Разработка и оценка вариантов комплексного освоения территории города Мытищи Московской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Разработка и оценка вариантов комплексного освоения территории города Мытищи Московской области



Введение

Актуальность темы исследования. Одной из самых важных задач в развитии государства является обеспечение граждан жильем и создание качественной среды. Казалось бы, увеличение количества жилой застройки может решить основные проблемы в улучшении качества жизни населения, однако в настоящее время в крупных городах России существует ряд задач, которые необходимо решить, а именно: уменьшение количества аварийного жилого фонда, замена изношенности инженерно-коммунальных сетей, увеличение количества детских дошкольных и общеобразовательных учреждений, зеленых насаждений, создание программ, которые помогут решить экологические проблемы территорий и т.д.

Реализация проектов по комплексному освоению территорий, в рамках которых производятся работы по подготовке территорий, строительство жилых, социальных и прочих объектов, позволяет решить проблемы развития крупных городов. Благодаря комплексному освоению территорий создается современная, качественная городская среда для проживания населения, при которой появляется возможность избежать проблемы, возникающие при уплотнительной застройке.

Таким образом, можно сделать смело вывод о том, что выбранная тема исследования является актуальной.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка и оценка вариантов комплексного освоения территории в Московской области, г.о. Мытищи.

Для достижения данной цели исследования были поставлены задачи:

изучить нормативно-правового обеспечения комплексного освоения территории;

проанализировать порядок выделения земель для комплексного освоения территории;

рассмотреть территорию городского округа Мытищи с градостроительной точки зрения;

разработать проект комплексного освоения земельных участков на территории г. Мытищи Московской области.

Степень разработанности проблемы. Для написания работы была использована нормативно-правовая база, которая регулирует комплексное освоение территории, а именно: Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и так далее. Так же была изучена специализированная литература по тематике исследования, в которых отражены проблемы и пути решения проблем развития городских территорий, реализации проектов по жилищному строительству, и иных объектов недвижимости таких авторов как Боджаевой В.В., Деликовой Т.Г., Илющенко Н.А., Нимгирова А.Г., Разу М. Л., Слободчиковой И.В. и др.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются теоретические и практические основы комплексного освоения территорий. Предметом исследования являются территория, подлежащая комплексному освоению в Московской области г. Мытищи.

Методология исследования. Подбор методов исследования был выбран в зависимости от поставленной цели и задач. Для написания данной работы применялась как теоретическая, так и эмпирическая (научная) методология исследования. В теоретической использовались: аналогия, классификация, сравнительный анализ, изучение и анализ литературы и документации, а в эмпирической: расчеты, измерения, описание и т. д.

Научная новизна данного исследования заключается в разработке проекта комплексного освоения территории, находящейся в Московской области, г. Мытищи, расчете технико-экономического обоснования, оттоков и притоков инвестиционного проекта, реализуемого в рамках комплексного освоения территории и сопоставления расходов и поступлений денежных средств, а так же обуславливает следующие положения, выносимые на защиту:

1. Проанализирована территория подлежащая комплексному освоению в Московской области, г. Мытищи.

Разработан проект по комплексному освоению территории Московской области, г. Мытищи.

Практическая значимость результатов исследования заключается в исследовании теоретических основ комплексного освоения территорий, в результате которых был разработан проект варианта комплексного освоения территории на территории Московской области в г. Мытищи, который поможет развитию жилищного строительства, что в свою очередь стимулирует повышение привлекательности данного района.



1.Теоретические основы комплексного освоения территории

1.1 Нормативно-правовое обеспечение комплексного освоения территории

территория освоение государство

Комплексное осваивание земельных участков в целях жилищного строительства - это комплекс процедур, сознательно предусмотренных для освоения относительно больших площадей земли и строительства на них нескольких объектов капитального строительства [1].

В настоящее время комплексное освоение предусматривается статьей 46.9. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ [4].

Этапы комплексного освоения в целях жилищного строительства закреплены статьей 46.6. Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ и включают в себя:

подготовку документации по планировке территории;

проведение работ по обустройству территории с помощью строительства объектов инженерной инфраструктуры;

реализацию жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Необходимо отметить, что статья 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации рассматривает жилищное строительство в качестве последнего этапа в составе действий по комплексному освоению земельного участка. Поэтому, комплексное освоение завершается не действиями по планировке территории, как можно было бы предположить, а застройкой земельного участка.

При этом земельный участок выделяется и предоставляется "единым массивом" одному лицу. В ходе комплексного освоения разрешенный участок обязан быть разделен на участки под объектами капитального строительства и предназначенные для их использования и участки общего пользования. Таким образом, комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет из себя цикл отношений, урегулированных особым образом, фактически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению. На это следует сконцентрировать особое внимание. Как и при предоставлении земельных участков для жилищного строительства передача в аренду земельного участка для его комплексного освоения осуществляется на аукционе, который проводится в порядке, предусмотренном статьей 46.7 ГрК РФ. Процесс проведения торгов по продаже права аренды земельного участка для его комплексного освоения имеет отличия [1].

