Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Выпускная квалификационная работа

Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Введение

Утверждение (стигмат) права, его объективация вовне, демонстрация его свойств не только внутренних (то есть конкретного содержания, качества привязанности, прикрепленности его к определенному лицу, его глубинной взаимосвязи с конкретной человеческой и (или) юридической личностью), но и противостоящих личности (в ее буквальном значении) внешних механизмов, не всегда приемлемых для одной личности, но необходимых для безопасности общества в целом и отдельных наиболее значимых его составляющих (например, имущественных устоев) механизмов.

Эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество обусловлена действием таких основополагающих принципов, как принцип внесения (публичности) и принцип публичной достоверности (бесповоротности). Содержание этих принципов в законодательствах разных стран различается в деталях, что обусловлено правовыми традициями и социально-экономическими возможностями. Рассмотрим особенности указанных принципов в РФ и выясним, какие изменения целесообразно внести в наше законодательство.

Согласно принципу внесения (публичности) всякое вещное право на недвижимость возникает лишь при условии его регистрации. Указанное правило зафиксировано в ст. 8, 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении него. В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. В этом случае оно носит частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи Свидетельства о регистрации права.

В теории гражданского права существуют три основных подхода к определению значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В рамках первого подхода государственной регистрации придается правоустанавливающее, правосоздающее значение. Сторонники второго подхода исходят из того, что государственная регистрация по своей сущности носит правоподтверждающий (правоудостоверяющий) характер, а акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

Сторонники третьего подхода полагают, что регистрация прав на недвижимое имущество по общему правилу имеет правоустанавливающее значение, а в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе, - правоподтверждающее. Данное мнение полностью основано на действующем законодательстве. Однако это никак не подтверждает исключительность правоты законодателя, придавшего государственной регистрации прав на недвижимое имущество двойственное значение. Не верна и исходная посылка о том, что по общему правилу регистрация является правоустанавливающим актом, так как большое количество исключений из него также заставляет усомниться в его логичности.

Введение в законодательство системы регистрации породило множество вопросов технико-юридического характера. В традиционную конструкцию гражданско-правовых договоров был включен новый элемент - «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с нею ужесуществуют на момент их государственной регистрации, последняя лишь конституирует, «укрепляет» их. Не случайно в этой связи, что в цивилистическую литературу возвращается само понятие «укрепление прав». Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с наступлением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств. Так, при возникновении права собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива в случае полной выплаты им паевого взноса право собственности возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса.

Логично было бы предположить, что аналогичное правило будет действовать и в отношении тех вещных прав на недвижимое имущество, которые возникли до момента совершения регистрации и регистрация которых носит, скорее, правоподтверждающий, чем правоустанавливающий характер.

К ним могут быть отнесены, думается, права, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и права, появившиеся в промежуток времени с момента вступления этого закона в силу и до момента создания в соответствующем субъекте Федерации Департамента по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на недвижимое имущество, появившиеся в силу судебных решений или нотариально оформленных договоров. В последнем случае законодатель допускает, что для осуществления государственной регистрации достаточно волеизъявления одной из сторон по договору. Однако в этом случае прописана нормативно лишь ситуация, когда регистрируется договор, для которого нотариальное оформление не является обязательным по закону, но стороны предпочли его оформить именно нотариально. Случаи регистрации договоров, требующих и обязательного нотариального оформления, законодателем не предусмотрены. В специальной литературе существует мнение, что в отношении этой категории договоров должны применяться те же правила, что и в отношении не требующих нотариального оформления договоров, но удостоверенных именно таким образом.

Основаниями для проведения регистрации служили различные документы: договоры, судебные решения, акты государственных и муниципальных органов (в том числе приватизационные акты), свидетельства о праве на наследство и другие документы. Рассмотрим каждый из вышеперечисленных случаев оформления прав на недвижимое имущество до их государственной регистрации более подробно. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав» (п. 19) предусмотрена возможность признания судом права на недвижимое имущество в случае отсутствия его государственной регистрации16. Таким образом, правоустанавливающий характер в этом случае будет носить решение соответствующей судебной инстанции, а правоподтверждающий - акт государственной регистрации.

