Институт сделки в гражданском праве

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

· в виде физического объекта с определенными параметрами;

· определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;

· вещного права на недвижимое имущество.

Сделка считается заключенной, если соответствующие документы подписаны. Самые распространенные виды сделок - договоры, которые могут быть отнесены к двусторонним или многосторонним сделкам. Однако необходимо помнить о существовании односторонних сделок, так как они могут выражать волю только одного лица (примером служит завещание). Рынок недвижимости предполагает следующие виды сделок:

- по вопросам распоряжения земельными участками (купля-продажа, сдача в аренду, дарение, обмен, залог, передача земельного участка как вклада в уставный фонд, наследование, выкуп и приватизация);

- в сфере жилищного фонда (приватизация квартир и комнат в жилье различной собственности, купля-продажа, расселение крупногабаритных и коммунальных квартир, обмен, сдача в аренду, дарение, наследование, залог под кредитование, расторжение договоров, а также установление права собственности по решению суда);

- в сфере нежилых помещений (купля-продажа, сдача в аренду, залог под кредитование, расторжение договоров и переход права собственности по решению суда).

Новеллами Отечественного законодательства в области сделок с недвижимостью представляются обновления, возникнувшие в период 2013 года - начале 2014 г. Таким образом, в России 13 регионов в качестве эксперимента станут оформлять операции с недвижимостью при помощи нотариуса. Это значит, что нотариус будет обязан проконтролировать юридическую чистоту операции. При этом покупатель будет возмещать только фиксированный процент, дополнительная цена за техническую и правовую работу взиматься не будет. Кроме того в Федеральной нотариальной палате Российской Федерации обязались, что регистрирование сделки не отнимет много времени. Эксперимент пройдет в течение 2014 года.

По сведениям Росреестра, в эксперименте предлагается принять участие территориальным органам в Санкт-Петербурге и Республике Хакасия, Адыгее, Астраханской, Вологодской, Курганской, Ленинградской, Свердловской, Челябинской, Ярославской, Новосибирской областях, Краснодарском и Красноярском краях. Сайт Росбалт, статья. МОСКВА 17/12/2013

На протяжении всего 2013 года законодатели вносили изменения в Гражданский Кодекс РФ, ряд которых затронет и сделки с недвижимостью. Одними из самых значимых являются:

1. Регистрируется не договор, регистрируется право на объект недвижимости;

2. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, о котором ходило столько разговоров и домыслов, по-прежнему не является обязательным.

Опасность возникновения убытков при заключении сделок с недвижимостью очень велика. С целью снижения рисков до самого минимального количества, очень важно оставаться предельно внимательным, тщательно исследовать представляемые бумаги, осведомиться о законных правах, а главное пользоваться поддержкой профессионалов. Целесообразно ознакомиться с законодательством, в частности Гражданский кодекс, где в статье 131 указаны объекты недвижимости и их специфика.

В связи со значимостью недвижимости, как для государства, так и для владельцев существует правовое урегулирование, возникающих вопросов. Необходимо знать, является ли объект собственностью государства или муниципалитета, следовательно, такое имущество не может участвовать в торговых отношениях с простыми гражданами.

Единственным непрекословным доказательством на право собственности, является общеобязательная государственная регистрация.

Если новостройка не прошла регистрацию в государственных органах, то она не может участвовать в гражданско-правовом обороте. Для некоторых сделок государственная регистрация обязательна.

Правила указывают, что земля, на котором строится здание или арендуется, автоматически переходит в личное владение или аренду собственнику сооружения.

Необходимо знать, что бы отследить законность осуществляемых сделок с недвижимым имуществом, существует система, она единая и отвечает за регистрацию.

При осуществлении любой сделки с объектом недвижимости, присутствуют две стороны, а также прописанные условия заключаемой сделки, форма. Для непризнания сделки достаточно нарушить один из элементов.

Прежде чем заключать сделку, необходимо убедиться в подлинности документов на имущество, права полномочных лиц (доказательства собственника или представительства), находится ли собственность под арестом, имеется ли согласие заинтересованных лиц и т.д.

