Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность состоит в том, что сейчас на почве отношений соседства возникает немало споров, связанных с определением и содержанием границ тех или иных земельных сервитутов. В связи с ведением активной градостроительной деятельности в России, особенно в крупных городах, новые собственники земельных участков, приобретенных под точечную и массовую застройку, сталкиваются со значительными обременениями своих участков. Научные исследования и практика сегодняшнего дня свидетельствуют о том, что земельные отношения в России по-прежнему находятся в стадии реформирования и неопределенности. Земля как важнейший ресурс, составляющий богатство нашего общества, используется неэффективно. Формирование института вещных прав на земельные участки и другую недвижимость позволяет гражданам и юридическим лицам - владельцам, в полной мере реализовывать имущественные и экономические интересы. Включенные в законодательство ограниченные вещные права на объекты недвижимого имущества позволяют реализовывать интересы граждан - не собственников имущества. Одним из видов таких прав являются сервитуты. Практическая реализация сервитутных отношений в области земельного права началась лишь в последнее время, что связано как с неполной проработанностью и нечеткостью решения этого вопроса в законодательстве, так и непониманием землепользователями сути этих отношений. Несмотря на то, что подспудно сервитуты всегда присутствовали в нашем законодательстве, до недавнего времени так и не было дано четкой юридической квалификации данного правового института. Видимо, по этой причине, правовая природа сервитутов недостаточно изучена в современном российском праве. Кроме того, следует отметить, что по земельным сервитутам отсутствует серьезная судебная практика, что является следствием не признания в течение длительного времени нашим законодательством права частной собственности на землю. По этой же причине нельзя сказать, что данная тема достаточно хорошо разработана и российскими учеными-цивилистами. Исходя из этого, встает вопрос углубленного исследования и анализа правоотношений, возникающих в связи с ограниченным правом пользования чужим земельным участком, тенденциях их развития, как особого правового института, а также пути совершенствования государственной политики в данной области, законодательное обеспечение реализации норм права и разработка рекомендаций по применению законодательства в этой области. Реформирование правовой системы в современной России диктует необходимость теоретического осмысления сервитутного права вообще и земельного сервитута, в особенности. Несмотря на то, что юридическая квалификация последнего, с введением нового Гражданского кодекса, дана, в юридической литературе не разработана классификация сервитутов применительно к современному российскому законодательству. Не выработано единого понятия сервитута, которое бы не противоречило нормам не только гражданского права, но и остальным отраслям законодательства, так же применяющим данный институт. Рассматривая данную проблему, особенно важной представляется разработка практической модели договорного регулирования земельных сервитутов. Исходя из сказанного, актуальность представленного исследования определена необходимостью глубокого, всестороннего изучения института земельных сервитутов в Гражданском законодательстве РФ и поиска путей решения теоретических и практических проблем, возникающих сегодня, и тех, которые могут возникнуть в будущем в процессе практической реализации законодательства, связанного с земельными сервитутами.

Целью исследования является научный анализ нормативно-правовых актов и практики их применения, связанных с земельными сервитутами.

Реализация поставленной цели предполагает решения следующих задач:

1. Исследовать исторический аспект сервитута в Римский, дореволюционный, и советский период;

2. Дать понятие гражданско-правовому сервитуту;

3. Провести правовой анализ частных и публичных сервитутов;

4. Изучить возникновение и прекращение земельного сервитута;

5. Выявить проблемы и предложить пути решения;

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в сфере гражданско-правового сервитута.

Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения, связанные с гражданско-правовым сервитутом.

При написании курсовой работы были использованы следующие методы: земельный сервитут гражданский публичный

1. Исторический;

2. Статистический;

3. Аналитический;

4. Правовой;

5. Метод синтеза;

6. Метод описания.

