Договор лизинга является двусторонне-обязывающий, взаимный, консенсуальный, возмездный, срочный.

Закон называет такие основные виды лизинга, как финансовый и оперативный. При финансовом лизинге лизингодатель приобретает указанный лизингополучателем предмет лизинга у определенного продавца. Оперативный лизинг предполагает, что лизингополучатель на свой страх и риск закупает имущество и передает его в качестве предмета лизинга лизингополучателю.

При финансовом лизинге лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга или свои интересы, вытекающие из договора. При осуществлении оперативного лизинга уступка прав лизингополучателем не допускается.

Лизингодатель (арендодатель) - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингополучатель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое, в соответствии с договором лизинга, обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определённых условиях во временное владение и пользование.

Лизингополучатель владеет и пользуется предметом лизинга в предпринимательских целях.

Продавец (поставщик) - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Закон выделяет следующие формы лизинга: внутренний и международный. При внутреннем лизинге лизингодатель, лизингополучатель и продавец являются резидентами РФ. Лизинг носит международный характер, если одна из сторон договора лизинга является нерезидентом РФ.

Форма договора лизинга независимо от срока - письменная. В названии договора лизинга определяются его форма, тип и вид.

Предметом договора лизинга являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки, прочие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Участники лизинговой сделки должны точно описать предмет лизинга, определить место и порядок его передачи.

Срок договора лизинга служит основанием выделения следующих трех типов лизинга. Долгосрочный лизинг - осуществляется в течение трех и более лет; среднесрочный лизинг - в течение от полутора до трех лет; краткосрочный лизинг - в течение менее полутора лет.

При финансовом лизинге срок владения и пользования имуществом соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. По окончании лизингового договора лизингодатель через лизинговые платежи возмещает инвестиционные затраты и получает доход.

Срок, на который имущество передается в оперативный лизинг, меньше срока его службы. По истечении срока действия договора лизинга и при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором, предмет лизинга возвращается лизингодателю.

Общая сумма договора лизинга - сумма, которую лизингодатель должен получить от лизингополучателя в ходе реализации инвестиции. Она включает в себя общую сумму возмещения инвестиционных затрат и вознаграждение (доход) лизингодателя. Под инвестиционными затратами понимаются расходы и затраты (издержки) лизингодателя, связанные с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем. Инвестиционные затраты (издержки) должны быть обоснованны.

Вознаграждение лизингодателя (доход) - денежная сумма, определяемая договором лизинга, сверх возмещения инвестиционных затрат (издержек).

Взаиморасчеты лизингодателя и лизингополучателя производятся в форме лизинговых платежей. Их размер, способ осуществления и периодичность определяются договором лизинга.

Договор лизинга, должен содержать следующие существенные положения: о передаваемых лизингополучателю правомочиях собственника; перечень, объем и стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем; обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга.

В императивной форме законодательство определяет следующие основные права и обязанности участников лизинга. Лизингодатель обязан:

1) купить имущество (при финансовом лизинге указанное лизингополучателем имущество приобретается у определенного им продавца; оперативный лизинг предполагает, что выбор продавца и имущества осуществляет лизингодатель);

2) уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу. Оформление лизинга как трехсторонней сделки снимает с арендодателя эту обязанность;

3) предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.

По отношению к арендодателю арендатор обязан:

1) использовать лизинговое имущество только в предпринимательских целях, в соответствии с его назначением и требованиями договора лизинга;

2) в порядке и сроки, установленные договором, производить лизинговые платежи.

При финансовом лизинге арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами продавца.

Досрочное расторжение лизингодателем договора лизинга возможно в бесспорном порядке в случаях установленных законом и договором лизинга.

Лизингодатель имеет право бесспорного взыскания денежных сумм и бесспорного изъятия предмета лизинга в следующих случаях:

а) если условия пользования предметом лизинга лизингополучателем не соответствуют условиям договора лизинга или назначению предмета лизинга;

б) если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя;

в) если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества;

г) если лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга. Исполнение лизингополучателем обязательств в бесспорном порядке не лишает его права на обращение в суд в целях удовлетворения его законных имущественных интересов.

Расторжение договора лизинга лизингополучателем происходит по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самими договором лизинга, а также по решению суда. По инициативе арендатора договор лизинга может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

а) имущество, являющееся предметом договора лизинга, по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, не передано арендатору в указанный в договоре срок, а если он не указан, то в разумный срок;

б) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ремонт имущества в установленный договором лизинга срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок.

Арендатор не вправе расторгать договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Жилищный фонд, нормы жилой площади

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (ч.1 ст. 19 ЖК).

В литературе предлагается иное определение жилищного фонда. Жилищный фонд - совокупность всех находящихся на территории РФ жилых помещений, независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно (Ю.К. Толстой).

