Государственный кадастр

Подводя итог выше сказанному, можно сделать вывод о том, что, несмотря на введение в действие Федерального закона о регистрации недвижимости, процедура постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом сложна, необходимо получение достаточно большого количества как правовых, так и градостроительных документов. Поэтому, обычному гражданину, перед тем как начинать строительство, а затем и регистрацию жилого дома, необходимо обратиться за консультацией в орган местного самоуправления, к кадастровому инженеру или юристу для того, что бы в дальнейшем избежать непредвиденных трудностей с регистрацией и постановкой на кадастровый учет.

2.2 Проблемы и перспективы развития законодательства в сфере государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства

Как было отмечено выше, на протяжении последних пяти лет законодатель предпринял ряд мер направленных на упрощение процедуры кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, на систематизацию и оптимизацию нормативно-правовых актов регулирующих данную сферу деятельности.

Однако на сегодняшний день существует достаточно большое количество пробелов и противоречий в законодательстве о кадастровом учете жилищного строительства.

Отдельного внимания заслуживает вопрос постановки на государственный кадастровый учет объектов самовольного строительства.

В пункте 1 статья 222 ГК РФ дано понятие самовольной постройка, как строения, созданного на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности или не предоставленном на другом вещном праве гражданину или юридическому лицу или на земельном участке, имеющим разрешенное использование, не допускающее строительство данного объекта либо, созданное без получения разрешительных документов или нарушение градостроительных норм1.

Из вышеуказанного определения следует, что существует четыре аспекта, по которым в частности индивидуальный жилой дом может быть признан самовольной постройкой:

1. собственник возвел дом на земельном участке, который ему не предоставлен, то есть он не является право пользователем земельного участка - главное условие;

2. земельный участок, на котором расположен жилой дом, имеется в собственности, аренде или на другом праве у гражданина, однако разрешенное использование земельного участка не позволят осуществлять данный вид строительства;

3. гражданин не получил разрешение на строительство;

4. при строительстве жилого дома были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

Статья 2 статьи 222 ГК РФ поясняет, что постройка, признанная решением суда самовольной, должна быть снесена1.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, орган местного самоуправления вправе сам принять решение о сносе самовольной постройки в случае, если она расположена на землепользовании, которое находится в зоне с особыми условиями использования территории; на общественной территории; в полосе отвода сетей Федерального, регионального или местного значения2.

В пункте 1 статьи 58 Федерального закона о регистрации недвижимости указана возможность государственной регистрации права собственности на основании решения суда3. Поскольку, в данный момент государственная регистрация и постановка на государственный кадастровый учет происходят одновременно, поэтому, для осуществления процесса регистрации, необходимо признать право собственности на самовольную постройку.

Данная правовая норма подкрепляется Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22, в соответствии с которым в случае признания права на постройку, являющуюся самовольной, возникает основание для регистрации права собственности1.

Признание право собственности на объект самовольного строительства судом возможно только в случае, если земельный участок принадлежит гражданину на следующем праве: собственность, пожизненное наследуемое владение при соблюдении следующих условий:

1. лицо осуществляющее застройку имеет право на земельный участок;

2. застройка соответствует установленным проектной документацией параметрам;

3. постройка не нарушает права и законные интересы граждан и не опасна для жизни и здоровья других лиц2.

А. Р. Кирсанов справедливо отметил, что в нормативно-правовых актах отсутствует информация о признании права на постройку, являющуюся самовольной, возведенную лицом, обладающим земоей на праве аренды.3.

Однако существует ряд решений Верховного Суда Российской Федерации и Определений Конституционного Суда Российской Федерации, которые разъясняют данный вопрос.

Так в Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 1748-О, содержится информация о том, что арендатор земельного участка так же имеет возможность зарегистрировать право собственности на самострой4.

Таким образом, постановка на кадастровый учет объекта жилищного строительства возможна только в случае признания судом прав на постройку, являющуюся самовольную, а для этого, как минимум, земельный участок, на котором расположено здание, должен быть предоставлен гражданину и иметь разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.

На практике имеет место следующая ситуация: гражданин имеет в собственности земельные участи, на которых возможно индивидуальное жилищное строительство, а возводит на них многоквартирные жилые дома с участием дольщиков.

Так, Правительство Московской области составило списки объектов незаконного строительства, которые могут быть снесены по решению суда. Туда вошли порядка четырехсот многоквартирных жилых домов. К примеру, уже есть решение Одинцовского городского суда Московской области о сносе трехэтажного жилого дома. Решение представлено в приложении 51. Данный случай неединичный, по всей стране регулярно признаются самовольно построенными и сносятся десятки жилых домов.

