Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Ранее отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности, тем более, когда используются оценочные категории. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».)

Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности». Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т.д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое, а также государственной регистрации недвижимости.

Появившись как образная словесная категория, недвижимость постепенно оформляется в виде категории юридической, абстрагирующейся от своего буквального, физического смысла, т.е. приобретает черты правового режима.

Существует также мнение, что понимание недвижимости лишь в качестве особой правовой конструкции не охватывает всего многообразия ее проявлений в действительности, поскольку в этом случае «недвижимостью признается лишь имущество, на которое установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». Анализируя это суждение, можно выделить в нем два момента: во-первых, автор критикует возникший к настоящему времени некоторый «перекос» в оценке недвижимости исключительно как правового института (последний, впрочем, во многом обусловлен законодательной дефиницией); во-вторых, дана негативная оценка формалистического подхода к возникновению прав на недвижимое имущество («недвижимостью признается лишь то, что зарегистрировано в Государственном реестре» и т.д.).

Необходимо уточнить также соотношение в законодательстве терминов «недвижимость» и «земля». ГК РФ в ст. 130 и Закон о регистрации относят к недвижимости земельные участки и все, что с ними связано, понимая под недвижимостью не только строения, насаждения и прочее, но и саму землю, что вполне оправданно и соответствует традиционному подходу. Однако в ГК РФ (ст. ст. 263, 264, 269, 271, 272, 274, 275, 277) эти понятия используются не всегда последовательно: Кодекс оперирует термином «недвижимость», «недвижимое имущество» для обозначения зданий, сооружений, многолетних насаждений, т.е. ряда недвижимых объектов, кроме земельных участков. Думается, совпадение словесного обозначения двух несхожих явлений обусловлено невозможностью подобрать другой термин, который бы адекватно обозначал объекты, связанные с землей. Суммируя вышеизложенное, можно заключить, что к настоящему времени недвижимость приобрела черты специфического правового режима, пусть не всегда совершенного; однако факт его существования сейчас вряд ли кто-то станет оспаривать. Из средства для разрешения противоречий между интересами различных субъектов правовой режим недвижимого имущества трансформировался в механизм многофункционального назначения: предупреждающий такие столкновения в будущем, регламентирующий желательное для законодателя развитие правоотношений в настоящее время и сглаживающий противоречия, уже имеющиеся к моменту появления соответствующих норм.

При этом приходится признать, что на сегодняшний день исследуемая сфера освоена правом не в той степени, в какой это требуется по условиям гражданского оборота. Речь, конечно, не о количестве нормативных актов, а об их адекватности потребностям общества.

К настоящему времени недвижимость абстрагируется от буквального физического смысла и приобретает черты правового режима. Более того, на дальнейшую перспективу можно предположить, что недвижимость как правовой институт, абстрагированный от своей материальной основы, возможен в будущем. Здесь можно отметить и, вероятно, начинающийся в современном законодательстве процесс формирования недвижимости как правового института, отделяющегося от «почвы» (во всех смыслах этого слова) и получающего самостоятельное развитие.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

Представляется целесообразным изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, который мог бы иметь следующий вид: «К недвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество».

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление «не фактическое, а юридическое», поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

В Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в 2016 г. были внесены изменения Федеральным законом от 03.07.2016 №361-ФЗ. Большая часть измененных норм Закона №218-ФЗ вступила в силу с начала 2017 г.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Пункт 3 ст. 1 Закона №218-ФЗ определяет понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Данное определение не претерпело особых изменений и аналогично тому, что содержалось в ст. 2 ранее действующего Закона №122-ФЗ. Согласно п. 5 ст. 1 Закона №218-ФЗ госрегистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.

Регистрацию проводит специальный уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти - Росреестр. Именно он осуществляет ведение государственного реестра и регистрацию прав на недвижимое имущество.

При госрегистрации фиксируется факт наличия недвижимости и приводятся ее характеристики (например, вид и тип недвижимости - дом, земельный участок и т.п., площадь, адрес расположения), сведения о том, кому принадлежит данная недвижимость (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица, иные данные), а также есть ли обременения (ограничения в использовании, владении и распоряжении имуществом), например, в результате залога или аренды.

