Гражданско-правовое регулирование отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ «СИНЕРГИЯ»

Факультет электронного обучения

БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА

по поводу земельных участков в соответствии с российским законодательством

на тему: Гражданско - правовое регулирование отношений

Обучающийся

Катышева Т.С.

Руководитель

Журавлева Е.М.

МОСКВА 2015 г

Содержание

Введение

1. Изменения в законодательстве в связи с проводимой земельной реформой

1.1 Нормативные правовые акты, положившие начало земельной реформы

1.2 Новеллы земельного права, связанные с введением Земельного Кодекса Российской Федерации

1.3 Порядок введения Земельного Кодекса и переходные положения в связи с его принятием

2. Правовое регулирование в сфере земельных отношений

2.1 Общие положения

2.2 Основные признаки земельного участка как объекта гражданских и иных правоотношений

2.3 Оборотоспособность земельных участков и ограничение прав на земельные участки

2.4 Право собственности на земельные участки

2.5 Основные гражданско-правовые договоры при обороте земельных участков

2.6 Совершенствование и тенденции развития правового регулирования земельных отношений

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации, принятой 12 декабря 1993 года, которая является основным законом во всех сферах жизни нашей страны, земля, равно как и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности населения.

Важным экономическим и политическим фактором развития всех отраслей экономики страны является земля, наряду с другими природными ресурсами. Все природные ресурсы, и конечно, земля используется и охраняется государством, от ее правильного и рационального использования, а также от того, как регулируются эти правоотношения, во многом зависит и социально-политическая обстановка. Функции управления земельными ресурсами государство осуществляет посредством системы землеустройства. К государственным функциям по управлению земельными ресурсами относятся: планирование использования земли, организация ее рационального использования, охрана земель всех видов, информационное обеспечение. Организация землеустройства осуществляется через систему земельного кадастра, через мониторинг и контроль за целевым использованием. Юридическое или по - другому правовое определение термина «земля» отсутствует и в правовой литературе, и в нормативных правовых актах. Однако, в силу того, что земля является довольно специфичным объектом земельных отношений, и как следствие, правового регулирования, необходимо выделить особенности этого объекта - земли, как объекта правоотношений, складывающихся в сфере и политической, и экономической, и социальной деятельности государства в целом и проживающего населения.

Можно определить следующие особенности земли как объекта правоотношений:

- политическая, т.к. любое государство, как и Российская Федерация, имеет свои границы, определяющие государственный территориальный суверенитет. Территорию Российской Федерации определяют границы, которые расположены в том числе на земле;

- на земле находятся здания, строения, сооружения, иные объекты, поэтому земля выступает как пространство и территория, т.е. служит пространственно - территориальным ориентиром;

- социальная, заключающаяся в том, что на земле живут расположены города, поселения, в которых живут люди, осуществляющие различные виды деятельности;

- земля является неотъемлемой составной частью природы, которая, в свою очередь, связана со всей экологической системой, поэтому несет в себе экологическую особенность;

- земля используется людьми в качестве производительной силы, в том числе сельском и лесном хозяйстве, поэтому несомненно является источником удовлетворений потребностей человека, поэтому несет в себе экономико - производственную особенность.

Учитывая вышеперечисленное, земля имеет многофункциональное назначение, «выступает в качестве территориального базиса для функционирования гражданского общества, места размещения общества, места размещения средств производства предпринимательской деятельности, она же средство производства в сельском и лесном хозяйстве» 1.

Тема данной работы достаточно актуальна в настоящее время в связи с тем, что в Российской Федерации с 80-х годов стала меняться экономическая и политическая система, вследствие чего с 90- х годов начала проводиться земельная реформа.

Однако, только с принятием Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) от 25.10.2001, № 136-ФЗ и вступлением его в силу 30.10.2001 года кардинально изменилось нормативно - правовое регулирование и, соответственно, гражданско - правовые отношения в сфере земельных отношений.