Как было сказано выше, для постановки на кадастровый учет и регистрации права на объект самовольного строительства, необходимо признать право собственности на самовольную постройку. Необходимо отметить, что на практике, решения, принимаемые судами по вопросу о признании права собственности на самовольную постройку весьма противоречивы, хотя критерии признания объекта самовольно построенным едины и указаны в статье 222 ГК РФ. Не смотря на наличие большого количества Постановлений Верховного Суда Российской Федерации, судебная практика по делам о самовольном строительстве весьма разнообразна: в некоторых случаях суды признают это право, а в других принимают решения о сносе объектов недвижимости. В последнем случае, речь о государственном кадастровом учете объекта недвижимости, вообще не может идти.

Таким образом, нужно более развернуто раскрыть содержание статьи 222 ГК РФ, для того чтобы суды Российской Федерации принимали единообразные решения по данному вопросу. Кроме того необходимо, чтобы органы местного самоуправления не просто констатировали наличие самовольного строения, но и принимали участие в информировании граждан о последствиях возведения объектов без соблюдения требований закона, давали консультации, разъясняли порядок регистрации индивидуальных жилых домов, и помогали россиянам возводить и регистрировать жилые дома в соответствии с законодательством. Касаемо возведения многоквартирных домов на земельных участках, не отведенных для этих целей, необходимо проводить более тщательный мониторинг и отслеживать самострой еще на первых этапах строительства.

Не менее важной, является проблема постановки на учет и регистрация права на объекты жилищного строительства, строительство которых было завершено до введение в действие ГрК РФ.

Как показывает практика, таких объектов, особенно расположенных в малых населенных пунктах, большое количество.

Ни в Градостроительном Кодексе, ни в Федеральном законе № 218-ФЗ не содержится информации о том, как произвести постановку на кадастровый учет объектов, разрешение на строительство которых не выдавалось из-за того, что возведение объектов было завершено до появления правовых норм, указанных в данных законах.

Исключительно в Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953 указано, что основанием для регистрации жилого дома, возведенного до тысяча девятьсот семнадцатого года является декларация об объекте недвижимости1.

Для разъяснения вопроса о постановке на кадастровый учет объектов индивидуального строительства возведенных с 1917 по 2004 год, Министерство экономического развития Российской Федерации выпустило ряд рекомендательных Писем.

Последние из них это Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.09.2016 года № Д23и-4285 и Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.09.2016 года № ОГ-Д23-105511.

В данных разъяснительных письмах, Министерство экономического развития Российской Федерации поддерживает следующую позицию: для регистрации жилого дома, возведенного в период с 1991 по 2004 год необходимы:

- копия документа, подтверждающего разрешение на строительство;

- архивная выписка, подтверждающая разрешение на осуществление строительных строительства.

Для регистрации жилого дома, возведенного в период с 1917 по 1991 год необходимо предъявление:

- документа, содержащего информацию о предоставлении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим возводить жилой дом;

- договора о предоставлении земельного участка под застройку2.

Действительно, в отношении индивидуальных жилых домов построенных в период с 1991 по 2004 год в соответствии с ГрК РФ № 733 и Федеральным законом № 3295-1-ФЗ4 было необходимо получение документа, подтверждающего разрешение строительства дома.

Относительно индивидуальных жилых домов, построенных до 1991 года, особенно в малых населенных пунктах, удаленных от областных и районных центров, довольно часто имеет место быть следующая ситуация: оригиналы документов, указанные в письме, у собственника объекта индивидуального жилищного строительства, уничтожены. А информации в сельских поселениях, муниципальных образованиях и районных архивах нет.

В данном случае, собственнику индивидуального жилого дома так же придется обращаться в суд для признания права собственности на самовольную постройку, хотя фактически дом был возведен в соответствии с соблюдением требований законодательства, на земельном участке, с соответствующим использованием.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что необходимо внести изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ и разделить правила постановки на кадастровый учет объектов индивидуального строительства возведенных до и после введение в действие Федерального закона № 3295-1-ФЗ1.

Другой не менее важной проблемой, остается вопрос об определении площади индивидуального жилого дома, поскольку от данной характеристики напрямую зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В пункте 9 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 содержится информация о правилах подсчета площади жилого дома, а именно указано, что площадь, занятая лоджиями, верандами, террасами и балконами, включается в общую площадь дома2.

Однако в части 5 статьи 15 ЖК РФ указано, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас»3.

Статья 16 ЖК РФ поясняет, что жилой дома относится к жилым помещениям1.

Таким образом, можно увидеть противоречие двух вышеуказанных нормативно-правовых актов, по вопросу включения в площадь жилого дома балконов, лоджий, террас и веранд, что говорить о коллизии права.

