Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Раздел имущества супругов

1.1 Семейный Кодекс Республики Таджикистан

1.2 Права пережившего супруга на имущество

Глава 2. Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Доходный подход

2.3 Затратный подход

2.4 Сравнительный подход

Литература



Введение

На сегодняшний день существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы которые рассмотрены в данной курсовой работе. Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости, к имущества , объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также Раздел имущества супругов



Глава 1 . Раздел имущества супругов

Обычно раздел имущества происходит тогда, когда брак прекращается. После его расторжения супруги обычно сами делят между собой общее имущество.

В случае смерти одного из них также приходится устанавливать долю пережившего супруга в общем имуществе (на следственную супружескую долю), чтобы соответственно определить, какая часть имущества подлежит передаче наследникам.

Раздел имущества возможно произвести и при существовании брака. Необходимость в таком разделе может быть обусловлена разными причинами. Например, супруг хочет подарить часть своего имущества детям и раздел ему необходим для обеспечения своих имущественных интересов при расточительности другого супруга.

В некоторых случаях раздел имущества в период брака обязателен, например, если необходимо произвести взыскание за долги одного из супругов из его доли в общем имуществе.

В тех случаях, когда брак не прекращается, раздел касается лишь того имущества, которое имеется в наличии на момент раздела. Что касается имущества, которое будет приобретено супругами в дальнейшем, то оно будет подчиняться законному режиму, то есть будет считаться общим имуществом супругов.

Раздел имущества производится по взаимному согласию супругов (бывших супругов), а в случае смерти одного из них - по соглашению пережившего супруга с другими наследниками умершего.

Если стороны не смогли прийти к соглашению, разделом имущества занимается суд по иску заинтересованного в этом лица.

Раздел общего имущества может быть произведен по взаимному согласию супругов (бывших супругов). При отсутствии спора между супругами (бывшими супругами) они сами производят раздел их общего имущества по собственному согласию. В этом случае супруги могут заключить в любой форме (устно или письменно) соглашение о разделе имущества.

По желанию супругов соглашение (договор) о разделе имущества может быть удостоверен нотариусом. К нотариальной форме соглашения следует прибегать в тех случаях, когда объектом раздела является имущество, право собственности на которое должно быть четко зафиксировано в правовом документе (жилой дом, квартира, гараж, автомобиль и т.п.), с тем чтобы в последующем реализация этого права не вызывала трудности и споры.

В случаях, если супруги по взаимному согласию желают закрепить за каждым из них долю в общем имуществе (например, 1/3 часть одному супругу и 2/3 другому), по их просьбе нотариусом может быть оформлено свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Размер доли каждого супруга в общем имуществе супруги определяют сами по взаимной договоренности.

Раздел общего имущества в тех случаях, когда между супругами не достигнуто соглашение, производится судом. Во многих случаях раздел имущества производится непосредственно в судебном процессе о расторжении брака. Однако требование о разделе имущества может быть предъявлено до расторжения брака или после расторжения брака. Так о разделе совместного имущества.

После установления состава общего имущества, подлежащего разделу, суд определяет доли, причитающиеся супругам. В принципе общее имущество супругов должно быть поделено поровну, то есть пополам. Но иногда от этого принципа (равенства долей) суд может отступить. Отступление от принципа равенства долей возможно при наличии определенных обстоятельств, установленных законом суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересов одного из супругов. Под заслуживающими внимания интересами супруга понимается, например, такое состояние его здоровья (тяжелая болезнь, инвалидность), при котором необходимо пользование определенными вещами. Суду предоставлена возможность учесть и поведение одного из супругов, заслуживающее осуждения, и по этой причине уменьшить его долю. Например, в тех случаях, когда один из супругов наркоман, алкоголик, расточитель. Решение суда об отступлении от принципа равенства долей должно быть обосновано и обязательно мотивировано судом; в противном случае такое решение подлежит отмене.

