Разработка и оценка вариантов комплексного освоения территории города Мытищи Московской области

Sз.у. - площадь земельного участка (элемента планировочной структуры), развитие которого планируется, га;

Pср. - средний коэффициент плотности застройки на данной территории (или плотность жилого фонда, м2 общ. пл. / га);

a1, …, an - доля жилой застройки по типам домов в общем объеме жилого фонда;

Р1, …, Рп - коэффициент плотности застройки соответствующего типа дома (или плотность жилого фонда м2 общ. пл. /га).

Объем жилого фонда рассчитывается как сумма площадей всех этажей зданий и сооружений, определенная по внешним размерам здания [26].

Показатель коэффициента плотности застройки может приниматься на основании региональных нормативов. Для расчетов были использованы «Нормативы градостроительного проектирования Московской области». Используя эти данные в формуле (1), получаем следующие расчеты:

Vж.ф.=23*(1/(0,15/6830+0,5/7180+0,35/7550))=23*(1/(0,00002196+0,00006964+0,00004636)) = 23*7248 = 166715 кв.м

Полученная расчетная средняя плотность застройки жилыми домами - 7 248 кв. м/га; проектируемый объем жилого фонда - 166 715 кв.м.

Далее в работе, учитывая уровень комфорта жилых домов, квартир и структуру застройки в зависимости от типа домов, производится расчет среднего показателя жилищной обеспеченности. Данные расчетов представлены в таблице 9.

Таблица 9 - Расчет среднего расчетного показателя жилищной обеспеченности

Произведя расчеты в таблице 8, мы видим, что самый высокий показатель жилищной обеспеченности наблюдается в жилых домах эконом-класса, на 0,5 данный показатель ниже у домов, относящихся к социальному жилью, а самый низкий показатель всего 6м2 приходится на жилье бизнес-класса.

После расчета среднего показателя жилищной обеспеченности по формуле (2) находится проектная численность населения (Нпр) для данного земельного участка рассматриваемого в проекте.

, (2)

где Нпр - проектная численность населения земельного участка или структурного элемента (чел);

Vж.ф. - объём жилого фонда проектируемого на территории земельного участка, кв.м;

Qж.ф.ср. - средний показатель жилищной обеспеченности в зависимости от уровня комфорта, кв.м/чел. [26].

Таким образом, получаем:

Нпр = 166 715/26,6 = 3690,45 = 6292 чел.

Проектная численность населения распределяется по трем основным группам:

-///группа населения градообразующая - часть самодеятельного населения города, занятая в отраслях народного хозяйства, определяющих основное направление и масштабы развития города. Ее удельный вес составляет на первую очередь строительства 33…38%, а на перспективу - 25…35%. Для данного проекта- 30%:

292 человека х 0,30 = 1 888 человек;

-///группа обслуживающая. Удельный вес этой группы населения зависит от величины города и составляет для крупных городов 23…26%, для средних и малых городов.и.поселков.-.19…22%. Для данного проекта- 25% :

292 человека х 0,25 = 1 573 человека;

- ..группа несамодеятельного (неработающего) населения (дети, домохозяйки, престарелые, инвалиды). Для данного проекта - 45%:

6 292 человека х 0,45 = 2 832 человека.

Для расчета необходимых технико-экономических показателей объектов культурно-бытового строительства для данного структурного элемента в работе были использовано Приложение 7 СП 42.13330.2011.

Показатели вместимости и размеры земельных участков объектов культурно-бытового строительства отражены в таблице 10.

Таблица 10 - Расчет вместимости общественных учреждений и размеров земельных участков при них

Оценивая показания, которые получились при расчете площади земельных участков, которые будут использованы в проекте, мы видим, что больше всего площади уходит на общеобразовательную школу и озеленение.

Далее переходим к расчету площади и количеству секций, приходящихся на жилые дома. В данном проекте используется следующий показатель площади для одной секции - 300 кв.м. Стоит отметить, что для перехода от поэтажной площади дома к общей площади квартир был использован коэффициент перехода - 0,75.

Все расчеты площади домов и количеству секций приведены в таблице 11.



Таблица 11 - Расчет площади домов и количества проектируемых секций, блоков, домов и выбор проектного решения

Исходя из данной таблицы, мы видим, больше всего жилой площади приходится на 12-ти этажные дома, а меньше всего на 9-ти этажные.

