Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков как объект системного анализа

1.1 Сущность и содержание процесса правового регулирования купли-продажи земельных участков, его развитие в истории юридической мысли

1.2 Субъекты и объекты правового регулирования купли-продажи земельных участков

1.3 Нормативно-правовые основы регулирования купли-продажи земельных участков

2. Практические аспекты правового регулирования купли-продажи земельных участков в современных условиях

• 2.1 Основные стадии процесса правового регулирования купли- продажи земельных участков
• 2.2 Договор купли-продажи земельных участков в системе правового регулирования земельных отношений
• 2.3 Пути и проблемы дальнейшего совершенствования правового регулирования купли-продажи земельных участков

Заключение

Список использованных источников



Введение

договор купля продажа земельный

Недвижимость является необходимым условием жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско- правовых отношений. Операции с недвижимым имуществом в настоящее время составляют основу гражданского оборота. Важным элементом такого имущества выступают земельные участки. Сделки, договоры купли-продажи, связанные с ними по своему содержанию сложны и многогранны. Поэтому их правовое регулирование предстает весьма важной и актуальной проблемой.

Актуальность исследования правового регулирования таких сделок и особенно договоров купли-продажи земельных участков обусловлено рядом обстоятельств социально-юридического характера:

во-первых, земля представляет ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей. Одновременно земля выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития всех отраслейэкономики. В силу этого, среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами она выполняет наиболее масштабные и значимые функции в системе общественных отношений. Вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель, являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных и требуют четкого правового регулирования;

во-вторых, земля, являясь особым видом недвижимости, играет огромную роль в экономике любой страны, в этом смысле Российская Федерация не исключение. Земельный рынок занимает весьма важное место на рынке недвижимости. Именно на нем возникает много сложных моментов и нюансов, связанных с определением самого земельного участка как объекта, сделки, то есть купли-продажи земельного участка. На ее основании возникают права, обязанности и ответственность землевладельцев. Все это осложняет процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли- продажи земельного участка, что значительно актуализирует необходимость исследования данного юридического процесса;

в-третьих, процесс совершенствования и оптимизации земельного законодательства, регулирующего отношения по продажи земли еще не завершен. В силу этого в него постоянно вносятся изменения и дополнения. Однако следует подчеркнуть, что внесенные изменения подчиняясь сложившейся парадигме о системе права, часто формулируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы. Так в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте практики применения. Это подтверждается отсутствием монографических исследований, раскрывающих регулятивный потенциал норм земельного права, а также обобщенной практики правовой регламентации проведения торгов, конкурсов по продаже земельных участков. В тоже время, следует отметить, что имеется значительное число трудов посвященных исследованию вопросов землевладения, землепользования и их правового регулирования.

Степень разработанности темы исследования. Проблема правового регулирования земельных отношений исследовалась в трудах многих ученых цивилистов. Так его сущность и содержание рассматривалась в работах В.В.Лазарева1, М.Н.Марченко2, Н.И.Матузова3, В.Д.Перевалова4. Юридические средства и механизм правовой регламентации правоотношений исследовались в работах А.В.Малько, В.В.Ныркова, К.В.Шундикова5.

Особенности правового регулирования купли-продажи земельных участков исследовались в трудах О.М.Оглоблиной6, Т.В.Рыбаковой7, И.В.Сальникова8, А.А.Сидорова9 и других авторов. Вместе с тем, до настоящего времени не сложилось целостной и апробированной концепции правового регулирования купли-продажи земельных участков по результатам торгов или конкурсов.

Данные обстоятельства во многом предопределили выбор темы выпускной квалификационной работы, формулирование ее объекта, предмета, цели, задач исследования, а также его структуру.

Объект исследования представляет система общественных отношений, возникающих в земельной сфере и требующих четкого правового регулирования, объектом которых являются земельные участки.

Предмет исследования составляет правовое регулирование купли- продажи земельных участков как специфического, юридического процесса, являющегося важным элементом гражданского оборота, его онтологический, теоретико-правовой и праксеологический анализ.

Цель исследования состоит в раскрытии сущности и содержания процесса правового регулирования купли-продажи земельных участков, выявлении недостатков в нем и выработке предложений, направленных на совершенствование законодательства и практики его применения.

