Государственный кадастр

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

1.1 Государственный кадастровый учет: понятие, содержание, общая характеристика

1.2 Кадастровый учет в странах Европейского Союза: особенности правового регулирования

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Особенности осуществления государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства в рамках реализации Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"

2.2 Проблемы и перспективы развития законодательства в сфере государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ



ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний день, все большую популярность приобретает маятниковая миграция населения, заключающаяся в выборе гражданами в качестве места проживания индивидуальные жилые дома, расположенные вблизи крупных городов, к тому же около 26 % россиян зарегистрированы в малонаселенных пунктах - селах и деревнях и имеют в собственности земельный участок и дом.

Строительство и регистрация жилого дома дорогостоящая и достаточно сложная процедура, регламентируемая большим количеством нормативно- правовых актов. К тому же, государство регулярно делает попытки модернизирования института государственного кадастрового учета и вносит изменение в законодательство.

В этой связи имеют место быть пробелы и коллизии, своевременное обнаружение и разрешение которых, может способствовать развитию и совершенствованию законодательства.

В современной литературе вопросу кадастрового учета объектов недвижимости посвящено большое количество научных трудов, однако, вопросы учета объектов жилищного строительства раскрыты не в полной мере. Поэтому, тема данной выпускной квалификационной работы актуальна и своевременна.

Целью настоящей выпускной квалификационной работы является комплексное исследование правовых особенностей государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства (далее - учет жилищного строительства).

В соответствии с целью в работе поставлены и разрешаются следующие задачи:

-рассмотреть нормативно-правовое регулирование государственного кадастрового учета;

-исследовать механизм осуществления государственной функции по учету недвижимости Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

-проанализировать правовые основы кадастрового учета в Странах Европейского союза;

- обозначить основные проблемы, возникающие при производстве государственного кадастрового учета;

- разработать предложения по повышению эффективности осуществления учета жилищного строительства.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при осуществлении кадастровый учет недвижимости.

Предмет исследования - это нормативно-правовые акты, научная литература, освещающая правовые основы кадастрового учета объектов капитального строительства, а так же материалы судебной практики.

Научная новизна дипломной работы обуславливается необходимостью анализа существующего государственно-правового механизма учета жилищного строительства в Российской Федерации.

Практическая значимость работы заключается в том, что несоответствия законодательства, выявленные в ходе, в дальнейшем могут быть использованы для совершенствования государственного кадастрового учета. Кроме того проведенный анализ законодательства о кадастровом учете, полученные предложения и выводы могут быть полезны для развития законотворческой деятельности по данному кругу вопросов.

Методологической основой исследования является комплекс научных методов познания, позволяющих осуществить всесторонний анализ предмета и получить соответствующие выводы. При проведении исследования использовались различные общенаучные методы и приемы, к которым можно отнести: синтез, анализ, исторический подход, дедукция, наблюдение, классификация и сравнение; а также специальные методы - формально- юридический, сравнительно-правовой.

Нормативно-правовой основой являются: Федеральный закон № 221-ФЗ1; Федеральный закон № 218-ФЗ2; Градостроительный Кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а так же Жилищный Кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В качестве теоритической основы использованы литературные труды следующих авторов: Косырев В.А., Волков С.Н., Камышевский В.П., Солопов Л.Е., Пархоменко Д.В., Артельных И.В., Гечун С.А., и работы многих других исследователи данной области познания.

Структура выпускной квалификационной работы соответствует ее цели, а так же кругу задач и исследуемых проблем и состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения, библиографического списка и приложений. кадастровый недвижимость жилищный

В главе первой раскрывается общая характеристика кадастрового учета объектов недвижимости. Вторая глава посвящена изучению механизма государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства.



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

1.1 Государственный кадастровый учет: понятие, содержание, общая характеристика

Изучение государства подразумевает собой процесс познание его функций, в которых и проявляется содержание публичной власти. В каждой функции отражается деятельность государства, то есть то, какими полномочиями наделены, и какие задачи призваны решать государственные органы. Сущность отдельно взятой функции формируется из всевозможных сторон государственной деятельности.

Л.П. Рассказов в своей научной работе определяет, что одна из важных функций государства - экономическая, заключающаяся в осуществлении государством стимулирующих действий, направленных на развитее различных отраслей экономики, к которым относятся сельское хозяйство, промышленность, транспорт и многие другие1. В процессе реализации экономической функции, государство проявляет один из аспектов своей деятельности - кадастровый учет недвижимости. Статья 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указала перечень объектов, которые государство относит к недвижимому имуществу. А именно: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, участки недр. Так же к объектам недвижимым относятся воздушные и водные суда2. Как указано в данной статье список объектов, отнесенных к недвижимому имуществу, не является исчерпывающим. Так Федеральный закон № 315-ФЗ дополнил вышеуказанную статью ГК РФ и указал, что к объектам недвижимого имущества относятся жилые и нежилые помещения, а так же части зданий и сооружений, в случае если их местоположение определено в соответствии с законодательство о кадастровом учете объектов недвижимости1.

