Первая стадия - граждане или юридические лица, подают заявление о возможности предоставления в собственность земельного участка с приложением необходимых документов. От их имени может выступать уполномоченное им лицо, обладающее доверенностью.

Вторая стадия - орган местного самоуправления рассматривает возможность предоставления земельного участка в собственность.

Третья стадия - орган местного самоуправления принимает решение о проведении торгов по продаже земельного участка в случае, если на нем нет объектов недвижимости. Во всех других случаях принимается постановление Главы Сергиево-Посадского муниципального района.

Торги, подчеркивает Г.Е. Быстров, - «это не что иное как форма купли- продажи с тем лишь условием, что покупатель-победитель торгов определяется в силу более выгодного предложения: на аукционе - о наиболее высокой цене, а на конкурсе, как правило, лучшие условия по благоустройству земельного участка».

Основные требования к порядку проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности, установлены ст. 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ, ст. 447 - 449 ГК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808.

Организатором торгов выступает управление землепользования администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на основании постановления Главы Сергиева-Посадского муниципального района от 04.05.20011 г. №985 - ПГ «О передаче права на проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков и продаже права на заключение договоров аренды земельного участка».

«Извещение о проведении торгов публикуется в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов». В Сергиево-Посадском муниципальном районе Московской области извещение о проведении торгов публикуются в муниципальной общественно- политической газете Сергиево-Посадского района «Вперед» в специальном выпуске.

На этой стадии собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс, аукцион), начальную цену земельного участка и сумму задатка (п.3 ст. 38 ЗК РФ), осуществляет регистрацию заявок с указанием даты и времени их подачи. «По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом».

Четвертая стадия - связана с формированием земельного участка, что включает в себя: обращение заявителя в геодезическое предприятие для выполнения межевых работ. Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело:

- согласование схемы расположения участка в управлении землепользования администрации Сергиево-Посадского муниципального района;

- утверждение схемы правовым актом главы муниципального образования Сергиево-Посадского муниципального района;

- оформление межевого плана земельного участка;

- постановка земельного участка на кадастровый учет с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый паспорт земельного участка (выписка из единого государственного земельного кадастра) в трех экземплярах. «В кадастровом паспорте, - как отмечает В.А. Ершов, - отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования, а также уникальные характеристики земельного участка».

Пятая стадия отражает процедуру проведения торгов. Торги проводятся в указанном в извещении о проведении месте, в соответствующий день и час. «Результаты торгов,- подчеркивает С.В. Дзагоев,- оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организаторов торгов».

Шестая стадия - посвящена заключению договора купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка подлежит заключению между победителем аукциона и продавцом в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли- продажи земельного участка.

Седьмая стадия - регистрация сделки в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС). Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка победитель торгов предоставляет в орган государственной регистрации правоустанавливающие документы.

«Результатом сделки, подчеркивает Ю.Г. Жарикова, с земельным участком является факт государственной регистрации в едином Государственном реестре прав и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок».

Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц, или, как принято говорить, приобретение земельных участков на «вторичном рынке», имеет ряд особенностей, что требует отдельного исследования.

Таким образом, наиболее важным правовом средством регулирования земельных отношений являются стадии подготовки и процедура правового регулирования процесса купли-продажи земельных участков. На основании этого процесса заключается договор купли-продажи земельного участка. Он используется в большинстве случаев сделок, совершаемых с земельными участками. Рост заключения договоров купли-продажи земельных участков в Сергиево-Посадском муниципальном районе ежегодно увеличивается. Это обусловлено обустроенностью территории района и его удобным географическим расположением, что привлекает жителей г. Москвы как покупателей земельных участков.

2.2 Договор купли-продажи земельных участков в системе правового регулирования земельных отношений

Важнейшим средством правового регулирования купли-продажи земельных участков является договор. «Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделкой,- подчеркивает И.А. Зенин,- а значит, представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей»60.

Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей. Порядок заключения договора продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется §7 гл. 30 ГК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами.

Договор купли-продажи земельного участка В.А. Ершов рассматривает как «вид гражданско-правового договора, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)»61. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. Эти признаки характерны и для договоров купли-продажи земельных участков предметом которых выступает любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37ЗК РФ).