Чтобы по максимуму исключить риски, необходимо оформить сделку у нотариуса; незамедлительно зарегистрировать объект сделки; если это не обязательно, то разрыв по времени заключения и передачи необходимо сократить до минимума.

Общероссийская статистика говорит о том, что примерно 3% всех операций с недвижимым имуществом в стране оспариваются и в дальнейшем даже расторгаются в судах.

Неопытному участнику рынка сложно отследить различные изменения законодательства, совершенствование которого зачастую приводит к различным юридическим затруднениям (например, ситуации с несовершеннолетними или с порядком наследования), трудно выявить различные нарушения прав третьих лиц, предусмотреть случаи с признанием подписи недействительной и множественные случаи откровенного мошенничества на рынке недвижимости.

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости позволяет ответить на такие вопросы как:

1) ущемление прав третьих лиц (несовершеннолетних детей; лиц, не являющихся собственниками, но сохраняющими право нанимателя квартиры; право супругов на совместное имущество), а также проверить, были ли нарушены чьи-либо права при проведении предыдущих сделок, соблюдалась ли процедура проведения сделок, не было ли нарушений при приватизации квартиры и т. д.;

2) нет ли оснований для ограничений в пользовании новых собственников данной квартиры (выбывшие в места лишений свободы, зарегистрирован ли кто-либо на данной площади, идет ли судебный спор, где предметом спора является квартира или ее часть); возможность проведения самой сделки купли-продажи (наложен арест, запрет, дееспособность и правоспособность сторон).

При заключении договора купли-продажи недвижимости возникают риски и для Продавца и для Покупателя, связанные с исполнением крупных финансовых обязательств по сделке. Кроме того, могут быть риски, связанные с нетиповыми случаями проведения сделки купли-продажи недвижимости: например оплата векселями, рассрочка платежа на несколько лет, оформление прав собственности через реализацию инвестиционного контракта, купля-продажа недвижимости через оформление договора купли-продажи долей участия (акций) юридического лица-собственника и множество других обстоятельств, которые не были описаны выше.

Не следует также забывать, что практика сделок купли-продажи недвижимости на российском рынке порой носит неформальный характер, который рекомендуется формализовывать договорными отношениями, отвечающими целям и задачам сторон. Формализация понятийных договоренностей сторон позволит, в случае возникновения спорных ситуаций, отстаивать сторонам свои права в соответствии с действующим законодательством.

Помимо прямых рисков по сделке купли-продажи недвижимости, существуют косвенные риски дополнительных серьезных финансовых издержек и значительной потери времени в случае отсутствия у Покупателя письменно оформленного согласия Продавца на перезаключение договоров коммунальных услуг и связи (особенно это относится к электроэнергии).

При заключении договора купли-продажи недвижимости Покупателю следует также обращать внимание на то, что входит в цену договора: только объект недвижимости или в том числе инженерные сети, коммуникации, права на земельный участок, подъездные дороги и т.д. Не зная этого обстоятельства, можно попасть в зависимость от третьего лица, обладающего правами на перечисленные объекты. Отношения с этим лицом могут серьезно ограничивать права пользования приобретаемым объектом недвижимости или повлиять на коммерческую составляющую проекта по приобретению и эксплуатации объекта недвижимости.

Итак, в заключение исследования правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, отметим:

1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю;

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество; обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество; распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом.

5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

6) при совершении сделок с недвижимостью необходимо руководствоваться не только нормами гражданского законодательства, но актами регулирующими особенности правового статуса того или иного вида недвижимости.

В целом, характеризуя современное правовое регулирование сделок с недвижимостью, необходимо констатировать, что к настоящему времени сложился полноценная правовая база для развития рынка недвижимости и осуществления с нею сделок. Приняты не только такие фундаментальные акты, как Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Земельный кодекс РФ, но и множество инструкций и правил. Более того, к настоящему времени выработалась практика применения этого законодательства.

