Передача арендатору обусловленного договором имущества должна осуществляться в разумный срок либо в срок, предусмотренный договором. В случае непредставления имущества арендатор согласно ст. 398 ГК РФ вправе в судебном порядке потребовать его отобрания у арендодателя и передачи арендатору, а также вправе требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Когда неисполнение обязанности арендодателем по передаче имущества повлекло утрату интереса у арендатора в этом имуществе, он вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных арендатору неисполнением обязательства.

Необходимо отметить установленные ст. 655 ГК РФ особенности исполнения обязанности по передаче здания или сооружения, состоящие в специальном оформлении такой передачи составляемым и подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. При этом с момента подписания сторонами такого документа арендодатель считается исполнившим соответствующую обязанность, но только если иное не предусмотрено законом или самим договором. В случае уклонения любой из сторон договора от подписания такого документа это расценивается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от исполнения обязанности по принятию имущества.

Обязанностью арендодателя является обеспечение надлежащего состояния переданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора аренды. При этом арендодатель несет ответственность и за скрытые недостатки, в том числе и за те, о которых он на момент заключения договора аренды и не знал. Таким образом, арендодатель несет данную ответственность на началах риска, т.е. независимо от вины, включая те случаи, когда договор аренды заключается вне сферы предпринимательской деятельности. Обычно арендодатель передает в аренду имущество, находящееся у него в собственности, и, соответственно, как собственник он несет риск случайной гибели этого имущества, риск его случайных повреждения и гибели, а также риск возникновения недостатков в этом имуществе. Очевидно, этим и обусловливается распространение начал риска на ответственность арендодателя за недостатки объекта аренды.

Если в имуществе, переданном в аренду, обнаруживаются недостатки, за которые ответственным является арендодатель, то к нему арендатором могут быть предъявлены следующие требования:

- о безвозмездном устранении за чет арендодателя недостатков имущества;

- о соразмерном уменьшении арендной платы. При этом стороны должны исходить из цен, сложившихся в данном регионе. На соразмерность влияет то, насколько снизилась возможность использования имущества по назначению. Учитывая, что договор аренды зданий или сооружений имеет письменную форму, то и требование уменьшить плату должно быть заявлено в письменной форме;

- возмещения расходов на устранение недостатков имущества, если арендатор устранил их сам или за свой счет. Возмещению подлежат фактические произведенные расходы. При этом не имеет значения, что они превышают по размеру сложившиеся в данном регионе уровни цен на аналогичные работы, запчасти и т.п. В любом случае арендодатель не вправе уклоняться от их возмещения.

В то же время арендатор, не прибегая к упомянутым действиям, может воспользоваться своим правом на удержание из арендной платы. Для его осуществления арендатор должен соблюсти ряд условий:

во-первых, чтобы к моменту удержания расходы по устранению недостатков были уже понесены;

во-вторых, чтобы арендодатель предварительно был уведомлен о намерении арендатора удержать соответствующую сумму. Это уведомление должно быть письменным, если договор был заключен в письменной ферме.

Кроме осуществления указанных правомочий арендатор также вправе потребовать расторжения договора аренды.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть 2 / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. М.: Юристъ, 2006.С. 285..

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ в случае извещения арендодателя о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, у последнего также имеется альтернативное право, воспользовавшись которым он может без промедления произвести замену имущества с недостатками другим, находящимся в надлежащем состоянии. Замена имущества, имеющего недостатки, должна быть произведена без промедления либо в кратчайшие сроки. Начальной точкой отсчета срока для замены является момент, когда арендодатель получил надлежащее извещение о требованиях арендатора, однако в случае предъявления арендатором требования о расторжении договора, ему уже нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Вместе с тем следует заметить, что при аренде здания или сооружения данное право вряд ли может быть реализовано арендодателем с учетом практически всегда присутствующей уникальности соответствующего объекта недвижимости.

В ряде случаев арендодатель в соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе, когда:

- недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора, т.е. когда арендодатель особо предупредил арендатора о недостатках имущества. Если договор заключается в письменной форме, то и недостатки должны быть также оговорены в письменной форме;

- недостатки были заранее известны арендатору, т.е. когда он узнал о недостатках: от арендодателя, либо мог узнать об этом у третьих лиц, либо, когда это имущество ранее уже использовалось арендатором;

- недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или при проверке его исправности в момент заключения договора или в момент передачи имущества арендатору. О том, должны ли быть недостатки обнаружены арендатором при осмотре или нет, можно судить лишь из характера недостатков, особенностей самого имущества, наличия или отсутствия у арендатора необходимых знаний, навыков, подготовки и т.п. В тех случаях, когда для обнаружения недостатков имущества нужны были проверки, и арендатор должен был выявить в ходе этих проверок недостатки, то впоследствии арендодатель за них не отвечает. Однако речь идет лишь о тех недостатках, которые не препятствуют пользованию имуществом.