Раскрытие предмета и достижение поставленной цели, обеспечивается решением следующих задач:

-исследованием правовой природы, роли, значения и места группы общественных отношений по купли-продажи земельных участков;

-рассмотрением действующей системы правового регулирования организации и осуществления купли-продажи земельных участков;

-выявлением путей повышения эффективности механизма правового регулирования купли-продажи земельных участков;

-раскрытием содержания и особенностей договора купли-продажи земельных участков, прав и обязанностей сторон.

Решение данных задач осуществлялось при помощи различных методов.

Методы исследования. Они представлены общенаучными и специальными методами, прежде всего диалектическим, системным, логико- историческим, анализом и синтезом, абстрагированием, обобщением, социально-юридическим, нормативно-правовым, социологическим, а также методом правовой статистики и другими средствами.

Исследование проблем правового регулирования купли-продажи земельных участков с неизбежностью предполагает учет и осмысление знаний смежных наук с юридическими таких как: экономических, исторических, социологических и экологических.

Научная и практическая значимость исследования. В теоретическом аспекте научная значимость проведенного исследования заключается в обосновании определения правового регулирования купли-продажи земельных участков; установлении особенностей этого процесса; выявлении объективных условий и субъективных факторов, влияющих на состояние и развитие данного процесса; разработки предложений по совершенствованию действующего законодательства о купли-продаже земельных участков.

Практическая значимость проведенного исследования выражается в том, что содержащиеся в дипломной работе положения и выводы могут быть использованы в нормотворческой деятельности для разработки и внесения предложений по совершенствованию законодательства в сфере купли- продажи земельных участков, разработки моделей правового регулирования купли-продажи земельных участков, в процессе подготовки специалистов в области юриспруденции, а также практикующими юристами, в обеспечении земельных прав и законных интересов граждан России.

Структура выпускной квалификационной работы. Она обусловлена целью и задачами исследования и включает в себя введение, две главы, шесть параграфов, заключение, список использованных источников.



1. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков, как объект системного анализа

1.1 Сущность и содержание процесса правового регулирования купли-продажи земельных участков, его развитие в истории юридической мысли

Земля и земельные отношения на протяжении всей истории человечества играли и играют большую роль в жизни людей. Значение земли для российского общества и государства как основы жизни отражено в Конституции Российской Федерации. Согласно статьи 9 «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории»10.

Гражданское законодательство рассматривает земельные участки как объекты недвижимости, участвующие в обороте земель. Сделки с земельными участками, как подчеркивает О.Е.Касьянова, занимают весьма значительное место в гражданском обороте11. Однако, возникновение прав на земельные участки часто осуществляется с нарушением норм действующего законодательства. Это влечет за собой ущемление прав и законных интересов граждан и организаций. Данные обстоятельства подчеркивают важность и необходимость правового регулирования сделок с землей.

Поэтому представляется существенным использование в земельных отношениях процедуры торгов, обладающих признаками публичности и состязательности, что будет содействовать развитию теории и практики их правового регулирования, с учетом накопленного исторического опыта.

Так, например, в римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли. При этом особое значение, как отмечает Мейер Д.И. «имели земельно-правовые сервитуты ограничивающее право пользования чужим имуществом»12. Необходимо отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок. Существенно то, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Например, в период республики подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц (консулов, презесов), а права по владению и пользованию принадлежали другим лицам. Л.Л.Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку «община сохраняла верховную власть над собственностью»13. Вместе с тем, целесообразность применения земельных торгов признавалась еще в Древнем Риме. Ю.Борон отмечает, что «по римскому праву передача в аренду городских земель допускались только через торги»14.

До начала ХХ в. В России также не было единых правил о сделках с землей. Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться и регистрироваться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.

До 1917 г. земельное право России как особая отрасль отсутствовала. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.

