Право публичной собственности на природные ресурсы

Трансформация также связана с предложениями о переносе в ГК РФ правил о правах на землю и другие природные ресурсы из иных кодифицированных нормативно-правовых актов (Земельного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ, Водного кодекса РФ).

Эта мера вызвала массу критичных откликов, в том числе и упреков в механистичности подобного подхода. Безусловно, эта часть ГК РФ нуждается в дальнейшей доработке и конкретизации. Однако, как представляется, к модернизации любого важнейшего закона надо подходить не с позиций «как бы можно еще украсить его», а с позиций «без каких изменений этого закона нельзя сегодня обойтись».



1.4 Государственная регистрация прав на земельные участки и сделки с ними

Пунктом 1 ст. 25 ЗК РФ определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав.

Государственная регистрация - это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК РФ, а не любые отношения по землепользованию, права на землю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Что подлежит регистрации - право, сделка или ограничение (обременение), - устанавливается ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ, ст. 25 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) государственной регистрации подлежат следующие права на земельные участки:

- право собственности;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- частный сервитут;

- право аренды.

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав в ред. от 04.06.2011 № 122-ФЗ).

В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

- ипотека на основании договора и в силу закона (ст. 11 Закона об ипотеке);

- доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ), кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК РФ (п. 2 ст. 16 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

- рента (ст. 586 ГК РФ);

- аресты, запрещения заключения сделок;

- права требования в судебном порядке;

- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ);

- публичные сервитуты (ст. 23 ЗК РФ);

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК РФ);

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК РФ);

- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 56 ЗК РФ);

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами.

Определенные (ст. 56 ЗК РФ) ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Так, в соответствии со ст. 30.2, п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ могут быть установлены максимальные сроки строительства на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Арендованный для комплексного освоения целый участок может быть впоследствии разделен в соответствии с планировочной документацией на несколько участков, которые могут быть приобретены арендатором в собственность или в аренду. Ограничения максимальных сроков строительства на комплексном участке сохраняются для собственников и арендаторов отдельных участков в его границах и переходят при обороте участков - отчуждении участков или уступке права их аренды (п. 5, 6, 7 ст. 30.2 ЗК РФ). Соответственно, такое ограничение подлежит регистрации в ЕГРП и отражению в правоустанавливающих документах на землю.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав регистрация ограничений (обременений):

- возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

- может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

- регистрация ограничений (обременений), установленных соглашением, проводится по заявлению обеих сторон;

- регистрация ограничений (обременений), установленных в публичных интересах, осуществляется по инициативе установивших их органов государственной власти и местного самоуправления.

Если ограничение (обременение) регистрируется не по заявлению правообладателя, обязательно его уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ). Гражданским и земельным законодательством установлены два принципиально отличающихся друг от друга вида земельных сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут (ст. ст. 274 - 277 ГК РФ) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению суда в случае недостижения соглашения. Частный сервитут - вещное право лица, в пользу которого он установлен, - обладателя сервитута (сервитуария); одновременно это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ частный сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Таким образом, публичный сервитут не вещное право, поскольку не имеет правообладателя - сервитуария. Публичный сервитут - только ограничение (обременение) прав собственника земельного участка, подлежащее в этом качестве государственной регистрации.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки (ст. 24 ЗК РФ) из земель:

- находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок не более 1 года - государственным и муниципальным учреждениям (в том числе органам государственной власти и местного самоуправления), федеральным казенным предприятиям;

- находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков - гражданам в виде служебного надела.

Главой 36 ГК РФ предусмотрено право безвозмездного пользования вещами, возникающее на основании договоров ссуды. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год. Но необходимость государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью ГК РФ вообще не установлена, такие договоры считаются заключенными с момента подписания. Очевидно, что, как и в случае аренды недвижимости, обязательственное право безвозмездного срочного пользования не подлежит отдельной регистрации. Вместе с тем права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ), поэтому в случае предоставления участков из частных земель в ЕГРП могут быть зарегистрированы обременения (ограничения). Однако, возникновение правоотношений безвозмездного срочного пользования не зависит от регистрации - будь то договор, право или ограничение (обременение).

Регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если в ЕГРП зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.

Следует выяснить, какие именно права на земельные участки подлежат государственной регистрации. В соответствии со статьей 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон). Таким образом, можно сделать вывод о том, что обязательной государственной регистрации в соответствии с Законом подлежат все вещные права на землю, предусмотренные Земельным кодексом, все ограничения и обременения, устанавливаемые как земельным, так и гражданским законодательством. При этом может осуществляться первичная государственная регистрация вновь созданной недвижимости, а также последующая регистрация перехода прав, их прекращения. В первом случае, исходя из понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государство признает права на земельные участки за субъектами земельных отношений, а во втором - оно подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав. Это выражается во внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в удостоверении произведенной регистрации путем выдачи правоудостоверяющих документов (свидетельств о регистрации права).