ГК РФ не запрещает сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц, и согласно п. 1 ст. 613 ГК РФ при передаче имущества арендатору не возникает оснований для прекращения или изменения прав этих третьих лиц на арендуемое имущество. Наличие таких обременений на имущество может затрагивать интересы арендатора, в связи с чем на арендодателя возлагается обязанность по предупреждению другой стороны договора аренды обо всех имеющихся на это имущество правах третьих лиц. Арендодатель может предупредить арендатора о правах третьих лиц, устно, либо, направив ему письменное сообщение, либо добившись включения в договор условия о предупреждении арендатора о правах третьих лиц. При этом, поскольку договор залога всегда имеет письменную форму, то и договор аренды в отношении имущества, являющегося предметом залога, заключается в письменной ферме. Отсюда следует, что и предупреждение о правах третьих лиц должно быть письменным Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2009. С. 266..

Если арендодатель не предупредит арендатора о правах третьих лиц в отношении объекта аренды, то арендатор имеет право потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки.

ГК РФ распределяет между сторонами обязанности по содержанию объекта, переданного в аренду, в том числе по его капитальному ремонту, который связан с заменой и восстановлением отдельных элементов, частей или конструкций, обусловленных их разрушением или износом, в связи с чем объект невозможно использовать по назначению. Конкретные виды работ по капитальному ремонту определяются соглашением сторон либо в нормативном порядке техническими условиями, правилами эксплуатации тех или иных объектов. В качестве общего правила ГК РФ закрепляет в п. 1 ст. 616 производство капитального ремонта в качестве обязанности арендодателя. Данное общее правило обусловлено временным использованием арендатором переданного ему имущества и тем, что риск его случайной гибели и повреждения лежит на собственнике имущества, т.е., как правило, на арендодателе. При этом с учетом диспозитивного характера указанного общего правила по производству капитального ремонта, данная обязанность может соглашением сторон или правовыми актами возложена и на арендатора, либо исполнение данной обязанности может быть распределено между сторонами иным образом.

Исполнение обязанности по проведению капитального ремонта должно осуществляться в срок, предусмотренный договором, или в разумный срок.

В случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему усмотрению:

- произвести ремонт самостоятельно или за свой счет и взыскать его стоимость с арендодателя либо зачесть соответствующую сумму в счет арендной платы;

- потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор может воспользоваться указанными правами, если только они не ограничены или не исключены договором. Если в течение производства капитального ремонта арендатор использовал арендованное имущество, то арендная плата взыскивается за время ремонта.

Пункт 2 ст. 623 ГК РФ содержит норму, регулирующую вопрос о произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, т.е. таких, которые не могут быть отделены от имущества без причинения ему существенного вреда. Согласно данной норме, если такие улучшения были произведены с согласия арендодателя, то он должен возместить арендатору расходы на такие улучшения. При этом данное правило является диспозитивным и договором может предусматриваться иное. Кроме того, право на возмещение таких улучшений возникает у арендатора, только если улучшения были произведены за его счет. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п.4 ст.623 ГК РФ, согласно которому любые улучшения арендованного имущества, произведенное за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 2 т. Т. 1 / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2010. С. 361..

Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за свой счет, являются его собственностью.

2.2 Основные обязанности арендатора

К основным обязанностям арендатора относится обязанность использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора. Если конкретные условия использования имущества в договоре не определены, то имущество должно использоваться в соответствии с его назначением.

При использовании имущества не в соответствии с условиями договора аренды или не в соответствии с назначением имущества, арендодатель согласно п. 3 ст.615 ГК РФ вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В связи с возмездным характером договора аренды к основным обязанностям арендатора относится своевременное внесение арендной платы.

Если возникают обстоятельства, вследствие которых состояние арендованного имущества или предусмотренные договором условия его пользования существенно ухудшаются, то арендатор может требовать соответствующего уменьшения арендной платы. При этом возникновение указанных обстоятельств не зависело от арендатора, а существенное ухудшение предполагает, что арендатор в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Указанное право арендатора на уменьшение арендной платы обусловлено несением арендодателем, как собственником имущества, риска его случайной гибели или повреждения.