В советский период в России земельные участки были исключены из оборота. Земля признавалась государственной собственностью и не могла быть объектом гражданско-правовых сделок. Нормы ст.1 «Общих начал землепользования и землеустройства» 1928 г. всякого рода сделки, нарушающие начала национализации земли - купли-продажи, залог, дарение, обмен и т.п. квалифицировали как недействительные и предусматривали привлечение лиц, виновных в совершении этих сделок, к уголовной ответственности. Как подчеркивает С.А.Боголюбов «владение земельными участками лицами и учреждениями допускалось только на праве пользования. При этом советское земельное законодательство не придерживалось принципов платности предоставления земельных участков и конкуренции в земельных отношениях, поэтому в нем не содержалось даже упоминания о возможности приобретения земельных участков на торгах».

Широкое применение институт торгов в Российской Федерации получает в 90-ые годы ХХ века. Заключение договоров по передаче имущества на торгах осуществлялось в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и других подзаконных актов. Позже нормы о реализации имущества на торгах включаются и в кодифицированных актах, например, Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 447-449), Земельном кодексе Российской Федерации (статьи 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 и др.).

Продажа земельного участка для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки могла производится его собственником с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона.

Расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежали продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством РФ.

В тоже время, как правильно отмечают А.И.Дехтярь, И.В.Попова «правовое регулирование порядка приобретения земельных участков на торгах значительно отставало от провозглашенных возможностей и потребностей практики».

Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации содержала лишь общие нормы о заключении договора на торгах, организации и проведении торгов, последствиях нарушения правил проведения торгов.

В настоящее время основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ). Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы КГ РФ, регламентирующие куплю-продажу и аренду земли (земельных участков) в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливаются специальные требования по распоряжению земельными участками сельскохозяйственного назначения. «Специфика земельных участков, подчеркивает М.В.Попов, как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского и земельного права»17. Купля-продажа таких участков является сложным юридическим процессом.

Теорию юридического процесса активно разрабатывал профессор В.М.Горшнев. Данный процесс он определяет «как совокупность последовательно совершаемых действий и поставляемых актов»18. И эта совокупность может быть значительной, включать в себя многие элементы и действия различного характера. Такие действия являются важнейшим элементом правового регулирования сделок с землей.

Одним из видов юридического процесса выступает правовое регулирование купли-продажи земельных участков. По своей сущности оно представляет собой целенаправленное и результативное воздействие на земельные отношения, связанные с их куплей-продажей и поведение ее участников с помощью различных юридических средств. Дефиниция правового регулирования позволяет выявить специфику, свойства и средства процесса юридической регламентации купли-продажи земельных участков.

Основными чертами данного процесса являются:

- целесообразность, выраженная в организации и проведении аукционов, торгов земельных участков, их купли-продажи;

- осуществление особыми субъектами. В качестве таких субъектов выступают органы государственной и муниципальной власти и отдельные должностные лица;

- наличие в нем специфического предмета. Таким предметом выступает купля-продажа земельных участков на торгах, организованных и проводимых органами местного самоуправления;

- реализация в особой нормативно установленной форме, форме торгов или аукционов, завершаемых заключением и оформлением договоров купли- продажи земельных участков;

- использование специфических средств и методов регламентации процесса купли-продажи земельных участков на торгах. В качестве таких средств применяются нормы гражданского, земельного торгового права, права и обязанности их участников.

Юридические средства, как отмечает А.В.Малько, «это взятая в единстве совокупность правовых установлений (инструментов) и формы правореализационной практики».

Содержание процесса правового регулирования купли-продажи земельных участков дополняются методами правового регулирования купли- продажи земельных участков. Под методом правового регулирования купли-продажи земельного участка понимаются закрепленные в земельном законодательстве приемы и способы воздействия на регулируемые земельные отношения и на поведение участников земельных отношений, возникающих при купле-продаже земельных участков.

В юридической литературе и в практике сложилось два типа правового регулирования купли-продажи земельных участков.

Обще дозволительный тип правового регулирования купли-продажи земельных участков основан на принципе «разрешено все, что не запрещено законом. По этому типу в регулируемых правом земельных отношениях устанавливаются строго и четко сформулированные запреты. Как правило, объем этих запретов невелик, а объем дозволений не определен.

Второй тип правового регулирования купли-продажи земельных участков основан на принципе: «запрещено все, кроме того, что прямо разрешено законом». Сказанное означает, что «участник земельных отношений подобного типа может совершить только те действия, которые прямо разрешены законом, а все остальные действия запрещены»20. Этот тип правового регулирования купли-продажи земельного участка принято называть разрешительным.

