Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений

По общему правилу, имущество должно передаваться с документами, принадлежащими к этому имуществу. К документам, которые могут прилагаться к договору аренды нежилого помещения, можно причислить документы, связанные с системами жизнеобеспечения нежилых помещений (водоснабжение, канализация, электросети), декларацию пожарной безопасности и другое. Указанные приложения, для нежилых помещений, как правило, вторичны по сравнению с передачей здания целиком, поскольку арендаторы подобных объектов недвижимого имущества редко самостоятельно осуществляют эксплуатацию оных и предпочитают заключать договоры на обслуживание с эксплуатирующими организациями напрямую или собственник арендуемого помещения включает эту обязанность в свои обязанности и включает расходы на содержание в стоимость арендной платы. Однако, если стороны указали в условиях договора, что бремя по содержанию и обслуживанию возлагается на арендатора, то арендатор вправе требовать их выдачи. Вместе с объектом предаются его принадлежности. Обязанность арендодателя по договору нежилого помещения заключается в том, чтобы нежилое помещение было оснащено необходимым для использования его по назначению (коммуникации водоснабжения, канализация и водоотведение, вентиляционные системы, сантехника и др.).

Большое значение имеет состояние объекта на момент его передачи арендатору. При передаче имущества сторонам договора аренды нежилых помещений необходимо указать в договоре либо в акте приема-передачи недостатки, если они имеются. Также, при обнаружении недостатков, указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей предусмотренных договором аренды нежилых помещений, и установить порядок и способы устранения недостатков. Там же стороны устанавливают на кого из сторон возлагаются обязанность и расходы по их устранению.

Законодательство устанавливает обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя. Ст. 616 ГК указывает, что нарушение такой обязанности дает право арендатору произвести капитальный ремонт за свой счет, а расходы, связанные с проведением таких работ, взыскать с арендодателя или потребовать соразмерного уменьшения арендной платы. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о такой необходимости и если арендодатель не примет соответствующие меры в разумный срок, то в связи с неотложной необходимостью может самостоятельно осуществить ремонтные работы.

Договор аренды нежилых помещений также может содержать такие обязанности арендодателя, как обязанность воздержаться от любых действий, создающих препятствия для пользования арендуемым имуществом или обязанность предупредить арендатора о расторжении договора в заранее оговоренный в договоре аренды срок. Последняя обязанность чаще всего носит обоюдный характер, так как односторонний отказ от исполнения договора аренды предполагает уведомление о планируемом расторжении и дает возможность сторонам предпринять меры для обеспечения непрерывной работы предприятия (например, поиск нового арендатора или арендатор запланирует переезд своей компании в другое помещение). Стороны договора аренды вправе предусмотреть штрафные санкции за досрочное расторжение договора аренды и в этом случае, сторона, чьи интересы были ущемлены, вправе требовать соответствующую компенсацию от стороны, нарушившей обязательство. Стоит упомянуть, что подобную компенсацию можно потребовать в соответствии с договором аренды, если стороны до этого момента добросовестно исполняли свои обязательства. Например, арендатор в положенные сроки вносил арендную и не нарушал никаких существенных условий договора аренды, а арендодатель выполнял все обязанности, возложенные на него договором и законом (ст.619 ГК РФ).

Обязанности арендатора, предусмотренные Гражданским кодексом, заключаются в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора, назначением помещения, производстве текущего ремонта помещения и содержании арендованного имущества, поддержании в исправном состоянии, а также своевременном внесении арендной платы (ст. 614-616 ГК РФ).

Уплата арендатором арендных платежей за пользование нежилым помещение является существенным условием (ст. 614 ГК РФ). В связи неуплатой арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, а также возложить на арендатора соответствующие санкции (проценты, пеню, штраф). Участники арендных отношений самостоятельно определяют периодичность арендных платежей. Так в договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть предварительную оплату (до начала расчетного периода) или отсрочку (окончание расчетного периода), авансовые платежи (оплата за последний месяц срока аренды) и другое. Обычно оплата осуществляется путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя. Вместе с тем, закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендных платежей иным лицам, если иное не предусмотрено договором аренды. Например, арендатор поручает субарендатору произвести платеж на счет арендодателя.