Особого рассмотрения требуют права, которые появились до 31 января 1998 г. Правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона (оформленных как в соответствии с нормами федерального законодательства, то есть нотариально с дополнительной регистрацией объекта недвижимости в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и земельных комитетах, так и по правилам регионального и местного законодателя - в созданных в некоторых субъектах Федерации Регистрационных палатах, Комитетах и т.д.), представляется нам следующим. Поскольку, как нами уже отмечалось ранее, регистрация представляет собой двухкомпонентный юридический акт, а законодатель заранее оговорил действительность этих прав (п. 1 ст. 6 закона), постольку применительно к случаям последующей их регистрации можно говорить именно о подтверждении права, но никак не о его признании, ведь в качестве юридически значимого акта признания права выступает сама дефиниция закона. Кроме того, законодателем предусмотрено перспективное действие закона: он касается лишь отношений, возникших после вступления его в силу; на ранее возникшие отношения он распространяется лишь по обязательствам, которые возникнут после вступления его в действие.

Регистрацию, фактически имевшую место до вступления в силу федерального закона, подтверждают и сами инициаторы его принятия: «Регистрацию прав осуществляли органы Российского Фонда федерального имущества, Министерства государственного имущества РФ, Государственного Комитета РФ по земельным вопросам и землеустройству, Государственного Комитета по жилищной и строительной политике. Сложившийся порядок приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установлению «своих» правил регистрации».

Нельзя не учитывать и то обстоятельство, что впервые формы государственной регистрации были предусмотрены в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»; саму же регистрацию должны были осуществлять органы, осуществлявшие на дату издания Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. Соответствующие этим формам документы также признаются юридически действительными. Очевидно, что введение обязательной предварительной регистрации таких договоров было обусловлено необходимостью максимально оперативного формирования Государственного реестра прав на недвижимое имущество для обеспечения, в первую очередь, потребностей государства: контролирующих, фискальных, статистических. Очевиден вспомогательный, технический характер такой регистрации. В этой связи представляется необоснованным осуществлявшееся на протяжении 5 лет после вступления в силу федерального закона и детально прописанное распоряжениями глав администраций большинства субъектов Федерации взимание платы за государственную регистрацию права - за сугубо техническую работу, направленную на обеспечение публичноправовых интересов (сбор базы данных).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» (п. 1 Постановления), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Ограничение гражданских прав допускается лишь на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, положения, ограничивающие гражданские права физических и юридических лиц, которые содержатся в иных правовых актах (кроме федеральных законов), не подлежат применению. Наконец, лишь изменения, внесенные в Закон от 09.01.2003 г., урегулировали этот вопрос с исчерпывающей полнотой: при одновременной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество и перехода (обременения) прав. Таким образом, дополнительная плата за регистрацию этих прав более не взимается, однако, если посмотреть на ситуацию с позиций строго юридических, и ранее имевшее место взимание платы за регистрацию нельзя признать законным и обоснованным.

Говоря о правах, юридическая природа регистрации которых представляется неоднородной, нельзя не заострить внимание и на проблеме регистрации прав, возникших в период с 31 января 1998 г. до момента создания в регионах и муниципальных образованиях Департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что сам законодатель предусмотрел, что система регистрирующих органов должна была создаваться в период с момента вступления закона в силу до 1 января 2000 г.

Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. №1378 «О мерах по реализации Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было установлено, что «до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются - учреждения юстиции по регистрации прав) определить уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами - Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству - Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Принятое немногим позже Постановление Правительства РФ от 18.02.98 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в п. 4 установило, что Правила ведения Единого государственного реестра прав применяются на территории РФ всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, регистрационная деятельность органов, обязанных осуществлять её до момента создания в соответствующих субъектах Федерации Департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была признана, что подкреплялось и существовавшей в тот момент регистрационной практикой.