Для успешного изучения отдельного предмета, в данном случае это государственный кадастровый учет объектов недвижимости, необходимо дать его краткую историческую характеристику, поскольку становление кадастрового учета произошло благодаря динамичному развитию и совершенствованию.

Основы современного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, начинаю активно развиваться и функционировать с начала 90 годов прошлого века. Появляется система органов государственной регистрации прав, а так же появляются профессиональные участники - землеустроительные организации.

Следует отметить, что на тот период времени, для законодательства было характерно разделение учета земельных участков и технической инвентаризации зданий и строений.

Базовые начала института государственного учета землевладений и регистрации прав на недвижимость законодательно закреплены в Земельном кодексе РСФСР, котором раздел 11 был посвящен государственному земельному кадастру2. В статье 110 дано определение государственного земельного кадастра как государственной информационной системы, но сам порядок государственного кадастрового учета описан лишь в общих чертах.

Данная сфера государственной деятельности так же была регламентирована Постановлениями Правительства, Указами Президента и нормативно-правовыми документами ведомственных государственных органов. Так в Постановлении Правительства от 25 августа 1992 № 622 года были определены государственные органы, функция которых состояла в ведении государственного земельного кадастра1. Данными государственными органам являлись Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации и его территориальные органы на местах. Составной частью данного Постановления правительства является Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра.

Другим государственным актом, регулирующим кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость является Указ Президента РФ от 11 декабря 2013 года № 21302.

Не смотря на достаточно большое количество нормативно-правовых актов, регулирующий государственный кадастровый учет объектов недвижимости, сложилось негативное отношение. Н.Л. Лисина полагает, что законодательные акты того периода отражают лишь регистрационную функцию земельного кадастра, остальные же области его применения раскрыты не в полной мере3. Часто встречались огрехи и неточности в правоустанавливающих документах, неточно описывалось местоположение земельных участков.

На сегодняшний день действует, так называемая «дачная амнистия», законодательно закрепленная Федеральным законом № 93-ФЗ 4. В соответствии с данным правовым документом, гражданам, у которых имеются земельные участки, выделенные им до 2001 года на праве бессрочного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования или на которые имеется документ о праве собственности старого образца, необходимо оформить право собственность.

Поскольку подавляющее число правоустанавливающих актов было принято именно в тот период времени, то сейчас ошибки в документах привели к большому количеству юридических споров. Так, например, для подтверждения права собственности на землю, в случае наличия опечатки в правоустанавливающих документах, гражданину необходимо обратиться в суд для признания юридического факта.

Следующим этапом развития государственного кадастрового учета стала автоматизация его ведения. Данное положение было законодательно закреплено Постановлением Российской Федерации от 03.08.1996 г. № 932 «О федеральной целевой программе». Программа была рассчитана на три этапа и преследовала достижение конкретных целей: повышение технологического обеспечения государственного земельного кадастра, максимальное информирование о количественном и качественном составе земельного фонда, а так же защита законных прав и интересов собственников и пользователей земли1.

На протяжении 1998-2000 года законодателем был принят ряд нормативно- правовых документов, способствующих развитию и становлению не только государственного кадастрового учета объектов недвижимости, но и сферы земельных правоотношений в частности.

Основными из них были Федеральный закон № 122-ФЗ2 и Федеральный закон № 28-ФЗ3. Закон о регистрации определял понятие недвижимого имущества, а так же раскрывал систему регистрации прав на него4. Федеральный закон о земельном кадастре не только определил новое содержание государственного земельного кадастра, но и расширил состав вносимых в реестр сведений. Данный нормативно-правовой документ раскрыл значения основных понятий, принципов и определил основные направления деятельности. Так утвердились следующие характеристики земельных участков: кадастровый номер, площадь, местоположение, категория земельного участка, разрешенное использование, вещные права и обременения, кадастровая стоимость. Для особо ценных земельных участков были введены характеристики состояния плодородия земель1.

Одна из основных характеристик объекта недвижимости - это его кадастровая стоимость. С принятием Постановления РФ от 08.0.2000 г. № 316 «Об отверждении правил государственной кадастровой оценки земли», установился порядок проведения кадастровой оценки, необходимой для единообразного определения кадастровой стоимости земельных участков, которая могла быть использования для налогообложения и иных целей2. Стоит отметить, что порядок кадастровой оценки земли до сих пор регулируется данным постановление, хотя, как отмечали исследователи того времени: «кадастровая стоимость может быть применена, только для целей налогообложения, поскольку она далека от рыночной стоимости и не соответствует реальности»3. Необходимо отметить, что данная проблема актуальна и на сегодняшний день, поскольку множество граждан вынуждены оспаривать результаты кадастровой стоимости, обращаясь к профессиональным оценщикам, с целью определения реальной стоимости объектов недвижимости. Так, к примеру, при вступлении в наследство, наследник должен оплатить госпошлину, размер которой прямо пропорционален стоимости имущества. В статье 333.25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) указано, что наследник может сам выбрать от инвентаризационной, кадастровой или рыночной стоимости будет рассчитываться государственная пошлина4. Таким образом, в случае совпадения рыночной и кадастровой стоимости недвижимого имущества, наследнику бы не пришлось обращаться в коммерческие организации для установления реальной стоимости наследства.

