Проблемы правового регулирования долевого строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава I. Общая характеристика долевого строительства в России

1.1 История правового режима недвижимости и долевого строительства в России

1.2 Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

1.3 Юридическая характеристика инвестиционного контракта (договора

Глава II. Проблемы правового регулирования долевого строительства

2.1 Проблемы, возникающие при регистрации недвижимого имущества

2.2 Проблемы при осуществлении деятельности застройщика

2.3 Проблемы в области долевого строительства, возникающие у участников долевого строительства и инвесторов

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

Актуальность темы исследования. Строительство является одной из самых динамично развивающихся отраслей экономики. Это обуславливается тем, что при переходе к рыночной экономике Россия, как государство, больше не обеспечивает своих граждан жилплощадью, как это было при Советском Союзе. Как следствие, появился высокий спрос на приобретение жилья. долевое строительство недвижимость регистрация

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcciуn de la equidad - «строительство по справедливости») - форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости.

Проблемы, возникающие в связи с участием в долевом строительстве на сегодняшний день остаются одними из самых обсуждаемых в правовом сообществе. Отсутствие стабильности в финансовом положении российских застройщиков и, как результат, их массовое банкротство, несовершенство законодательного регулирования в указанной области, новеллы 2017 года в области долевого строительство и возможность их практической реализации в рамках уже сложившихся отношений обуславливает актуальность рассмотрения и дальнейшего исследования этой темы.

Наглядно можно увидеть ситуацию с помощью различных рейтинговых агентств. Так, по статистике PACK, в августе 2016 года по стране насчитывалась 61 компания-банкрот. В январе 2016 статистика за минувший год была обновлена: уже 149 компаний находится в одной из стадий банкротства. Всего около полугода понадобилось отрасли, чтобы число банкротств выросло в 2,5 раза. Не лучше выглядит картина и с подрядчиками. Тот же РАСК сообщает, что из 151 тыс. уникальных компаний в 2016 году в одну из стадий банкротства вошли 3183 компании-подрядчика.

Так как в ст. 40 Конституции РФ провозглашается право каждого на жилище, то для реализации указанного права органами государственной власти, а также органами местного самоуправления создаются благоприятствующие условия и поощряется жилищное строительство.3 Граждане являются активными участниками долевого строительства, так как стоимость жилья на этапе

«котлована» до 20-30% ниже, чем при завершенном строительстве.

Лейтмотивом поправок, внесенных в 214-ФЗ о долевом строительстве с 1 января 2017 года, стало ужесточение требований к застройщикам. Оно было инициировано в основном подмосковными властями, поскольку ситуация с участием в долевом строительстве в данном регионе вызывала наибольшие опасения. Губернатор области неоднократно высказывался о том, что многие компании «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой.

Но долевое строительство не только о многоквартирных домах и гражданах, это также и о юридических лицах, индивидуальных предпринимателях, осуществляющих инвестиции в строящиеся объекты недвижимости. Вопрос такого инвестирования является крайне актуальным для больших городов, в частности для Москвы, так как Москва является бизнес-центром России. Проблемы отсутствия внятного регулирования указанной сферы, определения природы инвестиционного договора обуславливают необходимость анализа действующего законодательства и судебной практики.

Цель выпускной квалификационной работы - выявление особенностей долевого строительства в Российской Федерации, и с их учетом формулирование предложений о внесении изменений в нормативные акты.

Для реализации цели выпускной квалификационной работы определены следующие задачи:

- Проанализировать исторический аспект становления и развития оборота недвижимости в России

- выявить правовую природу договора участия в долевом строительстве жилья;

- проанализировать природу инвестиционного договора;

- произвести анализ правового положения и ответственности субъектов в области долевого строительства;

- провести анализ действующего законодательства, судебной практики, выявить проблемные вопросы;

Предмет исследования - это совокупность объективных закономерностей, регулирующих отношения между субъектами в области долевого строительства.

Объект исследования - правоотношения, возникающие при участии в долевом строительстве на основе договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также инвестиционного договора (контракта).

Используемые методы исследования. Основу исследования базируется на диалектическом методе, как метод демонстрирующий взаимосвязь теории и практики в окружающей действительности. При проведении исследования были использованы логические методы, в том числе анализ, синтез и др., а также справнительно-правововой, являющийся специальным юридическим методом. Также был использован исторический метод, демонстрирующий динамику развития законодательства о долевом строительстве и практику его применения.