Государственная регистрация по своей правовой природе не всегда тождественна форме соответствующих договоров. Как известно, этот момент имеет и большое практическое значение для определения правовых последствий ее недействительности. Осложняет ситуацию и сложившийся к настоящему времени в судебной практике подход, требующий, чтобы суд при разрешении споров, хотя бы потенциально предполагающих признание государственной регистрации недействительной, рассматривал не только заявленное в исковых требованиях правовое основание, но и иные обстоятельства, которые могли бы быть использованы в этом качестве.

Поскольку государственная регистрация - акт публично-правовой, то стандартные гражданско-правовые последствия ее недействительности можно применять только с опорой на ст. 153 ГК РФ, определяющую сделку как любые действия, направленные на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей. Но при этом нельзя упускать из виду определенную условность такого подхода; скорее, нужно применять здесь право по аналогии, чем имеется в виду сделку в ее цивилистическом значении.

При этом последствия недействительности регистрации должны быть прямо прописаны в судебном решении. Представляется, что содержащаяся при этом в судебном решении формулировка должна опираться не столько на нормы о последствиях недействительности сделок, сколько, в большей степени, на нормы публично-правового характера о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в этом случае недопустимо в одном решении смешивать несколько правовых способов для защиты права, например признание недействительным акта государственного органа, признание оспоримой сделки недействительной и т.д. По этой причине признание недействительным акта государственной регистрации и признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права - это разные по правовой природе способы защиты гражданских прав, хотя их правовые основания могут и совпадать.

Правоподтверждающий характер государственной регистрации заключается в том, что субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и правоустанавливающими документами. Сущность государственной регистрации недвижимости состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. Государственная регистрация призвана гарантировать стабильность прав на недвижимое имущество. Следовательно, нет оснований говорить о том, что государственная регистрация имеет первостепенное значение для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит производный характер, так как она может быть проведена только в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и подтверждает уже существующее право.

С учетом всего вышеизложенного можно заключить, что правоустанавливающий характер в отношении объектов недвижимого имущества имеет лишь регистрация вещных прав, прямо предусмотренных ГК РФ. Государственная регистрация носит вторичный характер, поскольку в основе лежит сделка (договор, завещание и т.д.) как институт гражданского права. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав.

Сегодня было бы неправильным говорить о том, что объект недвижимости не существует и не охраняется, если он не прошел процедуру государственной регистрации. Такой объект есть, и он признается и даже охраняется. Так, в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»указано: «Судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию».

1.2 Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимость

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформировалась как результат административных реформ начала 90-х годов (в первую очередь - земельной реформы) и в нынешнем виде действует с 1998 года. Летом 2015 года принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости), который принципиально изменяет соотношение регистрационно-правовых и кадастрово-учетных действий в сфере недвижимости, ее оборота и регистрации прав на нее. Принимая во внимание весьма существенные комплексные изменения в правовом регулировании вопросов как государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и кадастрового учета недвижимого имущества, данный Закон вступил в силу только с 2017 года - это позволило всем участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, подготовиться к новым правилам.

Можно рассмотреть, как развивалась за минувшие два с лишним десятилетия система регистрации прав на недвижимость и что нового вносит Закон о регистрации недвижимости в деятельность нотариусов.

Следует отметить, что в рассматриваемый период закрепленный в законодательстве характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов менялся. Еще более существенно менялись планы законодателя (перспективные законопроекты; а в начале и середине 90-х годов - подзаконные акты).

В советский период, когда в законодательстве еще отсутствовало понятие «недвижимость», осуществлялась регистрация прав на ключевой элемент недвижимости - на земельные участки.