ЖК закрепил классификацию жилого фонда по видам. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный (совокупность жилых помещений находящихся в собственности граждан и юридических лиц);

государственный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования (совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма);

специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых, в основном, как правило, по договорам найма специализированных жилых помещений);

индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используется гражданами - собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, также юридическими лицами - собственниками для проживания граждан на указанных условиях пользования);

жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (ст. 19 ЖК).

Правовое значение представленной классификации жилищного фонда заключается в определении разного правового режима жилых помещений. Соотношение видов жилищного фонда показывает, что жилые помещения каждой формы собственности могут использоваться в различных целях. Например, жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут быть использованы по договорам социального коммерческого найма, найма специализированных жилых помещений.

Жилые помещения частного жилищного фонда могут использоваться гражданами для своего проживания и проживания членов семьи на условиях безвозмездного пользования, а также сдачи в наем по договору коммерческого найма.

Классификация жилищного фонда в зависимости от формы собственности и выявление правового режима соответствующих жилых помещений особых трудностей не вызывает.

Организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются организации, аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, ведущие Единый государственный реестр объектов капитального строительства.

В жилищном праве различаются следующие нормы площади жилого помещения:

учетная норма - норма постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления (ч.4, 5 ст.50 ЖК). Например, учетная норма для граждан РФ, постоянно проживающих на территории г. Красноярска установлена в размере менее 12 кв. м. общей площади жилого помещения на одного человека (постановление Администрации г. Красноярска от 14 апреля 2005г. №192, с изменениями от 26.05.2006 г. №465 "Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилого фонда по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения на территории г. Красноярска"). Учетная норма определяется органами местного самоуправления как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся.

норма предоставления площади жилого помещения - норма, по которой предоставляются жилые помещения по договору социального найма (ч.1, 2 ст.50 ЖК).

Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления. В муниципальном образовании г. Красноярск она установлена вышеуказанным постановлением от 14 апреля 2005г. №192 в размере 15 кв. м. общей площадью жилого помещения на одного человека.

Норма предоставления определяется исходя из минимального размера общей площади жилого помещения в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма и других факторов.

Федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч.3 ст.49 ЖК категориям граждан, могут быть установлены иные учетные нормы и нормы предоставления.

Кроме этих норм существует социальная норма - размер общей площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (закон Красноярского края от 27.09.1996г. №11-339 "О социальной норме площади жилья на территории Красноярского края".

По смыслу ч.2 ст.58 ЖК при предоставлении жилых помещений по договору социального найма учитывается право на дополнительную площадь жилого помещения. Законодатель упоминает и о других нормах (ч.1 ст.105, ч.6 ст.159 ЖК и др.).

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Очередность предоставления жилых помещений по договору социального найма. Требования, предъявляемые к предоставляемому жилому помещению.

По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

Вслед за Конституцией РФ (ст.40) ЖК РФ определил субъектный состав лиц, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма (по смыслу ч.2 ст.52 ЖК РФ - это основания предоставления жилого помещения по договору социального найма).

В настоящее время (после введения в действие ЖК РФ) жилые помещения по договору социального найма предоставляются двум категориям граждан:

1) малоимущим;

2) иным категориям граждан, определенных федеральным законом, Указом Президента, законом субъекта Российской Федерации. Обе категории граждан должны быть признаны в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.

Основания признания граждан нуждающимися (для малоимущих) перечислены в ст.51 ЖК РФ. Для иных категорий граждан основания признания нуждающимися устанавливаются перечисленными нормативными правовыми актами: Федеральными законами, указами Президента, законами субъекта РФ. Полагаем, что эти основания могут отличаться от тех, которые установлены ст.51 ЖК. Кроме того, для второй категории граждан указанными актами может быть установлен и иной порядок предоставления жилых помещений, отличающийся от порядка, установленного ЖК.

Обратимся к краткой характеристике второй категории граждан, которые при признании их нуждающимися имеют право быть принятым на учет.

Следует обратить внимание, что данные категории граждан определяются с учетом профессионального статуса. Что касается инвалидов, ветеранов, граждан подвергнувшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и др., то с учетом изменений, внесенных в соответствующие законы, эти граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принятые на учет после 1 января 2005г. обеспечиваются жилой площадью в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Эти граждане, вставшие на учет до 1 января 2005г. обеспечиваются жильем, в основном, на праве собственности, по специальным программам, финансируемым Российской Федерацией или субъектом РФ.

Жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч.5 ст.49 ЖК).

Малоимущим гражданам предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда, иным категориям граждан, определенным Федеральным законом, указом Президента, законом субъекта Федерации, признанным нуждающимися, предоставляются жилые помещения жилищного фонда РФ или субъекта РФ.

Указанным категориям граждан могут предоставляться по договору социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих граждан жилыми помещениями.