Важно упомянуть, что в отношениях арендатор - субарендатор, арендодателем выступает сам арендатор, поскольку арендные отношения включают в себя не только право пользования и владения, но и частично распоряжения. В ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. В соответствии с этой статьей арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение в аренду. В этом случае участниками договора аренды (субаренды) недвижимости становятся основной арендодатель, арендодатель для субарендатора (субарендодатель) и субарендатор. По договору субаренды арендатор по основному договору является арендодателем для субарендатора, который отвечает перед ним, однако арендатор по основному договору остается ответственным по договору перед арендодателем по основному договору. Вместе с тем, при заключении договора субаренды следует учитывать:

1. договор субаренды невозможен без договора аренды, он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;

2. для заключения договора субаренды требуется письменное согласие арендодателя (собственника) на заключение договора субаренды с конкретным арендатором (договор субаренды, как правило, оформляется по тем же правилам, что и основной договор и заверяется собственником арендуемого имущества).

Примечательно, что законодатель, устанавливая право арендатора на заключение договора субаренды, требует письменного согласия арендодателя. Это в очередной раз указывает на диспозитивность положений ГК. При отсутствии такового договор субаренды теряет юридическую силу. Это важно учитывать, так как на практике, при постановке на налоговый учет и присвоении юридического адреса, требуется не только договор субаренды, но и упомянутое письменное согласие. Поэтому стороны арендных отношений, включив в договор аренды нежилого помещения положение о согласии на сдачу арендатором в субаренду нежилых помещений, отчасти решают эту проблему. Арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Положение ст. 621 ГК РФ устанавливает, что таким правом арендатор может воспользоваться при условии надлежащего, то есть добросовестного выполнения условий договора аренды. В случае существенных нарушений обязательств, предусмотренных договором аренды, арендодатель может отказать в заключении договора на новый срок. Необходимо подчеркнуть, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, не связан условиями прежнего договора. Арендодатель вправе установить арендатору и третьим лицам новые условия договора аренды или вовсе отказаться от сдачи нежилого помещения в аренду. Поэтому «преимущественное право» означает право арендатора на заключение договора в первую очередь. Если условие о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано и арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, и при этом заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, то арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Стороны договора аренды нежилых помещений могут при желании определить арендные отношения на будущий период. Для этих целей участники арендных отношений вправе предусмотреть условие договора аренды, согласно которому, при отсутствии возражений каждой из сторон, договор считается заключенным на новый срок (автопролонгация), аналогичный предшествующему (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Вместе с тем, в договоре аренды может быть прямо указано на как отсутствие преимущественного права на возобновления договора, так и окончание арендных отношений после окончания срока аренды.

Арендатор имеет право на улучшение арендованного имущества. Для этих целей, в соответствии со ст.623 ГК РФ, арендатор должен получить письменное согласие арендодателя на производство таких улучшений. После окончания договора аренды нежилых помещений, улучшения, неотделимые без вреда самому помещению становятся собственность арендодателя. Вместе с тем, если стороны договора аренды договорились о возмещении, то в случае прекращения договора аренды, арендатор вправе его требовать. На практике в договорах аренды нежилых помещений, указывают, что все улучшения произведенные арендатором после окончания договора автоматически и бесплатно переходят в собственность арендодателя. Споры между участниками арендных отношений возникают обычно по поводу оборудования помещений, например кондиционерами. В этом случае, правильно считать кондиционеры техническими устройствами, которые ко всему прочему, числятся на балансе предприятия и к таковым неотделимым улучшениям не относятся, так могут функционировать в любом месте.

Договором аренды нежилого помещения может быть установлено условие о выкупе арендованного имущества. Ст. 624 ГК РФ указывает, что в силу закона или по договору арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Обобщая права и обязанности участников арендных отношений, важно подчеркнуть, что они возникают, как на основании договора аренды нежилых помещений, так и в силу закона. Специфика арендных отношений заключается в том, что участниками арендных отношений в большинстве случаев выступают хозяйствующие субъекты, то есть предприниматели, и те условия, которые устанавливаются договором аренды, зачастую коррелируют с тем видом деятельности, которую они ведут. Вместе с тем, для правового регулирования и идентификации заключенного договора в качестве договора аренды нежилого помещения, в случае разногласий и споров, необходимо применять правила, предусмотренные Гражданским кодексом и другими законами, регулирующими договор аренды нежилых помещений.

Особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды нежилых помещений

Гражданские права и корреспондирующие им обязанности возникают в следствии различных жизненных обстоятельств и фактов, на основании которых закон связывает наступление определенных правовых последствий. Такие обстоятельства и факты именуются юридическими фактами.

