Применение результатов кадастровой оценки для целей налогообложения земельных участков на примере Республики Тыва

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВА СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФГБОУ ВО «БУРЯТКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ им. В.Р.ФИЛИППОВА»

Институт землеустройства, кадастров и мелиорации

Кафедра кадастра и права

Курсовая работа по дисциплине: «Кадастровая оценка объектов недвижимости»

На тему: «Применение результатов кадастровой оценки для целей налогообложения земельных участков на примере Республики Тыва»

Выполнила: ст-ка группы 6402-2 Тюлюш С.С

Проверила: преподаватель Семиусова А.С.

Улан-Удэ 2019



Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты оценки недвижимости

1.1 История оценочной деятельности

1.2 Общие понятия об оценке недвижимости

1.3 Нормативно-правовая база кадастровой оценки

2. Природно-экономическая характеристика Республика Тыва города Кызыл

2.1. Природно-климатическое и социально-экономическое положение города Кызыл

2.2 Анализ рынка недвижимости города Кызыл Республики Тыва

3. Проведение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков города Кызыл

3.1 Методические подходы при определении кадастровой стоимости земельных участков

3.2 Анализ проведения работ по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Тыва

3.3 Сравнительный анализ государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городов Кызыл и Улан-Удэ

4. Применение результатов государственной кадастровой оценки для налогообложения земель

4.1 Общие понятия о земельном налоге и налогообложении

4.2 Расчет земельного налога для земельных участков города Кызыл на основе кадастровой стоимости

4.3 Анализ налогообложения земель города Кызыл

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Земля всегда занимала главное место в составе элементов природы. В экономическом аспекте земля (почва) является основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности народного хозяйства. Экологическое значение земли в том, что ее поверхностный слой -- почва обладает естественным и экономическим плодородием, является главным звеном биосферы, питательной средой для растительного и животного мира. Земля с одной стороны - основа жизни людей, сфера производства продовольствия для человечества - с другой стороны является крупнейшим и важнейшим объектом собственности.

Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими в ее социально-экономическом развитии. Поэтому оценочная деятельность являлась одним из главных направлений государственной политики. Основы ее начали формироваться в России еще в конце ХV века, а к концу ХIХ века оценочные работы были проведены практически для всех видов недвижимого имущества. Оценивали земли в то время по их стоимости или доходности. С конца 20-х годов прошлого столетия оценку земли, находящейся в частной собственности, прекратили, а земель государственной и кооперативно-колхозной собственности продолжали оценивать на высоком уровне. С 70-х годов прошлого столетия получили развитие массовые оценочные работы земель сельскохозяйственного назначения и других природных ресурсов и начались работы по оценке городских территорий [23].

Вступление в силу Закона РФ «О плате за землю» от 01.01.1992 г. дало толчок к формированию в России цивилизованного земельного рынка, задачами которого были: формирование оценки земли как предмета особой ценности, который должен быть максимально эффективно использован; и создание механизма перехода земли от неэффективного пользователя к эффективному. Земельный рынок можно считать объективной реальностью, когда выполняются, как минимум, два условия: каждый отдельно взятый участок имеет свой стоимость (цену) и может перейти к новому собственнику.

Принятие Закона «О плате за землю» стимулировало отечественных специалистов на продолжение исследований, направленных на массовую оценку земель муниципальных образований. Закон устанавливал среднюю по городу ставку земельного налога, которую органы местного самоуправления должны были дифференцировать по территории в соответствии с выделенными зонами.

С развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель.

В связи с развитием рыночных отношений в России возникает потенциально широкая и постоянно растущая база доходов населения. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает высокий индекс ценного имущества, устанавливает связь между стоимостью имущества и выплатами на его содержание из государственного бюджета, может способствовать эффективному использованию ценных земель и предотвратить земельные махинации. Налогообложение на основе рыночной стоимости позволяет государству претендовать на часть стоимости имущества, как на социальное имущество, и одновременно обеспечить контроль над изменениями объекта недвижимости.

База налогообложения, основанная на рыночной стоимости объектов недвижимости, обладает особыми преимуществами:

-- является подходящим источником для пополнения местных бюджетов, т.е. в своём роде инструментом децентрализации;

-- способствует отчетности и ясности при принятии фискальных решений;

-- отражает потенциальный уровень доходов (не искажает экономических показателей предложения и спроса);

-- разъясняет права собственности на объекты;

-- предоставляет точную информацию о стоимости имущества, которая стимулирует рынок [3].

Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах муниципальных образований по состоянию на определённую дату. При отсутствии информации о рыночной стоимости земельного участка, полученной в результате проведения индивидуальной оценки, кадастровая стоимость является основой, как для исчисления базы налогообложения, так и для иных целей, предусмотренных законодательством РФ.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ, направлены на установление ценности земельного участка в денежном выражении или стоимости права присвоения удобств и выгод его использования. Её основное отличие от других видов оценки это то, что результаты используются для целей налогообложения и то, что проводится она методами массовой оценки. Результатом кадастровой оценки являются показатели базовой стоимости земли в границах установленных оценочных зон и кадастровая стоимость земельного участка. Качество массовой оценки определяется статистикой на основе выборки данных о продажах на всей оцениваемой территории [5]. кызыл кадастровый земельный налог

Необходимость оценки земли обусловлена ее исключительной ролью в обществе как пространственного базиса размещения всех отраслей промышленности, объектов непроизводственной сферы и естественной производительной силы сельского хозяйства.

Цель данной курсовой работы является рассмотрение результатов государственной кадастровой оценки земель и их применение для налогообложения на примере г. Кызыл Республики Тыва».

Объектом исследования является город Кызыл Республика Тыва.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

-- рассмотреть порядок проведения государственной кадастровой оценки земель;

-- изучить нормативно-правовое и методическое обеспечение работ по государственной кадастровой оценке земель;

-- рассмотреть систему налогообложения на основе кадастровой стоимости;

-- дать характеристику природных и экономических условий г. Кызыл;

-- проанализировать рынка объектов недвижимости г.Кызыл;

-- проанализировать налогообложение земель г. Кызыл.



1. Теоретические аспекты оценки недвижимости

1.1 История оценочной деятельности

В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Необходимость работ по оценке была связана, прежде всего, с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра -- подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право [4].

В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространена так называемая «чиншевая» аренда, заключающаяся в праве наследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.

Самым надежным способом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также «издольная» аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая. Наиболее рискованным считалось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем.

Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. «Городовое положение» 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.

Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был неудачным из-за постоянной смены состава оценочной комиссии и отсутствия централизованного руководства. Однако в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет [18].

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

* жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

* торговые помещения (теплые и холодные);

* фабрики и промышленные объекты;

* доходные и промышленные сады;

* склады;

* промышленные дворы;

* огороды, поля, сенокосы и выгоны;

* пустыри.

В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек -- кубическая сажень.

При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района [22].

В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве Труды IX Съезда Русских Естествоиспытателей и Врачей», 1894 г. профессор Чупров Александр Иванович (1842--1908), экономист, статистик и публицист, член-корреспондент Петербургской Академии наук (1887). Один из основоположников отечественной статистической науки, основатель железнодорожной статистики, автор учебников по статистике, многочисленных работ по политэкономии, аграрному вопросу, железнодорожному хозяйству. Чупров организовал Общество распространения технических знаний (1869), Статистическое отделение при Московском юридическом обществе (1882, его бессменный председатель), ставшее центром земских статистиков. В 1882 организовал перепись населения Москвы. 35 лет сотрудничал в газете “Русские ведомости”, организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.

Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год [35].

В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки, Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации.

Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.

История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 7 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.

Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок [23].

1.2 Общие понятия об оценке недвижимости

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции оценка недвижимость их внесении в уставный капитал и т.д.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка[21].

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые позволяются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

Под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.

Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, земельный рынок и др.

Рынки недвижимости подразделяются на первичные и вторичные.

Первичный рынок недвижимости объединяет все вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности.

Вторичный рынок недвижимости есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если, по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке[25].

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам -- (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе не являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [24].

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению:

-естественные (природные) - созданные природой без участия труда человека;

-искусственные: являющиеся результатом труда человека; созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Объекты естественного происхождения -- участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Земельный участок -- это часть поверхности земли, (в том числе поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Участки недр -- условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии -- ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

К объектам искусственного происхождения (основные фонды) относятся здания, сооружения, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения.

Здания - вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Здания бывают 2 типов: жилые; не жилые.

