Эффективность управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях на основе данных государственного кадастра недвижимости (на примере Владимирской области)

В диссертационной работе уточнены функции, методы и структура управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования, которые, в соответствии с гражданским законодательством, представляют собой совокупность имущества, объединенного единым правовым режимом, включающим: а) один вид права, устанавливаемый в отношении всех частей имущественного комплекса (право собственности, право аренды и пр.); б) применение к частям имущественного комплекса правила следования, согласно которому одна часть имущественного комплекса всегда следует юридической судьбе другой части.

Как правило, имущественные комплексы включают в себя земельный участок и расположенные на нем иные объекты недвижимости (здания, сооружения и др.), поскольку предполагается, что такое объединение имущества в комплекс делает его использование наиболее эффективным в хозяйственном и экономическом смыслах.

Определение размеров (площади) соответствующей части земельного участка в таком имущественном комплексе представляется достаточно трудным, поскольку законодательство не содержит четких, унифицированных правил установления этих размеров. Так, Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 35) по данному вопросу делает отсылку к нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и иной проектной документацией. Вместе с тем, в соответствии с указанной документацией, площадь соответствующих частей земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, может быть достаточно велика, а часто просто совпадать с размерами всего выделенного под размещение этого объекта недвижимости земельного участка (особенно в городах).

В работе выделены следующие особенности формирования системы управления земельно-имущественными комплексами муниципальных образований: 1) соответствие содержания и структуры управленческих решений, формирование которой, в свою очередь, связано с определением содержания и объемом землеустроительных действий (землеустройство, кадастр и мониторинг земель, госземконтроль и др.), сложившейся системе землепользования; 2) создание целостной системы управления объектами земельно-имущественного комплекса, способной обеспечивать их рациональное, и комплексное использование, независимо от видов прав и разрешенного использования; 3) создание механизмов формирования бюджетных поступлений; 4) обеспечение функционирования многообразия объектов земельно-имущественного комплекса (производственных, социальных, культурно-бытовых, жилых, транспортных, религиозных и т.д.), удовлетворяющих многочисленным потребностям населения; 5) активное формирование оборота объектов земельно-имущественного комплекса, в т.ч. путем платного землепользования.

Особенно важное значение в современных условиях имеет формирование системы государственного кадастра недвижимости (ГКН), которую можно определить как организационно-упорядоченную совокупность документов (массивов документов) и информационных технологий, реализующую процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения информации.

С целью совершенствования правил землепользования и застройки муниципальных образований и приведения их в соответствие с задачами формирования государственного кадастра недвижимости автором предлагается следующее:

- дополнить правила положениями, касающимися порядка осуществления территориального зонирования (например, в отношении территорий, подлежащих застройке в первую очередь, а не всей территории муниципального образования одновременно), а также положениями, касающимися взаимосвязи границ и назначения различных функциональных зон, установленных в генплане, и территориальных зон, установленных в правилах застройки;

- дополнить правила положениями, касающимися порядка реализации и изменения объектов недвижимости и порядка предоставления разрешений на ее изменение в различных случаях;

- дополнить правила положениями, касающимися порядка разработки, утверждения и содержания градостроительных регламентов таким образом, чтобы их требования были достаточными для разработки проектной документации на изменение объекта недвижимости;

- предусмотреть различный порядок внесения дополнений и изменений в правила и в градостроительные регламенты в различных случаях таким образом, чтобы не исключалась возможность оперативного внесения изменений в них;

- предусмотреть положения, касающиеся порядка приведения фактического использования недвижимости, не соответствующего разрешенному в соответствие с градостроительным регламентом определенной территориальной зоны;

- предусмотреть порядок учета интересов владельцев недвижимости при утверждении градостроительных регламентов и при внесении в них изменений в различных случаях;

- предусмотреть положения о разработке градостроительных регламентов в пределах особо охраняемых территорий, в частности, историко-культурных объектов.

