Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что развитие экономических отношений в Российской Федерации тесно связано с недвижимым имуществом. Аренда такого недвижимого имущества, как нежилые помещения представляет особый интерес для хозяйствующих субъектов. Российское законодательство об аренде недвижимого имущества не в полном объеме отвечает экономическим потребностям современного российского общества.

Законодатель установив, что нежилое помещение самостоятельный объект недвижимого имущества (ст.130 ГК РФ), не предусмотрел, что понятие помещение порождает новое понятие - часть нежилого помещения. Кроме того Гражданский кодекс не содержит специальных норм для регулирования договора аренды нежилых помещений, в связи с чем возникает вопрос какими нормами и принципами руководствоваться при заключении договора аренды нежилых помещений?

Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации прав недвижимости», относит договор аренды нежилых помещений к вещному праву, и поэтому данный вид договоров подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, законодатель не устанавливает специальных правил для регистрации некоторых помещений, в связи с чем участникам арендных отношений может быть отказано в государственной регистрации договора аренды. Такая ситуация создает различные препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности участниками арендных отношений.

Законодательство РФ устанавливает особые требования, к договорам аренды недвижимого имущества. Для участников предпринимательской деятельности важна простота и юридическая защищенность при заключении договоров аренды нежилых помещений. Именно поэтому ряд норм, содержащихся в законе, сдерживает развитие арендных отношений в плане доступности и не отвечают принципу практичности, как основному принципу предпринимательской деятельности.

Различное толкование положений, связанных арендой недвижимого имущества приводит к многочисленным спорам хозяйствующих субъектов. В связи с чем, возникает необходимость в многостороннем и детальном подходе к изучению института аренды недвижимого имущества, в частности аренды нежилых помещений. Поскольку договор аренды нежилых помещений является одной из самых распространенных сделок в сфере нежилой недвижимости, в виду доступности по сравнению с покупкой того же имущества, требуется доработка существующих законов и новых правил для такого вида договоров.

Таким образом, исследование понятия нежилого помещения как объекта недвижимого имущества, выявление проблем и особенностей, связанных с заключением и исполнением договора аренды, государственной регистрацией отвечает интересам современного общества. Тема договора аренды нежилых помещений весьма актуальна как с практической, так и с теоретической точки зрения. Рекомендации по совершенствованию правового регулирования в сфере арендных отношений имеют практическую значимость.

Цель дипломного исследования заключается в комплексном анализе проблем правового регулирования договора аренды нежилых помещений и выработка рекомендаций по его совершенствованию.

Для достижения поставленной цели необходимо рассматривать следующие задачи:

· раскрыть понятие договора аренды нежилых помещений;

· выявить особенности правового регулирования договора аренды нежилых помещений;

· рассмотреть и выявить особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды нежилых помещений;

· определить основные элементы договора аренды нежилых помещений, выделить существенные условия, субъектный состав договора аренды исследовать существенные условия договора аренды нежилых помещений :

· определить основные права и обязанности сторон;

· рассмотреть особенности ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений.

Объектом дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, реализации и расторжения договора аренды нежилых помещений, а также гражданско-правовое регулирование оных.

Предмет дипломного исследования - нормы гражданского законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды нежилых помещений и правоприменительную деятельность в связи с реализацией этих норм.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в выводах и рекомендациях, содержащихся в выносимых в процессе исследования вопросах.

Методами исследования являются: диалектический, исторический, а также такие частно-научные методы, как сравнительно-правовой, формально- логический, технико-юридический и другие способы научного познания. Исследование построено на многостороннем рассмотрении договора аренды нежилых помещений, как правого и экономического инструмента, регулирующего общественные отношения возникающие в имущественном обороте между хозяйствующими субъектами.

Научную основу работы составили труды таких выдающихся отечественных ученых, как О.С Иоффе, И.Б. Новицкого, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Суханова и других авторов.

Различные статьи, освещающие проблемы правого регулирования договора аренды нежилых помещений в различных источниках периодической печати, справочно-правовых системах, интернет-изданиях затрагивающие вопросы, связанные с государственной регистрацией, оформлением и рисками арендных отношений.

Нормативная основа исследования: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон №218 «О государственной регистрации прав недвижимости», Федеральный закон «О защите конкуренции», Арбитражный процессуальный кодекс, Постановления пленума Верховного Арбитражного суда, Постановление президиума Верховного Арбитражного суда и конкретные дела, рассмотренные арбитражными судами.