Вместе с тем, достаточно очевидно, что общедозволительный тип правового регулирования купли-продажи земельных участков связан с закреплением в праве социальной свободы, с правом на выбор средств и способов достижения поставленных целей. Разрешительный же тип правового регулирования купли-продажи земельных участков вытекает из необходимости установления строгой упорядоченности общественных отношений, посредством реализации принципов законности. Например, для заключения договора купли-продажи земельного участка существует определенная процедура, на основании которой заключается данный договор.

Согласно ст.8 «договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей»21. Договор купли-продажи земельных участков является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п.1 ст.549)22. В соответствии с п.1 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Для характеристики содержания юридического процесса правового регулирования купли-продажи земельных участков существенное значение имеет категория формы деятельности. По мнению Н.И.Матузова, «форма - это правовая конструкция нормативного упорядочивания деятельности соответствующих документов»23. Форма служит одной из гарантий точного и неуклонного применения, соблюдения и исполнения юридических норм.

Юридическая форма регламентирует как правовую деятельность граждан, организаций, должностных лиц и компетентных органов, так и официальные документы, в которых закрепляются итоги правового регулирования купли-продажи земельных участков. Включение в состав формы документов, имеющих юридическое значение для правового регулирования купли-продажи земельных участков, обязательно, так как в современном российском делопроизводстве существует четко выраженная тенденция документирования всех юридических фактов.

Следовательно, следует различать форму деятельности и форму правовых документов. Первая - устанавливает, кто, какие действия, в какой последовательности и в какой срок может или должен совершать при правом регулировании купли-продажи земельных участков. Содержание такой формы сводится к следующим положениям: исчерпывающе точный состав участников процесса земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п.1 ст. 549)24. В соответствии с п.1 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Для характеристики содержания юридического процесса правового регулирования купли-продажи земельных участков существенное значение имеет категория формы деятельности. По мнению Н.И. Матузова, «форма - это правовая конструкция нормативного упорядочивания деятельности соответствующих документов»25. Форма служит одной из гарантий точного и неуклонного применения, соблюдения и исполнения юридических норм.

Юридическая форма регламентирует как правовую деятельность граждан, организаций, должностных лиц и компетентных органов, так и официальные документы в которых закрепляются итоги правового регулирования купли-продажи земельных участков. Включение в состав формы документов, имеющих юридическое значение для правового регулирования купли-продажи земельных участков, обязательно, так как в современном российском делопроизводстве существует четко выраженная тенденция документирования всех юридических фактов.

Поэтому следует различать форму деятельности и форму правовых документов. Первая устанавливает, кто, какие действия, в какой последовательности и в какой срок может или должен совершать при правовом регулировании купли-продажи земельных участков. Содержание такой формы сводится к следующим положениям: исчерпывающе точный состав участников процесса купли-продажи земельных участков; их права и обязанности по совершению правовых действий и поступков с правовым регулированием купли-продажи земельных участков; последовательности совершения названных действий. Вторая - обуславливает их содержание и юридическую деятельность. Она выражается в требованиях относительно обязательных реквизитов документов; последовательности их расположении, времени составления документа; правовых последствий вынесения, а также условий их юридической ничтожности, оснований отмены или изменения при правовом регулировании купли-продажи земельных участков.

Таким образом, процесс правового регулирования купли-продажи земельных участков представляет собой юридическое воздействие на земельные отношения с целью их упорядочения. Он имеет свои характерные черты, цель, правовую форму, формы и типы. Осуществление данного процесса опосредовано деятельностью его субъектов.

1.2 Субъекты и объекты правового регулирования купли-продажи земельных участков

Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Объектами таких отношений выступают земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6)26, которые участвуют в гражданском обороте.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение. Поэтому осуществление права собственности в отношении земельных участков регулируется конституционного, земельного, гражданского, водного, лесного и экологического и иного специального законодательства. Более того, как отмечает А.Л. Корнеев «земля как как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус»27. Она является частью более широкого понятия «природные ресурсы», которое используется в ст. 9 и 72 Конституции РФ. При этом оно не отождествляется с объектами права собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее. Они используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. С цивилистической точки зрения земельные участки и другие природные объекты Горемыкин В.А. рассматривает как товар, который выступает объектом купли-продажи, удовлетворяющий «различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики».

