Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

1.1 Общая характеристика договора аренды

1.2 Понятие и нормативное регулирование договора аренды здания или сооружения

1.3 Существенные условия договора аренды здания или сооружения

1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ И ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЕ

2.1 Основные обязанности арендодателя

2.2 Основные обязанности арендатора

2.3 Прекращение договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Действующее гражданское законодательство России закрепляет достаточно широкий диапазон правомочий собственника, который согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2017. № 7. Ст. 1031. вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

ГК РФ впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, ввел в гражданский оборот здания и сооружения, предусмотрев специальный правовой режим их аренды. Развитие рыночных отношений в нашей стране обусловило большую востребованность договоров аренды здания или сооружения, которые в связи с возможностью их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений) пользуются высоким спросом. преступление истязание пытка уголовный

Еще в древности распоряжение имуществом путем сдачи его другому лицу за плату во временное пользование, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества. Данное обстоятельство обусловило широкое распространение рассматриваемых договоров в предпринимательской и иных сферах, что, соответственно повлекло увеличение общего количества судебных споров, вытекающих из данных обязательственных правоотношений, обусловленных, в том числе, и недостатками в сфере правового регулирования аренды зданий и сооружений.

Несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования и закрепления ряда новелл проблематика аренды зданий и сооружений пока не получила глубокого и окончательного теоретического осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений.

Изучению проблем правового регулирования аренды зданий и сооружений посвятили свои работы многие ученые-цивилисты, в том числе: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Г. Дорошкова, А.В. Ерш, Б.Д. Завидов, О.С. Иоффе, Е.Б. Козлова, О М. Козырь, Л.Т. Кокоева, О.А. Красавчиков, В.Н. Литовкин, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский, К.П. Победоносцев, Е.А. Суханов, И.М. Тютрюмов, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Работы указанных и других авторов послужили теоретической основой настоящего исследования. договор аренда регистрация арендодатель

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с арендой зданий и сооружений.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.

Цель исследования состоит в том, чтобы на основе изучения и анализа законодательства Российской Федерации, судебной практики и научной литературы по этому вопросу определить теоретические проблемы в регулировании аренды зданий и сооружений и сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования данного института.

Указанная цель предполагает решение следующих задач:

- исследовать правовую природу и сущность аренды в целом;

- определить понятие договора аренды зданий и сооружений и его нормативно-правовое регулирование;

- проанализировать существенные условия договора аренды здания или сооружения;

- осветить проблему, связанную с оформлением рассматриваемых договорных арендных отношений и с государственной регистрации договора;

- изучить права и обязанности сторон в рассматриваемом договоре;

- рассмотреть основания расторжения договора аренды здания, или сооружения, а также вопросы пролонгации договорных отношений;

- сформулировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего аренду зданий и сооружений.

Решение указанных задач предопределило структуру работы, включающую в себя введение, две главы основной части, объединяющие семь разделов, заключение и список литературы.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

Договор аренды представляет собой классический договор, чье правовое регулирование осуществляется несколько тысячелетий, и в течение этого времени оно практически не изменилось в своих основных чертах.

Экономическая значимость данной договорной конструкции весьма высока. Как отмечает В.В. Кулаков: «Договор имеет весьма важное экономическое значение, поскольку позволяет одному субъекту, не тратясь на приобретение дорогостоящего имущества, удовлетворить свои потребности в течение какого-то времени, а другому - получить доход за счет этого имущества. Соответственно, встречными предоставлениями здесь выступают не товар - деньги как в купле-продаже, а право временного пользования - деньги» Кулаков В.В. О некоторых актуальных вопросах правового регулирования арендных отношений // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Право. 2015. № 2. С. 37..

Рассмотрение понятия договора аренды следует начать с определения, которое дано в законодательстве. Формулировка договора аренды в Гражданском кодексе Российской Федерации аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1989, № 25. Ст. 481..