Естественно, что необходимость принятия нового ЗК РФ было обусловлена изменением экономических отношений в России. Земельные отношения в России всегда были и остаются сложной проблемой, потому что включают в себя большой круг вопросов, касающихся форм собственности, хозяйствования, налога на землю, землеустройства, государственного регулирования и управления земельными ресурсами.

Кроме того, земельные отношения не регулируются только ЗК РФ, их нормативное регулирование осуществляется гражданским, градостроительным, лесным, водным и иным специальным законодательством.

В данной работе исследовались тексты законов, федеральных законов, Указов, постановлений Правительства Российской Федерации, других подзаконных актов.

Для того чтобы раскрыть тему данной работы следует также обратиться к таким понятиям как предмет, метод и система земельного права, т.к. без раскрытия этих понятий невозможно понять специфику гражданско-правового регулирования отношений по поводу земельных участков.

Совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в процессе использования и охраны земли как природного ресурса, условия и средства производства в целях рационального использования и охраны земли, улучшения и воспроизводства плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений входят в понятие земельного права.

Целью настоящей работы является исследование основных норм земельного и связанного с ним гражданского законодательства, регулирующего отношения по всем вопросам земельных отношений, в том числе общественных отношений между гражданами и юридическими лицами, органами всех уровней власти, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Задачами работы являются выявление изменений в действующем законодательстве в сфере земельных и связанных с ним отношений по мере практического его применения, изменения принципов государственного управления.

Предметом работы являются нормы действующего законодательства, а также акты, утратившие силу, учебная и научная литература по теме исследования, материалы юридической практики. В данной работе исследовались тексты законов, федеральных законов, Указов, постановлений Правительства Российской Федерации, других подзаконных актов.

Для достижения цели настоящего исследования были использованы общенаучные (системный метод познания) и частно-научные методы, включая системно-правовой, историко-юридический и иные - системный анализ исследуемых явлений и результатов.

В работе использовались работы авторов: Белых В., С. М. Cагитов, Митягин А.С., Емелькина И.А., Юсупова З. Г., Нецветаев А. Г.

1. Изменения в законодательстве в связи с проводимой земельной реформой

1.1 Нормативные правовые акты, положившие начало земельной реформы

Как уже отмечалось выше, в Российской Федерации, начиная с 90 - х годов проводилась земельная реформа. Начало для развития земельного законодательства и земельной реформы в целом положил Закон РСФСР от 23.11.1990 г. , № 374-1 «О земельной реформе», который отменил монополию государства (права государственной собственности) на землю и декларировал многообразие форм собственности. Целью данного закона являлось перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм жизнедеятельности и хозяйствования на земле, формирования новой (многоукладной) экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР. 22.11.1990 г. за № 348-1 был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», в нем было предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали создаваться путем выделения колхозников и работников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем, могли выделяться земельные участки гражданину, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство, в пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое владение или собственность. Законом РСФСР от 24.12.1990 г. № N443-1 «О собственности в РСФСР», был введен правовой режим всех форм и видов права собственности, установлено право передавать земельные участки в собственность граждан.

27.12.1991 г. за № 323 был принят Указ Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы». Указ разрешил продажу (передачу в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей в следующих случаях:

- при выходе на пенсию (по старости или инвалидности);

- при переселении в другую местность;

- при передаче в собственность по наследованию;

- при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность.

Колхозники, работники совхозов были наделены правом продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам, либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.

Из перечисленных положений Указа исходило и постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 г., № 86, «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Колхозам и совхозам предписывалось перерегистрироваться в новые формы хозяйствования в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», т.е. в акционерные общества, товарищества, кооперативы и др.

Законодательными актами Верховного Совета Российской Федерации регулировалась и в настоящее время регулируется плата за землю (Закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г., № 1738-1), был принят Закон «О залоге земли» от 29.05.1992 г., № 2872-1.

Указом Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» от 27.10.1993 г., № 1767 было установлено, что земля является имуществом, недвижимостью; совершение сделок с земельными участками стало регулироваться гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и иного специального законодательства.

24.12.1993 г. Президент Российской Федерации принял Указ № 2287 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Этим Указом была отменена часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе.