Результатом исследования сформулированы в следующих положениях выносимых на защиту:

1. Исследуя понятие и правовое регулирование договора аренды нежилых помещений было выявлено, что в законодательстве образуются пробелы, связанные с индивидуализацией нежилых помещений, как объектов гражданских прав, а также правовым регулированием договора аренды нежилых помещений. На взгляд автора помимо субсидарного применения общих положений об аренде (параграф 1 глава 34 ГК РФ) и положений об аренде зданий и сооружений (параграф 4 глава 34 ГК РФ) к некоторым видам помещений нужно применять только общие положения об аренде.

2. Были выявлены проблемы правового регулирования договора аренды нежилых помещений, связанные с государственной регистрацией договора. Согласно Федеральному закону №218 участникам арендных отношений может быть приостановлено в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, если помещение не отвечает признаку обособленности. Автор предлагает упростить процедуру регистрации договора аренды и внести изменения в п.п.34 п.6 ФЗ-218, таким образом, что приостановление регистрации договора аренды нежилых помещений применительно к договорам аренды нежилого помещения или части нежилого помещения, возможно только в случаях, если в договоре аренды нежилого помещения не содержится текстуального и графического описания. Таким образом, решаются сразу две задачи: 1. Регистрация договоров аренды всех видов нежилых помещений, при наличии текстуального и графического описания, станет более доступной 2. Рынок сделок с арендой нежилых помещений станет более прозрачным, в том числе точки зрения налогового законодательства.

3. Определяя признаки заключенности договора аренды нежилых помещений, автор пришел к выводу, что законодательство устанавливая в п.п.2 ст. 651 ГК РФ обязательную регистрацию долгосрочного договора аренды здания и сооружения в качестве требования для признания договора аренды заключенным. Для целей признания договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений заключенным, мы предлагаем внести редакцию в п.п.2 ст.651 ГК РФ и вместо «договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» заменить на «договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации».

4. Определяя основные обязанности сторон, автор приходит к выводу, что обязанность по передаче имущества, может подтверждаться не только передаточным актом. В целях исключения манипуляций недобросовестными участниками арендных отношений предлагаем в качестве альтернативы передаточному акту непосредственно договор аренды, который будет выступать фактом передачи нежилого помещения. Так же поступать и в случае возврата помещения, исключив подписание акта возврата, заменив на «уведомление должным образом».

Структура работы определяется целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, разбитых на шесть параграфов, заключения и списка используемой литературы. Объем выпускной работы 69 листов.

Глава 1. Понятие и правовое регулирование договора аренды нежилых помещений

Понятие договора аренды нежилых помещений

Договор аренды (имущественного найма) относится к классическим договорным институтам, известных цивилистике со времен римского права. Найм вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (location - conduction) - весьма распространенного среди регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право устанавливало три вида найма: найм вещей (location-conductio rerum); найм услуг (location- conductio operarum); найм работы, или подрядам (location-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма стояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первое стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.1

Различие между наймом (location - conduction) и куплей продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи получал постоянное пользование вещью, а договор найма имел цель предоставит нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое соразмерно времени пользования соответствующим объектом. Подобное определение подобно тому, что представлено в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодательство различных стран также направлено на обеспечение единого правового регулирования договора имущественного найма c учетом всех его разновидностей. Примечательно, что нормы, регулирующие отношения по найму, содержатся в гражданских кодексах или иных кодифицированных актах. Так, например, во Франции данным нормам посвящены ст. 1708-1778 Французского гражданского кодекса; в Германии - параграфы 535-597 Германского Гражданского Уложения; в Соединенных Штатах Америки - нормы Единообразного торгового кодекса США.

В российском праве в эпоху феодализма, когда уже были сформированы товарно-денежные отношения, институт имущественного найма уже существовал в гражданском праве. Первое упоминание об имущественном найме можно найти в Псковской судной грамоте. Договор найма недвижимого имущества считался действительным, если был заключен крепостным порядком (письменная форма договора, которая оформлялась уездными судами и палатами гражданского суда). В 1830г. было издано Полное Собрание Российской империи, которое послужило основой для Свода Законов Российской империи, действующего до 1917г. В этом законе имущественному найму было посвящено 45 статей, а Гражданском кодексе РСФСР всего 20 статей. В современном российском законодательстве общие положения о договоре аренды, а также особенности отдельных видов договора аренды урегулированы гл. 34 части второй ГК РФ.

Договор аренды направлен на регулирование отношений связанных с передачей имущества. Договор аренды является родовым понятием по отношению к договору аренды недвижимого имущества, смысл которого заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное пользование и владение. Таким образом, передача имущества составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров и по сути является одной из форм распоряжения имуществом.