При разделе имущества и определении долей супругов не принимается во внимание гражданско-правовой принцип: кто и сколько средств затратил или кто и сколько труда вложил непосредственно в приобретение этого имущества, а учитываются именно семейно-правовые отношения, сложившиеся между данными супругами.

В то же время если необходимо обеспечить, например, жилищные интересы детей, то при том условии, что семья проживает в доме, принадлежащем супругам на праве совместной собственности или в жилищно-строительном кооперативе, супругу, при котором остаются дети, выделяется обычно большая часть дома или большая часть пая. Второй супруг может получить компенсацию посредством передачи ему другого имущества; если такого нет, его доля уменьшается.

После определение долей супругов в общем имуществе в идеальном выражении (каждому по 1/2 или жене 2/3, а мужу 1/3) суд производит раздел этого имущества в натуре. Разделу подлежит имущество, имеющееся в наличии к моменту передачи дела в суд. Поэтому супруг, требующий раздела, обязан представить в суд список вещей, входящих в состав общего имущества, с указанием их цены. Суд не делит каждую вещь, входящую в состав этого имущества, а производит раздел всего имущества в совокупности, разделяя все вещи между супругами. В решении суда указывается, какие именно вещи передаются каждому супругу. Например, жене - холодильник, дача, телевизор, спальный гарнитур, мужу - автомашина, столовый гарнитур, библиотека художественной литературы. Если у одного из супругов окажется вещей по стоимости больше его доли, на него возлагается обязанность выплатить другому супругу соответствующую денежную сумму .

Такой раздел не исключает, конечно, возможности раздела отдельных, наиболее ценных объектов между супругами, если возможен реальный раздел этих объектов. Не исключена также возможность оставления определенного объекта (например, дома) в общей собственности супругов, но после раздела дом будет принадлежать им не на праве совместной, а на праве долевой собственности, то есть каждый из супругов (бывших супругов) будет иметь в праве собственности на этот предмет четко определенную долю (часть). Этой долей каждый из супругов может распоряжаться самостоятельно без согласия другого - подарить, отдать в залог, продать, но с соблюдением установленного законом права преимущественной покупки ее другим супругом - участником долевой собственности

Кроме вещей, разделу подлежат также права требования, принадлежащие супругам, и их общие долги. Права требования могут быть воплощены в принадлежащих супругам ценных бумагах (акциях, облигациях) и их вкладах за счет общего имущества в банках и других кредитных учреждениях. Права требования распределяются между супругами по тем же правилам, что и остальное имущество. Общие долги супругов при разделе имущества между ними распределяются пропорционально присужденным им долгам В составе подлежащего разделу между супругами имущества все чаще появляются акции, паи, доли участия в коммерческих обществах и товариществах, а также паи в производственных кооперативах. Представляется, что входящие в состав супружеского имущества акции, облигации, другие ценные бумаги должны быть поделены поровну не по их номинальной стоимости, а по стоимости в соответствии с той биржевой котировкой, которую они имеют на момент рассмотрения спора в суде. Номинальная стоимость может быть положена в основу оценки лишь в случае, если те или иные акции не котируются на фондовой бирже. То же относится и к государственным ценным бумагам разных видов, а также выпусков, серий и т.п., дающих разный уровень доходности. Не могут на долю одного супруга быть выделены исключительно ценные бумаги низкой доходности, а на долю другого - высокой. Не сомневаюсь, что в далеком будущем для оценки подлежащего разделу портфеля ценных бумаг суд будет вынужден назначать финансовую экспертизу.