Благодаря принятию и усовершенствованию законодательной базы (Градостроительный кодекс Российской Федерации. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и Федеральный закон «О концессионных соглашениях») была сформирована база для решения задач комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, развития застроенных территорий, обеспечения жилищного строительства инженерной инфраструктурой. Законодательно установлено распределение ответственности за обеспечение жилищного строительства инженерной и социальной инфраструктурой между органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса и застройщиками. Были созданы законодательные предпосылки для формирования специализированного вида бизнеса (девелопмента), связанного с подготовкой земельных участков для строительства, включая жилищное строительство.

Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих ключевых принципах:

-…обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;

обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;

ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека.

Содержание понятия «устойчивое развитие территории» закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ): «Устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений».

Практическая реализация указанных принципов осуществляется в процессе применения статей, посвященных комплексному развитию и освоению территории (ст. 46.1); развитию застроенных территорий (ст. 46.2); развитию застроенной территории (ст. 46.4); комплексному освоению территории (ст. 46.6); комплексному освоению территории в целях строительства жилья экономического класса.

Развитие застроенных территории осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 ч. 3 ст. 46.2, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 ч. 3 ст. 46.2 [1].

Развитие застроенных площадок специалисты считают высшей степенью профессионализма работы с территорией.

Согласно п. 1 ст. 46.4 комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образованию земельных участков в границах данной территории, строительству на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

Одним из условий договора о комплексном освоении территории является обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, максимальными сроками выполнения данного обязательства.

В ст. 1 ГрК РФ раскрыто содержание понятий «программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа»; «программы комплексного развития транспортной инфраструктуры поселения, городского округа»; программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселения, городского округа».

Согласно ст. 46.6. ГрК РФ комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены указанной статьей [1].

Практическая реализация процесса комплексного освоения территории началась в 2007 г. с принятием постановления Правительства РФ № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территории в целях жилищного строительства». В соответствии с данным документом при отборе и реализации экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства отрабатывались организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы комплексного освоения территорий, включающего помимо строительства жилых домов строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, за счет средств различных источников финансирования [9].

Изначально предполагалось экспериментальные инвестиционные проекты реализовывать при наличии обязательств по строительству больниц, поликлиник, школ и иных объектов социальной инфраструктуры.

В настоящее время проекты комплексного освоения территории пока концентрируются в крупных городах и экономически развитых субъектах РФ.

1.2 Порядок выделения земельных участков для проведения комплексного освоения территории

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ.

Главным затруднением на практике является отсутствие сформированных земельных участков для выставления на аукцион, возможности обеспечить их формирование органами государственной власти или органами местного самоуправления в связи с недостаточностью бюджетных средств для этих целей, неполноценной урегулированностью такой возможности со стороны граждан. Вследствие чего внимание законодателя направлено на более подробное регулирование положений, описывающих образование земельного участка по инициативе заинтересованного лица [23].

Алгоритм проведения аукциона по инициативе уполномоченного органа местного самоуправления представлен на рисунке 1.

Рисунок 1. Алгоритм проведения аукциона по инициативе уполномоченного органа местного самоуправления

Важно подчеркнуть, что существует запрет на подготовку заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов РФ - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов (подп.2 п.4 статьи 39.11 ЗК РФ).

Такой запрет связан с обеспокоенностью, что предоставленная заинтересованным лицам возможность образовывать земельные участки на основании подготовленных ими схем и лимит прав уполномоченных органов для отказа в утверждении таких схем приведет к непланомерному делению территории и ее беспорядочной застройке.

Законом не установлены какие-либо ограничения в части образования земельных участков в границах населенных пунктов в соответствии с утвержденными проектами межевания территории. В качестве новаций следует упомянуть запрет на объединение двух и более земельных участков в один лот аукциона. Появление данной нормы в Земельном кодексе РФ обусловлено с участившимися на практике злоупотреблениями, характеризующимися тем, что в один лот объединяли разные участки, в том числе те, которые не имеют общих границ и расположены на значительном расстоянии друг от друга. Данные обстоятельства влияли на начальную цену торгов и служили причиной ограничения конкуренции и участия в торгах определенного круга лиц [2].

Ограничение, предусмотренное п.7 ст. 39.11 ЗК РФ, нацелено на реализацию Послания Президента РФ от 12 декабря 2013 года Федеральному Собранию РФ, недопущения долгостроя и обеспечение рационального использования земельных участков. Следует отметить, что договор аренды земельного участка заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, до установления указанного срока - по выбору уполномоченного органа на срок не менее чем пять лет и не более чем 49 лет [13].