Сделки с недвижимостью представляют собой уже не хаотичное разделение недвижимого имущества, а детально контролируемый государством процесс. Это не означает, что простые участники данных правоотношений ограничены в своих правах и возможностях, это означает, что их права максимально защищены.

2.2 Особенности признания сделок недействительными

Сделка, признанная недействительной, не обладает качествами юридического факта, порождающего ожидаемые субъектами последствия.

Ст. 168 определяет недействительной сделку, не соответствующую требованиям закона.

Сделка, признанная недействительной, недействительна с момента ее совершения.

Поскольку нарушения закона при совершении недействительных сделок могут быть как незначительны, так и очень велики, то такие сделки дифференцируют на абсолютно недействительные и относительно недействительные.

Абсолютная недействительность (ничтожность) сделки означает, что характер нарушения при ее совершении позволяет признание ее недействительной при установлении самого факта такого нарушения:

1. не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, если закон не предусматривает спорность таких сделок (ст. 168 ГК);

2. совершенные с целью противной основам правопорядка и нравственности;

3. мнимые и притворные;

4. сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;

5. совершенные несовершеннолетним, не достигшими 14 лет.

Мнимой выступает сделка, совершенная для вида, единственно с целью создать у окружающих мнение, будто бы сделка действительно совершена, хотя на самом деле реальных правовых отношений между собой стороны создавать не намерены. Волеизъявление, направленное на создание юридических последствий, отсутствует, поэтому такие сделки закон объявляет ничтожными. Ничтожные и оспоримые сделки в практике предпринимательства //Зинченко С., Газарьян Б., «Хозяйство и право», 2007, № 2

Притворные отличаются от мнимых тем, что содержат волеизъявление, направленное на возникновение юридических последствий, однако вовсе не тех, которые указываются в самой сделке. Притворной признается сделка, прикрывающая собой иную, стороны в действительности хотели заключить, но не пожелали показать. Поэтому прикрывающую сделку закон объявляет ничтожной, а к сторонам применяются, с учетом существа дела, последствия той сделки, которую стороны желали прикрыть.

Сделки, совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет, по общему правилу ничтожны. Однако суд может их признать действительными по иску родителей малолетнего, его усыновителей или опекуна, если они совершены к его выгоде (п. 2 ст. 172).

Относительная недействительность означает, что действия, совершенные в форме сделки, признаются судом или арбитражным судом при наличии предусмотренных законом оснований недействительными по нему заинтересованных лиц.

Другими словами, оспоримые - это сделки, требующие признания их таковыми судом; ничтожные - это сделки, являющиеся недействительными вне зависимости от такого признания.

Значение этого различия сводится к тому, что ничтожные сделки являются недействительными сами по себе, в силу закона. Поэтому они не требуют иска заинтересованной стороны о признании их недействительными, иск должен быть направлен на другую цель - применение последствий, предусмотренных законом для ничтожных сделок.

К оспоримым сделкам по закону относятся такие, как:

· сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий;

· сделки, совершенные лицами с превышением предоставленных полномочий;

· сделки, совершенные несовершеннолетним, в возрасте от 14 до 18 лет, исключая тех, кто подверглись эмансипации;

· совершенные гражданином, дееспособность которых ограничена судом;

· сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

· сделки, совершенные под влиянием заблуждения;

· сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечением тяжелых обстоятельств.

Легальное определение недействительности сделки дается в норме п. 1 ст. 166 ГК, согласно которой сделка считается недействительной по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Новое отечественное гражданское законодательство в качестве нормативно-правовой дефиниции укрепило доминировавшее в юридической литературе разграничение недействительных сделок на ничтожные и оспоримые. Совместно с этим типология недействительных сделок на ничтожные и оспоримые в течение столетий пребывала объектом безжалостных теоретических дискуссий. Уже в конце XIX столетия один из классиков немецкой цивилистики Г. Дернбург установил: «Ещё не так давно в отчетливом разделении ничтожности и оспариваемости видели новейшее обоснование величия римского права. Но в настоящее время почти все отвергают внутреннее юридическое ценность данного противоположения». В те времена и до сего времени противоборствующие стороны дробления недействительных сделок на ничтожные и оспоримые полагали и полагают подобную систематизацию уязвимой как логически, так и по существу.