Выплата арендной платы производится в сроки, предусмотренные договором. В случае существенной задержки арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендных платежей, но не более чем за два срока подряд. Данное правило предусмотрено диспозитивной нормой, и, соответственно, договором аренды могут быть предусмотрены иные правила. Так, договор может предусматривать запрет требовать досрочного внесения арендных платежей либо возможность требовать их досрочного внесения может быть предусмотрено не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд.

Реализация принципа безусловной защиты права собственности, в том числе и права собственности на имущество, находящееся во временном владении другого лица, обеспечивается ст. 622 ГК РФ, согласно которой прекращение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено с учетом его нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Данное правило обусловлено тем, что объектом аренды может выступать вещь, определяемая индивидуальными признаками, что, несомненно, относится к зданию и сооружению.

Одновременно в возвратом арендованного имущества подлежат также возврату все ранее полученные арендатором документы, относящиеся к имуществу, и все его принадлежности. Передача имущества без документов и принадлежностей рассматривается как неисполнение арендатором обязанности по возврату самого имущества, если оно не может быть использовано арендодателем по своему назначению без документов и принадлежностей, либо арендодатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при получении своего имущества. В данном случае будет иметь место просрочка арендатора при возврате арендованного имущества.

Имущество должно быть возвращено арендодателю с учетом его нормального износа, т.е. с такими изменениями, которые арендованное имущество приобрело бы при обычном его использовании по предусмотренному договором назначению в течение срока его действия. При определении износа имущества нужно, в частности, руководствоваться действующими нормами амортизации, нормативными актами в области финансов, бухучета и отчетности, регулирующими порядок исчисления износа имущества. Состояние возвращаемого имущества может прямо быть оговорено в договоре. В договоре стороны могут установить, что имущество должно быть возвращено в гораздо лучшем состоянии. Тогда действуют нормы договора аренды, а не общие правила ст. 622 ГК РФ.

При невозврате или несвоевременном возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если данная плата не покрывает убытков, причиненных арендодателю, то он может потребовать их возмещения.

Норма, предусмотренная п. 3 ст. 622 ГК РФ, обеспечивает защиту интересов собственника-арендодателя против виновных действий недобросовестного арендатора путем взыскания причиненных арендодателю убытков сверх суммы предусмотренной договором неустойки, если только самим договором не предусмотрено иное.

Соглашением сторон в договоре аренды может быть предусмотрено и другое соотношение неустойки и убытков, т.е. могут быть только убытки либо только неустойка, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России Завидов Б.Д. Договорное право России. М., 1998. С.190-191..

Пункт 2 ст.616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, произведении арендатором за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом текущий ремонт предполагает такое устранение недостатков арендованного имущества, которое не связано с заменой основных составных частей. В порядке текущего ремонта могут быть произведены работы по устранению мелких повреждений, по предотвращению преждевременного износа имущества, по поддержанию внешнего вида имущества и т.п. В отличие от капитального текущий ремонт обычно не влечет увеличение стоимости арендованного имущества, однако если он не будет проведен, то дальнейшее использование имущества по назначению станет невозможным или существенно затруднительным.

Под подержанием имущества в исправном состоянии понимается такое его обслуживание, вследствие которого имущество может быть использовано по назначению в любой момент. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними причинами самой вещи, например, заправка арендованного автомобиля топливом. Несение расходов по содержанию арендованного имущества обусловлено внешними причинами, которые не связаны с устранением внутренних недостатков имущества или поддержанием его физической исправности, однако вещь невозможно эксплуатировать без таких расходов, например, оплата парковки арендованного автомобиля.

Отдельные правомочия, обусловленные правом пользования арендованным имуществом, могут быть осуществлены арендатор только с согласия арендодателя. К таким правомочиям относятся: перенаем, т.е. передача своих прав и обязанностей по договору другому лицу; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование; отдача арендных прав в залог; их внесение в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ) в качестве вклада или в производственный кооператив в качестве паевого взноса, а также сдача арендованного имущества в субаренду. Необходимость получения согласия арендодателя на совершение таких действий обусловлена возможной утратой права собственности арендодателя на имущество, предоставленное им в аренду. Необходимо также отметить, что при совершении всех этих действий, кроме перенайма, арендатор продолжает нести ответственность перед арендодателем за исполнение всех обязанностей по договору аренды.