Основания по ограничению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые не могут быть предметом аукциона, указаны в п. ст. 39.11 ЗК РФ. Они имеют объективный характер и связаны, как правило, с существующим запретом на предоставление земельного участка, к примеру в связи с его ограничением в обороте, с наличием исключительных прав иных лиц на приобретение таких земельных участков или с планами использовать земельный участок для государственных или муниципальных нужд, что должно подкрепляться соответствующими документами территориального планирования, документацией по планировке территории, инвестиционными программами и т.д. [31].

Согласно ч.1 ст.34 Закона № 171 -ФЗ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 1 марта 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение 3 лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона.

Также следует отметить, что в соответствии с ч.25 ст.34 Закона № 171 ФЗ до утверждения правил землепользования и застройки предельные параметры строительства, реконструкции на земельных участках в целях проведения аукциона определяются органом местного самоуправления поселения или городского округа в течение 14 дней со дня поступления заявления о проведении аукциона либо запроса от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельными участками.

Однако субъекты РФ до 1 января 2020 года наделяются правом принимать решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, в проведении аукционов по иным основаниям, предусмотренным законами данных субъектов РФ, которые должны быть приняты не позднее 1 января 2016 года (ч.29, 30 и 32 ст.34 Закона № 171- ФЗ) [5].

Законодатель предусмотрел определенный выбор при установлении порядка определения начальной цены предмета аукциона, а именно: это может быть рыночная стоимость земельного участка (размер ежегодной арендной платы), которая определяется в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или кадастровая стоимость такого земельного участка (не менее 1,5% кадастровой стоимости такого земельного участка в случае аренды), но голько в случае, если результаты такой государственной кадастровой оценки утверждены не ранее, чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона. Следует учесть, что уполномоченный орган решает самостоятельно какой именно вариант начальной цены предмета аукциона выбрать [6].

Вместе с тем в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», который утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости [11].

Особым образом регулируется порядок определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с п.7 ст.39.18 настоящего Кодекса). В этом случае начальной ценой предмета аукциона является размер первого арендного платежа, который всегда должен определяться по результатам рыночной оценки. Это связано с тем, что по своей сути первый арендный платеж в данном случае является платой за право заключения указанного договора (размер остальных платежей определяется по правилам п.З ст.39.7 ЗК РФ, не является предметом торга на аукционе и указывается в извещении о проведении аукциона) [2].

В целях экономии бюджетных средств предусмотрено право (а не обязанность) уполномоченного органа при проведении повторного аукциона (любого вида) снизить ранее установленную начальную цену предмета аукциона, но не более чем на 30%. Для доведения информации о проведении аукциона до потенциальных участников в качестве адреса официального сайта РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» определен адрес сайта www.torgi.gov.ru в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10 сентября 2012 года № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» [10].

Необходимо обратить внимание на системное изменение подхода к предоставлению земельных участков для ведения дачного хозяйства. С 1 марта 2015 года предоставление таких земельных участков осуществляется только по результатам торгов, участниками которых могут быть исключительно юридические лица. При чем это могут быть не только некоммерческие объединения граждан, а любые юридические лица [2].

Такой подход связан с тем, что с учетом разрешенного использования дачных участков, определенного Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», фактически дачные земельные участки используются в целях жилищного строительства. При этом их предоставление осуществлялось без проведения торгов, что на практике приводило к злоупотреблениям, как со стороны органов власти, так и со стороны граждан, к ограничению конкуренции. Кроме того, различный подход к правовому регулированию похожих отношений также представлялся не совсем аргументированным [7].

После разработки документации по планировке территории, образования земельных участков последние непосредственно предоставляются членам некоммерческой организации, если победителем аукциона является такая некоммерческая организация, или юридическому лицу, если победителем аукциона является иное юридическое лицо, в собственность или аренду без проведения торгов.

Согласно пункту 32 указанных Правил организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. Ранее действовавший порядок проведения аукционов по продаже земельных участков либо права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства предусматривал возможность заключения соответствующего договора только с единственным участником аукциона в случае признания аукциона несостоявшимся по причине присутствия менее двух участников [2].

Также следует отметить, что жалобы о нарушении процедур аукциона являются предметом рассмотрения федеральным антимонопольным органом в соответствии со ст. 18.1 ФЗ от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Именно этим обусловлено установление сроков, в течение которых соответствующий договор не может быть заключен. Предусмотрено ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти реестра недобросовестных участников аукциона. Необходимость введения такого реестра обусловлена получившей широкое распространение практикой участия в аукционах недобросовестных лиц, которые, не имея намерения заключать договор, завышают цену предмета аукциона и совершают иные неправомерные действия, направленные на получение денежных средств от лиц, реально участвующих в аукционе [8].

Законодательно закреплено правило о заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (п.11 ст.39.8 ЗК РФ).

По общему правилу аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных п. 2ст. 39.13 ЗК РФ [2].

1.3 Основные вопросы комплексного освоения территорий

Новый принцип градостроительной политики региона - уход от точечной застройки и переход к комплексному освоению территорий активно реализуется в Московской, Тюменской, Ульяновской, Рязанской, Липецкой, Волгоградской, Самарской, Саратовской областях, на Урале, в Приангарье.

