Размещено на http://www.allbest.ru/

Тужилова-Орданская Елена Марковна

Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России

Специальность 12.00.03 - гражданское право;

предпринимательское право; семейное право;

международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

доктора юридических наук

Москва 2007

Работа выполнена на кафедре гражданского права Института права ГОУ ВПО «Башкирский государственный университет»

защита право недвижимость имущество

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Крашенинников Павел Владимирович,

доктор юридических наук, профессор Михеева Лидия Юрьевна

доктор юридических наук Чубаров Вадим Витальевич

Ведущая организация ГОУ ВПО «Самарский государственный университет»

Защита состоится 9 ноября 2007 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета Д.502.006.15 при Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119454, г. Москва, пр-т Вернадского, д.84, 1-й учебный корпус, ауд.2283.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации

Автореферат разослан «____» __________ 2007 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета В.В.Зайцев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Несмотря на свое древнее происхождение и пристальное внимание в цивилистических исследованиях недвижимость в качестве объекта общественных, в частности гражданских, отношений вызывает постоянный и пристальный интерес.

В современной России собственность имеет исключительно важное значение, пронизывает практически все общественные явления, выступает основой всех экономических преобразований и непременным условием построения правового государства. Соответственно, недвижимость как один из наиболее важных объектов гражданского права, имеющий первостепенное значение для жизнедеятельности общества, требует детального, подробного и всестороннего правого регулирования, полномасштабного теоретического осмысления. Именно такую цель преследовали, например, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая была одобрена на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 17 февраля 2003 г. Этой проблеме посвящены многочисленные монографические и диссертационные исследования, в которых основное внимание ученые уделяют определению недвижимости как таковой, выявлению ее признаков, отнесению к указанной категории того или иного имущества, проблемам оборота недвижимости и т. п.

В то же время следует отметить, что во всех этих исследованиях практически не ставился вопрос о защите прав на недвижимость, хотя во все времена он являлся одним из центральных в цивилистике, перед которой постоянно стоит задача выработки более действенных механизмов защиты.

Кроме того, переход к новым экономическим условиям, присоединение России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, обновление ранее действовавшего законодательства требуют переосмысления сложившихся подходов к гражданско-правовой защите имущественных прав.

Что же касается необходимости обращения к вопросу защиты прав именно на недвижимость, то она связана с современными тенденциями, возникшими в юридической науке и правоприменительной практике. Это и проблемы «конкуренции исков» о виндикации и реституции, добросовестности приобретателя по виндикационному иску, защиты незарегистрированных и зарегистрированных прав, а также вопросы, связанные с противоправным захватом объектов недвижимости как частными лицами, так и государством с использованием норм ГК РФ о принудительном изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд, и т. д. Все это приводит к мысли о необходимости совершенствования законодательства, регулирующего данную сферу, с учетом особенностей недвижимости как объекта гражданских прав, а также с учетом отношений, которые возникают по ее поводу.

Таким образом, детальное исследование теории и практики защиты прав на недвижимость является в настоящее время в высшей степени актуальным и необходимым.

Степень разработанности темы. В дореволюционный период развития цивилистической мысли в России, в советское время и в последние десятилетия в научных работах в той или иной степени рассматривались вопросы защиты гражданских прав. Эти исследования касались понятия защиты, ее принципов, изучения и классификации гражданско-правовых способов защиты прав и законных интересов субъектов гражданского права. В частности, проблемы, связанные с защитой гражданских прав, прежде всего права собственности, подвергались подробному анализу в трудах дореволюционных цивилистов: Е.В.Васьковского, Д.И.Мейера, С.А.Петражицкого, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, В.И. Синайского, И.Н.Трепицына, В.М.Хвостова, Г.Ф.Шершеневича и др., а также ученых советского и современного периодов: Т.Е.Абовой, С.С.Алексеева, М.М.Агаркова, Г.Н.Амфи-театрова, В.К.Андреева, Ю.Г.Басина, В.С.Белых, М.И.Брагинского, Е.В.Богда-нова, С.Н.Братуся, А.В.Венедиктова, В.В.Витрянского, Г.А.Гаджиева, Б.М.Гон-гало, В.П. Грибанова, Д.М.Генкина, О.С.Иоффе, В.П.Камышанского, О.А.Красавчикова, Л.О. Красавчиковой, П.В. Крашенинникова, В.А.Лапача, А.Л.Маковского, М.Г. Масевич, Л.Ю. Михеевой, О.М.Олейник, В.В.Ровного, М.В.Самойловой, А.П.Сергеева, Г.А.Свердлыка, В.Л.Слесарева, Е.Л.Стра-унинга, Г.Я.Стоякина, М.К.Сулейменова, Е.А.Суханова, В.А.Тархова, Ю.К.Тол-стого, В.А.Рахмиловича, А.А.Рубанова, В.А.Рыбакова, Ю.Х.Калмыкова, К.И.Скловского, Р.О.Халфиной, В.А.Хохлова, З.И.Цыбуленко, Б.Б.Черепахина, В.В.Чубарова, А.Е.Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, А.М. Эрделевского, В.Ф.Яковлева, К.Б.Ярошенко и др. Однако специальных работ, которые бы комплексно рассматривали вопросы защиты прав на недвижимость с теоретико-методологических позиций с учетом всех ее особенностей и на основе новейшего гражданского законодательства, до сих пор нет.