Автором выделены следующие недостатки существующей системы налогообложения объектов земельно-имущественного комплекса:

1) раздельные системы прав и налогообложения для земельных участков и иных объектов недвижимости;

2) неопределенность документов на владение, форм владения и границ участков;

3) неадекватность установленных оценок земельных участков и зданий;

4) низкоэффективные нормы налогообложения объектов недвижимости.

Кроме того, налоговое законодательство почти не учитывает индивидуальную (рыночную) стоимость объектов недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения существенно отличается от реальной стоимости этой недвижимости, в связи с чем налоговая база значительно занижена. Так, почти по всем объектам недвижимости реальная стоимость объекта в 5-10 раз превышает его стоимость для налогообложения, что приводит к уменьшению поступлений в муниципальные бюджеты, а наличие трех различных налогов на объекты недвижимости приводит к довольно сложной системе администрирования процедурой взимания налогов. В процедуру оценки стоимости недвижимости, взимания налогового платежа с налогоплательщика, контроля за уплатой налогов вовлечены многие муниципальные органы, поэтому расходы на администрирование значительно снижают сумму поступлений от налоговых платежей в бюджет.

Для ликвидации (или уменьшения) этих недостатков, по мнению автора, необходим поэтапный переход к единому налогу на недвижимость, что потребует осуществления следующих первоочередных мероприятий:

1) проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости муниципального образования и создание реестра недвижимости, которое предполагает объединение информации о физических характеристиках объектов и их месторасположении, правовом статусе и правообладателях (т.е. формирование государственного кадастра недвижимости);

2) проведение оценки всех объектов недвижимого имущества в муниципальном образовании по реальной (рыночной) стоимости и определение налоговой базы (с учетом дифференциации по видам недвижимости);

3) обеспечение эффективного обмена данными об объектах из реестра, который поддерживается муниципальными органами власти, налоговыми органами и территориальными органами Роснедвижимости в целях актуализации информации об имуществе налогоплательщиков - правообладателей;

4) разработка прогноза изменения размеров налогов по категориям плательщиков и общих поступлений при различных сочетаниях ставок налога и льгот.

Доходы в консолидированный бюджет области от использования государственного и муниципального имущества ежегодно увеличивались на 40-50% и составили в 2007 г. 2,2 млрд. руб. (в 2006 г. - 1,68 млрд. руб.). Доходы от использования федерального имущества, расположенного на территории Владимирской области, в 2007 г. составили 195,7млн. руб. (в 2006г. - 210млн. руб.). Таким образом, от использования муниципального, областного и федерального имущества в бюджеты всех уровней за 2007 г. поступило 2,4 млрд. руб.

Рост доходов консолидированного бюджета области наблюдался как по возобновляемым (аренда, отчисления от прибыли, дивиденды), так и по невозобновляемым (продажа имущества, земельных участков, акций) источникам.

В целом за период 2004-2007 годы доходы консолидированного бюджета области от использования и продажи государственного и муниципального имущества выросли в 3,3 раза, при этом доходы от возобновляемых источников - в 2,7 раза, а от невозобновляемых - в 5 раз.

Наибольший объем в составе неналоговых доходов от использования государственного имущества составляют поступления от арендной платы за землю. Начиная с 2001 г., поступления от арендной платы за землю возросли в семнадцать раз (от 46,4 млн. руб. до 796,1 млн. руб.).

Анализируя процесс оборота земельных участков на территории Владимирской области как основного источника формирования бюджетов муниципальных образований, автором сделаны следующие выводы:

а) доля земель, находящихся в частной собственности юридических лиц, в общей структуре земель Владимирской области низка. Для повышения эффективности использования земельных ресурсов эта доля должна быть увеличена;

б) основную массу приватизированных земель (более 50%) составляют земли сельскохозяйственного назначения, которые были переданы, главным образом, в долевую частную собственность. Количество выделяемых земельных долей возросло на 3%, а выделяемая площадь увеличилась в 1,5 раза. В среднем площадь выделяемых земельных долей составляет 4-5 га;