Министерство экономического развития РФ по данному вопросу в Письме № Д23-и-1186 от 07.03.2017 года свою позицию разъясняет следующим образом: при подсчете площади жилого дома необходимо следовать требованиям № 90»2.

Так же в Письме № ОГ-Д23-4932 от 27.04.2017 года Министерство экономического развития РФ поясняет, что площадь, занятая террасами, лоджиями, балконами и верандами, включается в общую площадь здания3.

Различные нормативно-правовые акты имеют различную юридическую силу. С точки зрения права, юридическая сила Жилищного Кодекса выше, чем юридическая сила Приказа Министерства экономического развития РФ, поэтому в данном случае необходимо применять именно нормы, содержащиеся в ЖК РФ.

Остается не ясным вопрос о том, почему Министерство экономического развития пренебрегает положениями, указанными в Жилищном Кодексе, и говорит о необходимости применения норм, содержащихся в Приказе Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 № 90.

Исходя из этого следует, что в законодательстве, о порядке определения площади объекта индивидуального жилищного строительства, существует коллизия права, которую законодателю необходимо устранить в ближайшее время.

В тесной взаимосвязи с объектами индивидуального жилищного строительства находятся жилые дома блокированной застройки. В пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ указано определение дома блокированной застройки, а именно под домом блокированной застройки подразумевается жилое здание, количество этажей которого не больше чем три, состоящее из десяти блоком и менее. Каждый блок жилого дома предназначен для проживания одной семьи, а так же должен быть соединен общей стеной с соседними блоками, расположенными на смежных земельных участках.1.

Как видно из определения, блок дома блокированной застройки не что иное, как индивидуальный жилой дом и, соответственно, для постановки на учет данного объекта недвижимости достаточно правоустанавливающих документов на землю, технического плана и разрешения на строительство. Так же в соответствии с СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» указано, что нормы указанные в данном документе распространяются так же на автономные блоки дома блокированной застройки2.

Однако в соответствии с Письмом Министерства экономического развития РФ от 14 марта 2017 года № Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» указано, что для постановки на учет дома блокированной застройки, необходимо получать разрешение на ввод в эксплуатацию каждого блока и, соответственно, технический план, оформленный в отношении из них»3.

Также в данном письме содержится информация о том, что Минстроем России проводятся мероприятия по разработке нормативных актов, регулирующих порядок учета жилых домов блокированной застройки4.

Д.В. Пархоменко отмечает, что строительство домов блокированной застройки - экономически выгодное решение5.

Резюмируя выше изложенное, можно сделать вывод о том что, в данный момент времени процедура регистрации жилого дома блокированной застройки законодателем не проработана, нормативная - правая база не определена, не понятно отличие от индивидуального жилого дома и соответственно достаточно проблематична постановка его на кадастровой учет.

В качестве примера можно привести сведения, содержащиеся на публичной кадастровой карте, когда идентичные объекты недвижимости имеют разный правовой статус. Объект капитального строительства с кадастровым номером 35:16:0301004:225 имеет назначение Многоквартирный дом, в составе которого находятся два помещения- квартиры с кадастровыми номерами 35:16:0301004:257 и 35:16:0301004:256. Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 35:16:0301004:262 и 35:16:0301004:262 - имеют назначение - жилые дома. Данные приведены в приложении 61.

Для разрешения данной проблемы необходимо внести дополнения в Градостроительный и Жилищный Кодекс Российской Федерации, а так же в иные нормативные - правовые акты, разъяснив юридический статус дома блокированной застройки и, соответственно, уточнить процедуру постановки его на учет.

Еще одним родовым понятием к объектам индивидуального жилищного строительства является жилое строение. Определение данного понятия законодатель не раскрывает, однако в соответствии с абзацем 1 статьи 1 Федерального закона №66-ФЗ указано, что на садовом и дачном земельном участке возможно возведение жилого строения, без права регистрации проживания в нем2. Таким образом, жилое строение - это здание, возводимое на земельном участке, имеющим разрешенное использование для садоводства, пригодное для постоянного проживания без права регистрации в нем.

В письме Министерства экономического развития от 21.04.2017 № ОГ- Д23-4788 указано, что жилое строение может быть создано лишь на садовом земельном участке1.

Согласно пункту 1 части 17 ГрК РФ: подготовка разрешения на строительство не требуется в возведения здания, на земельном участке, предоставленном для садоводства2.

Таким образом, различие между индивидуальным жилым домом и жилым строением заключается в том, что для строительства последнего не требуется разрешение на строительство и отсутствует возможность регистрации в нем, хотя по своему функциональному назначению эти объекты могут быть совершенно идентичны.