1. Сервитут и его особенности

1.1 История возникновения и развития сервитута

Институт сервитутного права имеет очень древнюю историю в цивилистической науке. Основные принципы сервитутных отношений были сформулированы в Римском праве. Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой связи с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования (например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге). Для того чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в использовании в определенном объеме соседней земли [10; с. 26]. Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной собственности на землю собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и так далее. В связи с этим появилась актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования чужой землей, обычно землей соседа. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права ограниченно пользоваться чужой землей. Подобного рода потребности в римском праве удовлетворялись двумя путями. Можно было договориться с соседом о том, чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данного собственника земли: например, чтобы он обязался давать собственнику данного участка выход через свою землю на общественный проезд, или чтобы он обязался давать ему ежедневно десять ведер воды и так далее [15;с.29] Однако этот путь был не вполне надежным, потому что такое обязательство имело личный характер: например, стоило собственнику земли, принявшему на себя подобного рода обязательство, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника. Между тем, удовлетворение таких необходимых потребностей, как выход и выезд на публичную дорогу, выпас скота, доступ к воде, необходимо было обеспечить более надежным и прочным способом, независимо от смены собственника соседней земли. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты. Прочность удовлетворения потребности посредством такой правовой формы состояла в вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не действие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое право пользования соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику [14;с.15]. Так как собственник осуществляет полное господство над вещью, а сервитут предоставляет только право частичного господства, было признано, что никто не может иметь сервитута в отношении собственной вещи. Права по соседству удовлетворяли наиболее настоятельным нуждам, обусловленным пограничностью владений, поэтому эти права устанавливались самим законом. К числу этих прав следует отнести сервитуты, в отличие от позднейших образований того же рода их называли сервитутами предиальными [10;с.18]. Предиальный сервитут, будучи раз установлен в пользу какого-нибудь поземельного участка принадлежал, каждому данному лицу как собственнику этого участка и переходил из рук в руки с переходом самой собственности. Точно так же предметом сервитута служил участок, к которому он относился, а не собственник. Сельские сервитуты относились обыкновенно к пользования дорожными путями и водою; право водопровода. Само слово «сервитут» означало собственно «рабство вещи», «служение ее», то есть такое отношение, при котором вещь-участок служил не только своему собственнику, но и использовался для экономической выгоды соседнего господствующего участка, следовательно, для выгоды последнего [16;с.10]. Но права последнего на служащую вещь тоже назывались сервитутами. Впоследствии термин «сервитут» был распространен на целый ряд сходных отношений. Собственник служащей вещи был обязан воздерживаться от определенного воздействия на нее, какое он оказывал бы на свою вещь, если бы она была свободна от вещных прав другого лица - сервитута, который состоит в воздержании от действия: собственник участка обязуется не строить зданий выше определенной высоты, или терпеть действия другого лица по отношению к вещи, которые собственник мог бы устранить, если бы вещь не была обременена сервитутом. Древнее римское право знало лишь земельные сервитуты, при которых подчинение одному земельному участку в пользу его собственника другого земельного участка было формой экономического восполнения хозяйственной полезности господствующего участка [10;с.30]. Такие сервитуты возникали на почве мелкой раздробленной собственности, когда отдельные участки не являлись «хозяйственно-самостоятельными». Они не могли обойтись собственными средствами и ресурсами для удовлетворения неотложных хозяйственных потребностей иначе, как путем создания постоянной связанности и взаимного восполнения между близлежащими участками. Первоначально таким путем юридически удовлетворялись интересы сельскохозяйственного использования земельных участков, их сельскохозяйственное обслуживание и установились сервитуты сельских участков. Сюда относились земли без строений, или где строения носили служебный характер в отношении сельскохозяйственного производства. В силу изменения земельного режима, позднее, к уже указанным, добавились другие сельские сервитуты, такие как право черпать воду, право прогона скота на водопой, право копания песка, обжигания извести, добычи мела. Позднее, когда Рим разросся и стал оживленным центром растущей державы, возникают городские сервитуты [12;с.135]. Их установление определялось целевым назначением застроенного земельного участка. Такой сервитут мог устанавливаться в случае, если господствующий участок использовался для застройки жилыми домами, обслуживающими их постройками и так далее. Рост многоэтажных построек, теснота улиц в классический период развития Рима обусловили существование таких городских сервитутов, как право:

-право укрепить или провести балки в здании соседа;

-право спуска дождевой воды потоками через соседний участок;

-право класть удобрения у стены соседа;

-право на то, чтобы в соседнем доме не занимались известными ремеслами, если это приносит выгоду господствующему участку.