Непосредственным объектом купли-продажи земельных участков является не земля как таковая, а земельные участки. «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством (ст.11)».

Следует отметить, что законодатель помимо термина «земельный участок» оперирует и другими терминами «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов», то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия «угодья» следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного фонда» и «водные объекты». То понятно, что речь идет о земельных участках. Покрытых в первом случае лесом, а во втором водой. Все это придает специфику земельным отношениям.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно- правовыми нормами, среди которых важнейшими являются нормыЗемельного кодекса РФ, а также Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Лесногои Водного кодексов.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью, отмечает Е.А. Сухова:

«заключается в том, что он должен быть соответствующим образом индивидуализирован»30. Другими словами, должны быть определены его размером, границы и местоположение, после чего он должен быть зарегистрирован в качестве объекта недвижимости (то есть произведен кадастровый учет). Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.

Следовательно, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Согласно п.1 ст. 37 ЗК РФ «объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет». Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Земля, подчеркивает Г.Е. Быстров: «является пространственным базисом для деятельности субъектов права»32. В ряде отраслей экономики она выступает и в качестве основного производственного ресурса.

В связи с социально-экономической значимостью земли любое государство стремиться к ее эффективному вовлечению в экономический оборот, соблюдая при этом частные и публичные интересы. Такая задача стоит и перед Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями, являющимися собственниками земель.

Обобщая характеристику объектов правового регулирования в процессе купли-продажи земельных участков следует подчеркнуть, что основным объектом аукционов и торгов является индивидуализированный земельный участок, находящейся в собственности государства или муниципального образования. Вместе с ними существуют и другие участники земельных отношений. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 5 ЗК РФ). Указанные субъекты права являются одновременно участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФЮ, п.3 ст. 3 ЗК РФ). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Российской Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям.

Перечисленные субъекты права как обладатели соответствующих вещных или обязательственных прав на земельные участки могут быть участниками сделок с ними.

Граждане, для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью, должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством. Это необходимое условие для совершения сделок с землей. В содержание правоспособности гражданина входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных сделок (ст.17 и 18 ГК РФ). Для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью. «Дееспособность гражданина это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности» (п. 1 ст. 21 ГК РФ)33. Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок и нести самостоятельную имущественную ответственность.

Дееспособные граждане, как отмечает Е.Н. Абрамова: «вправе приобретать и использовать земельные участки для различных целей, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством».

Участниками сделок с земельными участками могут быть граждане Российской Федерации, а также при определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Данное правило основано на нормах ч.3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. «ГК РФ, предусматривающих для указанных субъектов национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.

Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Правоспособность юридического лица возникает при государственной регистрации данного лица и прекращается в момент его ликвидации.

От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров. Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Правоспособность юридического лица возникает при государственной регистрации данного лица и прекращается в момент его ликвидации.

От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров. Кроме граждан и юридических лиц, отмечает Я.С. Гришина, «участниками земельных и гражданско-правовых отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования».

В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российской Федерации, ее субъекты, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Порядок участия Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.

Основным средством регулирования купли-продажи земельных участков из земель, выделяемых из федерального и муниципального фондов является договор. Сторонами договора, подчеркивает И.А. Зенин, купли- продажи земельного участка «являются продавец и покупатель»36. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые перечисленные выше субъекты.Однако, покупателями не могут быть:

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 Кодекса).

Покупателями недвижимости (земельных участков), расположенной на территории закрытого административно-территориального образования, могут быть только граждане, постоянно проживающие или работающие на этой территории, или граждане РФ, получившие разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, или юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории. ФЗ «О закрытом административно-территориальном образовании» от 14.07.1992 г. (в ред. От 22.11.2011).

Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, так как лишь он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав37. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных ГК РФ и ЗК РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым, не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи. Однако, как отмечает Е.А. Сухова,

«Обладание земельным участком на основании, помимо права собственности, вещного права на обязательственном праве исключает возможность отчуждения такого участка».