Также небесспорным остается вопрос о правообразующем характере государственной регистрации. В статье 8 ГК РФ говорится о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Считаю, что данная формулировка является некорректной, поскольку не отражает сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее целью является не просто сбор информации, а упорядочение сведений, в том числе и об объектах земельных отношений, их исчерпывающий, комплексный, единообразный характер. Это необходимо для установления дисциплины при совершении сделок и других юридических действий с землей. Ни Закон, ни Земельный кодекс не содержат соответствующей оговорки об установлении особых правил определения момента возникновения прав на земельные участки каким-нибудь законом. Они указывают лишь на необходимость осуществления регистрационных процедур. Для совершения сделок с землей необходимо наличие у лица правоудостоверяющих документов, то есть документов, которые подтверждают факт принадлежности соответствующих прав конкретному лицу (как уже было отмечено, они выдаются на завершающем этапе регистрации). Сама же регистрация прав осуществляется при предоставлении правоустанавливающих документов, то есть документов, которые устанавливают юридическое основание (условие) возникновения, прекращения и перехода прав на землю, что и подтверждается государством (в Законе одним из правоустанавливающих документов названо вступившее в законную силу судебное решение). В случае признания права на землю в судебном порядке, права также должны считаться возникшими именно с момента их государственной регистрации в соответствующем регистрационном органе. Она должна осуществляться в данном случае в бесспорном порядке и служить юридическим актом подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество с тем, чтобы лицо, в отношении которого принято судебное решение, могло свободно совершать сделки с землей в соответствии с требованиями закона. В связи с данными проблемами возникает и вопрос о преимуществе гражданского или земельного законодательства в регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что же касается регистрации сделок с земельными участками, то данный вопрос по своему характеру, является исключительно гражданско- правовым и земельное законодательство не вправе его регулировать. В связи с этим необходимо упомянуть требование статьи 26 ЗК РФ об отсутствии необходимости обязательной государственной регистрации договора аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Его нужно рассматривать как вторжение земельного права в сферу ведения гражданского. В отличие от регистрации прав на земельные участки, а также ограничений и обременений требование государственной регистрации сделки с землей является требованием к форме последней и устанавливается положениями ГК РФ, посвященными отдельным видам сделок. То есть данное требование не зависит от волеизъявления сторон, является для них императивным при прямом указании Закона о необходимости государственной регистрации сделки, а также при отсутствии указания на необходимость ее осуществления.

Таким образом, вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несмотря на их урегулирование в Законе, который был принят в 1997 году, не являются бесспорными, что порождает проблемы при их реализации на практике. Четко не разрешена проблема о соотношении земельного и гражданского законодательств. Не были приведены в соответствие друг с другом нормативные правовые акты, регулирующие вопросы о правах на земельные участки и условиях их возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения. В то же время нельзя не оценить работу по регистрации, которая была проведена и проводится в субъектах РФ. Формирование и деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии способствует стабильности рынка земли, упорядоченности отношений его участников, защищенности их имущественных прав, а также гарантированности интересов государства в вопросах управления недвижимым имуществом. Выявляемые и выносимые на обсуждение спорные вопросы рассматриваемого института могут способствовать его дальнейшему развитию и совершенствованию.

Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

1) субъект права (правообладатель);

2) объект права (имущество);

3) вид права (собственность или другие вещные права);

4) основание (правоустанавливающий документ).

Запись о праве отвечает на вопросы: кто, на что, какое право и каким образом приобрел.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация - юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права - признание его государством и определение момента его возникновения.

Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Форма свидетельства установлена Правилами ведения ЕГРП от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 22.11.2006). Свидетельство о государственной регистрации прав - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:

1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства физического лица, полное фирменное наименование, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица);

2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый или учетный номер;

3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

4) основание приобретенного права, т.е. правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);

5) ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент выдачи свидетельства.

Регистрация права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, кроме свидетельства также удостоверяется регистрационным штампом на договоре, в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации.

Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя, которые ранее изымались при отчуждении.