Используя Региональные нормы градостроительного проектирования применимые к Московской области, был составлен баланс территории.

На начальном этапе расчет в потребности в территории (балансе) были сделаны вычисления средней этажности застройки. Для расчета данного показателя используется средняя гармоническая формула (3):

, (3)

где Ср.эт. - средняя этажность, эт;

a1, …, an - доля жилой застройки по типам домов в общем объёме жилого фонда;

Эl ,Эn - количество этажей, эт. [26]

Ср.эт. = 1/ (0,15/9+0,5/12+0,35/17) = 1/0,08 = 12 эт.

Переходим к расчету баланса проектируемой территории, который рассчитан в таблице 12.



Таблица 12. Баланс проектируемой территории

Анализируя таблицу 12 мы видим, что площадь рассчитанной территории не соответствует площади территории, которая отведена для разработки комплексного освоения территории. Поэтому была произведена корректировка пропорционально доле в общей площади территории.

В завершении раздела все полученные технико-экономические показатели проекта комплексного освоения территории, располагающейся в г. Мытищи Московской области показатели формируем в единую сводную таблицу 13.



Таблица 13 - Сводная таблица технико-экономических показателей

Таким образом, в данном пункте были определены все необходимые технико-экономические показатели, которые необходимы для проведения комплексного освоения территории, а именно: определена структура жилой застройки, рассчитан объем жилого фонда, жилищная обеспеченность, численность населения осваиваемой территории , средняя плотность населения. Так же были проведены расчеты необходимых объектов культурно-бытового назначения, поэтажной площади планируемой жилой застройки, площадь квартир, средняя этажность жилых домов. Все итоговые показатели были приведены в сводной таблице.



3.2 Расчет оттоков инвестиционного проекта, реализуемого в рамках комплексного освоения территории

Для того, что бы оценить эффективность проекта вначале требуется определить такой показатель как отток инвестиционного проекта. В него входят все затраты, которые инвестор несет в ходе реализации проекта по комплексному освоению территорий. В данном проекте датой оценки является декабрь 2017 г. Чтобы рассчитать количество затрат для проектируемой застройки были использованы показатели, полученные в первом пункте третьей главы при расчете технико-экономического обоснования проекта. В данные показатели входят следующие данные: значения по площади жилых зданий с учетом их этажности, структура застраиваемых зданий, сведения об объектах обслуживания с учетом их общей площади. Для расчета стоимости и определения затрат на жилищное строительство использовались данные государственных укрупнённых нормативов цен строительства (НЦС). Расчеты по данному показателю отображены в таблице 14.

Таблица 14 - Расчет стоимости жилищного строительства по жилому кварталу



*НЦС///01-01-012-01 - Жилые здания многоэтажные со сборным железобетонным каркасом и заполнением легкобетонными блоками с облицовкой лицевым силикатным кирпичом

**НЦС///01-01-014-01 - Жилые здания повышенной этажности из керамического кирпича с монолитным каркасом

***НЦС///01-01-015-01 - Жилые здания повышенной этажности каркасные с заполнением легкобетонными блоками

****НЦС///01-01-019-01 - Жилые здания высотные с утеплением фасадов с окраской по системе «Шуба-Глимс»

Исходя их данных, которые были получены, мы видим, что самыми затратным является строительство 5-ти 12-тиэтажных трехсекционных и 4-х 17-ти этажных двухсекционных домов. Итоговая стоимость жилищного строительства по жилому кварталу составляет 6 198 660 тыс. руб.

В таблице 15 производится расчет затрат на строительство объектов, относящихся к культурно-бытовому обслуживанию. Данные таблицы рассчитывались с применением государственных укрупненных нормативов цены строительства (НЦС).



Таблица 15 - Расчет стоимости строительства объектов культурно-бытового обслуживания по жилому району

*НЦС 81-02-03-2017 Сборник № 03 Объекты народного образования

**НЦС 81-02-04-2017 Сборник № 04 Объекты здравоохранения

***НЦС 81-02-05-2017 Сборник № 05 Спортивные здания и сооружения

Данные таблицы отображают стоимость строительства объектов культурно-бытового обслуживания, которые планируется возвести в ходе проекта по комплексному освоению территории. Затратными являются объекты физической культуры и спорта на которые планируется затратить 305 977,8 тыс.руб., так же строительство торгового центра тоже требует большого количества денежных вложений в размере 109137,92 тыс.руб. Меньше всего затрат уходит на строительство объектов здравоохранения, а самыми дорогостоящими объектами являются автостоянки как надземные, так и подземные, данные по этим объектам рассчитывались в соответствии с нормами указанными в Приложении К СП 42.13330.2011, согласно которому на 1000 жителей приходится 350 машин. Общая сумма их строительства составляет 898 274 тыс.руб. Полный расчет стоимости строительства объектов культурно-бытового обслуживания по жилому району составил 2457488,72 тыс.руб.