в) должен быть активизирован процесс передачи в частную собственность земельных участков других категорий, в первую очередь, земель населенных пунктов, в которых расположены уже находящиеся в частной собственности объекты недвижимости, имущественные комплексы и приватизированные предприятия, в том числе за счет реализации нового порядка расчета выкупных цен под приватизированными предприятиями (до 2,5% от кадастровой стоимости), введенного Федеральным законом от 24.07.2007 №212-ФЗ;

г) наиболее перспективной с точки зрения развития рынка земельных участков и недвижимости является продажа земли по кадастровой или рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком;

д) мероприятия по стимулированию процесса выкупа земли необходимо провести в установленные (до 01.01.2010) законодательством сроки; в последующем целесообразно применять повышенную ставку земельного налога. Одновременно можно установить меры административного воздействия и применять их к лицам, не переоформившим права на земельные участки, или применять меры административной ответственности в рамках государственного земельного контроля и др.

В соответствии с действующим Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)» от 25.06.2002 №73-ФЗ памятники охраняются вместе с территориями, включающими как сами памятники, так и охранные зоны. Поскольку памятники археологии, архитектурно-ландшафтные памятники, памятники дворцово-паркового искусства, объекты промышленной архитектуры, некрополи, а также другие точечные объекты непосредственно связаны с земельными участками и не отделимы от них, то охрана памятников историко-культурного наследия тесно связана с формированием таких объектов и проведением их кадастрового учета.

Это позволит принимать рациональные решения по вопросам использования, реконструкции и реставрации памятников, осуществления нового строительства, а также сохранения и воссоздания исторических границ и исторического деления муниципальных образований. Работа в этом направлении включает в себя: определение границ территорий недвижимых памятников истории и культуры, включение их в земельно-имущественный состав объектов, а также определение возможности отвода земельных участков в исторических границах и утверждения режима их использования.

Территории памятников истории и культуры входят в состав имущественных комплексов и могут предоставляться в краткосрочную и долгосрочную аренду, а также в постоянное (бессрочное) пользование (в основном это церковные владения). На основании нормативных актов о порядке осуществления государственного земельного контроля осуществляется контроль за обеспечением соблюдения всеми юридическими и физическими лицами требований земельного законодательства, а также градостроительных требований и требований охраны территорий памятников как части их земельно-имущественных комплексов.

В процессе формирования земельных участков под недвижимыми памятниками истории и культуры, по разработкам автора, необходимо выполнить следующие работы:

а) выявить, обосновать и узаконить конкретные границы особо охраняемых земельно-имущественных комплексов, в пределах которых будут действовать утвержденные органами охраны памятников режимы использования этих территорий;

б) выявить возможность изучения, реставрации, целесообразного использования и общественной доступности предмета охраны;

в) определить размер земельного участка, обеспечивающий сохранение благоприятной среды контекста памятников, сохранение целостных фрагментов исторически сложившейся градостроительной среды, сохранение и реализацию социально-культурного и градостроительного потенциала памятников;

г) обеспечить охрану объектов историко-культурного наследия при формировании учетных единиц кадастра недвижимости и градостроительного кадастра;

д) определить границы земель историко-культурного назначения в составе кадастра недвижимости.

При определении границ территории памятника необходимо учитывать следующие факторы: степень сохранности и однородности исторической среды; типологические особенности предмета охраны и той исторической градостроительной среды, в которой он расположен; историческую функционально-планировочную структуру; границы современного землепользования, если они не вступают в противоречие с задачами сохранения памятника; рубежи исторического функционально-планировочного зонирования территории; ландшафтно-визуальную организацию исторической территории и прилегающих земель; требования современного функционального использования предмета охраны; его социально-культурную и градостроительно-композиционную значимость.

Методическая последовательность работ по установлению границ территорий недвижимых памятников истории и культуры должна включать: 1) анализ эволюционного развития территории и определение исторической территории памятника на основе исторических планов и юридических документов о землепользователях; 2) анализ современного положения территории и определение современной территории памятника; 3) разработку проектных предложений по определению границ территории памятника.

Автором предлагается проводить оценку стоимости единого объекта земельно-имущественного комплекса в зависимости от его целевого назначения (жилье, вспомогательные строения, коммерческие и промышленные объекты и др.). Для каждого объекта земельно-имущественного комплекса предложена усовершенствованная методика оценки.