В настоящее время наличие права на недвижимость, а также отсутствие ограничений (обременений) должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинниками или дубликатами документов, после составления которых может пройти несколько лет. Не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права, которое утрачивает свою актуальность, по существу, на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в нем датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП. Приобретатель недвижимости, действующий разумно, добросовестно и осмотрительно, должен предварительно обратиться к данным ЕГРП.

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате договоры отчуждения могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество. Поэтому в нотариальной практике для удостоверения сделок и оформления наследства необходимы выписки из ЕГРП.

Таким образом, вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

- в случае их возникновения после 31 января 1998 г. (ст. 4 Закона о регистрации прав);

- перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права на недвижимость (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав).

Общие положения ГК РФ о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом таковы:

- Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

- Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В установленных законом случаях регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры -- это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость. Статьей 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не являются авансом или задатком (способом обеспечения обязательства). Поскольку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы следует рассматривать, строго говоря, как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК РФ). И только в установленных ГК РФ случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Иначе говоря, регистрация сделки - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости является обязательность регистрации перехода права к покупателю (ст. 551 ГК РФ), а для продажи жилых помещений установлена особенность - необходимость регистрации договора. Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель - не заплатить. Заключенный договор, может быть, расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение

договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ), или, например, договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия или оплата.

Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 223, 551 ГК РФ, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Итак, регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав). Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» - с указанием вида сделки, даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

При регистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется заверенный подписью регистратора штамп: «Произведена государственная регистрация», в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируется право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом и земельный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.

Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, - это:

- свидетельство о государственной регистрации права;

- экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Произведена государственная регистрация права собственности».

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

Приведу примеры сделок, не требующих государственной регистрации:

1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;

2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникших прав;

3) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК РФ) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий наем);

5) предварительные договоры (ст. 429 ГК РФ). Предмет данного вида договоров - заключение в установленный срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой (основной) договор;

6) соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или их увеличение (уменьшение) подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей;

7) недвижимость может быть предметом семейных отношений.

Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК РФ), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК РФ) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 104 СК РФ).

8) заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ), влечет необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ). Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение;

9) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года;

10) договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации; при внесении недвижимости в качестве вклада необходима регистрация права долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица - могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Из приведенных примеров важно понять следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор влечет возникновение права на недвижимость, то должно быть зарегистрировано только возникшее право. Соответственно пошлина будет взиматься за одно регистрационное действие.

Изложенные в настоящей главе общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таковы.

В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

1) если были приобретены после 31 января 1998 г.;

2) если собственник недвижимости собирается совершить сделку, влекущую отчуждение недвижимости или ограничение (обременение) права на нее.

Государственная регистрация права удостоверяется свидетельством установленного Правительством РФ образца.

Наличие зарегистрированного права на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРП.

Регистрация договора не означает возникновения права собственности приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.



ГЛАВА 2. ПРАВО ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОТДЕЛЬНЫЕ ПРИРОДНЫЕ РЕСУРСЫ

2.1 Право публичной собственности на землю

Конституция Российской Федерации провозгласила принцип множественности форм собственности на землю, признав, что земля может находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Общее определение права собственности, как субъективного права, полностью приемлемо и к праву публичной собственности. Его содержание составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, которые собственник осуществляет по своему усмотрению и в своем интересе. Право публичной собственности, как и право собственности вообще, является элементом абсолютного правоотношения. Поскольку это право всегда принадлежит той или иной социальной общности людей, будь то российский народ в целом, если речь идет о федеральной собственности, либо народ (население), проживающие на определенной территории, входящей в состав Российской Федерации, если речь идет о собственности субъектов Российской Федерации, либо о муниципальной собственности, каждый член общества по отношению к указанным формам, выступает в разных правовых качествах. С одной стороны, он входит в состав тех социальных общностей, которым принадлежит право собственности - в состав российского народа, народа республики, населения края, области, муниципального образования и т.д. В то же самое время, члены общества по отношению к указанным формам собственности, выступают в качестве обязанных лиц, причем, независимо от того, принадлежит она им или нет. Их обязанности состоят в том, что они не должны посягать на целостность государственной собственности, кому бы она ни принадлежала. Эти особенности надлежит учитывать при определении субъектного состава правоотношений государственной и муниципальной собственности.

Публичная собственность на землю обеспечивает интересы больших групп людей:

- народа Российской Федерации в целом;

- населения, проживающего на территории субъекта Российской Федерации;

- лиц, проживающих на территории муниципального образования.