Категория «недвижимость» была недавно возрождена российским законодателем и является весьма специфичной. Для полноценной и эффективной защиты прав на недвижимость недостаточно применения только общих положений о защите гражданских прав - требуется полномасштабная концепция развития гражданского законодательства, в которой указанные особенности нашли бы адекватное правовое воплощение. В то же время учитывая, что в 2003 г. была принята Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе, включающая ряд важных направлений совершенствования правового регулирования понятия, видов, правового режима объектов недвижимости, форм сделок с недвижимостью и их государственной регистрации, представляется целесообразным внести предложения относительно защиты прав на недвижимое имущество в качестве самостоятельного раздела указанной Концепции.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с нарушением прав на недвижимость и необходимостью защиты этих прав.

Предмет исследования - нормы российского и зарубежного граж-данского законодательства, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов, а также научная доктрина по вопросам правового регулирования отношений, складывающихся по поводу защиты прав на недвижимость.

Цель исследования состоит в разработке и обосновании теоретической концепции защиты прав на недвижимость, объединяющей средства частного и публичного права, обобщающей исторический опыт и современные положения отечественного и зарубежного права, охватывающей определение недвижимости, выявляющей ее характерные признаки, позволяющей построить систему объектов недвижимости, разработать понятие, принципы, пределы, способы защиты прав на недвижимость, что в конечном итоге должно найти законодательное закрепление.

Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и решения следующих задач:

- исследование конкретно-исторических условий, вскрытие объективных закономерностей и особенностей возникновения деления имущества на движимое и недвижимое, отражение этого в законодательных источниках, начиная с римского права;

- анализ концептуальных подходов к определению понятия «недвижимость», выработанных в современной российской и зарубежных правовых системах, а также в отечественной доктрине, позволяющий оценить и скорректировать как само существующее в ст. 130 ГК РФ легитимное определение, так и перечень имущества, относимого к данной категории;

- выявление особенностей института защиты прав на недвижимость и разработка соответствующего определения на основе общетеоретического подхода к пониманию защиты гражданских прав;

- выявление и формирование системы принципов института защиты прав на недвижимость;

- определение, классификация и общая характеристика способов защиты прав на недвижимость, обоснование «оспаривания государственной регистрации» как особого способа защиты прав на недвижимость;

- определение понятия «добросовестный приобретатель» и обоснование проблематичности его применения к отношениям, складывающимся по поводу защиты прав собственника на недвижимость;

- выявление проблем и тенденций развития института защиты прав на недвижимость с точки зрения сочетания частноправового и публично-правового регулирования данных отношений;

- формулирование и аргументация предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения по поводу защиты прав на недвижимость.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы познания общественных явлений: исторический, диалектический, анализа и синтеза, абстрагирования и конкретизации, аналогии, моделирования, а также специально-юридические методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Эмпирическую основу исследования составили материалы практики Конституционного суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также иных правоприменительных органов, в частности органов регистрационной службы. Проанализировано большое количество дел, рассмотренных судами различных инстанций, опубликованных в печати и собранных автором лично.

Научная новизна исследования состоит в том, что оно представляет собой комплексное монографическое исследование проблем защиты прав на один из важнейших объектов гражданского права - недвижимость, проведенное в период развития рыночной экономики в России после существенного обновления гражданского законодательства, в том числе принятия Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов, с учетом практики их применения.

Автором предлагается дополнить Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе разделом, посвященным защите прав на недвижимость, позволяющим выявить и устранить существующие противоречия в правовом регулировании отношений, связанных с защитой прав на недвижимость, а также наметить основные направления по совершенствованию законодательства, обеспечивающие эффективную и надежную охрану и защиту этих прав.

Впервые в цивилистической науке постсоветского периода разработано понятие защиты прав на недвижимость, ее принципы, пределы, система способов защиты. В целях усиления защиты прав собственника недвижимости поставлен и решен вопрос о невозможности применения категории «добросовестный приобретатель» относительно истребования недвижимости ее собственником и корректировки в связи с этим условий удовлетворения виндикационного иска. Предложено закрепить в нормах ГК РФ новый способ защиты прав на недвижимость - оспаривание государственной регистрации.