Сооружения - вид основных фондов по натурально-вещественному признаку. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины и т.д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т.д.).

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей [3].

В практике оценки недвижимости необходимо различать: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.

Существует выделение недвижимости по трем основным типам: земля, жилье и нежилые помещения.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков.

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения [4].

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом.

Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. в России были разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.

В новейший период четко определялось два направления оценки: для государственных нужд и для нужд частных собственников, и других частных юридических и физических лиц.

1.3 Нормативно-правовая база кадастровой оценки

- Земельный кодекс Российской Федерации;

- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [10];

- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» [11];

- Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»;

- Приказ от 20 июля 2007 г. №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;

- Приказ от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

- Приказ от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».



2. Природно-экономическая характеристика Республика Тыва города Кызыл

2.1. Природно-климатическое и социально-экономическое положение города Кызыл

Г. Кызыл -- столица Республики Тыва, основан в 1914 году в географическом центре Азии. Город расположен на широте 51є43' северной широты, на высоте 628 м над уровнем моря на территории центральной Тувинской котловины в месте слияния двух рек -- Бий-Хема и Каа-Хема, образующих Улуг-Хем (Енисей), в зоне сейсмичностью 7-8 баллов. Город вытянут в меридиональном направлении, имеет протяженность с запада на восток 20 км, с севера на юг 14 км.

Специфика Республики Тыва и ее столицы в том, что территория вытянута на юге Сибири по границе с Монголией и при этом она отделена с запада, севера и востока от остальных регионов Сибири горными хребтами, что затрудняет развитие транспортных коммуникаций и экономическую интеграцию хозяйства в экономику Сибири и страны. На развитие города двойственное влияние оказало строительство Саяно-Шушенской ГЭС. Через город проходит федеральная трасса М-54 и автомобильное шоссе, выходящее на г.Абакан А-161, так же в городе имеются аэропорт и пристань. Расстояние до ближайшей железнодорожной станции г. Абакана (Республика Хакасия) -- 436 км. Отклонение от московского времени -- 4 часа [15].

Основной водной артерией города является река Енисей образующаяся в результате слияния в восточной части города рек Бий-Хем и Каа-Хем на высоте 615м. над уровнем моря и имеет в месте своего образования средний многолетний расход воды около 970мі/сек.

Основные особенности климата города -- резкая континентальность, холодная, продолжительная и малоснежная зима, прохладное в горах, жаркое и засушливое в межгорных котловинах лето, малое количество осадков и большая амплитуда суточных и годовых температур.

Средняя годовая температура воздуха составляет 1,70 С. Самый жаркий месяц -- июль (+ 26,90С), самый холодный -- январь (-34,80С). Абсолютный максимум температур составляет +400С, абсолютный минимум- 510С. Топографические и климатические условия для рассеивания примесей в атмосфере неблагоприятные, характерна сухость воздуха в течение всего года. Климатический потенциал самоочищения атмосферы в целом для территории г. Кызыла характеризуется как низкий.

Ветровая деятельность за теплый период невелика, в среднем (1,5-3 м/сек), бывают кратковременные (несколько часов) ветры, носящий шквальный характер, достигают, 20 м/сек.

Осадков выпадает за теплый период недостаточное количество от 140-190 мм. Распределение осадков зависит от горных барьеров на пути влагоносных северо-западных воздушных течений. Распределение осадков в течение года характеризуется резко выраженным летним максимумом. За холодный период с октября по март, в степных котловинах выпадает всего 16-22% годового количества осадков, весной (апрель-май) - 7-13%. В течение трех месяцев - июня, июля, августа - выпадает около 56-67% годового количества осадков. Максимум осадков наблюдается в июле, реже в августе или июне; минимум - в июне.

Территория землепользования по агроклиматическому районированию входит в недостаточно теплый район с суммой активных температур выше 10°С -- 1800°-2000°С. По степени увлажнения землепользования хозяйства находится в засушливом подрайоне с гидротермическим коэффициентом 1.2 и в горном достаточно влажном подрайоне с гидротермическим коэффициентом 1.8.

Зима более продолжительная (180-240дней). Средняя температура января в горах -- 28°С. Снежный покров появляется в первой декаде октября. Максимальная высота его достигает 60-80см в горах и 40-50см в межгорных долинах. Снеготаяние начинается в конце апреля - в начале мая, продолжительность вегетационного периода 110-112дней.