Научную базу исследования составляют научные труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.В. Романца, Романенкова, Н.Д, Дудченко А.Ю., Лушкина С.А., Ситдикова Л.Б. и др., рассматривающих проблемы классификаций договора долевого строительства и инвестиционного. Были использованы труды дореволюционных российских авторов -- Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича.

Нормативной базой исследования являются Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон

«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ, материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ и др.

Положения, выносимые на защиту. Внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по вопросам расширения круга эскроу-агентов, распространения действия закона на таунхаусы и коттеджные поселки, увеличения размеров уставного капитала застройщика, установления фиксированной ставки по страхованию ответственности застройщика, закрепления разницы в единицах между процентами по вкладам и процентами по кредиту, выдаваемому застройщику. Также необходимо снести изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по поводу изменения списка подаваемых на регистрацию документов об объекте для идентификации объекта как недвижимости. Существует необходимость создания отдельного закона, регулирующего девелоперскую деятельность в России, так как это особые правоотношения. Приведение к единообразию судебной практики по вопросам, когда сталкивают интересы нескольких лиц, помогло бы сделать правоотношения в области долевого строительства более понятными для участников.

Структура работы построена с учетом поставленной цели и задач и состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. Объем выпускной квалификационной работы составляет 73 страницы.

Глава I. Общая характеристика долевого строительства в России

По договору участия в долевом строительстве (далее также - ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, законодатель закрепил самостоятельный вид гражданско- правового договора - договор участия в долевом строительстве.

Итак, сторонами по договору участия в долевом строительстве являются застройщик и дольщик. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. До введения в действие Закона о долевом участии существовала путаница в отношении фигуры застройщика, так как Гражданский кодекс не содержит данного термина. Следовательно, существовали проблемы с субъектной идентификацией застройщика, установлением конкретных прав и обязанностей, а отсюда и ответственности. А ведь застройщик является ключевой фигурой в рамках долевого строительстве, так как именно он привлекает денежные средства, заключает договоры. Ранее возникали ситуации, при которых несколько лиц, владеющих правом на земельный участок заключали инвестиционные договоры независимо друг от друга с посредниками, которые в свою очередь также занимались привлечением средств для строительства. В итоге, образовывалась целая «цепочка» людей, в результате чего гражданин, добросовестно уплативший денежные средства дольщик не мог предъявить требования ни инвестору (вследствие перепродажи собственности), ни к застройщику, с которым не был связан договорными обязательствами.

В целях контроля застройщиков, а также возможности доступа к информации для потенциальных дольщиков с 1 июля 2017 года начнет функционировать Единый реестр застройщиков, который представляет собой систематизированный перечень юридических лиц, которые соответствуют требованиям, предъявляемым Законом о долевом участии. Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

До принятия соответствующего Федерального закона отношения между застройщиком и дольщиком оформлялись в виде различных видов договоров, которые были закреплены на тот момент в Гражданском кодексе РФ. Такими договорами были: договор простого товарищества, договор об оказании возмездных услуг, договоры купли-продажи и т.д. В судебной практике арбитражных судов встречалось мнение о том, что договор долевого участия по своей природе является смешанным, то есть одновременно содержит элементы различных гражданских договоров. Следуя этой логике, суды применяли различные нормы, что в конечном итоге приводило к разночтениям, противоречиям в судебной практике. На сегодняшний день судебная практика идет по пути того, что ДДУ является договором купли-продажи будущей вещи.

Учеными-теоретиками неоднократно поднимался вопрос о создании специальных правил в области долевого строительства в связи с острой необходимостью регламентации договорных отношений между физическими и юридическими лицами, которые вкладывают денежные средства в строительство с целью получения собственности в виде квартир, а также нежилых помещений.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214 (далее - Закон о долевом участии) регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По мнению Ю.В. Романца, наиболее существенным признаком при классификации договора является направленность обязательства.20 Из определения можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве носит непредпринимательский характер, то есть дольщиком приобретается объект недвижимого имущества для удовлетворения личных потребностей, не связанных с извлечением прибыли.