«Противопоставление ничтожным сделкам оспоримых сделок не покоится на принципиальной основе: если оспаривание осуществляется, оно приводит к «ничтожности» сделки, притом не с момента оспаривания, а по общему правилу с момента совершения сделки, т.е. с обратной силой» - писал видный российский цивилист И.Б. Новицкий. В связи с этим он предложил классифицировать недействительные сделки на абсолютно недействительные, т. е. недействительные непосредственно в силу закона, и относительно недействительные, которые становятся недействительными в силу признания суда по специальному заявлению заинтересованного лица. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 2004. С. 70.

Как видно, к абсолютно недействительным сделкам отнесены те, которые именуются действующим законом ничтожными, а к относительно действительным сделкам - именуемые оспоримыми. Иными словами, данная классификация позволяет использовать термин «ничтожность» как тождественный термину «абсолютная недействительность», а термин «оспоримость» как тождественный термину «относительная недействительность». Тузов Д.О. Ничтожность и оспоримость сделок: классическая доктрина и проблемы российской цивилистики // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. М., 2002. С. 150 - 151. Предложенная классификация является более корректной, так как она опирается на объективный критерий, а именно на различную степень противоправности действий, совершенных в форме недействительных сделок.

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. Этот тезис полностью применим и к сделкам в сфере недвижимого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Следует отметить, что с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (хотя стороны могут сделать это добровольно). Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости указанный термин имеет следующие значения:

· регистрация самого объекта недвижимости;

· регистрация прав на недвижимость;

· регистрация сделок с недвижимостью.

В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Различие же между государственной регистрацией прав на недвижимость и регистрацией сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже совершена и назначение государственной регистрации состоит в том, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество. Во втором же случае государственная регистрация необходима для того, чтобы действительной была признана сама сделка с недвижимостью.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав. Что же касается государственной регистрации сделок, о которой говорится в ст. 163 ГК, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе.

Можно указать на следующие случаи: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); договор ренты (ст. 584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК); договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК).

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденном информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59. В п. 5 информационного письма было указано, что «учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора». Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Такое предложение представляется вполне разумным, однако для этого потребуется увеличения количества нотариусов, число которых в части регионов искусственно сдерживается.

Таким образом, переход прав на жилые помещения требует двойной регистрации, при которой сначала регистрируется сделка как основание перехода прав на недвижимое имущество, а впоследствии как результат такого действия сам переход вещных прав к новому приобретателю. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» установлена возможность осуществления одновременной государственной регистрации договоров продажи жилого помещения и перехода права собственности на него.

Как было отмечено в литературе, возможны случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего осуществляются расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК). Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 433 ГК влечет последствие, заключающееся в незаключенности договора, а по п. 3 ст. 163 ГК недействительность (ничтожность) сделки. Возникает вопрос о том, какое из двух последствий будет действовать, а также нельзя ли рассматривать эти последствия как одно и то же. Другими словами, идет ли речь о том, что недействительность договора купли-продажи жилого помещения означает, что договора не было, то есть он не был заключен.

Если предположить, что в п. 3 ст. 163 ГК говорится о недействительности всех незарегистрированных договоров, то одновременно речь должна идти о незаключенности и недействительности договора, что абсурдно. Таким образом, нужно прийти к выводу о том, что п. 3 ст. 163 ГК говорит о недействительности незарегистрированного договора только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, в отношении договора доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1017)).

Одним из спорных является вопрос о возможности признать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметом является не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенные на срок менее одного года и не зарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому вопросу высказывались диаметрально противоположные точки зрения, и соответственно различной была и судебная практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанным договорам положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения определенным сроком, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 кодекса, установившего необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества вне зависимости от срока. Судебная практика по недействительным сделкам //Т.В. Савинко, «Бухгалтерский учет», № 9, май 2008 г.