Форма согласия арендодателя на совершение указанных действий может быть различной - оно может содержаться в самом тексте договора аренды, может быть выражено в виде дополнительного соглашения либо в одностороннем письменном разрешении арендодателя. При этом арендодателем могут быть определены права и обязанности, подлежащие передаче.

Наиболее часто передача арендных прав третьему лицу осуществляется посредством субаренды. Договор субаренды имеет такую же правовую природу, что и договор аренды. Арендатор в субарендном договоре выступает в роли арендодателя, а арендатором по данному договору является субарендатор. В отношении договора субаренды применяются правила о договоре аренды, если законом или иными правовыми актами не предусмотрено иное. Объектом субаренды может выступать имущество, полученное в пользование по договору аренды, или только часть этого имущества. Срок субаренды может равняться сроку договора аренды или может быть менее его. Договор субаренды является производным и его условия предопределены договором аренды Гражданское право: учебник / под ред. М.Н. Рассолова, П.В. Алексия, А.Н. Кузбагарова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. С. 396..

В связи с тем, что основная задача договора аренды состоит в обеспечении интересов его сторон, юридическая судьба договора субаренды полностью предопределяется судьбой договора аренды. Так, ничтожность договора аренды влечет и ничтожность заключенного на его основе договора субаренды, а досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и заключенного договора субаренды. Вместе с тем закон предусматривает обеспечение интересов надлежащего субарендатора, который в случае досрочного прекращения договора аренды вправе потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды в отношении имущества, которое находилось у него в пользовании в силу договора субаренды, на еще неистекший срок договора субаренды и на условиях прекращенного договора аренды.

В связи с изложенным представляется необходимым провести отграничение договора субаренды от договора перенайма, суть которого заключается в передаче арендатором с согласия арендодателя всех своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, а вместо него в правоотношение вступает новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором заменяется другой связью с новым арендатором.

2.3 Прекращение договора аренды

Прекращение обязательственного правоотношения, возникшего из договора аренды здания или сооружения, регулируется как общими нормами, предусмотренными главами 26 и 27 ГК РФ, определяющими основные правила прекращения обязательств, а также специальными нормами, посвященными прекращению арендного обязательства, предусмотренными статьями 617, 619 и 620 ГК РФ.

Смена собственника сданного в аренду имущества не прекращает арендного обязательства. При этом в случае смерти арендодателя - физического лица - к его наследникам переходят все права и обязанности по договору аренды, заключенному правопредшественником. Ликвидация же юридического лица, которое выступало любой из сторон арендного обязательства, влечет безоговорочное прекращение договора аренды.

Прекращение договора аренды, заключенного на определенный срок, происходит в связи с истечением срока данного договора. Если же договор заключается на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от него в одностороннем порядке, но с обязательным предварительным уведомлением об этом другой стороны в срок, установленный законом или предусмотренный соглашением сторон.

При этом если договор аренды здания или сооружения, предметом которого выступает указанный объект недвижимости, заключен на неопределенный срок, то согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ односторонний отказ от договора может иметь место при условии уведомления об этом контрагента за три месяца.

Досрочное прекращение обязательственного правоотношения может иметь место на основании расторжения договора аренды по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом или самим договором.

Специальные основания и порядок расторжения договора аренды в порядке односторонней инициативе предусмотрены нормами, изложенными в статьях 619 и 620 ГК РФ.

Норма ст. 619 ГК РФ устанавливает судебный порядок расторжения договора аренды на основании требования арендодателя, что может иметь место в следующих случаях:

- при пользовании арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- при существенном ухудшении арендатором предоставленного ему имущества;

- при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- если арендатор не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт арендованного имущества в установленный договором срок, а если такой срок договором не предусмотрены, то - в разумный срок Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11. С. 84..

В первом из указанных случаев арендодатель должен доказать факт допущенных арендатором существенных нарушений условий договора, например, мер противопожарной безопасности, несоблюдение режима использования здания или сооружения, техники его безопасного использования, что обусловливает возникновение угрозы гибели или порчи арендуемого объекта либо угрозы причинения существенного вреда правам и интересам третьих лиц либо самому арендодателю. Наряду с существенным нарушением условий договора аренды альтернативным основанием требования арендодателя о расторжении договора может выступать факт неоднократных нарушений его условий. В любом случае все факты нарушений арендатором договора нуждаются в документальном подтверждении, что при рассмотрении дела судом может быть использовано в качестве письменных доказательств.