В этих случаях субъектами права собственности выступают соответственно Российская Федерация в целом (федеральная государственная собственность), субъект РФ (государственная собственность субъекта РФ) и муниципальное образование (муниципальная собственность). Согласно ст. 9 Конституции, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом действует презумпция принадлежности земли и других природных ресурсов к объектам государственной собственности, если отсутствуют какие-либо доказательства принадлежности их к собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в России является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам (собственность субъекта Федерации).

Так, согласно п. 1 ст. 31 Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»_bookmark39 в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. Кроме того, в федеральной собственности находятся земли лесного фонда, особо охраняемые природные территории федерального значения и др. (ст. 17 ЗК РФ).

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права этой собственности для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрацией обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ № 11).

Как уже отмечалось в работе, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, владение, пользование и распоряжение - это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного права - права собственности.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и не собственник, но

только легитимно, то есть в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные качества и свойства.

Возможность легального пользования землей является «сердцевиной» не только права владения, но и права собственности. Однако, многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника, в этом случае, сохраняется право на извлечение выгод от принадлежащей ему земли путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

В некоторых странах собственнику сданной в аренду земли предоставляется право на особый иск к арендатору о «восстановлении владения». Тем самым подразумевается, что полноправным владельцем земли является ее арендатор. Налоги и сборы на землю обычно платит собственник, а не арендатор.

Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Собственнику принадлежит право распоряжения землей. Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности или собственности субъектов РФ, осуществляются соответственно Российской Федерацией и ее субъектами. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией. Например, на уровне Российской Федерации права собственника реализуют Правительство РФ, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. В случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК).

У владельца - не собственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника. Иногда право распоряжения имуществом может принадлежать и не собственнику. Так, арендатор (наниматель) при определенных условиях может сдать вещь, полученную им по договору аренды (найма), в субаренду (поднаем) (ст. 615 ГК). Но не собственник никогда не наделяется правом распоряжения вещью в полном объеме.

Здесь следует еще раз подчеркнуть, что указанные правомочия (владения, пользования, распоряжения) собственник реализует по своему усмотрению (своей властью в своем интересе). Если он делегирует эти полномочия (все или их часть) кому-либо, то это лицо действует властью собственника (ст. 209 ГК РФ).

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Особое внимание уделяется правовой стороне распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, передать ее в дар, завещать по наследству.

Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройка, затопление (в случае создания водохранилища), иная перепланировка ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

Собственник вправе устраивать на своей земле дороги, изгороди, дренаж, производить земляные работы, возводить постройки, создавать и благоустраивать водные объекты, улучшать природную растительность и состав дикой фауны. Все такие действия экономически отличаются от пользования, поскольку они представляют затраты, а не доходы. Лишь при проведении соответствующих мероприятий по эксплуатации земли они способны приносить дополнительный доход. Их отличие от пользования подчеркивается в тех случаях, когда собственник не пользуется сам плодами проделанных им улучшений, а предоставляет землю с выполненными на ней улучшениями другому лицу - арендатору.

Право собственника коренным образом изменять назначение своего участка и саму его вещественную природу, подлежит существенным ограничениям, установленным в законе. Особенно это касается необратимых перемен. Такие ограничения затрагивают как частный сектор, так и государственные хозяйства и предприятия, владеющие государственной землей.

Широко распространенное в обиходе мнение о том, что собственник без каких-либо ограничений может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, ошибочно в отношении не только частной, но и как государственной, так и муниципальной собственности. Такие неверные представления могут иметь негативные последствия.

Право государственной и муниципальной собственности не имеет абсолютного характера. Российская Федерация не может осуществлять свои полномочия собственника природных ресурсов, в том числе лесов, по своему усмотрению в ущерб другим государствам, поскольку она связана рядом международных обязательств в сфере охраны окружающей среды, а также в ущерб субъектам Российской Федерации. Точно так же субъекты Российской Федерации не могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своими лесными участками в ущерб Российской Федерации в целом и иным субъектам Российской Федерации.

Данный вывод вытекает из содержания ст. 9 Конституции Российской Федерации, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это означает, что Российская Федерация, равно как и ее субъекты не могут осуществлять правомочия в ущерб друг другу. Кроме того, природопользование и охрана окружающей среды относятся к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По этим вопросам издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Таким образом, в федеральном законодательстве определяются содержание и параметры компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по осуществлению ими своих правомочий собственника.

2.2 Право публичной собственности на недра

Несмотря на то, что законом РФ «О недрах» четко закреплено, что единственным собственником недр является Российская Федерация, этот вопрос в научной литературе является дискуссионным.