В части 1 статьи 16 ЖК РФ определено понятие: «жилые помещения» - объекты жилищных прав, пригодные для постоянного проживания людей. Кроме того в этой правовой норме указан закрытый перечень объектов, отнесенных к жилым помещениям и понятие жилого строения в него не входит. Однако, имеет место быть Постановление Конституционного Суда от 14.12.2008 № 7-П, в котором утверждено, что положения Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ограничивают право граждан на регистрацию в садовом доме и признано неконституционным3.

То есть сейчас для регистрации в жилом строении, гражданам до сих пор приходится каждый раз обращаться в суды по месту жительства, ссылаясь на Постановления Конституционного Суда. Так же необходимо отметить, что для признания садового дома пригодным к проживанию, необходимо наличие заключения экспертно-строительной комиссии, получение которого по сложности сопоставимо с получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Из вышеуказанного следует, что довольно часто под формулировкой «жилое строения» может подразумеваться «индивидуальный жилой дом».

Таким образом, законодателю необходимо ускорить процесс внесения изменений в абзац 1 статьи 1 Федерального закона РФ № 66-ФЗ, поскольку данное положение противоречит Конституции, а так же указать какие объекты недвижимости можно строить на садовом земельном участке.

С 1 января 2019 года должен начать действовать Федеральный закон № 2171, в котором указано, что на садовом земельном участке можно возводить как жилые так и садовые дома. Хочется надеется, вышеуказанный Федеральный закон вступит в силу.

Другой проблемой законодательства Российской Федерации о кадастровом учете является несоответствие результатов кадастровой оценки объектов недвижимости их реальной стоимости. В соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка вновь созданных объектов недвижимости производится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке2. Из основных принципов указанных в данных методических указаниях следует, что «кадастровая оценка объекта недвижимости производится на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта капитального строительства» 3.

Как показывает практика, результаты кадастровой оценки не достоверны, они не отражают реальную стоимость объектов недвижимости. В качестве примера, можно привести сведения публичной кадастровой карты о кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 35:16:0203032:263 и сведения о рыночной стоимости аналогичного объекта. Данные, приведенные в приложении 71. Следует обратить внимание, что кадастровая стоимость данного дома составляет 568321 рублей, если же обратиться к простейшему справочнику предложений о продаже домов - Авито, то можно увидеть, что стоимость дома в Никольском районе с аналогичными характеристиками будет порядка 200000-300000 рублей.

Л.Е. Солопова указывает, что дорожно-транспортная инфраструктура должна учитываться при определении кадастровой2.

Другой правовед А. В. Дубровский предложил свою методику определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, основанную «на принципах индивидуального подхода, позволяющую получить достоверные результаты при малых временных и финансовых затратах»3.

Как было сказано выше, при подготовки технического плана - документа, необходимого для постановки на кадастровый учет объекта индивидуального строительства, кадастровый инженер, в соответствии с Приказом Министерства экономического Развития РФ от 18.12.2015 года № 953, вносит следующие характеристики: вид объекта недвижимости; кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, адрес или местоположение, назначение объекта недвижимости, наименование объекта недвижимости, количество этажей здания, материал наружных стен, год завершения строительства, площадь4. Кадастровая оценка объекта индивидуального жилищного строительства проводится именно на основе вышеуказанных характеристик. Таким образом, при определении кадастровой стоимости здания, не учитываются не менее важные его характеристики, к которым можно отнести: инженерное обеспечение объекта капитального строительства - наличие и характеристика отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжение. Еще одна характеристика объекта недвижимости, которая так же не учитывается при постановке на государственный кадастровый учет, - это описание конструктивных элементов здания, в которой указываются материал и техническое состояние фундамента, стен и наружная отделка, крыши, проемов, внутренняя отделка.

В соответствии с НК РФ, размер налога на объект недвижимости, нотариальные пошлины и многие другие государственные пошлина определяются в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поэтому необходимо изменить саму методику оценки объектов недвижимости, привлечь специалистов оценщиков, которые смогут определить кадастровую стоимость сопоставимую с рыночной стоимостью, а также расширить список характеристик объектов капитального строительства.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства является одним из основополагающих институтов в сфере государственного кадастрового учета. Сущность процедуры государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства заключается в том, что государство признает и подтверждает юридический факт создания дома.

Законодатель провел ряд преобразований направленных на усовершенствование и модернизацию данной отрасли права, однако как показывает практика, большой круг вопросов не урегулирован, имеют место пробелы и коллизии законодательства.

В результате проведенного исследования в сфере государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства были выявлены проблемы, а так же найдены пути их разрешения.