На первом этапе становления системы регистрации прав на недвижимость, совпавшем с активной фазой земельной реформы 90-х годов, основным трендом стало постепенное формирование интегрированной кадастровой системы - государственного земельного кадастра, который охватывал бы также другие виды недвижимости (здания, сооружения) и регистрацию прав на них (по типу западноевропейских многоцелевых кадастров). Так, с 1993 года по единой системе должны были осуществляться ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Этот же подход был реализован и в Федеральной целевой подпрограмме «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» (1996-2000).

Впрочем, на практике достичь указанной интеграции в тот период не удалось - регистрация (учет) объектов недвижимости и прав на них осуществлялась порознь. Так, учет земельных участков велся в рамках кадастра, рукотворной недвижимостью занимались бюро технической инвентаризации, органы по управлению имуществом и другие структуры, заверением сделок с недвижимостью - нотариусы.

Второй этап (реинтеграционный) начался с принятия в 1997 году Закона о госрегистрации прав, который существенно изменил роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинул на десяток с лишним лет интеграцию прав на недвижимость и ее кадастрового учета. Была отменена обязательность нотариального заверения сделок, а вышеназванные интеграционные процессы полностью остановились - регистрация прав стала охватывать все виды недвижимости, тогда как государственный земельный кадастр - лишь земельные участки (это было зафиксировано, в частности, в принятом в 2000 году Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» (далее - Закон о земельном кадастре), согласно которому в кадастре учитывались не объекты, прочно связанные с земельным участком, а лишь их наличие на участке - как одна из характеристик земли). Осуществляли регистрацию прав и учет земельных участков разные органы - учреждения юстиции (затем регистрационная служба) и кадастровые органы.

Третий этап (современный) начался в 2008 году, когда вступил в силу Федеральный закон, предусматривавший переход к единому кадастру недвижимости, а Закон о земельном кадастре утратил силу. С этого момента стали действовать две самостоятельные системы учета недвижимости и регистрации прав на нее, каждая из которых опиралась на «свой» закон. Но эти системы были (и остались) тесно взаимосвязанными. Так, для регистрации прав на объект недвижимости требуется кадастровый паспорт, а для кадастрового учета - сведения о зарегистрированных правах на соответствующий объект; например, если по истечении определенного времени со дня постановки на учет объекта недвижимости не осуществлена регистрация прав на него, то такие сведения аннулируются и исключаются из кадастра. Впрочем, между этими системами имеются и несовпадения в отношении объектов, подлежащих регистрации. Так, согласно Закону о кадастре кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Но положения данного Закона не применяются к участкам недр и предприятиям как имущественным комплексам, тогда как права на них подлежат государственной регистрации.

Кроме того, год спустя - в 2009 году - функции по ведению как кадастра, так и регистрации прав (и сделок) были возложены на единый федеральный орган исполнительной власти - Росреестр.

В настоящее время при совершении сделок с недвижимостью взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа кадастрового учета и нотариусов предусматривает следующую последовательность взаимозависимых действий. Для совершения сделки по отчуждению недвижимости (например, купли-продажи земельного участка) требуется постановка такого объекта на государственный кадастровый учет.

Соответственно, сначала работниками органов кадастрового учета (филиалов подведомственного Росреестру федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата») осуществляется такой учет. Для этого требуется подготовка межевого плана участка (готовится в результате кадастровых работ, выполняемых кадастровыми инженерами). После осуществления учета заключается сделка купли-продажи, которая в ряде случаев (по соглашению сторон, при продаже одним из супругов находящегося в общей собственности земельного участка и в других предусмотренных законом случаях) подлежит нотариальному удостоверению. Сама сделка и возникшие в ее результате права подлежат государственной регистрации.

