леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, Из-за неразрывной связи с землей эти объекты имеют повышенную стоимость. Точно так же необходимость повышения достоверности правил их гражданского оборота обусловлена классификацией объектов недвижимости, которые не только способны к пространственному перемещению без ущерба для их назначения, но и специально предназначены для этого (пункт 2 части 1). статьи 130 Гражданского кодекса). Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации признает, что закон может быть отнесен к недвижимости и другому имуществу.

Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 22 декабря 1992 г. №4218-111 «Российская газета» от 23 января 1993 г., с. 5-6. Недвижимость в жилищном секторе также включает жилые дома, квартиры, другие помещения в домах и другие здания, пригодные для постоянного и временного проживания, здания и элементы инфраструктуры жилищного сектора (статья 1 Закона). Эта норма вместе с нормой, содержащейся в части 1 статьи 6 Закона, устанавливающей, что в частной (граждане и юридические лица), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности может быть реальной Имущество в сфере жилищного строительства или его часть, заложено Фондом для участия в обороте имущества как объекта реальных и обязательных прав на жилые помещения (квартиры, комнаты).

Федеральный закон № 72-ФЗ от 15 июня 1996 года об объединениях собственников жилья сыграл значительную роль в заполнении правовых пробелов, связанных с регулированием правового статуса недвижимости. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие «помещения», которое согласно ст. 1 вышеуказанного Закона означает единицу комплекса недвижимости (часть жилого здания, другой объект недвижимости, связанный с жилым зданием), выделенный в натуральной форме, предназначенный для самостоятельного использования в жилых, нежилых или иных целях, принадлежащий граждане или юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципалитеты. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в связи с тем, что она учитывает как минимум три основных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям Гражданского кодекса о субъектах вещных прав. Во-вторых, в нем признается размещение объекта реальных прав любого субъекта без ограничений, хотя в предыдущий Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. были включены нежилые помещения в домах жилищного фонда. в объектах муниципальной собственности (статья 23 Закона). В-третьих, при определении понятия «помещения» было бы справедливо сосредоточить внимание на назначении помещений, которое, по сути, является основой для различного правового режима как объектов реальных прав жилых и нежилых помещений.

Представляется необходимым в этом контексте отдельно рассмотреть основные положения законодательного регулирования правового статуса этих объектов.

В соответствии с ч. 1 ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права собственности, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии со своим назначением. В части 2 ст. 288 ГК РФ определено, что помещения предназначены для проживания граждан. Ранее уже подверглась критике законодательная формулировка части 1 статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР. Утверждены Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. Заявления Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФ СР, 1983 г., №26, ст. 833., в котором назначение помещения обозначено как «постоянное проживание граждан». Однако не факт длительного проживания человека, семьи в комнате, структура служит доказательством того, что они заселены, и их первоначальное По плану строительства или переоборудования миссии на него.

В законе используется термин «жилой дом», используемый в строительстве или наполовину состоящий из жилы х помещений. В связи с этим в Гражданском кодексе установлено, что в жилых зданиях запрещено размещение промышленного производства (ч. 3 ст. 288 ГК).

Особый режим жилища, обусловленный характером его назначения, выражается в ограничении реальных прав на него в случае экономического содержания этого жилища. Гражданский кодекс, вводящий такое ограничение в качестве исключения, устанавливает исчерпывающий перечень оснований для вмешательства уполномоченных государственных органов в осуществление владельцем своих исключительных полномочий.

Местное самоуправление может предупредить владельца о необходимости устранения нарушений в случае использования помещений для других целей, систематических нарушений прав и интересов соседей или неэффективного использования жилья, что влечет его разрушение (часть 1 статьи 293 гражданский кодекс). Если нарушения содержания жилого помещения влекут за собой разрушение помещения, собственнику может быть назначен соразмерный срок для ремонта помещения. Продолжение нарушения прав и интересов соседей, использование помещений для других целей или отказ без уважительной причины произвести необходимый ремонт являются основанием для решения суда по иску органов местного самоуправления о продаже таких помещений с публичных торгов с выплатой владельцу выручки от продажи денежных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ч. 2 ст. 293 ГК РФ).

Закона.2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ ссылается на жилищное законодательство о порядке перевода помещений из жилого в нежилое.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит положение о том, что передача жилых домов и помещений в жилые дома государственного и общественного жилья в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9). В юридической литературе это правило оценивается как защита жилого фонда от необоснованного сокращения. Жилые помещения, принадлежащие общественным организациям и кооперативам, могут быть переданы в нежилые помещения по решению уполномоченных органов (часть 2 и часть 3 статьи 9 ЖК РФ).