В соответствии обществах» акционерные общества обязаны вести реестр акционеров, в котором указываются сведения о каждом зарегистрированном акционере, номинальном держателе акций, количестве и категориях (типах) акций, записанных на имя каждого зарегистрированного лица. Держатель реестра по запросу суда обязан предоставить все необходимые сведения. Если в составе подлежащего разделу имущества имеются акции открытого акционерного общества, то решение суда о признании права собственности на акции является основанием для внесения держателем реестра изменений в реестр акционеров общества. Это необходимо как для участия в управлении делами общества, так и для получения дивидендов по акциям. Иначе, на мой взгляд, должен решаться вопрос об акциях закрытого акционерного общества, которые, во-первых, распределяются только среди учредителей общества, во-вторых, число их держателей не может превышать 50 человек. Полагаю, что подход должен быть единым для случаев, когда в составе нажитого супругами имущества присутствуют доли (вклады) в хозяйственных обществах, товариществах, паи в производственных кооперативах, а также и акции закрытых акционерных обществ. Эти случаи объединяет то, что отчуждение доли, пая, акции невозможно, как правило, без согласия других участников, пайщиков, учредителей, членов, а также и то, что, в отличие от открытых акционерных обществ, где объединяется капитал, здесь имеет место не только объединение капиталов, но и объединение труда, а кроме того присутствует элемент доверительности лиц, подписавших учредительные документы. По общему правилу решением суда, если, разумеется, такая возможность не предусмотрена учредительными документами общества, кооператива, товарищества, нельзя обязать принять постороннее лицо в состав участников предприятия, созданного в качестве собственника имущества. Из казанного следует вывод о том, что в соответствующих случаях суд обязывает супруга - участника (соучредителя, пайщика, члена, акционера0 на основе данных, содержащихся в балансе предприятия выплатить другому супругу сумму, равную половине приходящейся на долю супруга-участника стоимости имущества предприятия. На вопрос о том, вправе ли суд в случае отсутствия у обязанного к выплатам супруга свободных денежных средств обязать последнего произвести отчуждение своего пая, доли, акций, судебная практика пока еще не дает однозначного ответа.

В период существования совместной собственности (то есть пока супруги состоят в браке) такое требование может быть предъявлено в любое время независимо от того. Когда имущество было приобретено или когда права одного из супругов были каким-либо образом нарушены. Исковая давность применяется лишь к требованиям о разделе совместной собственности разведенных супругов. Для таких требований установлен трехгодичный срок исковой давности. Начало срока давности исчисляется не с момента расторжения брака, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права, например, с момента, когда его лишили возможности пользоваться или владеть имуществом; когда имуществом распорядились без его согласия и т.п.



1.1 Семейный кодекс республики Таджикистан

Статья 1. Основные начала законодательства Республики Таджикистан о семье

1. Семья, брак, материнство, отцовство и детство в Республике Таджикистан находятся под защитой государства.

2. Законодательство Республики Таджикистан о семье основывается на необходимости укрепления семьи, построения семейных отношений на чувствах взаимной любви и уважения, взаимопомощи и ответственности перед семьей всех ее членов, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи, обеспечения беспрепятственного осуществления членами семьи своих прав и исполнения обязанностей, возможности их судебной защиты. (ЗРТ от 26.12.11 г., №791)

3. Признается брак, заключенный только в государственных органах записи актов гражданского состояния. Брак, заключенный по религиозным обрядам, не имеет правового значения.

4. Регулирование семейных отношений осуществляется в соответствии с принципами добровольности брачного союза мужчины и женщины, равенства прав супругов в семье, разрешения внутрисемейных вопросов по взаимному согласию, приоритета семейного воспитания детей, заботы об их благосостоянии и развитии, обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних и нетрудоспособных членов семьи.

5. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан при вступлении в брак и в семейных отношениях по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности, принадлежности, а также образования и имущественного положения. (ЗРТ от 14.11.16 г., №1365)

6. Права граждан в семье могут быть ограничены только на основании семейного законодательства и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав, законных интересов, нравственности и здоровья других членов семьи и граждан. (зрт от 29.04.06 г., №184)

Статья 2. Отношения, регулируемые законодательством Республики Таджикистан о семье