Юридические факты делятся на две группы: 1) действия граждан и юридических лиц; 2) юридически значимые события. В первом случае речь идет об активных действиях граждан и юридических лиц, которые в свою очередь делятся на правомерные и неправомерные. К правомерным относятся договоры и сделки, подразделяющиеся на сделки предусмотренные законом и не предусмотренные, но не противоречащие закону. Во второму случаю относятся события, возникающие помимо воли и сознания участников гражданских правоотношений (пожары, наводнения), а также военные действия как факторы непреодолимой силы. Подобные события освобождают от имущественной ответственности за нарушение договорных обязательств.

В повседневном восприятии договор представляется одним документом, подписанным сторонами, либо несколькими взаимосвязанными документами, из содержания которых следует согласованная воля сторон связать себя определенными обязательствами.

Проводя аналогию с нормами, предусмотренными для аренды зданий сооружений, договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п.1 ст.651 ГК). Статья устанавливает для договора аренды здания или сооружения простую письменную форму в виде одного документа подписного сторонами. Словосочетание «одного документа» следует понимать как составление единого документа. Таким образом при заключении договора аренды не допускается оферта или акцепт в иной форме, как подписанием сторонами договора одного и того же документа. Такой документ обычно составляется в нескольких экземплярах, но каждый экземпляр должен быть подписан сторонами.

В случае спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских отношений (ст.10 ГК РФ). Договоренность участников гражданских правоотношений также может следовать из их фактического поведения, то есть подтверждаться совершаемыми ими конклюдентными действиями. Конклюдентные действия (от лат. conclude - заключаю, делаю вывод) - это действия, выражающие волю участников гражданского оборота на установление, изменение и прекращение гражданских правоотношений.

В пользу вывода о заключенности договора между участниками гражданского оборота будут свидетельствовать следующие факты:

· принятие стороной имущественного предоставления от другой со ссылкой на подписанные акты приема-передачи имущества, отгрузочные документы, доверенности на получение товара, документы об оплате, восполняющие недостаток конкретизации существенных условий в тексте договора;

· отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности;

· отсутствие в документах, подтверждающих исполнение, ссылок на конкретный договор (не влечет отказа в иске, основанном на таком договоре, при отсутствии доказательств заключения между контрагентами иных договоров);

· если сторона, направившая контрагенту проект договора и получившая его подписанным с протоколом разногласий, приступила к совершению действий, свидетельствующих об исполнении договора, это обстоятельство может свидетельствовать о заключенности договора.

Перечисление арендатором арендных платежей за фактическое пользование имуществом уже после истечения срока действия договора аренды будет свидетельствовать о совершении сторонами конклюдентных действий по установлению фактических арендных правоотношений, равно как и внесение платежей за пользование имуществом в отсутствие заключенного договора аренды.

Особое внимание следует уделить признаку нежилого помещения, поскольку именно этот признак и определяет объект в качестве нежилого помещения и соответственно служит предметом договора аренды нежилых помещений. По мнению И.М. Ашихмина «если стороны решили идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. То есть отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды. И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как «часть помещения», если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане». На это же указывает положение ФЗ №218, указывающее в основаниях приостановки государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отсутствие изолированности или обособленности объекта недвижимого имущества от других зданий или сооружений (за исключением машиномест) (п.34 ст.26 ФЗ-218)

Такое понимание нормы привело к признанию в судебном порядке рядо договоров незаключенными. В соответствии с Постановлением ФАС по договору аренды один из сособственников объекта, находящего в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между собственниками) была передана Ѕ нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащему передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения незаключенным.23 Согласно другому Постановлению ФАС, суд признал незаключенным договор аренды части помещения в связи с тем, что договор не позволял определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложения схем, чертежей, экспликаций с указание арендных площадей и их границ.

Учитывая специфику договора аренды нежилых помещений, важно учитывать согласованность об объекте аренды недвижимого имущества. Согласно п.3 ст. 607 ГК РФ предмет договора аренды является одним из основных условий для признания договора аренды заключенным. Таким образом, если условие об объекте аренды не согласовано договор аренды является незаключенным, поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Следовательно, стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из гл. 34 ГК РФ.