Лето непродолжительное. Средняя температура июля 12-14°С в горах и 16-18°С в долинах. Годовое количество осадков 250-450мм.

Осень начинается в начале второй декады августа. Начиная с середины августа учащаются заморозки. Временами могут идти затяжные дожди. В конце сентября наблюдается переход к отрицательным температурам и в конце первой декады октября устанавливается устойчивый снежный покров.

Зима морозная, безветренная, в котловинах малоснежная. Самый холодный зимний период -- январь (30-400С).

Лучшее время года - поздняя весна и ранняя осень. Осадков выпадает от 150 мм в год в котловинах, до 1000 мм в горах. На северо-востоке встречаются участки много-летней мерзлоты. Вегетационный период 150-160 дней. Тува относится к сейсмически опасным регионам. По природно-климатическим условиям основная часть республики приравнена к районам Крайнего Севера, а некоторые административные единицы отнесены к районам Крайнего Севера.

Природно-климатические условия важный фактор образования и географического распространения почв. В Кызылском районе республики Тыва преобладают каштановые почвы. Каштановые почвы развиваются на относительно низко расположенных территориях от 700 до 1200 мабс. высоты, в межгорных долинах на холмисто-увалистых междуречьях, под разреженной полынно-злаковыми ассоциациями. Почвообразующими породами для каштановых почв являются грубый маломощный элювий плотных пород до рыхлых и однородных на глубину нескольких метров делювиальных или древнеаллювиальных отложений. Преобладающими типами грунтов являются: слабо щебнистые супесчаные и песчаные элювиально-делювиальные покровные отложения, маломощные щебнистые, суглинистые и легкосуглинистые делювиальные отложения (на шлейфах хребтов), неоднородные легкосуглинистые и супесчаные валуно-галечниковые древнеаллювиальные наносы (на речных террасах) [15].

Экономика города развивалась за последние годы согласно сложившимся тенденциям в республике и в России в целом. Основными факторами, влияющими на сложившуюся картину, являлись:

* инфляционные процессы последних лет, приводящие к снижению реального роста физического объема производства и потребления;

* отсутствие или недостаток инвестиционных средств, особенно внешних источников инвестирования;

* неблагоприятные социальные и демографические тенденции, особенно снижение народонаселения;

* макроэкономические кризисы;

* а также другие внешние и внутренние факторы.

За последний год отмечено увеличение численности населения города за счет миграционного прироста из сельских районов республики. Плотность населения в г. Кызыле составляет 500 человек на 1 км2. До 50% населения проживает в частном секторе.

Промышленность Республики Тыва, где действует около 241 крупных и средних предприятий, представлена производством тепло- и электроэнергии, добычей металлических руд, каменного угля, пищевой промышленностью и промышленностью строительных материалов. Наибольший удельный вес в структуре принадлежит добыче полезных ископаемых (43,6) и производство и распределение тепло- и электроэнергии и газа (28,7). Обрабатывающие производства занимают 27,5 %.

За январь-декабрь 2018 года объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами добывающих, обрабатывающих и осуществляющих производство и распределение электроэнергии газа и воды предприятий (включая индивидуальных предпринимателей) по городу оценивается в 5693,1 млн. рублей, что составляет 75,7%от общего объема продукции, отгруженной всеми производителями промышленной продукции по республике [40].

Добыча полезных ископаемых. В 2018 году удельный вес добычи полезных ископаемых общем объеме отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами промышленного сектора экономики города составил 37%.

Обрабатывающие производства. В отчетном периоде удельный вес обрабатывающих производств в общем объеме отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами всеми производителями промышленной продукции г. Кызыла составил 16,3%

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды. Доля энергетических производств в общем объеме отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами всеми производителями промышленной продукции города Кызыла составил 46,7%.

Сельское хозяйство. Сельскохозяйственный потенциал Республики Тыва определяет возможность развития животноводства (преимущественно овцеводство и мясо-молочное скотоводство), козоводства и коневодства. В тундре разводят оленей, в горах -- яков, на юге, в полупустыне, -- верблюдов.