Результатами исследования явились следующие положения, выносимые на защиту:

1. В процессе исторического анализа развития представлений о недвижимости констатировано, что понятие «недвижимость» появилось еще в римском праве, где к ней относилась практически только земля. И хотя представления об особенностях данного объекта были весьма неразвиты, можно указать на наличие определенных последствий признания имущества недвижимостью: особая процедура передачи недвижимости (манципация), установление более длительных давностных сроков приобретения земельных участков, наличие специальных способов защиты (преторские эдикты) и т. п.

2. Предложено следующее определение понятия «недвижимость»: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)». При этом представляется необходимым усовершенствовать правовое регулирование отношений по поводу отдельных объектов, относимых гражданским законодательством к категории недвижимости:

а) все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав, а также сделки с землей регулируются гражданским правом. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство и т. п. является предметом регулирования земельного права;

б) концепция «единого объекта» недвижимости является обоснованной при условии, что здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. При наличии разных собственников правовое регулирование отношений между ними должно осуществляться путем использования вещно-правовых институтов, например, таких, как суперфиций;

в) собственником объекта незавершенного строительства предлагается считать лицо, имеющее право (право собственности или иное вещное право) на земельный участок, выделенный под строительство;

г) предприятие как особая юридическая конструкция не может квалифицироваться как недвижимость. В то же время представляется целесообразным проводить государственную регистрацию перехода прав на предприятие как единый объект гражданского права, распространив на него тем самым элементы правового режима недвижимости. Это позволит в интересах имущественного оборота сохранить предприятие как имущественный комплекс и самостоятельный объект гражданского права и гражданско-правовых сделок.

3. Обосновано и сформулировано определение института защиты прав на недвижимость, под которым следует понимать совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих порядок, способы и деятельность уполномоченных органов (лиц), направленных на предотвращение реальной угрозы нарушения субъективного права (права на недвижимость), пресечение правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановление положения, существовавшего до нарушения этого права.

Кроме того, предложено закрепить пределы защиты прав на недвижимость: 1) не допускается защита гражданских прав, не предусмотренных законодательством, а также не соответствующих основным началам и смыслу гражданского законодательства; 2) не допускается защита гражданских прав, осуществлявшихся в противоречии с требованиями Гражданского кодекса РФ, а именно с нарушением способов осуществления права, сроков, с несоблюдением установленной формы и др. В случае отсутствия таких требований либо сложности их определения защита гражданских прав будет осуществляться в зависимости от того, реализовывались ли эти права разумно и добросовестно.

4. Определяются принципы института защиты прав на недвижимость, непосредственно связанные друг с другом: неприкосновенность собственности, невмешательство в частные дела, равенство участников гражданских правоотношений, свобода договора, восстановление и защита нарушенных прав, добросовестность при осуществлении абсолютных прав.

5. Способ защиты прав на недвижимость можно определить как действие или систему взаимосвязанных, последовательных, установленных законом действий, носящих материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований, определяемых содержанием избранного способа защиты и в избранной управомоченным лицом форме, способных воздействовать на него с целью предотвращения реальной угрозы нарушения права на недвижимость, пресечения правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановления нарушенного права на недвижимость.

Обосновываются объективные критерии, позволяющие избрать способ защиты нарушенного права на недвижимость: специфика права на недвижимость, как объекта правонарушения; характер и последствия нарушения; целевая направленность способа защиты. Эти критерии должны применяться в случаях отсутствия в законе специального указания на конкретные способы защиты, которые управомоченное лицо может избрать. Главная цель, которая должна быть при этом достигнута, - защита от реальной угрозы нарушения указанного права либо полное восстановление нарушенного права.

6. Классификацию способов защиты прав на недвижимость предлагается проводить: а) по видам правомочий собственника, являющихся объектом правонарушения; б) в зависимости от того, сохранилась ли недвижимая вещь, из-за которой возник спор; в) в зависимости от формы реализации способов защиты гражданских прав.

7. В диссертации обоснована возможность применения самозащиты в качестве неюрисдикционного способа защиты прав на недвижимость. Под самозащитой следует понимать форму защиты права, в рамках которой управомоченное лицо может совершать дозволенные законом действия фактического характера, направленные на пресечение нарушения права на недвижимость и восстановление положения, существовавшего до нарушения. Представляется возможным различать самозащиту вещно-правового и обязательственно-правового характера. Самозащита вещно-правового характера направлена на беспрепятственное осуществление права на недвижимость и является мерой охраны; при обязательственно-правовом характере самозащита направлена на пресечение нарушений права на недвижимость, восстановление положения, существовавшего до нарушения, и является средством защиты нарушенного права.