Одна из главных проблем законодательства о кадастровом учете - это регистрации объектов самовольного строительства, которая возможна лишь по решению суда. Признание судом права собственности на самовольную постройку трудоемкая процедура, возможная в случае, если земельный участок предоставлен гражданину на праве собственности или пожизненного наследуемое владение при соблюдении следующих условий:

1. застройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории и иным градостроительным документам;

2. постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Для разрешения данной проблемы, нужно более развернуто раскрыть содержание статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации «самовольная постройка», чтобы суды Российской Федерации принимали единообразные решения по данному вопросу. Для каждого объекта самовольного строительства необходим индивидуальный подход, суд должен занимать сторону менее защищенного субъекта права - гражданина. Кроме того, необходимо, чтобы органы местного самоуправления не просто констатировали наличие самовольного строения, но и принимали участие в информировании граждан о последствиях возведения объектов без соблюдения требований закона, давали консультации, разъясняли порядок регистрации индивидуальных жилых домов, а так же проводили более тщательный мониторинг и отслеживали самострой еще на первых этапах строительства.

Не менее важным вопросом является постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на жилые дома, строительство которых было завершено до введение в действие ГрК РФ.

Постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, построенных до 1991 года, возможна лишь при предоставлении документов, подтверждающий факт разрешения строительства государством.

На практике в малых населенных пунктах, удаленных от областных и районных центров, довольно часто имеет место быть следующая ситуация: оригиналы документов, разрешающих строительство у собственника дома отсутствуют в силу их утраты, а информации в сельских поселениях, муниципальных образованиях и районных архивах нет.

В данном случае, собственнику индивидуального жилого дома так же придется обращаться в суд для признания права собственности на самовольную постройку, хотя фактически дом был возведен в соответствии с соблюдением требований законодательства, на земельном участке, предназначенном для этих целей.

Поэтому необходимо внести изменения в Федеральный закон о регистрации и разделить правила постановки на кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства возведенных до введение в действие Федерального закона от 14.07.1992 года № 3295-1 «Об основах градостроительства» и после.

Еще одна проблема современного законодательства о кадастровом учете объектов индивидуального жилищного строительства, заключается в противоречии норм Жилищного Кодекса Российской Федерации и Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90, по вопросу определении площади индивидуального жилого дома - основной характеристики объекта капитального строительства. В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации в площадь жилого дома не включается площадь, занятая балконами, лоджиями, верандами и террасами. В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд. Это ничто иное как коллизия права.

Юридическая сила Жилищного Кодекса выше, чем юридическая сила Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации. Однако с момента введения данного Приказа прошло больше двух лет, но изменения в законодательную базу произведены не были.

От размера площади жилого дома, напрямую зависит его кадастровая стоимость. Поэтому необходимо привести в соответствии вышеуказанные нормативно-правовые акты. Изложить п. 9 Приложения № 2 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 в следующей редакции1.

В тесной взаимосвязи с объектами индивидуального жилищного строительства находятся жилые дома блокированной застройки. Дом блокированной застройки - это жилой дом с количеством этажей не более трех, состоящий из нескольких блоков, количество которых не больше десяти, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену с соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Процедура регистрации жилого дома блокированной застройки законодателем не проработана, нормативная - правая база не определена, не понятно отличие его блока от индивидуального жилого дома и соответственно достаточно проблематична его постановка на кадастровой учет.

Для разрешения данной проблемы, считаю, что необходимо внести дополнения в Градостроительный и Жилищный Кодекс Российской Федерации, а так же в иные нормативные - правовые акты, разъяснив юридический статус дома блокированной застройки и, соответственно, уточнить процедуру постановки его на учет.

Еще одним родовым понятием к объекту индивидуального жилищного строительства является жилое строение, определение которого следует из норм, содержащихся в Федеральном Закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Жилое строение - это здание, возводимое на садовом или дачном земельном участке, пригодное для постоянного проживания без права регистрации в нем, для строительства которого не требуется разрешение на строительство. В соответствии с Постановление Конституционного Суда от 14.12.2008 № 7-П положения законодательства, запрещающие гражданам регистрацию в жилом строении, признаны неконституционными.

Таким образом, законодателю необходимо ускорить процесс внесения изменений в Федеральный Закон Российской Федерации «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», поскольку данное положение противоречит Конституции, а так же указать какие объекты недвижимости можно строить на садовом земельном участке. Можно предложить следующую редакцию ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ1.

Другой проблемой законодательства Российской Федерации о кадастровом учете является несоответствие результатов кадастровой оценки, полученных в процессе государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства, их реальной стоимости.