Площадь сельхозугодий составляет свыше 4,5 млн. га. Особенностью пастбищных угодий Тувы является возможность использования значительной их части в течение круглого года для выпаса мелкого и крупного рогатого скота, общая численность которого в Туве могут достигнуть 2 миллионов голов.

Своеобразие природно-климатических условий республики исторически определило особенности аграрной отрасли. Традиционно-приоритетным является развитие отгонного животноводства. В хозяйствах республики разводится: крупный рогатый скот, овцы, козы, свиньи, лошади, птица. Сохранен и наращивается племенной скот.

Выращиваются зерновые и кормовые культуры, картофель, овощи.

Подавляющая часть аграрной продукции производится в личных хозяйствах населения (86,5 %). В общем объеме производства доля сельскохозяйственных предприятий составляет 12,0 процента, крестьянских (фермерских) хозяйств -- 1,5 процента.

Объем валовой продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий увеличится с 5714,8 млрд. рублей в 2017 году до 6,250 млрд. рублей в 2018 году и возрастет в сопоставимых ценах на 1,1 процента. Поголовье мелкого рогатого скота в республике на конец 2018 года оценивается в 1 миллион 144 тыс. голов.

Сельское хозяйство республики представляют 42 тыс. личных подсобных хозяйств, на них приходится 76 процентов поголовья крупного рогатого скота, овец и коз - 47,3 процента; 1650 юридических лиц, в том числе: 1133 главы крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей, 517 сельскохозяйственных организаций. В отрасли растениеводства общая посевная площадь сельскохозяйственных культур под урожай 2018 года по предварительным данным составила 38,3 тыс. гектаров, что на 11,3 процента больше, чем в 2017 году. Посевы зерновых и зернобобовых культур увеличились по сравнению с предыдущим годом на 29,9 процента, овощей открытого грунта - уменьшились на 17,2 процента, картофеля - уменьшились на 24,1 процента. Производство зерна ожидается в объеме 12,4 тыс. тонн, валовой сбор картофеля - 30,6 тыс. тонн, овощей - 3,2 тыс. тонн.

Жилищное строительство, темпы ввода жилья осуществляются более чем на 80% за счет индивидуального жилищного строительства. Общая площадь жилых помещений на начало 2018 года составила 4481,8 тыс. кв. м, приходящаяся в среднем на одного жителя 13,5 кв. м при среднероссийском значении 24,6 кв. м.

План 2018 года по жилищному строительству составляет 106 тыс. кв. м, в том числе многоквартирные дома общей площадью 43,7 тыс. кв. м - по программе переселения граждан из аварийного жилищного фонда, 6,435 тыс. кв. м - по программе обеспечения жилыми помещениями детей-сирот, а также в муниципальных образованиях по программам обеспечению жильем детей-сирот - 1,386 тыс. кв. м, и устойчивое развитие сельских территорий - 3,977 тыс. кв. м, по программе переселения граждан из аварийного жилья - 43,7 тыс. кв. м, из них за первое полугодие 2018 года построены 10 домов общей площадью 17,3 тыс. кв. метров. В целях реализации подпрограммы "Обеспечение жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений" государственной программы Республики Тыва "Социальная защита семьи и детей" за 2013 - 2018 годы" по республике планируется ввести 138 помещений общей площадью 4554 кв. м, в том числе в 15 муниципальных образованиях и в г. Ак-Довураке - по 66 кв. м; Кызылском кожууне - 198 кв. м; Улуг-Хемском кожууне - 132 кв. м, г. Кызыле - 3168 кв. м - 96 помещений по ул. Иркутской. Кроме того, в г. Кызыле планируется ввести в эксплуатацию 48 помещений - 1584 кв. м по программе 2017 года (ул. Иркутская) и 51 помещение - 1683 кв. м по программе 2016 г. по ул. Каа-Хем, 90 (а, б, в).

Уровень жизни населения. Среднемесячная заработная плата работников за 2018 год оценивается в размере 34200 руб., с ростом к уровню предыдущего года на 9,4 процента. Наряду с ростом оплаты труда ожидается рост размера дохода в среднем на душу населения: за 2018 год показатель оценивается в размере 13980 руб., что на 2,1 процента выше уровня 2017 года (13693 руб.). Реальные располагаемые денежные доходы населения ожидаются на уровне 97 процентов (за 2017 год - 92,8 процента).