8. Под добросовестным приобретателем недвижимости в смысле ст. 302 ГК РФ следует понимать такое лицо, которое по объективным причинам не обладает достаточными знаниями об обстоятельствах, сопутствующих его намерениям по приобретению права, несмотря на проявленную должную заботливость и осмотрительность, т. е. определенное стремление выявить факторы, способные нарушить права третьих лиц.

9. Обоснован вывод о том, что такой признак, как наличие или отсутствие воли собственника при отчуждении им имущества третьим лицам, еще недостаточен для того, чтобы делать вывод о возможности или невозможности истребовать имущество у добросовестного приобретателя в порядке виндикации. Важно определить направленность воли собственника.

10. Доказано положение о том, что на стадии приобретения недвижимости нельзя говорить о добросовестности приобретателя, поскольку любое право на недвижимость должно быть зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если отчуждатель не представляет приобретателю доказательства наличия своего права (т. е. свидетельство о государственной регистрации), значит он этим правом не обладает, являясь «неуправомоченным» лицом. Поэтому целесообразно говорить о «приобретателе», исключив в данном случае категорию «добросовестный приобретатель». Недвижимость у приобретателя в таком случае может быть истребована собственником в любом случае, независимо от способа его выбытия (возмездно или безвозмездно), как с помощью реституционного, так и с помощью виндикационного исков.

11. Обосновывается возможность оспаривания зарегистрированного права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Недвижимость может быть истребована собственником у добросовестного приобретателя, зарегистрировавшего свое право в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в следующих случаях:

- когда зарегистрированное право, на которое он ссылается, порочно;

- когда отчуждатель неправомочен (банкрот, недееспособный и т. д.);

- когда зарегистрированная сделка, на которую приобретатель ссылается, недействительна (ничтожна или оспорима).

12. Проведенное исследование позволило констатировать, что конструкция «право собственности добросовестного приобретателя», закрепленная в п. 2 ст. 223 ГК РФ в его современной редакции, является спорной, поскольку не ясно происхождение указанного права. В связи с этим диссертантом обосновывается положение о том, что недвижимость, находящаяся в фактическом владении добросовестного приобретателя, признается принадлежащей ему на праве собственности с момента государственной регистрации, если в судебном порядке зарегистрированное право не оспорено заинтересованным лицом (бывшим собственником) в связи с приобретением добросовестным приобретателем недвижимости от неуправомоченного отчуждателя».

13. Оспаривание государственной регистрации как способ защиты прав на недвижимость представляет собой систему взаимосвязанных предусмотренных законом действий, носящих по своей сути материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований исключительно в рамках юрисдикционной формы защиты, и выступает в двух видах: а) понуждения к государственной регистрации; б) признания государственной регистрации недействительной.

14. С целью исключения возможности злоупотребления общественными интересами и возможности нарушения прав собственника недвижимости путем введения неоправданных ограничений, диссертантом предлагается определение понятия «общеполезность», под которой следует понимать пригодность для интересов (общеполезных интересов) государства, выступающего в лице своих органов, которые фиксируются в решениях федерального органа исполнительной власти или органа исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно, общеполезные интересы (государственные нужды), определяются как интересы, связанные с защитой основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, с обеспечением обороны страны и безопасности государства.

15. Тенденциями развития института защиты прав на недвижимость являются: а) необходимость гармоничного сочетания публично-правового и частноправового регулирования отношений по поводу недвижимости; б) расширение способов защиты прав на недвижимость; в) усиление восстановительно-компенсационной функции защиты прав на недвижимость.

В диссертации содержатся и иные выводы и предложения. Теоретические положения, сформулированные в диссертации, послужили основой для выработки соответствующих предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения, связанные с защитой прав на недвижимость.

Приложение к диссертации содержит раздел Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе «Защита прав на недвижимость», в котором приведен комплексный анализ основных положений цивилистической доктрины и законодательства, регулирующего данную область общественных отношений, с акцентом на выявление наиболее серьезных недостатков, пробелов и противоречивых положений, способствующих неоправданному ограничению, ущемлению, а в конечном итоге и нарушению прав собственника недвижимости, а также предложения, направленные на изменение соответствующих законов на единой концептуальной основе.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, научные положения, сформулированные диссертантом, углубляют теорию российского гражданского права, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке предмета изучения, при проведении исследований в области гражданского права, в учебном процессе высших учебных заведений юридического и экономического профиля.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы в процессе преподавания гражданского, коммерческого, предпринимательского законодательства, при чтении лекций и проведении практических занятий по гражданскому праву, в процессе преподавания спецкурсов по применению гражданского законодательства, а также в научно-исследовательской работе по другим проблемам права собственности; могут служить основой для совершенствования российского законодательства, регулирующего защиту прав на недвижимость; позволят судебным органам сформировать единообразную практику применения норм о защите права собственности в целом. Материалы диссертации имеют значение для дальнейшей разработки общей теории права и отраслевых наук гражданско-правового цикла.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета.