Передовой опыт г. Москвы по применению метода комплексного освоения площадок при массовой застройке «с нуля» и при реконструкции целых кварталов ветхого жилья Правительство РФ применяет по всей стране в рамках национального проекта «Доступное жилье» [20].

В областях, где комплексное освоение территории развивается все больше с каждым годом уже выстроилась система отношений государства и строительного бизнеса - государственно-частное партнерство. В рамках государственно-частного партнерства строительному бизнесу выгодно работать, поскольку быстро возвращаются инвестиции, а для государства - успешно реализуются намеченные социальные программы.

По мнению экспертов рынка недвижимости, формат комплексного освоения территории в условиях исчерпанности ресурсов уплотнительной застройки городских территорий и агломераций является единственно верным направлением стратегического развития отечественного рынка недвижимости.

Особенности реализации проектов комплексного освоения территорий заключаются в их долгосрочности, необходимости значительного объема инвестиции на старте проекта и большой зависимости от поддержки региональных и местных властей [23].

Покупатели заинтересованы в приобретении квартир в микрорайонах, в которых дороги, инженерные сети, детские сады, школы, поликлиники, спортивные сооружения будут находиться рядом с домом. Основным достоинством концепции комплексного освоения территории является то, что люди, проживающие на ней, могут жить, учиться, работать и отдыхать автономно.

Для застройщика главным преимуществом концепции комплексного освоения территории представляется более низкая себестоимость строительства в масштабных жилых комплексах по сравнению с точечными объектами. В идеале проекты комплексного освоения территории должны быть независимыми, инфраструктурно самодостаточными городскими поселениями, которые предоставляют своим жителям качественный уровень жизни [31].

На практике из-за отсутствия бюджетного финансирования разработки документации по планировке территорий будущих жилых кварталов и микрорайонов, а также их инженерного обустройства большие земельные площади застраиваются жилыми объектами без надлежащей инженерной подготовки территории, надлежащего расчета и учета потребностей ее будущего населения в социальных объектах [24]. Например, на территории Энгельсского района Саратовской области на живописном берегу реки Волги к радости нескольких тысяч человек в 2009 г. началось интенсивное строительство микрорайона «Шурова гора». В данном микрорайоне построено более десяти современных многоэтажных домов, дополнительно на берегу Волги строятся еще высотные дома. Но до настоящего времени не построены поликлиника, детский сад, современная школа, спортивные комплексы, автостоянки и другие жизненно необходимые для жителей этих домов социальные объекты. В результате такого подхода к освоению территории в марте 2012 г. возник острый социальный конфликт, не разрешенный до сих пор [31].

В среде участников проектов комплексного освоения территории до настоящего времени самыми обсуждаемыми вопросами остаются: выбор наиболее эффективных методов привлечения финансовых ресурсов; возможность получения высокой конечной отдачи на вложенный капитал инвестора; меры финансовой поддержки со стороны государства; возможности реализации проектов посредством частно-государственного партнерства; мотивация инвесторов-инициаторов со стороны властных структур [27].

Типичными проблемами, с которыми сталкиваются представители властных структур и девелоперы при комплексной застройке вне зависимости от региона, где проводится строительство, являются взаимодействие с естественными монополиями по поводу подключения к электрическим и газовым сетям и механизм финансирования обустройства инфраструктуры площадок. До настоящего времени на практике активно применялся механизм субсидирования процентной ставки и гарантий, а также земельной ипотеки.

Накопленные структурные дисбалансы экономического развития привели к образованию структурного дефицита денежных ресурсов в российской экономике, поэтому в качестве основного направления деятельности Правительства РФ на период до 2018 г. заявлена реализация комплекса мероприятий, способствующих росту предпринимательской инициативы и позволяющих существенно нарастить объем частных инвестиций.

Правительством РФ на период до 2018 г. намечено разработать и реализовать меры поддержки быстрорастущих малых и средних компаний, создать дополнительные механизмы поддержки встраивания малых и средних предприятий в цепочки поставщиков, формируемые крупным бизнесом.

Для расширения доступности кредитных и инвестиционных ресурсов Правительством РФ предлагается расширить возможности привлечения фондирования российскими банками путем повышения их капитализации за счет передачи Агентством по страхованию вкладов облигаций федерального займа в субординированные обязательства российских банков. Данный механизм предусматривает предоставление ресурсов при условии увеличения кредитования в приоритетных отраслях [31].