Одним из основных нововведений стало формирование ЕГРН путем слияния баз Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

До 1 января 2017 г. оборот недвижимости в стране, по сути, подчинялся двойному регулированию. Так, постановка объекта на учет в ГКН требовала представления одного пакета документов, а регистрация прав на недвижимость - другого. При этом гражданин или организация вынуждены были обращаться сначала в кадастровую палату, а потом в управление Росреестра и у каждой из организаций были свои требования к документам, их оформлению, свой срок совершения регистрационных действий, что вынуждало участвовать в двух длительных процедурах. Создание единого реестра позволило сократить как время оформления документов, так и привело к единообразию в требованиях.

Документы принимаются в любом подразделении Росреестра. До 1 января 2017 г. заявитель должен был обращаться в территориальный орган, соответствующий расположению недвижимости. Теперь, если гражданин приобрел недвижимость в другом городе, от него не требуется приезжать туда для регистрации права - достаточно будет подать документы в ближайшее отделение в своем городе. Также заявление можно подать через МФЦ.

С 1 января 2017 г. юридические лица не обязаны представлять учредительные документы при регистрации права, как это было ранее. Теперь сотрудники Росреестра самостоятельно будут запрашивать необходимую документацию у органов, отвечающих за госрегистрацию юридических лиц, которыми в данный момент являются инспекции ФНС России.

Общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен и составит при подаче документов в Росреестр:

- 5 рабочих дней - для кадастрового учета;

- 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и госрегистрации прав;

- 7 рабочих дней - для госрегистрации прав.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

По новому закону установлен единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт или доверенность на представителя организации).

С 1 января 2017 года уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения. В частности, к ним относятся:

- несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, установленному формату;

- наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание;

- отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или госрегистрации прав;

- если в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины и не представлен документ, подтверждающий ее уплату;

- в ЕГРН имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права и обременения недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.

Установлены более продолжительные сроки приостановления госрегистрации прав:

- три месяца - по решению государственного регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);

- шесть месяцев - по инициативе заявителя, при этом в Законе №218-ФЗ уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.

Нововведения в Закон №218-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2017 г., прямо относят нотариусов к числу участников отношений, возникающих при осуществлении госрегистрации прав. При осуществлении госрегистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.

Нотариус является одним из лиц, по заявлению которого допускается госрегистрация прав на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета такого объекта, но только в том случае, когда такое право возникло на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия. Нотариус может направить такие документы посредством электронного отправления, в том числе в форме электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом надо понимать, что при отправке документов нотариусом в электронном виде получить от него документ с отметкой о госрегистрации не получится, поскольку с 15 июля 2016 г. при регистрации собственности на недвижимость в России свидетельства больше не выдают.

Ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром, государственным регистратором и другими лицами.

Так, государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения.

Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.

Также нововведениями в Закон №218-ФЗ уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение. Компенсация за жилое помещение - единственное пригодное для постоянного проживания - выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно Закону №218-ФЗ условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ. Однако положение Закона №218-ФЗ о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу только с 1 января 2020 г.

3. Правоприменительные особенности признания прав на недвижимое имущество

3.1 Проблемы обеспечения достоверности сведений в Едином государственном реестра недвижимости

Отправной точкой развития законодательства о государственной регистрации прав на имущество должны являться принципы, закрепленные в ГК РФ. Согласно положениям статьи 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество должна осуществляться на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. На необходимость обеспечения данных принципов неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, по мнению которого государственная регистрация прав на имущество призвана создавать гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств, защищать добросовестных участников гражданского оборота и способствовать таким образом упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

13 июля 2015 года был принят Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), вступивший в силу с 1 января 2017 года.

Закон о государственной регистрации недвижимости предполагает создание ЕГРН, в который войдут сведения о правах на недвижимость и правообладателях, содержащиеся в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также сведения об индивидуализирующих характеристиках объектов недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Закон предусматривает внедрение единой процедуры государственной регистрации права на объект недвижимости и государственного кадастрового учета объекта недвижимости.