Кадастровая оценка объекта индивидуального жилищного строительства проводится на основе характеристик, указанных в техническом плане, к которым относятся: кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, адрес или местоположение, назначение объекта недвижимости, наименование объекта недвижимости, количество этажей здания, материал наружных стен, год завершения строительства, площадь. При определении кадастровой стоимости здания, не учитываются не менее важные характеристики дома, к которым можно отнести: инженерное обеспечение объекта капитального строительства - наличие и характеристика отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжение. Еще одна характеристика объекта недвижимости, которая так же не учитывается при постановке на государственный кадастровый учет, - это описание конструктивных элементов здания, в которой указываются материал и техническое состояние фундамента, стен и наружная отделка, крыши, проемов, внутренняя отделка.

Для разрешения данной проблемы необходимо, изменить саму методику оценки объектов недвижимости, привлечь специалистов оценщиков, которые смогут определить кадастровую стоимость сопоставимую с рыночной, а так же расширить список характеристик объектов индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, процедура постановки на кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства весьма дорогостоящая. Поэтому государство могло бы выделить соответствующую статью расходов и компенсировать часть денежных средств, потраченных на подготовку документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет, у мало защищённых группой населения.

Указанные предложения и выводы должны привести к усовершенствованию законодательства о кадастровом учете объектов индивидуального жилищного строительства, помочь устранить пробелы и коллизии в данной отрасли права, а также защитить права и законные интересы собственником и владельцев объектов капитального строительства.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

I. Нормативные правовые акты и официальные документы

1. Конституция Российской Федерации. - Москва: Проспект. - 2017. - 32 с.

2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в ред. 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1(часть I). - Ст. 16; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 91.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (в ред. 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 1994.- № 32. - Ст. 3302; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 43.

4. Жилищный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1(часть I). - Ст. 14; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 91.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 91.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ (в ред. 07.03.2018) // Собрание законодательства РФ. - 2000.- № 32. - Ст. 3340; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 11. - Ст. 1585.

7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 31 (часть I). - Ст. 4823.

8. Об электронной подписи: федер. закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ (в ред. 23.0.2016) // Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 15. - Ст. 2036; Собрание законодательства РФ. - 2016. - № 26(часть I). - Ст. 3889.

9. О введение в действие Градостроительного Кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ (в ред. 28.02.2018) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1(часть I). - Ст. 17; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 10. - Ст. 1437.10. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 20.07.2017 № 217 -ФЗ (в ред. 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 31(часть I). - Ст. 4766.

11. О внесении изменений в отдельные государственные акты Российской Федерации и призвании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации: федер. закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ (в ред. 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2016. - № 27(часть I). - Ст. 4294; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 31(часть I). - Ст. 4829.

12. О внесении изменений в отдельные государственные акты Российской Федерации: федер. закон от 28.02.2018 № 36-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 10. - Ст. 1437.

13. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ: федер. закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2016.- 4 июля. - Ст. 4248.

14. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: федер. закон от 30.06.2006 № 93- ФЗ (в ред. 22.02.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 27. - Ст. 2881; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 9. - Ст. 1274.

15. О государственной кадастровой оценке, государственная кадастровая оценка вновь созданных объектов недвижимости: федер. закон от 29.07.2016 № 237-ФЗ (в ред. 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 27(часть I). - Ст. 4170; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 31 (часть I). - Ст. 4823.

16. О государственной регистрации недвижимости: федер. закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. 28.02.2018) // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29(часть I). - Ст. 4344; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 10. - Ст. 1437.

17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997.- № 30. - Ст. 3594.

18. О кадастровой деятельности: федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (в ред. 2.02.2018) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 10. - Ст. 1437.

19. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: федер. закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (в ред. 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801; Собрание законодательства РФ. - 2016. - № 27(часть II). - Ст. 4270.

20. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: федер. закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (в ред. 02.07.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2010. - № 1. - Ст. 5; Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 27. - Ст. 3477.

21. О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента Российской Федерации от 09.03.2004 № 314 (в ред. от 28.09.2017)// Собрание законодательства РФ. -2004. - № 11. - Ст. 945; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 40. - Ст. 5820.

22. О Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии: Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 (в ред. от 21.05.2012)// Собрание законодательства РФ. -2008. - № 52 (часть I). - Ст. 6366; Собрание законодательства РФ. - 2012. - № 22. - Ст. 2754.

23. Об утверждении федеральной целевой программы: Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра: Постановление Правительства РФ от 03.08.1996 № 932 // Собрание законодательства РФ. - 1996.- № 33. - Ст. 4003.