Распад общинного землевладения, исключившего необходимость сервитутных отношений между его членами, и последующее развитие мелкой поземельной собственности в Риме привели к возникновению сельских и городских земельных сервитутов являвшихся вводом ограниченных вещных прав [10;с.45].

Историческая твердость общинных начал землепользования и отсутствие мелкой поземельной собственности долгое время не давали достаточной экономической почвы для развития сервитутного права в России. На Руси право на чужую вещь называлось угодьем [15;с.35] Угодья (леса, луга, места промыслов), которые могли и не принадлежать собственнику имения, использовались другими лицами для рубки леса, сенокошения, пчеловодства, охоты, рыболовства и так далее. Собственник имения не имел права препятствовать такому использованию. Соборное уложение предусматривало ограничения правомочий соседа в интересах других лиц. Так, запрещалось возводить строения на меже или близко к меже своего соседа, ставить печи и кухни близко к стене своего соседа, выметать сор из постройки или «чинить какую-либо пакость» на постройку соседа, если она ниже по высоте, и так далее. Эти права носили отрицательный характер, так как запрещали соседу совершать определенного рода действия. Положительный характер носили права, право прохода и проезда через чужие леса, пашни, водные объекты. Российское законодательство 18-19 в. характеризовалось постепенным укреплением сервитутных прав. В этот период основные виды сельских и городских сервитутов были закреплены в Законе о постройке домов в Петербурге, в Уставе лесном и Строительном уставе и в Своде законов гражданских Российской империи, в своде гражданских узаконений губерний Прибалтийских, правила их регистрации - в Положении о нотариальной части. Помимо Свода Законов Гражданских дорожные, водные и городские сервитуты регулировались и рядом уставов, в которых устанавливались необходимые расстояния, правила определения границ и пользования сервитутом. В XIX веке с 1 января 1835 г. регулирование сервитутов осуществляется Сводом Законов Гражданских, а именно главой «О праве собственности неполном». Несмотря на отсутствие законодательного закрепления понятия «сервитут» отношения, подпадающие под признаки сервитута, регулировались дореволюционным законодательством. В конструкции были представлены наиболее распространенные виды сервитутов, а именно: права проезда, прохода, права пристройки к чужой стене, права иметь вид на чужую собственность, а так же права угодий [15;с.39] Предусматривались как положительные, так и отрицательные сервитуты. В большинстве случаев, кроме права проезда и права угодий, сервитуты носили двойственный характер, так как закреплялось право собственника требовать, не совершать каких-либо действий в отношении его собственности, но если собственник допускал такие действия, сервитут становился положительным. Дореволюционной юриспруденции был известен сервитут, установленный в пользу неопределенного круга лиц - право участия общего [10;с.48] Попытка реформирования гражданского законодательства в дореволюционной России затронула и регулирование сервитутов. Проект Гражданского Уложения, рассмотренный Госсоветом в 1899 г., включил сервитуты под названием «вотчинных повинностей» в третью книгу -- вотчинный устав [14;с.15] Уложение разделило повинности на:

-личные (установлены в пользу определенных лиц);

-реальные (в пользу другого участка).

Были предусмотрены: право на свет и вид; право пользования чужой стеной; право затопления лугов и пашни; право проезда и прохода и так далее. Основным отличием проекта Гражданского Уложения от Свода Законов Гражданских в вопросе регулирования сервитутов являлось то, что Уложение изменило конструкцию статей, определяющих порядок возникновения сервитута. Сервитут устанавливается только с согласия собственника или по решению суда. Однако Николай II не утвердил Уложение. В начале XX века предпринимались попытки проведения реформ в области законодательства о сервитутах, особенно, регулирующего сервитуты в сельской местности. Однако все эти реформы до конца осуществлены не были. Вполне возможно, что отсутствие четкого представления о юридической природе ограничений права собственности в мы можем найти отождествление понятий ограничения права собственности с правами на чужую вещь. После 1917 года, сервитуты, как и права участия, были исключены из гражданского законодательства. Таким образом, несмотря на отсутствие законодательного закрепления понятия «сервитут» отношения, попадающие под признаки сервитута, регулировались дореволюционным законодательством.