2. Анализ условий развития городского округа Мытищи Московской области

2.1 Описание городского округа Мытищи

Городской округ Мытищи находится в центральной части Московской области к северу от Москвы. Округ граничит с городскими поселениями Икша и Некрасовский Дмитровского муниципального района Московской области, городским округом Лобня Московской области, сельским поселением Лунёвское Солнечногорского муниципального района Московской области, на юге - с городом Москва, на востоке - с сельским поселением Ельдигинское Пушкинского муниципального района Московской области, городскими поселениями Черкизово и Пушкино Пушкинского муниципального района, сельским поселением Тарасовское Пушкинского муниципального района, городскими округами Королёв и Балашиха Московской области, на севере - с сельским поселением Костинское и городским поселением Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области [30]. Городской округ Мытищи образован Законом Московской области от 16.12.2015 N 227/2015-03 "О границе городского округа Мытищи", согласно которому в границах городского округа находятся 92 населенных пункта.

Состав городского округа:

* город Мытищи (административный центр);

* 23 поселка: Борец, Вешки, Жостово, Здравница, Кардо-Лента, леспаркхоз Клязьминский, Летчик- Испытатель, Мебельной фабрики, Менжинец, Нагорное, Николо - Прозорово, Новоалександрово, Пестово, Пирогово, Пироговского лесопарка, Поведники, Покровская Гора, Птицефабрики, Свиноедово, Соахоза «Марфино», Торфоболото, Трудовая, туристический пансионат «Клязьминское водохранилище»;

* 4 села:Виноградово, Марфино, Троицкое, Федоскино;

* 64 деревни: Аббакумово, Аксакове, Лфапасово. Беляшшово, Болтано, Большая Черная, Большое Ивановское, Бородино, Бяконтово, Вешки, Витенево, Высоково, Голенищево, Горки, Грибки, Долгиниха, Драчево, Еремино, Жостово, Зимино, Капустано, Коргашино, Красная Горка, Крюково, Ларево, Лысково, Малое Ивановское, Манюхино, Муракино, Никульское, Новоалександрово, Новогрязново, Новосельцево, Осташково, Пирогово, Погорелки, Подолышха. Подрезово, Поседкино, Протасове, Пруссы, Пчелка, Рождественно, Румянцево, Свиноедово. Сгонники, Семенищево, Семкино, Сорокино. Степаньково, Сумарокове, Сухареве, Терпнгорьево, Троице-Сельцо, Ульянково, Фелисово, Фоминское, Хлябово, Ховрино, Челобитьево, Чиверево, Шолохове, Юдино, Юрьево [14].

Площадь территории городского округа составляет 43 116 га. Численность постоянного населения городского округа Мытищи составляет по данным государственной статистической отчетности на 01.01.2016-225,7 тыс. человек [30].

В соответствии со Схемой территориального планирования Московской области, городской округ Мытищи принадлежит преимущественно к Яхромской рекреационно - аграрной системе расселения; частично захватывает Мытищинско - Пушкинско - Щелковскую и Долгопрудненско - Химкинско - Красногорскую городские системы расселения. Город областного подчинения Мытищи является опорным населенным пунктом городского округа. Внешние транспортные связи городского округа осуществляются по МКАД, федеральным автодорогам М-8 «Холмогоры» (Ярославское шоссе) и Дмитровскому шоссе, Осташковскому шоссе, Алтуфьевскому шоссе, Ярославскому направлению Московской железной дороги. Баланс функционального использования территории городского округа Мытищи составлен на основе «Карты функциональных зон», разработанных в составе картографических материалов проекта Генерального плана [32]. Зонирование городского округа Мытищи представлено в Приложении А. В таблице 1 отображен баланс территории г.о. Мытищи. Так же, для наглядности была составлена диаграмма (рисунок 2) по данным баланса территории.

Таблица 1 - Баланс территории городского округа Мытищи



Рисунок 2. Сравнительные диаграммы баланса территории городского округа Мытищи (слева существующее положение, справа - проектное)

Из таблицы и диаграмм видно, что планируется значительно уменьшить зону лесопарков (Р2), очевидно, что в счет застройки её жилыми кварталами.

Вдвое увеличится зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж2).

В 4 раза планируется увеличить зону застройки многоквартирными жилыми домами (Ж1).

По данным Администрации г.о. Мытищи жилищный фонд на 01.01.2016 составил 225,7 тыс. кв. м.

Многоквартирный жилищный фонд

Структура многоквартирного жилищного фонда с указанием количества проживающих по состоянию на 01.01.2018 по данным Администрации ГО представлена ниже в таблице 2 [32] .



Таблица 2. Структура многоквартирного жилищного фонда

Исходя из данных таблицы 2 можно сделать вывод, что в жилищном фонде г.о. Мытищи преобладает многоэтажная многоквартирная застройка, в которой проживает большее количество населения, чем остальных рассматриваемых типах многоквартирных застроек.

Площадь индивидуальной жилой застройки по сведениям Администрации ГО составляет 3011,0 тыс. кв. м.

В индивидуальной жилой застройке проживает 26,400 тыс. чел.

Средняя жилищная обеспеченность населения, проживающего в многоквартирной застройке, составляет 38,1 кв. м/чел.