Для признания граждан малоимущими учитывается:

доход, приходящийся на каждого члена семьи;

стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч.2 ст.49 ЖК).

Порядок признания гражданина малоимущим устанавливается законом субъекта РФ. Конкретно признают граждан малоимущими органы местного самоуправления.

Законом Красноярского края от 20.06.2006 г. № 19 - 4833 "О порядке определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими на территории Красноярского края" определены виды доходов, учитываемых для целей закона. Это: заработная плата, выданная в денежной и неденежной форме, авторское вознаграждение, премии, вознаграждения по итогам работы за год, за выслугу лет, выходное пособие, социальные выплаты (пенсии, стипендии, пособие по безработице, по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, ежемесячное пособие на ребенка и др.), доходы от имущества, иные доходы (доходы по акциям, алименты и др.).

К видам имущества, учитываемого для целей закона относится стоимость жилых домов, квартир, их частей, дач, гаражей, транспортных средств, земельных участков и др.

Определение стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина необходимо для постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях на момент подачи заявления для предоставления жилых помещений, а также на момент направления органом местного самоуправления уведомления о наступлении очереди.

Порядок принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Отказ в принятии граждан на учет.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (понятие, основания и порядок, отказ в принятии основания и порядок снятия граждан с учета)

К публично - правовым предпосылкам (условиям), при которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения фонда социального использования по договору социального найма относится:

признание его нуждаемости (ч.2 и 3 ст.49 ЖК), (нуждаемость понимается как потребность в улучшении жилищных условий гражданина и его семьи);

принятие на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч.1 ст.52 ЖК) (С.М. Корнеев, Е.А. Суханов)

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется в рамках организационных (административно - правовых) отношений. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, определены ст.51 ЖК. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются:

не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами его семьи либо собственниками жилых помещений или членами его семьи;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Охарактеризуем эти основания. В первом из них речь идет о гражданах, проживающих, например, по договору коммерческого найма или в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (служебных помещениях, общежитиях и т.д.).

Второе основание - обеспеченность общей площадью жилого помещения менее учетной нормы (нормы постановки на учет), которая устанавливается органом местного самоуправления.

В постатейном Комментарии к ЖК под редакцией П.В. Крашенинникова анализ этого основания описан по - другому. Жилое помещение не отвечает установленным требованиям, если оно темное, сырое, в нем шум свыше установленных норм и т.д. Соответствующие обстоятельства могут быть подтверждены заключениями санитарно - эпидемиологических служб, органов здравоохранения, противопожарных служб и т.д.

Анализируя такое основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, как невозможность совместного проживания в одной квартире с больными, страдающими тяжелой формой хронического заболевания, следует обратиться к Перечню тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденному постановлением Правительства от 16.06.2006г. № 378. Невозможность совместного проживания с такими больными в одной квартире (коммунальной или отдельной) подтверждается заключением органов здравоохранения.

Указанные основания признания граждан нуждающимися распространяются как на малоимущих, так и иных граждан (ч.3 ст.49 ЖК). Однако, федеральным законом, указом Президента, законом субъекта РФ эти основания могут быть видоизменены либо дополнены.

При наличии оснований нуждаемости у граждан возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях органом местного самоуправления по месту своего жительства на основании заявлений данных граждан. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. В ряде комментариев к ЖК утверждается, что категории граждан, о которых идет речь в ч.3 ст.49 ЖК могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся и по месту работы.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных предъявленных документов (ч.3 - 6 ст.52 ЖК).

Отказ в принятии на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении допускается только:

1) при отсутствии необходимых документов, либо 2) при намеренном ухудшении гражданином своих жилищным условий (например, в случае вселения (регистрации) других лиц). Во втором случае гражданин может быть принят на учет не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст.53, 54 ЖК).

Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано в судебном порядке.

Систематическое толкование норм жилищного законодательства позволили сделать вывод о требованиях, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма. Это:

изолированное жилое помещение (ч.2 ст.15,62 ЖК);

недвижимое имущество (ч.2 ст.15 ЖК);

пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК);

соответствует норме предоставления (ст.50 ЖК);

должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч.5 ст.57 ЖК);

предоставление по месту жительства (ч.5 ст.57 ЖК);

учет законных интересов граждан (ст.58 ЖК);

не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, без их согласия (ч.1 ст.58 ЖК);

учитывается право на дополнительную площадь - возможно превышение нормы предоставления на одного человека, но не более, чем в два раза (при определенных законом обстоятельствах) (ч.2 ст.58 ЖК);

учитывается право на дополнительную жилую площадь лиц, страдающих тяжелой формой хронических заболеваний (ч.2 ст.58 ЖК, постановление Правительства РФ от 16.06.2006г. №378);

учитывается вид жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст.16, 62 ЖК);

благоустроенность помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ч.1 ст.89 ЖК);

равнозначность по общей площади ранее занимаемому, если речь идет о предоставлении благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением (ст.85 - 89 ЖК)

Договор социального найма жилого помещения: понятие, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного административного правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (С.И. Корнеев, Е.А. Суханов). Данное решение становится основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч.4 ст.57, ч.1 ст.63 ЖК).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное ими лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Правовая характеристика этого договора сводится к следующему. Договор социального найма консенсуальный, двухсторонний, взаимный, бессрочный, возмездный или безвозмездный (при освобождении нанимателя от платы за наем).