Все расчеты, необходимые для определения затрат на внутриквартальную инженерную и транспортную инфраструктуру, а именно на водопровод, канализацию, теплоснабжение и газоснабжение, электроснабжение, слаботочные устройства и ливневую канализацию с учетом индекса пересчёта в текущие цены 11,032, приведены в таблице16.

Таблица 16 - Расчет затрат на создание основных фондов объектов и сооружений коммунального хозяйства, обеспечивающих эксплуатацию жилых домов проектируемого района

Таблица 17 - Расчет стоимости малых архитектурных форм - тыс. руб. / место); озеленения - тыс. руб. / га



* НЦС 81-02-16-2017 - Сборник №16. Малые архитектурные формы

** НЦС 81-02-17-2017 - Сборник №17. Озеленение

Расчет стоимости малых архитектурных форм и озеленения для вышеперечисленных объектов в таблице 16 переведен в цены базы 2017 года путем перемножения проектной мощности и стоимости единицы измерения. Итог расчета стоимости малых архитектурных форм и

озеленения составил 1 284 791,12 тыс. руб.

Используя укрупненные расценки на 1 кв. м проектируемого жилого фонда в ценах 1984 года определяем расходы на благоустройство территории и инженерно-транспортные сети и сооружения городского значения [26].

Индекс перехода от цен 1984 год к ценам на декабрь 2017 г. - 207,74 [21].

- инженерные сети и сооружения (включая головные сооружения) - 39,5 руб/кв.м [20];

166715 кв.м * 39,5 руб/кв.м = 6585242,5 руб.

Учитывая индекс перехода на декабрь 2015 - 207,74 составляет 1368018,28 тыс. руб.

- инженерная подготовка и озеленение территории - 5,6 руб/кв.м [20];

166715 кв.м*5,6 руб/кв.м = 933604 руб.

Учитывая индекс перехода на декабрь 2015 - 207,74 составляет 193946,9 тыс. руб.

- городской транспорт - 1,9 руб/кв.м. [6];

166715 кв.м*1,9 руб/кв.м = 316758,5 руб.

Учитывая индекс перехода на декабрь 2015 - 207,74 составляет 65803,41 тыс. руб.

- улично-дорожная сеть - 9,7 руб/кв. м [6];

166715 кв.м * 9,7 руб/кв. м = 1 617 135,5руб.

Учитывая индекс перехода на декабрь 2015 - 207,74 составляет 335 943,73 тыс. руб. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" стоимость экспертизы изыскательской и проектной документации определяется в размере 4% от стоимости проектно-изыскательских работ. Также учитывается налог на добавленную стоимость. Данный налог составляет 18 % от суммы всех затрат на строительство сооружений и зданий, расходов на экспертизу проектной документации затрат на изыскательские и проектные работы, благоустройство территории [3]. Так же в расчет затрат входит такой показатель как размер арендной платы за земельный участок. Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается согласно закону Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» [16] арендная плата за использование земельного участка будет рассчитывается по формуле (4).

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S , (4)

где Апл - размер арендной платы, руб;

Аб - базовый размер арендной платы, руб/ кв.м;

Кд - коэффициент, который учитывает вид деятельности арендатора на земельном участке или порядок использования арендатором земельного участка; Км - коэффициент, который учитывает расположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка, кв.м;

Пкд - повышающий коэффициент [16].

1. Для определения базового размера арендной платы(Аб) необходимо руководствоваться законом Московской области №113/2014-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2015 год".

Базовый размер арендной платы за земельные участки на которых расположен жилищный фонд определяется в размере 5% с площади земельного участка от базового размера арендной платы(за земли населенного пункта) при условии, что данный земельный участок не менее 0,92 рубля за квадратный метр [17].В данном проекте показатель Аб=4,14.