В соответствии со ст. 606 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2016. № 22. Ст. 3094. договором аренды признается такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Данное определение позволяет выделить несколько специфических признаков, которые позволят отграничить рассматриваемый договор от смежных обязательств, связанных с передачей имущества. В соответствии с общим правилом, предоставляемое арендодателем имущество поступает во владение и пользование арендатора, однако законодательство допускает возможность возникновения у арендатора только правомочия пользования, без возможности владеть соответствующим имуществом. Так, по договору аренды может предоставляться банкетный зал для его использования, но без возможности его фактического владения.

Передача имущества во владение и пользование обеспечивает арендатору возможность временной реализации данных правомочий. Отличие договора аренды от иных договоров, направленных на возмездную передачу имущества, основывается как раз на временном характере правомочий арендатора, в то время как купля-продажа, мена, дарение и рента представляют собой договоры, исполнение которых порождает у приобретателя имущества право собственности, которое носит бессрочный характер.

Разграничение данных договоров следует производить также по их предмету. Так, по договору аренды арендатору может предоставляться имущество, характеризуемое как непотребляемое и индивидуально-определенное. В остальных же договорах о передаче имущества оно может быть как потребляемым, так и непотребляемым, как индивидуально-определенным, так и определяемым родовыми признаками.

Основное отличие договора аренды от договора ссуды, направленного на предоставление имущества во временное пользование на безвозмездной основе, является то, что арендатор выплачивает арендодателю плату за предоставленное имущество. При сопоставлении договора аренды жилого помещения и договора найма такого помещения следует учитывать различный субъектный состав данных обязательств. Так, жилое помещение может предоставляться в аренду только юридическому лицу, а по договору найма - только физическому лицу.

В соответствии с общепринятой классификацией гражданско-правовых договоров договор аренды можно охарактеризовать как консенсуальный, взаимный и возмездный.

Консенсуальным является договор, для заключения которого достаточно достичь соглашения со всем существенным условиям такого договора. С этого момента договор считается заключенным Гражданское право: учебник / под общ. ред. С.С. Алексеева, С.А. Степанова. М.: Проспект, 2017. С. 242.. Таким образом, права и обязанности у сторон по договору аренды возникают с того момента, когда они в надлежащей форме достигли соглашения о предмете договора аренды, который является единственным существенным условием рассматриваемого договора.

В зависимости от характера структуры обязательственного правоотношения, т.е. в зависимости от того, как распределены права и обязанности между сторонами, договор аренды характеризуется как взаимный или двусторонне-обязывающий. Это выражается в том, что у каждой из сторон договора имеются и права, и обязанности, по отношению к другой стороне Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. С. 314.. Так, арендодатель обязан передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору имущество, обусловленное договором, и одновременно вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за указанное имущество. С другой стороны, арендатор вправе требовать передачи ему обусловленного договором имущества и одновременно обязан предоставить арендодателю арендную плату.

Возмездность договора означает, что имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, с необходимостью соответствует встречное имущественное представление другого контрагента Гражданское право. Часть первая / под ред. А.И. Масляева. М., 2008. С.384. . Так, арендодатель, исполняя свою обязанность по договору передает арендатору имущество, а тот, в свою очередь, за это уплачивает арендодателю арендную плату.

Цель договора аренды состоит в том, что обеспечить физическим и юридическим лицам возможность на возмездной основе временно использовать чужое имущество в тех случаях, когда им не требуется использование этого имущества на постоянной основе или при отсутствии необходимых средств для его приобретения в собственность. Вместе с тем договор аренды дает собственнику имущества или иному его законному владельцу возможность обеспечить свои экономические интересы путем получения определенного дохода от сдачи самостоятельно не используемого имущества внаем. Таким образом, аренда выступает способом распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования Гражданское право. Часть вторая / под ред. А.И. Масляева. М., 2008. С. 102..