Основные теоретические выводы и положения диссертационного исследования нашли отражение в докладах, сделанных на научно-практических конференциях различного уровня:

- на международных конференциях: IV международной научно-практической конференции, посвященной 60-летию ЮУрГУ и 10-летию специальности «Юриспруденция» в ЮУрГУ (Челябинск, 2003); III международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика» (Самара, 2003); Международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 2004); Международном научном конгрессе «Проблемы качества экономического роста» (Самара, 2004); Международной научно-практической конференции «Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений (к 10-ле-тию принятия Гражданского кодекса Российской Федерации)» (Саратов, 2004); Международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования: теория и практика» (Уфа, 2005); VII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2005» (Челябинск, 2005); V международной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2005); Международном научном форуме «Региональное развитие России: перспективы конкурентоспособности и политика» (Самара, 2005); Международной научно-практической конференции «Обязательственное право: актуальные вопросы теории и практики» (Рязань, 2005); III международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов (Самара, 2006); Международной научно-методической конференции «Проблемы взаимодействия отраслей частного права: доктрина и методика преподавания» (Воронеж, 2006); VI международной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2006); VIII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2006» (Челябинск, 2006); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и истории государства и права на современном этапе» (Уфа, 2006); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (Рязань, 2006); Международной научной конференции «Современная социально-экономическая трансформация России: ориентиры и итоги в контексте глобализации и регионализации» (Краснодар, 2006); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса» (Казань, 2006); VII международной научной конференции молодых ученых (Самара, 2007); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2007» (Челябинск, 2007); Международной научно-практической конференции «Гражданское право в системе права» (Алматы, 2007);

- на всероссийских конференциях: Всероссийском межвузовском круглом столе (Самара, 2002); Всероссийской научно-практической конференции «Современные проблемы взаимодействия материального и процессуального права России: теория и практика» (Екатеринбург, 2003); Всероссийской межвузовской конференции «Вопросы гражданского права», посвященной памяти профессора Ю.Х.Калмыкова (Саратов, 2004); IV Всероссийской научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 2004), а также межрегиональных, межвузовских и других конференциях, круглых столах, научно-практических семинарах.

По теме исследования опубликовано 2 монографии, 3 учебных пособия, более 40 иных научных работ.

Результаты исследования внедрены путем их использования в публикациях по теме диссертации, при преподавании курса гражданского права, международного частного права, спецкурса «Право собственности» в Институте права Башкирского государственного университета; в разработке учебных и учебно-методических пособий; при руководстве написанием аспирантами и соискателями диссертаций и работой научного студенческого кружка по гражданскому праву; в выступлениях в качестве эксперта на заседаниях Конституционного суда Республики Башкортостан; при обсуждении проблем, связанных с коллизиями применения тех или иных способов защиты прав на недвижимость на заседаниях научно-консультативного Совета при Арбитражном суде Республики Башкортостан, а также при рассмотрении споров в Третейском суде при Торгово-промышленной палате Республики Башкортостан, председателем которого является диссертант.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, четырех глав, включающих одиннадцать параграфов, заключения, списка нормативных актов, использованной литературы и материалов правоприменительной практики.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, показывается степень ее научной разработанности, определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, описываются его методологическая, нормативная, эмпирическая и теоретическая основы, обосновывается научная новизна исследования, формулируются положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Правовая характеристика недвижимости» включает четыре параграфа.

В первом параграфе «История развития категории "недвижимость"» в результате исторического анализа развития представлений о недвижимости выявлено, что понятие недвижимости появилось в римском праве. Важным является положение римского права, согласно которому все предметы, фундаментально скрепленные с землей, считались ее составными частями и подлежали правилу superficies solo credit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Определенный интерес представляет классификация имущественных объектов на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res nec mancipi), предусмотренная цивильным правом. Основное различие этих объектов состояло в том, что неманципируемые вещи могли переходить из рук в руки путем простой неформальной передачи. Для перенесения права собственности на манципируемые вещи была необходима особая процедура манципации. Также предпринимались попытки сформулировать один из основных признаков недвижимости - непереместимость (Гай. Институции, I, 121). Немаловажно, что причисление земли к манципируемым вещам позволило впоследствии выработать особую процедуру обращения недвижимости. Например, в Законе XII таблиц для приобретения движимости и недвижимости (земли) были установлены различные сроки давности владения.