Средняя жилищная обеспеченность населения в целом на 01.01.2016 составляет 46,9 кв. м/чел. [32].

В соответствии с письмом Министерства строительного комплекса от 02.06.2016 г., №31 Исх-29583/05:

* Число многодетных семей - 172;

* Площадь ветхого фонда-- 141 549,57 кв. м;

* Площадь аварийного фонда -- 9 328,8 кв. м

* Граждан, зарегистрированных в реестре граждан, средства, которых были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены -- 0 чел.

* Граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (очередники) -- 4638 чел

Для удовлетворения обязательств по предоставлению жилья, Администрацией городского округа Мытищи были заключены договоры по развитию застроенных территорий. Они компенсируют 28,2 тыс. кв. м ветхого фонда и 6,1 тыс. кв. м аварийного жилого фонда.

Ветхий фонд, не обеспеченный договорами развития застроенных территорий, составляет 1133 тыс. кв. м.

Аварийный фонд, не обеспеченный договорами развития застроенных территорий, составляет 3,2 тыс. кв. м.

Для расселения жителей аварийного и ветхого фондов, а также 4 638 очередников потребуется 168,8 тыс. кв. м. Для привлечения средств инвестора, данный проект необходимо сделать выгодным, что требует возведение коммерческого жилья в объёме 1181,6 тыс. кв. м, и приведёт к увеличению населения на 42,202 тыс. человек. Расселение ветхого и аварийного фонда планируется на незастроенных территориях с видом разрешенного использования участков, допускающих их развитие под жилищное строительство. Потребности в жилье 4638 граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, в городском округе Мытищи панируется удовлетворить за счет выкупа квартир общей площадью 83,48 тыс. кв. м.

Для помощи 172 многодетным семьям, подавшим заявления на предоставление земельных участков согласно закону Московской области от 01.06.2011 № 72/2011-03 «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области», требуется 25,8 га свободных территорий. Под выделение участков многодетным вымежеваны земельные участки в д. Муракино [15].

Анализ градостроительной документации. В таблицах 3 и 4 приведен перечень градостроительной документации, включая концепции и инвестиционные предложения на объекты жилищного строительства на территории городского Мытищи [32].



Таблица 3. Перечень утвержденных проектов планировки многоквартирной жилой застройки



Таблица 4- Перечень утвержденных проектов планировки индивидуальной жилой застройки

Мероприятия по жилищному строительству, разработанные в составе Генерального плана, включают:

1 очередь (2022 год): застройка многоквартирными жилыми домами переменной этажности согласно утвержденным проектам планировки территории в городском округе Мытищи -2534,1 тыс. м2.

Застройка индивидуальными и блокированными жилыми домами согласно утвержденным проектам планировки территории в городском округе Мытищи - 27,4 тыс. м. Расчетный срок (2035 год):

Застройка многоквартирными жилыми домами переменной этажности согласно утвержденным проектам планировки территории в городском округе Мытищи - 1179,5 тыс.м2

Застройка индивидуальными и блокированными жилыми домами согласно утвержденным проектам планировки территории в городском округе Мытищи - 11,52 тыс.м2

Мероприятия за расчетный срок (за 2035 год)*:

Застройка многоквартирными жилыми домами переменной этажности согласно утвержденным градостроительным концепциям в городском округе Мытищи - 1277,5 тыс.м2

Застройка многоквартирными жилыми домами переменной этажности согласно разрешенному виду использования земельных участков в городском округе Мытищи - 136,3 тыс. м2

Застройка индивидуальными и блокированными жилыми домами согласно утвержденным проектам планировки территории в городском округе Мытищи - 121,3 тыс.м2 .

Застройка многоквартирными жилыми домами переменной этажности согласно разрешенному виду использования земельных участков в городском округе Мытищи - 124,6 тыс. м2

Застройка индивидуальными и блокированными жилыми домами согласно разрешенному виду использования земельных участков в городском округе Мытищи - 543,4 тыс. м2

Объемы нового жилищного строительства по типам и очередям распределяются следующим образом (Таблица 5) [32]:

Таблица 5. Предложения по развитию жилищного фонда г.о. Мытищи

По данным таблицы мы видим, что на расчетный срок 2035 г. в г.о. планируется активное строительство жилищного фонда.

Это в планах, а что же можно увидеть на самом деле?



2.2 Примеры комплексного освоения территорий в городском округе Мытищи

Власти Подмосковья согласовали концепцию комплексного освоения территории в Мытищах, в рамках которой будет расселено порядка 47 тысяч квадратных метров аварийного жилья. В данный момент завершена первая стадия реализации проекта -- разработана и утверждена его концепция. Со временем, проект развития территории будет выставлен на торги, на которых определится девелопер, но дата этих торгов пока не известна.

"Развитие части территории микрорайона №18а в Мытищах позволит снести 28 ветхих домов, и обеспечить новыми квартирами несколько сотен жителей", -- поясняется в материале.