Для улучшения качества жизни населения в республике реализуется проект "Шаги к благополучию". В рамках проекта планируется принять все меры для улучшения динамики социально значимых показателей, характеризующих уровень жизни граждан республики:

- долю бедного населения Республики Тыва планируется снизить с 41,5 процента в 2017 году до 38 процентов в 2018 году;

- планируется легализовать трудовую деятельность 5226 человек (в 2017 году - 4792 чел.).

Росту доходов граждан до конца 2018 года будет способствовать доведение размера оплаты труда до размера МРОТ (21210 руб.), индексация на 4 процента должностных окладов малооплачиваемых категорий работников, а также повышение ставок заработной платы работников бюджетных учреждений.

2.2 Анализ рынка недвижимости города Кызыл Республики Тыва

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка.

Действующая в Российской Федерации законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации собственники имеют право сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д.

Возникновение земельного рынка - закономерный результат приватизации земли. Одной из главных его функций является создание условий для перераспределения земельных участков между землепользователями. Земельный рынок служит важным механизмом передвижения земли от малоэффективных собственников и пользователей к землепользователям, способным использовать землю высокоэффективно. Таким образом, земельный рынок можно применить в качестве мощного рычага для повышения эффективности землепользования.

Рынок земли представляет собой совокупность кадастровых, имущественных и иных специальных учреждений, а также структур органов юстиции, благодаря которым в соответствии с правилами, определенными действующим законодательством, происходит перераспределение земли между участниками земельных отношений.

В ходе земельной реформы ликвидирована государственная монополия на землю, реализован принцип платности землепользования и началось вовлечение земельных участков всех форм собственности в гражданский оборот, то есть купля-продажа, оформление наследства, совершение других разрешенных законодательством сделок.

Для большинства населения Республики Тыва проблема обеспеченности жильем остается долгие годы острой и трудно решаемой. Жилищный фонд республики не соответствует потребностям населения не только по своему объему, но и по качеству. Уровень благоустройства жилья очень низкий, заметно отстает от среднероссийского. Преобладание ввода жилья за счет индивидуальных застройщиков не приводит к качественному повышению жилья.

Основными видами благоустройства -- водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, напольными электроплитами оборудовано лишь 33% жилищного фонда, в городских поселениях и сельской местности соответственно 54 и 6 процентов.

Оценка остроты жилищной проблемы базируется также и на анализе капитальности жилья. Около 12 % жилищного фонда размещено в зданиях, построенных до 1945 года, и представляют собой квартиры в домах пониженной этажности, в основном, неблагоустроенные, часть из них давно исчерпала сроки эксплуатации. Также имеют недостатки жилые крупнопанельные пятиэтажные здания первого поколения массового домостроения, эксплуатируемые в плозащитным и сейсмобезопасным свойствам зданий.

Из собранной рыночной информации, большую часть составляют сделки (предложений) идут объекты индивидуальной жилой застройки -66,97 % далее по количеству сделок (предложений) идут объекты многоквартирной жилой застройки -- 31,92 % и наименьшее количество сделок (предложений) представляют земельные участками для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки -- 0,88%.

Рассмотрим рынок «Объектов многоквартирной жилой застройки».

В ходе исследования была собрана рыночная информация в количестве 963 объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Тува. Из них 833 объектов - квартиры расположены в г. Кызыл; 130 объектов расположенных в городских населенных пунктов.

Анализ приведен по удельным показателям стоимости земельных участков полученные путем корректировки и выделения доли земельных участков в использования единого объекта недвижимости.

В агентствах недвижимости Кызыла РТ, в настоящее время рост цен на квартиры несколько приостановился, но ненадолго. Жители Кызыла, имеющие в собственности квартиры, поняли, что цены неминуемо будут ползти вверх, а значит, через некоторое время жилье они продадут более выгодно, нежели сейчас.