«Предмет договора купли-продажи земельного участка,- указывает Я.С. Гришина,- включает два рода объектов:

- продаваемый земельный участок;

- действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого земельного участка. Они выражают его существенные условия"62.

К их количественным и качественным характеристикам, описывающим земельный участок, подчеркивает Л.Ю. Грудцына, «относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование участков; описание границ участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядкевещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики - размеры платы за землю; качественные характеристики - показатели состояния плодородия отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками».

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. Продавцом может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т.е. определять его юридическую судьбу, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц64.

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков, пишет А.Л. Корнеев, могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, а также органы государственной и муниципальной власти, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в их собственности.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме65. Письменные сделки делятся на две группы. Это, прежде всего, нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

Следует особо подчеркнуть, что ст.550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Это объясняется тем, что в настоящее время существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В тоже время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с основами законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 г. № 4462-1.

Согласно ст. 555 ГК РФ к существенным условиям договора купли- продажи земельного участка также относится цена, которая должна быть четко определена в таком договоре. Если в договоре нет согласованного сторонами пункта в письменной форме о цене земельного участка, он считается незаключенным.

«В договоре также должна быть установлена цена здания, учреждения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке,- пишет В.А. Ершов,- которая включает цену передаваемой с этим недвижимом имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее».

Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Вполне допустимы следующие способы определения цены в договоре купли-продажи:

- во-первых, по взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. по рыночным ценам;

- во-вторых, в качестве цены на земельный участок согласно п.5 ст. 65 ЗК РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость.

- в-третьих, определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицу которой установлена определенная цена. При таких условиях общая цена такого земельного участка, подлежащая уплате, определяется из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества. Однако, в любых случаях цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости.

«Требования к цене договора купли-продажи земельного участка сводится к тому, что продажа участков гражданам и юридическим лицам может производиться по договоренности или по объявлению либо на публичных торгах (по результатам конкурса или аукциона)»67. Применительно к продажной цене земельного участка, приобретаемого на публичных торгах (конкурсах или аукционах), закон требует, чтобы собственник земельного участка определял начальную цену предмета торгов и сумму задатка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

Индивидуальная оценка рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью земельного участка понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащей Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям при осуществлении профессиональной оценки объектов недвижимости в целях их передачи в аренду, при продаже или ином отчуждении объектов недвижимости ст.868.

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для продавца согласно ст. 436 ГК РФ признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст.37 ЗК РФ, который выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор. В силу этого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: «Первая обязанность,- подчеркивает Ю.А. Карташова,- состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, ограниченный в обороте (п.6 ст.27 ЗК РФ)».

Вторая обязанность покупателя - оплатить земельный участок по цене, предусмотренный договором, а при отсутствии договорной цены - по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка.

Согласно ст.556 ГК РФ «продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому или передаточному акту».

«Обязательство продавца,- отмечает А.Л. Корнев»,- считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество».

Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст.557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ (последствия передачи товара ненадлежащего качества).

При существенном нарушении требований к качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако, в этом случае он невправе требовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок.

Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. Так, согласно ст. 37 ЗК РФ, «продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Он также обязан сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке. В случае если он не выполнит эти требования, то наступают последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ. То есть покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

К особенностям также относится обстоятельство, что в этих договорах не могут содержаться условия, указанные в п. 2 ст.37 ЗК РФ, такие как:

- право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- недопустимость ограничения права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним;

- положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок. Включение этих условий в содержание договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность. Следовательно, договор продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента его регистрации. Это правило ст. 551 ГК РФ является императивным. Стороны не вправе ни изменить его своим усмотрением, ни оспорить в судебном порядке.

Таким образом, на практике договор купли-продажи земельного участка является наиболее распространенным видом договоров, правовым средством, регулирующих приобретение права собственности на землю. Его заключение является завершающей стадией правового регулирования сделок с землей на торгах в Сергиево-Посадском муниципальном районе.