Также здесь помимо жилья построят детский сад на 580 мест, школу на 1020 места и поликлинику мощностью 124 посещения в смену. Рядом будет расположена парковка, рассчитанная на 4 тысячи машино-мест, добавляется в нем.

Показатели новой программы расселения аварийного жилья увеличены до 223 тысяч квадратных метров, а ее сроки сокращены с пяти до трех лет. Для достижения показателей будут, в частности, использоваться внепрограммные варианты ликвидации аварийного и ветхого фонда, такие как развитие застроенных территорий [31].

Несколько лет назад началось строительство одного из самого известного масштабного проекта «Ярославский» в Мытищах, включающий жилье и объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, как правило, велось на свободных территориях крупных городов Подмосковья.ЖК "Ярославский" -- масштабный проект от ГК ПИК в г. Мытищи, в 3 км от МКАД по Осташковскому шоссе и в 7 км по Ярославскому.

Под строительство данной застройки выделен участок площадью в 115 га на которой будет построено около миллиона квадратных метров жилья, объединенный двумя ближайшими микрорайонами - 15-м и 16-м. В рамках проекта известный застройщик возведёт два микрорайона, где планируется строительство более 30 жилых домов. На сегодняшний день построено и сдано 19 корпусов. Застройка ЖК "Ярославский" отображена на рисунке 3.

Рисунок 3 - ЖК Ярославский в Мытищах

В жилом комплексе "Ярославский" уже открыты 4 детских сада, школа, бассейн, магазины, кафе, салоны красоты, работают лечебные учреждения и другие объекты социально-бытовой инфраструктуры. Всего планируется открытие 8 детских садов, 5 школ (в т. ч. 1 спортивной) и 4 поликлиник. На экологическую обстановку района влияют расположенные рядом ТЭЦ-27, ОАО "Строй Перлит", канализационная насосная станция. Зелёных зон, которые компенсировали бы выбросы от производств и Ярославского шоссе, поблизости практически нет, близлежащие территории активно застраиваются.

Микрорайон сложно назвать благополучным с точки зрения транспортной доступности: Ярославское направление относится к загруженным, ж/д станция Тайнинская расположена в 20--30 минутах пешком от ЖК, ближайшее метро "Медведково" расположено в 5 км от микрорайона и дорога до него в час пик может занять до часа. Открытие станции метро в Мытищах запланировано через 5 лет, однако сроки уже неоднократно переносились [33].

Еще один известный жилой комплекс, находящийся в активной стадии строительства - "Императорские Мытищи". Застройка осуществляется компанией "Гранель" на участке общей площадью 514 тыс.кв.м., располагающимся рядом с границей Пироговского лесопарка. На данной территории планируется застройка 4-6 этажными домами, большинство из которых уже сданы в З кв.2017, а остальные будут введены в 3 кв. 2018, 3 кв. 2019 г.

В квартале "Императорские Мытищи" кроме жилой застройки, ведется строительство социальной инфраструктуры, объектов обслуживания и торговли (Несколько детских садов на 320 мест, шкала на 840 учеников, поликлиника на 200 пос./в сут., библиотека, спортивный центр и т.д).

Застройка расположена в неподалеку от Пироговского водохранилища. Застройщик так же уделил особое внимание благоустройству застраиваемой территории. Ведется благоустройство игровых площадок для детей, прогулочных аллей и велосипедных дорожек, которые будут выходить прямо к лесопарку. Проект застройки квартала "Императорские Мытищи" отображен на рисунке 4.

Рисунок 4 - Проект застройки квартала "Императорские Мытищи"

Местная инфраструктура на данный отрезок времени развита недостаточно, но существуют перспективы на будущее.

Транспортную доступность застройки обеспечивает Осташковское шоссе (7 км до МКАД) [34].

Ну и наконец, самый яркий пример: ЖК «Пироговская Ривьера» (рисунок 5),его строительство началось в 2014 году, а завершится в 2023.

Почти 600 000 мІ жилой и коммерческой недвижимости - двадцать 9 -этажных монолитных жилых корпусов, детский сад, школа, поликлиника, торгово-развлекательный центр и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном - расположатся на 49 Га в Мытищинском районе.

Рисунок 5 - ЖК «Пироговская Ривьера»

«Пироговская Ривьера» - это жилой комплекс комфорт-класса, проект комплексного освоения территории, который расположен в деревне Пирогово Мытищинского района Московской области. Несомненным преимуществом ЖК является удачное расположение - в окружении лесного массива и близ Пироговского водохранилища (100 метров до леса и 300 метров до пляжа). Компания-застройщик уделяет пристальное внимание спортивным объектам, в частности, будет возведен физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, строительство которого будет курировать Владимир Сальников, четырехкратный олимпийский чемпион по плаванию, пятикратный чемпион Европы [35].

В целом на примере г.о. Мытищи можно наблюдать активное комплексное освоение территории, не только в проектах, но и в реальности.