В Российской Федерации в части действует Положение об оценке непригодности домов и помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РС ФСР от 5 ноября 1985 г. № 529 что не противоречит законодательству Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1.2 Регламента рассмотрение вопросов непригодности домов и помещений для постоянного проживания возлагается на межведомственные комиссии областных, городских, районных в городах администраций. Жилые дома и помещения согласно пункту 2.1 Положения относятся к категории непригодности для постоянного проживания с учетом физического износа, структурных повреждений, недостатков в планировании и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований (Приложения № 1 № 2 к Положению). Результатом работы межведомственной комиссии, назначаемой администрацией города, района города является регистрация акта о присвоении здания или жилого помещения категории непригодных для постоянного проживания, а также решение о признании Дом или жилище, непригодное для постоянного проживания, независимо от его ведомственной принадлежности производится администрацией района, города, района в городском совете народных депутатов (местного самоуправления).

Назначение нежилых помещений косвенно определяется в п.2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - размещение в н их собственником предприятия, учреждения, организации. Жилищный коде кс РСФСР от 24 июня 1983 года делит нежилые помещения на помещения, предназначенные для коммерческих, бытовых и иных нужд, и помещения для производственных нужд. Первый согласно ч. 2 ст. 4 РСФСР ЖКД может быть частью или иметь непосредственное отношение к жилым зданиям. Второй, в соответствии с ч. 2 ст. 7 РСФСР ЖК в домах не предусмотрено.

Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года утверждена Государственная программа приватизации, в которой в разделе 2.6 к общей концепции «объекта» нежилого фонда упоминаются их конкретные виды: нежилые помещения в жилых зданиях, в том числе встроенные помещения, а также здания и сооружения. В этом случае нежилые помещения, как и прежде, рассматриваются как части жилых зданий, а эти части противопоставляются как целые объекты зданий и сооружений, объединенные общим признаком - не предназначенным для проживания, но для других целей. «В то же время, очевидно, нежилые можно отнести к помещениям, которые составляют функциональные части зданий и сооружений, не предназначенные для проживания».

Проблема нежилых помещений как части здания (жилого или нежилого) возникает только тогда, когда есть несколько владельцев или правообладателей, которые осуществляют конкретное право собственности не в отношении здания, всей конструкции, а в отношении его специфические части (помещения). Если это не так, то в принципе проблем не возникает, поскольку здание в целом рассматривается как единый объект права. Он, с точки зрения принятой методологии учета имущества, как объект нежилого фонда характеризуется единством балансовой стоимости и владения. В то же время совокупность юридических и физических лиц, ответственных за техническое состояние и соблюдение правил эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором. Нормальной правовой моделью регистрации совместного владения нежилыми помещениями в одном здании должен быть механизм долевой собственности (часто долевой), когда неизбежно договариваются об использовании нежилых помещений, а также общих зон, систем обслуживания, Как правило, эта проблема касается не владельцев с ограниченными реальными правами на государственную и муниципальную собственность. Присвоенные им нежилые помещения не считаются объектом инвентаризации. Это правило не распространяется на такие нежилые помещения (обычно встроенные-прикрепленные), которые являются основной структурой, для целей строительства или эксплуатации был выделен земельный участок.

Представляется, что с целью комплексного изучения проблемы в рамках данной работы целесообразно рассматривать в качестве объектов реальных прав некоммерческих организаций не толь ко жилые и нежилые помещения, но и обобщенные общие понятия объектов - объектов. жилищных и нежилых помещений, что объясняется их значимостью для выполнения уставных задач в деятельности некоммерческих организаций. В то же время учтем, что рассмотренный выше правовой режим объектов недвижимости, объединенных общей концепцией, в целом имеет общие черты.

Классификация объектов гражданских прав (в том числе вещей) также признана научно и практически значимой в гражданском праве критерием которого является оборот объекта. По общему правилу объекты могут быть свободно отчуждены или переданы от одного лица другому на основании различных гражданско-правовых сделок и других оснований, в порядке всеобщего правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) или иным образом (ч.1 ст. 129 гражданского кодекса). Такие вещи считаются не ограниченными в обращении, могут быть объектом различных абсолютны х и относительных гражданских отношений и принадлежать к любым субъектам гражданского права. Напротив, «некоторые виды вещей по соображениям государственной и общественной безопасности, защиты экономических интересов государства, обеспечения общественного здоровья и т. Д. Ограничены в обращении». Это означает, что ряд вещей может принадлежать только определенным участникам В обороте или для приобретения реальных прав на некоторые вещи требуется специальное разрешение или выполнение условий, предусмотренных законом (ч. 2 ст. 129 ГК РФ). Среди этих вещей памятники истории и культуры.