Особое место в этой связи занимает принятие Земельного Кодекса РСФСР 25.04.1991, № 1103-1 (далее ЗК РСФСР), а также принятие в 1994 году первой части Гражданского Кодекса (далее - ГК РФ) от 30.11.1994, № 51-ФЗ, который имел большое значение в сфере регулирования не только гражданских, но и земельных отношений.

Поскольку было положено начало приватизации государственных и муниципальных предприятий, продолжалась и приватизация земель, находившаяся под объектами недвижимости, принадлежащих таким предприятиям. В Указе Президента Российской Федерации «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» от 22.07.1994 г., № 1535 содержались два раздела «4» и «4.10», специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей теперь были включены государственные органы.

Очень важное значение имел и Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03. 1996 г., № 337. Он расширил земельную реформу. Указом были предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства, свободного выхода для организаций фермерских хозяйств; перестали ограничиваться размеры приусадебных участков; было предоставлено право на получение земли специалистам сельского хозяйства; также было предусмотрено право местных органов власти выкупа у крестьян земельных долей для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т. д.

Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) в огромной мере способствовал упорядочению правового регулирования процесса закрепления земли в частную собственность граждан и юридических лиц. Таким образом, с 1990 года началось реформирование земельных отношений и переход от закрепления исключительного права собственности государства на землю к ее перераспределению, передаче в негосударственные формы собственности.

1.2 Новеллы земельного права, связанные с введением Земельного Кодекса Российской Федерации

Реформирование земельных отношений привело к принятию ЗК РФ и других законодательных актов, которые можно рассматривать как источники земельного права. До принятия ЗК РФ земельные отношения регулировались в основном Указами Президента Российской Федерации.

ЗК РФ представляет собой кодифицированный нормативно - правовой акт, привнесший много новелл и определенных понятий в складывающиеся на момент его принятия и вступления отношений. Его принятие было вызвано назревшей необходимостью, т.к. ЗК РСФСР, действовавший до принятия ЗК РФ уже не отражал объективные экономические отношения в сфере земельных отношений, большинство статей утратили силу. Отдельно стоит отметить, что до принятия ЗК РФ был принят Федеральный закон от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее - Закон о кадастре»), которым было достаточно подробно регламентировано ведение государственного земельного кадастра, т.е. учета земельных участков. Целью Закона о кадастре было создание единого государственного реестр земель.

С принятием ЗК РФ были введены основные принципы земельного законодательства, которые должны содержаться и в изданных и в издаваемых в соответствии с ним иных актах земельного законодательства, т. е. основным источником был признан ЗК РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ. Проанализируем нововведения ЗК РФ (в редакции 2001 года):

Хотелось бы перечислить основные принципы земельного законодательства, которые указаны в ст. 1 ЗК РФ и которыми являются:

- учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;

- приоритет охраны земли, т.к. земля является важнейшим компонентом окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;

- приоритет охраны жизни и здоровья человека;

- участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;

- единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, т. е. все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать судьбе земельных участков;

- приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;

- платность использования земли;

- деление земель по целевому назначению на категории;

- разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;

- дифференцированный подход к установлению правового режима земель;

- сочетание интересов общества и законных интересов граждан;

ЗК РФ были перечислены отношения, регулируемые земельным законодательством, указывает перечень участников земельных отношений, к которым относятся: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, введены понятия «собственники земельных участков», «землепользователи», «землевладельцы», «арендаторы земельных участков» «обладатели сервитута» (ст. 5 ЗК РФ), дан перечень объектов земельных отношений (ст. 6 ЗК РФ).

В новом ЗК РФ был перечислен состав земель Российской Федерации, которые разделены на категории по целевому назначению (ст. 7 ЗК РФ):

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Ст. 8 ЗК РФ был определен порядок отнесения к категориям и порядок переведения из одной категории в другую.

Также были разделены полномочия всех уровней власти: Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области земельных отношений (ст. ст. 9, 10, 11 ЗК РФ).