Реализация цели по обеспечению использования имущества арендатором достигается посредством закрепления нормами гражданского права целого ряд прав, имеющих как вещный, так и обязательственный характер.

Так, основным правом арендатора, обусловленным договором аренды, является право пользования переданным ему имуществом. Таким образом, договор аренды представляет собой одну из гражданско-правовых обязательственных конструкций, обеспечивающих передачу имущества в пользование.

Использование имущества означает его потребление, извлечение из него полезных свойств, включая плоды, продукцию и доходы, которые в силу общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 606 ГК РФ, поступают в собственность арендатора, однако нормами права или условиями договора может быть предусмотрено иное правило, в том числе о переходе всех или части плодов, продукции и доходов, полученных от использования арендованного имущества, в собственность арендодателя или иного лица.

Принадлежащее арендатору право пользования обеспечивается вещно-правовой защитой и в таком аспекте может быть приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Вместе с тем следует отметить, что такая защита возможно только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью, т.е. возможностью иметь вещь у себя и фактически обладать ею. Владеющий арендатор наделяется также возможностью защиты от самого собственника вещи, выступающего в роли арендодателя. Если же арендатор обладает только правом пользования, то вещно-правовая защита ему законом не предоставляется.

В случае замены стороны в договоре на стороне арендодателя договор сохраняет свою силу на прежних условиях, и таким образом, можно говорить о наличии у права пользования арендатора свойства следования за вещью.

В связи с тем, что арендатору предоставляется вещно-правовая защита его владения арендованным имуществом, и с тем, что право пользования арендатора следует за вещью, возникают определенные основания отнесения права аренды к числу вещных прав, однако право пользования, не соединенное с правом владения арендованным имуществом, в любом случае не может быть отнесено к числу вещных прав Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. С. 317..

1.2 Понятие и нормативное регулирование договора аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или во временное пользование. Вопросам отношений по аренде зданий и сооружений в ГК РФ посвящен параграф 4 главы 34, ст.ст. 650-655.

Нормами, предусмотренными указанными статьями ГК РФ, определяются: юридическая природа отношений, связанных с арендой зданий и сооружений; понятие данного договора; нормы, применимые в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, а также форма и случаи необходимости государственной регистрации договора.

Регулирование данной сферы отношений осуществляется также Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344., который определяет общий порядок государственной регистрации, а также устанавливает некоторые особенности применительно к договорам аренды зданий и сооружений.

Нормативное регулирование осуществляется и иными Федеральными законами Российской Федерации. Так, например, в Федеральном законе от 23.08.1996 г. № 127-ФЗ «О науке государственной научно- технической политике» Федеральный закон от 23.08.1996 г. № 127-ФЗ (ред. от 23.05.2016 г.) «О науке и государственной научно-технической политике» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 35. Ст. 4137. в п. 3 ст. 5 регулируется размер арендной платы: государственным научным организациям предоставляется право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно неиспользуемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.

В иерархии актов, содержащих нормы гражданского права, регулирующие аренду зданий и сооружений, второе по значению место после Федеральных законов Российской Федерации занимают указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ. Например, Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 (ред. от 05.11.2009 г.) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 27. Ст. 3200. установило порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Нормы гражданского права могут содержаться также в актах, издаваемых министерствами Российской Федерации и другими федеральными органами исполнительной власти (агентствами, службами и пр.). Это так называемые ведомственные нормативные акты. Органы исполнительной власти подобные акты могут принимать лишь в случаях и в пределах предусмотрены Гражданским кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами. Анализируя законодательство об аренде необходимо назвать также правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службой Российской Федерации.

Анализируя законодательство об аренде необходимо назвать также правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службой Российской Федерации. Так, письмо Минфина России от 28.08.2000 №01-02-01/03-318383 Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 г. № 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». определяет порядок финансирования государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы, полученной от использования этими предприятиями федерального недвижимого имущества.