Как неоднократно отмечалось ранее, монопольная государственная собственность на землю и другие природные ресурсы, а также подавляющее большинство объектов недвижимости практически полностью исключала основания для возникновения таких правоотношений в сфере землепользования, для регулирования которых необходимо применение механизма сервитутов. Понятие сервитута, как права ограниченного пользования чужим земельным участком, в земельном праве Союза Советских Социалистических республик (СССР), Земельном кодексе (ЗК) Российской Советской Федеративной Социалистической республике (РСФСР) и Гражданском кодексе (ГК) РСФСР отсутствовало [15;с.49] Реальные отношения в этой сфере регулировались с помощью постоянного или временного пользования либо с помощью других нормативно-правовых инструментов. Динамично меняющаяся система земельных отношений в России была радикально реформирована в 1917 году Декретом «О земле» и Законом «О социализации земли» [16;с.48] Советское законодательство исключает сервитут как понятие не только в земельных отношениях, но и в вещных правах вообще. Усугублялось положение и тем, что советская правовая наука не видела необходимости в рассмотрении земли как разновидности имущества и о возможности ее денежной оценки. Земля в соответствии с Основами земельного законодательства не может быть отнесена к категории имуществ хотя бы потому, что изъята из гражданского оборота и не является предметом гражданско-правовых сделок». Гражданское законодательство СССР предусматривало право пожизненного проживания в чужом доме, но и этот институт, в ГК РСФСР, сервитутом не назван. В советской цивилистике сервитутам не уделялось внимания как непосредственному объекту исследования. Сервитуты рассматривались лишь в исследованиях, посвященных римскому праву или истории государства и права. Нормы, регулирующие ограничения прав собственника в пользу других лиц, как отдельный институт права появляются в законодательстве в последние годы существования СССР. Одним из первых нормативных актов, затрагивающих ограничения был ЗК РСФС. Права собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца и арендатора могут быть ограничены в интересах других природопользователей. Ограничения устанавливаются на основании законов и иных нормативных актов. Основным отличием от ранее действовавшего советского законодательства является то, что и в Основах законодательства Союза СССР и Республик и в Федеральном законе (ФЗ) «О собственности в РСФСР» речь идет об ограниченном пользовании, а не об ограничениях права собственности или пользования. Впервые закон закрепляет право собственника передавать свои полномочия по владению, пользованию, распоряжению имуществом другому лицу, использовать имущество в качестве предмета залога, обременять его иным способом, передавать имущество в собственность или управление другому лицу и так далее. Важным аспектом является то, что собственник может обременять свое имущество любым, не запрещенным законом способом. ФЗ Российской Федерации (РФ) «О собственности в РСФСР» разрешает помимо обременения правом пользования в силу закона устанавливать обременения по своему усмотрению, то есть в силу свободного договора. Немаловажным условием является то, что обременение ограниченным пользованием может быть установлено только в пределах, установленных законом. Закон ограждает собственника от злоупотреблений со стороны лиц, которым предоставлено право ограниченного пользования. Законом предусмотрен неограниченный круг лиц, которым может принадлежать право пользования. То есть речь не идет только о соседях или соседних участках, речь идет о собственниках и об имуществе вообще, независимо обременяется ли земля или иное имущество. История сервитутных отношений, опыт их законодательного регулирования в различных странах, начиная с Древнего Рима, составляют прочный фундамент для современного теоретического анализа действующего российского законодательства, посвященного сервитутному праву. Впервые, в нашем современном законодательстве, понятие "сервитут", было установлено в Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г [15;с.40] В дальнейшем, институт сервитута получил развитие в части первой нового ГК РФ. Помимо ГК РФ, нормы о сервитутах содержатся также в ЗК РФ, Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, ФЗ "О товариществах собственников жилья" [11;с.250] К настоящему времени в России сложилась целая группа нормативных актов, в которых содержатся правовые нормы, сервитутного права. Рассмотрев историю развития, мы можешь сделать вывод, что рост развития сервитутов в разные периоды жизни, значительно менялся.