По мнению некоторых ученых, договор аренды по российскому законодательству создает не только относительное правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами («всяким и каждым», кто должен не препятствовать арендатору в осуществлении владения и пользования объектом аренды). Собственник, осуществляя принадлежащее ему право, по своему усмотрению допускает других лиц к использованию принадлежащих ему вещей, в том числе, передавая им полностью или частично свои правомочия, но оставаясь при этом собственником своего имущества (п.2 ст.209 ГК РФ). Таким образом, при сдаче собственником своего имущества в аренду, к арендатору переходят правомочия владения и пользования вещью собственника, а в предусмотренных этим договором пределах некоторые возможности распоряжения, например сдачи вещи в субаренду или перенайм.

Договор аренды недвижимого имущества - это основной договор, который заключается на предприятии для осуществления своей деятельности, если оно не имеет собственной недвижимости. Однако самым распространенным способом передачи недвижимого имущества в аренду происходит непосредственно через передачу во временное владение и пользование нежилых помещений, расположенных внутри здания или сооружения, являющиеся его частью. Важно уточнить, что к признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. По мнению многих ученых, данный признак указан, как на необходимый признак нежилого помещения.

В российском законодательстве не содержится специальных норм, регламентирующих аренду нежилых помещений. Поскольку, нежилое помещение неразрывно связано с такими объектами гражданских прав, как «здание» и «сооружение», можно провести параллель между договором «аренды нежилого помещения» и «аренды зданий и сооружений», указав общие признаки такого договора:

· договор аренды является консесуальным, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения;

· возмездным, так как в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не для обеспечения сохранности;

· двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих обязанностей у обеих сторон.

Специфика договора нежилого помещения заключается еще и в том, что до недавнего времени определение нежилого помещения, как самостоятельного объекта недвижимого имущества прямо не вытекала из российского законодательства и для правового регулирования данного вида договора, применялась правовая фикция по аналогии с договором аренды зданий и сооружений. В настоящее время в Гражданском кодексе РФ появилось легальное определение нежилого помещения, как самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 ст. 130 ГК РФ), однако форма правого регулирования договора аренды нежилого помещения остается той же. Проблемы, возникающие в процессе реализации такого договора, обладают некоторыми особенностями и связаны в основном с объектом договора, как основного условия для возникновения арендных отношений. В частности, нежилое помещение порождает такое новое понятие, как часть нежилого помещения. Вместе с тем, очевидно, что и то и другое является частью здания. Например, Суханов Е.А. в своих работах изложил такую точку зрения, согласно которой помещение не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Это объясняется тем, что отрицается возможность признания права собственности на часть здания, каковой и является помещение. Такая позиция во многом основана на признании здания сложной неделимой вещью, раздел которой на отдельные помещения в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.

По нашему мнению «нежилое помещение» является чисто юридическим понятием, поскольку здание или сооружение в котором находится помещение относительно стабильная, а вот помещений внутри здания или сооружения может быть только сколько угодно, потому, что помещение помещением делают именно стены, пол и потолок. Вместе с тем, необходимо отметить, что понятие «здание» тоже юридическое, потому что до того момента, как зданию будет присвоен адрес, кадастровый номер, получено разрешение на эксплуатацию и т. д., оно по сути является сооружением. Именно поэтому понятие «сооружение» является родовым понятием по отношению и к зданию и к помещению. Таким образом, ставя знак равенства между арендой нежилого помещения и здания, мы устанавливаем юридическую аналогию, потому что, что специальных норм для аренды нежилых помещений в Гражданском кодексе РФ нет.

Договор аренды нежилых помещений занимает центральное место в системе регулирования операций на рынке недвижимости после договоров купли-продажи, именно поэтому многие ученые стремятся открыть в договоре аренды новые регулятивные возможности.

Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений

Понятие недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются различными нормативными источниками. В Конституции Российской Федерации нет понятия «недвижимость» или «недвижимое имущество». В ч. 2 ст. 8 Конституции РФ указано, что в РФ признаются и защищаются равным образом государственная, частная, муниципальная и иные формы собственности. Понятие «собственность» подразумевает имущество, а имущество в свою очередь может быть движимым и недвижимым. Смысл данного положения заключается в том, что в РФ созданы условия для различного рода имущества, в том числе и недвижимого, которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством. Ч. 2 ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Данное положение Конституции определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является основой любых видов недвижимости.

Право собственности на недвижимое имущество закреплено в ст.36 Конституции РФ. В частности, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Также ст. 35 Конституции РФ указывает, что право частной собственности охраняется законом. Из вышеизложенного следует, что недвижимость - это категория собственности, которая охраняется законом. Это положение подтверждается ч.3 ст. 35 Конституции РФ, в соответствии с которой «никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда». Принудительное отчуждение имущества для государственных целей может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Договор аренды нежилого помещения не выделен в российском гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды. Специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, не смотря на то, что в главе 34 ГК РФ «Аренда» в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды -- аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ) и аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ), а глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения.