24. О государственном учете жилищного фонда Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 № 1301 (в ред. 30.01.2013) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 42. - Ст. 4787; Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 5. - Ст. 1287.

25. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 (в ред. от 30.06.2010) // Собрание законодательства РФ. - 2000.- № 16. - Ст. 1709; Собрание законодательства РФ. - 2010. - № 27. - Ст. 3496.

26. Об утверждении федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2008 годы): Постановление Правительства РФ от 25.10.2001 № 745 // Собрание законодательства РФ. - 2001.- № 45. - Ст. 4265.

27. Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2012 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы): Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 № 560 // Собрание законодательства РФ. - 2005.- № 39. - Ст. 3951.

28. О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию: Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (в ред. от 13.12.2017)// Собрание законодательства РФ. -2008. - № 8. - Ст. 7442; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 51. - Ст. 7839.

29. О плане мероприятий (“дорожная карта”) «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Распоряжение Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р // Собрание законодательства РФ. - 2012. - № 50. - Ст. 7088; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 9. - Ст. 1373.

30. О федеральной целевой программе «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета (2014-2019): Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 № 903(в ред. от 22.12.2016) // Собрание законодательства РФ. - 2013.- № 42. - Ст. 5364; // Собрание законодательства РФ. - 2016.- № 2. - С. 333.

31. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (в ред. от 15.02.2017)// Собрание законодательства РФ. -2009. - № 25. - Ст. 3052; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 8. - Ст. 1258.

32. Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2009 № 534 // Вестник Росреестра. - 2010. - № 1.

33. О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости: Приказ Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1 // Российская газета. - 2011. - № 43. - Ст. 4787.

34. Об утверждении классификатора видом разрешенного использования земельных участков: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 // Российская газета. - 2014. - № 217.

35. Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015 № 117/пр [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно- правовая система / Компания «КонсультантПлюс». (дата обращения 25.03.2017)

36. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, а так же формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Компания «КонсультантПлюс». (дата обращения 25.03.2017)

37. Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а так же требований к определению площади здания, сооружения и помещения: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно- правовая система / Компания «КонсультантПлюс». (дата обращения 25.03.2017)

38. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.05.2017 № 226 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Компания «КонсультантПлюс». (дата обращения 25.03.2017)

39. Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации: Приказ Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37 (в ред. от 04.09.2000) // Экономика и жизнь. -1998. - № 38.

40. СП 118.118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения: актуализированная редакция СНиП 31-06-2009: утв. Минрегионом РФ 29.12.2011 № 635/10. - Введ. 01.01.2013. - Москва: ФГУП ЦПП, 2014. - 21 с.

41. СНиП 31-01-2003. Строительные нормы и правила Российской Федерации. Здания жилые многоквартирные: утв. Госстрой РФ 23.06.2003 № 109. - Введ. 01.10.2003. - Санкт-Петербург: Деан, 2003. - 45 с.

42. СНиП 31-02-2001. Строительные нормы и правила Российской Федерации. Дома жилые одноквартирные: утв. Госстрой РФ 22.03.2001 № 35. - Введ. 01.01.2002. - Санкт-Петербург: Деан, 2002. - 36 с.

43. Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства: Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426 // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. - 2014. - № 1.

44. Относительного государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства: Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.09.2016 № Д23и-4285 // Имущественные отношения в Российской федерации. - 2016. - № 10.

45. О рассмотрении обращения от 22 августа 2016 года: Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.09.2016 № ОГ-Д23-10551 // Имущественные отношения в Российской федерации. - 2016. - № 10.

46. Относительного включения в площадь жилого здания площадей балконов, лоджий, террас, веранд, гаража, а так же площади занятой внутренними стенами здания: Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.03.2017 № Д23и-1186 // Имущественные отношения в Российской федерации. - 2017. - № 8.

47. О жилых домах блокированной застройки: Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.03.2017 Д23и-1328 // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. - 2017. - № 8.

48. Относительного подготовки технического плана индивидуального жилого дома, жилого строения: Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 21.04.2017 № ОГ-Д23-4788 // Имущественные отношения в Российской федерации. - 2017. - № 8.