1.2 Понятие права ограниченного пользования

Правовая природа земельного сервитута заключается в том, что он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком и вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между собственниками отдельных земельных участков. Земельный сервитут как юридическая конструкция позволяет в заранее оговоренных и ограниченных правом пределах использовать находящийся в чужом владении земельный участок. Владелец сервитута не обладает правом собственности на это имущество, а только правом пользования этим имуществом в определенных ограниченных целях. В РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности [5;ст.8] Только владельцы земли или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения, могут создавать сервитуты. Владелец сервитута не имеет права продавать, закладывать, завещать, дарить, сдавать недвижимость в аренду или иным сверх разрешенного сервитутом образом вмешиваться в права собственности владельца обремененного участка. Кроме того, если только сервитут не создавался как исключительное соглашение, владелец сервитута не имеет права препятствовать другим лицам, включая собственника недвижимости, пользоваться землей или недвижимостью, обремененной сервитутом. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком [4;ст.274] Сервитуты во всех правовых системах традиционно относятся к числу вещных прав [2;ст.216] Из этого следует, что данные права существуют до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута. Как правило, сервитутное право не связано с личностью владельца сервитута. В соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества [6;ст.1] Объектом земельного сервитута как вещного права выступает земельный участок, как определенная разновидность имущества вообще. Объектом права общего землепользования могут быть государственные и муниципальные земли, а также земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и организаций. В сервитутом правоотношении одна сторона является управомоченной, другая - обязанной [9;с.115] Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторона, в свою очередь, обязана допускать такое пользование. Если собственник осуществляет полное господство над вещью, то сервитут дает лишь право частичного господства. Тем самым признается, что никто не может иметь сервитута в отношении собственной вещи. Сервитут не может обязывать собственника совершать какие-либо действия в отношении управомоченного лица. Его обязанность - лишь принять пользование чужого лица, не препятствовать ему, не уменьшая при этом ценность своего имущества. Не может быть установлен сервитут в отношении сервитута. Поскольку сервитут представляет собой право на вещь, то он является правом. Соответственно нельзя устанавливать сервитут на право, сервитут можно установить только на вещь. Обязанная сторона обладает правом собственности на вещь, то есть осуществляет господство над ней. Собственник вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомоченная сторона, в отличие от обязанной, имеет лишь право пользования вещью, ей принадлежит право производное от права собственности. Эта сторона имеет право не на саму вещь, а на использование ее определенных полезных свойств. Управомоченная сторона не вправе потреблять вещь, в отношении которой она обладает правом сервитута. Сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника [2;ст.274] Это право не только ограниченного, но и вынужденного пользования, поскольку сервитут устанавливается для нужд, которые не могут быть обеспечены без него. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Синайский В.И предлагает трактовать сервитут как вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям [11;с.118] Политический деятель, Новицкий И.Б под сервитутами понимает «вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении» [9;с.110] «Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении» - такое понятие предлагает доктор юридических наук, Толстой Ю. К [15;с.145] Таким образом, понятие сервитута, размещенное в разных нормативно-правовых актах, дополняют и дублируют друг друга.

1.3 Виды сервитутов

На законодательном уровне выделяют два вида сервитутов - частный и публичный. Основное отличие публичного сервитута от частного - отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Таким образом, по общему правилу субъектами установления частного сервитута могут быть собственники земельных участков. Как и публичные сервитуты, частные сервитуты также подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Понятие частного сервитута в действующем законодательстве в целом соответствует понятию данного института в Римском праве, поскольку:

-стороны соглашения являются собственниками недвижимости, а земля одного из собственников служит интересам другого собственника;

-сервитут устанавливается в отношении соседних земельных участков.