Попыткой решить эту проблему явилось информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было указано следующее.

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации, а договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента получения акцепта стороне, направившей оферту).

Указанное письмо, однозначно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельство, что информационные письма ВАС РФ не являются источниками права и могут носить только рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае нужно исходить из того, что продление договора аренды не означает заключения нового договора, так как арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях, но уже на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.

В соответствии со ст. 168 ГК недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так, договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 г. (в ред. от 1 мая 1999 г.) или ГК РФ. Обычными основаниями для признания указанного договора недействительным являются следующие:

· не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет (ст. 2 Закона о приватизации);

· в приватизации жилого помещения участвовало лицо, ранее уже использовавшее право на приватизацию;

жилое помещение передано в совместную собственность граждан, не являющихся членами одной семьи (бывшим супругам, дядям, племянникам и т.д.).

Наконец, наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения Закона о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь несовершеннолетних). Например, в договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, - лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в Вооруженные Силы, и т.д.

Таким образом, возникает необходимость в особо тщательной проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры, которую обычно проводят риэлтерские фирмы. Это стоит сделать по многим причинам. Одна из них заключается в следующем. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. Кроме того, при заключении договора приватизации, пользуясь несовершенством законодательства в начале 90-х годов, не учитывались права несовершеннолетних, которые не включались в договор приватизации жилого помещения и не приобретали право собственности на приватизируемое помещение, в результате чего многие из них оказывались фактически на улице.

Впоследствии такие жилые помещения перепродавались несколько раз. При предъявлении соответствующих исков такие сделки объявлялись судом ничтожными, как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК). Последствием ничтожности таких сделок является двусторонняя реституция: каждая из сторон возвращается в первоначальное положение и обязана возвратить другой все полученное по сделке. Или, другими словами, продавец жилого помещения получает назад жилое помещение, а покупатель - уплаченную денежную сумму. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. - М., 2009. - С.15. Следует иметь в виду, что двусторонняя реституция применяется не во всех случаях. В соответствии с п. 2 ст. 171 ГК в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть признана по требованию его опекуна действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Так, возможна ситуация, когда недееспособное лицо продало по выгодной цене квартиру до кризиса 1998 г. Впоследствии цены на недвижимость резко упали. Покупатель, который знал о недееспособности продавца, в надежде получить большую сумму и купить новое, более благоустроенное жилье предъявляет иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Но суд может признать такую сделку действительной, поскольку она совершена в целях выгоды недееспособного лица.

Вопрос состоит в том, что при двусторонней реституции покупатель не всегда может получить назад свои деньги. Во-первых, если квартира перепродается несколько раз, то продавца не всегда удается найти. Во-вторых, продавец может уже истратить полученные деньги, и процесс их получения может растянуться на долгие годы. В-третьих, обычно в договоре купли-продажи фигурирует не реальная сумма, уплаченная продавцом покупателю, а сумма по справке БТИ (это делается, чтобы уменьшить размер налогообложения). Именно эта сумма и должна быть возвращена продавцу.

В соответствии со сложившейся судебной практикой право на применение указанных последствий ничтожной сделки суды считали абсолютным, не имеющим никаких ограничений и не зависящим от воли и добросовестности участников сделки. Таким образом, права добросовестных участников сделки купли-продажи, которые, приобретая квартиры в качестве третьих, четвертых и т.д. покупателей, соответственно не знали и не могли знать, что первоначальный продавец не имел права их отчуждать, ничем не защищены.

Возникает вопрос о противоречии ст. 167 ГК и ст. 302 ГК, в соответствии с которой, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество только в том случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

В связи с этим сделке, недействительной по п. 2 ст. 167 ГК, может быть противопоставлено возражение, основанное на недопустимости истребования от добросовестного приобретателя возмездно приобретенного имущества. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ обозначил подход к решению этого вопроса в п. 25 Постановления от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указав, что, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано; если при этом право собственности подлежит государственной регистрации, такое решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю. Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. - СПб., 2009. С.10-11 Однако эта позиция в течение длительного времени не разделялась Верховным Судом РФ.