В ходе принятия Закона о государственной регистрации недвижимости развернулась дискуссия по проблеме реализации в тексте будущего закона принципов, закрепленных в статье 8.1 ГК РФ. К сожалению, внесенный 3 сентября 2014 года Правительством Российской Федерации в Государственную Думу проект Федерального закона №597863-6 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - законопроект) не содержал положений, позволяющих обеспечить достоверность сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, защиту интересов добросовестных приобретателей недвижимости. Более того, внесенный в Государственную Думу текст законопроекта даже ухудшал ситуацию с достоверностью реестра по сравнению с существующей.

В ходе доработки текста законопроекта в Государственной Думе и его подготовки к рассмотрению во втором чтении были предприняты меры по обеспечению достоверности реестра хотя бы на существующем уровне и намечены некоторые направления развития положений статьи 8.1 ГК РФ.

Во-первых, представленный в Государственную Думу текст законопроекта не содержал перечня основных сведений, которые в любом случае должны предоставляться из реестра. Определение состава общедоступных сведений, содержащихся в выписке из реестра, предлагалось передать на уровень подзаконных актов, что значительно ухудшало положение участников гражданского оборота. И это при том, что выписка из реестра должна стать единственным документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав, и заменить привычное для участников гражданского оборота свидетельство о государственной регистрации права.

В итоге статья 62 Закона о государственной регистрации недвижимости определяет состав сведений, которые обязательно должны содержаться в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Норма сформулирована по аналогии с действующей статьей 7 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, выписка из ЕГРН, содержащая общедоступные сведения, должна отражать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости, а также иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования.

Кроме того, статья 62 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит норму о том, что сведения ЕГРН являются актуальными только на момент их предоставления из реестра. Представляется, что это очень важное уточнение, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться, и, соответственно, лицо, запрашивающее сведения, должно понимать, что на них не следует полагаться длительное время.

Во-вторых, проблемным вопросом явился вопрос о пределах правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию.

Согласно Закону о государственной регистрации недвижимости государственный регистратор осуществляет правовую экспертизу представленных документов на предмет выявления оснований для приостановления осуществления государственной регистрации и (или) государственного кадастрового учета. Статья 26 Закона закрепила достаточно широкий круг таких оснований (всего 51 основание). Они носят как материально-правовой, так и технический, процедурный характер. Таким образом, пределы проверки документов определены в Законе через выявление многочисленных оснований для приостановления, то есть достаточно широко. Такой подход заслуживает одобрения, поскольку существенно расширяет полномочия регистратора по сравнению с действующим законодательством и закладывает фундамент для разносторонней проверки государственным регистратором предоставляемых документов и сведений. Однако надо понимать, что государственный регистратор при проведении правовой экспертизы все равно будет ограничен законодательно установленными пределами проверки.

Следует отметить, что новеллой Закона о государственной регистрации недвижимости является то, что самостоятельных оснований для отказа в государственной регистрации и (или) кадастровом учете не будет. В осуществлении государственной регистрации и (или) кадастрового учета отказывается, если в течение установленного срока не устранены причины, послужившие основанием для приостановления соответствующих процедур. Даже такое обстоятельство, как то, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом, будет являться основанием именно для приостановления государственной регистрации, а не для отказа в ней. По мнению авторов закона, такая конструкция призвана минимизировать возможность ошибки государственного регистратора и направлена на обеспечение прав заявителей. Однако данное мнение не бесспорно, поскольку при выявлении, например, признаков ничтожности сделки применение сначала процедуры приостановления, а только затем - отказа в государственной регистрации может стимулировать участников оборота на недобросовестные действия.

Для обеспечения реализации презумпции достоверности реестра и защиты добросовестного приобретателя недвижимости Закон определяет полномочия государственного регистратора по проверке сделки на предмет наличия признаков ничтожности или оспоримости сделки.