Близкое расположение ко МКАД задает г.о. Мытищи высокую планку и темп развития и освоения собственных территорий.

Зонирование территории городского округа Мытищи первого уровня" осуществляется для регулирования ее использования и застройки применительно к каждому земельному участку и объекту недвижимости, расположенным в этих зонах в целях создания комфортной и безопасной среды проживания.

Схема планируемого функционального зонирования территории городского округа Мытищи определяет виды и устанавливает ограничения использования территорий.

С целью обеспечения благоприятных условий проживания населения на территории городского округа предусматривается:

-///разработка и реализация проектов обоснования санитарно-защитных зон для всех действующих и проектируемых производственных и коммунальных предприятий независимо от того, являются ли они собственниками земли или арендаторами территорий и зданий, в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03;

-///при новом строительстве потребуется корректировка проектов организации (сокращения) СЗЗ отдельных предприятий [32].

2.3 Анализ территории, подлежащей комплексному освоению в г. Мытищи

Комплексное освоение земель, проект которой разрабатывается в данной работе будет проведено на земельных участках, расположенных в Московской области, г.о. Мытищи. Предусматривается застройка на 23 га земли, которые располагаются непосредственного в г. Мытищи. Для освоения выбраны земельные участки с кадастровыми номерами: 50:12:0101003:2400 (34121,49 м2), 50:12:0101003:5263 (122527,8 м2 (площадь участка задействована в освоении частично),



Рисунок 6 - Схема расположения земельных участков в г. Мытищи для комплексного освоения территории

На официальном сайте Росреестра (на публичной кадастровой карте) отображена следующая информации о земельных участках, для которых разрабатывается проект комплексного освоения территории. Все данные собраны в таблицу 6.



Таблица 6 - Сведения о земельных участках

Проанализировав информацию по земельным участкам, которые по проекту предназначены для комплексного освоения территории смело можно сделать вывод, что рассматриваемые земельные участки предназначены для застройки жилыми домами. Для того, чтобы понять необходим ли такой тип застройки в г. Мытищи, проанализируем данные численности населения (таблица 7) и составим график изменения данного показателя за последние 8 лет (рисунок 7) [28].

Таблица 7- Численность постоянного населения в г. Мытищи

Рисунок 7. График динамики численности населения в г. Мытищи



На графике, который был составлен выше, мы отчетливо видим, что численность постоянного населения г. Мытищи из года в год увеличивается. В период с 2011 по 2018 г. численность возросла на 38 306 тыс.человек.

Следующим этапом анализа территории, подлежащей комплексному освоению территории, будет являться выявление объектов социальной и транспортной инфраструктуры, находящихся вблизи рассматриваемых земельных участков.

В пешей доступности с незастроенными земельными участками располагаются объекты социальной инфраструктуры, такие как поликлиники, школы, детские сады, множество хозяйственных, бытовых магазинов, торговые центры, автосалон, отделения связи, банки, объекты производственной инфраструктуры.

Рассматриваемая территория находятся на расстоянии примерно 10 км до МКАД. Ближайшее шоссе - Волковское, Ярославское. На прилегающих территориях к объекту исследования достаточно развита сеть улично-дорожная сеть местного назначения, в 15 минах езды расположены две железнодорожные станции «Мытищи» и «Тайнинская». Неподалеку расположен национальный парк Лосиный остров, Рупасовские пруды, Пироговский лесопарк, Павловское, Клязьминское, Пироговское и Пестовское водохранилища. Однако, стоит отметить, что городской округ Мытищи занимает второе место среди городов Подмосковья с высоким выбросом вредных веществ в атмосферу [30].

Проанализировав территорию, приходящеюся под комплексное освоение территории, был составлен SWOT-анализ, отображенный в таблице 8. В нем акцентировано внимание на сильных, слабых сторонах, возможностях и угрозах рассматриваемых земельных участков.



Таблица 8 - SWOT - анализ земельных участков, подлежащих комплексному освоению территории в г. Мытищи

Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что данная территория подходит для застройки жилого комплекса, во-первых: отличная транспортная доступность до г. Москвы, близость к станциям электричек, во-вторых, хорошая обеспеченность социальными и иными объектами, необходимыми для комфортного проживания населения и достаточно высокого уровня проживания людей.



3. Разработка проекта комплексного освоения земельных участков на территории г. Мытищи Московской области

3.1 Технико-экономическое обоснование проекта комплексного освоения территории, располагающейся в г. Мытищи Московской области

На начальной стадии проекта необходимо определить структуру жилой застройки по типам домов в %.

Для рассматриваемых земельных участков в г. Мытищи выбрана многоэтажная застройка, а именно: 9-ти этажных жилых домов-15%, 12-ти этажных- 50%, 17-ти этажных-35%.

Далее был рассчитан объем проектируемого жилого фонда на данной территории по формуле (1):

где Vж.ф. - проектируемый объем жилого фонда на территории земельного участка, м2;