В период с 2002 по 2012 год государство предпринимает ряд мер, нацененных на совершенствование государственного кадастрового учета. Законодатель принимает попытки унифицировать и систематизировать разрозненные информационные ресурсы, пытается усилить межведомственное взаимодействие различных государственных органов. В этой связи имело место принятие федеральных целевых программ. Первая программа была нацелена на создание автоматизированной системы ведения кадастра и государственного учета объектов недвижимости в интересах гражданина и общества2.

Кроме того Указом Президента Российской Федерации от 09.03.2004 года № 314 был создан новый государственный орган - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, функция которого заключалась в осуществлении регистрации земельных участков3. Регистрацией прав на объекты недвижимости занимался другой орган исполнительной власти - Федеральная регистрационная служба (далее - Росреестр).

Как было отмечено выше, учет объектов капитального строительства производился по средствам технической инвентаризации. Законодательной основой данного вида учета являлись: Постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 года № 13014 и Постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 года № 9215.

Л. В. Масленникова отмечает, что на тот период времени полномочия по техническому учету образовывали сферу действий унитарных предприятий, служб, центров технической инвентаризации. Данные организации занимались инвентаризацией и оценкой объектов капитального строительства1. Для органов технической инвентаризации были приняты различные рекомендации и инструкции2.

Объединение данных ГЗК и данных государственного реестров объектов капитального строительства было произведено в рамках реализации Федерального закона № 221-ФЗ. В ст. 1 закона законодатель определил понятие государственного кадастра3.

Для успешной реализации вышеуказанного Федерального закона было принято Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 № 5604.

Федеральный закон о кадастре имел следующую особенность: устанавливался переходный период применения документа по отношению к государственному учету объектов капитального строительства. С первого марта 2013 года кадастровую деятельность в отношении объектов недвижимости помимо БТИ может осуществлять другой профессиональный участник - кадастровый инженер.

Для ускорения наполнения государственного реестра недвижимости сведениями о зданиях, строениях, помещениях и сооружениях был принят Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 11.01.2011 года № 15. В соответствии с вышеуказанным приказом органы БТИ должны передать, а служба Росреестра должна включить государственный кадастр недвижимости сведения об ранее учтенных объектах капитального строительства.

Федеральный закон о кадастре является фундаментальным нормативно- правовым актом института государственной регистрации недвижимости, в тесной взаимосвязи с которым, находится другой институт - государственной регистрации прав. По результатам анализа данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав и Государственном кадастре недвижимости выявлено, что в некоторых субъектах Российской Федерации существует противоречие в сведениях этих двух реестров. Так, в частности, на 26 января 2015 года в Ярославской области более 20% данных о земельных участках, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости, не соответствуют сведениям ЕГРП1. В. В. Вылегжанина считает, что «многие из этих ошибок стандартные, поэтому их исправление было возможно по заданному алгоритму, некоторые из них необходимо было исправить вручную»2.

Для устранения дублей и противоречий, содержащихся в указанных государственных информационных системах, законодателем была утверждена Концепция о соединении единой федеральной системы3.

В рамках указанной Концепции, законотворец разработал план мероприятий, нашедших свое отражение в Распоряжении Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 года № 2236 - «дорожная карта»4. нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2009 № 534 // Вестник Росреестра. - 2010. - № 1.

Воплощение данной федеральной программы было нацелена на: становление достоверного и полного реестра недвижимости и прав не нее, сокращение сроков государственного кадастрового учета, повышение технологического уровня, а так же улучшения качества оказываемых государством услуг.

Кроме того, после введения Федерального закона о кадастре недвижимости, произошли существенные изменения в структуре органом исполнительной власти. Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 года № 1847 о федеральной службе1, Федеральная регистрационная служба была переименована в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии, подотчетную Министерству Экономического развития Российской Федерации, которой были переданы полномочия Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федерального агентства геодезии и картографии. Полномочия Росреестра закреплены Проставлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 4572 и заключается в государственной регистрации прав на недвижимоость, ведение Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в нем, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного фонда данных, полученного в результате проведения землеустройства и многие другие функции.

Для достижения планомерных изменений в сфере государственного кадастрового учета и регистрации прав был разработан ряд других нормативно- правовых актов. В качестве примера можно привести Постановление Правительства Российской Федерации от 10.10.2013 года № 903 о целевой программе1. По мнению Е. Н. Кадыровой, данная программа нацелена на стандартизацию кадастрового учета, упрощение действий заявителя при использовании сведений, содержащихся в ЕГРН.2.