Наймодателем по договору социального найма выступает публичный собственник (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), действующий от его имени государственный орган, орган местного самоуправления, либо другая организация, управомоченная публичным собственником, например, управляющая компания.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин РФ, которому предоставлено жилое помещение решением органа местного самоуправления.

С нанимателем по договору социального найма проживают другие граждане - члены семьи нанимателя. Членов семьи нанимателя можно условно разделить на три категории:

члены семьи нанимателя, бесспорно относящиеся к таковым: супруг, дети, родители нанимателя. Для определения их правового положения учитывается факт родства и совместное проживание с нанимателем;

другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условиях: а) если они вселены нанимателем в качестве членов семьи; б) ведут с ним общее хозяйство;

в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке, например, фактические супруги, опекуны и др.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005г. №315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Предмет договора социального найма жилого помещения определен кратко в ст.62 ЖК. Как было отмечено ранее, (см. предыдущий параграф) требования к предмету договора социального найма жилого помещения подлежат значительному расширению с учетом систематического толкования норм ЖК.

Основные права наймодателя по договору социального найма:

право требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

право требовать выполнения других обязанностей нанимателя, предусмотренных жилищным законодательством (использовать жилые помещения по назначению, не допускать разрушения и др.);

Обязанности наймодателя:

передать нанимателю свободные от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества:

иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

Стороны в договоре социального найма, понятие члена семьи нанимателя, права и обязанности нанимателя и членов его семьи

Наймодателем по договору социального найма выступает публичный собственник (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), действующий от его имени государственный орган, орган местного самоуправления, либо другая организация, управомоченная публичным собственником, например, управляющая компания.

Нанимателем по договору социального найма является гражданин РФ, которому предоставлено жилое помещение решением органа местного самоуправления.

С нанимателем по договору социального найма проживают другие граждане - члены семьи нанимателя. Членов семьи нанимателя можно условно разделить на три категории:

члены семьи нанимателя, бесспорно относящиеся к таковым: супруг, дети, родители нанимателя. Для определения их правового положения учитывается факт родства и совместное проживание с нанимателем;

другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условиях: а) если они вселены нанимателем в качестве членов семьи; б) ведут с ним общее хозяйство;

в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке, например, фактические супруги, опекуны и др.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание временных жильцов;

требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме;

осуществлять обмен, замену жилого помещения (ст.67 ЖК);

иные права, предусмотренные законом или договором.

Обязанности нанимателя:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК;

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

проводить текущий ремонт жилого помещения;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;

иные обязанности, предусмотренные ЖК, другие федеральными законами, договором социального найма (ст.67 ЖК).

Члены семьи собственника - это граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

Членов семьи собственника условно можно разделить на три категории.

к членам семьи собственника относятся - супруг, дети, родители собственника. Для отнесения этих лиц к членам семьи собственника необходимо два условия: а) совместное проживание; б) факт родства.

Как выразился Ю.К. Толстой, это бесспорные члены семьи собственника. При определении лиц относящихся к супругам, детям и родителям следует руководствоваться нормами семейно - брачного законодательства.

членами семьи собственника могут быть признаны другие родственники (независимо от степени родства) и нетрудоспособные иждивенцы.

Для этого необходимо вселение их собственником в качестве членов семьи. В судебной практике для признания этих лиц членами семьи собственника учитываются два условия (доказательства): совместное проживание, ведение общего хозяйства.

в исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны иные граждане.

К ним, прежде всего, следует отнести фактических супругов. В качестве таковых называют просто знакомых, домработниц (П.В. Крашенинников). Для признания этих лиц членами семьи собственника необходимо, как и во втором случае, вселение их собственником в качестве членов семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч.2 ст.31 ЖК РФ). Это равенство прав касается правомочия пользования. Ни один член семьи собственника (и сам собственник) не обладает преимуществом в пользовании отдельными помещениями. Иное может быть установлено заключенным при вселении или в дальнейшем соглашении об определенном порядке пользования помещениями.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ответственность с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.

Обмен жилыми помещениями

Ст.72 ЖК РФ Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п.4 ч.1 ст.51 ЖК РФ перечне.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст.73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им требуемых документов.

Правовое положение поднанимателей и временных жильцов

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.