Такой пробел в законодательстве связан с тем, что согласно положениям ст. 133 и 133.1 ГК РФ здание представляет собой единый недвижимый комплекс, образуемый помещениями как его компонентами. Тем не менее, законодательство РФ определяет помещение как объект недвижимого имущества (п.1 ст.130 ГК РФ). Ранее отмечалось, что помещение само по себе является категорией юридической, в связи с тем, что оно не может быть выделено из здания без разрушения здания. Поэтому здание может быть юридически разделено на помещения, которые могут быть образованы из помещений, прилегающих друг к другу или расположенных разрозненно, образуя тем самым также единый недвижимый комплекс.

В процессе реализации договора аренды нежилых помещений, стороны арендных отношений, должны принимать во внимание, что к нежилым помещениям и зданию в целом законодательство устанавливает соответствующие технические требования. Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" содержит правила и требования к эксплуатации объектов недвижимого имущества и распространяется на все этапы жизненного цикла здания или сооружения. В законе содержаться требования к безопасности для жизни и здоровья человека, пожарной безопасности, безопасности в процессе использования человеком объектов и многое другое, связанное с системами жизнеобеспечения и безопасности. Именно поэтому в договорах аренды нежилых помещений важной составляющей являются гарантии арендодателя о пригодности и безопасности передаваемого в аренду недвижимого имущества. В свою очередь, арендатор обязуется бережно относится к арендуемому имуществу, а также соблюдать требования пожарной безопасности и электросетей. В случае нарушения требований, арендатор и арендодатель может привлекаться к административной, а в некоторых случаях и к уголовной ответственности. Таким образом, указанный закон, являясь по сути техническим, оказывает существенное влияние на содержание обязанностей сторон арендных отношений и с точки зрения правового регулирования заслуживает значительного внимания, поскольку неразрывно связан с жизнью и здоровьем человека.

Назначение договора аренды нежилых помещений - это установление гражданско-правовых отношений между хозяйствующими субъектами. Сторонами таких отношений могут выступать как физические, так и юридические лица, но связывают их в единое целое именно коммерческие отношения. Именно поэтому основой правосудия для разрешения экономических споров служит Арбитражно-процессуальный кодекс Российской Федерации. Стороны арендных отношений не достигнувшие соглашения в процессе дружеских переговоров вправе обратиться в Арбитражный суд, и зачастую в договорах аренды нежилых помещений можно встретить так называемую «арбитражную оговорку». Арбитражно- процессуальный кодекс оказывает влияние на правовое регулирование в соответствии с поставленными задачами и, по сути, регулирует экономические споры между хозяйствующими субъектами. Многочисленные постановления и разъяснения Высшего арбитражного суда, также служит правовой основой для разрешения проблем, возникающих в сфере арендных отношений. Поэтому нужно причислить данные нормативные акты к источнику правового регулирования договоров аренды нежилых помещений.

Еще одним важным законом, регулирующим арендные отношения, выступает Федеральный закон «О защите конкуренции». Участники арендных отношений, заключающие договоры аренды, предметом которых служат объекты недвижимого имущества, принадлежащие государственным и муниципальным органам, должны учесть, что такие договоры заключаются в соответствии с правилами этого закона. В частности, заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

Важно отметить, что договор аренды нежилого помещения, как договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В судебной практике к договорам аренды таких объектов недвижимого имущества применяются отдельные положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Таким образом, положения ст. 651 ГК РФ о форме договора и государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, применяются к договору аренды нежилых помещений, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит. Вместе с тем по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением судебная практика неоднозначна и наличие двух позиций по вопросу о применении п. 2 ст. 652 ГК РФ к договорам аренды помещений это доказывает. Одни суды указывают, что положения п. 2 указанной статьи применяются к договорам аренды помещений, другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества, и правила п. 2 ст. 652 ГК РФ на отношения по их аренде не распространяются.

