Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук

Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Впервые в России государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним была введена Гражданским кодексом Российской Федерации 1996 г., который был призван обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить бурно развивающийся рынок недвижимого имущества.

Необходимость эффективного осуществления государством охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц требовала стройной системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Именно потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и права собственности. Было установлено, что государственная регистрация является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Однако на начальном этапе ее становления вся нормативная база, посвященная вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, была сведена лишь к нескольким статьям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодатель закрепил неразрывную связь между приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. При таком условии государство должно распространить свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений и на стадию приобретения вещных прав. Оборот недвижимого имущества (гражданско-правовые сделки с недвижимостью), несомненно, нуждается в правовом регулировании в форме специальной процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая подтверждает (легитимирует) защиту прав сторон сделки, обеспечивает признание государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество. Введение системы регистрации прав на недвижимость означает также разделение кадастрового учета недвижимости как физических объектов специально уполномоченными органами и государственной регистрации прав на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество.

С 1 января 2005 г. начал свою деятельность новый федеральный орган - Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), а учреждения юстиции были реорганизованы в территориальные органы Росрегистрации, осуществляющие государственную регистрацию прав; были определены и полномочия Министерства юстиции Российской Федерации, в подведомственности которого находится вновь созданная служба. Данное обстоятельство вселяет уверенность в то, что работа по созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит достичь цели, ради которой и были приняты сначала Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а затем Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный приказом Министерства юстиции РФ от 14 сентября 2006 г. № 293.

Актуальность темы обусловлена тем, что современное Российское государство находится на этапе формирования новой системы правового регулирования оборота недвижимого имущества, создания эффективного и прозрачного механизма государственной регистрации объектов собственности в Российской Федерации, и изучение особенностей правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество способствует более успешному и эффективному формированию сложной системы гражданско-правового оборота недвижимого имущества в России. Поскольку каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, постольку государственная регистрация, являясь публичным актом власти, выступает как средство фиксации на определенный период времени каких-либо важных, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений.

Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие существующие на настоящий момент правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства в сфере гражданско-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей, более того, в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

Степень научной разработанности проблемы. Многоаспектный характер темы диссертации предопределил необходимость обращения к различным отраслям знаний, в частности к работам в области политологии, социологии, общей теории государства и права, различных отраслей права, прежде всего гражданского права.

Несмотря на то что вопросы, касающиеся комплексного правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимость, еще недостаточно обстоятельно исследованы на общетеоретическом и отраслевом уровнях современной российской науки, нельзя не упомянуть о ряде научных трудов, монографий и сборников материалов научных конференций и симпозиумов на эту тему.

Исследованию института права собственности как центрального института гражданского права посвящены многочисленные работы отечественных авторов дореволюционного, советского и современного российского периода, в том числе М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Безбаха, С.Н. Братуся, Ю.Е. Булатецкого, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, С.Е. Десницкого, В.М. Иванова, Т.И. Илларионовой, И.А. Исаева, Ю.Х. Калмыкова, В.А. Кикотя, В.А. Котка, М.И. Кулагина, Е.А. Лукашевой, В.П. Мозолина, Л.А. Морозовой, В.С. Нерсесянца, И.Б. Новицкого, А.С. Пиголкина, И.С. Перетерского, Л.И. Петражицкого, И.А. Покровского, В.К. Пучинского, О.Н. Садикова, Г.А. Свердлыка, Е.В. Спекторского, Е.А. Тихоновой, В.М. Хвостова, С.А. Хохлова, А.Е. Шерстобитова, Г.Ф. Шершеневича, А.И. Экимова, В.А. Язева, В.Ф. Яковлева и др.

В работах этих авторов отражены исторические, теоретические и цивилистические аспекты института права собственности и его роли в жизни государства и общества, исследовано соотношение института права собственности с другими гражданско-правовыми институтами, а также основные проблемы гражданско-правового регулирования оборота недвижимого имущества.