2.3 Пути и проблемы дальнейшего совершенствования правового регулирования купли-продажи земельных участков

В современных условиях необходимость дальнейшего развития теории и практики правового регулирования сделок с землей, обусловлено процессами второй волны урбанизации, когда происходит рост городского населения и уменьшение сельского. В этих условиях основными землепользователями становятся крупные агропредприятия или фирмы, данное состояние подтверждает возникшая тенденция, связанная с устойчивым снижением числа индивидуальных покупателей земельных участков. Все это, как правомерно подчеркивает С.А.Подгорнев:

«обусловило возникновение ряда проблем таких как:

- проблема, связанная с правом собственности на земельные участки;

- проблема взаимосвязи норм земельного и гражданского законодательства, вытекает из проблемы, связанной с правом собственности на земельные участки;

-проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество»73.

Отдельную группу, отмечает И.В.Попова: составляют «проблемы применения договора купли-продажи земельных участков, возникающие из споров о признании торгов недействительными по таким основаниям как:

- признание торгов недействительными;

- признание торгов и заключенных по их результатам договоров недействительными;

- признание недействительными результатов торгов;

- признание недействительным протокола о результатах проведения торгов и договора, заключенного по их результатам».

Более того, в земельные отношения все более активно внедряются нормы гражданского законодательства, формулируя правила поведения для участников рынка земли, которая выступает в качестве объекта недвижимости и предмета гражданско-правовых сделок. Однако, как справедливо отмечает Е.А. Галиновская: «управление земельными ресурсами это самостоятельный, специфический вид общественных отношений, для регулирования которых одного Гражданского кодекса РФ недостаточно, так вопросы государственного управления земельными ресурсами должны регламентироваться исключительно нормами земельного законодательства».

Поэтому важно рассматривать данную проблему в рамках научно- теоретического направления, что предполагает активизацию разработки общей концепции землепользования. Она должна включать в себя различные подходы к землепользованию, в том числе соображения Н.Н. Осокина, Г.В.Чубукова «о самостоятельности и значимости земли, опасности ее включения в сферу гражданского права, что может привести к экологическому кризису».

На наш взгляд, в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным, и поэтому именно земельное законодательство должно определить пределы включения земли в сферу гражданского оборота. Правомерно включение в данную концепцию и позиции В.В. Петрова, который утверждает, «что с включением земли в гражданский оборот земельные отношения регулируются как гражданским, так и административным правом. Следовательно, земельное право, как самостоятельная отрасль утратила свое значение».

Вместе с тем, с включением земли в гражданский оборот участок стал представлять собой объект гражданских правоотношений. Следует подчеркнуть, что он и раньше был предметом оборота, так как основаниями передачи (приобретения) были не гражданско-правовые, а административные акты. Исходя из этого должен быть баланс гражданского и земельного права. Соотношение норм гражданского и земельного права проявляются как соотношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной - норма земельного права. Однако если речь идет о регулировании земельных отношений, то приоритет принадлежит земельному законодательству.

Поэтому развитие земельного законодательства, регулирующего сложившиеся и вновь складывающиеся общественные отношения, связанные с землей, одна из старейших проблем, стоящих перед государством. Ее решение может осуществляться в рамках отдельного юридического направления совершенствования купли-продажи земельных участков.

Согласно ст.130 ГК РФ земельный участок является недвижимым имуществом. Сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Одной из центральных проблем развития правового регулирования с землей является совершенствование механизма государственной регистрации права собственности на земельные участки.

«Процедура государственной регистрации прав собственности,-как справедливо отмечает С.А. Подгорнев,- трудоемкий и долгий процесс, эта причина связана с большим количеством документов, которые нужно собрать, и с правильностью их оформления».

Срок регистрации по закону составляет не более месяца со дня подачи всех документов, однако на практике он не всегда соблюдается.

Собственнику земельного участка часто отказывают в проведении регистрации на недвижимость по разным причинам таким как:

- неправильное оформление документов;

- отсутствие некоторых необходимых документов;

- сомнения регистратора в подлинности документов;

- наличие ареста на регистрируемый объект либо запрет на проведение определенных процедур.

Однако «одной из главных причин отказа в государственной регистрации собственности,- отмечает В.А. Ершов,- является недостаточное количество собранных документов или их неправильное оформление, что значительно замедляет процесс регистрации»79. Вместе с тем как отмечает Л.Т. Какоева: «в современном гражданском обороте активно развивается закрепленный в гражданском и земельном законодательстве институт заключения сделок по результатам земельных торгов»80.