К публичным сервитутам относятся: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность; возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков; возможность доступа на участок соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры [15;с.30] Здесь публичные сервитуты, по смыслу документа, уже установлены при переходе прав на земельный участок. Право собственности на земельный участок включает в себя возможность любого использования участка всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным законом. Исходя из содержания документа, публичный сервитут является для собственника участка обременением. Как обременение он обязывает собственников обеспечивать использование земельного участка иными лицами в строго определенных целях. При отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными законодательством РФ или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. При переходе прав на участок, комитет по земельным ресурсам в двухмесячный срок предоставляет будущему собственнику для ознакомления сведения об ограничениях прав на использование земельного участка, в том числе и публичных сервитутах. В силу объективных причин, государство при передаче прав на земельный участок, в случае необходимости, устанавливает сервитут, то есть право ограниченного пользования чужим земельным участком [14;с.13] Кавелин К.Д, заслуженный юрист города Киев отмечает, что «особый вид прав в чужой вещи представляет выделение из права собственности какого-либо отношения к вещи в пользу всех и каждого [11;с.25] Такое выделение ограничивает право собственника, но не дает самостоятельного имущественного права никому из посторонних лиц в особенности. Право в чужой вещи получает в таком случае общественный, публичный характер». Такое право общего пользования не имеет характера юридического имущественного отношения. Юрист Мейер Д.И считает, что такие ограничения права собственности не составляют права на чужую вещь, а составляют его предел: ограничения устанавливают для сторонних лиц только право на совершение известных действий, которые не считаются нарушением права собственности [9;с.14] Объем прав у собственника земли несколько иной, чем у собственника другого имущества. Земля, кому бы она ни принадлежала, остается национальным достоянием и при ее использовании должны учитываться социальные, общественные интересы. По земле прокладываются дороги, линии связи, электропередачи, другие общественно необходимые коммуникации. Земля используется для самых разнообразных общественных нужд. Поэтому для собственника, как и для землепользователя, устанавливаются различные ограничения публично-правового характера в интересах государства, общества и отдельных лиц. В отношении земельного участка могут быть установлены такие обременения, как сервитуты, представляющие собой право ограниченного пользования чужим земельным участком (право прохода, проезда, прокладки коммуникаций). Для имущества как такового в законодательстве не предусмотрено строго целевое использование, тогда как для земли оно установлено. Иначе говоря, государство активно вмешивается в эту сферу общественных отношений. И как справедливо считает В.Ф. Яковлев - «такое вмешательство государства является благом, поскольку обеспечивает правовой порядок в сфере владения, пользования и распоряжения землей и иными ценнейшими природными ресурсами» [15;с.24].

Публичный сервитут носит некий императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается. Публичный сервитут на земельный участок может быть установлен в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков [4;ст.23] Установление публичного сервитута в отличие от частного не всегда является основанием для требований о соразмерной плате за пользование участком. ЗК РФ устанавливает допустимость таких требований только, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Установление публичного сервитута ограничивает права собственника участка, так как собственник не может в полном объеме использовать свой участок и получать прибыль. Право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Отличительной особенностью земельного публичного сервитута является его установление с учетом результатов общественных слушаний. Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