Международные нормы в сфере регулирования вопросов аренды зданий и сооружений также имеют свое значение. В поисках перспективных направлений развития национальных правовых систем государств многие международные организации пришли к выводу о необходимости использования специфичного способа правовой унификации - с помощью международных модельных норм Ленковская Р.Р. Нормативно-правовое регулирование аренды зданий и сооружений // Теория и практика современной юридической науки: сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Самара, 2016. С. 95..

Законодательство Российской Федерации располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в данной области арендных отношений, что позволяет расширять границы гражданско-правового регулирования имущественных отношений.

1.3 Существенные условия договора аренды здания или сооружения

В отношении понимания существенных условий договора в литературе нередко можно встретить мнение о том, что таковым выступает только предмет договора, под которым применительно к аренде понимается передаваемое арендатору имущество. Так, в одном из учебников указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора» Гражданское право Российской Федерации. В 2 т. Т. 2 / отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Контракт, Инфра-М, 2009. С. 190..

Представляется, что в данном случае под существенными понимаются те условия, которые должны быть определенно оговорены сторонами в тексте договора под страхом его незаключенности.

Вместе с тем ГК РФ предусматривает целый ряд диспозитивных норм, содержащих условия какого-либо договора. В связи с этим необходимо подчеркнуть, что если в тексте документа, отражающего содержание договора, не прописано соответствующее условие, то из этого не вытекает факт его отсутствия в договоре как в правоотношении. Это обусловлено содержанием нормы, предусмотренной п. 4 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой в случаях, когда стороны договора не исключили действия условия, предусмотренного диспозитивной нормой, либо не изменили его, тогда соответствующее условие договора определяется этой диспозитивной нормой, и именно в связи с этим в тексте договора это условие не определяется.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК к существенным относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными следует признать те условия, которые выступают видообразующими признаками соответствующего договора, вследствие чего законодатель включает их в определение самого договора.

Исходя из легального определения договора аренды к его существенным условиям относятся условия о сроке аренды и об арендной плате. Вместе с тем ГК РФ предусматривает и диспозитивные нормы, дающие возможность определить эти условия на случай отсутствия в тексте договора соответствующих пунктов.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Значительное число источников определяет предмет договора аренды как предаваемое арендатору имущество, по поводу которого заключается договор Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. С. 307; Гражданское право. Часть вторая / под ред. А.И. Масляева. М., 2008. С. 101.. По мнению других авторов, предмет договора аренды нельзя сводить к передаваемому имуществу, и в качестве предмета договора следует рассматривать поведение сторон обязательства во исполнение лежащих на них обязанностей Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. С. 241..

В любом случае при определении предмета договора аренды в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). При несоблюдении данного правила договор считается незаключенным. Данное правило обусловливает необходимость обязательного приложения к договору документов, которые позволят точно идентифицировать объект аренды.

Вместе с тем внесенные в ГК РФ поправки, вступившие в силу с 1 июня 2015 г., лишают недобросовестных арендаторов правых оснований для признания договоров аренды незаключенными и для предъявления требований о возврате внесенных арендных платежей. Необходимо отметить, что суды еще раньше не удовлетворяли иски о признании реально исполняемого договора недействительным или незаключенным на том основании, что объект аренды был согласован ненадлежащим образом. Так, пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» определяет: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность» Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. № 1. 2012..

В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013 указывается: «Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если стороны договора совершают действия по исполнению договора и обоюдно принимают без каких-либо возражений, то отсутствует неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон. Объект аренды согласован сторонами в договоре аренды от 01.11.2011 г. и в акте приема-передачи от 01.11.2011 г., которые ответчик подписал без замечаний. Истец исполнил свою обязанность, предусмотренную договором, в части передачи нежилого помещения, а ответчик в течение действия договора производил оплату за пользование спорным помещением, следовательно, у сторон не имелось неопределенности в отношении объекта аренды» Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».. В другом постановлении, вынесенном кассационной инстанцией, указывается: «..суды установили, что договоры были подписаны сторонами последовательно (по окончании срока действия договора от 01.02.2011-31.12.2011 сторонами был подписан договор от 10.01.2012 г. сроком аренды с 01.01.2012), что свидетельствует об отсутствии неопределенности в идентификации объекта аренды и заинтересованности предпринимателя Зайцева В.Г. в сохранении правоотношений по аренде спорного имущества. Спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал. Доказательств иного суду не представлено» Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 г. № Ф09-4678/2014 по делу № А50-10276/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»..