В 2009-2012 годах в соответствии с Указом Президента Российской Федерации «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» велась работа по реформированию гражданского законодательства, которая предусматривала ряд новаций в вопросах регистрации прав и сделок с недвижимостью, в частности возвращение к практике обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вместо их государственной регистрации. Однако данное предложение вызвало критику, поскольку его реализация привела бы к увеличению транзакционных издержек (финансовых и временных). Аргумент же о большей защищенности участников сделки от мошенников - в силу квалификации и ответственности нотариуса - не стал решающим, так как нотариус не владеет базой данных (в отличие от государственного регистратора) и не может предсказать появление третьих лиц, которые в будущем способны оспорить сделку.

Интеграция кадастра и регистрации прав на недвижимость на данном этапе предусматривала главным образом организационные мероприятия, направленные на исключение имевшегося дублирования регистрационно-учетных действий и повышение качества государственных услуг в данной сфере.

С 1 марта 2013 года вступили в силу поправки в ГК РФ, по которым заключенные 2 марта и позднее договоры, связанные с отчуждением (обременением) недвижимости, уже не нужно регистрировать в органах Росреестра. Это, в частности, следующие виды договоров:

- договор продажи жилого дома (его части), квартиры (ее части);

- договор продажи или аренды предприятия;

- договор дарения недвижимого имущества;

- договор, предусматривающий отчуждение недвижимости под выплату ренты.

Государственную регистрацию таких договоров отменили, чтобы не дублировать регистрационные действия. Ведь эти договоры и переход прав на объект недвижимости регистрировались одновременно, а госпошлину (для физлиц - 1000 руб., для организаций - 15 000 руб.) приходилось платить дважды - и за регистрацию договора, и за регистрацию прав.

Согласно поправкам в ГК РФ также не нужно регистрировать долгосрочные - на год и более - договоры аренды недвижимости, заключенные после 01.03.2013. Но если такой договор был подписан до начала весны этого года, то без регистрации он по-прежнему будет считаться незаключенным.

В РФ было принято распоряжения Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 г. №2236-р, которым утвержден План мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный документ включает в себя 31 мероприятие. По каждому мероприятию определен ожидаемый результат (например, нормативный правовой акт), срок реализации, ответственные исполнители (федеральные органы исполнительной власти). К наиболее значимым мероприятиям относились:

- к 2014 году:

а) обеспечение возможности получения сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН) в виде электронного документа в режиме реального времени;

б) введение требования об утверждении границ охранных и защитных зон одновременно с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

в) определение порядка и сроков снятия с кадастрового учета земельных участков, учтенных до 1 марта 2008 г., сведения о правообладателях которых отсутствуют в ЕГРП и ГКН;

- к 2016 году:

- объединение ЕГРП и ГКН в единый информационный ресурс;

- к 2018 году:

а) поэтапное сокращение сроков кадастрового учета и регистрации прав до 5 - 7 дней;

б) введение возможности подачи документов для государственной регистрации прав вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости;

в) проведение за счет бюджета кадастровых работ по уточнению границ участков и определению координат зданий и сооружений в массовом порядке, установление запрета на распоряжение земельными участками, в отношении которых отсутствуют сведения о местоположении границ;

г) внесение в ГКН информации о водных объектах, о границах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны.

Выполнимость отдельных мероприятий вызывает определенные сомнения (например, проведение к 2018 году за счет бюджета кадастровых работ по уточнению границ участков и определению координат зданий и сооружений в массовом порядке), однако, в целом, реализация «дорожной карты» может действительно привести к повышению достоверности ЕГРН и качества государственных услуг в этой сфере.

Новый, четвертый этап, на котором произошла окончательная (как организационная, так и законодательная) интеграция регистрационно-учетных действий, начался в 2017 году, когда вступил в силу Закон о регистрации недвижимости.

Таким образом, вступивший в силу с 2017 года Закон о регистрации недвижимости не содержит революционных изменений - не произошло вероятного отказа от государственной регистрации сделок с недвижимостью. Однако в части завершения интеграции систем регистрации прав на недвижимое имущество и кадастра недвижимости (отчасти дублирующих друг друга последние годы) принятием данного Закона завершен закономерный процесс, начавшийся еще в первой половине 90-х годов.