Таким образом, можно говорить об изменении тенденции в пользу добросовестных приобретателей.

В судебной практике немало случаев, когда сделки с недвижимостью (прежде всего договоры купли-продажи квартир) признаются недействительными (в данном случае речь идет об оспоримых сделках) вследствие того, что они совершены гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК). В большинстве случаев речь идет о ситуациях, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Сделка может быть признана недействительной также вследствие того, что продавец жилого помещения может оказаться недееспособным ввиду временного психического расстройства. Узнать что-нибудь заранее о таких особенностях продавца крайне трудно.

В отдельных случаях потенциального продавца действительно в течение длительного времени спаивают, затем получают у него доверенность на продажу квартиры, и впоследствии он оказывается либо в малопригодном для жизни жилом помещении, либо вообще на улице. Однако злоупотребления возможны и со стороны продавца.

Одним из наиболее распространенных трюков со стороны продавца является следующий. После совершения сделки купли-продажи квартиры и получения денег продавец принимает внутрь определенное количество спиртного. Затем намеренно затевает бытовую ссору и попадает в милицию, где степень его опьянения тщательно протоколируется. С полученной из милиции справкой о степени опьянения он обращается в суд с иском, в котором просит признать совершенную сделку недействительной, поскольку совершена она им была в таком состоянии, когда он не понимал значение совершаемых им действий по продаже квартиры. Зачастую такие иски удовлетворяются судами.

Суть уловки заключается в том, что при признании сделки купли-продажи недействительной стороны должны вернуться в первоначальное положение, однако в связи с особенностями гражданско-процессуального производства процесс получения покупателем денег может растянуться. При этом по закону в случае признания сделки недействительной покупатель может потребовать от продавца возврата только той суммы, которая фигурировала в договоре (по справке БТИ), а не той, которая была выплачена в действительности.

Отдельные риэлтерские фирмы для того, чтобы гарантировать права своих клиентов - покупателей недвижимости, прямо в день совершения сделки везут своего клиента - продавца в психоневрологический диспансер для того, чтобы получить письменное подтверждение его дееспособности.

Следует также иметь в виду, что жилые помещения могут перепродаваться несколько раз, и, независимо от того, на каком этапе было допущено нарушение, такая сделка может быть признана недействительной (и соответственно будут признаны недействительными все последующие сделки, хотя они сами по себе законны).

Нередки случаи заключения сделок с недвижимостью, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК). В данном случае необходимо привести пример. Городская администрация разместила извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения муниципального контракта на поставку препаратов крови с начальной (максимальной) ценой контракта, обозначенной как «2, 7 млн руб.» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 162 от 10 декабря 2013 г..

Победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью, предложившее цену контракта, равную «2, 3 руб.».

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании контракта недействительным как заключенного под влиянием заблуждения, ссылаясь на техническую ошибку при указании цены контракта в заявке.

В своем отзыве администрация возражала против удовлетворения искового требования, мотивируя это тем, что, поскольку контракт заключался на торгах, заблуждение общества не могло возникнуть в результате технической ошибки, а администрация была лишена возможности проверить действительность намерений общества заключить контракт на условиях, изложенных в заявке. Кроме того, признание судами недействительным такого договора сделает невозможной поставку требуемых препаратов, а также потребует организации проведения нового аукциона, чем нанесет ущерб хозяйственной деятельности администрации.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового требования полностью, поскольку, как усматривалось из материалов дела, допущенная обществом техническая ошибка хотя и могла ввести в заблуждение относительно цены контракта его контрагента, но не повлекла существенного заблуждения его самого, так как из конкурсной документации подобное заблуждение не могло возникнуть.