Кроме того, в ЗК РФ отдельная глава IY была посвящена таким правам как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Возникновение прав на землю также было упорядочено главой Y, а также предусмотрена государственная регистрация прав на землю в соответствии с Законом о регистрации.

Ст. 27 ЗК РФ введено понятие «ограничение оборотоспособности земельных участков». Согласно ч. 4 ЗК РФ указанной статьи к землям, изъятым из оборота, были отнесены:

- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 статьи 27 ЗК РФ;

- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко - культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

- не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых административно - территориальных образований;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфраструктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Согласно ч. 5 ЗК РФ данной статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002, № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Об обороте земель).

Ст. ст. 28 -34 ЗК РФ были посвящены приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, порядку их приобретения гражданам и юридическим лицам для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Ст. 35 ЗК РФ был предусмотрен порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, а ст. 36 порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Ст. 37 ЗК РФ указала на особенности купли-продажи земельных участков. Одной из новелл данной статьи являлось, что объектом купли - продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Также был установлен порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) (ст. 38 ЗК РФ).

Ст. 39 ЗК РФ был предусмотрен порядок сохранения права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения, что также является новеллой по отношению к предыдущему ЗК РСФСР.

ЗК РФ были введены основания прекращения права собственности на земельный участок (ст. 44 ЗК РФ), в том числе основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 45 ЗК РФ), основания прекращения аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ), основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 47 ЗК РФ), основания прекращения сервитута (ст. 48 ЗК РФ), изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискация земельного участка (ст. 50 ЗК РФ), реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ), условия и порядок отчуждения земельного участка (ст. 52 ЗК РФ), условия и порядок отказа лица от права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ), условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (ст. 54 ЗК РФ), условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 55 ЗК РФ).

Ст. 56 ЗК РФ было введено понятие «ограничения прав на землю», перечень возможных ограничений, порядок установления этих ограничений.

В ЗК РФ появилось основание для признания прав на землю, которым стало судебное решение, являющееся юридическим основанием при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом о регистрации ст. 59 ЗК РФ).

ЗК РФ были установлены случаи, когда нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению и приведен перечень путем пресечения действий, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения (ст. 60 ЗК РФ).

Ст. 63 ЗК РФ были установлены гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

С. 64 ЗК РФ предусмотрено рассмотрение земельных споров в судебном порядке.

В соответствии со ст. 65 ЗК формами платы за использование земли были установлены земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения была предусмотрена кадастровая стоимость земельного участка.

Ст. 67 ЗК РФ были предусмотрены задачи мониторинга, которые отсутствовали в ЗК РСФСР.

Государственный земельный контроль был разделен на государственный, муниципальный, общественный и производственный земельный контроль, а также указаны органы, осуществляющие данные виды контроля (ст. ст. 71-73 ЗК РФ).

Главой XIII ЗК РФ предусмотрена ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель, в том числе: административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения, дисциплинарная ответственность за земельные правонарушения, возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями.

В отличие от ЗК РСФСР в указанном ЗК РФ категории земель, как отмечалось выше, были определены ст. 7 ЗК РФ, их понятия более конкретизированы и уточнены. Было дано определение земель сельскохозяйственного назначения (ст. ст. 77 ЗК РФ). Были систематизированы понятия использования и особенности использования таких земель (ст. ст. 78- 79 ЗК РФ), введено понятие фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ).

В отношении каждой категории земель были даны понятия непосредственно в ЗК РФ, это касается земель поселений (ст. 83 ЗК РФ), земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (ст. 87 ЗК РФ), земель особо охраняемых территорий и объектов (ст. ст. 94 - 100 ЗК РФ), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса (101 - 103 ЗК РФ).

1.3 Порядок введения Земельного Кодекса и переходные положения в связи с его принятием

В связи с принятием ЗК РФ нельзя не отметить Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса» от 25.10.2001 г., № 137 - ФЗ (далее - О введении в действие), который установил необходимые положения до перехода земельных отношений, установленных предыдущими правовыми актами, в плоскость применения вновь принятых, в том числе ЗК РФ.