Возвращаясь к вопросу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, то тут необходимо сослаться на Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости". Федеральный закон о «О государственной регистрации недвижимости" второй по важности для правового регулирования договора аренды нежилых помещений после Гражданского кодекса РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из существенных элементов правого режима недвижимости. Закон устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременения недвижимого имущества. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет нежилое помещение в качестве объекта недвижимого имущества, а это значит, что договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости» содержатся следующие положения, определяющие обязанности участников арендных отношений: государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 8 Указанное положение распространяется на договоры аренды нежилых помещений, заключенных на срок более года (п.2 ст. 651 ГК РФ). Основная масса договоров аренды нежилым помещений заключается на 11 месяцев с последующим перезаключением на новый срок. Это связано с тем, что процедура регистрации подобных договоров содержит в себе немало требований к содержанию договора аренды нежилых помещений, основное из которых связано с предметом договора аренды. В частности, индивидуализация некоторых, но не всех, помещений вызывает некоторые сложности. В частности, помещение может порождать такой объект арендных отношений, как часть помещения, то есть помещение в помещении. И если часть нежилого помещения не имеет четко выделенных границ, например стен, то при регистрации подобных договоров неизбежно будет стоять вопрос, о предмете договора. Арендатору, чья деятельность связана с обязательным лицензированием или какой-либо другой спецификой, определяющей необходимость заключением долгосрочного договора и обязательной государственной регистрацией оного, следует обратить внимание на правовое регулирование регистрации договоров аренды нежилых помещений. Стороне, обратившейся к уполномоченному органу в связи с государственной регистрацией договора аренды нежилого помещения, может быть отказано в осуществлении своих прав, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.9 Не смотря на то, что судебная практика, в ряде случаев может доказать обратное, но факт остается фактом, в законе четко прописано о признаках помещения, выступающем предметом договора аренды нежилого помещения, и отсутствие которых может послужить препятствием для осуществления государственной регистрации договора. Таким образом, стороны договора аренды нежилого помещения в контексте аренды части нежилого помещения не могут заключить договор аренды более чем на один год, не нарушая закон, в виду особенностей такого объекта недвижимого имущества. Такое положение дел препятствует стабильной предпринимательской деятельности.

Архитектурное многообразие объектов недвижимого имущества, вызывает вопрос: применять к договору аренды нежилых помещений общие положения об аренде или положения об аренде зданий и сооружений? По моему мнению, и та и другая позиция должна иметь право на существование, так как единообразный подход к применению данного положения может привести к абсурдным с точки зрения практического применения выводам. Соглашаясь с тем, что помещение является иным объектом недвижимого имущества, то есть отличным от здания, важно выяснить, в чем заключается его особенность и чем он отличается от здания. Для этих целей помещение можно представить, в двух видах, например помещение в виде здания (имеется в виду все пространство внутри здания) и помещение в виде кабинета. Таким образом, можно выявить различные признаки этих помещений: размер относительно всей конструкции в целом, изолированность от других помещений, доступ к помещению (сразу после входа или проходя через другие помещения), пользование системами жизнеобеспечения (общее или единоличное) и многое другое. На основании этих признаков можно выявить, с чем больше имеет общего отдельно взятое помещение, со зданием или так называемой юридической категорией под названием нежилое помещение. Так, применительно к помещению размером близкому к общей площади здания можно применить положения об аренде зданий и сооружений. Если же речь идет о помещении, составляющем 1/1000 от площади всего здания в целом (например часть помещения половина торгового зала в виде ниши), то вывод о том, что арендатор, такого помещения имеет право на земельный участок кажется абсурдным, так как его (участок земли) невозможно ни выделить, соразмерно занимаемой площади, ни просто визуализировать. В таких случая можно заключить, что арендатор имеет право в общем праве других арендаторов или собственников на пользование таким участком, то есть право в общем праве пользования или владения, но никак не на участок земли. Земельный кодекс РФ дает четкое определение понятию «земельный участок» и устанавливает, что это часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 10 В таких случаях речь может идти только о праве пользования общей площадью здания и участком в порядке использования арендуемого помещения, согласно его назначению. В дополнение необходимо упомянуть, что с точки зрения Германского законодательства, здание не является самостоятельной вещью, а только частью вещи. Вещью принято называть участок земли, на котором находится здание. По нашему мнению этот такой подход отражает сущность прав арендатора здания, сооружения или помещения на земельный участок.

На основании изложенного, можно сделать вывод, что институт аренды сложившийся издревле институт, содержанием которого является временное владение и (или) пользование. Основными законами, регулирующими договор аренды нежилых в Российской Федерации являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Арбитражно-процессуальный кодекс выступает основным законом для разрешения споров участников арендных отношений. Вместе с тем, договор аренды, в котором объектом аренды выступает нежилое помещение, предполагает не только субсидарное применение общих положение об аренде и параграфа об аренде зданий и сооружений, но и применение к отдельным видам нежилых помещений, только общих положений об аренде. Также уместно предположить, что создание специальных правил, для договоров аренды нежилых помещений, значительно упростило бы понимание как поступать в тех или иных случаях.