Законодательством Республики Таджикистан о семье устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения, возникающие в семье между супругами, между родителями и детьми, между другими членами семьи, отношения, возникающие в связи с усыновлением, опекой и попечительством, принятием детей на воспитание, порядок регистрации актов гражданского состояния и другие семейные отношения. (ЗРТ от 26.12.11г., №791)

Статья 3. Законодательство Республики Таджикистан о семье

1. Законодательство Республики Таджикистан о семье основывается на Конституции Республики Таджикистан и состоит из настоящего Кодекса, других нормативных правовых актов Республики Таджикистан, а также международных правовых актов, признанных Таджикистаном. (ЗРТ от 26.12.11г., №791)

2. Нормы семейного права, предусмотренные в законодательные акты и другие нормативные правовые акты Республики Таджикистан, должны соответствовать Конституции Республики Таджикистан и настоящему Кодексу. (ЗРТ от 26.12.11г., №791)

3. Государственная регистрация актов гражданского состояния осуществляется на основе Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации актов гражданского состояния. (зрт 29.04.06 №184)

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса и других законов Республики Таджикистан Правительство Республики Таджикистан вправе принимать нормативные правовые акты по семейным вопросам. (ЗРТ от 29.04.06г., №184)

Статья 4. Применение к семейным отношениям гражданского законодательства

Гражданское законодательство применяется при регулировании личных неимущественных и имущественных отношений между членами семьи, если эти отношения не урегулированы законодательством Республики Таджикистан о семье. (ЗРТ от 26.12.11г., №791)

Статья 5. Аналогия закона и права в семейных отношениях

В случае, если отношения между членами семьи не урегулированы законодательством Республики Таджикистан о семье или соглашением сторон, и при отсутствии норм гражданского права, прямо регулирующих указанные отношения, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяются нормы семейного и (или) гражданского права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). При отсутствии таких норм права и обязанности членов семьи определяются исходя из общих начал и принципов семейного или гражданского права (аналогия права), а также принципов гуманности, разумности и справедливости. (ЗРТ от 26.12.11г., №791)

Статья 6. Применение к семейным отношениям норм международного права

Если международным договором Республики Таджикистан установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Республики Таджикистан о семье, то применяются правила международного договора. (ЗРТ от 26.12.11г., №791)

1.2 Права пережившего супруга на имущество

После смерти одного из супругов другой (переживший) супруг имеет права на долю (1/2) в общем имуществе супругов (супружескую долю) и как наследник по закону - на долю в наследственном имуществе своего умершего супруга. В состав наследственного имущества входят доля умершего в супруга в общем имуществе супругов после выделения из нее супружеской доли, а также имущество умершего супруга, принадлежавшее ему на праве личной собственности.

Размер доли пережившего супруга в наследственном имуществе зависит от количества наследников умершего супруга, призываемых к принятию наследства.

При наследовании по закону, наследниками первой очереди в равных долях наряду с супругом являются:

· дети (в том числе усыновленные);

· родители (усыновители) умершего;

· ребенок умершего, родившийся после его смерти.

К числу наследников по закону, которые наследуют наравне с наследниками первой очереди, относятся и нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее года до его смерти Например, несовершеннолетний пасынок (падчерица), престарелая свекровь (теща), дедушка (бабушка) со стороны как одного, так и другого супруга.

Для оформления своего права на супружескую долю в общем имуществе переживший супруг может обратиться к нотариусу по месту открытия наследства (по месту жительства наследодателя, а если оно неизвестно - по месту нахождения имущества) и получить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Выделение супружеской доли является сугубо добровольным актом, поэтому переживший супруг вправе отказаться от получения такого свидетельства. Если же супружеская доля выделяется, переживший супруг получит большую по сравнению с другими наследниками умершего часть имущества.

В случае оспаривания наследниками имущественных требований пережившего супруга (или прав пережившего супруга на полученное по свидетельству о праве собственности на супружескую долю) они вправе обратиться за разрешением спора в суд.