Общие положения о правовом регулировании недвижимого имущества и некоторых его видов содержатся в ГК РФ. Особенности, связанные с оборотом некоторых видов недвижимого имущества, раскрываются в отдельных нормативно-правовых актах. В качестве базовых можно назвать:

- Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (предусматривает порядок регистрации прав на недвижимое имущество);

- Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (предусматривает учет объектов недвижимого имущества);

- Жилищный кодекс РФ (определяет особенности права собственности и иных прав на жилые помещения (глава 2 раздела I, разделы II-IV), предусматривает государственный учет жилищного фонда - п. 4 ст. 19);

- Земельный кодекс РФ (определяет особенности прав на земельные участки);

- Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (определяет особенности земель сельскохозяйственного назначения как вида недвижимости);

- Постановление Правительства РФ от 12.08.1994 №938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (предусматривает необходимость и порядок регистрации прав на транспортные средства);

- Воздушный кодекс РФ (ст. 33 предусматривает государственную регистрацию и учет воздушных судов);

- Кодекс внутреннего водного транспорта РФ (ст. 16 предусматривает государственную регистрацию и учет водного транспорта);

- Кодекс торгового мореплавания РФ (глава III предусматривает регистрацию судов, прав на них и сделок с ними);

- Закон о космической деятельности (ст. 17 предусматривает регистрацию прав на космические объекты);

- Федеральный закон от 22.04.1996 №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (предусматривает особенности оборота ценных бумаг);

- Федеральный закон от 10.12.2003 №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (предусматривает особенности оборота денежных средств).

Список нормативных правовых актов, которые регулируют особенности оборота отдельных видов имущества, не является исчерпывающим. Правовое регулирование связано с признаками и особенностями отдельных видов недвижимого имущества, о которых было сказано выше.

1.3 Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Вопрос об объекте правоотношения - один из самых спорных в науке гражданского права. Мы разделяем высказанное в юридической литературе мнение о тождестве понятий «объекты гражданских прав» и «объект гражданского правоотношения», исходя при этом из того, что гражданское правоотношение как общественное отношение, урегулированное нормами гражданского права, не может иметь в качестве своего объекта явление, не являющееся объектом гражданских прав. То есть объектом гражданских прав признается то, по поводу чего возникает гражданское правоотношение.

В философском широком (абстрактном) понимании объект - это то, что противостоит субъекту, на что направлена познавательная и иная деятельность человека. Поэтому объект и субъект - парные категории. На этот счет Д.И. Мейер отмечал: «Объектом нрава технически называется то, что подлежит господству лица как субъекта права». Другой известный дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич писал: «Каждое юридическое отношение возникает по поводу известного интереса, преследуемого членами общества. Объектом юридического отношения является средство осуществления интереса. Такими средствами являются: а) вещи, как часть внешнего мира,) действия других лиц. Когда объект юридического отношения составляют вещи, то отношение носит название вещного права; когда объектом являются действия других лиц, то - обязательственного…».

О.С. Иоффе считал, что «поскольку одна лишь деятельность человека, человеческое поведение, выраженное в действиях или воздержании от действий, способны к реагированию на правовое воздействие, постольку существует единый и единственный объект правомочия и обязанности, а стало быть, и объект правоотношения - человеческое поведение, деятельность или действия людей». То есть в данном случае объектом правоотношения объявляются действия обязанных лиц.

Нам представляется, что действия обязанных лиц есть содержание правоотношения, а не его объект. Как известно из теории права, общим объектом (предметом) правового регулирования являются общественные отношения. Однако при их конкретизации мы видим, что субъективное право - это право не только на действия (свои и чужие), но и на конкретные материальные и нематериальные блага. Поэтому объектом гражданского правоотношения является то благо, по поводу которого возникает гражданское правоотношение и в отношении которого существуют субъективное право и соответствующая ему обязанность.