Объектом рассматриваемого вида аренды являются здания и сооружения, выступающие особым объектом недвижимости.

Определение понятий здания и сооружение появилось в Федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5., который снял давно существующую проблему в данном вопросе, в том числе и по разграничению данных понятий, существовавшую в связи с отсутствием в законодательстве легальных дефиниций. Данный закон определяет: «Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов».

Соотношение данных понятий позволяет выявить специфические отличия. Так, сооружение, в отличие от здания, может представлять собой не только объемную, но и плоскостную либо линейную строительную систему, может иметь наземную часть и ограждающие строительные конструкции и своим назначением не имеет проживание или деятельность людей, которые могут там находиться непостоянно, т.е. менее двух часов. В свою очередь, здание, в отличие от сооружений, включает в себя помещения, инженерные сети и системы.

В целом, здания и сооружения как объекты аренды могут быть охарактеризованы следующими признаками:

1) они представляют собой искусственно возведенные в результате строительства объекты;

2) являясь видом недвижимого имущества, эти объекты имеют привязку к определенному земельному участку, в том числе когда определенная часть этих объектов имеет подземное расположение;

3) невозможность перемещения данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению, обусловленная прочной (фундаментальной) привязкой объекта к соответствующему земельному участку, позволяющей отграничить эти объекты от конструкций, не относящихся к недвижимому имуществу;

4) здание или сооружение должно быть закончено строительством и использоваться по своему назначению.

При рассмотрении вопроса о предмете договора, необходимо учитывать прочную связь здания или сооружения с земельным участком и вытекающее из этого правило, предусмотренное ч. 1 ст. 652 ГК РФ, о передаче арендатору вместе со зданием или сооружением права за земельный участок, на котором расположен соответствующий объект и необходим для его использования. При этом законодатель различает две ситуации, в том числе, когда земельный участок является собственностью арендодателя и когда собственник здания или сооружения не обладает правом собственности на земельный участок.

Если арендодатель здания или сооружения является собственником расположенного под ними земельного участка, то арендатору вместе с предоставлением правомочий владения и пользования зданием или сооружением предоставляется право аренды или предусмотренное Земельным кодексом РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. право безвозмездного пользования земельным участком, а когда в договор не содержится указания о том, на каком праве передается участок арендатору, то в силу п. 2 ст. 652 ГК РФ к нему переходит право пользования участком, на котором находится здание или сооружение и который требуется для использование соответствующего объекта по назначению. При этом срок пользования участком равен сроку аренды здания или сооружения. В связи с этим Пленум ВАС РФ указал: «Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости» Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5..

В том случае, когда арендодатель здания или сооружения не является собственником земельного участка, то к арендатору переходит право арендодателя на такой участок, и при этом согласия собственника участка не требуется, если только иное не установлено законом или не предусмотрено договором между собственником участка и собственником здания или сооружения. Обеспечению законных интересов арендатора служит правило, предусмотренное ст. 653 ГК РФ, предусматривающее сохранение на прежних условиях прав арендатора на земельный участок в случае его продажи собственником третьему лицу.