1.4 Установления и прекращения земельного сервитута

Земельный сервитут устанавливается на основе договора, котором указываются, правила порядка для установления сервитута [ПРИЛОЖЕНИЕ А] В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Договор об установлении сервитута, заключается, в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [6;ст.12] По статистическим данным по государственной регистрации сервитутов в РФ за период 2014г., количество зарегистрированных ограничений прав было1255, а период 2015г. - 1500, 2016г. -1500. Можно сделать вывод, что количество зарегистрированных сервитутов из года в год увеличивается значительными темпами [ПРИЛОЖЕНИЕ Б] Так же, рассмотрев эти данные, мы посчитали количество зарегистрированных сервитутов в РФ, в процентном выражение [ПРИЛОЖЕНИЕ В] Если в отношении земельного участка установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр(ЕГРП). Для регистрации частного сервитута в учреждение юстиции может быть представлено либо соглашение между лицами, владеющими соседними земельными участками, либо решение суда об установлении сервитута. Регистрация публичного сервитута осуществляется на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления с представлением надлежащим образом заверенной копии решения об установлении сервитута на земельный участок. Кроме того, необходимость государственной регистрации распространяется не только на договор об установлении сервитута, но и на возникающей на его основе право. Сервитут вступает в силу с момента его регистрации [6;ст.27] Cам факт регистрации удостоверяется выдачей управомоченному субъекту специального документа - свидетельства о государственной регистрации права на сервитут, в котором указываются приобретатель, вид, дата, номер регистрации сервитута в Едином государственном реестре прав. Сервитутным договором устанавливаются вид сервитута, права и обязанности сторон, объем полномочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута, ответственность сторон на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения этого соглашения. Договор (соглашение) об установлении сервитута должен содержать:

1. Наименование и содержание сервитута;

2. Площадь земельного участка, на которую распространяется сервитут; адреса местонахождения и реквизиты сторон соглашения;

3. Размер и условия платы за пользование сервитутом (если они установлены);

4. Срок, на который установлен сервитут (если он установлен).

Соразмерность платы, понятие довольно неопределенное, но в любом случае она устанавливается соглашением сторон [26;с.19] В силу Временных методических рекомендаций величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:

1. Размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

2. Размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

3. Размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

В отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, размер платы за установление сервитута определяется по соглашению сторон на основании отчета об оценке этого земельного участка, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим в Российской Федерации оценочную деятельность, а в случае возникновения спора в судебном порядке. Плата за установление сервитута вносится собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут [11;с.25] Земельным кодексом РФ установлены различные основания для прекращения частного и публичного сервитута. Частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Причем данный акт должен принимать тот орган, на основании решения которого данный сервитут был установлен. Основания прекращения частного сервитута бывают:

1.По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2.В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен путем принятия акта об отмене сервитута. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Например, сервитуарий прекратил сельскохозяйственное производство и утратил интерес к использованию водного источника на чужом соседнем участке или устроил свой источник воды [8;с.19] Сервитут установленный на определенный срок должен быть прекращен, если по прошествии срока он не был продлен. В отличие от права собственности, сервитуты должны утрачивать силу по давности. Это должно иметь место, когда пользование сервитутом не происходит в течение длительного времени. Если собственник служащего участка противится осуществлению сервитута, например, возводит препятствие, категорически запрещает пользоваться сервитутом и обладатель сервитута ничего не предпринимает против этих мер в течение определенного времени, то сервитут должен прекращаться. Сервитут может быть прекращен и по инициативе пользователя сервитутом. В этом случае с требованием о прекращении частного сервитута может выступить собственник служащей вещи. Невозможность использования служащей вещи по целевому назначению также является основанием для отмены сервитута, но только по решению суда [9;с.15] Плата за пользование сервитутом при этом прекращается. Сервитут прекращается по истечении срока его действия (если сервитут имел срочный характер), в случае гибели земельного участка, обремененного сервитутом, либо в пользу которого установлен сервитут. Сервитутный договор может быть прекращен (расторгнут) по соглашению сторон или в одностороннем порядке, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную соглашением плату за пользование чужим имуществом, или по иным основаниям, предусмотренным договором. Возникший в связи с прекращением сервитутного договора спор разрешается в судебном порядке, и частный сервитут утрачивает силу с момента вступления в законную силу судебного решения, удовлетворившего иск о прекращении сервитута. Прекращением действия сервитута считается момент расторжения соответствующего договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [6;ст.4] Споры о правомерности применения или прекращения сервитута и иных видов обременений решаются в установленном законом порядке. Ввиду новизны института защита права сервитута, как и его прекращение, не достаточно исследованы в российской юриспруденции.