В соответствии со статьей 1 Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» от 15 декабря 1978 года11 Свод законов РСФСР, вып. 3, стр. 210. Памятникам и истории и культуры являются здания, памятники и предметы, связанные с историческими событиями в жизни людей, с развитием общества и государства, произведениями материального и духовного творчества, представляющими историческую, научную, художественную и иную ценность. Историко-культурные памятники, независимо от того, чьей собственностью они являются, подлежат государственной регистрации (статья 16 Закона). Особенность правового режима памятников истории и культуры, связанная с ограничением оборота этих объектов, выражается как минимум в двух пунктах.

Во-первых, реальные права на эти объекты могут быть прекращены силой, если они не используются в соответствии с их характером и назначением или находятся под угрозой уничтожения или повреждения (статья 28 Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» 15 декабря 1978 г., статья 240 ГК РФ). Во-вторых, отчуждение памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным уведомлением государственных органов по охране памятников. Государство имеет преимущественное право на покупку памятников для продажи (статья 5 Закона РСФСР от 15 декабря 1978 г.). Законодательство Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 г. №1327 «Об улучшении дел в области охраны памятников». культура в СССР) ".

Природа прав на вещание подразумевает, что они могут быть только индивидуально определенной вещью. В связи с этим объекты могут быть индивидуализированы за счет природных свойств (уникальных памятников истории, культуры), а также в результате выделения массовых однородных объектов по воле гражданских прав.



2. Проблемы и перспективы развития правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения

2.1 Проблемные аспекты правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения

В действующем гражданском законодательстве отсутствует юридическое определение понятия «право собственности». Однако общим правилом в юридической литературе стало упоминание того факта, что внутреннее законодательство не дает адекватной оценки реальных прав. Фактически, подавляющее большинство правовых норм, приведенных в главе 13 Гражданского кодекса [1], относятся исключительно к праву собственности. В то же время только одна статья посвящена другим реальным правам, не связанным с правом собственности, которая называется «Реальные права лиц, не являющихся собственниками» (статья 216 Гражданского кодекса). Этот факт во многом связан с тем, что значительная часть работ, направленных на совершенствование и развитие в области гражданского законодательства, была посвящена разработке предложений по разработке законодательства о праве собственности.

Следует отметить, что категория реальных прав в традиционном смысле важна не только в прикладном, но и теоретическом значении в связи с тем, что проблемы, возникающие из-за существования таких прав, гораздо разнообразнее и шире, круг вопросов, связанных с регулирование имущественных отношений. Реальные права - это группа субъективных гражданских прав, которые имеют общие черты, характеризуемые общими чертами. В работах, посвященных теории права, право собственности определяется непосредственно путем перечисления этих особых характеристик как абсолютных субъективных гражданских прав человека, которые предоставляют человеку возможность прямого господства над определенной вещью и допускают все другие лица, отстраненные от него, а также защищенные специальными гражданскими исками.

В проекте Концепции имущественного права определена острая необходимость изучения таких классификаций и их характеристик, анализа прав на жилье в системе существующих и предлагаемых прав собственности. Практическая значимость разделения этих прав на реальные и обязательные права настолько очевидна, что не нуждается в отдельном обосновании.

В то же время, прежде чем обсуждать вопрос о классификациях, необходимо рассмотреть существующие в настоящее время права, вытекающие из жилищных отношений и связанные с проживанием в конкретном жилище, чтобы определить их принадлежность к реальным или обязательным правам. Для этого необходим краткий обзор особенностей реальных прав, выделяемых учеными.

Е. А. Суханов ссылается на фундаментальные особенности реального права на принудительную типизацию и принудительную фиксацию [6]. Раскрывая эти особенности, адвокат указывает на необходимость закрытого списка и исчерпывающего описания их содержания (соглашение сторон в отношении объема этих прав по определению неприемлемо). Ученый подчеркивает абсолютную природу реальных прав и тот факт, что они устанавливают господство человека над вещью.