С учетом возмездного характера договора аренды и, исходя из легального определения договора аренды здания или сооружения, его существенным условием является условие о размере арендной платы. В данном договоре не применяется диспозитивная норма, имеющая общий характер в отношении аренды, о примени порядка, условий и сроков внесения арендной платы как при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, если соответствующие условие в договоре отсутствует. При аренде здания или сооружение последствием отсутствия в договоре этого условия является незаключенность договора. Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 г. по делу № А56-60191/2011 при рассмотрении спора об арендной плате суд кассационной инстанции указал: «Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются. Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным. Установив, что стороны пришли к согласию по предмету аренды и размеру арендной платы, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен» Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 г. по делу № А56-60191/2011 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»..

Форма арендной платы при аренде зданий и сооружений специально ГК РФ не регламентируется и, соответственно, в этой части действуют общие правила об аренде, согласно которым плата может быть определена в виде твердой денежной суммы порядка, либо в форме установленной доли доходов, полученных арендатором от использования переданного ему объекта, либо в форме возложения на арендатора затрат на улучшение этого объекта, в том числе на его капитальный ремонт, либо в форме оказания арендатором определенных услуг арендодателю и т.д.

Можно предположить, что размер арендной платы может определяться с учетом рыночной стоимости здания или сооружения, его нормального износа, а также исходя из целей его использования, а также включать уплату коммунальных и иных платежей, связанных с использованием переданного в аренду объекта Смирнова А.А. Предмет договора и арендная плата как существенные условия договора аренды зданий и сооружений // Научно-технический прогресс: актуальные и перспективные направления будущего: сборник материалов II Международной научно-практической конференции: в 2-х т. Том. II. Кемерово: Западно-Сибирский научный центр, 2016. С. 279..

В указанный в договоре размер арендной платы за пользование зданием или сооружением включается также плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание или сооружение

Размер платы за пользование участком должен основываться на его рыночной стоимости, целевом назначении, а также на оговоренных условиях его использования, и может быть установлен с учетом площади здания или сооружения, то есть конкретный размер за каждую единицу площади здания или сооружения.

1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений должны совершаться в простой письменной форме. При этом закон конкретизирует, что данный договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Ф.А. Богацкий отмечает: «Специфика норм о форме договора аренды зданий и сооружений состоит в том, что в отношении него не применяют ся правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи (п. 2 ст. 434 ГК)» Богацкий Ф.А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. 2008. № 2-1. С. 110.. Несоблюдение требований, предъявляемых к форме такого договора, влечет его ничтожность.

Пунктом 2 ст. 651 устанавливается обязательность государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Необходимо отметить, что в последнее время правовое регулирование данных отношений претерпевало определенные изменения. Так, п. 8 ст. 2 вступившего в силу с 1 марта 2013 г. Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627., установил, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 609 и в ст. 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. Вместе с тем Федеральный закон от 04.03.2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» Федеральный закон от 04.03.2013 г. № 21-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 9. Ст. 873.

в ст. 3 исключил из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ статьи 609, 651 ГК РФ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, была возобновлена.

Вследствие этих законодательных изменений возникла ситуация, когда договоры аренды недвижимости, заключенные с 1 по 3 марта 2013 г., не подлежат регистрации независимо от того, на какой срок они были заключены, что дало повод для злоупотреблений, обусловленных невозможностью доказать, что договор был заключен «задним числом». Сколько таких договоров было «заключено», сказать трудно, но очевидно, что такой «пробел» в правотворчестве стабильности не привнес.

Особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества, в том числе аренды зданий и сооружений, определены в ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.. Данная норма предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. При этом с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружения, заключенный на срок более года. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации в силу указания, сделанного в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 (договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации). В результате очень часто договоры заключаются или на срок менее года, или на неопределенный срок.

Регистрация договора аренды, безусловно, обременяет процедуру его заключения, сопряжена с необходимостью предоставления целого ряда документов, в том числе инвентаризационных, чего у многих потенциальных арендодателей нет. Однако государственная регистрация весьма полезна, поскольку длительный срок аренды позволяет арендатору просчитать свою хозяйственную деятельность Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2. С. 35.. Не исключено, что арендодатель потребует прекращения договора с неопределенным сроком буквально сразу после, например, того, как арендатор сделает в помещении ремонт в счет арендной платы, в результате чего его экономические интересы могут пострадать.