Глава 2. Договор как средство правового регулирования аренды нежилых помещений

Элементы и существенные условия договора аренды нежилых помещений

Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Некоторые ученые выделяют следующие условия: существенные, обычные и случайные. Существенные условия - это такие условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы считать договор заключенным, и соответственно порождающим права и обязанности сторон.

Для определения договора в качестве договора аренды нежилых помещений необходимо выделить основные элементы, присущие данному виду договоров. Анализ положений Гражданского кодекса позволяет выделить субъекты (стороны договора аренды), предмет, содержание и форма договора.

Субъектами (сторонами) договора аренды выступают арендатор и арендодатель. Законодательство не предъявляет особых требований к арендатору, и устанавливает, что арендодателем может быть любое дееспособное физическое лицо или организация, а также любое публично- правовое образование. Арендодателем может выступать любой дееспособный субъект гражданского права (физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, публично-правовые образования), с учетом положений ст.26, 28 ГК РФ.

Право сдачи в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (это относится к имуществу, закрепленному за предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). Закон устанавливает ограничение вещных прав государственных и муниципальных унитарных предприятий, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ). В частности, предприятие не вправе сдавать в аренду или распоряжаться иным образом без согласия собственника (ст.295 ГК РФ). Правом давать такое согласие принадлежит Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом РФ и его территориальным органам - в отношении федеральных предприятий, и органы по управлению имуществом субъектов РФ и муниципальных образований - в отношении предприятий, находящихся в собственности субъектов РФ и муниципальных образований. Аналогичное предписание установлено в отношении учреждений и казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления. Таким образом, для заключения договора аренды с перечисленными субъектами необходимо письменное согласие собственника.

Сдавать имущество в аренду имеет право доверительный управляющий. Основанием для сдачи в аренду служит договор доверительного управления с учредителем управления (собственником имущества или иным лицом предусмотренным законом) (ст.1014 ГК РФ). Арендатору при заключении договора аренды необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления, который по общему правилу не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п.2. ст.1016 ГК РФ).

Договор аренды нежилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет его недействительность (п.1 ст.651 ГК РФ). Для договоров такого вида не допускается оферта или акцепт, поэтому словосочетание «одного документа» подразумевает подписание обеими сторонами нескольких экземпляров договора аренды с идентичным содержанием.

Договор аренды считается заключенным, если в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Гражданский кодекс устанавливает обязанность арендодателя передать арендатору во временное владение и пользование имущество за плату (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, условия о предмете аренды, сроке и арендной плате являются ключевыми.

В договоре аренды нежилого помещения необходимо указать данные, позволяющие точно установить подлежащее передаче в аренду имущества в качестве объекта аренды. Для описания нежилого помещения следует указать адрес здания, в котором располагается объект недвижимого имущества, точную площадь передаваемого объекта, этаж на котором он располагается и графическое изображение расположения нежилого помещения на поэтажном плане. Таким образом, будет достигнуто наиболее точное описание объекта недвижимого имущества. Большинство споров о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, возникает из-за несоблюдения этого условия.

Анализ общих положений об аренде (ст.606, 607 ГК РФ) позволяет сделать вывод, что предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. В юридической литературе высказываются различные мнения по поводу того, что является предметом договора аренды и многие сходятся во мнении, что предметом выступает не только передаваемое имущество, но и действия сторон по предоставлению и принятию такового. Поэтому для надлежащего согласования предмета договора аренды нежилого помещения рекомендуется указать:

· данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);

· основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст.606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и пользование).

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, то есть из договора не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, то договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды). Смысл такой возможности заключается в том, что действия арендатора, который без возражения принял от арендодателя имущество и начал пользоваться им, а потом при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявит о несогласованности предмета, то это может быть расценено как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений ст.432 ГК РФ (с учетом конкретных обстоятельств, противоречит принципу добросовестности).

Размер арендной платы имеет существенное значение, поскольку договор аренды нежилых помещений является возмездным. При отсутствии согласования в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды будет считаться незаключенным. Размер арендной платы может устанавливаться как единая сумма за арендуемое имущество (например: столько рублей в месяц), так и за единицу площади нежилого помещения (например: за метр квадратный в год или месяц) (ст.654 ГК РФ).

Арендная плата может устанавливаться в виде:

· в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

· в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

· предоставления арендатором определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

· возложения арендатором обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Передача имущества носит временный характер (ст.606 ГК РФ). Временное владение и пользование имуществом подразумевает установление срока в договоре аренды нежилого помещения. Если срок договора не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от такого договора предупредив другую сторону за три месяца. Договором может быть предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Таким образом, можно заключить, что срок аренды нежилого помещения является важным, но не существенным условием. Полагаю, что срок договора аренды нежилого помещения имеет существенное значение, когда договор аренды недвижимого имущества должен пройти процедуру государственной регистрации.