В римском праве предклассического периода стала выделяться категория «владение» (possessio). Под владением понималось право факти-ческого господства над вещью. Необходимость такой категории, на взгляд автора, появилась в связи с неразвитостью положений института права собственности, прежде всего собственности на недвижимые вещи. Именно специфика категории владения объясняет, почему владение первоначально было возможно по отношению к вещам, над которыми можно установить прямое и непосредственное господство, т. е. речь идет о недвижимости, прежде всего о земле. Последовательным шагом было применение особых способов защиты владения недвижимостью. Для сохранения, а позднее - и для удержания существующего владения имуществом был введен специальный преторский интердикт - interdicum uti possidetis, а также interdictum unde vi - деликтный иск, который защищал владельца земельного участка, насильственно лишенного своего владения.

Таким образом, уже в Древнем Риме и в других государствах, стоявших с ним на одной стадии развития, начало формироваться представление о таком важном предмете гражданского оборота, как недвижимость.

В России история развития понятия «недвижимое имущество» как института гражданского права явилась отражением истории ее общественно-экономических и политических отношений. Существует мнение, что недвижимость (в частности поземельная собственность) была известна на Руси в древнейшие времена, еще до пришествия варягов. Однако следует согласиться с теми авторами (Г.Ф.Шершеневич, И.А.Покровский), которые утверждали, что это малоубедительное предположение, поскольку в Русской Правде отсутствует понятие недвижимости как предмета сделок. Причина здесь та же, что и в римском праве и других правовых системах, - земля поначалу принадлежала только обществу (XII-XIII вв.).

В то же время в Русской Правде Пространной редакции (по Троицкому I списку) была предусмотрена защита самого принципа частной собственности, которая предоставлялась в первую очередь собственникам земельных угодий - недвижимости. Процесс зарождения отношений частной собственности прослеживается и в более поздних законодательных источниках XIV-XV в.в. (Новгородской и Псковской Судных грамотах, Соборном уложении 1649 г.).

Впервые понятие «недвижимость» появляется в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», завершившем длительный процесс сближения правового режима поместий и вотчин и объединившем их в одной категории «недвижимость». Позднее предпринимались попытки сформулировать определение недвижимости, назвать классифицирующие признаки. Так, Свод гражданских законов 1900 г. «постановил о разных родах имущества», т. е. провел классификацию имущества по различным основаниям. Исходя из свойств вещей, составляющих имущество, оно делилось на движимое и недвижимое. Далее давалось описательное определение недвижимости, однако единый подход к определению недвижимости так и не был выработан.

В первые годы советской власти понятие «недвижимость» еще использовалось, но недолго. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку недвижимости. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. определения недвижимости не было. Но даже при отсутствии права собственности на землю для строений существовал особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Однако после принятия Закона СССР от 19 ноября 1986 г. «Об индивидуальной трудовой деятельности» и Закона СССР от 26 мая 1983 г. «О кооперации» возникла необходимость в кардинальном изменении подхода к вопросам собственности, что и было отражено в ряде последовательно принятых нормативных актов: Законе РСФСР 1990 г. «О собственности в РСФСР», Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., а затем и в Гражданском кодексе РФ.

Во втором параграфе «Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ» исследуется понятие недвижимости с целью уяснения характерных особенностей этого объекта гражданского права.

Обращается внимание на то, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. не было сформулировано определение недвижимости. Усилия ученых были направлены в лучшем случае на выработку признаков недвижимости, в худшем - на простое перечисление объектов недвижимости, которое видоизменялось в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Тем не менее ряд авторов (Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др.) своими научными изысканиями подготовили почву для современных исследователей в области гражданского права, подчеркнув, в частности, важность деления имущества на движимое и недвижимое в зависимости от его природы и отметив, что определение недвижимого имущества является юридической конструкцией, которая не всегда учитывает фактическую сторону дела.

Современное определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, достаточно развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что, естественно, порождает научные споры.

В диссертации обращается внимание на то, что представители других отраслей науки - философии (И.Т.Балабанов), экономики (В.А.Горемыкин), уголовного права (С.Б.Иващенко) - предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей профессиональной специфики. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения. И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. Гражданское законодательство подробно регламентирует понятие недвижимости и в зависимости от того, к какой группе принадлежит та или иная недвижимость, определяет особенности ее правового режима и оборотоспособности, что не мешает использовать это определение в других отраслях науки.

Общеизвестно, что в ст. 130 ГК РФ, закрепляющей понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов используются три правовые категории: а) недвижимая вещь; б) недвижимое имущество; в) недвижимость. Все они в теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку и, думается, было бы не совсем правильно их отождествлять. Доказано, что использование в определении категории «недвижимая вещь» является вполне закономерным, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности (Е.А.Суханов, К.И.Скловский, Л.В.Щенникова). Упоминание же о «недвижимом имуществе» и «недвижимости» следует исключить из ст. 130 ГК РФ, поскольку эти термины лишь усложняют определение недвижимости, не несут при этом какой-либо дополнительной смысловой нагрузки.