В связи с этим, в судебной практике сложился подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Позднее данный подход, выработанный ранее в судебной практике, нашел отражение в законодательстве: сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Указанное положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял от арендодателя имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условия об объекте аренды, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем, п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно Федеральному закону № 218, участникам арендных отношений может быть отказано в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, если помещение не отвечает признаку обособленности. При этом, ранее отмечалось, что объектом аренды может выступать часть помещения. Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Например, в п.14 Постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 было указано, что в случае если стороны не достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между судами надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений ст.1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Позднее в информационном письме ВАС РФ от 25.02.2015

№165 указанные нормы получают более подробное толкование и приводят к единообразию судебной практики при рассмотрении споров, связанных с последствиями отсутствия регистрации. В письме уточняется, что совершенный в надлежащей форме договор, в котором все существенные условия согласованны сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами уже с момента достижения сторонами согласования по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он направлен до государственной регистрации. Такой договор может быть оспорен по правилам недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшая государственную регистрацию, не вправе ссылаться на его незаключенность. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

По нашему мнению процедура государственной регистрации договора аренды нежилых помещений должна быть максимально простой, поскольку участниками предпринимательской деятельности зачастую являются представители так называемого «малого и среднего бизнеса», а предметом договора аренды нежилых помещений служит так называемая часть помещения (можно сказать помещение в помещении). Таким образом, снимая вопрос о четких границах нежилого помещения применительно к договорам аренды, мы решаем сразу целый блок вопросов, связанных с государственной регистрацией договоров аренды нежилых помещений. Для этих целей мы предлагаем упростить процедуру регистрации договора аренды и в ст. 26 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, конкретно в п.п. 34 помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машиномест) добавить, что применительно к договорам аренды нежилого помещения или части нежилого помещения, не содержащих текстуального и графического описания. Таким образом, решаются сразу две задачи: 1. Регистрация договоров аренды всех видов нежилых помещений, при наличии текстуального и графического описания, станет более доступной 2. Рынок сделок с арендой нежилых помещений станет более прозрачным, в том числе точки зрения налогового законодательства.

В соответствии с п. 2 ст.651 ГК РФ договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации. Так арендодатель обратился в Арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды в силу ст.651 не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п.2.ст.651 договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации; договор заключен ровно один год, поэтому подлежал государственной регистрации и поэтому из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие о неустойке не может быть применено арендодателем.

По нашему мнению это положение противоречит смыслу договора аренды, который заключается в фактической передаче имущества и пользованию им за плату. Для определения понятия «незаключенный договор» необходимо обратиться к ст. 432 ГК РФ. По замыслу законодателя договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. (п.1. ст.432 ГК РФ). В той же статье законодатель уточняет, что сторона принявшая на себя полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если это противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст.432 ГК РФ). На основании изложенного, можно сделать вывод, что при условии согласованности всех существенных условий, в частности предмет, цена, срок аренды, а также фактическое исполнение договора, указывает на его заключенность.

В постановлении Пленума ВАС №15 относительно этой проблемы было дано разъяснение, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере оплаты и иным условиям достигнуто и исполнялось ими, то в таком случае их связало обязательство, которое не может быть произвольно отменено одной из сторон. В силу ст.310 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться с соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Данное положение свидетельствует о том, что договор аренды относится к обязательственным правам, не смотря на то, что законодатель относит аренду недвижимого имущества к вещным правам (ст.6 ст. 1 ФЗ №218 от 13.07.2015г.). Такого же мнения придерживаются М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, рассуждая о государственной регистрации, как о моменте начала отношений: «Аренда не создает для арендатора вещного права, а напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя)».29 Ученые также рекомендуют при уклонении одного из участников арендных отношений от государственной регистрации применять правила ст.165 ГК РФ (регистрация сделок по решению суда).

Также для целей признания договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений заключенным, мы предлагаем внести редакцию в п.п.2 ст.651 и вместо «договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» установить, что «договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации». Законодатель может дополнительно установить штрафные санкции, а также потерю преимущественного права на продление договора, в качестве стимулирующего фактора за неисполнение этой обязанности в течении установленного срока. Таким образом, ни одна из сторон договора аренды не может сослаться на незаключенность договора аренды из- за отсутствия регистрации и отказаться от выполнения своих обязательств в течении срока действия договора аренды.

Участники гражданских правоотношений могут изменить условия заключенного между ними договора, дополнив его теми или иными положениями или исключив их.