В действующем законодательстве установлено обязательное требование относительно формы договора участия в долевом строительстве в письменном виде с осуществлением последующей государственной регистрации. В противном случае, такой договор считается незаключенным. При осуществлении юридической характеристики договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие характерные черты: договор является двусторонне обязывающим, возмездным и консенсуальным. Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия по существенным условиям.21 Существенными условиями для данного вида договора являются:

- предмет;

- сроки;

- цена договора и порядок ее уплаты;

- гарантии качества на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения обязательств;

- в случае строительства объекта социальной структуры - сведения о назначении такого объекта, цели и размеры затрат застройщика.

Договор участия в долевом строительстве является возмездным, поскольку дольщиком за получение в итоге объекта недвижимости в собственность уплачивается денежная сумма, указанная в договоре. Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним договором (взаимным договором), т.е. договором, по которому у каждой стороны есть права и обязанности. Так, согласно ДДУ застройщик обязан осуществить строительство объекта недвижимости и передать дольщику его долю, а последний в свою очередь обязан уплатить денежные средства.

Предметом договора участия в долевом строительстве являются:

- действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), осуществляемые им самостоятельно или с привлечением иных лиц, и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства;

- действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, которое передается участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно требованиям ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве дополнительно представляются документы:

- с содержанием описания объекта долевого строительства, согласованные застройщиком с соответствующим участником долевого строительства;

- содержащие сведения о точном местоположении объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества, с указанием площади указанного объекта

В соответствии с ч.1 ст. 6 Закона о долевом участии застройщик обязывается передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок является единым для всех участников строительства конкретного объекта. Передача объекта долевого строительства оформляется передаточным актом или иным документом. Неполучение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости является препятствием для подписания передаточного акта или иного документа дольщиками.

В Гражданском кодексе РФ дается три возможных способа определения срока, в течение которого застройщик обязан передать объект долевого строительства в договоре:22

- указание на календарную дату в виде конкретного числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;

- указание на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом способе время исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;

- указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Так как суды довольно неоднозначно трактуют термин «неизбежность», то использование подобных формулировок рекомендуется избегать.

Если у застройщика нет возможности передать объект в оговоренный срок в связи с невозможностью своевременного завершения строительства объекта, то он обязан уведомить участника долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора должно быть осуществлено в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, устанавливается по соглашению сторон. В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона о долевом участии уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Закон обязывает застройщика передать дольщику объект долевого строительства, соответствующий по качеству не только условиям договора, но и различным требованиям, установленным законом: техническим регламентам, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям. Законодатель также устанавливает гарантийные сроки, в течение которых дольщик может, в случае установления недостатков, предъявить соответствующие претензии застройщику:

- для объекта долевого строительства в течение 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства дольщику, если иное не предусмотрено договором;

- на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства в течение 3 лет со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договоры участия в долевом строительстве в силу больших рисков, в первую очередь для физических лиц, обеспечиваются залогом по следующим обязательствам:

- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

С момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, этот объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Также наряду с залогом застройщик должен выбрать один из следующих способов обеспечения обязательств:

- установленное статьей 15.1 Закона о долевом участии поручительство банка;

- страхование гражданской ответственности застройщика в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона о долевом участии.

Второй стороной по ДДУ является участник долевого строительства, то есть дольщик. Дольщиком может быть любой субъект гражданского права, находящийся в состоянии установленной законом правосубъектности, то есть лица, обладающие правоспособностью и дееспособностью. Дольщик по договору обязан уплатить застройщику указанную денежную сумму.

Закон о долевом участии предусматривает возможность одностороннего расторжения договора дольщиком в случаях:

- передачи объекта долевого строительства застройщиком в нарушении срока, установленного договором, превышающего его на два месяца;

- если застройщик не исправил в разумный срок, выявленные недостатки, которые делают невозможным использование переданного объекта;

- существенногонарушениятребованийккачествуобъектадолевого строительства;

- не выполнение застройщиком обязанности по уведомлению дольщика о досрочном прекращении поручительства;

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае расторжения договора по вышеуказанным основаниям застройщик обязан в течение 10 дней с момента расторжения такого договора возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 10 Закона о долевом участии в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Возмещение убытков застройщиком, когда речь идет о строительстве с привлечением денежных средств граждан, предусмотрено также п.1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков выполнения работ (услуг), нарушения промежуточных сроков, если стало очевидно, что работа не будет выполнена в срок. В этом случае гражданин, как потребитель вправе:

- назначить исполнителю новый срок;

- поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

- потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

- отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Застройщик несет ответственность за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в виде оплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.26