Основной бум цен на недвижимость Республики Тыва пережила весной 2016 года. Весной, например, за неделю стоимость однокомнатной квартиры могла вырасти на 250-300 тысяч. Сейчас найти однокомнатную квартиру в хорошем районе на 2 - 4 этажах меньше, чем за 2500 - 3000 тысяч, практически невозможно. О дефиците жилья говорят во всех агентствах недвижимости. Риэлторы связывают это, прежде всего, с доступностью кредитования. Сегодня в Кызыл РТ улучшить жилищные условия можно, обратившись к ипотеке, что делают многие бюджетники и госслужащие, а также посредством банковского кредитования. Все это привело к тому, что народ стал массово улучшать свои жилищные условия. Даже в таком районе, как Дальный Каа-Хем или в п. Сук-Пак, где цены на жилье всегда значительно отличались от общегородских, а квартиры продавались почти даром, стоимость квартир выросла в разы. Даже такие достаточно отдаленные районы, как Правый берег, не миновал рост цен. Никто не может сказать, когда остановится подъем цен. Во-первых, потому, что сами продавцы жилья устанавливают цены на него. Еще недавно продать двухкомнатную малосемейку коридорного типа можно было по максимальной цене в 800--950 тысяч рублей. Сейчас регистрируются случаи, когда такого типа жилье уходит за 1 миллион 800 тысяч рублей.

Во-вторых, горожане действительно опасаются, что в какой-то момент могут невыгодно продать жилье. Сегодня в Кызыле продавать практически нечего. Достойных вариантов -- единицы. Люди ждут, что цены снова вырастут, а значит, сделка может быть более выгодной. Та же ситуация складывается и с ценами на земельные участки и дома -- их стоимость также выросла приблизительно в два раза. Раньше земля, к примеру, зимой практически не росла в цене, сегодня она дорожает, несмотря ни на что. Причем, понятно, что весной неизбежно цена на дома и участки еще существенно вырастет, так как наступит горячий сезон для этого вида недвижимости. Владельцы, которые еще осенью мечтали сбыть дом или участок, сейчас приостановили процесс продажи и тоже заняли выжидательную позицию. Опытные риэлторы считают, что на цены на рынке недвижимости влияет Москва, раньше в Подмосковье можно было купить жилье значительно дешевле, чем в городе.

Анализ информации о стоимости жилья, позволяет сделать вывод о том, что за период с 2009 по 2020г.г на рынке недвижимости Республики Тыва отмечались высокие темпы роста цен.

Цены на рынке жилья за этот период в среднем выросли в 5,5 раза на первичном рынке до 8,7 раз на вторичном рынке. При этом, например, цены на потребительском рынке товаров и услуг республики и цены производителей промышленной продукции за последние 7 лет увеличились в 2,6 раз.

Земельные участки, расположенные рядом с административным центром, отличаются не только большим спросом, но и стоимостью, так как они приближены к крупным торговым точкам, культурно-социальным объектам, обеспечены транспортно-инженерным развилками, которые влияют на повышение стоимости. Зависимости цен 1 кв.м. земельных участков, расположенных в г. Кызыл, от расстояния от объекта до административного центра приведены на Рисунке 6.

Значительную долю вводимого жилья составляет индивидуальные жилые дома, построенные населением, особенно данное строительство развито в пригородах г.Кызыла и сельских населенных пунктах.

Количество построенных квартир увеличивается, в то же время прослеживается уменьшение его среднего размера. Средний размер построенных квартир в 2012 году составлял 56,4 м, то в 2018 году 65,8 м увеличение составило всего 9,4 м. Можно сказать, что построенные квартиры отличаются малыми площадями. Хотя по-прежнему по количеству комнат в квартирах преобладают трехкомнатные квартиры, наблюдается тенденция к их уменьшению и увеличению квартир с четырьмя и более комнатами.

Таким образом, анализ данных о сложившихся ценах на жилье показал, что сохранились тенденции, характерные для рынка недвижимости в предыдущие годы:

1. Повышение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения, и, как следствие, увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме.

2. Увеличение платежеспособного спроса на рынке вторичного жилья.

3.Сокращение объема предложения.

4. Увеличение темпа роста цен.



3. Проведение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков города Кызыл

3.1 Методические подходы при определении кадастровой стоимости земельных участков

Методологическую базу для проведения как массовой, так индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки.

При проведении как массовой, так и индивидуальной оценки земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов. Используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Рассмотрим эти методы:

1. Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями и (или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода, зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого земельного участка.

2. Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимо-включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в ночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному пользованию.

4. Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода -- возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

5. Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

6. Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода -- возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Данные методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1. предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

2. предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

3. предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

5. предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. предназначенные для размещения гостиниц.

7. предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

8. предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.