Необходимо отдельно упомянуть случайные условия, которые включаются в договор по усмотрению сторон. На действительность договора они не влияют, но приобретают юридическую силу, если включить их в текст договора аренды. Если заинтересованная сторона докажет, что данное условие являлось основным для заключения договора аренды, то договор можно признать незаключенным. Примером таких ситуаций может послужить размещение наружной рекламы, возможность перепланировки арендуемых помещений или возможность подключения электромощности (производственные площади)

Подводя итог можно заключить, что предмет и цена выступают существенными условиями, необходимыми для признания договора аренды нежилых помещений заключенным. Вместе с тем, характерной чертой договора аренды нежилых помещений, являются его обязанности, которые отличают его от других договоров. Срочность договора аренды определяют его основной признак, но вместе с тем не влияет на его заключенность и, выступая в качестве элемента договора аренды, влияет на возникающие в связи со сроком обязанности (подлежит государственной регистрации или нет).

Права и обязанности сторон по договору аренды нежилых помещений

Права и обязанности участников арендных отношений составляют содержание договора аренды нежилых помещений, и представляет собой совокупность всех его условий. По мнению некоторых ученых, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Авторы, выделяют две группы условий: условия определяющие обязанности арендодателя относят к условиям, предусматривающим условия об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору и условия договора, регламентирующие порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора. Также некоторые авторы указывают на специфическую особенность договора аренды, состоящую в том, что выполнение обязанностей одной из сторон напрямую зависит от определенных действий другой стороны.

Гражданское законодательство позволяет выделить основные права и обязанности участников арендных отношений. Анализ главы 34 ГК РФ определяет следующие права и обязанности сторон договора аренды:

1. Права и обязанности арендодателя:

· обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование (ст.606 ГК РФ);

· право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом (ст.606, 614 ГК РФ);

· право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования (ст.622 ГК РФ).

2. Права и обязанности арендатора:

· обязанность оплачивать временное пользование имуществом (ст.614 ГК РФ);

· обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды (ст.622 ГК РФ);

· право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.611 ГК РФ);

· право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом (ст. 606 ГК РФ).

Необходимость указывать основные права и обязанности в договоре аренды нежилых помещений, вызвана тем, что именно они позволяют отличить договор аренды от других видов договоров. Например, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ) или по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ).

Гражданское законодательство детально регламентирует договор аренды, охватывая вопросы общие для договора аренды в параграфе 1 главы 34 ГК РФ, так и отдельный вид договора аренды зданий и сооружений в параграфе 4. Большинство положений, регулирующих договор аренды, имеет диспозитивный характер. Законодатель регламентирует все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора аренды, порядок предоставления имущества арендатору, форма и порядок уплаты арендной платы, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, преимущественное право арендатора на возобновление договора, судьба произведенных арендатором улучшений имущества, право передавать имущество третьим лицам и другое.

Гражданский кодекс РФ определяет обязанность по передаче нежилого помещения арендатору, как основную обязанность арендодателя. Передача нежилого помещения арендатору производится в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Положение ст. 655 ГК РФ позволяет сторонам арендных отношений самостоятельно установить порядок передачи нежилого помещения. Для согласования порядка передачи нежилого помещения сторонам в договоре необходимо определить следующие условия:

- срок передачи имущества в аренду, который может быть определен конкретной календарной датой или истечением определенного периода времени, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (например, регистрация договора аренды). Момент, когда обязательство по передаче объекта считается исполненным, в ГК РФ не закреплен, поэтому моментом исполнения обязательства по передаче нежилого помещения в аренду участники арендных отношений могут определить самостоятельно, указав в договоре следующие условия (или одно из них):

· подпишет передаточный акт (является обязательным условием);

· фактически передаст объект;

· предоставит арендатору комплект документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды;

· оплатит расходы по уплате государственной регистрации договора аренды.