Принято различать объекты гражданских прав (правоотношения) и объекты права собственности. Не случайно эти категории регламентированы в разных главах ГК РФ. Не все объекты гражданского права могут быть объектом субъективного права собственности, а только индивидуально определенные материальные вещи. А.В. Кожаринова и Н.К. Нарозников пишут, что «объектом любого вещного права может выступать только индивидуально-определенное имущество, т.е. наделенное той совокупностью идентицифицирующих признаков, которые позволяют с максимальной степенью вероятности вычленить его из массы ему подобных вещей».

Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав.

Термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра 1 о единонаследии 1714 г. Он заменил различные термины, использовавшиеся в законодательстве ранее, объединив ряд имуществ в единую правовую категорию, сгладив «различия между вотчинами и поместьями». В советском гражданском праве термин «недвижимость» отсутствовал. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст. 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота». И только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно из легального определения недвижимости, ее особенностью является признак прочной связи с землей, которая понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Указанный признак объективно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском частном праве. В литературе иногда признак прочной связи с землей именуется «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - «недвижимостью по природе». Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер, поэтому иногда в условиях интенсивного развития строительной техники становится возможным перенесение с одного места на другое объектов, ранее считавшихся недвижимыми вещами.

Важное значение имеет вопрос о значении государственной регистрации недвижимости с точки зрения того, является ли это неотъемлемым признаком недвижимости, или государственная регистрация всего лишь последствие отнесения имущества к недвижимости. По этому поводу в литературе высказаны две противоположные правовые позиции.

В первом случае (концепция юридического понятия недвижимости) обращается внимание на то, что в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 554 ГК РФ). Только благодаря неподвижности такого объекта возможна его государственная регистрация с привязкой к определенному месту. Соответственно объект недвижимости, имеющий государственную регистрацию, может находиться в обороте. Как пишет О.М. Козырь, «недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация». Зачастую в поддержку такого подхода в литературе приводится пример, когда строительство здания фактически завершено, но до момента государственной регистрации это здание не является объектом недвижимости и единым объектом гражданского оборота. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности.

Государственное регулирование рынка недвижимости заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Кроме того, можно отметить, что все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также не свободно от недостатков.

С 01.01.2017 к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Под недвижимостью (недвижимым имуществом, недвижимыми вещами) следует понимать объекты гражданских прав, перемещение в пространстве которых невозможно без причинения ущерба. К таким объектам относятся:

- земельные участки - части земной поверхности, границы которых определены в соответствии с федеральными законами;

- участки недр - участки земной коры ниже почвенного слоя, а также ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения;

- здания - результаты строительства, представляющие собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

- сооружения - результаты строительства, представляющие собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

- объекты незавершенного строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Относительно данных объектов в материалах судебной практики имеется точка зрения о том, что к объектам, не завершенным строительством, относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда;

- все иные объекты, относящиеся по своим характеристикам к числу объектов недвижимого имущества:

а) объект недвижимого имущества должен иметь тесную связь с землей, исключающую возможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы собственником независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иного недвижимого имущества.

б) главным отличительным признаком объектов недвижимого имущества является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению; к физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д.

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

К объектам недвижимости также относятся объекты гражданских прав, подлежащие государственной регистрации. Ими являются:

- воздушные суда - летательные аппараты, поддерживаемые в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

- морские суда - самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях мореплавания.

- суда внутреннего плавания - суда, предназначенные для эксплуатации на внутренних водных путях.

- иные объекты, которые в соответствии с законом могут быть отнесены к недвижимым вещам.

Объекты гражданских прав, которые не отнесены к объектам недвижимого имущества, являются движимым имуществом. К такому виду имущества относятся, в частности, деньги и ценные бумаги.

По общему правилу регистрация вещей, относящихся к движимому имуществу, не требуется. Однако федеральным законодательством могут быть установлены случаи обязательной регистрации таких объектов гражданских прав.

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в ГК РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.