Например, ст. 3 указанного закона (в редакции 2001 года) было предусмотрено продажа по правилам, установленными ст. 36 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке. Стоимость таких земельных участков определялась в порядке, установленном п. 2 и 3 ст. 3 Закона О введение в действие.

Ст. 3 были установлены обязанности переоформления земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, на право аренды или приобретения в собственности в установленном ЗК РФ порядке. Размер арендной платы при этом устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

Также было установлено, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками должны быть переоформлены на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Исключение составляли только земельные участки, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В то же время не ограничивалось сроком предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в тех случаях, когда это было установлено земельным законодательством.

В том случае, если земельные участки с расположенными на них жилыми домами, которые граждане Российской Федерации, имели в фактическом пользовании, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6.03.1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 ЗК РФ.

Не допускалось внесения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации имели право переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в порядке, установленном федеральными законами

Со дня введения в действие ЗК РФ не допускается приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. Исключение составляют случаи, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование могут предоставляются только в случаях, установленных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

До введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам, имели равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Свидетельства о праве собственности на землю по форме, которая была утверждена Указом Президента Российской Федерации от 27.10. 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», признавались действительными и имели равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданные после введения в действие Закона о регистрации, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, не требовалась.

Такое распоряжение указанными землями должны была осуществляться органами местного самоуправления в пределах их полномочий до разграничения государственной собственности на землю только в тех случаях, если законодательством не предусмотрено иное.

Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю мог быть определен Правительством Российской Федерации.

В фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель со дня введения в действие ЗК РФ.

Было регламентировано, что предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствовало предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ, применялась нормативная цена земли.

Кроме того, ст. 4 Закона О введении в действие признавались утратившими силу нормативные акты, действие которых утратило актуальность.

Таким образом, в настоящей главе было отслежено изменение земельного законодательства, начиная с 1990 года, особое внимание уделено новому ЗК РФ в редакции 2001 года, который является на сегодняшний день основным источником земельного права, регулирующим земельные правоотношения.

2. Правовое регулирование в сфере земельных отношений

2.1 Общие положения

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из следующих компонентов: Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу и федеральным законам.

Поскольку объектом гражданско - правового регулирования является не земля, а земельный участок, то и характеристику гражданско - правового регулирования по поводу земельных участков необходимо рассматривать, учитывая этот фактор. Во-первых, земельный участок - это недвижимое имущество, соответственно правовое регулирование осуществляется, в том числе, нормами ГК РФ. Земельные участки относятся к объектам гражданских прав - вещам, которые по сути являются материальными, физически осязаемыми объектами, к тому же имеющие экономическую форму товара. Таким образом, объективное материальное существование в качестве части поверхности земли является основным юридическим свойством земельного участка, и поэтому определяет его в качестве вещи, следовательно, отличает от других объектов гражданских прав. Использование земельного участка невозможно без использования компонентов, его составляющих, таких как лесные и иные растения, водные объекты, почва, и другие компоненты или элементы антропогенного и природного происхождения, которые прочно связаны с землей, то есть сам земельный участок должен рассматриваться в качестве составной либо сложной вещи или как основная вещь с принадлежностями. Земельный участок и объекты недвижимости прочно связаны (принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ним объектов). Поскольку земля отнесена к объекту недвижимости, с ней можно совершать действия, как с объектом гражданских прав, т.е. совершать любые сделки, которые или соответствуют, или не противоречат ГК РФ: заключать договоры ренты, дарения, купли - продажи, мены, аренды и др. Хотя указанные сделки и регулируются нормами ГК РФ, но при этом обязательно учитываются положения ЗК РФ, а также обязательно применение в указанных законодательством случаях норм права других отраслей.