Результатом политики государства стало принятие 13 июля 2015 года Федерального закона 218-ФЗ (далее - Федеральный закон о регистрации недвижимости),3 который вступил в силу 1 января 2017 года. В результате введения данного закона утратили силу ряд нормативно-правовых актов. Так же были внесены существенные изменения в федеральный закон «О кадастре недвижимости»: произошло его переименование на федеральный закон «О кадастровой деятельности», большинство статей утратило силу и теперь он регулирует исключительно осуществляемую кадастровыми инженерами деятельность по разработке документов для постановки на государственный учет объектов недвижимости4.

По мнению А. М Косых, введение вышеуказанного федерального закона, может поспособствовать в достижении конкретных целей, а именно:

- создать новый высокоавтоматизированный ресурс, содержащий актуальную информацию о земельных участках и объектах капитального строительства;

- соединить воедино процедуру кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость;

- повысить качество, оказываемых государством кадастровых услуг5.

Кроме того, С.А.Гречун указывает, что создание ЕГРН может оказать содействие в умножении базы налогообложения, тем самым стимулировать развитии фискальной функции1.

Таким образом, на сегодняшний момент государственный учет объектов недвижимости - это государственная регистрационная процедура, нацеленная на систематизирование сведений об объектах недвижимости, заключающаяся в действии уполномоченного государственного органа - Росреестра, по внесению в государственный реестр недвижимости информации о земельных участках, участках недр, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, частях зданий, сооружений и помещений, в случае если их местоположение определено в соответствии с законодательство о кадастровом учете объектов недвижимости.

Как представляется, сущность государственного кадастрового учета заключается в накоплении сведений об объектах недвижимости. Перечень этих сведений весьма органичен, так основными характеристиками земельного участка являются его местоположения, площадь, категория земель и разрешенное использование, кадастровая стоимость. Характеристиками же объекта капитального строительства являются местоположение, площадь, площадь застройки или объем, этажность, год завершения строительства или год ввода в эксплуатацию и кадастровая стоимость, а так же сведения о его правообладателе.

Целесообразно отметить, что кадастровый учет - это одна из функций государственных органов исполнительной власти. Поэтому его ведение направлено на достижение интересов государства, к которым относится надзор и контроль за состоянием земель, охрана особо ценных земельных участков, планирование экономической политики государства, единообразие системы налогообложения страны, а так же соблюдение законных прав и обязанностей пользователей и владельцев объектов недвижимости.

Состояние государственного кадастрового учета недвижимости, и находящаяся в тесной взаимосвязи с ним государственная регистрация прав являются непосредственным отражением состояния рынка недвижимости в Российской Федерации.

1.2 Кадастровый учет в странах Европейского Союза: особенности правового регулирования

В большинстве стран мирового сообщества, так же как и в Российской Федерации, ведение кадастрового учета оказывает воздействие на экономическую стратегию государства. Поэтому в странах Европейского Союза отражение достоверных сведений об объектах недвижимости является прерогативой государственных органов, нашедших отражение в законодательных актах.

В течение всего периода развития государства происходит становление его правовой системы, императивно-атрибутивный механизм кадастрового учета объектов недвижимости оттачивается и видоизменяется в процессе эволюции государственных образований1.

В любой стране система кадастрового учета недвижимого имущества индивидуально, однако имеется большое количество общих черт мировых правовых систем, которые выражаются в единстве подходов и принципов их ведения.

Исторически сложилось, что становление кадастрового учета объектов недвижимости берет свое начало именно в процесс формирования фискальной функции государства, однако в последствие первоочередное значение кадастрового учета стало заключаться в защите прав собственников и владельцев недвижимого имущества.

Практически во всех странах Европейского Союза, которые общепризнаны как развитые, земельные ресурсы рассматриваются не только как агрохозяйственный ресурс, но и как непосредственная часть экономического рынка страны. Законодательно закреплено утверждение, что понятие «недвижимости» заключает не только непосредственно земельный участок, но и размещенные на ней объекты недвижимости. Поэтому переход прав на земельный участок означает переход прав на объекты капитального строительства, расположенные на нем1.

С.Н. Волкова указывает, что сущность кадастрового учета в зарубежных странах заключается не только в технологических действиях, но и непосредственно в регистрации объектов недвижимости, а так же сделок с ними2.

Получившее наибольшее распространение значение термина «кадастровая система» дано Международной федерацией геодезистов. Под кадастром понимается официальный реестр недвижимости, который базируется на основе земельного участка (парцелла)»3.

Обычно под кадастром объектов недвижимости понимается четыре разновидности кадастра, к которым относится:

- фискальный кадастр, цель которого налогообложение;

- юридический кадастр, направленность которого заключается в регистрации и защите прав на объекты недвижимости;

-многоцелевой кадастр, используемый для управления земельными ресурсами;

-кадастр, как регистрационная система.

Так же как и в Российской Федерации, в странах Европейского союза установлено, что для рационального управление недвижимым имуществом необходима система кадастрового учета, содержащая единообразные характеристики объектов недвижимости. К этим характеристикам можно отнести: право на объект недвижимости, для защиты законных интересов владельцев земли; стоимостную характеристику объекта недвижимости, для единства систем налогообложения; порядок и регламент использования земли, для целей их рационального использования.