Один из самых распространенный способов изменения договора аренды нежилых помещений - это заключение дополнительного соглашения к нему, которое позволяет изменить, отменить, дополнить или скорректировать ранее заключенный договор. Предметом дополнительного соглашения к договору нежилого помещения могут быть любые договоренности сторон по различным вопросам их сотрудничества. Например, стороны договора аренды нежилого помещения вправе заключить соглашение об изменении размеров арендной платы, срока аренды или внести изменения, связанные с правами и обязанностями выполнения тех или иных условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Таким образом участники арендных отношений свободны в заключении не только договора, но и дополнительных соглашений к этим договорам, а также могут отказаться от их заключения, поскольку они не вправе понуждать друг друга. Наличие в договоре указания на возможность изменения тех или иных условий путем заключения дополнительного соглашения (например, об увеличении цены) не дает сторонам право требовать его заключения, поскольку оно осуществляется на добровольной основе (ст.153, 420 ГК РФ). Сторона вправе отказаться от заключения дополнительного соглашения, если оно не отвечает ее интересам и влечет негативные для владельцев компании последствия. Именно поэтому возможность пересмотра арендной платы многие арендодатели привязывают к уведомлению об изменении цены, что будет считаться исполнением согласованного договорного условия (например, договором аренды нежилого помещения предусмотрено, что арендодатель имеет право один раз в год индексировать размер арендной платы согласно проценту инфляции), что и позволит оперативно скорректировать цену.

Заключенное сторонами договора аренды дополнительное соглашение в соответствующей части корректирует первоначальный договор, который с момента заключения соглашения действует с учетом внесенных изменений и дополнений. Вместе с тем при применении введенных дополнительным соглашением условий следует учитывать, что они на ранее возникшие отношения сторон распространяются только в случае, если самим соглашением это прямо предусмотрено. Дополнительное соглашение договора аренды

нежилого помещения может быть ограничено конкретным, то есть ограниченным сроком действия, отличающимся от срока основного договора. Например, у арендатора, в связи с экономическим кризисом в стране, возникла тяжелая финансовая ситуация, не позволяющая в полном объеме исполнять обязанности по оплате арендной платы, а стороны договора не желают расторгать договор аренды. В этом случае, они могут заключить к нему дополнительное соглашение о временном приостановлении срока основного договора или снизить на определенное время размер арендной платы, что не противоречит закону.

Дополнительное соглашение к договору аренды можно не только заключить, но и имплементировать его в другой договор, который предметно с ним не связан (п. 3 ст. 421 ГК РФ), что позволит в рамках одного документа урегулировать весь блок вопросов, составляющих предмет общей договоренности сторон. Например, арендатор обязуется самостоятельно оплачивать электроэнергию и напрямую заключает договор с энергосбытовой организацией.

Стороны заключившие последовательно несколько дополнительных соглашений к одному договору с одним и тем же предметом (например, о повышение размера арендной платы), руководствуются приоритетом самого последнего по дате, которое без особого упоминания об этом отменяет все ранее заключенные дополнительные соглашения с таким же предметом, если условия пересекаются и не могут действовать независимо друг от друга.

Дополнительное соглашение договора аренды изменяет и дополняет только те условия договора, которые в нем прямо указаны. Все иные договорные положения, не затронутые дополнительным соглашением, сохраняют силу и не требуют специальной оговорки об этом. Таким образом, договор, заключенный с условием об автоматической пролонгации, несмотря на подписанное дополнительное соглашение об установлении срока действия договора до определенной даты, сохраняет силу с учетом автопролонгации, так как дополнительное соглашение не отменило и не изменило условие как таковое. Также к вопросу об автопролонгации или перезаключении договора аренды на новый срок, важно учесть, что часто в договорах аренды нежилых помещений одним из условий продления является отсутствие нарушений сроков оплаты арендной платы. Поэтому, заключенное дополнительное соглашение об отсрочке внесения оплаты или рассрочки платежей, не влияет на условие о добросовестности и не отменяет имевшиеся ранее нарушения сроков оплаты. Таким образом, арендатор, даже заключив соглашение об изменении условий арендной платы, после просрочки оной, не может рассчитывать на гарантированное право автопролонгации или перезаключения договора аренды на новый срок, так как необходимое для этого условие не соблюдено.