Проблемы применения договора купли-продажи земельных участков возникает и в спорах о признании торгов недействительными по различным основаниям приведенными выше.

Анализ судебно-арбитражной практики показал, что торги чаще всего признаются судами недействительными на основании ст. 449 ГК РФ в связи с несоблюдением требований к форме извещения о проведении торгов, его содержанию, сроку опубликования и внесению задатка участниками торгов. Предъявление требований и рассмотрение дел осуществляется по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок и применения по ним последствий, с учетом срока исковой давности по таким сделкам (п. 2 ст. 181 ГК) и доказанности обстоятельства, что исковые требования заявлены заинтересованным лицом.

«Вместе с тем, судебная практика показывает,- отмечает О.А. Беляева,- что имеются определенные сложности при применении реституции в качестве последствия недействительности договора купли-продажи. В тех случаях, когда спорный земельный участок находится у победителя торгов, как правило, проблем с применением реституции не возникает»81. Однако имеется практика, когда суд отказывает в применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с невозможностью изъятия арендуемого земельного участка у ответчика. Отказ мотивируется тем, что земельный участок не освобожден, а занят строением, которое принадлежит ответчику на праве собственности.

Имеется и такая судебная практика, когда суд, признав торги и договор недействительными, «отказывает в применении реституции, поскольку победитель торгов произвел отчуждение земельного участка третьему лицу, право собственности, которого на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке».

В целом сложившаяся судебная практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщения по рассмотрению земельных споров касаются административно-правовых или гражданско-правовых вопросов. При этом актуальным является не только материально-правовые вопросы рассмотрения и разрешения земельных споров, но и процессуальные аспекты. «Земельные споры,- отмечает А.Л. Корнеев,- обладают большой спецификой, в связи с чем некоторые ученые предлагают ввести для их рассмотрения специальные земельные суды». Такое предложение достаточно обосновано и правомерно.

Таковы важнейшие проблемы, возникающие в процессе правового регулирования купли-продажи земельных участков. Их разрешение может осуществляться в рамках таких направлений как: научно-теоретическое, нормативно-правовое, технико-юридическое, информационное и управленческое.

Дальнейшее совершенствование правового регулирования купли- продажи земельных участков в современных условиях возможно несколькими путями прежде всего:

- разработкой общей концепции правового регулирования купли- продажи земельных участков

- совершенствованием правотворчества в области правового регулирования купли-продажи земельных участков и действующего земельного законодательства в целом;

- обобщением практики правового регулирования купли-продажи земельных участков, детализацией типовых договоров;

- повышение правовой культуры субъектов правового регулирования купли-продажи земельных участков на торгах, аукционах;

- внедрением в процесс правового регулирования купли-продажи земельных участков информационных технологий;

- созданием системы управления процессом правового регулирования купли-продажи земельных участков.

Таким образом, реализация представленных направлений и путей будет содействовать оптимизации и повышению эффективности правового регулирования купли-продажи земельных участков. Одновременно это позволит надежно обеспечить реализацию прав свобод и законных интересов его участников.



Выводы по второй главе

Исследование практических аспектов правового регулирования купли- продажи земельных участков, позволяет сделать несколько обобщающих выводов.

Данный процесс включает в себя определение стадии, процедуры и действия его участников. Стадии отражают целенаправленность, конкретность, индивидуальность, законность и последовательность совершения действий и процедур, осуществляемых участниками торгов. Они также выражают степень урегулированности всего процесса и являются инструментом социально-юридического управления, реализации позитивных интересов субъектов (землевладельцев).

Наиболее важным правовым средством регулирования земельных правоотношений является договор купли-продажи земельных участков. Он используется в большинстве случает сделок, совершаемых с земельными участками. В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги, в современных условиях институт торгов широко используется для заключения договоров.

Практика правового регулирования сделок с землей показывает, что это сложный и развивающейся процесс. Поэтому его совершенствование может осуществляться по нескольким направлениям таких как: доктринальное, нормативно-правовое, информационное и управленческое. Путями их реализации выступают: разработка концепции правового регулирования; совершенствование механизма правового регулирования купли-продажи земельных участков; создание системы управления данным процессом. Все они раскрывают необходимость и ценность регулирования сделок с землей.