Диссертант подвергает анализу критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости. Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких, например, как участок земли. Следует отметить, что данный критерий не вызывает возражений.

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Представляется, что современные технологии позволяют перемещать различные объекты, в том числе и объекты недвижимости, на любые расстояния без нанесения им какого-либо ущерба. Кроме того, вызывает возражение и перечень, который дается законодателем в этом случае в абз. 1 ст. 130 ГК РФ: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В результате анализа указанного текста в состав недвижимости могут быть включены не вещи, подпадающие под признак «все, что неразрывно связано с землей», а вещи из этого перечня. Поэтому целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. («земельные участки и все, что прочно с ними связано»), исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов. В связи с этим предлагается следующая редакция абз. 1 ч. 1 ст. 130 ГК РФ: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)».

Третий параграф «Классификация и общая характеристика объектов недвижимости» посвящен анализу наиболее важных видов объектов недвижимости.

Отмечается, что в классификации объектов недвижимости, проводимой законодателем, отсутствует единый критерий. Единственная цель этой классификации - определение признаков и видов недвижимости. Тем не менее классификация объектов недвижимости необходима, поскольку необходим анализ особенностей правового режима каждой группы вещей, относимых к данной категории. В качестве классифицирующего признака может быть использовано, например, функциональное назначение имущества (этот признак носит экономико-правовой характер) или свойства объектов недвижимости.

Обращается внимание на то, что одним из основных объектов недвижимости является земельный участок. Специфика земли как объекта права предполагает сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования ее статуса. Именно поэтому речь должна идти не о приоритетности тех или иных правовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и земельного права. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство является предметом регулирования земельного права. Все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданским правом.

Представляются разумными и рациональными правила относительно использования недр, принятые в ныне действующем законодательстве: право государственной собственности на недра и право собственников земельных участков использовать недра, находящиеся непосредственно под указанным участком, для добычи общераспространенных полезных ископаемых и проведения других видов подземных работ на определенной глубине.

Весьма противоречивы положения законодательства (земельного и гражданского) относительно определения судьбы здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено. Общая тенденция - «объекты, прочно связанные с землей, следуют судьбе земельных участков» - зачастую нарушается и приоритет отдается зданиям (сооружениям) (ст. 217, 269 ГК РФ, п. 3, 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ), что не всегда способствует эффективному использованию объектов недвижимости. В этом смысле весьма интересна концепция «единого объекта» недвижимости, суть которой в том, чтобы с помощью норм права обеспечить равный правовой режим указанных объектов, поскольку в связке «земля - здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Однако указанная позиция представляется обоснованной только в том случае, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица. Иная ситуация складывается, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем строение принадлежит разным лицам. Отношения между собственником земельного участка и расположенного на нем здания (строения) требуют четкого правого регулирования путем использования вещно-правовых, а не обязательственных институтов, закрепленных непосредственно в ГК РФ. В связи с этим весьма полезным представляется использование института суперфиция, состоящего в вещном праве на строение, возведенное на чужой земле на определенный срок.

Подчеркивается, что предприятие как объект права приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств (на основании существующей неразрывной связи с землей), а в силу воли законодателя, а потому в законе лишь перечисляются виды имущества, которые потенциально могут входить в его состав, что определяется сторонами произвольно при заключении договора и не остается неизмененным в процессе существования предприятия. Из всего изложенного делается вывод, что предприятие не должно быть квалифицировано как недвижимое имущество, в связи с чем следует исключить из ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ упоминание о нем как об объекте недвижимости. В то же время предприятие является особым объектом прав (юридической конструкцией), что необходимо признать законодательно в интересах имущественного оборота. Поэтому представляется целесообразным проводить государственную регистрацию перехода прав на предприятие как единый объект гражданского права, распространив на него тем самым элементы правового режима недвижимости. Это позволит сохранить предприятие как имущественный комплекс и в то же время самостоятельный объект гражданского права и гражданско-правовых сделок.

Анализируются понятия «жилое помещение» и «нежилое помещение». При этом отмечается, что в цивилистической литературе подвергается сомнению статус нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости по отношению к зданию, что, по мнению диссертанта, зависит от того, кому принадлежит это помещение, а также от функционального назначения помещений. В том случае, когда нежилое помещение представляет собой выделяемую в натуре часть здания (сооружения), имеющую самостоятельное хозяйственное назначение, кроме использования его для проживания, оно является самостоятельным объектом права, подлежащим государственной регистрации. Если нежилое помещение - неотъемлемая составная часть здания (сооружения), которая не может быть выделена в натуре (технические нежилые помещения), оно не может считаться самостоятельным объектом права и регистрация права в данном случае не требуется.