2. Согласно приложением к закону № 23 /96- ОЗ устанавливается коэффициент (Кд), который принимается 4,2 [16].

3. Корректирующий коэффициент (Пкд) равен 1.

Имея все данные для расчета размера годовой арендной платы за участок, который предоставляется по договору аренды для комплексного освоения территории, составляет:

Апк =4,14 *4,2*1*1*230000 = 3999240 руб.

Таблица 18 - Итоговые величины затрат по проекту комплексного освоения территории



Подводя итоги данного раздела была проведена работа, в ходе которой была получена полная стоимость затрат на создание проекта по комплексному освоению земельных участков, расположенных в г. Мытищи Московской области.

Так же, стоит отметить, что начальным этапом при комплексном освоении территории земельных участков является строительство инженерного оборудования и комплексному вводу в эксплуатацию жилых домов и предприятий обслуживания.

В первую очередь проводится прокладка магистральных коммуникаций городского назначения, затем переходят к строительству предприятий обслуживания районного назначения.

Сначала прокладывают внутриплощадочные коммуникации к объектам, которые будут возводиться в первую очередь строительства. Необходимо отметить, что комплексный ввод в действие предприятий обслуживания реализуется согласно проекту строительства градостроительных комплексов и микрорайона в соответствии обеспеченности жителей микрорайона жилых домов, а также предприятиями обслуживания.

3.3 Расчет притоков инвестиционного проекта, реализуемого в рамках комплексного освоения территории

Формой реализации инвестиционного проекта по комплексному освоению территорий является продажа жилых домов, нежилых помещений, машиномест. Вследствие этого, поступления от реализации каждого вида недвижимости формируют такой показатель как денежный поток. Для его расчета необходимо зафиксировать момент начала потока, объемы реализации по каждому временному интервалу, и соответственно, цену продажи, по которой объекты недвижимости будут проданы.

Застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов не-движимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка [26]. В данном проекте в качестве момента начала реализации жилых помещений был принят этап завершения «нулевого цикла», а для нежилых помещений и машино-мест - момент ввода объекта в эксплуатацию.

Для того, чтобы определить стоимость реализации 1 кв. м всей площади жилых и нежилых помещений, в том числе стоимости одного машино-места, необходимо обратиться к анализу первичного рынка жилой .

Проведя анализ рынка недвижимости в рассматриваемом районе были найдены все данные, необходимые для расчета доходов при реализации объектов недвижимости.

В таблице 19 приведены данные по ценовой ситуации на первичном рынке жилой недвижимости в г. Мытищи за период с 2013 по 2017гг., а на рисунке 7 построен график по данным, которые были получены на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Таблица 19 - Ценовая ситуация на первичном рынке жилой недвижимости



Рисунок 7 - График средних цен на первичном рынке жилья в г. Мытищи

Исходя из данных, полученных в результате составления таблицы 17 и графика, отображенного на рисунке 7 можно наблюдать, как меняется стоимость цен на первичном рынке жилья в г. Мытищи, самая низкая стоимость жилья была в 2013 году, а самая высокая наблюдается в 2017 и составляет 100350 руб. за м2.

Далее проведем анализ стоимости 1 кв.м. нежилых помещений. Данные представленные в таблице 20 были собраны по данным сайта портала ЦИАН.

Таблица 20 - Стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости

В данном проекте планируется реализация помещений торгового назначения, поэтому стоимость 1 кв.м. будет принята за величину 158 100.

Согласно статистике, стоимость одного машино-места площадью 18

м2 в подземном паркинге на 2017 год составляла 580 000 руб., а в надземной автостоянке - 430 000 руб. [22].

Согласно результатам анализа рынка недвижимости, проведенному выше, для расчёта доходов приняты следующие цены реализации объектов недвижимости:

- многоквартирных жилых домов секционного типа -81 324руб. за 1 кв. м. общей площади;

- нежилых помещений - 158 100 руб. за 1 кв. метр;

- машино-место в подземном паркинге -580 000 руб;

- машино-место в надземной автостоянке- 430 000 руб.

Полученный сводный расчет поступлений отображен в таблице 21.

Таблица 21 - Расчет поступлений по проекту (притоков)

3.4 Сопоставление расходов и поступлений денежных средств

Данные, полученные в ходе реализации проекта по комплексному освоению территории о структуре денежных потоков, представлены в Приложении В.