Заключение

Проведенное исследование процесса правового регулирования купли- продажи земельных участков позволяет сформулировать ряд обобщающих выводов, рекомендаций и предложений.

Организация и проведение торгов, аукционов и конкурсов, завершаемых

заключением договора купли-продажи земельных участков, предстает достаточно сложным социально-юридическим явлением, требующим четкой правовой регламентации. Ее основой выступает процесс правового регулирования купли-продажи земельных участков. Он представляет собой нормативно установленную форму юридического воздействия на земельные отношения и деятельность их участников совокупностью правовых средств с целью удовлетворения их интересов в ходе совершения сделок с землей (заключение договора купли-продажи земельных участков). Данный процесс характеризуется целенаправленностью, нормативностью, регламентированностью, использованием специфических средств и методов, осуществлением особыми субъектами.

Предметом правового регулирования выступают земельные отношения возникающие в процессе организации торгов, конкурсов и заключения

по их результатам договора купли-продажи земельных участков.

Земельный участок - часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Он выступает объектом земельных отношений.

Субъектами купли-продажи земельных участков являются: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица (ст. 5 ЗК РФ), обладающие правосубъективностью и соответствующей компетенцией.

Нормативно-правовыми основами правового регулирования купли- продажи земельных участков являются: Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие. Важным элементом нормативных основ являются принципы земельного законодательства. В целом они составляют фундамент нормативного упорядочения деятельности участников купли-продажи земельных участков.

Объективная практическая необходимость правового регулирования обусловлена тем, что неуклонно расширяется земельный рынок, все большее число земельных участков как объектов недвижимости участвует в гражданском обороте. Данные обстоятельства требуют дальнейшего совершенствования механизма правового регулирования сделок с землей. Его сущностью является удовлетворение интересов сторон договора купли- продажи земельных участков. По своему содержанию правовое регулирование купли-продажи земельных участков включает в себя несколько стадий и этапов, основными из которых является организация торгов, их проведение и заключение по их результатам договора купли- продажи земли.

Исследование договора купли-продажи земельных участков показало, что он одновременно является сложным юридическим средством, важнейшим институтом правового регулирования земельных отношений в современных условиях. По своей сущности и содержанию представляет собой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 549 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы - получение Свидетельства о государственной регистрации прав на земельный участок.

Анализ сложившейся практики разрешения земельных споров и особенно правового регулирования сделок с землей свидетельствует о том, что в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих прав на землю или осуществлений из защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями и проблемами. Данная ситуация обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законом и законом РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землепользователей в тупиковые ситуации. Например, процедура оформления земельного участка в собственность, требует большей четкости и ясности.

Дальнейшее совершенствование правового регулирования купли- продажи земельных участков в современных условиях предопределяет:

- необходимость создания четкой системы управления земельными ресурсами;

- совершенствования правотворчества в области правового регулирования купли-продажи земельных участков;

- установления оптимального соотношения между нормами гражданского и земельного законодательства;

- детализации типовых договоров купли-продажи земельных участков;

- повышения уровня правовой культуры участников и субъектов правового регулирования купли-продажи земельных участков;

- внедрения информационных технологий в этот процесс.

Полученные результаты исследования процесса купли-продажи земельных участков показывают, что его тема раскрыта, достаточно.

Таким образом, полученные результаты проведенного исследования показывают, что его цель достигнута, а задачи успешно решены. Вместе с тем, процесс правового регулирования купли-продажи земельных участков постоянно развивающееся юридическое явление. В этой связи было бы целесообразным его дальнейшее совершенствование в теоретическом и практическом аспектах. В теоретическом аспекте представляется целесообразным исследование таких проблем как:

- правовые основы управления земельными ресурсами субъект РФ;

- документооборот в системе правового регулирования земельных отношений;

- информационные ресурсы как юридические средства регулирования земельных отношений.

В практическом аспекте для землепользователей целесообразно открыть в юридических журналах «Закон», «Юрист» специальную рубрику

«В помощь землепользователю»; издать методические рекомендации или консультации по вопросам организации торгов.



