Прокурорский надзор за исполнением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Статьей 16.8 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (введена Федеральным законом от 30.12.2012 № 290-ФЗ) предусмотрено ведение реестра недобросовестных застройщиков федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации (до настоящего времени уполномоченный орган не определен).

Процедура государственной регистрации, осуществляемая Росреестром и его территориальными органами, обеспечивает дополнительные гарантии для граждан на получение объекта строительства в собственность.

Проверки законности нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации. При проведении проверок законности нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации необходимо выяснить следующие вопросы:

- соответствуют ли законодательству правовые акты органов государственной власти, регламентирующие правоотношения в сфере строительства и долевого строительства; не содержатся ли в них коррупциогенные факторы;

- принимались ли правовые акты, направленные на реализацию мер по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов; какая форма предоставления мер социальной поддержки обманутым дольщикам установлена в субъекте Российской Федерации; определен ли механизм реализации данных мероприятий; предусмотрено ли региональными законами о бюджете финансирование мероприятий по оказанию государственной поддержки обманутым дольщикам;

- приняты ли региональные нормативные акты, предусматривающие порядок формирования и ведения реестров граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, а также реестров «проблемных» жилищных объектов, не требуют ли корректировки критерии отнесения многоквартирных домов к числу проблемных, а граждан - к числу пострадавших.

В том случае, если анализ состояния законности в регионе позволяет сделать вывод о неэффективности применения дополнительных мер по защите прав обманутых дольщиков, установленных региональным законодательством, прокурор может предложить высшим органам власти субъекта Российской Федерации законодательно предусмотреть другие или дополнительные меры по восстановлению нарушенных прав граждан. В этих целях полезным является изучение опыта других регионов по поддержке обманутых дольщиков.

Проверки исполнения законов в органах государственной власти субъектов Российской Федерации. Применительно к вопросам долевого участия в строительстве многоквартирных домов важнейшими из полномочий органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации являются: контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов; региональный государственный строительный надзор.

В указанных органах необходимо изучить: реестры и базы данных о застройщиках и объектах капитального строительства; реестры проблемных жилищных объектов; реестры граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков; отчетность и иные документы, представляемые застройщиками; планы и материалы проверок, проведенных в рамках контрольных полномочий; акты проверок; копии предписаний и документы, свидетельствующие об осуществлении контроля за их исполнением; материалы дел об административных правонарушениях; статистические сведения и иную официальную информацию; обращения граждан и организаций и т.п.

При проведении проверок в органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление контроля и надзора в сфере долевого строительства, надлежит выяснить следующие вопросы:

- обеспечивается ли взаимодействие с органами, обладающими информацией о застройщиках, объектах и участниках долевого строительства; получаются ли от органов власти всех уровней и застройщиков документы и информация, необходимые для реализации своих полномочий и своевременного выявления нарушений в рассматриваемой сфере;

- организован ли учет многоквартирных домов, строящихся на территории региона с привлечением денежных средств граждан; сформирован ли соответствующий реестр;

- ведется ли реестр проблемных объектов жилищного строительства в регионе (то есть объектов, строительство которых не начато или приостановлено либо имеются препятствия для ввода построенного объекта в эксплуатацию и (или) регистрации прав граждан на жилые помещения в нем);

- не допускаются ли необоснованные отказы гражданам во включении незавершенных строительством либо не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов в число проблемных и занижение тем самым общего числа проблемных объектов в регионе;

- ведется ли реестр граждан, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков и имеющих право на получение мер государственной поддержки; не допускаются ли необоснованные отказы во включении граждан в такой реестр либо истребование документов, не предусмотренных региональным законодательством;

- не допускаются ли нарушения прав обманутых дольщиков при предоставлении им мер государственной поддержки (в том случае, если этими полномочиями в конкретном регионе наделены данные органы);

осуществляется ли контроль за:

- предоставлением застройщиками проектных деклараций и размещением их в средствах массовой информации и (или) Интернете;

- соответствием договоров участия в долевом строительстве требованиям закона; принимаются ли меры реагирования при наличии в этих договорах условий, ущемляющих права граждан;

- целевым использованием застройщиками денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам;

- соблюдением застройщиками нормативов финансовой устойчивости их деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

- поступлением от застройщиков и анализ ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

- принимаются ли меры реагирования по результатам проверки обращений граждан, в которых сообщается о нарушениях, допускаемых застройщиками и органами местного самоуправления в процессе строительства и ввода зданий в эксплуатацию; проводятся ли в этих случаях внеплановые проверки застройщиков;

- составляются ли планы проверок; какая часть работающих в регионе застройщиков охватывается проверками;

- направляются ли лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранении выявленных нарушений; осуществляется ли контроль за их выполнением; применяются ли меры для привлечения виновных лиц к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ;

- осуществляется ли должное взаимодействие с правоохранительными органами; направляются ли им материалы проверок, свидетельствующие о наличии в действиях застройщиков или должностных лиц признаков преступления;

- используется ли право на обращение в арбитражный суд с заявлением о приостановлении застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов, в случаях, установленных ч. 7 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве;

- используется ли право на обращение в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в установленных законом случаях;

- используются ли полномочия по участию в рассмотрении дел о банкротстве застройщиков (ст. 201.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»); вступают ли эти органы в дела о несостоятельности (банкротстве) застройщиков;

- информируется ли население с использованием СМИ, в том числе в рамках социальной рекламы, о недобросовестных застройщиках, размещается ли на официальном сайте реестр строящихся многоквартирных жилых домов и застройщиков, имеющих право привлекать в строительство денежные средства граждан;

- оказывается ли информационное и иное содействие некоммерческим организациям, объединяющим пострадавших участников строительства проблемного объекта (например, по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры, оформлению прав на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, в соответствии с требованиями законодательства и т.п.).