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции указал, что сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ в редакции до 01.09.2013), если истцом будет доказано, что при заключении контракта им была допущена техническая ошибка, а именно это и имело место в данном случае. Вместе с тем, отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение, указав, что судам наряду с требованием о признании сделки недействительной следует также рассмотреть по существу встречное требование ответчика о взыскании причиненного ему реального ущерба в связи с оспариванием сделки истцом. При этом суд кассационной инстанции отметил, что такое требование подлежит удовлетворению, если только заблуждавшаяся сторона не докажет, что другая сторона сделки знала или должна была знать о наличии заблуждения.

Среди недействительных сделок с недвижимостью иногда встречаются (ст. 179 ГК). Такого рода сделки относятся к числу оспоримых. Приведем пример из судебной практики. Единственный участник общества с ограниченной ответственностью, занимающегося международными и междугородними автобусными перевозками, - гражданин А. - в целях приобретения этим обществом статуса коммерческой организации с иностранными инвестициями для последующего получения льгот по уплате таможенных пошлин за ввоз на территорию Российской Федерации автобусов (необходимых для осуществления деятельности общества) совершил ряд сделок по включению в состав общества нового участника - гражданина Н., представившегося гражданином иностранного государства.

Согласно договоренностям сторон Н. передал три принадлежащих ему автобуса в качестве вклада в уставный капитал общества. При совершении указанных сделок в качестве доказательства наличия иностранного гражданства Н., в частности, предъявлял паспорт гражданина иностранного государства.

Из материалов дела усматривалось, что впоследствии компетентными органами был установлен факт наличия у Н. наряду с иностранным гражданством российского гражданства и по результатам выявленных обстоятельств с общества как не имеющего права на соответствующие льготы были взысканы санкции за неуплату таможенных пошлин в надлежащем объеме. Это послужило поводом для обращения А. в арбитражный суд с иском о признании сделок по включению Н. в состав участников общества недействительными как совершенных под влиянием обмана и о возмещении реального ущерба в размере суммы взысканных санкций.

Судом было установлено, что целью А. являлось создание предприятия с участием иностранного инвестора в целях получения таможенных льгот при приобретении и ввозе на территорию Российской Федерации собственных транспортных средств общества.

Зная о намерениях А. создать предприятие с участием иностранного инвестора, Н. намеренно умолчал о том, что он наряду с иностранным гражданством имеет гражданство Российской Федерации. Кроме того, информированность Н. относительно цели А. принять в состав общества иностранного инвестора и создать предприятие с иностранными инвестициями подтверждается материалами дела. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 162 от 10 декабря 2013 г.

Принимая решение о признании указанных сделок недействительными как совершенных под влиянием обмана (статья 179 ГК РФ в редакции до 01.09.2013), выразившегося в злонамеренном умолчании ответчика об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, суд учел, что поскольку информирование ответчиком истца о наличии российского гражданства могло повлиять на принятие последним решения о включении ответчика в состав участников общества, в данном деле имелись основания для применения положений названной статьи. Судом было также удовлетворено требование о взыскании причиненного истцу реального ущерба.

Жертвами сделок под влиянием обмана в наше время становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, которых в течение определенного времени намеренно спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, выдают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После таких манипуляций квартира по доверенности продается третьим лицам, а сам владелец квартиры буквально остается на улице. Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия.- Томск, 2006

Подобные виды сделок не всегда подпадают под действие уголовного законодательства, поскольку потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку. ахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия.- Томск, 2006

Следует отличать сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК) от сделок, совершенных под влиянием обмана. Заблуждение влечет за собой признание сделки недействительной, если оно имело существенное значение. При этом вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом в зависимости от того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника. Так, гражданин, которому противопоказано по состоянию здоровья проживание в доме рядом с источником шума, обменивает принадлежащее ему жилое помещение на другое, которое расположено рядом с предприятием, временно не работавшим из-за спада производства. Впоследствии это предприятие начало работать, и постоянный шум, доносящийся оттуда, можно рассматривать как обстоятельство для признания заблуждения данного гражданина существенным.

2.3 Направления совершенствования института сделки в современном гражданском законодательстве

Несогласованность в теоретических представлениях и проблемы законодательного регулирования сделок наиболее ярко появляются на практике. Особенно остро это отражается в сфере предпринимательской деятельности, субъекты которой в своей деятельности используют различные сделки.