По данной проблематике широко известны работы В.К. Андреева, Б. Газарьяна, С.А Зинченко, В.А. Кудрявцевой, В.А. Лапача, А.И. Масляева, В.А. Рахмиловича, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Г.Б. Леоновой, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой и др. Предлагаемые авторами изменения законодательства, как правило, основаны не только на выявленных противоречиях гражданского законодательства о сделках с недвижимым имуществом, но и на учете основных тенденций правоприменительной практики в сфере гражданско-правового оборота недвижимости и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Основные положения работ данных авторов, а также мнения других правоведов в контексте рассматриваемых проблем получили в данной работе достойную оценку и подробное освещение.

Целью исследования является комплексное изучение системы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, выявление особенностей такого регулирования, а также вскрытие существующих проблем, мешающих эффективной работе Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов, предложения по их решению и определение перспектив развития законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Достижению поставленной цели способствует решение в ходе исследования следующих основных задач:

- уточнение понятия, признаков и видов недвижимого имущества как объекта гражданских прав;

- определение содержания и особенностей гражданско-правового режима недвижимого имущества;

- изучение истории становления и развития права собственности в России (XI - начало XXI века);

- выявление и изучение гражданско-правовых оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество;

- выявление и раскрытие цивилистической доктрины права собственности и формулирование ее современного понимания;

- исследование и определение понятия, содержания и значения института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество для развития гражданско-правового оборота;

- исследование и систематизация исторического развития института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним;

- изучение системы федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

- выявление и изучение полномочий субъектов Российской Федерации в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и их закрепление региональным законодательством;

- изучение гражданско-правовых оснований осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

- определение правовой природы и функций Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов как субъектов гражданско-правовых отношений в сфере государственной регистрации прав;

- определение и изучение этапов государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и их закрепления в российском законодательстве;

- выявление гражданско-правовых последствий внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности;

- исследование роли и значения Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- выявление актуальных проблем осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и путей их решения;

- определение основных направлений совершенствования федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

- определение основных направлений развития регионального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Объектом исследования является комплекс общественных отношений, возникающих в сфере правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Предметом исследования выступает система правовых норм (на федеральном и региональном уровне), формирующих и обеспечивающих работу механизма государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации.

Методологический базис диссертационного исследования составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом. Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

В диссертации применяются современные общенаучные, специальные методы познания, в частности: анализ, синтез, конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактного к конкретному, аксиоматический, метод сравнительного правоведения, анализа документов и т.д. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической, политологической и социологической мысли позволило выявить и проанализировать особенности комплексного правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России.

Источниковедческую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов по административному, гражданскому, конституционному праву, теории государства и права, другим отраслевым юридическим наукам, а также политологии, социологии, философии и др. Исследованию подвергалось утратившее силу и действующее гражданское законодательство, в числе которого: Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.; См.: ВСНД СССР и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733. Гражданской кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ См.: СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. ; Налоговый Кодекс РФ (часть 2) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ См.: СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824. ; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

В диссертации были проанализированы акты Президента РФ и Правительства РФ, в частности, Указ Президента РФ от 12 января 1992 г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве», постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; акты Министерства юстиции РФ, в частности, сыгравший важную роль в становлении современной системы государственной регистрации приказ Минюста от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный приказом Министерства юстиции РФ от 14 сентября 2006 г. № 293 См.: Российская газета. 2006. 26 сентября. № 212 (4178). и т.д.

Была исследована многочисленная судебная практика, в частности, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 1992 г. № 13 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности», постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановление Верховного Суда РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Эмпирическую базу исследования составили:

1. Научно-правовое обобщение материалов практической деятельности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 2000-2007 гг., в течение которых диссертант в должности первого заместителя министра юстиции Российской Федерации осуществлял кураторство системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и организовывал регулярное изучение и правовой анализ практики работы учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выработку эффективных мер по ее совершенствованию.

2. Исследование в виде опроса 65 юристов - экспертов Федеральной регистрационной службы на тему «Соответствует ли Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сложившимся сегодня отношениям в области государственной регистрации прав на недвижимость?» (февраль 2006 г.). Результаты данного опроса, показавшие пробелы в гражданско-правовом обороте недвижимого имущества и легального закрепления права собственности на него в процессе государственной регистрации прав.

3. Интервьюирование 138 специалистов юридических департаментов и отделов 35 юридических компаний Алтайского края на тему «Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации», выявившее особенности оборота недвижимости (сделок с недвижимым имуществом) в современных условиях (октябрь 2005 г.).

4. Интервьюирование 107 специалистов Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (г. Барнаул), которое с очевидностью показало, с одной стороны, перспективы развития региональных подразделений Росрегистрации в плане упрощения и оптимизации процесса самой государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а с другой - выявило мнение региональных специалистов относительно функционирования территориальных подразделений Росрегистрации (июнь 2006 г.).

5. Исследование в виде анкетирования 60 работников аппарата Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю на тему «Гражданско-правовое регулирование оборота недвижимого имущества в субъекте Российской Федерации», показавшее, что наряду с общефедеральной спецификой государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», существует региональная специфика деятельности, требующая отражения в локальном правовом регулировании.

Научная новизна диссертации состоит в том, что она является одним из первых исследований, посвященных комплексному анализу юридической природы права собственности на недвижимое имущество, особенностей правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также основных направлений совершенствования нормативно-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России.

Несмотря на то что в юридической науке уже существуют исследования, посвященные институту права собственности в России, вплоть до настоящего времени научному исследованию не подвергался механизм комплексного правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Автором обоснованы изменения и дополнения в законодательство.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. Вывод о том, что, поскольку реальная передача недвижимого имущества как способ перехода права собственности на него невозможна ввиду неразрывной связи недвижимого имущества с землей (его физической неперемещаемостью), переход права собственности на недвижимость оформляется путем совершения предусмотренных законом публично-правовых действий (государственной регистрации), которые являются основой усложненного частноправового и публично-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество и в идеале должны быть юридической абсолютной гарантией незыблемости прав собственника.

Сохранение в настоящее время института оспаривания зарегистрированного права собственности следует рассматривать в качестве временной меры, необходимость применения которой будет стабильно востребована в будущем, однако со временем такой институт оспаривание зарегистрированного права, который может повлиять на права нового собственника, должен стать исключительным явлением правового порядка.

2. Заключение о том, что следует выделять исторические этапы возникновения и развития российского законодательства, регулирующего институт права собственности в России:

1 этап (XI в. - 1497 г.). Впервые в Русской Правде (позднее - в Псковской Судной грамоте) произошла регламентация норм гражданского права: были урегулированы вопросы собственности, стал развиваться институт наследственного права.

2 этап (1497 - 1649 гг.). Судебник 1497 г. положил начало всеобщему закрепощению крестьян в масштабе всего государства; содержал следующие институты гражданского права: институт вещного, обязательственного, семейного и наследственного права.

3 этап (1649 - 1714 гг.). После установления в России сословно-представительной монархии законодательным органом стал Земский собор. В то время происходил рост помещичьего и вотчинного землевладения.

4 этап (1714 - 1861 гг.). Вотчины и поместья стали имениями и приобрели единый регламентированный правовой статус. Купля-продажа недвижимого имущества стала заключаться в письменной форме; развивался институт аренды недвижимости; со второй половины XVII в. стала проявляться тенденция к юридическому обособлению имущества супругов.

5 этап (1861 - 1906 гг.). Крестьянская реформа 1861 г. и Судебная реформа 20 ноября 1864 г., принятие Устава гражданского судопроизводства, регламентировавшего порядок производства дел в случае завладения имуществом или нарушения прав владения.

6 этап (1906 - 1917 гг.). Реформы П.А. Столыпина начала ХХ в. касались разрешения земельного вопроса в Российской империи и разъяснялись указом от 9 ноября 1906 г. «О дополнении некоторых положений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования».

7 этап (1917 - 1922 гг.). Ликвидация частной собственности в России (Декрет о земле 1917 г. и Декрет об отмене частной собственности в городах 1918 г.). Новый передел собственности.

8 этап (1922 - 1986 гг.). В 1922 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, состоявший из общей части, вещного, обязательственного и наследственного права.

9 этап (1986 - 1993 гг.). В соответствии с Законом СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР» количество и стоимость имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, не ограничивается. К лету 1992 г. началось принятие программы приватизации, в которой были предоставлены значительные льготы директору предприятия и его команде и в которой в качестве средства платежа был введен обезличенный приватизационный чек (ваучер).

10 этап (с 1993 г.). Согласно Конституции Российской Федерации 1993 г. (часть 2 статьи 8) «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Российская система государственной регистрации прав на объекты недвижимости, призванная стать эффективным способом устранения противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, соответствует мировому опыту.

3. Заключение о том, что сложный (смешанный) фактический состав возникновения права собственности на недвижимое имущество, включающий в себя свойственный вещным правам элемент управления, базируется на совокупности юридических фактов гражданско-правового (факт заключения договора) и публично-правового характера (факт государственной регистрации), что в итоге определяет комплексность и системность публично-правового регулирования (государственной регистрации) частноправовых отношений (права собственности на недвижимое имущество).

4. Вывод о том, что государственную регистрацию следует рассматривать как совокупность охранительных правоотношений, посредством которых государство признает права субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество, выражающуюся в четырехуровневой системе федерального законодательства, выведенной из принципа формальной определенности, согласно которому нормы должны формулироваться с достаточной степенью точности и закономерно от абстрактного до конкретного (централизованного).

Первый уровень (конституционный) составляют нормы Конституции Российской Федерации 1993 г., провозгласившие право частной собственности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст. 35), и др.

Второй уровень (федеральный) включает в себя:

- Гражданский кодекс Российской Федерации;

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Федеральный закон от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Третий уровень (подзаконный) включает в себя, в частности:

- Указ Президента Российской Федерации от 23 декабря 2005 г. № 1521

«О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от

13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» и в Положение, утвержденное этим Указом»;

- Указ Президента Российской Федерации от 2 мая 2006 г. № 450

«О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от

13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» и в Положение, утвержденное этим Указом»;

- постановление Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 г. № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»;

- постановление Правительства Российской Федерации от 31 августа 2006 г. № 531 «Об утверждении Правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества» и др.

Четвертый уровень (административно-организационный) состоит из двух подуровней:

1) административный, суть которого заключается в установлении общих правил распорядка и внутренней организации Федеральной регистрационной службы при осуществлении функций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в повышении качества исполнения и доступности результатов исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный подуровень включает:

- постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- приказ Федеральной регистрационной службы от 12 сентября 2006 г. № 154 «Об утверждении Регламента Федеральной регистрационной службы» и др;

2) организационный, суть которого заключается в установлении и использовании единых стандартов (правил) осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный подуровень включает:

- приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»;

- приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2006 г. № 149 «О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. № 183» и др.

5. Вывод о том, что в сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (баланса публично-правовых и частноправовых целей государственной регистрации) следует различать цели преследуемые государством, и цели, преследуемые частным собственником (физическим или юридическим лицом). К целям государства в этой области относятся:

- развитие рынка недвижимости в России и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынком, установление стабильности оборота недвижимости в России;

- придание предельной открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории России;

- разработка и обеспечение должной реализации государственных гарантий зарегистрированных прав, а также полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

- привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику;

- упорядочение сбора налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями.

К целям частного собственника в этой области относятся:

- официальное закрепление и признание перед третьими лицами права собственности конкретного субъекта на конкретное недвижимое имущество (внесение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

- право и реальная возможность воспользоваться правовыми средствами защиты, гарантированными государством, при необходимости защиты своего права собственности от незаконных посягательств на него третьих лиц.

6. Заключение о том, что Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы имеют двойственную (частно-государственную) правовую природу, являясь, с одной стороны, уполномоченным государством исполнительным органом, осуществляющим по единым правилам на всей территории России процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой стороны, юридическим лицом, которое действует в гражданско-правовом поле, являясь субъектом - участником гражданско-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав, наряду с иными участниками (гражданами России, иностранцами и лицами без гражданства, российскими и иностранными юридическими лицами, международными организациями, иностранными государствами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями).

7. Заключение о том, что, поскольку деятельность Федеральной регистрационной службы как юридического лица регулируется только нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, не учитывающими специфику статуса этого государственного органа как публично-правового образования, необходимо:

- разработать и принять федеральный закон «О правовом статусе федеральных органов исполнительной власти как юридических лиц», который будет устанавливать организационно-правовую форму, порядок учреждения, реорганизации и ликвидации таких юридических лиц;

- дополнить пункт 2 Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерацию от 3 декабря 2004 г. № 183, нормой следующего содержания: «Правовое положение Управления определяется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О правовом статусе федеральных органов исполнительной власти как юридических лиц».

8. Вывод о том, что полномочия Управления Федеральной регистрационной службы по субъекту Российской Федерации следует разделять на четыре вида:

1) административно-управленческие полномочия:

- принятие и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- проведение правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проведение проверки законности сделок с недвижимым имуществом;

- внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение соответствующих надписей на правоустанавливающих документах и выдача документов, подтверждающих проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и др;

2) справочно-консультационные полномочия:

- предоставление информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества;

- выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копии договоров и иных документов, отражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и др.;

3) полномочия по координации деятельности адвокатуры и нотариата:

- ведение реестра адвокатов субъекта (субъектов) Российской Федерации;

- выдача адвокатам удостоверений, а также документов, подтверждающих статус адвоката (в случае изменения членства в адвокатской палате);

- участие в работе квалификационной комиссии, в том числе по приему квалификационных экзаменов у лиц, претендующих на статус адвоката;

- открытие и упразднение по поручению Федеральной регистрационной службы государственных нотариальных контор в субъектах Российской Федерации;

- осуществление контроля за исполнением нотариусами профессиональных обязанностей;

- организация выдачи лицензий на право ведения нотариальной деятельности и др;

4) полномочия по координации деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих:

- проведение по поручению Федеральной регистрационной службы проверок саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, находящихся на подведомственной территории;

- представление в пределах установленной компетенции в арбитражном суде по его обращению саморегулируемой организации арбитражных управляющих, из числа членов которой будут назначаться арбитражные управляющие на процедуры банкротства предприятий и организаций, и др.

9. Вывод о том, что Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь подзаконным нормативным актом, был принят в целях повышения качества исполнения указанной функции и обеспечения доступности его результатов, создания комфортных условий для участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и определяет сроки и последовательность действий (административных процедур) при осуществлении полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неисполнение положений Административного регламента влечет за собой нарушение установленного порядка регистрации.

10. Заключение о том, что процесс формирования самостоятельных органов государственной регистрации прав на недвижимость немыслим без четкого законодательного закрепления на федеральном уровне статуса государственного регистратора как государственного служащего (в рамках горизонтальной структуры государственной службы) по Федеральному закону от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» путем:

- внесения дополнений в Реестр должностей федеральной государственной гражданской службы, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 1574, и в Сводный реестр должностей государственной гражданской службы Российской Федерации;

- введения рангов, званий и категорий для всех служащих этих органов и установления окладов в зависимости от стажа работы, звания, ранга и категории.

Теоретическое значение работы заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы позволяют более точно определить правовую природу недвижимого имущества как основного объекта гражданских прав, систематизировать гражданско-правовые нормы, регулирующие оборот недвижимости, а также изучить природу гражданско-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимость, место, роль и значение института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в легитимном (законном) обороте недвижимости на территории Российской Федерации.

Полученные в ходе исследования выводы, во-первых, развивают и дополняют понятийный материал, на котором строится изучение дисциплины «Гражданское право Российской Федерации» и спецкурсов «Право собственности» и «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», во-вторых, освещают и позволяют переосмыслить важные аспекты гражданско-правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России.

Научные положения, являющиеся частью диссертации, могут быть полезны для дальнейшего уточнения и углубления понятийного аппарата рассматриваемой проблемы как в рамках проводящейся в России правовой реформы, так и в аспекте совершенствования гражданского законодательства об обороте недвижимого имущества (внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и модернизация положений Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе практические предложения автора по совершенствованию гражданско-правового регулирования оборота недвижимого имущества в России и государственной регистрации права собственности на него могут создать определенную базу как для дальнейших научных исследований в этом направлении, так и для деятельности органов государственной власти и на федеральном, и на региональном уровне.

Конкретные предложения автора повышению эффективности работы Федеральной регистрационной службы и ее территориальных подразделений в субъектах Российской Федерации, а значит, достижению основных целей государственной регистрации и снятию ряда существующих в этой сфере проблем, были реализованы при подготовке и принятии федеральных законов от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. № 36-ФЗ, от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ, от 11 мая 2004 г. № 39-ФЗ. Руководителем групп разработчиков которых, докладчиком на заседаниях Правительства РФ, Государственной Думы и Федерального собрания Совета Федерации РФ выступал автор диссертационного исследования. Автор одним из первых российских ученых и практиков высказал и обосновал идею «федерализации» системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, См., напр.: Карлин А.Б. Актуальные задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Доклад на Всероссийской конференции от 11 апреля 2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М., 2001.- С. 4; Карлин А.Б. Регистраторов построят по вертикали // Время МН. 2003. 20 февраля. № 23 (1105). которая была реализована на законодательном уровне в 2004 г.

Апробация результатов исследования. Основные положения исследования отражены в многочисленных научных публикациях автора, апробированы в выступлениях автора на юридическом семинаре «Сделки с недвижимостью: практика применения специальных норм» (3 - 5 сентября 2004 г., г. Москва), международной конференции «Проблемы совершенствования правовой системы в современных условиях развития Российского государства» (23 - 24 апреля 2005 г., г. Пушкин Ленинградской области), заочной международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования: теория и практика» (31 марта 2006 г., г. Уфа);

3-й Всероссийской ежегодной научно-практической заочной конференции «Актуальные проблемы юридической науки и судебной практики», посвященной 1000-летию Казани (14 апреля 2006 г., г. Казань); «круглом столе» на тему «Проблемы эффективности законодательства в современных условиях» (21 апреля 2006 г., г. Москва); участии автора в создании кадастра недвижимого имущества по Сибирскому региону российской Федерации.

Структура и объем диссертации. Исследование состоит из введения, четырех глав, объединяющих пятнадцать параграфов, заключения, списка использованной литературы и нормативных правовых актов.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются предмет, цель и задачи исследования, его научная новизна и практическая значимость, дается характеристика степени изученности раскрываемых проблем в научной литературе. Излагаются методики проведения исследования, полученные в его результате теоретические и практические выводы и предложения.

В первой главе диссертации «Юридическая природа института права собственности на недвижимое имущество» исследуются понятие и виды недвижимого имущества, механизм и особенности его гражданско-правового оборота, а также законные основания возникновения права собственности на недвижимость.

В первом параграфе первой главы («Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта прав») разъясняется, что объекты гражданских прав следует понимать в двух значениях: научно-теоретическом и прикладном. В российском гражданском законодательстве нет ни одной нормы, которая могла бы вызвать к жизни то или иное субъективное право либо правоотношение по поводу объекта гражданских прав в «чистом» виде; любые права абсолютного типа и правоотношения возникают только по поводу отдельных проявлений категориального понятия объектов гражданских прав.

С другой стороны, в реальной жизни нет ни одного предмета материальной или духовной природы, который мог бы непосредственно входить в объем понятия «объектов гражданских прав», минуя обобщения меньшей степени, образующие абстракции вещей, денег и т.п. На взгляд диссертанта, более точной была бы постановка вопроса не о соотношении объекта права и объекта правоотношения, а о том, каковы действительные взаимосвязи между проявлениями объектов гражданских прав (как отдельных видов объектов) и объектами правовых отношений.

Под объектами гражданских прав в научно-теоретическом значении следует понимать правовую идею, входящую в систему основных категорий частного права, отображающую систему признаваемых или допускаемых в данной правовой общности имущественных и неимущественных благ (ценностей), характеризуемых признаками дискретности, юридической привязки и системности, по поводу которых складываются общественные отношения как предмет гражданского права, а также устанавливаются правовые связи в ходе урегулирования данных отношений. Под объектами гражданских прав в прикладном значении следует понимать установленную на законодательном уровне систему нормативно-правового гарантирования реализации механизма правового закрепления за субъектами гражданского права объектов гражданских прав на условиях и по правилам, установленным законом.

Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью - одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны, особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав следует классифицировать по двум видам:

1) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе недвижимость:

- материальна, т.е. создана природой или человеком (ее свойства должны быть осознаны и освоены людьми);

- дискретна, т.е. качественно и физически определена и обособлена от всех других объектов;

- полезна (удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными качествами);

- нормативно гарантированна, т.е. существует возможность ее правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями;

2) специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав. К специальным признакам относятся:

- неразрывная связь с землей (как правило);

- повышенная стоимость (ценность);

- особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое имущество;

- особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.

Во втором параграфе первой главы («Содержание и особенности правового режима недвижимого имущества») делается вывод о том, что понятие «недвижимое имущество» является ключевым для уяснения содержания положений Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (пункт 2 статьи 4).

Понятие «недвижимое имущество» является ключевым для уяснения содержания положений Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведенный нами анализ литературных источников и нормативных правовых актов свидетельствует о том, что понятие «недвижимость», на первый взгляд, обстоятельно разработано наукой гражданского права, и в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и не искушенными в юриспруденции гражданами. Его законодательное определение закреплено в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Во-первых, это обусловлено тем, что законодательство не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия «имущество»: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст. 15, 46 ГК РФ); вещи, деньги и ценные бумаги (ст. 302 и 307 ГК РФ); вещи, деньги, а также имущественные права (ст. 18, 56 ГК РФ). Кроме того, это понятие включает в себя также имущественные права и права требования.

Во-вторых, критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Согласно абзацу первому п.1 ст.130 ГК РФ вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи ее с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указывается прочность и непотребляемость.

Конституция РФ (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности». Гражданским законодательством закреплены следующие особенности правового режима недвижимого имущества:

а) особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (пункт 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установлено, что сначала такие недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся;

б) более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Необходимыми условиями для приобретения права собственности по статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации являются длительность и непрерывность владения;

в) особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (статья 349 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования залогодержателя кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В гражданско-правовой литературе в качестве необходимых признаков недвижимости справедливо называются прочность, непотребляемость, индивидуальная определенность, незаменимость. В настоящее время понятие «недвижимость» закреплено в первой части ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1995 года. Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» согласно действующему законодательству являются синонимами. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (то есть объекты, составляющие единое целое с земельными участками) и б) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Эти две условно выделенные группы составляют недвижимость по природе.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории законодателем нельзя назвать последовательным. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты следовало бы отнести к той же категории, что и земля, по принципу прочной связи с землей. Кроме того, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства также следовало бы включить в эту категорию, поскольку они неразрывно связаны с землей. Критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению в литературе обоснованно относят к второстепенному. В данном случае можно лишь предположить, что законодатель при разработке данной статьи имел в виду следующее. Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.

В третьем параграфе первой главы («Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество») делается вывод о том, что одним из главных принципов, положенных Конституцией Российской Федерации в систему форм собственности, является признание и равная защита всех форм собственности (часть 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации). Для всех форм собственности установлен одинаковый правовой режим, а все особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Однако сама природа государственной собственности предполагает наличие существенных особенностей в ее правовом статусе. Причем эти особенности связаны как с определенными привилегиями в статусе объекта государственной собственности, так и с ограничениями ее формирования.