Н.С. Ивчаева, отмечает, что существует четыре блока регистрационных кадастровых систем:

1. Страны с немецкой системой, к которым относятся Германия и Швейцария.

Особенность функционирования кадастровой системы в данных странах заключается в функционировании трех подсистем, к которым относятся кадастровая, топографо-геодезическая и регистрационная группа.

Так в Германии кадастр подразделяется на две части: «поземельная книга» и «кадастр», находящиеся в тесной взаимосвязи и непротиворечащие друг другу. В соответствии с нормами немецкого права, земельный участок понимается в двух аспектах, как ограниченная часть земной поверхности и как регистрационная запись в поземельной книге.

Основополагающим нормативно-правовым актом, регулирующим порядок регистрации недвижимости, является Гражданский Кодекс, принятый в 1900 году, тогда же была образована кадастровая палата в Германии. Учитывая специфическое государственное устройство Германии, не удивляет тот факт, что в самой стране отсутствует единая система кадастрового учета объектов недвижимости, хотя на всей территории государства кадастровый учет функционирует исходя из общих принципов и единообразных стандартов.

В различных государственных субъектах процедура ведения кадастра осуществляется по-разному. Вопросами управления объектами недвижимости занимаются различные государственные органы, которые могут быть поднадзорны Министерству экономики, транспорта и развития территории, Министерству финансов или Министерству экономического развития.

Так, основным нормативно правовым актом, регулирующим деятельность по кадастровому учету объектов недвижимости на территории Гессен, является Закон земли Гессен «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» от 2 октября 1992 года1.

В последнее время, так же как и в Российской Федерации, в Германии идет процесс объединения данных земельного кадастра и поземельной книги в одну базу данных. На завершающем этапе будет создана единая земельно- информационная служба Германии.

2. Страны с наполеоновской административной системой, к которым относятся Франция, Испания, Италия и Греция.

Для данной группы стран характерно разделение кадастра земельных участков и реестра объектов недвижимости, которые так же находятся в тесной взаимосвязи.

В кадастре земельных участков содержатся сведения, представляющие интерес для целей налогообложения, к примеру, данные о грунте и природных ресурсах. В реестре недвижимого имущества содержится информация о правах и обременениях объектов недвижимости, а так же общедоступные правовые документы.

К примеру, во Франции функция кадастра заключается в описании местоположения и идентификации земельных участков, указании типов произрастающих сельскохозяйственных культур, характеристики строений.

Территория Франции разделена на территориальные единицы - коммуны. И для каждой коммуны подготавливается план, являющийся основным кадастровым документом, в котором отражается информация о собственнике земли, границах и качестве земли. План коммуны используется для локализации земельных участков, и идентификации расположенных на них объектов капитального строительства.

Данные планы обновляются непрерывно, в процессе поступления документов о межевании. Кроме того изменение планов может происходить ежегодно, в связи с изменениями размещения посевом или в результате застройки.

С 2001 года во Франции информация, содержащаяся в кадастровых документах, в том числе и семантическая, является общедоступной.

3. Страны со скандинавской системой, к которым относятся Норвегия и Швеция.

Особенность кадастровых систем данной группы стран является наличие централизованной системы кадастрового учета с созданием реестра собственности. Так же как и для Германии, для данных стран характерна передача полномочий по ведению кадастрового учета на уровень местных территориальных образований.

Так, к примеру, в Швеции вся территория разделена на обособленные единицы, о которых содержится информация в реестре недвижимости. Для правовой идентификации каждая обособленная территория имеет индивидуальное название.

Под кадастровым учетом в Норвегии подразумевается автоматизированная информационная система, содержащая сведения о пространственно- территориальном расположении земель, а также находящихся, на них объектах капитального строительства, с указанием их владельцев.

В странах, относящихся к данной правовой системе, нормативы описания объектов недвижимости устанавливаются национальным законодательством. Разработка и реализация информационных автоматизированных ресурсов финансируется из бюджета государств1.

На первых этапах развития кадастрового учета в Дании, его ведение было связано исключительно с целями налогообложения. Размер налога на земельный участок был прямо пропорционален показателю его плодородности.

По истечении времени, ведение кадастра так же осуществляется для реализации фискальная функция государства, однако для оценки земельных участков используется не показатель плодородности, а их рыночная стоимость. На данный момент времени основная функция кадастра в Дании заключается в мониторинге фактического и документарного использования земельных участков. Для этих целей создаются карты земельных участков, преимущественно в крупных масштабах.

В Швеции система кадастрового учета подразделяется на реестр недвижимого имущества и регистрация земельных участков.

Реестр недвижимого имущества полностью высоко автоматизирован, в нем фиксируются все объекты капитального строительства. Регистрация же включает индексную карту недвижимости, хранящуюся отдельно от текстовых растров.

4. Страны с англоязычной системой, к которым относится Великобритания1.

Великобритания является страной, относящейся к англо-саксонской правовой семье, поэтому для нее не характерна кодификация законодательства. Как такового в нашем поминании кадастрового учета в Великобритании нет. Институт кадастрового учета заменен на институт регистрации прав на недвижимость. В Англии закреплена система регистрации права, введенная Робертом Торренсом и представляющая собой совокупность первых разделов регистра всей зарегистрированной в стране недвижимости.