49. Относительного включения в площадь жилого здания площадей балконов, лоджий, веранд и террас для целей осуществления государственного кадастрового учета: Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.04.2017 № ОГ-Д23-4932 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Компания «КонсультантПлюс». (дата обращения 25.03.2017)

50. Земельный кодекс РСФСР: Закон от 25.04.1991 // Ведомость Съезда народных депутатов. - 1991. - № 22. - Ст. 768. (утратил силу)

51. Градостроительный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 07.05.1998 № 73-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 19. - Ст. 2069. (утратил силу)

52. Об основах градостроительства: Закон Российской Федерации от 14.07.1992 № 3295-1 // Ведомость Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992. - № 32. - Ст. 1877. (утратил силу)

53. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2000.- № 2. - Ст. 149. (утратил силу)

54. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость: Указ Президента РФ от 11.12.1993 № 2130 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. - № 50. - Ст. 4868. (утратил силу)

55. О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ: Постановление Правительства РФ от 25.08.1992 № 622 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1992. - № 9. - Ст. 609. (утратил силу)

56. О государственном техническом учете и техническо инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства: Постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 50. - Ст. 4901. (утратило силу)

ЙЙ. Учебники, монографии, статьи, диссертации

1. Артельных, И. В. Критерии, по которым суды оценивают, является объект движимым имуществом или относится к недвижимости / И. В. Артельных // Российский налоговый курьер. - 2013. - № 5. - С. 58-67.

2. Бадулина, Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы / Е. В. Бадулина // Имущественные отношения в РФ. - 2015. - № 10(169). - С. 6-14.

3. Вараксин, Г. С. История развития и современное состояние кадастра недвижимости за рубежом / Г. С. Вараксин, А. Д. Мезина // Вестник КрасГАУ. - 2013. - № 10. - С. 63-66.

4. Волков, С. Н. Землеустройство. Землеустройство за рубежом: в 9 т. Т. 1 / С. Н. Волков. - КолосС, 2013. - 408 с.

5. Волович, Н. В. переход к налогообложению объектов капитального строительства по их кадастровой стоимости. Часть 1 / Н. В. Волович // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 6(153). - С. 71-89.

6. Вылегжанина, В. В. Актуальность и перспективы объединения единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости в единый государственный реестр недвижимости / В. В. Вылегжанина // Интерэкспро Гео-Сибирь. - 2015. - № 3. - С. 9-15.

7. Гречун, С. А. Новейшие тенденции в совершенствовании правового регулирования земельно-имущественных отношений / С. А. Гречун // Энергетическое, экологическое и природоресурсное право. - 2016. - № 3(64). - С. 116-122.

8. Грибовский, С. В. Проблемы государственной кадастровой оценки земель поселений / С. В. Грибовский // Имущественные отношения в РФ. - 2003. - № 9(24). - С. 3-5.

9. Драчева, Ю. В. К вопросу о совершенствовании кадастрового учета и регистрации недвижимости / Ю. В. Драчева // Архивариус. - 2017. - № 4(19). - С. 271-273.

10. Дубровский, А. В. Совершенствование методической основы государственной кадастровой оценки объектов жилищного фонда района / А. В. Дубровский, В. А. Махт, Е. А. Козочкина // Вестник СГУГиТ. - 2017. - № 4(22). - С. 136-147.

11. Ивчатова, Н. С. Сравнительный анализ учетно-регистрационных систем недвижимости в различных странах / Н. С. Ивчатова // Интерэкспо Гео- Сибирь. - 2016. - № 3(2). - С. 3-12.

12. Кадырова, Е. Н. Некоторые новации в системе государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета / Е. Н. Кадырова // Экономика и экология территориальных образований. - 2016. - № 2. - С. 50-53.

13. Камышанский, В. П. Приобретение земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства / В. П. Камышанский, К. С. Огурцова // Власть закона. - 2017. - № 1(29). - С. 37-46.

14. Кирсанов, А. Р. Самовольная постройка: признать нельзя снести? / А. Р. Кирсанов // Имущественные отношения в Российской федерации. - 2016. - № 9(180). - С. 16-24.

15. Косырев, В. А. К вопросу о государственном кадастровом учете недвижимости в Российской Федерации: проблемы формирования и развития / В. А. Косырев // Гуманитарные научные исследования. - 2015. - № 10 - С. 130- 134.

16. Косых, А. М. Практика реализации программ внедрения новых технологий в области государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним / А. М. Косых // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2017. - № 8(62). - С. 256-262.

17. Лисина, Н. Л. Государственный кадастровый учет земельных участков: развитие, современность и перспективы / Н. Л. Лисина // Вестник Кемеровского государственного университета. - 2014. - № 4. - С. 285-291.

18. Масленникова, Л. В. Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство / Л. В. Масленникова // Научный журнал КубГАУ. - 2014. - № 100(06). - С. 1-14.

19. Никонов, П.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество: аналитический обзор / П. Н. Никонов, Н. Н. Журавский. - СПб: Роза мира, 2006. - 180 с.

20. Пархоменко, Д. В. Правовые аспекты кадастрового учета жилья в домах блокированной застройки / Д. В. Пархоменко // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2016. - № 6(2). - С. 13-18.