Статьей 7 ГрК РФ предусмотрено осуществление органами государственной власти субъектов Российской Федерации регионального государственного строительного надзора, задачей которого является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком (заказчиком, подрядчиком) нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации.

Поскольку в соответствии со ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве одним из условий привлечения застройщиками денежных средств граждан является наличие разрешения на строительство, надлежащая реализация органами регионального государственного строительного надзора своих полномочий позволяет пресечь нарушения прав дольщиков на раннем этапе строительства.

В органах регионального государственного строительного надзора необходимо изучить:

- дела, формируемые при осуществлении государственного строительного надзора, на каждый объект капитального строительства; акты итоговых проверок объектов капитального строительства, решения о выдаче заключений о соответствии построенных объектов требованиям технических регламентов и проектной документации или об отказе в их выдаче;

- программы проверок, разрабатываемые органами государственного строительного надзора, распоряжения (приказы) о проведении проверок; акты проверок, выданные предписания и документы, свидетельствующие об осуществлении контроля за их выполнением; материалы дел об административных правонарушениях;

- материалы проверок органов местного самоуправления по вопросам соблюдения законодательства о градостроительной деятельности;

- реестры и базы данных о застройщиках и объектах капитального строительства; статистические отчеты и иные документы информационно-аналитического характера; обращения граждан и организаций.

При проведении проверок в этих органах необходимо выяснить следующие вопросы:

- проверяется ли у застройщиков наличие разрешений на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 54 ГрК РФ);

- осуществляется ли государственный строительный надзор за объектами капитального строительства, в отношении которых поступило извещение о начале строительства и (или) копия выданного разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ, подп. «а» п. 2 ч. 5 ст. 54 ГрК РФ);

- проводятся ли проверки качества осуществляемых застройщиком (подрядчиком) строительных работ и применяемых строительных материалов (п. 1 ч. 2 ст. 54 ГрК РФ); проверяется ли наличие допуска у подрядчика к строительным работам, влияющим на безопасность объекта капитального строительства (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ);

- ведется ли учет проводимых надзорных мероприятий и база данных о состоянии всех подконтрольных объектов капитального строительства; разрабатываются ли и выполняются ли программы проверок строительства объектов;

- не допускается ли необоснованная выдача застройщикам заключений о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;

- выдаются ли застройщикам, допускающим нарушения порядка строительства, предписания об их устранении, контролируется ли их исполнение; реализуются ли полномочия по привлечению застройщиков к административной ответственности по ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ;

- реализуются ли полномочия по контролю за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности, предоставленные ст. 8.1 ГрК РФ;

- осуществляется ли должное межведомственное взаимодействие с иными контролирующими и правоохранительными органами.

Создаваемые органами местного самоуправления административные барьеры застройщикам (например, необоснованные отказы в выдаче разрешений на строительство, затягивание сроков рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков) нередко побуждают хозяйствующие субъекты начинать строительство до получения разрешительной документации или до оформления прав на земельный участок, нарушая тем самым установленный порядок.

В органах местного самоуправления необходимо изучить: имеющиеся сведения о земельных участках, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов, об объектах капитального строительства, застройщиках; имеющиеся у них правоустанавливающие документы на землю и разрешительную документацию на строительство; выданные разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства; планы и материалы проверок, проведенных в рамках осуществления муниципального земельного контроля, акты проверок, копии предписаний и документы, свидетельствующие об осуществлении контроля за их исполнением; обращения граждан и организаций; сведения о проведенных или планируемых к проведению публичных мероприятиях и т.п.

В ходе проверок в органах местного самоуправления необходимо выяснить следующие вопросы:

- осуществляется ли ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участков в соответствии с Положением об информационном обеспечении градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.2006 № 363;

- исполняется ли предусмотренная ч. 15 ст. 51 ГрК РФ обязанность по направлению в течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство копии такого разрешения в региональный орган государственного строительного надзора;

- не допускаются ли факты необоснованной выдачи застройщикам разрешения на строительство при отсутствии у них необходимых для этого документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, в частности, при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации; не допускается ли необоснованное продление срока действия выданных разрешений на строительство;

- не допускается ли необоснованная выдача разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (ст. 40 ГрК РФ);

- не допускается ли необоснованная выдача разрешений на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию без истребования у застройщика документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (например, при отсутствии документов, подписанных уполномоченными организациями, подтверждающих соответствие многоквартирного дома техническим условиям на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (водо-, тепло-, электро-, газоснабжения и водоотведения);

- не допускается ли необоснованное принятие решений об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования (ст. 37 ГрК РФ);

- осуществляется ли муниципальный земельный контроль, охватываются ли им все земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, независимо от формы собственности;

- направляются ли в случаях выявления нарушений земельного законодательства материалы в территориальные органы Ростреестра для решения вопроса о привлечении виновных лиц к административной ответственности;

- направляются ли в случаях выявления фактов строительства многоквартирных домов без соответствующих разрешений материалы в органы государственного строительного надзора для решения вопроса о привлечении виновных лиц к административной ответственности за нарушение порядка строительства;

- не создаются ли искусственные административные барьеры организациям-застройщикам, в том числе при получении последними разрешений на строительство многоквартирных домов и на ввод их в эксплуатацию, а также при оформлении земельно-правовых отношений;

- не создаются ли препятствия застройщикам в подключении жилых домов к объектам инженерной инфраструктуры (энергосистемам, тепло- и водоснабжению, канализации), не взимается ли незаконная плата за подключение.