Действующий закон «О недрах» в ст. 1.2 устанавливает, что государственной собственностью являются недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, т. е. законодатель определяет как объект права собственности недра. Вместе с тем в ст. 2 раскрывается содержание понятия государственного фонда недр, включающего используемые участки, представляющие собой геометризованные блоки недр, и неиспользуемые части недр в пределах территории Российской Федерации и ее континентального шельфа.

В юридической литературе встречаются различные толкования объектов отношений собственности в сфере поиска, разведки и добычи полезных ископаемых. Так, А.И. Перчик выделяет право собственности на недра, право собственности на полученные ископаемые и другие полезные свойства недр, право собственности на имущество и геологическую информацию, создаваемые в процессе пользования недрами.

Объектами отношений собственности помимо участков недр являются также различные (существующие в природе) полезные ископаемые (ресурсы недр). При этом на этапе поиска и разведки объектом являются участки недр, включая и содержащиеся в них полезные ископаемые (в том числе нефть и газ), а на этапе добычи объектом выступают конкретные полезные ископаемые. И еще одно обстоятельство здесь следует оговорить. Согласно ст. 130 ГК РФ, участки недр и все, что прочно связано с землей (полагаем, сюда можно отнести и полезные ископаемые), относятся к недвижимым вещам.

Возникают вопросы регистрации прав на участки недр и другие природные ресурсы. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012 № 318-ФЗ) «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ГК РФ в ст. 130 относят к недвижимому имуществу (недвижимости) земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Из этого определения, по мнению Р.Н. Миргазизовой, следует, что к недвижимости относятся, наряду с земельными участками, участками недр также и находящиеся в недрах земли, природные ресурсы, запасы которых обнаружены и в установленном порядке поставлены на государственный баланс (например, запасы таких природных ресурсов, как нефть и газ). На принадлежность к недвижимости «минералов, металлов и других ископаемых, пока они находятся в прочной связи с почвой», указывал в свое время и русский правовед Г.Ф. Шершеневич.

По действующему законодательству субъектами права государственной собственности на недра и ресурсы недр признаются Российская Федерация в целом и субъекты Российской Федерации.

О.М. Теплов и Б.Д. Клюкин в книге «Недра и право» называют субъектами собственности на недра: Российскую Федерацию; республики в составе Российской Федерации; края, области, города Москву и Санкт- Петербург; автономную область и автономные округа; муниципалитеты.

Действительно, до момента добычи полезных ископаемых все, что содержится в недрах земли, и сами недра находятся в государственной собственности. Следовательно, и субъектами отношений собственности в таком случае могут быть государство в лице соответствующих органов и государственные образования, т. е. субъекты федерации -- республики, края, области, города Москва и Санкт-Петербург, автономные округа и автономная область.

Гражданское законодательство (ст. 212, 214 ГК РФ) исходит вообще из принципа дозволительности и определяет, что природные ресурсы (полагаем, что в том числе недра и ресурсы недр), не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Здесь важно отметить, что, комментируя положения п. 2 ст. 214 ГК Российской Федерации, Е.А. Суханов подчеркивает: «В данной норме закона установлена своеобразная презумпция (предположение) государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, что исключает их существование в качестве бесхозяйного имущества (ст. 225 ГК РФ). С другой стороны, этим правилом закона установлены известные ограничения частной собственности на землю и другие природные ресурсы в том смысле, что они могут быть объектом частной и даже муниципальной собственности лишь в той мере, в какой это прямо допускается государством». В силу положений Федерального закона от 30.12.1995 № 225-ФЗ (ред. от 19.07.2011 № 248-ФЗ)

«О соглашениях о разделе продукции» участниками договорных отношений по разделу продукции могут быть иностранные инвесторы. Хотя, по мнению отдельных авторов, этот закон не отражает столь актуальную ссегодня проблему «национальных интересов», полагаем, что по действующему законодательству иностранные юридические лица могут быть участниками отношений собственности на природные ресурсы.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что к субъектам права собственности на недра и их ресурсы в сфере поиска, разведки и добычи полезных ископаемых можно отнести публичные образования (государство, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования), юридические лица и граждан.

Субъектами права государственной собственности выступают именно соответствующие государственные (публично-правовые) образования в целом, т.е. Российская Федерация и входящие в ее состав республики, края, области и т.д., но не их органы власти или управления (п. 3 ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК РФ). Необходимо подчеркнуть следующую специфику участия Российской Федерации и субъектов федерации в отношениях собственности на недра и их ресурсы. В юридической литературе отмечается, что в ходе экономической реформы в сфере недропользования складывается ориентация на сочетание административных и гражданско-правовых методов регулирования недропользования.