Список использованных источников

Нормативно правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.// «Российская газета». 25.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №52-ФЗ //«Собрание законодательства РФ». 21.03.2002. № 31. Ст.3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ// «Собрание законодательства РФ». 29.01.1996. №5. Ст.410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ// «Собрание законодательства РФ». 29.10.2001. №44. Ст.4148.

5. Федеральный закон Российской Федерации от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп.) // «Собрание законодательства РФ». 2001. №44. Ст.4148.

6. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп.)// «Собрание законодательства РФ». 2007 г. №31. Ст.4017.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.)// «Собрание законодательства РФ». 1997. №30. Ст.3594.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп.)// «Собрание законодательства РФ». 2002. №30. Ст.3018.

9. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 г. №153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.)// «Собрание законодательства РФ». 1998. №31. Ст.3813.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 г. №178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп.)// «Собрание законодательства РФ». 2002. №4. Ст.251.

11. Федеральный закон Российской Федерации от 17.07.2001 г. №101- ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (с изм. и доп.)// «Собрание законодательства РФ». 2001. №30. Ст.3060.

12. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002. №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (с изм. и доп.) // «Собрание законодательства Российской Федерации». 2002. №9. Ст.936.

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 05.01.1998/ №2 «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (с изм. и доп.) // «Собрание законодательства РФ». 1998. №1. Ст.3018.

14. Правила организации и проведения земельных торгов. Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808 в редакции Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. №1053 // «Собрание законодательства РФ». 2002. №46. Ст.4587; 2009. №3. Ст. 379.

Судебная практика:

15. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики/ применения арбитражными судами земельного законодательства»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005. №5.

16. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998. №10.

17. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005, №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2001.

Литература:

18. Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. М.: Новый индекс, 2009.

19. Беляева С.А. Аукционы и конкурсы: «Комментарий судебно- арбитражной практики». М.: Волтерс Клувер, 2013.

20.Галиновская Е.А. Теоретические и методологические проблемы земельных правоотношений. М.: Юридическая фирма «Контракт», 2009.

21. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М.: Статут, 2011.

22. Гражданское право. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. Том 1. М.: Проспект, 2008.

23. Гришина Я.С., Карташова Ю.А. Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения. М.: Изд-во Омега-Л, 2008. 176 с.

24. Груздев В.Н. Торги: понятие, правовая природа, признание недействительными// Хозяйство и право, 2014. №7.

25. Ершов В.А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.

26. Земельное право: Под ред. Боголюбова С.А. М.: ТК Велби. Изд-во Проспект, 2011.

27. Земельное право: Под ред. Быстрова Г.Е., Гусева Р.К. М.: ТК Велби. Изд-во Проспект. 2015.

28. Жариков Ю.Г. Земельное право России. М.: КНОРУС, 2015.

29. Земельные права в Российской Федерации: под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2013.

30. Зенин И.А. Гражданское право: Учебник. М.: Юрайт, 2015.

31. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М.: Городец, 2012.

32. Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости/ 3-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2012.

33. Сделки с землей в России: Купля-продажа, аренда приватизация, ипотека. Сост. А.А. Гольцблат. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.

34. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. СПБ: Питер, 2013.

35. Теория государства и права. Учебник под ред. Н.И. Матузов, А.В. Малько. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юрист, 2005.

36. Толковый словарь юридических терминов/ Сост.: А.Н Головистикова, Л.Ю. Грудцына. М.: Эксмо, 2007.

37. Мейер Д.И.Русское гражданское право. В 2-х ч. М.: Статут, 2002. (Классика российской цивилистики). По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Изд. 2- е, испр. 624 с.

38. Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права// Вест. Моск. Ун-та. Сер. 11. Право, 2012. №5.

39. Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер, 2015.

Интернет-ресурсы:

40. Постановление главы Сергиево-Посадского муниципального района МО от 08,06,2006 №898 (ред. от 24.08.2011) «О создании комиссии и утверждении Положений о комиссии и об организации и проведении торгов (конкурсов, аукционов)»// СПС КонсультантПлюс: Версия Проф»(Электронный ресурс)/

41. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики// СПС «Консультант Плюс: Версия Проф» (Электронный ресурс)/

Размещено на Allbest.ru