Дополнительные соглашения договора аренды нежилого помещения могут быть как зависимыми от основного договора, так и самостоятельными. В первом случае заключенное соглашение вновь принятые условия встраиваются в основной договор аренды и становится с ним единым целым, а в другом случае соглашение не только дополняет договор, но при этом сохраняет по отношению к нему автономный характер, по сути, являясь самостоятельной сделкой. Примером последнего может послужить дополнительное соглашение о предоставлении арендатору машиномест за отдельную плату.

Деление дополнительных соглашений к договору аренды на зависимые и самостоятельные имеет существенное значение при применении правил о недействительных сделках. Самостоятельные дополнительные соглашения в могут быть признаны при наличии к тому достаточных оснований недействительными. Если дополнительное соглашение договора об изменении ранее одобренного договора является самостоятельной сделкой и оно наравне с основным договором также нуждается в согласовании и одобрении владельцами компании, особенно в части основных условий договора, то такое соглашение может быть признано недействительным по иску владельцев компании, за исключением случаев когда такое соглашение не влечет очевидно выгодные последствия для нее.33 Зависимые же соглашения в самостоятельном порядке оспорить нельзя, можно только поставить вопрос о недействительности основного договора, частью которого дополнительное соглашение стало после его заключения.

Согласно Федеральному закону "О защите конкуренции" договоры аренды государственного и муниципального имущества требуют обязательного проведения публичных конкурсов и аукционов. В связи с чем, руководствуясь ст. 168 ГК о недействительности сделок, дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды может быть признано недействительным, так как являясь по сути новым договором аренды, создает необоснованное преимущество арендатору без проведения торгов пользоваться имуществом.

В отличие от таких субъектов арендных отношений, как государственные и муниципальные учреждения, обычные хозяйствующие субъекты, то есть предприниматели, заключившие аналогичное дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды нежилого помещения, не могут рассчитывать на признание такой сделки недействительной. В данном случае применение последствий недействительности дополнительного соглашения в виде возврата арендуемого имущества арендодателю невозможно, поскольку имущество передавалось по сделке, то есть договору аренды, который никем не оспорен и не признан недействительным, и даже в случае признания недействительным дополнительного соглашения, договор аренды может быть признан возобновленным на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК.

Требования к оформлению дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, такие же, как и основному договору аренды. Дополнительное соглашение заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами договора аренды, и в случае, если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ договор аренды может быть не только изменен, но и расторгнут. Расторжение договора аренды может быть предусмотрено самим договором, например, в связи с окончанием срока аренды нежилого помещение, или по соглашению сторон. В этом случае участники арендных отношений оформляют передаточный акт о возврате имущества. Содержание акта возврата имущества сводится к тому, что арендатор передал, а арендодатель принял упомянутое имущество в определенный срок. С этого момента договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым, и согласно положению ст. 655 ГК РФ, акт о возврате имущества является документом, подтверждающим фактическое прекращение арендных отношений. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Симметричное правило действует в случае отказа арендатора передать имущество арендодателю. В этом случае каждая из сторон вправе воспользоваться вещно-правовыми способами защиты и истребовать причитающееся ей имущество. Кроме того арендатор, отказавшийся подписать соответствующий документ и продолжающий пользоваться имуществом, не смотря на возражения арендодателя, обязан не только оплатить весь период занятия нежилого помещения и убытки причиненные собственнику имущества причиненные таким занятием.

Договором аренды нежилого помещения может быть предусмотрен односторнний отказ от исполнения договора полностью или частично, за исключением случаев, когда односторнний отказ от исполнения невозможен. Положение п.1 ст. 450.1 устанавливает, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Арендодатель, указав в договоре аренды, что в случае неисполнения каких-либо обязательств, например, соблюдение сроков внесения арендной платы более, чем на один месяц, вправе направить арендатору уведомление, об одностороннем отказе исполнения обязательств. На основании такого уведомления арендатор обязан освободить арендуемое помещение в течении трех дней и выплатить все причитающиеся арендодателю платежи (арендную плату, штрафы, пеню и т.д.). Таким образом, уведомление является еще одним способом изменения или расторжения договора аренды нежилого помещения.

Арендатор или арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения в судебном порядке. Согласно п.2 ст.450, нарушение существенных условий договора может послужить требованием одной из сторон арендных отношений, расторгнуть договор в судебном порядке. Поэтому судебное решение, независимо от причин обращения в суд, можно причислить к основаниям и способу расторжения договора аренды нежилого помещения. Вместе с тем, ГК РФ предусмотрена досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком (копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору). В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК РФ).