Так, оценку единых объектов недвижимости коммерческого и промышленного назначения (Вк), автор предлагает проводить по формуле:

Вк = К1 * (К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * А1 * В1 + К7 * В2 * А2),

где: К1 - коэффициент влияния местоположения объекта оценки; К2 - коэффициент влияния износа объекта оценки; К3 - коэффициент влияния вида использования объекта оценки; К4 - коэффициент влияния материала стен объекта оценки; К5 - коэффициент влияния типа и размера объекта оценки; К6 - коэффициент влияния качества постройки объекта оценки; А1 - общая площадь объекта оценки; В1 - базовая стоимость 1 кв.м объекта оценки; К7 - коэффициент влияния вида использования земельного участка; А2 - площадь земельного участка; В2 - базовая стоимость 1 кв.м площади земельного участка.

К числу учитываемых факторов при рыночной оценке памятников истории и культуры необходимо отнести следующие: местоположение, условия проживания населения, наличие объектов историко-культурного наследия, природно-рекреационные и инженерно-геологические условия.

Расчет рыночной стоимости объекта (С) производится по формуле:

С = СС Ч Кз Ч Км Ч Квс Ч Кнж Ч (1 + Кис /100) Ч Киз,

где: Кз - коэффициент территориальной зоны; Км - коэффициент материала строительства; Квс - коэффициент времени сооружения здания памятника; Кнж - коэффициент качества нежилого помещения; Кис - коэффициент историчности; Киз - коэффициент износа здания.

Имеется следующий ряд особенностей объектов земельно-имущественного комплекса, которые необходимо учитывать при расчете их стоимости:

1. Физическая полная или частичная непригодность земельного участка для деятельности объекта (например: заболоченность, загрязненность участка не по вине собственника или арендатора, наличие оврагов и др.).

Величина поправки на непригодность (Пнп) при оценке стоимости земельного участка (Суч), определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом: а) определяется площадь участка (Ауч) и площадь полностью или частично непригодной части участка (Анп); б) устанавливается процент непригодности части участка: Кн=Анп/Ауч*100%; в) определяется эффективно-используемая площадь участка: Аэ=Ауч - (Анп * Кн) / 100; г) вычисляется поправка к стоимости земельного участка: Пнп=Аэ/Ауч; д) определяется стоимость земельного участка: Суч.=Суч. кад. * Пнп.

2. Обременение сервитутами со стороны собственника другого объекта недвижимости.

Величина поправки на обременение сервитутом (Пс) к оценке стоимости объекта недвижимости, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом: а) определяется площадь участка (Ауч) или здания (Азд) и площадь, выделенная в ограниченное использование согласно сервитуту (Асв); б) вычисляется степень ограниченного пользования: Кс=Асв/Ауч, при высокой степени пользования величина Кс составляет 50-70%, при низкой - 10-30%; в) устанавливается эффективно используемая площадь участка: Аэ=Ауч-(Асв*Кс)/100; г) определяется поправка к стоимости земельного участка: Пс=Аэ/Ауч; д) определяется стоимость земельного участка: Суч=Суч.кад.*Пс, где Суч.кад. - кадастровая стоимость земельного участка.

3. Недостаточная оснащенность земельного участка, выделенного под индивидуальную жилую застройку, инженерными сооружениями с учетом наличия коммуникаций на сопредельных земельных участках.

Величина поправки на недостающие инженерные коммуникации (Пк) к оценке стоимости земельного участка, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом: а) определяется площадь участка (Ауч); б) определяется стоимость прокладки всех недостающих коммуникаций в расчете на 1кв.м площади участка (Скв.м.); в) устанавливается коэффициент учета одновременной прокладки двух и более коммуникаций (Кодн=0,7-0,8); г) вводится поправка к стоимости земельного участка:

Пк=Кодн.*Ауч.*Скв.м.;

д) определяется стоимость участка:

Суч.=Суч.кад.* Пк.