Доказательством передачи нежилого помещения чаще всего является акт приема-передачи имущества. Вместе с тем стороны договора аренды вправе включить в договор такое положение, согласно которому нежилое помещение передается в аренду с момента подписания договора аренды. Если передача имущества будет не подтверждена, то арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы в соответствии со ст.614 ГК. Аналогичная ситуация складывается и со сдачей помещения арендодателю после окончания срока аренды. Если арендатор освободил помещение, но при этом не подписал передаточный акт, то обязанность по оплате все равно сохраняется. Это связано с тем, что некоторые суды признают передаточный акт единственным доказательством передачи имущества. Таким образом, оплошность арендатора или уклонение арендодателя от подписания передаточного акта может быть причиной неосновательного обогащения последнего. Так суд первой инстанции по делу по делу №А41-8208/2010, отказал в иске в иске ООО «Броен» (арендатор), установив лишь факт передачи здания ООО «АДЛ Групп» (арендодатель), но не установил дату фактической передачи здания арендодателю. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что имеет место просрочка возврата арендованного имущества и, следовательно, имеются основания для применения норм ст. 622 ГК РФ (если арендатор не возвратил имущество арендодателю, то арендодатель вправе требовать уплаты за весь просроченный период). Так, судом было установлено, что по окончании срока действия договора аренды акт приема -передачи объекта сторонами подписан не был, поэтому ответчик обязательство по своевременной передаче нарушил, предусмотренные платежи, предусмотренные договором не оплатил, в связи с чем, удовлетворил исковые требования арендодателя в полном объеме. 15 Позднее это решение признали ошибочным, но факт остается фактом, передаточный акт часто становится предметом манипуляций, как со стороны арендодателя, так и арендатора. Похожая ситуация произошла по делу №Ф50- 5942/2009, с той лишь разницей, что ответчик так ничего и не доказал. Истец обратился с иском, в связи с неисполнением обязательств по погашению задолженности по договору субаренды. Согласно п.1. ст.655 ГК РФ помещение должно быть возвращено по акту приему передачи или иному документу. В материалах дела отсутствуют акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором. Ссылка заявителя на факт приема- передачи несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений истцу. В связи с изложенным, довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами не приняты в качестве доказательств, передачу ключей в качестве доказательства также подлежал отклонению. По делу №33- 1262/2010 от 21.05.2010г. арендодатель обратился в суд о взыскании арендной платы за два месяца. Арендатор отказывался оплачивать аренду помещения, ссылаясь на то, что передаточный акт подписан не был. Суд основываясь на положениях ст.655 ГК РФ, оценил отсутствие подписанного акта приема-передачи помещения как неисполнение истцом обязанности по передаче имущества и сделал ошибочный вывод о незаключенности договора. Арендодатель объяснил неподписание акта тем, что раньше с него это не требовали, а оплату арендатор обещал произвести сразу после получения прибыли.

По нашему мнению, такое положение дел можно исправить путем подписания договора аренды, который будет одновременно и передаточным актом. Например «подписание настоящего договора свидетельствует о передаче нежилого помещения арендатором арендодателю» или «о факте передачи нежилого помещения свидетельствует подписание сторонами настоящего договора». При этом передаточный акт может свидетельствовать о состоянии помещения на момент передачи, но никак не приравниваться по своему содержанию к договору. Поэтому связывая начало и окончание арендных отношений с передаточным актом, можно предположить, что фактически подписанный и исполняемый договор аренды и не подписан, и не исполнен. Именно поэтому, в целях избежания мошенничества со стороны недобросовестного участника арендных отношений внесение в договор обязанности передать или сдать помещение в определенный срок, а подтверждением фактического исполнения этого обязательства служит оплата арендатора за указанный период, а для арендодателя обеспечение доступа к арендуемому имуществу в момент передачи. Точно также следует поступать и в случае сдачи помещения арендодателю, где очевидна связь окончания оплачиваемого периода и прекращение доступа в арендуемое помещение. Если стороны договорились о чем-то другом, то эти договоренности должны быть подкреплены соответствующим дополнительным соглашением. Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора) стороны могут исключить необходимость оформления передаточного акта возврата или установить в договоре надлежащее уведомление арендодателя. Некоторые авторы, раскрывая особенности договора аренды, указывают на синаллагматический характер договора аренды, выраженный в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение обязательств, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче арендованного имущества. Примечательно, что в Германском Гражданском Уложении не содержится ссылок на передаточный акт, как документа подтверждающем начало или окончание правоотношений. Однако, четко определяет сроки уведомления о планируемом расторжении договора в зависимости от обстоятельств (пар.594 ГГУ). Документ должен быть оформлен в письменном виде с учетом сроков, предусмотренных в законе. Таким образом, решается целый блок вопросов, связанных с возвратом имущества: это и окончание оплачиваемого периода и прекращение арендных отношений. Для решения текущих вопросов, связанных с задолженностью или износом помещения более чем естественным, существует обеспечительный платеж, который в подобных случаях покроет убытки арендодателя (ст. 381.1 ГК РФ). По нашему мнению обеспечительный платеж, как способ обеспечения обязательств необходимое условие договора аренды нежилых помещений, поскольку с одной стороны гарантирует арендодателю банальную уверенность в завтрашнем дне, а арендатора мотивирует соблюдать условия договора и бережно относиться к арендуемому имуществу.