При составлении Приложения В производился расчет следующих показателей:

- дисконтированного оттока,

- дисконтированного притока;

- сальдо дисконтированного потока,

- чистого дисконтированного дохода (ЧДД) проекта.

В таблице 22 выполнены вариантные расчеты различных сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации.

Таблица 22. Расчет вариантов сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации

Подведя итоги таблицы 22, в которой были произведены расчеты доходной и расходных частей при различных вариантах сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации, мы видим, что самым прибыльным является вариант, при котором местная администрация берет под свою ответственность строительство объектов обслуживания. При этом с ЧДД составит сценарии 8 152 320 000 рублей. В итоге сопоставление доходной и расходных частей при различных вариантах реализации выявил, что наиболее выгодным является вариант, при котором местная администрация берет на себя полную ответственность за строительство объектов обслуживания населения (в этом случае ЧДД составит 5 639 253 167 рублей). Таким образом, проект комплексного освоения территории, находящейся в Московской области г. Мытищи является экономически эффективным.



Заключение

Проведя исследования в данной работе были сделаны следующие выводы:

1. При анализе теоретических основ было определено понятие «комплексное освоение территорий», под которым подразумевается комплекс мероприятий, направленных на застройку территории как жилой, так и коммерческой недвижимостью по принципу комплексности и единства концепции строящихся объектов с параллельным строительством инфраструктуры и систем обеспечения жизнедеятельности будущего населения. Правовое регулирование реализации проектов по комплексному освоению территории осуществляется Градостроительным Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, Гражданским Кодексом РФ и так далее. Однако рассматриваемые документы содержат лишь частичные нормы, которые не в силах охватить весь процесс по комплексному освоению территорий. К сожалению, единого акта, который будет регулировать комплексное освоение территории, на сегодняшний день нет.

2...Был проанализирован порядок выделения земель для комплексного освоения территории. Благодаря анализу, были получены знания о форме предоставления земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ и выявлены затруднения, которые встречаются на практике. Они связаны с отсутствием сформированных земельных участков для выставления на аукцион и возможностью обеспечения их формирования органами государственной власти или органами местного самоуправления в связи с недостаточностью бюджетных средств для этих целей, неполноценной урегулированностью такой возможности со стороны граждан.

3. В целом на примере г.о. Мытищи было рассмотрено активное комплексное освоение территории, которое ведется на данный момент времени. Близкое расположение ко МКАД задает г.о. Мытищи высокую планку и темп развития и освоения собственных территорий. Зонирование территории городского округа Мытищи осуществляется для регулирования ее использования и застройки применительно к каждому земельному участку и объекту недвижимости, расположенным в этих зонах в целях создания комфортной и безопасной среды проживания.

4. При анализе территории, находящейся в Московской области, г. Мытищи, которая подлежит комплексному освоению, был составлен SWOT-анализ. К сильным сторонам участка относятся такие показатели как: хорошо развитая транспортная сеть, большое количество социальных объектов, наличие рядом лесопарковой зоны и др. Единственной слабой стороной района, в котором планируется застройка является наличие промышленных предприятий по соседству.

По итогу работы был произведен расчет оттоков и притоков инвестиционного проекта. Была определена сумма, которую необходимо будет затратить для реализации проекта , которая составила в общей сложности потребуется 12 197 147,98 рублей и сумма поступлений, которая превышает расходную часть и составляет составит 19 878 222,56рублей. При анализе различных вариантов реализации проекта, был выявлен наиболее эффективный вариант, при котором местная администрация берет на себя полную ответственность за строительство объектов обслуживания (в этом случае ЧДД составит 5 639 253 167 рублей). Таким образом, проект комплексного освоения территории, находящейся в Московской области г. Мытищи является экономически эффективным.



Список использованных источников

территория освоение государство

1.Градостроительный кодекс Российской Федерации: закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 23.04.2018) [Электронный ресурс] // www.consultant.ru/.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) [Электронный ресурс] // www.consultant.ru/.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации: закон от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.04.2017) [Электронный ресурс] // www.consultant.ru/.

4. Федеральный закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 03.07.2016 N 373-ФЗ [Электронный ресурс] // www.consultant.ru/.

5. Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014 N 171-ФЗ [Электронный ресурс] // www.consultant.ru/.

Размещено на Allbest.ru