Управление земельными ресурсами может иметь экономический, социальный, экологический и другие виды эффективности и эффекта. Более объективные результаты даст определение суммарного эффекта. Основным результативным показателем суммарного эффекта от проведения земельно-кадастровых и землеустроительных действий является размер земельных платежей. Причем можно использовать как величину общих поступлений земельных платежей, так и отдельно размеры поступлений от земельного налога или арендной платы за земельные участки.

Для расчета эффективности управления земельными ресурсами автором были проанализированы данные о поступлении земельных платежей во Владимирской области и ее муниципальных образованиях с учетом плотности населения и среднего размера земельного участка (рис.1, табл.1).

Рис 1. Взаимосвязь поступления платежей за землю и плотности населения в административных районах Владимирской области

Таблица 1

Средние размеры земельного участка и удельного веса земельного налога в общей величине поступления платежей за землю в муниципальных образованиях Владимирской области

Во многом эффективность формирования земельных платежей зависит от объемов финансирования землеустроительных и земельно-кадастровых работ. В табл.2 представлена динамика выполнения земельно-кадастровых работ во Владимирской области по видам и источникам финансирования за 2002-2007гг.

По результатам корреляционно-регрессионного анализа было составлено следующее уравнение зависимости поступления земельных платежей (П) от объемов финансирования земельно-кадастровых и землеустроительных работ (Ф): П = 10,489 + 0,047•Ф, R=0,814, R2=0,663.

Таблица 2

Объем земельно-кадастровых работ во Владимирской области по видам и источникам финансирования за 2002 - 2007 годы

Для проведения анализа эффективности системы УЗР автором был выявлен ряд значимых факторов, влияющих на величину земельных платежей. С помощью статистического пакета Statistica было составлено уравнения множественной корреляционной зависимости поступления платежей за землю от других факторов, которое имеет следующий вид:

,

где: П - размер платежей за землю, руб./га; Х1 - плотность населения, чел./1000 га; Х2 -число проверок; Х3 - число нарушений земельного законодательства; Х4 - удельный вес устранения нарушения земельного законодательства, %; Х5 - удельный вес земель, на которых проведен земельный контроль; Х6 - удельный вес земель населенных пунктов, %; Х7 - удельный вес земель в федеральной собственности, %; Х8 - удельный вес земель в частной собственности, %; Х9 - удельный вес заявок на учет и изменение земельного участка в общем числе обращений в ФГУ «Земельная кадастровая палата», %; R - коэффициент множественной корреляции; R2 - коэффициент детерминации; F - критерий Фишера.

В табл. 3 представлены результаты анализа эффективности системы управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях Владимирской области. Расчетные значения земельных платежей определены по уравнению множественной корреляционной зависимости.

Таблица 3

Анализ эффективности управления земельными ресурсами
в административных районах Владимирской области

В результате кластерного анализа административные районы Владимирской области по эффективности УЗР разделены на три кластера. В первый кластер были включены следующие административные районы: Александровский, Вязниковский, Камешковский, Киржачский, Кольчугинский, Петушинский, Собинский, Суздальский, а во второй - Гороховецкий, Гусь-Хрустальный, Ковровский, Меленковский, Муромский, Селивановский, Судогодский, Юрьев-Польский. В третий - города Владимир, Муром, Ковров, Гусь-Хрустальный, Радужный (табл.4).

Таблица 4

Характеристика кластеров

В работе определено, что для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков под объектами историко-культурного назначения (при формировании земельных участков на основе цифровой карты) и регистрации прав на них во Владимирской области необходимо затратить 72009 руб. (табл.5). В структуре этих затрат на формирование земельных участков приходится 67% от общей суммы, на государственный кадастровый учет - 8%, на государственную регистрацию прав - 25%.

Эффективность предлагаемой в работе методики постановки на государственный кадастровый учет земельных участков под объектами историко-культурного наследия в г.Владимире и регистрации прав на них составит 599,5 тыс.руб. Окупаемость затрат составит 2,5 года.