Участники арендных отношений, заключившие договор аренды сроком на год и более на основании Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" должны вносит сведения об изменении и прекращении зарегистрированного договора аренды объекта недвижимого имущества в Единый государственный реестра недвижимости. В зависимости от способа изменения или расторжения договора указанные сведения вносятся путем государственной регистрации:

соглашения об изменении договора;

· прекращения договора на основании соглашения о его расторжении;

· прекращения договора на основании заявления об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора;

· прекращения договора на основании решения суда по заявлению соответствующей стороны;

· прекращения договора в связи с истечением его срока действия.

На основании изложенного, можно заключить, что к основным способам изменения и расторжения договора аренды нежилого помещения относятся дополнительные соглашения, решения суда, уведомления и акты (в качестве документа, устанавливающего начало и завершение арендных отношений).

Кроме того, изменения договора аренды, подлежащего в силу закона государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.

Ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений Гражданско-правовая ответственность - это один из видов юридической ответственности и заключается в применении к правонарушителю в интересах другого лица, установленных законом или договором мер воздействия имущественного характера, выраженные в форме убытков, неустойки (штрафа, пени), возмещение вреда, упущенной выгоды.

Законодательство определяет убытки, как расходы лица, право которого нарушено, на восстановление нарушенного права. К ним относятся утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также упущенная выгода.

Под упущенной выгодой понимаются доходы, которые лицо могло бы получать, если бы его право не было нарушено. Вместе с тем, если лицо, которое нарушило право, извлекло из этого доходы, то другая сторона вправе требовать упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (ст.15 ГК РФ).

По мнению некоторых ученых, термин «убытки» в большинстве случаев применяется при нарушении договорных обязательств и представляют собой не столько отрицательный финансовый результат деятельности, сколько ненадлежащем или просто неисполнением условий договора одной из сторон. Сумма убытков определяется как разница между стоимостью имущества в реальной действительности и предполагаемой, если бы договорные обязательства не были нарушены. Возмещение убытков происходит в случаях если сторона, требующая возмещения докажет факт нарушения обязательства, установленного законом или договором, факт возникновения убытков, причинно-следственную связь между этими событиями и размером убытков.

Закон устанавливает обязанность арендодателя передать имущество со всеми принадлежностями и документами, если иное не установлено договором. Если арендатор лишается того на что он мог рассчитывать при заключении договора по этой причине, то он может потребовать возмещения убытков (ст.611 ГК РФ). Просрочка предоставления арендодателем имущества дает право арендатору требовать в судебном порядке отобрания этой вещи у арендодателя, а также возмещения убытков, в связи с неисполнением этого обязательства (ст.398 ГК РФ).

За недостатки имущества сданного в аренду арендодатель несет ответственность, в том числе и за те недостатки, о которых не было известно во время заключения договора. Ответственность за недостатки, которые были оговорены при заключении договора и были известны заранее, не наступает. При наличии неоговоренных или скрытых недостатков, арендатор имеет право по своему выбору потребовать от арендодателя: безвозмездного устранения недостатков имущества; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещение своих расходов, связанных с устранением этих недостатков; удержать сумму расходов на устранение этих недостатков из арендной платы (предварительно уведомив арендодателя); потребовать расторжения договора.

Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Например, казенное предприятие может передавать в аренду закрепленное за ним имущество в соответствии с целями деятельности, заданием собственника или назначением имущества, а собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое или использование не по значению имущества (ст.296, 297 ГК РФ). В этом случае арендатор вправе потребовать расторжением договора, уменьшение арендной платы и возмещения убытков.

Нарушение арендатором обязанностей в связи с использованием арендованного имущества не по назначению, дает право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения убытков. Право расторжения в одностороннем порядке реализуется в судебном порядке и с учетом ст.452 ГК РФ (предварительное уведомление стороны в тридцатидневный срок или срок указанный в договоре). Вместе с тем, если расторжение обусловлено многократными нарушениями существенных условий договора, то предусмотрена иная досудебная процедура.

Арендодатель обязан нести бремя капитального ремонта помещений. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, то арендатор вправе самостоятельно произвести необходимые работы, вызванные например аварийной ситуацией. В таких ситуациях арендатор может взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, а также требовать уменьшение арендной платы. Если арендодатель регулярно не выполняет обязанность по капитальному ремонту, то арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды помещений и возмещения убытков. Требовать возмещения убытков имеет право арендатор, у которого нарушено преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст.621 ГК РФ). Вместе с тем арендатор может требовать перевода прав и обязанностей по заключению договора.