Второе из указанных оснований прекращение арендного обязательства по инициативе арендодателя предполагает его обязанность доказать перед судом факт существенного ухудшения арендатором состояния арендованного имущества, т.е. изменения этого состояния до такой степени, при которой имущество не может больше использоваться по своему назначению, либо что по вине арендатора возникли или могут возникнуть обстоятельства, которые в дальнейшем будут препятствовать использованию имуществом в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора.

Третье из указанных оснований предполагает факт документального подтверждения арендодателем каждого из фактов просрочки арендатором сроков внесения арендной платы.

Таким образом, для договора аренды законом предусмотрены особые случаи, при которых суд может принять решение о досрочном расторжении этого договора Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Консультант бухгалтера. 2000. № 3. С. 56.. Кроме того, при допущении арендатором иных существенных нарушений своих обязанностей по договору аренды дает арендодателю право в судебном порядке требовать расторжения договора в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Норма, предусмотренная ч. 3 ст. 619 ГК РФ, обязывает арендодателя до обращения в суд с требованием о расторжении договора пройти претензионный порядок урегулирования спора путем направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. При этом сложившаяся судебно-арбитражная практика признает разумным 30-дневный срок. Если в течение данного срока со стороны арендатора не прекратились нарушения договора, то у арендодателя возникает право на обращение в суд. В случае несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора или при несоблюдении указанных сроков его осуществления, поданное арендодателем исковое заявление не будет принято судом к производству.

ГК РФ в ч. 2 ст. 619 предусматривает возможность сторон установить договором аренды иные основания его досрочного расторжения по инициативе арендодателя, в том числе и те, которые не требуют доказывания существенного нарушения договора арендатором, а также не требуют соблюдения досудебного порядка разрешения спора. В данном случае арендодатель должен только доказать, что арендатор был уведомлен о наступлении обстоятельств с которым договор аренды связывает его досрочное прекращение.

Статья 620 ГК РФ предусматривает основания досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора. К ним относятся следующие:

- непредставление арендодателем арендатору обусловленного договором имущества в пользование либо создание препятствий в его использовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки либо в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договор аренды может также устанавливать иные основания его досрочного расторжения по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Первый из указанных случаев предполагает обязанность арендатора по доказыванию факта непредставления арендодателем обусловленного договором имущества в пользование арендатора либо создания арендодателем таких препятствий в пользовании этим имуществом, при которых оно не может быть использовано арендатором в соответствии с назначением этого имущества либо в иных целях, предусмотренных договором аренды. Подобные действия арендодателя могут выражаться в неподключении к арендованному зданию или сооружению электроэнергии, иных коммуникаций, телефонной связи и т.п.

Второй из указанных случаев расторжения договора аренды по требованию арендатора предполагает наличие в арендованном имуществе таких недостатков, которые препятствуют его использованию в соответствии с его назначением или в соответствии с иными условиями договора и которые не могли быть обнаружены арендатором до заключения договора аренды либо появились после вступления его в силу.

Полагаем, что в связи с вышеизложенным третье из указанных оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора не требует комментирования.

Четвертое основание базируется на положении о том, что собственник имущества, выступающий в договоре аренды в качестве арендодателя, несет риск случайной гибели или порчи своего имущества, переданного в аренду. В таком случае на арендаторе лежит обязанность доказывания факта того, имущество стало непригодным в силу различных возможных обстоятельств, за которые он не отвечает.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть иные основания его досрочного расторжения по инициативе арендатора при наличии других существенных нарушений со стороны арендодателя. Вместе с тем стороны могут договориться об исключении действия любых оснований досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных ГК РФ. Данное положение обусловлено диспозитивностью гражданско-правового регулирования, автономией воли, свободой договора и тем, что досрочное расторжение договора является правом, но не обязанностью сторон.

Помимо указанных оснований расторжения договора аренды по требованию арендатора, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, общие положения об аренде также содержат некоторые дополнительные основания. Так, в соответствии со ст.613 ГК РФ арендатор вправе расторгнуть договор в случае неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Особо следует отметить, что в отличие от порядка расторжения договора по требованию арендодателя, аналогичное право арендатора не требует для обращения в суд с соответствующим иском соблюдения претензионного порядка Смирнова А.А. Особенности расторжения договора аренды зданий и сооружений // Актуальные вопросы права, экономики и управления: сборник статей VI Международной научно-практической конференции / под общ. ред. Г.Ю. Гуляева. Пенза, 2017. С. 134-136..