Л. В. Щенникова выделяет три основных свойства реальных прав:

* объект имущественных прав;

* содержание выражается в мастерстве вещи;

* абсолютная защита [3].

Л. В. Щенникова также предлагает сформулировать закрытый список реальных прав, который должен включать 11 пунктов:

* право владения;

* право пожизненного наследственного владения землей;

* право постоянного (неопределенного) пользования землей;

* право на суперпредложения;

* право хозяйственного ведения;

* право оперативного управления;

* право самостоятельно распоряжаться доходами учреждения;

* сервитуты;

* право на жительство;

*залог;

*держать.

Л. В. Щенникова формулирует отдельный перечень вещных прав на жилые помещения: он включает право на проживание, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты и право залога [6].

В. А. Микрюков, напротив, не считает возможным сформулировать исчерпывающий перечень ограничений прав собственности (реальных прав) [2]. В то же время автор выделяет 12 видов реальных прав, среди которых право на аренду жилья, аренда недвижимости, право на свободное использование имущества, право пользования имуществом, предоставленное по завещательному отказу, интерес. А к найму относится, по-видимому, не только договор социального найма, но и найм офисных помещений [3].

Концепция права собственности содержит категорический вывод о том, что недостатком действующего законодательства является «открытый характер перечня прав собственности, содержащегося в гражданском кодексе (статья 216), который в принципе допускает как введение новых прав собственности (не только федеральный закон) и любые основания для их возникновения »[2]. В связи с вышеизложенным может быть указано распределение следующих прав на жилые помещения:

*владение;

* право на жительство на основании отказа от завещания;

* право жить на основании договора аренды и содержания жизни с иждивенцем;

* право на проживание члена семьи владельца;

* право на проживание арендатора жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилья);

* право аренды жилых помещений;

* право на бесплатное пользование имуществом (кредит);

* сервитуты;

* право залога;

* право хозяйственного ведения;

* право оперативного управления;

* право на проживание в помещении члена жилищно-строительного кооператива до полной оплаты эмиссионного дохода.

2.2 Перспективы правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения

Право собственности граждан на недвижимость в жилищном секторе защищено уголовным, административным и гражданским законодательством. Нормы гражданского права предусматривают, прежде всего, правовое регулирование и защиту имущественных отношений при нормальных условиях использования владельцем принадлежащего ему имущества без нарушения его прав. В случае нарушения прав собственника законодательством предусмотрена защита прав собственности.

Как и защита, защита права собственности граждан на жилые помещения, осуществляется различными отраслями права, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая дело о хулиганских действиях, имевших место в квартире, вправе рассмотреть гражданский иск о возмещении ущерба, причиненного этими действиями владельцу помещения.

Существует два способа защиты прав собственности: право собственности и право ответственности.

К собственным средствам правовой защиты относятся претензии, если имущество находится в натуральной форме или его можно восстановить. Выше было отмечено, что жилые помещения являются конкретным объектом имущественных прав, жилье не может быть украдено, утеряно, но оно может находиться во владении владельца против его воли, незаконного захвата, незаконного заселения или незаконного воспрепятствования при осуществлении право. Наиболее распространенным типом защиты авторских прав является иск о возмещении ущерба (право требования не-владельца к не-владельцу вернуть вещь). Владелец имеет право требовать его собственность от незаконного владения. Сорок один

Лицо, не имеющее владельца, действует в гражданском процессе истцом, это доказывает, что ответчик находится в незаконном владении жильем. Предметом иска в рассматриваемой ситуации являются жилые помещения, которые незаконно выпадают из собственности собственника. Нет никаких оснований для такого требования, если жилой район был передан в собственность его владельцу на основании договора или в силу закона. Например, по наследству при объявлении в суде гражданина умершим, а затем при отмене решения собственника в таких случаях может использоваться закон об обязательствах в порядке защиты.

Ответчики по искам делятся на добросовестных и несправедливых. Такое разделение допускает иной подход к вопросу об изъятии помещения на основании завещания ответчиков. Добросовестный покупатель не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел жилище, не имеет права отчуждать его. Возможность незаконного приобретения помещения в духе доброй воли существенно ограничена, поскольку право на жилье возникает либо при полной оплате эмиссионного дохода, либо по операциям, предусмотренным законодательством, с обязательным нотариальным заверением и регистрацией. Можно привести следующий случай добросовестного незаконного приобретения помещения - фальсификация работодателем документов, необходимых для предоставления и отчуждения им незаконно занимаемого помещения.