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ст. 7 ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Также законом установлены особые меры защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства в случае банкротства застройщика. Для этих целей по решению Правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в фонд не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.27

Ответственность участника долевого строительства (дольщика) установлена в ст. 5 и ст. 9 Закона о долевом участии. Данная ответственность возникает в случаях, если:

- просрочки внесения соответствующего платежа участником долевого строительства осуществлено в нарушении сроков более, чем 2 месяца, указанных в договоре, если внесение платежа должно быть путем единовременным;

- систематическое нарушение сроков внесения платежей дольщиком, то есть более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, в случае, если в соответствии с договором предусмотрен особый порядок внесения платежей.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом договор не считается расторгнутым, хотя и имеют место нарушение договора. По мнению Зюзина В.А., Королева А.Н., таким образом, законодательством определяется особенность договора участия в долевом строительстве по сравнению с другими договорами.

1.3 Юридическая характеристика инвестиционного контракта (договора)

Основным законом, регулирующим инвестиционную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности). Суть инвестиционной деятельности заключается во вложении инвестиций и осуществлении практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Между субъектами инвестиционной деятельности устанавливаются правоотношения на основе договора и (или) государственного контракта, соответствующего Гражданскому кодексу Российской Федерации. В действующем законодательстве нет четкого определения инвестиционного контракта (или договора). Следует согласиться с мнением Б.В. Муравьева, который определяет инвестиционный договор как соглашение между инвестором и заказчиком, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения строительства в интересах инвестора объектов недвижимости.28

В силу того, что первый закон об инвестиционной деятельности, это Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» возник раньше, чем вступила в силу вторая часть Гражданского кодекса РФ (1 марта 1996 года), возникли споры о юридической квалификации такого договора. В п.4 Постановления от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Пленумом ВАС РФ было дано разъяснение, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 «Купля- продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ и т.д.

При этом Пленум ВАС РФ сделал оговорку, что разъяснения, содержащиеся в данном Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4, где говорится о купле- продаже, когда не установлено иное), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

В 2012 г. ФАС МО и Девятый арбитражный апелляционный суд (9-й ААС) вынесли ряд постановлений по спорам, возникающим из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, постановив при этом, что между сторонами инвестиционной деятельности установились отношения, урегулированные правилами гл. 55 «Простое товарищество» ГК РФ, то есть совместная деятельность. Примечательно, что в данном случае речь шла об инвестиционном контракте между коммерческой и некоммерческой организацией. Соответственно, первая организация заключала контракт с целью извлечения прибыли, а вторая без таковой цели для достижения иного полезного эффекта. А согласно нормам ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. То есть суды решили, что в подобных случаях возможно заключение договора о совместной деятельности без соблюдений субъектного состава, установленного законом.

В итоге, в настоящее время судебная практика не имеет однозначной позиции о природе строительного инвестиционного контракта, и суды в каждом случае решают вопрос о природе индивидуально, что ведет к отсутствию единообразия судебной практики, а также спорам о том, является ли инвестиционный контракт самостоятельным видом гражданско-правового договора или же нет.

Одним из важнейших признаков инвестиционной деятельности является ее цель: возможность получения прибыли и (или) достижения другого полезного результата. Указанная цель реализуется с помощью вложения инвестиций в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности. Данный признак позволяет отграничить строительные инвестиционные контракты и схожий с ним договор участия в долевом строительстве. Последний, как уже говорилось ранее, не имеет своей целью извлечение прибыли, а заключается для личного, семейного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Инвестиционный договор с точки зрению юридической характеристики является:

- консенсуальным

- взаимным

- возмездным

- коммуникативным

Консенсуальная характеристика инвестиционного договора выражается в том, что для того, чтобы у сторон возникли взаимные права и обязанности достаточным является достижение согласия между сторонами по условиям этого договора.

По инвестиционному договору инвестор вправе требовать от заказчика совершения определенных действий, но и инвестор обязан в свою очередь совершить конкретные действия. О взаимном характере договора говорит то, что одной стороной договора осуществляются инвестиции, а другая сторона в свою очередь передает возведенный в будущем объект недвижимости. В свою очередь создание объекта недвижимости заказчиком осуществляется за счет средств инвестора в силу обязанности последнего предоставить необходимую денежную сумму. Следовательно, в случае нарушения срока исполнения обязательств со стороны инвестора, либо неисполнении своего обязательства инвестором либо при наличии иных обстоятельств, заказчик вправе осуществить приостановление исполнения своего обязательства либо произвести отказ от исполнения этого обязательства с правом требования по возмещению убытков. Таким образом, обязательства сторон являются со-зависимыми.