В предоставлении права на односторонний отказ могут быть заинтересованы обе стороны. Так, данное условие позволит арендодателю при нарушении арендатором обязательств по выплате аренд- ной платы сэкономить время, расторгнув договор во внесудебном порядке. Арендатору тоже может быть выгодно указанное условие, поскольку без него арендатор не сможет в одностороннем порядке отказаться от договора, ссылаясь, например, на прекращение деятельности, и будет вынужден продолжать платить арендную плату Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»..

В качестве особого случая прекращения арендного обязательства выступает выкуп арендатором предоставленного ему по договору имущества, что возможно как по истечении срока договора, так и до этого момента при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. Возможность выкупа арендованного имущества может быть предусмотрена как законом, так и договором. При этом договором данное условие может предусматриваться, только если закон не содержит прямого запрета на включение в договор соответствующего условия о выкупе Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Консультант бухгалтера. 2000. № 3. С. 58..

Согласно ст. 621 ГК РФ при прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.

Для реализации арендатором данного права необходимы также следующие условия:

- надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по ранее заключенному договору;

- готовность арендатора по истечении срока арендного договора заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы;

- арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок по окончании действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

С учетом диспозитивного характера нормы, предусмотренной п. 1 ст. 621 ГК РФ, в своем договоре стороны могут согласовать иные условия, сохраняющие за арендатором преимущественное право на пролонгацию договорных отношений, либо могут вообще исключить такую возможность.

Если по истечении срока договора арендатор продолжает использовать имущество при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК РФ Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11. С. 85..



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотрение вопросов исследуемой темы позволяет сформулировать ряд выводов и предложений.

1. Исходя из легального определения договора аренды к его существенным условиям относятся условия о предмете, сроке аренды и об арендной плате.

В целом, здания и сооружения как объекты аренды могут быть охарактеризованы следующими признаками:

1) они представляют собой искусственно возведенные в результате строительства объекты;

2) являясь видом недвижимого имущества, эти объекты имеют привязку к определенному земельному участку, в том числе когда определенная часть этих объектов имеет подземное расположение;

3) невозможность перемещения данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению, обусловленная прочной (фундаментальной) привязкой объекта к соответствующему земельному участку, позволяющей отграничить эти объекты от конструкций, не относящихся к недвижимому имуществу;

4) здание или сооружение должно быть закончено строительством и использоваться по своему назначению.

2. Функция института права аренды состоит не только в закреплении возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества, но и в определении содержания предоставляемых арендатору правомочий по использованию нанятого имущества, а также норм, гарантирующих осуществление этих полномочий. В частности, арендатору предоставляется право требовать устранения препятствий со стороны других лиц. Иными словами, в отношениях аренды вещные элементы возможны в тех случаях и в тех пределах, в каких они не нарушают установленные законом условия обязательства. Таким образом, двойственный правовой режим аренды зданий и сооружений позволяет относить ее к правоотношениям смешанной правовой природы.

3. Представляется целесообразным уточнить формулировку статьи 619 ГК РФ в двух направлениях: во-первых, следует подчеркнуть, что перечисленные в части первой данной статьи основания расторжения договора изначально предполагаются существенным и, во-вторых, необходимо расширить норму шестого абзаца этой статьи путем указания на то, что в договоре аренды могут быть установлены и другие основания и способы досрочного расторжения договора в соответствии с пунктами 1-3 статьи 450 Кодекса. В итоге формулировка шестого абзаца статьи 619 ГК представляется следующей: «Указанные нарушения договора аренды, допущенные арендатором, предполагаются существенными. Договором аренды могут быть установлены другие основания, а также способы досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктами 1-3 статьи 450 настоящего Кодекса»

4. Моментом заключения договора является момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, т. е. между моментом его подписания и регистрацией проходит достаточно длительный срок. Однако в практике возникали случаи, когда недобросовестные арендодатели в этот промежуток времени заключали договоры аренды тех же объектов на срок меньше года, ссылаясь на то, что ранее подписанный договор не заключен, поскольку не зарегистрирован.