Несколько иной порядок установлен при наследовании по завещанию, основа которого - воля завещателя. Супруг еще при жизни может завещать другому супругу все принадлежащее ему имущество или определенную его часть (например, дачу, автомашину, а другую часть - сыну, дочери, внуку, сестре или другим лицам, не связанным с ним узами родства (другу, любимой женщине и т.п.). А может вообще лишить другого супруга наследства. Однако если супруг является нетрудоспособным (по старости или инвалидности), он не может быть полностью лишен наследства и наследует независимо от содержания завещания определенную долю в имуществе - так называемую обязательную долю. Ее размер составляет не менее 2/3 доли, которая причиталась бы супругу при наследовании по закону.

При определении размера обязательной доли в наследстве учитываются все наследники по закону, которые были бы призваны к наследованию при отсутствии завещания. Например, муж завещал все свое имущество сыну. На день открытия наследства были живы нетрудоспособная жена, две совершеннолетние дочери и сын, в пользу которого было сделано завещание. Их право на обязательную долю имеет только нетрудоспособная жена. Размер ее обязательной доли будет определяться следующим образом. Все наследственное имущество делится на четверых наследников по закону, и доля каждого будет составлять 1/4. Обязательная доля жены составит 2/3 от 1/4, то есть 2/12 или 1/6 доли.

Определяя обязательную долю, нотариус исходит из всей массы наследственного имущества - как завещанного, так и незавещанного ( в том числе учитывает и стоимость предметов обычной домашней обстановки и обихода - мебель, посуду и др.).

Если завещана часть имущества, обязательная доля выделяется пережившему супругу из незавещанной части, а остальная часть незавещанного имущества делится поровну между остальными наследниками по закону. В том случае, если незавещанного имущества недостаточно для покрытия обязательной доли, возмещение в недостающем объеме производится из завещанного имущества.

Переживший супруг вправе просить выдать ему свидетельство о праве на наследство на обязательную долю с указанием конкретного наследственного имущества, на которое в указанной доле выдано данное свидетельство.

Переживший супруг имеет право отказаться от обязательной доли. В этом случае он должен подать нотариусу заявление о том, что он ознакомлен с содержанием завещания своего умершего супруга.



Глава 2. Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества - наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

3. Право собственности и иные вещные права;

4. Права требования, обязательства (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РТ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки [3].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки [3]:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

· использование имущества в качестве предмета залога;

· продажа или иное отчуждение имущества;

· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

2) Ознакомление с деятельностью компании. Эксперты - оценщики направляют заказчику следующие документы:

· Копии документов о квалификации специалистов;

· Копии лицензии, договора страхования гражданской ответственности оценщика;

· Бланк договора на оценку (для согласования и внесения корректировок со стороны заказчика);

· Перечень необходимых документов для оценки, которые впоследствии должны будут представляться заказчиком.

· Предварительно ознакомление с оцениваемым имуществом.

3) Заключение договора об оценке. Следующим этапом, а также и основанием для выполнения работ и услуг по оценке, является договор, заключаемый между заказчиком и оценщиком в соответствии с требованиями законодательства ТЧ. На данном этапе определяется точный перечень документов, предоставляемых заказчиком; устанавливаются сроки проведения оценочных работ, согласовывается стоимость оценочных услуг.

4) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Данный этап включает: выезд оценщика на место и осмотр объекта; определение заказчиком лиц, ответственных за предоставление необходимой документации; предоставление необходимой информации согласно перечня документов.

5) Этап оценки включает следующие действия:

а) оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

б) оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации;

в) Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) метода (ов) оценки в рамках каждого из трех подходов к оценке, а именно затратный, сравнительный, доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы.

Оценка стоимости имущества должна определяться только на основе беспристрастных данных об объекте оценки и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять пожелания клиентов (заказчиков) или иные факторы субъективного характера.

При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

6) Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

На данном этапе оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7) Составление и передача заказчику отчета об оценке.