Между тем государственная регистрация аренды осуществляется с 1 января 2017 г. в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в течение 7 рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующих заявлений и других необходимых документов, либо в течение 10 рабочих дней со дня их приема многофункциональным центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

Момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости будет соответственно считаться моментом заключения договора, т. е. между моментом его подписания и заключения (регистрацией) проходит достаточно длительный срок. Однако в практике возникали случаи, когда недобросовестные арендодатели в этот промежуток времени заключали договоры аренды тех же объектов на срок меньше года, ссылаясь на то, что ранее подписанный договор не заключен, поскольку не зарегистрирован.

Полагаем, что такая практика незаконна, хотя формально договор еще не заключен. Действия арендодателя по заключению договора аренды на срок менее года (не требует регистрации) при наличии подписанного (но формально не заключенного) договора аренды того же объекта на срок более года при условии передачи его на государственную регистрацию следует квалифицировать как злоупотребление правом.

В практике Верховного суда РФ было дело, в котором высшая судебная инстанция указала, что волеизъявление гражданина на приватизацию жилого помещения может быть выражено не только путем подачи заявления, но и, учитывая многообразие жизненных ситуаций, осуществлено в иных формах, что предполагает необходимость дифференцированного подхода к их оценке в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения прав граждан. При этом, ссылаясь на практику Европейского суда по правам человека, ВС РФ указал, что понятие собственности может включать в себя как существующее имущество, так и права требования, в силу которых заявитель может претендовать на «законное ожидание» получения эффективного пользования правом собственности. Исходя из этого, суд включил в наследственную массу квартиру, не приватизированную при жизни наследодателя, который успел обратиться в ОАО «Мосжилрегистрация» за оформлением документов для проведения государственной регистрации прав в порядке приватизации на указанную выше квартиру, выдал соответствующие доверенности на сотрудников ОАО «Мосжилрегистрация», чем изъявил волю на получение квартиры в собственность Определение Верховного Суда РФ от 13 октября 2009 г. № 5-В09-95 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»..

Полагаем, что данный подход применим и к договорам аренды. После подписания договора аренды и передачи его на государственную регистрацию у арендатора возникает именно такое право законного ожидания - ожидания акта государственной регистрации, которая является актом административным и не связанным с волеизъявлением сторон договора. В арбитражной практике сформировалась позиция, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным. Если данный подход развить, то действительным для сторон (обязательным для них) является договор, подписанный, но еще не зарегистрированный Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятые по итогам заседания, состоявшегося 2 июня 2011 г. на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22 июня 2011 г. № 2 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».. Соответственно, у арендатора имеется законное право на передачу имущества в аренду, а значит, и требования регистрации договора. Право собственности арендодателя в части правомочия распоряжения путем передачи того же имущества в аренду в таком случае ограничено.

Рассмотрение вопроса о регистрации аренды здания или сооружения порождает еще один вопрос, вопрос, имеющий как теоретическое, так и практическое значение, а именно, подлежит ли государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок? Такой договор может быть сконструирован в соответствии с нормами гражданского законодательства как путем указания на это в договоре в соответствии с п. 2 ст. 610, так и путем возобновления договора аренды зданий и сооружений в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. При этом договор, юридически оформленный как заключенный на неопределенный срок, может фактически существенно превышать данный временной период. Вместе с тем в соответствии с буквальным толкованием положений ГК РФ можно сделать вывод, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит.

Этой позиции в целом придерживается и существующая судебная практика, однако допускаемая законом указанная возможность создает предпосылки для вполне правомерно обхода требований ГК РФ, направленных на установление государственной регистрации долгосрочных договоров аренды зданий и сооружений. Такое положение дел не способствует стабильности гражданского оборота, девальвирует институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Лезина К.В. Договор аренды зданий и сооружений // Право и закон: история, теория, практика: коллективная монография / под ред. С.Г. Киселева. М., 2015. С. 273..