Первое обследование объектов недвижимости было проведено в 1086 году по Указу Вильгельма 1. В настоящее время нормативно-правовым актом, регулирующим кадастровую и регистрационную деятельность в Англии, является Закон о земельной регистрации 1925, который закрепляет обязательную регистрацию права собственности в отдельных регионах страны. Количество регионов постоянно увеличивалось и в настоящее время практически на всей территории Великобритании зарегистрированы права на объекты недвижимости. До сих пор формально все земельные участки в Великобритании принадлежат королеве, а граждане рассматриваются как держатели земли, однако, по сути, право держания по своей функциональности не отличается от знакомого всем права собственности.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что без изучения опыта кадастрового учета в зарубежных странах невозможно создать правильно функционирующую систему кадастра в Российской Федерации. Необходимо перенимать практику ведения кадастра, поскольку она может способствовать формированию быстрого, правильного и менее финансово затратного механизма кадастрового учета.

По мнению автора, наибольший интерес для изучения представляет система кадастрового учета в Германии, поскольку ФРГ, так же как и Россия, относится к системе романо-германского права, с ней проще провести аналогию и заимствовать правовые механизмы кадастровой деятельности.

Целесообразно указать, что не последнюю роль в управлении системой кадастрового учета играет именно технологическая его сторона. Помимо правовых механизмов, необходимо изучать и заимствовать автоматизированные методы ведения кадастра.



ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Особенности осуществления государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства в рамках реализации Федерального закона " О государственной регистрации недвижимости"

На сегодняшний день Федеральный закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости1 является основополагающим нормативно-правовым актом в области государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Цель данного исследования - это изучение кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства, поэтому, перед тем как приступить к описанию самого процесса, необходимо разобраться, какие объекты относится к индивидуальному жилищному строительству.

Как было сказано выше, ГК РФ не устанавливает закрытый перечень объектов недвижимости, а лишь указывать критерий относимости к данной категории. Этим критерием является невозможность перемещения объекта без причинения ему несоразмерного ущерба. На практике, такая размытость определения объекта недвижимого имущества приводит к большому количеству споров. Поэтому, по истечении времени сформировался более обширный список требований, по которым объект относится к недвижимости.

Так в своей статье И. В. Артельных, анализируя судебную практику, указывает список критериев отнесения объекта к недвижимости. К этим критериям относятся:

1. прочная связь объекта с землей, то есть если объект в результате перемещения сохранит свою функциональность, то он является движимым;

2.сборно-разбоный характер недвижимого имущества, данный критерий следует из предыдущего;

3. объект недвижимости должен иметь фундамент;

4. для функционирования объекта необходимо подключение к источникам коммуникаций;

5. разрешенное использование земельного участка1.

Для того чтобы отнести объект к недвижимому имуществу необходимо наличие совокупности вышеуказанных требований, документально подтвержденное специалистами.

В пункте 1 статьей 10 ГрК РФ указано, что объектами капитального строительства являются: здания, старения, сооружения, объекты, строительство которых не окончено»2.

В части 6 пункта 2статьи 2 Федерального закона № 384-ФЗ законодатель дает определённые понятия «здание», как итог строительства, который представляет собой конструкцию, подведенную к инженерным техническим сетям, назначение которой может заключаться в проживании и деятельности людей, размещении животных или производств3.

Как видно из определения, виды зданий могут быть различные и, соответственно, они создаются для выполнения большого количества функций. По назначению здания могут быть жилые, общественные, промышленные, сельскохозяйственные и другие.

Объекты жилищного строительства совместно с многоквартирными домами и общежитиями относятся к жилым зданиям.

В пункте 2 статьи 16 ЖК РФ дано определение жилого дома, как здания, состоящего из комнат и вспомогательных помещений, необходимых гражданам для проживания и удовлетворения повседневных нужд1.

Дополнительные требования к индивидуальному жилого дому определены в пункте 3 статьи 48 ГрК РФ, а именно указано, что индивидуальный жилой дом должен иметь не более трех этажей и быть предназначен для одной семьи2. На практике довольно часто возникают вопросы относительно определения количества этажей здания, поскольку данный критерий является важным для отнесения дома к объекту жилищного строительства.

Так в письме № ОГ-Д23-1426 от 20.03.2013 года Министерство экономического развития Российской Федерации поясняет, что жилые дома, имеющие более трех этажей, не являются объектами индивидуального строительства3.

Кроме того в СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуальная редакция СНиП 31-06-2009) указано, что при определении количества этажей у здания включаются все этажи, в том числе подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический и мансардный4.

К тому же в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»5 указаны правила определения количества этажей у здания, в частности указано, что подполье для проветривания под зданием и междуэтажное пространство не более 1,8 метра не считается этажом.