На данном этапе результаты исследования и расчетов, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде отчета, в котором в обязательном порядке предоставлены копии лицензий (с приложениями), полиса страхования профессиональной ответственности, составление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору.

Отчет об оценке имущества - документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке .

Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. семейный кодекс имущество раздел

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта.

Методы сравнительного подхода при оценке машин и оборудования используются, как правило, для оценки объектов массового и серийного производства при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи или ценах предложений.

Применяются два варианта использования сравнительного подхода к оценке стоимости машин и оборудования:

- анализ продаж машин и оборудования на вторичном рынке для определения стоимости путем сравнения цен недавних продаж или запрашиваемых цен на сопоставимые объекты, то есть подход сравнения продаж в чистом виде;

- использование методов сравнительного подхода для определения полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов путем анализа продаж новых идентичных или аналогичных объектов и последующего определения рыночной или иной стоимости методами затратного подхода, с учетом потерь от накопленного износа, то есть комбинация сравнительного и затратного подходов.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

1. Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2. Метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. Метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям;

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени.

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:

Sв = Sп *In/0, (1)

где Sп - первоначальная стоимость объекта в базисном (нулевом) месяце;

I n/0 - корректирующий индекс для n-го месяца по отношению к 0-му месяцу;

n - период индексации, выраженный в количестве месяцев.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога еще также поправки на параметрические различия.

На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины - объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

P1/P2 = (N1/ N2)*n, (2)

где P1,P2 - цены (затраты);

N1, N2 - мощность, производительность или иной основной параметр сопоставимых машин.

n - показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.

Значения показателя степени (п) в формуле определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов - 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т.д.

Формула 2 широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

* Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

* Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок [12]:

1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2. Поправки на дополнительные устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок.

Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учетом внесенных поправок.

Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными параметрами, с другой стороны. Поэтому задача сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса. Из множества параметров, которыми характеризуются машины, оборудование и транспортные средства, отбирают те, которые дают представление о полезности оцениваемого объекта для покупателя (грузоподъемность, мощность и т.д.).

Независимо от того, какой метод сравнительного подхода применяется, стоимость машин и оборудования определяется в следующем порядке: изучение рынка и сбор информации о недавних сделках на рынке с аналогичными по функциям и параметрам объектами; отбор информации с целью повышения ее достоверности о времени продажи, технических и других характеристик аналогов; сравнение основных характеристик оцениваемого объекта с соответствующими характеристиками аналога, оценка степени схожести каждого из значимых элементов объекта оценки по элементам сравнения, определение поправок к цене продажи; расчет стоимости объектов исходя из анализа цен аналогов и внесения в них соответствующих поправок.

Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость вне места использования. Чтобы определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.

2.2 Затратный подход

Способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования заключается в расчете затрат на полное воспроизводство (полное замещение) оцениваемых объектов за вычетом потерь стоимости от всех видов износа, обесценения и устаревания. При определении полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения учитываются все затраты, включая также затраты на транспортировку, такелажные работы, монтаж, запуск в эксплуатацию и т.д. Главным элементом в определении стоимости воспроизводства и стоимости замещения является себестоимость изготовления объекта идентичного или аналогичного оцениваемому (затраты на изготовление).

Затраты (издержки) в сфере производства и затраты (издержки) в сфере потребления: затраты (издержки) в сфере производства - расходы производителя продукции (затраты на изготовление); затраты (издержки) в сфере потребления - расходы, которые несет покупатель (затраты на приобретение). Они складываются из затрат производителя (затрат продавца) плюс затраты на транспортировку, установку, монтаж, запуск в эксплуатацию. В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы затратного подхода:

1) Методы, основанные на способах прямого определения затрат, применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования:

- поэлементный расчет затрат заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, а также затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

- метод анализа и индексации имеющихся калькуляций заключается в определении стоимости путем пересчета первоначальной себестоимости суммированием индексированных затрат по экономическим элементам (затратам на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их к современному уровню;

- метод укрупненного расчета себестоимости заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2) Методы, основанные на способах косвенного определения затрат, применяются для оценки стоимости универсальных машин и оборудования, а также специализированного оборудования, изготовленного на базе универсального:

- метод замещения или аналого-параметрический, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям, что позволяет на основании известных цен и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

- индексный метод (по трендам изменения цен); метод удельных ценовых и экономико-технических показателей, который заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Метод расчета по цене однородного объекта полагает проведение следующих этапов:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

где Сп.од - полная себестоимость производства однородного объекта;

Цод - цена однородного объекта;

Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;

Нпр - ставка налога на прибыль;

Кр - показатель рентабельности продукции.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.



где Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G0 / Gод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

где Sв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная стоимость принимается обычно на уровне себестоимости.

При использовании метода поэлементного расчета осуществляют следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

где Сп - полная себестоимость объекта

Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки). 3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (Sв).

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

где Sв - восстановительная стоимость объекта;

Sо - базовая стоимость объекта;

Y - индекс изменения цен.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - это потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей объектом свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, воздействия внешней среды.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

· методом срока жизни;

· методом укрупненной оценки технического состояния;

· методом потери производительности машин и оборудования;

· экспертным анализом физического состояния;

Метод срока жизни - физический износ рассчитывается исходя из оставшегося срока жизни машин и оборудования, определяемого из условий эксплуатации объекта оценки: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т.д. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы (см. табл.).

Таблица 1 - Оценочная шкала для определения физического износа

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта
61-80	Аварийное	Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов
81-100	Непригодное	Элементы находятся в не пригодном к эксплуатации состоянии

Метод потери производительности машин и оборудования - физический износ определяется отношением снижения чистой прибыли к прибыли, которую давал объект, когда он был новым.

Экспертный анализ физического состояния - коэффициент физического износа определяется в зависимости от оставшегося

Экономический (внешний износ) определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

Методы определения экономического устаревания: метод экспертного анализа - определение оценщиком потери стоимости в результате сокращения спроса, возросшей конкурентности, законодательных ограничений и т.д.; метод «недоиспользования» неиспользуемых мощностей (потери производительности).

Независимо от того, какой метод затратного подхода применяется при оценке, стоимость объектов определяется в следующей последовательности: анализ объекта и, при необходимости, выделение из целого объекта его составных частей (например, отдельные станки и оборудование из технологического комплекса или цеха, составные части персонального компьютера и т.д.); подбор для каждого объекта (компонента) наиболее подходящего метода оценки стоимости и проведение необходимых расчетов; определение для каждого объекта (компонента) потерь стоимости в результате всех видов износа (физического износа, функционального и экономического устаревания); определение оценочной стоимости (стоимости воспроизводства или замещения).

2.3 Доходный подход

Применению доходного подхода предшествует прогнозирование будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта. Часто невозможно применить данный подход к оценке стоимости машин и оборудования, т.к. доход создается всем производственным комплексом. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (копировальная и множительная техника, мини-пекарня, грузовой автомобиль и т.д.).

Методы доходного подхода следующие:

1) метод прямой капитализации, при котором стоимость определяется делением величины чистого дохода от владения объектом за период времени (чаще за один год) на коэффициент капитализации;

Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса:

Sмаш = Eмаш/ F(r,n),

где Eмаш - чистый доход, отнесенный на машинный комплекс;

n - срок полезного использования машинного комплекса;

F(r,n) - функция «взнос на амортизацию»

Eмаш = E - Eзд,

где E - чистый доход от всей системы,

Езд. - т чистый доход, относимый на здание.

2) метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) когда стоимость будет прямо пропорциональна длине периода владения и обратно пропорциональна требуемому уровню доходности, т. е. поток ожидаемых доходов от владения объектом за период времени преобразуется в его текущую стоимость;

Сущность данного метода выражается формулой:

,

Где n - срок полезного использования всего машинного комплекса;