Наличие встречного удовлетворения позволяет сделать вывод о возмездности инвестиционного договора. Впрочем, некоторыми авторами высказывается мнение о безвозмездном характере такого договора. При этом возмездность заключается в обязанности инвестора уплатить оговоренную денежную сумму за совершаемые заказчиком действия.

Инвестиционный договор носит коммутативный характер , так как заказчику известен объем предоставляемых инвестиций, а инвестору заранее известен метраж недвижимости, за которую он платит.

Ответственность по инвестиционному контракту (договору) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств наступает по общим основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Важным практическим значением обладает соотношение убытков и неустойки. Так, в соответствии со ст. 394 ГК РФ устанавливается право кредитора получить возмещение убытков, но только в части не покрытой неустойкой. Однако, по соглашению сторон, договором может быть предусмотрено возмещение убытков сверх неустойки. Для расчета размера убытков применяются правила, указанные в ч.3 ст. 393 ГК РФ, то цена определяется по месту, определенным договором как место исполнения. Если требование добровольно не удовлетворено должником, то цена определяется днем подачи иска. То есть суд может вынести решение, по которому расчет будет производиться по ценам, действующим в день вынесения судебного решения. Это играет немаловажную роль в условиях активной динамики изменения цен при рыночной экономике, особенно это касается такого специфического объекта как недвижимость.

В ч.2 ст. 15 ГК РФ раскрывается понятие убытков, которые понимаются как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Чаще всего сторонами инвестиционного контракта (договора) предусматриваются дополнительные основания и условия ответственности отдельными положениями самого договора.

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности по следующим основаниям:

- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований 33;

- обман потребителей 34;

- нарушение иных прав потребителей.35 По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;

- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости 36;

- невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Также, организации, осуществляющие долевое строительство на денежные средства граждан могут быть привлечены к уголовной ответственности за нарушения требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве, при привлечении сумм в крупном или особо крупном размере лишением свободы на срок от двух до пяти лет в зависимости от субъектного состава. Данное деяние признается совершенным в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере - пять миллионов рублей.

Глава II. Актуальные проблемы в области долевого строительства

Объектом по договору участия в долевом строительстве является недвижимость, которая будет построена в будущем. Проблема определения того, что же такое недвижимость является одним из ключевых моментов. Гражданским кодексом РФ определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также в данной статье указывается, что законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное. Таким образом, получается, что понятие недвижимости, данное в законе очень абстрактно и обтекаемо. Это и создает трудности при толковании и применении данных норм.

Суть проблемы состоит в том, что вместе с заявлением для регистрации необходимо предоставить документы о субъекте, об объекте и документы, являющиеся основанием для осуществления регистрации и (или) учета. То есть никаких документов, подтверждающих, что объект, представленный на регистрацию, действительно является недвижимостью нет. В судебной практике сложились несколько подходов в отношении понимания того, является ли вещь недвижимостью. Первых подход следует за опытом регистрирующего органа. Примером такого подхода может служить Постановление ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2011 г. N Ф06-2241/11. В указанном Постановлении определяющее значение для отнесения вещи к недвижимости имеет то, что она создавалась как недвижимость с соблюдением закона и иных правовых актов, с получением разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и правил. В соответствии с нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с помощью государственного кадастра недвижимости осуществляется систематизация сведений об учтенном недвижимом имуществе. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. По сути, если имеется кадастровый паспорт, то регистратор по умолчанию считает, что представленный на регистрацию объект это недвижимость, что в корне неверно и порождает занесение в реестр совершенно сторонних объектов. А все из-за того, что кадастровые инженеры при составлении и выдаче кадастрового паспорта руководствуются Общероссийским классификатор основных фондов (ОКОФ), а не юридическими конструкциями, т.е. юридическим понятием, что признается недвижимостью. Поэтому в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сборно-разборные конструкции (торговые палатки, дома), объекты, которые по своей сути не являются вещами (асфальт, выгребные ямы, летний душ и пр.). Вопрос о том, является ли спорный объект недвижимой вещью не зависит ни от факта постановки объекта на кадастровый учет, ни от факта государственной регистрации прав на соответствующее имущество в ЕГРН.