В Закон о государственной регистрации недвижимости включено очень правильное положение о том, что государственный регистратор будет проверять сделку, подлежащую государственной регистрации или являющуюся основанием для государственной регистрации прав, на предмет наличия оснований ее ничтожности (подп. 13 п. 1 ст. 26 Закона).

Итогом дискуссии о том, должен ли государственный регистратор выявлять признаки оспоримости сделки и отказывать в государственной регистрации на этом основании, стал подход, основанный на общих положениях статьи 166 ГК РФ о сущности и последствиях оспоримых сделок и заключающийся в допуске в реестр сделок, потенциально оспоримых, при отражении в реестре отдельных значимых пороков такой сделки.

Исходя из подпункта 15 пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости сделка, совершенная без необходимого согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (если такая сделка не является в силу закона ничтожной) и подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, регистрируется в ЕГРН, но при этом в реестр вносится запись об отсутствии необходимого согласия при совершении сделки (ст. 9 Закона о государственной регистрации недвижимости). Таким образом, заинтересованное лицо будет считаться информированным о соответствующем пороке сделки. Эти сведения должны быть отражены в выписке из ЕГРН. В редакции текста законопроекта, подготовленного к первому чтению, права, возникающие на основании сделок, совершенных без необходимого согласия, предлагалось не регистрировать в принципе. Однако такой подход не соответствовал положениям ГК РФ, так как такие сделки могут влечь иные последствия, не связанные с недействительностью.

На защиту интересов добросовестных лиц направлена и норма ст. 68 Закона о государственной регистрации недвижимости о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН. Однако указанная статья вступает в силу только с 1 января 2020 года. Эта норма защищает только добросовестное физическое лицо.

Физическое лицо - собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по независящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеют право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение.

Однократная компенсация лицам производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае:

- смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;

- внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из Единого государственного реестра юридических лиц.

Такая однократная компенсация не может превышать один миллион рублей. Сразу отметим, что такая компенсация не во всех случаях покроет убытки добросовестного лица.

Кроме того, ст. 31.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уже предусматривает правила о компенсации: собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Однако порядок ее выплаты должен быть установлен Правительством Российской Федерации. На сегодняшний день такой порядок не принят.

Закон о государственной регистрации недвижимости в отношении компенсации предусматривает более подробные правила, что должно обеспечить применение данной нормы на практике.

Таким образом, доработанный текст Закона о государственной регистрации недвижимости в части обеспечения достоверности данных ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя предусматривает уровень не ниже существующего в Федеральном законе от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и намечены некоторые направления развития положений статьи 8.1 ГК РФ.

В связи с этим остро встает проблема защиты добросовестных лиц: добросовестного приобретателя и добросовестного собственника, который не отчуждал свою недвижимость, но лишился ее.

Интересна позиция Верховного Суда РФ. По мнению Верховного Суда РФ, обращение к реестру прав на недвижимое имущество само по себе не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя недвижимости. Пока потенциальный покупатель не примет «разумных мер» для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения: принадлежность квартиры продавцу может быть проверена сотрудниками риелторского агентства, работниками банка при выдаче ипотечного кредита, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, - он не может считаться добросовестным.

Таким образом, при возникновении спора Верховный Суд РФ рекомендует судам учитывать не только и не столько обращение к записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества (при этом государственная регистрация носит правоустанавливающий характер), а учитывать то, проявлена ли гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Представляется, что это противоречит правилам, закрепленным в ст. 8.1 ГК РФ, согласно которым не гражданин должен доказать и предпринять попытки выяснить и ознакомиться «со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость», выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности и т.д., а предполагается, что гражданин добросовестный, если не доказано, что он знал о недостоверности записи реестра. Необходимо отметить, что «порок» с документами может быть и не у последнего отчуждателя, а у кого-то из предыдущих собственников. Возможности ознакомиться «со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость» может и не быть.

Таким образом, исходя из складывающейся практики, можно заключить, что приобретатель недвижимости рискует в том случае, если он будет полагаться только на данные реестра прав. Можно сказать, что складывающаяся судебная практика перекладывает ответственность за невозможность обеспечения достоверности данных реестра прав на недвижимое имущество на участников гражданского оборота. Что ни в коей мере нельзя признать верным.