Значение рассматриваемого вопроса обуславливается еще и тем, что признание договора аренды зданий и сооружений заключенным или незаключенным, в зависимости от требований государственной регистрации, влияет на юридическую характеристику отношений сторон. Такие отношения признаются либо договорными отношениями, либо фактическими. Тогда, в случае нарушения обязательств, в первом случае, появляется возможность применения договорной ответственности, в частности, взыскания арендных платежей и пени, а так же расторжения договора аренды и возврата имущества по правилам статей 450 (пункт 2), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во втором случае, между сторонами констатируется наличие кондикционных обязательств, и применяются правила о неосновательном обогащении, в частности, обязанность возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В литературе уже высказывались критические замечания по рассматриваемому вопросу Болотокова Л.Х. Договор аренды зданий и сооружений как объект гражданского права // Новая наука: финансово-экономические основы. 2017. № 1. С. 70-72; Нечаева Э.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений // Проблемы и перспективы развития современной юриспруденции сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2016. С. 36-39; Петрова Е.И. Договор аренды зданий и сооружений: проблемы теории и практики // Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры Саратов, 2016. С. 103-108.. В связи с этим с целью придания норме, предусмотренной п. 2 ст. 651 ГК РФ, предполагаемой смысла законодателя, а также с целью удовлетворения потребностей правоприменительной практики, представляется возможным скорректировать норму, предусмотренную п. 2 ст. 651 ГК РФ, изложив ее диспозицию следующим образом: «Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, кроме случаев, когда договор заключен на срок менее одного года».

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ И ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЕ

Права и обязанности сторон по договору составляют содержание договора, рассматриваемого как обязательственное правоотношение.

У арендодателя основная обязанность состоит в предоставлении арендатору обусловленного договором имущества. Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ предоставляемое имущество должно быть в состоянии, которое соответствует условиям договора, а если договором это состояние не оговорено, то предоставляемое имущество должно быть в состоянии, соответствующем его назначению, либо быть пригодным для целей обычного использования данного имущества. Рассматриваемая обязанность будет исполнена надлежащим образом, если:

1) состояние имущества соответствует условиям договора аренды. Имеется в виду его технические характеристики; их либо описывают в договоре, либо отсылают к нормативно-техническим документам;

2) имущество может быть использовано по назначение;

3) использование имущества исключает причинение ущерба арендатору либо третьим лицам при правильной его эксплуатации.

Определенные специфические требования, предъявляемые арендатором, к состоянию передаваемого ему имущества, должны быть специально оговорены договором.

Имущество, выступающее объектом аренды, должно предоставляться арендатору с принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом диспозитивность данного правила, предусмотренного ГК РФ, означает, что в договоре стороны могут предусмотреть иные условия предоставления документов и принадлежностей. В качестве принадлежностей могут выступать инструменты для ремонта имущества, средства контроля за его состоянием и т.п. К документам могут быть отнесены технические паспорта, инструкции по эксплуатации имущества, документы об уплате госпошлин, схемы ремонта и т.п.

В случае нарушения арендодателем обязанности по предоставлению документов и принадлежностей, относящихся к сдаваемому в аренду имуществу, арендатор вправе потребовать предоставления ему этих документов и принадлежностей либо расторжения договора. В любом случае арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных ему непредставлением документов и принадлежностей. В литературе высказывается мнение, что если имущество может быть использовать по назначению без документов и принадлежностей, то в случае их непередачи арендодателем арендатор вправе потребовать их предоставления, т.к. арендодатель нарушил свою договорную обязанность. Требовать же расторжения договора арендатор может только, если арендованное имущество нельзя использовать по назначению или он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. С. 326..