В пункте 3 статьи 48 ГрК РФ указано, что в случае постройки жилого дома не требуется подготовка проектной документации1. Соответственно, на практике не редки случаи, когда индивидуальные жилые дома собственник воздвигает собственными силами, поэтому, для того что не только построить, но и зарегистрировать дом, гражданину необходимо заблаговременно изучить имеющуюся законодательную базу.

Переходя непосредственно к процессу учета объектов жилищного строительства, целесообразно отметить, что благодаря введению в действие Федерального закона № 218-ФЗ о регистрации, проведение кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость полностью передано в прерогативу Росреестра и его территориальных органов.

Ю.В. Драчева замечает, что вышеуказанное нововведение должно уменьшить сроки государственной процедуры и упростить действия граждан, давая возможность подачи документов в любом территориальном отделении Росреестра2.

Сущность процедуры кадастрового учета объектов жилищного строительства заключается в том, что государство признает и подтверждает юридический факт создания объекта индивидуального жилищного строительства.

Сама процедура регистрации прописана в главе 3 Федерального закона о регистрации.

Федеральный закон подразумевает, что возможны три варианта кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

В статье 14 Федерального закона о регистрации указано, что кадастровый учет и регистрация прав осуществляется одновременно на основании заявления в случае создания объекта недвижимости1.

Данное правило должно упростить действия потребителей и заметно уменьшить бюрократичность данной процедуры.

В соответствии с частью 1 пункта 1 статья 15 данного Федерального закона, государственная регистрация недвижимости на вновь созданные здания осуществляется по заявлению собственника земли либо держателя иного вещного права2. В случае отсутствия возможности вышеуказанному лицу обратиться с заявлением о регистрации, это может сделать его представитель по нотариально заверенной доверенности.

Таким образом, вытекает главное правило - перед тем как строить или регистрировать объект индивидуального жилищного строительство, необходимо получить или приобрести земельный участок, на котором он будет расположен. На данный момент времени существует достаточно много судебных дел, по поводу самовольного строительства, об этом речь пойдет в следующем параграфе.

Необходимо отметить, что в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 года № 540 законодатель утверждает классификатор видов разрешенного использования земли и указывает род деятельности, которым можно заниматься на ней3.

Как отмечает В. П. Камышевский: «Далеко не каждый земельный участок подходит для индивидуального жилищного строительства. Индивидуальная жилая застройка относится к жилым зонам»4.

Анализируя Приложение к Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 года № 540, необходимо указать, что для строительства индивидуального жилого дома подходят земельные участки со следующим разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства.

Статья 16 Федерального закона о регистрации недвижимости устанавливает срок осуществления кадастрового учета и регистрации прав для созданного здания - объекта индивидуально жилищного строительства, который составляет десять рабочих дней.

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности на объект строительства, устанавливается в соответствии с часть 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ и составляет 350 рублей1.

В статье 18 Федерального закона о регистрации указано, что подача заявления об осуществлении государственной регистрация прав и постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, возможна в двух формах.

Первая форма - это предоставление документов в бумажном виде: необходимо лично обратиться в любой территориальный органа Росреестра или многофункциональный центр, вне зависимости от места расположения объекта недвижимости. Вторая - это подача заявления и документов в форме электронных образов, посредствам информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, то есть через «Интернет»2. Поданные таким образом документы должны быть заверены усиленной квалификационной электронной подписью в соответствии с Федеральным законом № 63-ФЗ3.

В статье со статьей 21 и статье 40 Федерального закона о регистрации, законодатель разъясняет, какие документы необходимы для постановки на учет здания. К ним относятся: правоустанавливающий документ на земельный участок, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и технический план.

Кроме того, в пункте 1 статьи 40 вышеуказанного Федерального закона предусмотрена возможность одновременной регистрации права собственности и на землю и на объект жилищного строительства, в случае отсутствия в ЕГРН соответствующих сведений1.

В пункте 1 статьи 55 ГрК РФ дано определение понятия «разрешения на ввод в эксплуатацию», а так же описан порядок его получения решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Однако, в соответствии с Федеральным законом № 361-ФЗ2 и Федеральным законом № 36-ФЗ3, были внесены изменения в некоторые законодательные акты, в частности, в Федеральный закон о регистрации недвижимости и Федеральный Закон № 191-ФЗ4. Данные изменения коснулись непосредственно процедуры постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объекты жилищного строительства.

В пунктом 7 статьи 70 Федерального Закона о регистрации содержится информация о том, что в срок до 1 марта 2020 года для регистрации индивидуального жилого дома необходимы лишь технический план и документы на земельный участок, подтверждающие вещное права гражданина5.

Однако, в этом же пункте законотворец указывает, что технический план на объект индивидуального жилищного строительства подготавливается кадастровым инженером на основании разрешения на строительство и проектной документации.

Данные требования основываются на правовых нормах, указанных в ГрК РФ.

Часть 3 Статьи 48 ГрК РФ устанавливает, что изготовление проектировочных документов не является обязательным для строительства жилого дома1.Однако получение разрешения на строительство необходимо2.