В четвертом параграфе «Сравнительный анализ понятия «недвижимость» по российскому и зарубежному законодательству» автор исследует общие черты и различия регулирования недвижимости в российском и зарубежном законодательстве ряда континентальных стран (Франции, Германии, Швейцарии, Чехии, Венгрии, Испании), а также Англии и США.

Отмечается, что континентальные правовые системы характеризуются четким пониманием категории «недвижимость». Существует два подхода к ее определению: множественности видов недвижимости и земельного участка. Российское право придерживается первой из названных концепций. При этом понятие недвижимости в иностранном законодательстве является более широким по сравнению с тем, как трактует эту категорию ГК РФ, поскольку сюда включаются не только вещи, но и вещные права на недвижимость (сервитут, узуфрукт т. д.). И потому название «недвижимое имущество» совершенно точно отражает суть явления. В то же время использование в ГК РФ понятия «недвижимое имущество» - лишь дань традициям континентального права, поскольку российский законодатель ничего кроме конкретных материальных вещей не имеет в виду. Общим для всех правовых систем, в том числе и для российской, является признание основным объектом недвижимости земельного участка.

В англо-американской системе права понятие собственности в целом и недвижимости в частности гораздо шире, чем в странах континентальной Европы. Оно не только охватывает все вещные права как разновидности права собственности, но включает также и обязательственные требования. Подобный подход порождает сложности технического и юридического характера.

По мнению диссертанта, включение в перечень недвижимости морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания и космических объектов («движимая недвижимость») следует отнести к специфическим особенностям российского понятия недвижимости, т. к. подобного нет ни в одной рассматриваемой иностранной правовой системе. Чисто декларативный характер отнесения названных транспортных средств к объектам недвижимости позволяет говорить о необходимости пересмотра указанных положений.

Глава вторая «Защита прав на недвижимость» состоит из двух параграфов.

В первом параграфе «Понятие, принципы защиты гражданских прав на недвижимость» раскрывается сущность и формулируется определение защиты прав на недвижимость, система ее принципов, анализируется соотношение защиты с такими правовыми категориями, как «охрана» и «ответственность».

Отмечается, что в отечественном гражданском законодательстве отсутствует легитимное определение термина «защита». Поэтому в юридической литературе достаточно часто говорится о защите либо об охране гражданских прав, при этом в данные понятия вкладывается либо разное содержание, либо они попросту смешиваются. Применительно к абсолютным имущественным правам, вытекающим из отношений собственности, в частности отношений по поводу недвижимого имущества, нет необходимости жестко разделять понятия «охрана» и «защита». Для данных отношений наиболее важным моментом является их регулирование, а в случае нарушения - восстановление состояния, существовавшего до правонарушения. Охрана отношений собственности имеет первостепенное и определяющее значение по отношению к защите прав на недвижимость. Она включает:

- регулирующие начала, позволяющие собственнику нормально осуществлять свои правомочия и одновременно требовать от всех третьих лиц воздерживаться от нарушения его прав;

- превентивные начала, позволяющие предусмотреть возможность угрозы нарушения прав собственника недвижимости;

- штрафные (карательные) начала, связанные с применением мер защиты, предусмотренных законодательством, в тех случаях, когда следует пресечь неправомерные действия обязанного лица;

- восстановление имущественного положения собственника, которое существовало до совершения нарушения. Характерно, что виновное лицо принуждается к исполнению обязанности по восстановлению правового положения собственника именно в натуре, в то время как в других правоотношениях защита может осуществляться и в денежной форме (кондикция).

В то же время защита является неотъемлемым элементом охраны, поскольку без применения некоторых элементов принуждения не может быть полноценной охраны прав собственника недвижимости. Формулируя определение защиты прав на недвижимость, диссертант, в частности, обращает внимание на то, что нельзя говорить о системе или совокупности мер защиты и тем самым переводить названную категорию в разряд чисто механических. Автор приходит к выводу, что институт защиты прав на недвижимость представляет собой совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих порядок, способы и деятельность уполномоченных органов (лиц), направленных на предотвращение реальной угрозы нарушения субъективного права (права на недвижимость), пресечение правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановление положения, существовавшего до нарушения этого права.

Рассматривая вопрос о защите прав на недвижимость в совокупности с проблемой содержания этого субъективного права, автор исходит из того, что право на защиту недвижимости - одно из его правомочий. Содержание субъективного права на защиту включает:

1) использование обладателем субъективного права, преследующим восстановительно-пресекательные цели, возможности способствовать своими действиями нормальному осуществлению этого права (применение самозащиты, а также мер оперативного воздействия);