Законодателем уже внесены изменения в ГПК РФ, также направленные на защиту добросовестного приобретателя. Согласно новому пункту ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия (часть 5 ст. 61 ГПК РФ введена Федеральным законом от 29.12.2014 №457-ФЗ).

Данное правило направлено в том числе и на защиту добросовестного покупателя. Если сделка купли-продажи будет нотариально оформлена, за законность такой сделки несет ответственность нотариус. Получается, что покупатель, обратившийся к нотариусу, будет защищен в большей степени. Он может быть относительно спокоен в случае возникновения спора в отношении прав на недвижимое имущество, поскольку должен признаваться добросовестным, если только не оспорено само нотариальное действие.

Большим плюсом является введение единой информационной системы нотариата. Нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариата сведения:

- о совершении нотариальных действий при их регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата;

- об открытии наследства при поступлении заявлений, являющихся основанием для заведения наследственного дела;

- об уведомлениях о залоге движимого имущества при их регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества;

- иные сведения в соответствии с частью второй статьи 34.2 Основ, если их внесение не возложено на нотариальные палаты.

Однако и это представляется недостаточным. Единая информационная система нотариата позволит получить сведения о нотариальных действиях, но не доступ к самим документам (например, к нотариальной сделке). В приведенном случае необходимо обеспечить надлежащее хранение нотариальных документов. В настоящее время нет единого нотариального архива. При регистрации сделок с недвижимостью все документы и сведения о них были доступны регистраторам. Согласно ст. 20 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в случае отсутствия лица, замещающего временно отсутствующего нотариуса, другой нотариус того же нотариального округа по предложению нотариальной палаты наделяется территориальным органом юстиции полномочиями по совершению нотариальных действий, требующих использования нотариального архива временно отсутствующего нотариуса, а также нотариальных действий, совершение которых отнесено к исключительной компетенции временно отсутствующего нотариуса. Нотариус другого нотариального округа может наделяться этими полномочиями в порядке, установленном Основами для изменения территории деятельности нотариуса.

Отдельную группу проблем составляют дела, в которых связывается вопрос постановки объекта на кадастровый учет как объекта недвижимости с дальнейшим внесением записи о данном объекте в ЕГРН. О чем свидетельствует судебная практика.

Например, асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в осуществлении кадастрового учета асфальтобетонного покрытия, ссылаясь на то, что указанный объект является капитальным строением в виде элемента благоустройства территории и примыкает к объекту недвижимости, в связи с чем отказ кадастровой палаты в осуществлении государственного кадастрового учета является незаконным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление было удовлетворено со ссылкой на то, что спорный объект обладает всеми признаками объекта недвижимости, установленными статьей 130 ГК РФ.

Арбитражный суд округа судебные акты отменил, в удовлетворении заявления отказал, исходя из того, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что асфальтобетонное покрытие не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), является улучшением земельного участка, на котором оно размещено.

Ввиду указанного суд признал решение органа кадастрового учета об отказе в постановке асфальтобетонного покрытия на кадастровый учет соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.

Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Предприниматель обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства - трех железобетонных свай, вбитых в землю.

Орган кадастрового учета приостановил, а затем отказал в постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, сославшись на положения пунктов 1 и 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд, указав на то, что он является арендатором земельного участка под строительство объекта, им получена разрешительная документация на строительство, ГК РФ и Закон о кадастре исходят из существования самостоятельного объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства, кадастровым инженером был заверен технический план, содержащий сведения о спорном объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет этого объекта.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали на то, что спорный объект - три железобетонные сваи, вбитые в землю, на момент обращения общества с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет не является созданным объектом незавершенного строительства в смысле статьи 130 ГК РФ и Закона о кадастре.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости.

Однако в случае выполнения строительных работ, в результате которых будет возведен самостоятельный объект недвижимого имущества, предприниматель не лишен возможности обратиться за постановкой на кадастровый учет созданного объекта (объекта незавершенного строительства).