Поскольку вышеуказанная информация содержится в разных нормативно- правовых актах, Министерство экономического развития, в своем письме от 09.09.2016 года № Д23и-42853, так же разъясняет какие документы, необходимы для постановки на учет объекта жилищного строительства.

В статье 51 ГрК РФ дано понятие термина «разрешение на строительство» и описан порядок его получения.

Итак, разрешение на строительство - это градостроительный документ, который подготавливается на основе проекта планировки территории, проекта межевания территории, при строительстве объекта недвижимости, в котором отражается возможность размещения объекта на земельном участке. Форма разрешения на строительство утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015 года № 117/пр4. Форма разрешения на строительство приведена в приложении 25.

Для получения разрешения на строительство владелец или пользователь земельного участка направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления.

В соответствии с часть 7 статьи 51 ГрК РФ к заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на землю;

2. градостроительный план земельного участка - документ по планировке территории. В соответствии с частью 3 статьи 57.3 ГрК РФ в градостроительном плане отражается информация о границах земельного участка, на котором будет расположен дом, с обозначением его кадастрового номера, о планируемом месте расположения объекта недвижимости, о виде разрешенного использования земельного участка, о предельных размерах разрешенного строительства, об ограничениях использования земельного участка, о границах особых территориальных зон, о наличии публичных сервитутов, о наличии в границах земельного участка других объектов капитального строительства и другая градостроительная значимая информация1. Данный документ подготавливается бесплатно органом местного самоуправления.

3. схема планировочной организации земельного участка, на которой отображается предварительное местоположение жилого дома. Требования к содержанию и состав ее разделов указаны в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 872.

4. описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, если строительство или реконструкция объекта предполагается в границах территории исторического поселения3.

После того, как строительство жилого дома окончено, гражданин должен обратиться к кадастровому инженеру, деятельность которого регламентируется Федеральным законом №221-ФЗ для подготовки технического плана объекта недвижимости.

Кадастровый инженер - член саморегулируемой организации, выполняющий работы по межеванию земель, а так же кадастровые работы по постановке на учет объектам капитального строительства. На официально сайте Росррестра приведен исчерпывающий реестр кадастровых инженеров.

Требования к подготовке технических планов регламентируются статье 24 Федерального закона о регистрации.

В техническом плане отражаются сведения, необходимые для внесения Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской федерации от 18.12.2015 года № 953 к таким сведениям относятся: сведения о заказчике кадастровых работ (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), сведения о средствах измерения, описание местоположения объекта недвижимости, с учетом точности определения координат, кадастровый номер земельного участка и кадастрового квартала, адрес (местоположение), назначение и наименование здания, количество этажей, материал наружных стен, год завершения строительства и площадь объекта недвижимости1.

Требования к определении площади объекта индивидуального жилищного строительства регламентируются Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 года № 902, однако, на данный момент времени вышеуказанный Приказ противоречит иным нормативно-правовым актам, подробнее эта тема будет раскрыта в следующем параграфе. Пример технического плана на объект индивидуального жилищного строительства указан в приложении 31.

Подготовленный технический план заверяется усиленной квалификационной электронной подписью кадастрового инженера.

Итак, после того как гражданин имеет на руках документы, он обращается в территориальные отделения Росррестра или в Многофункциональный Центр для прохождения процедуры регистрации, предъявляя документ удостоверяющий личность.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает основания возврата документов без рассмотрения. К ним относится:

1.формат предоставленных электронных документов не соответствует формату, установленному органом государственной власти;

2. в документах, предоставленных в бумажном виде имеются подчистки, прописки или не оговоренные исправления либо они имеют сильные повреждения;

3. не предоставлен документ об уплате государственной пошлины;

4. заявление не подписано заявителем2.

Так же в статье 26 Федеральный закон о регистрации недвижимости, приводится исчерпывающий перечень оснований приостановления процедуры учета и регистрации. К ним относятся:

1. гражданин, указанный в качестве правообладателя земельного участка, таковым не является;

2. с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;

3. не предоставлены необходимые документы;

4. предоставленные документы являются копиями или сведения в них недостоверны;

5. вид и состав документов не соответствуют требованиям законодательства;

6. предоставленные документы подписаны неправомочным лицом;

7. несоответствие предоставленных документов сведениям, полученным в результате межведомственного взаимодействия;

8. объект, в отношении которого поданы документы для государственного кадастрового учета и регистрации права, не является объектом недвижимости и некоторые другие случаи1.

Процедура учета и регистрации приостанавливается на срок не более чем три месяца.

В статье 27 Федерального закона о регистрации недвижимости, указано лишь одно основание для отказа в постановке учет и регистрации - это не устранение причин, в течение срока приостановления, препятствующих осуществлению вышеуказанной государственной процедуры2.

По результатам постановки на учет объекта индивидуального жилищного строительства, собственник получает Выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в которой отражаются индивидуальные здания. В настоящее время процедуру определения кадастровой стоимости объекта недвижимости регулирует Федеральный закон № 237-ФЗ3. Образец выписки из Единого государственного реестра недвижимости приведен в приложении 44.