Покупатель, также, как и продавец, может поручить приобретение недвижимого имущества третьему лицу на основании доверенности.

В целом современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность, количеством, размером или его стоимостью. Таким образом, субъектами правового регулирования купли- продажи земельных участков являются органы исполнительной государственной и муниципальной власти, а объектами выступают оформленные должным образом земельные участки.



1.3 Нормативно-правовые основы регулирования купли-продажи земельных участков

Процесс правового регулирования купли-продажи земельных участков осуществляется на основе многих юридических средств. Они являются инструментами регламентации и управления этим процессом и одновременно составляют его нормативные основы.

Категория «Нормативно-правовые основы» характеризует базовые, фундаментальные элементы, части стороны юридического процесса. Они представляют собой систему основополагающих начал, принципов, нормативно-правовых актов, правовых режимов и процедуру, определяющих регулирование процесса купли-продажи земельных участков.

Ядром нормативно-правовых основ регулирования процесса купли- продажи земельных участков выступают правовые акты, прежде всего законы, а также важнейшие принципы землепользования. В состав нормативно-правовых актов регулирования купли-продажи земельных участков входят федеральные законы, земельные, гражданское законодательство, решения органов местного самоуправления, центральное место среди них занимает конституция РФ. Она определяет: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ч. 1 ст. 9)39. Конституция РФ также закрепляет то, что «земля и другие природные ресурсы могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности».

Ст. 36 устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено40. Данные положения развиваются в ЗК РФ, в котором закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества.

Правили о сделках (договорах) закреплены преимущественно нормами ст. 1-7 Гражданского кодекса РФ. Отдельным категориям сделок посвящен раздел третий ГК РФ. Вторая часть ГК РФ детально регулирует порядок совершения сделок с земельными участками. К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положениями статей 549- 551, 554-556 ГК РФ. Согласно ст. 554 в «договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным».

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ. Согласно ст. 6 ЗК РФ земельный участок является объектом земельных отношений. В соответствии с п. 1, 2 ст.5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, иностранные юридические лица и апатриды.

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков регулируется гл. 5 ЗК РФ - возникновение прав на землю, которая устанавливает процедуру предоставления земельных участков, а именно «основания возникновения прав на землю» (ст. 25 ЗК РФ)42; приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28 ЗК РФ). Согласно ст. 30, 34, земельные участки предоставляются под различные цели:

- под строительство;

- под жилищное строительство;

- для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- для целей, не связанных со строительством.

Все сделки с земельными участками, отмечает Я.С. Гришина, совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиям в отношении их содержания, способности сторон к участию в них, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФустановлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: «к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении участка и о гарантиях покупателю участка»44. Особенности купли-продажи земельных участков регулируются ст.38 ЗК РФ.

Одной из особенностей купли-продажи, подчеркивает А.П. Анисимов, находящихся в государственной собственности «является процедура торгов.

Связано это с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации».

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г.№808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков».

Предметом торгов, конкурсов, аукционов, отмечает А.И. Дихтяр, «может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка»46. Согласно ст. 9,10 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции47.

Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Земельное законодательство закрепило особой способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера.

К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральном законом от 21.07.1997 (в ред. от 12.12.2011. № 427-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как справедливо подчеркивает О.А.Беляева: «эффективное применение законодательства, регулирующего оборот земельных участков, предполагает учитывать значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов»48. В числе последних таких актов по времени следует выделить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Особое место в этой системе актов занимают постановления и определения Конституционного Суда РФ.

Важным элементом нормативно-правовых основ правового регулирования купли-продажи земельных участков выступают принципы землепользования, к которым относятся:

- единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (здания, сооружения…);

- приоритет сохранения особо ценных земель, что означает изменение их целевого назначения ограничивается или запрещается;

- платность использования земли;

- категоризация земель по их целевому назначению;

- разграничение государственной собственности на землю, на собственность Российской Федерации, ее субъектов и муниципальную собственность;

- дифференцированный подход к установлению правового режима земель;

- сочетание интересов общества и граждан в процессе землепользования. Данные принципы систематизируют земельное законодательство, устанавливают исходные начала и пределы регулирования процесса купли-продажи земельных участков. Они являются важнейшим элементом нормативно-правовых основ правового регулирования купли- продажи земельных участков.