2.2 Основные признаки земельного участка как объекта гражданских и иных правоотношений

В гражданском законодательстве, так же как и в земельном, земельные участки также являются объектом земельных отношений. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Согласно ст. 261 ГК РФ земельный участок обозначен как объект права собственности, право собственности также охватывает на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Как указано выше, понятие «земельный участок» было сформулировано с принятием ЗК РФ.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ дано более широкое толкование права собственности, куда входит такое понятие как объект земельных отношений, к которому относятся: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Кроме того, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Часть 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Все перечисленные виды объекты земельных отношений имеют общий правовой режим, т.к. являются объектами недвижимости, но в то же время могут иметь свою специфику, т.к. земельные участки могут быть разных категорий, иметь разные виды разрешенного использования, а поскольку земля еще является и природным ресурсом, может характеризоваться и индивидуальной определенностью земельного участка. В свою очередь правовой режим определенной категории земельного участка закрепляется также нормами экологического, земельного права, другого права. Правовой режим конкретного земельного участка является областью применения гражданского права.

Земельный участок как объект гражданского правоотношения определяет собой юридическое и техническое закрепление земельного участка за разными субъектами права на различных правовых титулах.

Земельное право, будучи составной частью правовой системы, находится во взаимосвязи и взаимодействии с другими отраслями права. Основополагающую роль играет, конечно, конституционное право, нормы и положения которого определяют основные принципы всех отраслей права, в том числе и земельного.

Основные положения правового регулирования закреплены в гражданском законодательстве. В силу своей специфичности отношения по поводу земельного участка регулируются и другими нормами различных отраслей права. Если смотреть по иерархии складывающихся норм, то можно перечислить, что сначала применяются нормы ГК, где закреплены основные критерии по отношению к земельному участку, как к объекту недвижимого имущества, далее применяются нормы земельного законодательства, в которых также закреплены общие нормы по регулированию земельных отношений. В ЗК РФ много статей, которые имеют отсылочные нормы к другим отраслям права.

Ниже рассмотрим и проследим взаимосвязь различных отраслей права, регулирующих отношения в сфере земельных отношений.

Поскольку в ЗК РФ в состав земель входят различные их категории, то соответственно осуществляется по - разному и их правовое регулирование. Например, отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом Об обороте земель.

Взаимосвязь с градостроительным законодательством просматривается при определении правового режима использования земель населенных пунктов. Например, ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ) предусматривает такой документ, как правила землепользования и застройки, являющийся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты. Градостроительный регламент представляет собой виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны. Этот вид разрешенного использования характерен, для всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В нем указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Статьей 85 ЗК РФ указано, что градостроительный регламент территориальной зоны определяет основной правовой режим земельных участков, т.к. в соответствии с указанной статьей земельные участки в составе земель населенных пунктов относятся к различным территориальным зонам, например, они делятся на жилые, общественно - деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур и т.д. Отсюда следует, что и правовой режим их использования совершенно различен и должен учитываться при осуществлении на них различной деятельности. В свою очередь, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства перечислены в ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Ст. 38 ГрК РФ определены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, которые могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Ст. 39 ГрК РФ установлен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. В соответствии с указанной статьей вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования также подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования

Ст. 40 ГрК РФ урегулирован порядок разрешения вопроса при отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, который также подлежит обсуждению и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.

Правовое регулирование такой категории земель как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения осуществляется приоритетно ЗК РФ, но в нем много довольно много ссылок на такие подзаконные акты, как постановления Правительства Российской Федерации, акты органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в отношении земель, находящихся в соответствующей собственности (федеральной, субъектов, муниципальной). Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики, расположенных на землях энергетики, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон определяется Правительством Российской Федерации.

Режим правового регулирования земель лесного фонда установлен ЗК РФ, но также регулируется Лесным Кодексом Российской Федерации (далее - ЛК РФ). Например, в соответствии со ст. 9 право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено ЛК РФ. В соответствии со ст. 10 Водного Кодекса Российской Федерации право пользования поверхностными водными объектами прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством и настоящим Кодексом, а также по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Регулирование правоотношений по землям водного фонда, точнее порядок использования и охраны земель водного фонда определяется ЗК РФ и Водным Кодексом Российской Федерации.