Среди основных можно обозначить такие, как правовое регулирование односторонних сделок, правовое регулирование формы сделок, правовое регулирование института недействительности сделок. Существенные проблемы, которые отражаются на практике применения гражданского законодательства, вызывает применение в ГК РФ оценочных понятий, а также отсутствие конкретизации тех или иных терминов, применяемых в законодательных нормах, что в свою очередь приводит к проблемам заключения, исполнения и определение ответственности сторон по различным сделкам.

Рассматривая законодательные пробелы и проблемы правоприменительной практики в сфере сделок, нельзя обойти вниманием такую бурно растущую область как электронные сделки - сделки заключаемые в сети Интернет. К сожалению, правовое регулирование данного сектора существенно отстает от его развития, в связи с чем не осуществляется защита участников сделок, возрастает преступность и препятствие к развитию гражданского оборота.

Субъектами договорных отношений, возникающих в сети Интернет, могут быть все субъекты гражданского права (физические и юридические лица, публично-правовые образования), особых требований к ним с правовой точки зрения не предъявляется, а действуют общие положения, определяющие их правоспособность и дееспособность. При этом, хотя фактически участие в таких договорных отношениях, как правило, требует использования тех или иных технических и программных средств, данное условие не является обязательным и не ограничивает субъектный состав исследуемых отношений. При этом имеются существенные особенности идентификации субъектов указанных договорных отношений. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. - М.:Юрид.лит., 2014

С 1 сентября 2013 года вступили в силу изменения в положениях Гражданского кодекса РФ относительно сделок.

Блок изменений в Гражданский кодекс предусматривает очень интересные нововведения в положения об их недействительности, а также вносит важные корректировки в раздел о сделках.

Конкретизирован порядок государственной регистрации сделок. Если законом предусмотрена государственная регистрации сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Также подлежит государственной регистрации сделка, которая изменяет условия зарегистрированной сделки.

Последствия уклонения от нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Если одна из сторон исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, она вправе признать сделку действительной в судебном порядке. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, другая сторона может потребовать такой регистрации в судебном порядке. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Ограничен круг лиц, которые могут оспаривать сделки. Оспоримую сделку можно признать недействительной, только если лицо докажет, что такая сделка нарушает его права или охраняемые законом интересы, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки или иное предусмотренное законом лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если лицо действует недобросовестно.

Установлена общая презумпция оспоримости сделок. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, а не ничтожной, как сейчас. Исключения составляют сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Сделка юридического лица, совершенная в противоречии с целями его деятельности. Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении. Ранее было предусмотрено еще одно основание для признания такой сделки недействительной, если юридическое лицо не имеет лицензию на занятие соответствующей деятельностью.

Таким образом, вводятся революционные изменения. Как видно, теперь сделку можно будет признать кабальной, если она совершена «по легкомыслию или слабоволию», а также гражданина можно будет ограничить в дееспособность вследствие его пристрастия к азартным играм. Можно только догадываться, каким злоупотреблениям этот новый закон даст дорогу.

Современный этап изучения принципов гражданского права связан с принятием в 1994 году первой части ГК РФ, ст. 1 которого установила основные начала гражданского законодательства. Однако нельзя сказать, что все элементы системы принципов гражданского права в полной мере изучены. Особенно это можно утверждать применительно к принципам отдельных подотраслей и институтам. Как отмечает Е.В. Вавилин: «К наиболее освоенным направлениям «принципологии» можно отнести исследования, посвященные изучению общих и отраслевых начал гражданского права… Исходным положениям отдельных юридических институтов повезло меньше» Вавилин Е.В. Принципы гражданского права. Механизм осуществления и защиты гражданских прав. - Саратов, 2012. С. 198.. Подобная ситуация наблюдается и применительно к подотрасли обязательственного права. Думается, только изучив явление системно, как общие, так и частные вопросы, можно всесторонне и полно проанализировать систему принципов гражданского права.