Полагаем, что такая практика незаконна, хотя формально договор еще не заключен. Действия арендодателя по заключению договора аренды на срок менее года при наличии подписанного договора аренды того же объекта на срок более года при условии передачи его на государственную регистрацию следует квалифицировать как злоупотребление правом.

Представляется, что после подписания договора аренды и передачи его на государственную регистрацию у арендатора возникает право законного ожидания - ожидания акта государственной регистрации, которая является актом административным и не связанным с волеизъявлением сторон договора. В арбитражной практике сформировалась позиция, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным. Если данный подход развить, то действительным для сторон является договор, подписанный, но еще не зарегистрированный. Соответственно, у арендатора имеется законное право на передачу имущества в аренду, а значит, и требования регистрации договора. Право собственности арендодателя в части правомочия распоряжения путем передачи того же имущества в аренду в таком случае ограничено.

5. С целью придания норме, предусмотренной п. 2 ст. 651 ГК РФ, предполагаемого смысла законодателя, а также с целью удовлетворения потребностей правоприменительной практики, представляется возможным скорректировать норму, предусмотренную п. 2 ст. 651 ГК РФ, изложив ее диспозицию следующим образом: «Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, кроме случаев, когда договор заключен на срок менее одного года».



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным референдумом 12.12.1993 г. М., 2017.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2017. № 7. Ст. 1031.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2016. № 22. Ст. 3094.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

5. Федеральный закон от 04.03.2013 г. № 21-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 9. Ст. 873.

6. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.

7. Федеральный закон от 23.08.1996 г. № 127-ФЗ (ред. от 23.05.2016 г.) «О науке и государственной научно-технической политике» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 35. Ст. 4137.

8. Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.

9. Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.

10. Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

11. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 (ред. от 05.11.2009 г.) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 27. Ст. 3200.

12. Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 г. № 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

13. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. № 1. 2012.

14. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

15. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

16. Определение Верховного Суда РФ от 13.10. 2009 г. № 5-В09-95 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

17. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 г. по делу № А56-60191/2011 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

18. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

19. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 г. № Ф09-4678/2014 по делу № А50-10276/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

20. Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2.

21. Богацкий Ф.А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. 2008. № 2-1.

22. Болотокова Л.Х. Договор аренды зданий и сооружений как объект гражданского права // Новая наука: финансово-экономические основы. 2017. № 1.

23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011.

24. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11.

25. Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Консультант бухгалтера. 2000. № 3.

26. Гражданское право Российской Федерации. В 2 т. Т. 2 / отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Контракт, Инфра-М, 2009.

27. Гражданское право. Часть вторая / под ред. А.И. Масляева. М., 2008.

28. Гражданское право: учебник / под общ. ред. С.С. Алексеева, С.А. Степанова. М.: Проспект, 2017.

29. Гражданское право: учебник / под ред. М.Н. Рассолова, П.В. Алексия, А.Н. Кузбагарова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.

30. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016.

31. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2009.

32. Завидов Б.Д. Договорное право России. М., 1998.

33. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 2 т. Т. 1 / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2010.

34. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть 2 / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. М.: Юристъ, 2006.

35. Кулаков В.В. О некоторых актуальных вопросах правового регулирования арендных отношений // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Право. 2015. № 2.

36. Лезина К.В. Договор аренды зданий и сооружений // Право и закон: история, теория, практика: коллективная монография / под ред. С.Г. Киселева. М., 2015.

37. Ленковская Р.Р. Нормативно-правовое регулирование аренды зданий и сооружений // Теория и практика современной юридической науки: сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Самара, 2016.

38. Нечаева Э.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений // Проблемы и перспективы развития современной юриспруденции сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2016.

39. Петрова Е.И. Договор аренды зданий и сооружений: проблемы теории и практики // Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры Саратов, 2016.

40. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятые по итогам заседания, состоявшегося 2 июня 2011 г. на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22 июня 2011 г. № 2 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

41. Смирнова А.А. Особенности расторжения договора аренды зданий и сооружений // Актуальные вопросы права, экономики и управления: сборник статей VI Международной научно-практической конференции / под общ. ред. Г.Ю. Гуляева. Пенза, 2017.

42. Смирнова А.А. Предмет договора и арендная плата как существенные условия договора аренды зданий и сооружений // Научно-технический прогресс: актуальные и перспективные направления будущего: сборник материалов II Международной научно-практической конференции: в 2-х т. Том. II. Кемерово: Западно-Сибирский научный центр, 2016.

Размещено на Allbest.ru