Земельное право тесно связано с административным правом, и прежде всего в таких областях, как управление земельными ресурсами и привлечение к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства. Например, ст. 8.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г., № 195 - ФЗ (АК РФ) предусмотрена административная ответственность за несоблюдение экологических требований при осуществлении градостроительной деятельности и эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов, ст. 8.7 предусматривает ответственность за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, ст. 8.8 - за использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и т. д.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что отношения по поводу земельных участков, в отличие от других объектов недвижимого имущества, регулируется взаимосвязанными нормами права, т.к. представляет собой специфичный объект права, что заложено в самом его определении.

Приоритет правового регулирования имеет ЗК РФ, поскольку именно он определяет субъектов, которым может принадлежать земельный участок на различных правах.

Правовой режим земельного участка зависит от той или иной категории земель. Содержание вещных и обязательственных прав на землю, на которых земельные участки могут быть предоставлены различным субъектам, устанавливается гражданским законодательством. В том случае, если законом не указаны специальные нормы федерального законодательства для использования земли, когда объектом права выступает земельный участок, при правоотношениях применяются нормы ГК РФ. Нормативные правовые акты в этом случае могут устанавливать запреты, определяющие границы законного перехода земельных участков от одних правообладателей к другим.

Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что земельно - правовые нормы содержат императивные предписания, которые должны учитываться при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков.

Из анализа правового режима отдельных категорий земель можно сделать вывод, что правовой режим земельного участка носит комплексный межотраслевой характер, который устанавливается земельным, градостроительным, природоресурсным, природоохранным, гражданским и иным законодательством.

2.3 Оборотоспособность земельных участков и ограничение прав на земельные участки

Понятие оборотоспособности земельного участка заключается как в запрете или ограничении при осуществлении права собственности или иных прав на землю правобладателями. Такие запреты или ограничения являются следствием специфичности такого объекта общественных отношений как земля, т.к., во - первых, земля - это ограниченный природоресурсный и экономический ресурс, а во-вторых, такие запреты и ограничения необходимы для защиты государственных и общественных интересов.

Все объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте).

Однако в отношении земельных участков введено специальное правило, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому только способами, указанными в законе и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для земельных участков земельным законодательством введено иное понятие ограниченного в обороте объекта - в соответствии со ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ст. 27 ЗК РФ установлена императивная норма закона, которой установлен перечень земельных участков, находящихся в федеральной, государственной, муниципальной собственности, изъятых из оборота.

Ограничения прав от ограничений оборота отличается тем, что права на них ограничены, а в отношении земельных участков, изъятых из оборота, исключены любые действия в виде совершения сделок или передачи в частную собственность. К ограничениям прав относятся:

а) право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут); и обязательственные права (аренда);

б) ограничения, касающиеся полномочий собственников владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом при установлении публичных и частных сервитутов;

в) ограничения в виде запрета иметь на праве собственности земли общей площадью свыше указанного в законе предельного размера (п. 2 ст. 4 Закона Об обороте земель).

2.4 Право собственности на земельные участки

В соответствии с ГК РФ праву собственности на землю посвящена глава 17, которая так и называется «Право собственности и другие вещные права на землю».

Право собственности на землю бывает государственным, субъектов Российской Федерации, муниципальным, правом собственности граждан и юридических лиц.

Таким образом, законодатель, объединяя в одной главе право собственности и вещные право, толкует данные права как очень схожие по содержанию.

Право собственности отражается в трех правомочиях: владение, пользование, распоряжение. Вещными правами являются:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты;

- право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Отличие вещного права от права собственности состоит в том, что вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Правомочие собственника по отношению к земельному участку определяется возможностью распорядиться им: продать, подарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом в соответствии со ст. 209 ГК РФ, но с тем условием что, соответствующий земельный участок не исключен из оборота или не ограничен в обороте на основании закона. земельный гражданский правоотношение договор

Право собственности, если иное не установлено законом, распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, правда с ограничениями, которые могут быть установлены

Субъектами права собственности на земельный участок могут быть граждане и юридические лица. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке только в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором.