Общественные отношения в процессе приобретения, реализации и прекращения права собственности на землю
Анализ исторических и правовых аспектов возникновения и развития права собственности на землю в России. Определение земли как объекта гражданских прав. Анализ содержания и формы права собственности на землю, его правового регулирования и реализации.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.02.2017 |
| Размер файла | 361,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- Введение
- Глава 1. Исторические и правовые аспекты возникновения и развития права собственности на землю в России
- 1.1 Вопросы права собственности на землю до революции 1917 года
- 1.2 Развитие права собственности на землю в период с 1917 по 1990 годы
- 1.3 Земельное законодательство конца ХХ - начала ХХI века
- Глава 2. Право собственности на землю как основной институт
- гражданского права
- 2.1 Земля как объект гражданских прав
- 2.2 Содержание и формы права собственности на землю
- 2.3 Основания возникновения, изменения и прекращение права собственности на землю
- Глава 3. Правовое регулирование и реализация права собственности на землю (региональный аспект)
- 3.1 Особенности и проблемы нормативно-правового регулирования земельных правоотношений в Оренбургской области
- 3.2 Характеристика земельного фонда Оренбургской области
- Заключение
- Библиографический список
Приложения
Введение
Вопросами аграрной реформы руководители государства Российского начинают серьезно заниматься с 1855 с приходом к власти Александра ЙЙ. В учебной литературе по земельному праву отмечается, что государство в этот период находилась в тяжелом экономическом, политическом и социальном положении. Крепостное право, существовавшее в это время в России, способствовало возникновению и развитию крестьянских волнений и возмущений. Сельское хозяйство приходило в упадок и, по сравнению с другими странами, было достаточно отсталым, что способствовало утрате прежних позиций, которые занимала Россия на мировом сельскохозяйственном рынке [11, с.19]. С 1855 года и до настоящего времени законодательство России, регулирующее земельно-имущественные отношения, изменялось, совершенствовалось, развивалось по мере исторического развития государства.
Право собственности на землю, порядок его реализации регулирует и современное законодательство, причем, не только федеральное, но и региональное. Этим определяется актуальность темы выпускной квалификационной работы.
Объектом изучения и исследования выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, возникающие в процессе приобретения, реализации и прекращения права собственности на землю.
Предмет исследования - право собственности как институт гражданского права в целом и право собственности на землю в Российской Федерации в частности.
Объект и предмет исследования определили следующие задачи:
– рассмотреть исторические и правовые аспекты возникновения и развития права собственности на землю в России с момента отмены крепостного права и до начала XXI века;
– изучить понятие, содержание, формы права собственности в целом и
права собственности на землю в частности. Основания возникновения, изменения и прекращение права собственности на землю в соответствии с современным гражданским и земельным законодательством;
– проанализировать региональные нормативно-правовые акты, регулирующие земельно-имущественные отношения в Оренбургской области;
– изучить структуру земельного фонда Оренбургской области по категориям земель и по формам собственности;
– используя данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, а также Законодательного Собрания Оренбургской области, определить региональные проблемы правового регулирования и реализации права собственности на землю.
Для достижения поставленных целей были изучены федеральные и региональные нормативно-правовые акты, регулирующие право собственности на землю; научная (в том числе историческая) и учебная литература; статистические данные Законодательного Собрания Оренбургской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области; материалы, полученные при прохождении преддипломной практики в Управлении Росреестра по Оренбургской области.
Работа состоит их трех глав и шести параграфов. Выпускная квалификационная работа выполнена в рамках профессионального модуля 1 «Управление территориями и недвижимым имуществом».
Глава 1. Исторические и правовые аспекты возникновения и развития права собственности на землю в России
1.1 Вопросы права собственности на землю до революции 1917 года
До революции 1917 года земля в России принадлежала государству, помещикам или церкви. Вопросами аграрной реформы руководители государства Российского начинают серьезно заниматься с 1855 с приходом к власти Александра ЙЙ. Государство в этот период находилась в тяжелом экономическом, политическом и социальном положении. Крепостное право, существовавшее в это время в России, способствовало возникновению и развитию крестьянских волнений и возмущений. Сельское хозяйство приходило в упадок и, по сравнению с другими странами, было достаточно отсталым, что способствовало утрате прежних позиций, которые занимала Россия на мировом сельскохозяйственном рынке. Необходимость проведения реформ была явной. И, в первую очередь, реформ аграрных [11, с.19].
В 1857 году создаются государственные структуры по подготовке реформы. Одной из первых таких структур становится Секретный комитет по крестьянским делам. Название «секретный» этот комитет получил за то, что вся его работа велась тайно. Руководил комитетом сам Александра ЙЙ. Цель создания комитета - тайный, негласный сбор данных о состоянии крестьян. В 1859 году структура Секретного комитета расширяется - на местах создаются губернские комитеты. Основной задачей губернских комитетов стала их работа то анализу вопросов, направляемых Секретным комитетом, их проработка с учетом местных особенностей, и формулировка, на основе этого, конкретных предложений для земельной, аграрной реформы.
В проведении реформы было заинтересовано не только руководство
государства, но и крупные землевладельцы. Они не были против отмены крепостного права и освобождения крестьян. Но при этом землю терять никто не хотел. Поэтому, 19 февраля 1861 года был подписан «Манифест об отмене крепостного права» и «Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости». Согласно этому Положению за крестьянами, освобожденными от крепостной зависимости, закреплялось право на земельный надел, но это право не являлось бесплатным - крестьяне должны были в течение определенного времени выкупить землю, уплачивая бывшим собственникам выкупные платежи.
Как бы то ни было, земельная реформа, проведенная в 1861 году в России, имела важнейшее значение, которое заключалось в признании за крестьянами права собственности на землю. Правовое регулирование реализации этого права осуществлялось общими законами, а, например, выкуп усадебных земель, «Местными положениями». Помимо усадебных земель, полевых земель, крестьяне могли приобретать в собственность недвижимое имущество, а в дальнейшем, совершать с этим имуществом любые сделки.
Еще одной, заслуживающей внимание, правовой нормой в Положении 1861 года, является норма о возможности создания сельских общин, как субъекта земельных отношений. Сельской общине предоставлялось право приобретения земли в собственность. Крестьянские семьи, входящие в сельскую общину, имели право пользования землей. Для этого вся земля сельской общины разделялась на наделы, которые периодически пересматривались и перераспределялись. По мнению многих исследователей, такая форма реализации права собственности на землю позволила отдельным крестьянам выжить (например, П.Н. Зырянов) [17, с.153].
Анализируя Положение 1861 года, можно выделить основные, наиболее значимые имущественные права крестьян:
1) право проживания на земле до ее выкупа;
2) право приобретения в собственность любого имущества и реализация этого права путем владения, пользования и распоряжения;
3) право собственности крестьян на приобретенное за свой счет недвижимое имущество и передача этого права по наследству;
4) право владения долей в общей собственности и распоряжение этой долей «с согласия мира»;
5) право выдела своей доли из общей долевой собственности (например, из земель сельскохозяйственной общины), а в случае невозможности такого выдела - право на выплату денежной компенсации.
Вторым этапом реформ в области земельных правоотношений стала аграрная реформа 1906 года, предпосылками которой послужил кризис в стране. Реформа была названа по имени главы правительства России Петра Столыпина - Столыпинская аграрная реформа. Она явилась продолжением реформы 1861 года. Реформа была нацелена на проведение реорганизации крестьянских хозяйств и изменение содержания прав крестьян на землю. Заключалось это в следующем:
во-первых, запрещались переделы в сельскохозяйственной крестьянской общине, за крестьянским двором закреплялось право на часть надела. Таким образом, изменялись субъекты земельного права - община это право утратила, и появился новый субъект - крестьянский двор, землевладение стало подворным.
Во-вторых, земля, передаваемая крестьянам, теперь должна была представлять собой единый земельный участок, а не участок в несколько полос, как ранее. Произошел переход от чересполосного землевладения к отрубному.
В третьих, крестьяне - члены общины получили право выхода из общины со своим земельным наделом для образования хутора. Переход к хуторскому землевладению являлся строго добровольным.
В ходе аграрной реформы издавались различные нормативно-правовые акты, но основой реформы стал именной высочайший Указ от 9 ноября 1907 года, отменивший с января 1907 года выкупные платежи за землю и закрепивший право свободного выхода из общины. Помимо этого, Указ
закреплял следующие права:
– каждый крестьянин, пользующийся надельной землёй, которая находится в собственности общины, имеет право требовать выделения части земли в личную собственность;
– сохранение права пользования не делимыми угодьями (пастбища, выгоны и т.п.);
– «каждый домохозяин, за которым закреплены участки надельной земли, имеет право в любое время требовать, чтобы общество выделило ему взамен этих участков соответствующий участок по возможности «к одному месту» [27, c.321].
Указ не только закреплял определенные права крестьян, но и устанавливал порядок реализации этих прав. Так, требования о передаче в собственность части общинных земель должны были решаться через сельского старосту, рассматривались на собрании общества в месячный срок, решения принимались простым большинством голосов. В тех случаях, когда общество не принимало никакого решения, спор рассматривал земский начальник.
После приобретения права собственности на землю, крестьяне могли распоряжаться своей собственностью: продавать, покупать и отчуждать иными способами. То есть земля поступала в гражданский оборот. 14 июля 1910 года был принят закон «…с целью предотвращения образования крупных землевладений и спекуляции землей…», который установил «…запрет на сосредоточение в пределах одного уезда путем покупки или принятие в дар надельной земли свыше шести душевых наделов» [10, c.378].
«Основные и наиболее заметные пробелы в праве восполнялись в основном за счет издания инструкций, циркуляров, временных правил. Так, 15 октября 1908 года были изданы «Временные правила о выделе надельной земли к одним местам», которые гласили, что «наиболее совершенным типом земельного устройства является хутор, а при невозможности образования такового сплошной для всех полевых угодий отруб, отведенный особо от коренной усадьбы» [10, c.380].
Аграрная, земельная реформа, которая проводилась в России с 1861 по 1917 год, преследовала основную цель - наделить крестьян правом частной собственности на землю, которая включала в себя владение землёй, использование ее по целевому назначению, распоряжение ею, не нарушая при этом права других собственников.
Проведение Столыпинской реформы прервала первая мировая война 1914 года, а затем и революция. Тем не менее, прошедшие восемь лет реформы принесли свои плоды, которые заключались в росте благосостояния крестьян, получивших право частной собственности на землю.
«По состоянию на начало 1916 года из общины вышло 26% общинных крестьянских дворов и 15% общинных земель. Согласно данным земского отдела МВД, всего за это время было подано около 2,7 млн. заявлений об укреплении надельной общинной земли в личную собственность [16, c.581].
Появление частной собственности на землю, а также возможность реализации этого права, привело к расслоению крестьянства, что и явилось одной из предпосылок революционных изменений земельных отношений.
1.2 Развитие права собственности на землю в период с 1917 по 1990 годы
После революции 1917 года мнения партий о судьбе земли были различны: большевики предлагали землю национализировать, а меньшевики и левые эсеры - социализировать. 26 октября (8 ноября) 1917 года на втором съезде Совета рабочих и солдатских депутатов был принят Декрет «О земле». В него вошли основные положения из программы левых эсеров «Крестьянский наказ о земле». Кратко основные положения Наказа формулируются следующим образом:
– отмена права собственности на землю - земля становится всенародным достоянием, а ее недра - собственностью государства;
– отмена любых сделок с землей (запрещались купля, продажа, аренда земли и иные сделки);
– все граждане Российского государства, которые хотели обрабатывать землю, приобретали право пользование землей. Распределение земли было уравнительно - трудовым, то есть по трудовой и потребительской норме. Наемный труд не допускался;
– все земли поступали в распоряжение центральных и местных органов власти, которые занимались распределением земли. Если в определенной местности не хватало земли для всех желающих, людей за счет государства переселяли в другую местность со свободной землей.
Если Декрет «О земле» регулировал право собственности на землю, предназначенную для сельскохозяйственных нужд, то Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года отменял право частной собственности на все участки, принадлежащие частным лицам, предприятиям или ведомствам на территории городских поселений. Декрет так и назывался: «Об отмене частной собственности на землю в городах»[18, c.142].
В первый год после революции 1917 года руководством России были предприняты попытки кодификации земельного законодательства. В начале 1918 года Народным комиссариатом земледелия был разработан проект Земельного кодекса РСФСР, который включил в себя основные положения декретов «О земле» (1917 года) и «О социализации земли» (1918 года). Кодекс предусматривал закрепление права государственной собственности на землю, впервые определял единый государственный земельный фонд, указывал формы и виды землепользования. Особое внимание уделялось землепользованию коллективных хозяйств. В проекте Кодекса содержались положения о сельскохозяйственных землях, городских землях, землях транспорта, а также подробно говорилось о землеустройстве, рассмотрении земельных споров. Но этот Кодекс принят не был, но его положения вошли в последующие нормативные акты.
В 1919 году было принято «Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию». В него из проекта Земельного кодекса вошло понятие «единого государственного земельного фонда, который находится в непосредственном заведовании и распоряжении соответствующих органов государственной власти и управления».
В декабре 1920 года на III Всероссийском съезде Советов народных депутатов рассматривался вопрос о необходимости перехода к практическим мерам помощи крестьянскому единоличному хозяйству. В декабре следующего 1921 года Народному комиссариату земледелия было поручено пересмотреть действующее земельное законодательство на предмет его согласования с основами новой экономической политики и предать ему форму своды законов о земле, который был бы доступен для применения и понимания землевладельцам. В мае 1922 года был принят Закон "О трудовом землепользовании" и Постановление "По вопросу о Кодексе земельных законов".
30 октября 1922 года четвертой сессией Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета девятого созыва был принят первый Земельный кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (РСФСР), основной задачей которого явилось урегулирование крестьянского землепользования «в целях обеспечения правильного и устойчивого, приспособленного к хозяйственным условиям, пользования землёй [9, с.2]. Кодекс вступил в действие 1 декабря 1922 года.
Кодекс подробно регулировал землепользование совхозов, сельскохозяйственных артелей и коммун, товариществ по общественной обработке земли. Одной из задач Кодекса была задача правового регулирования землепользования единоличных крестьянских хозяйств, обеспечение устойчивости их землепользования. Большое внимание в Кодексе уделялось правовому положению земельного общества, способам землепользования в земельном обществе, а также правовому положению крестьянского двора. «Помимо существующих земельных обществ таковыми признаются: сельскохозяйственные коммуны и артели, а также добровольные
объединения отдельных дворов или совокупность дворов, выделившихся из прежних обществ» [26, с.4].
Исключительное право государственной собственности на землю в 1924 году было закреплено в основном законе государства - Конституции Союза Советских Социалистических Республик (СССР). К ведению СССР были отнесены вопросы установления общих начал землепользования и землеустройства, пользования недрами, лесами и водами на всей территории СССР.
В ходе применения принятого в 1922 году Земельного кодекса возникли вопросы, требующие дополнительного законодательного урегулирования. Эти пробелы в законодательстве предстояло ликвидировать новому документу в сфере земельных отношений, который получил название «Общие начала землепользования и землеустройства». Разработка его проекта началась в 1926 году, а принят он был в 1928 году. 15 декабря 1928 года Центральный исполнительный комитет СССР утвердил «Общие начала землепользования и землеустройства». Этим документом определялись основные цели и задачи земельного законодательства; устанавливался единственный субъект права собственности на землю - СССР: «Основой земельного строя Союза ССР, обеспечивающей возможность социалистического строительства в сельском хозяйстве, а также проведение землеустройства и организацию землепользования в интересах основной массы крестьянства - бедняков и середняков, является национализация земли, т.е. отмена навсегда частной собственности на землю и установление на нее исключительной государственной собственности Союза ССР» [23, c.591-592].
Помимо основной мысли об исключительной собственности государства на землю, настойчиво законодательно закреплялась мысль о коллективном землепользовании. В целях упорядочения этой деятельности, а также предотвращения нарушений также разрабатывались и принимались нормативные акты. 3 сентября 1932 года было принято постановление «О создании устойчивого землепользования колхозов». В нем резко осуждалась
практика самовольного изменения местными органами власти земельной территории колхозов и подчеркивалась необходимость организации устойчивого и культурного хозяйства на колхозных землях.
Еще одни документом, направленным на правовое регулирование коллективного землепользования, стал «Примерный устав сельскохозяйственной артели», который был принят 17 февраля 1935 года на II Всесоюзном съезде колхозников-ударников. Согласно Примерному уставу Земля, как общенародное достояние, передается колхозам в бесплатное и бессрочное пользование, навечно. Этот принцип впоследствии стал конституционным принципом (закреплен в статье 8 Конституции СССР 1936 года): «Земля, занимаемая колхозами, закрепляется за ними в бесплатное и бессрочное пользование, то есть навечно» [19, c.63]. Принцип бесплатного пользования землей распространялся на все сельскохозяйственные земли, а также на все виды пользования землей и лесами, сенокошение, пастьбу скота и другие.
Применение Земельного кодекса в РСФСР, а также земельных кодексов в каждой республике, входящей в состав СССР, требовало наличия единого союзного земельного законодательства, которое бы устанавливало общие начала регулирования земельных отношений. Этот вопрос был решен с принятием 13 декабря 1968 года «Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик». На основе этого документа 22 октября 1970 года был принят новый Земельный Кодекс РСФСР. Статьей 10 этого кодекса закреплялся принцип бесплатности землепользования. «В качестве землепользователей выступали колхозы, совхозы, другие сельскохозяйственные предприятия, организации, учреждения; промышленные, транспортные и другие несельскохозяйственные предприятия, организации и учреждения, граждане СССР» [23, c.604]. Принятый в 1970 году Земельный кодекс устанавливал уголовную и административную ответственность за нарушение земельного законодательства. Любые сделки, которые касались купли - продажи, залога, завещания, дарения, аренды,
самовольного обмена земельными участками, и в прямой или скрытой форме нарушали право государственной собственности на землю, признавались недействительными.
Одним из значимых правовых актов рассматриваемого периода стали
«Основы законодательства о земле», принятые Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 года. «Они регулировали земельные отношения и были направлены на создание условий для рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, для равноправного развития всех форм хозяйствования. Основы законодательства о земле не ввели право частной собственности на землю. Но Основы ввели новшество -- пожизненное наследуемое владение землей» [18, c.10].
Новой вехой в земельном законодательстве стал Земельный кодекс, принятый 25 апреля 1991 года. Это был принципиально новый документ. Одним из новшеств стало установление разбирательства всех земельных споров в суде. До этого в судебном порядке рассматривались только споры о пользовании земельным участком в городской черте.
Анализируя нормативные акты послереволюционного периода, можно выделить основные изменения и преобразования в сфере земельных правоотношений того времени:
– отмена права частной собственности на землю;
– закрепление исключительной собственности государства на землю;
– закрепление за другими субъектами права хозяйственного использования земли в форме постоянного или временного пользования;
– распространение коллективного землепользования;
– наделение соответствующих государственных органов полномочиями в сфере перераспределения земли.
1.3 Земельное законодательство конца ХХ - начала ХХI века
Развитие земельного законодательства продолжилось после принятия Конституции 1993 года. Вполне естественно, что основной закон государства содержал в себе положения, касающиеся земли, земельных отношений, права собственности на землю. Несколько статей Конституции закрепляли эти положения:
– статья 9: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» [1, с.5];
– статья 35: «Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами»[1, c.9];
– статья 36: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц»[1, c.9].
Принятие Конституции повлекло за собой отмену или изменение многих нормативно-правовых актов. В соответствии с Конституцией РФ принят новый Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором законодательное закрепление получили формы права собственности и другие права на землю. Регулированию земельных отношений в кодексе посвящена специальная глава 17, состоящая из 28 статей.
Таким образом, не только в основном законе государства, но и в других нормативно-правовых актах юридические и физические лица получили право владеть, пользоваться, распоряжаться землей, получать землю в аренду, распоряжаться продукцией, полученной от сельскохозяйственной
деятельности. Приобретая право собственности на землю, физические лица могли использовать ее для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства и огородничества, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Правами юридического лица, как самостоятельный хозяйствующий субъект, было наделено крестьянское хозяйство. И, если раньше целью крестьянских хозяйств была общественная полезность, то теперь его деятельность строилась на принципах экономической выгоды. Создавался земельный фонд для организации фермерских хозяйств.
Реформирование земельного законодательства принесло собственникам земельных участков очень важные и существенные права, подтверждающие триединую суть права собственности: владение, пользование, распоряжение:
– право владения означало право самостоятельного хозяйствования на своей земле;
– право пользования заключалось в возможности использовать землю по ее прямому назначению: производить посевы, посадку сельскохозяйственных культур, проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы и т.п.;
– право распоряжения - решать юридическую судьбу земли: отчуждать государству, передавать в аренду, приобретать новые участки. В случае изъятия участка для государственных нужд, имели право на денежную компенсацию.
Наделяя собственников земли множеством прав, государство все же оставляло за собой право быть обязательным участником этих отношений: любые сделки с землей должны были проходить с участие местных органов власти - Советов народных депутатов, в противном случае сделки признавались недействительными.
Развитие частной собственности на землю требовало пересмотра законодательства о коллективном землепользовании. Постановление Правительства Российской Федерации № 86 от 29 декабря 1991года предписывало провести реорганизацию колхозов и совхозов (постановление
так и называлось: «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»). Реорганизацию необходимо было провести до 1 января 1993 года. Этим же постановлением была начата работа по подготовке и проведению приватизации земли, которая находилась в собственности колхозов и совхозов.
«Министерству сельского хозяйства РФ, Советам Министров республик РФ, администрациям краев, областей сформировать совместные комиссии по приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, и реорганизации этих хозяйств. Районным и внутрихозяйственным комиссиям вменялось провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно- долевую собственность. Колхозы и совхозы имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования)» [13, c.146].
Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай мог быть предоставлен работникам объектов социальной сферы [16, c.149]. «К середине 1993 года прошли перерегистрацию более 20 тысяч колхозов и совхозов, а 7 тысяч заявили о своем желании сохранить прежнюю форму хозяйствования» [20, c.79].
Очень важным, с точки зрения реформирования земельных правоотношений, стал Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Впервые в законодательстве земля признавалась недвижимостью, собственники получали неограниченные права дарения, мены, передачи по наследству, сдачи в залог, продавать, внесения в качестве взносов в уставной капитал акционерных обществ, товариществ, производственных сельхозкооперативов и других организаций. В качестве основного нормативного документа, регулирующего земельные отношения,
был определен Гражданский кодекс Российской Федерации, в качестве дополнительных нормативно-правовых актов - земельное и экологическое законодательство.
Таким образом, к началу 1994 года все колхозы и совхозы были реорганизованы, земля, сельскохозяйственные угодья, средства производства перешли в собственность крестьян на правах общей совместной или общей долевой собственности. Согласно официальной точке зрения, первый этап земельной реформы в России был завершен [14, c. 464].
Однако правовое регулирование земельных отношений в этот период фактически не осуществлялось: Земельный кодекс практически полностью был отменен Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года
«О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации», а глава 17 нового Гражданского кодекса не действовала, так как должна была вступить в силу после принятия нового Земельного кодекса. В связи с этим, с 1994 года начинается работа по созданию нового Земельного кодекса Российской Федерации, который был принят только через 7 лет. В течение этих семи лет принимались и действовали различные нормативно-правовые акты в сфере земельных отношений. После 1 июля 1994 года началась приватизация государственных и муниципальных предприятий, а вместе с этим приватизация или купля-продажа земли, на которой эти предприятия находились. 7 марта 1996 года издается Указ Президента Российской Федерации № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Указ предусматривает различные меры для реализации прав граждан на земельные участки с целью развития сельскохозяйственного производства.
29 января 1997 года принимается Лесной кодекс Российской Федерации. Впервые нормативно-правовой акт такой силы устанавливал основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. Кодексом был установлен запрет на куплю-продажу, залог и иные сделки, которые могут повлечь за собой отчуждение земельных участков лесного фонда [12, c. 26].
Постановлением Правительства Российской Федерации № 694 от 26 июня 1999 года была утверждена Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы». Согласно этой программе, основными задачами земельной реформы в указанный период стали задачи «повышения эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного и производительного потенциала земли, вовлечение земельных участков в экономический оборот, повышение плодородия почв и охрана земель, приватизация гражданами и юридическими лицами земли в соответствии с законодательством, создание системы государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество и сделок с ними» [24, c. 6].
2 января 2000 года становится новой вехой в регулировании земельных отношений - принимается Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре». Основными целями создания и ведения земельного кадастра закон называет обеспечение государственного и муниципального управления и контроля за использованием земельными ресурсами, а также охрана земель. Государственный земельный кадастр содержит сведения о землях и границах Российской Федерации, ее субъектов Российской Федерации и других территориальных зонах. Каждый земельный участок в земельном кадастре имеет свой кадастровый номер, указание на его местоположение, площадь, категорию земель, описание его границ, наличие на нем объектов недвижимости и другие сведения.
С 1994 года, когда началась работа над новым Земельным кодексом, и до 2001 года, когда кодекс был принят, сформировалась достаточно большая нормативно-правовая база, регулирующая земельные отношения: Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, Федеральные законы - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
«О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях
граждан», «О государственном Земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», «О землеустройстве» и многие другие.
Принятый в 2001 году Земельный кодекс состоял из 18 глав и 103 статей и закреплял принципы земельного законодательства, механизм правового регулирования земельных отношений, особенности правового режима различных категорий земель. Земельный кодекс установил необходимость одновременного решения вопроса о судьбе земельного участка и недвижимости, то есть недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, признавались как единый объект. Статьи 15 - 24 Земельного кодекса определяли перечень титулов землепользования: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, аренда земельного участка, сервитут и срочное безвозмездное пользование земельным участком. Формами собственности, закрепленными Земельным кодексом, признаются и защищаются: федеральная государственная собственность, государственная собственность субъектов федерации, муниципальная и частная. Субъектами частной собственности на землю признавались не только граждане Российской Федерации, но и иностранные граждане и лица без гражданства. Исключение из этого правила составляли земли приграничных территорий. В соответствии со статьей 20 Земельного кодекса субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут быть только органы государственной или муниципальной власти, государственные, муниципальные учреждения или федеральные казенные предприятия. Другие субъекты таким правом не обладали и до 1 января 2004 года должны были переоформить свое право землепользования на титул аренды либо титул собственника. Кодекс закрепил право приватизации земельных участков гражданами однократно и бесплатно.
Земельный кодекс содержал как же нормы, предусматривающие аренду и субаренду земельных участков, устанавливал нормы, регулирующие сервитутное право. Определенной новеллой в законодательстве можно назвать
статью 36 Земельного кодекса, которая предусматривала случаи, связанные с землепользованием на титуле аренды множественными арендаторами.
Таким образом, Конституция Российской Федерации 1993 года послужила основанием для земельной реформы, а, следовательно, и для изменения земельного законодательства, начиная от Указов Президента, постановлений Правительства и заканчивая Земельным кодексом.
Глава 2. Право собственности на землю как основной институт гражданского права
2.1 Земля как объект гражданских прав
В современном праве земля выступает в качестве объекта различных правоотношений. Эти правоотношения различаются между собой по характеру и содержанию. Например, если рассматривать землю как часть территории государства, то в этом случае, земля будет выступать объектом конституционного и международного права. Как уникальный природный ресурс, необходимый для жизнедеятельности людей, земля рассматривается в качестве общественного достояния и объекта земельного права. И наконец, земля есть экономическое благо. Во-первых, она выступает в качестве пространства, на котором осуществляется та или иная хозяйственная деятельность. Во-вторых, в отдельных случаях (сельское и лесное хозяйство) земля выступает в качестве основного средства производства. В связи с тем, что земля обладает экономической ценностью, она выступает объектом гражданского права.
В качестве непосредственного объекта правоотношений выступают исключительно земельные участки и их части. Понятие «земельный участок» содержится в статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации:
«земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами»[3, c.6].
Как объект гражданских правоотношений земельный участок обладает определенными юридическими свойствами, которые позволяют охарактеризовать его как вещь:
1. земельный участок относится к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) [2, c. 117]. В связи с этим право собственности на земельный участок, его ограничение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации;
2. оборотоспособность, т. е. способность отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица). Из смысла пункта 3 статьи
129 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством [2, c.117];
3. индивидуальная определенность. Индивидуально определенные вещи отличаются конкретными, только им присущими характеристиками. Индивидуальная определенность земельного участка указана в вышеназванной статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой указывается, что границы земельного участка определены в соответствии с федеральными законами;
4. возможность отнесения земельного участка как к делимым, так и к неделимым вещам. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок;
5. непотребляемость. Это свойство дает возможность земельному участку служить объектом аренды и других сделок;
6. наличие правовой связи земельного участка с иными объектами, как составляющими его, так и не составляющими. В соответствии с пунктом 2 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения». Часть 3 этой же статьи предусматривает, что «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц» [2, c.158].
Земельные участки, обладая вышеперечисленными свойствами, включаются в хозяйственный оборот и выступают в качестве объектов различных имущественных прав, как вещных, так и обязательственных.
2.2 Содержание и формы права собственности на землю
По своей правовой природе право собственности - это одно из основных вещных прав. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с пунктом 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Правомочие владения дает возможность обладать землей, иметь ее в наличии, определять земельный участок как свой, то есть это право фактического обладания вещью. На основании этого права собственник может требовать возврата земли из любого незаконного владения.
Правомочие владения связано, прежде всего, с выделением земельного участка в натуре, с соблюдением порядка выделения, установленного земельным законодательством. Для вступления во владение земельным участком существуют определенные особенности. Так, совершенно не обязательно собственнику появиться на земельном участке, чтобы считать себя владельцем. Достаточно получения на руки правоустанавливающих документов, подтверждающих его право на землю: передаточного акта по договору купли-продажи земельного участка, свидетельства о праве собственности на землю.
Право пользования дает собственнику (и иному владельцу) возможность извлекать из земли ее полезные свойства. Как уже отмечалось выше, в соответствии с пунктом 3 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
«Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка» (статья 263 Гражданского кодекса Российской Федерации) [2, c.159].
Порядок пользования земельным участком определен большим количеством нормативных актов, устанавливающих требования, разрешения и запреты. Условия пользования земельным участком сформулированы в основных правах и обязанностях собственника земли (статьи 40 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации) [3, c.29].
Порядок использования собственником принадлежащего ему земельного участка напрямую зависит от принадлежности его к той или иной категории земель, которые установлены статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации. К ним относятся: «земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли специального назначения (в их числе земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иные); земли особо охраняемых территорий (в их числе земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно- оздоровительных местностей и курортов; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения и иные особо ценные земли); земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса» [3, c.3]. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Так, в соответствии со статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения
могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей [3, c.42]. Изменить установленный порядок пользования землями можно, только изменив категорию земель. Полномочия и порядок установления и изменения категорий земель определены в статье 8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, о правомочии пользования можно сказать, что собственник имеет право использовать земельный участок по своему усмотрению, в соответствии с требованиями, установленными законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Право распоряжения заключается в том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом при условии, что соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.
Собственник может предоставить право свободного прохода через свой участок любому лицу. Свидетельством предоставления такого права является отсутствие ограждения либо иных обозначений, свидетельствующих о недопустимости прохода без разрешения собственника (пункт 2 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Особенностью права собственности на землю в России является то, что классификация права собственности на землю в законодательстве осуществлена по такому признаку, как субъекты права собственности. В соответствии с частью 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации «земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» [1, c.5].
В частной собственности находятся те земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством. Все граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Не существует никаких различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности данных субъектов, а также в содержании принадлежащих им правомочий. Субъектами права частной собственности на землю могут выступать также иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства. Для того чтобы земельный участок был объектом права частной собственности, он должен быть свободен от законодательных ограничений. В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации «земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством» [3, c.11]. Также не предоставляются в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, дан в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения, касающиеся права государственной собственности на землю, предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации. Действующее законодательство признает, что «земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью» (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации)» [2, c.141]. Как уже рассматривалось ранее, в главе 1 настоящей работы, в начале XX века земля, недра, воды, леса и животный мир рассматривались как объекты права исключительной государственной собственности. Считалось, что никто другой в стране, кроме государства, не может быть собственником земли. Впоследствии же законодательно были закреплены и иные формы собственности, в том числе и на землю.
Земли, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, являются федеральной собственностью. Земли, которые принадлежат субъектам РФ, рассматриваются как государственная собственность субъекта Федерации. Статья 16 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что «разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Кодексом и федеральными законами» [3, c.8].
Согласно пункту 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации «в федеральной собственности находятся земельные участки:
– которые признаны таковыми федеральными законами…» (круг таких участков установлен пунктом 1 статьи Федерального закона от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);
– «…право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
– которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством» [3, c.2].
«В собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством» [3, c.6].
Имущество (в том числе и земля), принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (пункт 1 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации). В
соответствии с пунктом 1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации в муниципальной собственности находятся земельные участки:
– которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Земельного кодекса Российской Федерации;
– право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
– которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством [3, c.6]. От имени муниципального образования права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации и Уставами муниципальных образований, непосредственно население муниципального образования. Органы местного самоуправления в соответствии с законом могут в интересах населения определять условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования. Муниципальная собственность признается и защищается государством наравне с государственной, частной и иными формами собственности.
По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии статистика государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними за девять месяцев 2013 года (с января по сентябрь) по Российской Федерации выглядит следующим образом:
прав, сделок с земельными участками зарегистрировано 4 821 222, из них
– Российской Федерации - 135 832,
– иностранных государств - 0,
– субъектов Российской Федерации - 28 219,
– муниципальных образований - 108 980,
– физических лиц - 4 353 712 (в том числе иностранных физических лиц - 16 297),
– юридических лиц - 194 479 (в том числе иностранных юридических лиц - 368) [22].
Анализ приведенных статистических данных позволяет сделать вывод о том, что наиболее активными субъектами земельно-имущественных отношений являются физические лица, на долю который приходится 90% от общего числа сделок с земельными участками.
В приложении 1 к данной выпускной квалификационной работе приведены статистические данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Российской Федерации за девять месяцев 2013 года о зарегистрированных правах собственности на земельные участки в зависимости от форм права собственности и категории земель. Анализ этих статистических данных позволяет сделать следующие выводы: из общего числа зарегистрированных прав собственности на земельные участки преобладают:
Подобные документы
Изучение эволюции форм и видов права собственности на землю в зависимости от конкретных исторических периодов развития государства. Основания для возникновения и прекращения данного права. Особенности юридической конструкции права собственности на землю.
контрольная работа [45,9 K], добавлен 20.08.2017Эволюция института права собственности в России (в период до 1917 по 2008 гг.). Понятие, сущность, формы, виды и содержание права собственности на землю. Правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в Российской Федерации.
дипломная работа [96,7 K], добавлен 25.12.2010Понятие, сущность права собственности на землю. Основания их возникновения и прекращения, формы и виды реализации, отражение данных процессов в законодательстве. Современные проблемы оформления и регистрации права собственности на земельные участники.
дипломная работа [80,7 K], добавлен 18.08.2017Права собственности на землю в отечественной истории. Характеристика законодательства по владению, пользованию и распоряжению землей. Основные способы приобретения (возникновения) права собственности на землю. Земля как объект права собственности.
дипломная работа [119,3 K], добавлен 29.11.2010Определение объема прав и обязанностей субъекта, обладающего правами на землю. Возникновение права собственности на землю. Основания его прекращения: отчуждение, отказ от права собственности, принудительное изъятие. Правовой режим земельных поселений.
контрольная работа [31,0 K], добавлен 20.01.2010Признаки права собственности. Установление целевого назначения земель как способ регулирования права собственности. Виды собственности на землю. Земельный участок как объект права собственности и иных вещных прав. Прекращение и защита права собственности.
дипломная работа [91,7 K], добавлен 29.06.2015Понятие, содержание и особенности права собственности на землю. Виды и формы земельной собственности. Правомочия владения и пользования землей. Основания возникновения и принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки.
контрольная работа [24,7 K], добавлен 31.10.2016Владение, использование и распоряжение имуществом. Возникновение права собственности на землю. Права и обязанности собственников земли. Основные категории земель в Российской Федерации. Предоставленные законом гарантии защиты права собственности на землю.
контрольная работа [30,1 K], добавлен 14.04.2016Анализ норм земельного законодательства. Особенности права собственности на землю. Земельный участок как объект гражданского оборота. Защита права собственности на землю. Владение, пользование, распоряжение - неотъемлемые составляющие права собственности.
курсовая работа [37,0 K], добавлен 06.05.2013Понятие собственности и права собственности. Общественные отношения в сфере правового регулирования приобретения и прекращения права собственности, особенности первоначального и производного способов их приобретения. Совокупность гражданско-правовых норм.
дипломная работа [120,2 K], добавлен 15.03.2011