Арендодатель имеет право применить санкции к арендатору, если помещение возвращено после окончания договора аренды с износом сверхнормативным или без каких либо принадлежностей. Состояние, в котором должно быть возвращено помещение может быть предусмотрено договором аренды нежилого помещения. Если такое условие не соблюдено, то арендатор вправе требовать возмещения убытков.

Если при расторжении договора аренды основное обязательство не прекращается, то арендатор обязан не только возвратить имущество арендодателю, но и произвести платежи за пользование имуществом. При этом арендодатель вправе требовать неустойку за просрочку оплаты (ст.622, 689, 811 ГК РФ).

Неустойка (штраф, пеня) - это определенная законом денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств (например: просрочки исполнения). Уплата неустойки, в отличие от причинения убытков, не требует доказывания, поэтому чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре аренды должно быть предусмотрены случаи оплаты штрафа и его размер, и случаи уплаты пени и ее размер.

Таким образом, кроме возмещения ущерба, арендодатель вправе требовать взыскания неустойки. Вместе с тем, по правилам ст.394 ГК РФ в договоре аренды должны быть оговорены условия, указывающие на штрафной характер неустойки. Отсутствие соглашения о неустойке за просрочку неденежного обязательства (например: просрочка передачи имущества, проведение капитального ремонта), сторона, право которой было нарушено, не вправе требовать уплаты процентов (ст.330 ГК РФ), а только возмещения причиненных убытков, если докажет их.

Законом предусмотрена ответственность за пользование чужими денежными средствами. Такая мера устанавливается исключительно за неисполнение денежного обязательства (ст.395 ГК РФ). Расчет процентов производится из расчета средних ставок процентов по вкладам физических лиц, опубликованных Банком России. Таким образом, арендодатель, получивший аванс (предоплату), не передал имущество, то арендатор имеет право не только расторгнуть договор аренды, потребовать возмещения убытков и возврата аванса, но и потребовать проценты за пользование чужими денежными средствами. В таком случае аванс будет считаться неосновательным обогащением (ст.453, 1102 ГК РФ), а проценты будут начисляться на указанную сумму с того момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать о неосновательном получении предоплаты .

Возмещение морального вреда в натуре можно рассматривать его частный случай: опровержение порочащих честь, достоинство или деловую репутацию сведений (ст.152 ГК РФ).

Важно упомянуть, что в некоторых случаях стороны освобождаются от ответственности. Речь идет о так называемом форс-мажоре, который в переводе с французского языка означает «высшая сила». Положение ст.401 определяет непреодолимую силу, как чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство. При этом не относит к таким обстоятельствам обязанностей со стороны контрагента должника, отсутствие у должника необходимых денежных средств и прочее. Поэтому при определении вины важно разграничивать предпринимательские риски и реальные события, которые никто не мог предвидеть (стихийные бедствия, пожар или война). В любом случае обстоятельства, освобождающие от ответственности должны содержать следующие признаки: чрезвычайность и непредотвратимость. По нашему мнению, внесение в договор аренды раздел «Основание освобождения от ответственности» поможет установить действия сторон, в случае наступления определенных обстоятельств.

Резюмируя вышесказанное, можно выделить предмет и цену существенными условиями, обязанности - необходимыми признаками договора аренды нежилых помещений, которые возникают и силу закона, и в силу договора, все изменения договора, также как и договор аренды должны иметь письменную форму, ответственность и основание освобождения от ответственности необходимо вносить в договорные условия наравне с другими условиями. Также необходимо учитывать особенности нежилого помещения, как объекта аренды, при определении условий заключенности договора аренды нежилых помещений и обязанности по передаче и принятию нежилых помещений. Вместе с тем, внесение в договор аренды нежилых положений об ответственности и условий освобождения от ответственности будет способствовать скорейшему разрешению споров участников арендных отношений.

Заключение

Настоящая работа посвящена договору аренды нежилых помещений по законодательству Российской Федерации. В данной работе было проведен анализ основных положений отечественной цивилистической доктрины, современной науки гражданского права, судебно-арбитражной практики и действующее законодательство, регулирующих общественные отношения в сфере имущественного оборота между хозяйствующими субъектами. На основе анализа можно сделать соответствующие выводы.