Выводы по первой главе.

Проведенный системный анализ проблемы правового регулирования купли-продажи земельных участков позволяет сформулировать ряд обобщений и выводов.

1. Процесс правового регулирования купли-продажи земельных участков Сохраняет свою актуальность и важность, так как обеспечивает легитимность приобретения права собственности на объект недвижимости. Он представляет собой системно-организованное, целенаправленное и результативное воздействие на земельные отношения и поведение их субъектов, участвующих в торгах или аукционах и заключающих договоры купли-продажи земельных участков. Данное определение отражает специфику юридической регламентации земельных отношений в ходе торгов.

2. Субъектами правового регулирования купли-продажи земельных участков выступают, как правило, органы государственной или муниципальной власти, представленные их должностными лицами, а также отдельные физические лица - покупатели земельных участков. Объектом правового воздействия предстает земельный участок, его часть, прошедшие кадастровый учет и регистрацию и находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

3. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков как вид управленческой деятельности осуществляется на нормативно-правовых основах, они представляют собой систему актов, важнейших принципов землепользования и процедур, составляющих фундамент, основание существования и функционирования этого процесса. Важнейшими структурными элементами данных органов выступают Конституция РФ, Гражданский, Земельный кодексы, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.



2. Практические аспекты правового регулирования регулирования купли-продажи земельных участков в современных условиях

2.1 Основные стадии процесса правового регулирования купли- продажи земельных участков

«Правовое регулирование, - как подчеркивает С.А. Боголюбов,- купли- продажи земельных участков как инструмента социального управления призвано упорядочивать общественные отношения, обеспечивая реализацию позитивных интересов субъектов»49. В рамках этого процесса встречаются разнообразные препятствия, без устранения которых снижается эффективность правового регулирования купли-продажи земельных участков.

Препятствия, как отмечает А.В. Малько: «Это естественные и искусственные трудности, барьеры, тормозящие по тем или иным причинам управленческий процесс и мешающие удовлетворению правомерных интересов граждан и организаций»50. Они преодолеваются системой правовых средств, которые составляют основу механизма правового регулирования купли-продажи земельных участков. Следовательно, механизм правового регулирования купли-продажи земельных участков - эта система правовых средств, организованных наиболее последовательным образом в целях преодоления препятствий, стоящих на пути удовлетворения интересов субъектов данных правоотношений.

Наиболее важным правовым средством регулировании земельных правоотношений является купля-продажа земельных участков. Она, отмечают А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, «осуществляется путем:

- приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

-приобретение земельного участка в собственность гражданином или юридическим лицом в результате совершения сделки с таким же субъектом гражданского права»51. Они предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность в соответствии с ч. 1 ст. 28 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность за плату является предпосылкой заключения договора купли-продажи этого участка, в котором на стороне продавца всегда выступает уполномоченный на то государственный орган исполнительной власти или местного самоуправления. Земельное законодательство предусматривает два варианта предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность за плату в порядке их выкупа на земельных торгах (конкурсах, аукционах). Это преимущественный способ, обеспечивающий наибольшую открытость и прозрачность данной процедуры Второй - «предоставление, осуществляемое по заявлению заинтересованного лица в случаях, перечень которых исчерпывающе приведен в ст. 26 ЗК РФ».

В ходе правового регулирования процесса купли-продажи земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, необходимо учитывать различные стадии подготовки и заключения договора купли-продажи земельных участков. Стадия - это совокупность относительно обособленных правоприменительных действий, операций объединенных общей целью, совершаемых участниками торгов в определенный промежуток времени. Данные стадии представляют собой процедуру купли-продажи земельных участков. «Правовая процедура,- пишет А.В. Малько, - это нормативно установленный порядок осуществления юридической деятельности».

Изучение практики организации и проведения торгов по продаже земельных участков в муниципальных образованиях показывает, что они осуществляются на общих основаниях и имеют типичные черты и свойства. Поэтому представляется целесообразным использовать практику правового регулирования купли-продажи земельных участков на примере Сергиево- Посадского муниципального района Московской области, которая детально отражает все стадии это процесса.