Таблица 5

Затраты на государственный кадастровый учет земельных участков под объектами историко-культурного назначения г.Владимира

Кроме сроков окупаемости затрат на постановку объектов земельно-имущественного комплекса муниципальных образований на государственный кадастровый учет важно установить эффективность самого кадастрового учета как вида деятельности.

В работе были определены затраты в 2007 году времени в ФГУ ЗКП по Владимирской области при постановке на учет земельных участков и выдаче сведений ГЗК по формуле:

?Т = tГКУ * КГКУ + tпредост.* Кпредост. , (1)

где: ?Т - общее нормативное время на проведение ГКУ (предоставление сведений); tГКУ - норма затрат времени на проведение ГКУ одного земельного участка; КГКУ - количество заявок о постановке на ГКУ; tпредост - норма затрат времени на предоставление сведений; Кпредост. - количество заявок о предоставлении сведений. ?Т = (77*32044)+(30*63020)=4357988 мин = 378,3 чел/мес.

Эффективность использования рабочего времени определена по формуле:

Эраб.врем.= (?Т/Фраб.врем)*100%, Фраб.врем.= n * 11 мес. (2)

где: Эраб.врем. - эффективность использования рабочего времени; ?Т - общее нормативное время на проведение государственного кадастрового учета земельных участков (предоставление сведений); Фраб.врем. - фонд рабочего времени; n- численность сотрудников; 11 мес. - количество рабочих месяцев в году.

Эффективность использования рабочего времени в ФГУ ЗКП в 2006 году составила 85,5%, что является нормальной нагрузкой на сотрудников (так как 15% времени - это время перерывов в работе, подготовительно-заключительные действия, обслуживание рабочего места и др.).

Увеличение эффективности использования рабочего времени в 2007 году до 118,6% свидетельствует о сверхнормативном увеличении нагрузки работников ФГУ «ЗКП», в связи с чем возникает необходимость расширения штата сотрудников ФГУ «ЗКП».

Составленный прогноз динамики постановки (с учетом данных за 2002-2007 гг.) на государственный кадастровый учет земельных участков и предоставления сведений ГКН во Владимирской области к 2010 г. позволил получить соответствующие зависимости (рис.2).

Рис. 2. Прогноз поступления заявок на государственный кадастровый учет земельных участков и предоставление сведений ГЗК во Владимирской области к 2010 г.

Исходя из полученных зависимостей, штатная численность работников ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Владимирской области должна быть увеличена до 50 человек, то есть примерно в 2 раза.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Земли муниципальных образований как объект управления обладают следующими характеристиками: потенциальный рост цены; неравномерность по величине и во времени денежных потоков; наличие различных рисков; стратифицированность рынков недвижимости и др.

В результате этого территория муниципального образовании должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообуславливающее ресурсное многофакторное ограниченное пространство.

2. Информационной основой для создания государственного кадастра недвижимости (ГКН) на уровне муниципальных образований являются сведения государственного земельного кадастра, которые можно подразделить на 3 группы:

- полученные в результате инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках на основе данных архивов местных органов самоуправления;

- полученные по итогам постановки вновь сформированных земельных участков на государственный кадастровый учет;

- полученные в результате проведения сделок с объектами недвижимости (купля-продажа, залог, наследование и т.д.)

Кроме того, источниками информации для государственного кадастра недвижимости на уровне муниципальных образований являются:

- архивы БТИ и органов архитектуры и градостроительства о существующих зданиях, строениях и сооружениях;

- заявления заинтересованных лиц при постановке вновь сформированных объектов земельно-имущественного комплекса на государственный кадастровый учет;

- информация органов государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

3. Создание единого государственного кадастра недвижимости государственного кадастра недвижимости позволит на уровне муниципальных образований:

- обеспечить переход к международному пониманию термина «недвижимое имущество», охватывающее земельный участок и все его улучшения;

- преодолеть несоответствие между системами государственных кадастров (земельный, градостроительный, водный, лесной и т.д.), государственного технического учета объектов капитального строительства и других ведомственных кадастров и реестров;

- обеспечить соответствие ГКН потребностям развивающегося рынка земельных участков и иных объектов недвижимости;

- реализовать принцип «одного окна», позволяющий уменьшить затраты граждан и хозяйствующих субъектов, гарантировать защиту их зарегистрированных прав на объекты земельно-имущественного комплекса;

- ускорить процессы инвестирования в недвижимость;

- развить ипотеку и др.

4. Система управления земельно-имущественными комплексами муниципальных образований Владимирской области характеризуются следующими показателями:

- наличие больших площадей неиспользуемых, нерационально используемых и не вовлеченных в хозяйственный оборот всех категорий земель (например, 300 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения являются неиспользованными);

- сравнительно невысокая плотность населения (при этом наличие земельных ресурсов практически повсеместно превышает потребности коренного населения);

- наличие определенного профессионального и культурного уровня населения, позволяющего обеспечить трудовыми ресурсами как промышленность, так и сферу обслуживания;

- наличие земельных ресурсов, подлежащих отнесению к областной собственности (около 290 тыс. га или около 10% территории области), в т.ч. - свыше 250 тыс. га - земли сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения);

- не завершено формирование организационной системы управления земельно-имущественными комплексами, осуществляющей планомерное и достаточно эффективное управление областной собственностью;

- сложившаяся система управления земельно-имущественными комплексами, муниципальных образований не способствует их эффективному вовлечению в хозяйственный оборот, не отработаны процедуры перспективного планирования использования и распоряжения земельно-имущественным потенциалом территорий;

- органы, осуществляющие управление земельно-имущественными комплексами в настоящее время не имеют полноценных сведений (баз данных) об объектах, пригодных для вовлечения в экономический оборот и не имеют расчетов (оценок) социально-экономической эффективности использования имеющегося земельно-имущественного потенциала территории;

- отсутствует надлежащий контроль за выполнением инвесторами финансирования действий по улучшению социальной и экологической среды, в частности, восстановления и охраны земель, что снижает капитализацию и, следовательно, привлекательность территорий муниципальных образований;

- наличие и развитие негативных процессов в качественном состоянии (более 30% земель). В основном это не использование и нерациональное использование сельскохозяйственных земель, ведущее к выводу их из сельскохозяйственного использования. Имеют также место деградационные процессы антропогенного и природного характера: загрязнение и захламление земель, развитие водной эрозии, отсутствие мероприятий по охране и восстановлению земель, вызывающих многофакторное ухудшение состояния земель муниципальных образований.

5. Налогообложение недвижимого имущества в Российской Федерации представлено в настоящее время тремя налогами: налогом на имущество юридических лиц, налогом на имущество физических лиц и земельным налогом, имеющих собственную налоговую базу. По мнению автора, целесообразно ввести единый налог на недвижимость, которым должен облагаться единый объект недвижимости (земельный участок с находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями) на основе его рыночной (или кадастровой) стоимости.

6. Предложенные автором методики позволяют производить более объективную оценку стоимости объектов недвижимости различного целевого назначения, а также производить экономический расчет показателей убытков субъектов хозяйственной деятельности, складывающихся из реального ущерба, упущенной выгоды и убытков.

Предложения автора, направленные на совершенствование взимания арендной платы за земельные участки и иные объекты недвижимости, основаны на следующих положениях:

- арендная плата рассчитывается на основе рыночной (кадастровой) стоимости объекта;

- проводится дифференциация размера арендной платы с учетом вида разрешенного использования земельного участка;

- проводится пересмотр размера арендной платы не чаще 1 (одного) раза в год и не реже 1 (одного) раза в 10 лет.

7. Величина земельных платежей, как основного результативного показателя, значительно отличается по муниципальным образованиям Владимирской области (от 17 руб./га в Муромском районе до 278.3 руб./га в Александровском районе и от 380 руб./га в г. Радужный до 35664 руб./га в г. Владимире).

В результате анализа была выявлена значимость таких факторов, как общая площадь земель, плотность населения, объемы финансирования земельно-кадастровых и землеустроительных работ, эффективность госземконтроля и др. Например, объем ежегодного финансирования земельно-кадастровых и землеустроительных работ по области должен быть увеличен на 10% и составлять более 40 млн.руб.