Реплевин незаконным добросовестным владельцем подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел помещение бесплатно. Например, по наследству или по договору дарения. Такой владелец при возврате жилья собственнику имеет право требовать возмещения затрат на ремонт и другие улучшения.

Несправедливым является владелец, который, например, добровольно переехал в квартиру или приобрел ее по сделке, зная, что отчуждатель не имеет на нее права. В таких случаях всегда есть право требовать своего жилья, а также компенсацию за ущерб в случае порчи.

По накатанному иску владелец может потребовать устранения любого нарушения его прав, даже если не было лишения права собственности (при использовании лестничных клеток, коридоров хранение ненужных личных вещей препятствует пользованию другими владельцами). Особенностями этого вида защиты является то, что требования по устранению препятствий могут быть предъявлены только в момент нарушения прав владельца.

Наряду с защитой прав на использование, отрицательный иск защищен и порядок (исключение из инвентаризации конфискации имущества). Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого было конфисковано имущество, и те организации и лица, в интересах которых конфисковано имущество. Исковое заявление в этих случаях сопровождается копией об аресте имущества, копией вердикта, постановления, иного решения, на основании которого осуществляется арест, иными документами, подтверждающими исковые требования, заявленные истцом (договоры дарения, продажи , завещания)

Защита прав домовладельцев также осуществляется в юридически обязательном порядке. Этот метод делится на договорный и не договорный. Договорный метод используется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Например, арендатор не произвел ремонт помещений, предусмотренных договором. Арендодатель может потребовать либо произвести ремонт от арендатора, либо сделать ремонт самостоятельно и возместить расходы за его счет.

Жилищные права - одна из основ человеческой жизни. Жилье обеспечивает наши потребности в безопасности, комфорте, отдыхе, формировании семьи и т. Д. [1, с. 52]. Поэтому жизненное пространство является одним из важнейших объектов реальных правовых отношений. Граждане Российской Федерации могут иметь как «наиболее полное» реальное право на жилое помещение - право собственности (которое дает человеку возможность владеть, пользоваться и распоряжаться вещью), так и право пользования жилым помещением, т. Е. ограниченное реальное право. На сегодняшний день права на пользование жилыми помещениями других лиц включают право пользования жильем: по договору пожизненного содержания с иждивенцем в силу завещания, а также право пользования помещением членом семьи владельца. , Эти учреждения регулируются как жилищным, так и гражданским законодательством. В последнее время в юридической науке обсуждается принятая 27.04.2012 г. В первом чтении находится проект поправок в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Проект) [2], что важно для дальнейшего развития экономики страны, усиления защиты прав и законных интересов России. граждане.

Прежде всего, проект дает определение жилого помещения - комнаты, предназначенной для проживания граждан. В этом случае пригодность для жизни определяется жилищным законодательством. Проект отменяет существующую возможность использования жилых помещений в профессиональной деятельности, предусматривающую, что использование жилых помещений для иных целей, кроме проживания в нем, возможно только после перевода помещений в нежилые помещения.

Кроме того, в Проекте перечислены типы жилых помещений, исключая из них часть квартиры; и коммунальные квартиры не признают объект жилищных прав. Тем не менее, остается неясным, что Проект не включил в список жилых помещений жилой дом и его часть, фактически исключая эти типы жилых помещений из объектов жилищных прав. Так, в некоторых статьях появляется такое понятие, как дом (например, в ст. 117.8 - основные положения о товариществах собственников недвижимости; в ст. 302.1 - объекты права личного пользования и т. Д.).

На наш взгляд, это упущение может вызвать серьезные правовые проблемы. Кроме того, остается неясным, повлечет ли эти нововведения изменение правил Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) или эти правила вызовут конфликт с жилищным законодательством. Во-вторых, отметим, что в проекте, в отличие от действующей редакции Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), перечислены все ограниченные реальные права в одной статье, а именно в пункте 2 статьи 223.

На наш взгляд, это упорядочение положительно как с доктринальной, так и с практической точки зрения. Новыми институтами в системе ограниченных реальных прав на жилые помещения должны стать: право личного пользования, ипотека, право на покупку чужой недвижимости, право на реальную эмиссию. Давайте внимательнее посмотрим на каждого из них. Право личного пользования регулируется главой 20.3. Согласно общим положениям, владелец недвижимой вещи имеет право предоставить другому лицу - гражданину, а в случаях, установленных законом, - некоммерческой организации (пользователю) право личного владения и пользования таким имуществом (узуфрукт).