2. Проблемы развития института сервитута

2.1 Защита прав собственников в правоотношениях, связанных с установлением сервитутов

ГК РФ не предусматривает специальный вещный иск, для зашиты права сервитута. Сервитуарий может воспользоваться общими для всех исками для защиты своего права от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), где указываются основания нарушений [Приложение Г] Сервитуарий может использовать и обязательственно-правовые средства для защиты сервитута, например, предъявить обязательственный иск к собственнику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. [2;ст.393] Или предъявить иск о возмещении вреда, если нарушения договора со стороны собственника обремененного участка повлекли возникновение убытков. Во время реализации своих сервитутных прав сервитуарий, как и сервитутодатель, вправе осуществлять судебную защиту своих нарушенных прав, как со стороны участника сервитута, так и со стороны третьих лиц, с помощью материальных и процессуальных способов защиты, предусмотренных законом [15;с.45] Гражданский кодекс не располагает специальным вещно-правовым иском для защиты уже возникшего права сервитута от возможных нарушений со стороны собственника служебного земельного участка или третьих лиц. Поэтому сервитуарий может воспользоваться предусмотренным иском для защиты своего права от нарушений, не связанных с лишением владения, и потребовать от виновной стороны устранении всяких нарушений его права (например, снести забор на месте прохода через участок). Иски, связанные с установлением сервитута относятся к искам о правах на недвижимое имущество [Приложение А] В соответствии со ст.38 Арбитражного процессуального кодекса (АПК) РФ, иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения имущества. Кто же в случае с публичным сервитутом может таким образом реализовывать право защиты. Очевидно, что этим правом могут воспользоваться административные органы, установившие публичный сервитут. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от нарушений со стороны любых лиц [2;ст.216] В любом случае особенности защиты участников сервитутных отношений требуют дальнейшего теоретического осмысления и совершенствования. Но возможность защиты должна быть не только у сервитуария, но и у сервитутодателя. Справедливости ради надо отметить, что в судебной практике уже сейчас есть примеры защиты прав собственников земельных участков от необоснованного установления местными административными органами обременений в виде публичного сервитута. Так, суд правомерно признал недействительным не нормативный акт органа местного самоуправления об установлении постоянного публичного сервитута на земельный участок, так как ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих отсутствие иных возможностей обеспечения потребностей собственника земельного участка каким-либо иным способом [15;с.49] И отказал в удовлетворении кассационной жалобы Администрации Одинцовского района Московской области по данному делу. В аналогичном порядке могут быть сняты и вышеупомянутые виды различных обременений на земельные участки. Решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении сервитутов могут быть обжалованы в соответствии с действующим законодательством. Помимо вещных исков управомоченный субъект (сервитуарий, сервитутодатель) может воспользоваться обязательственно-правовыми средствами в целях защиты своих правомочий как участника сервитута, в соответствии с договором, законом, постановлением, судебным решением об установлении сервитута и просить защиты от нарушений, допускаемых другой стороной сервитутного участия, включая требования по надлежащему исполнению возложенных обязанностей, возмещению убытков. В соответствии со ст.12 ГК РФ, предусматривается широкий набор возможных способов защиты, в том числе возмещение убытков и взыскание неустойки [2;ст.12] В случае причинения внедоговорного вреда третьими лицами сервитуарий может обратиться в суд с требованием о возмещении причиненного ему имущественного вреда. Защита права сервитута может осуществляться преимущественно следующими способами:

- признания права сервитута, если собственник отказывает истцу в установленном законным порядком праве;

- восстановления положения, существовавшего до нарушения права сервитута, пресечения действий, нарушающих право сервитута или создающих угрозу этого нарушения (нарушение может возникнуть, например, когда собственник не отрицает сервитута, но начинает строительство или распашку на участке, отведенном для целей сервитута, и тем самым препятствует его осуществлению);

- самозащиты права.

В рамках этого права обладатель права сервитута может сам произвести действия, пресекающие нарушение его прав, соразмерные с нарушением. В качестве защиты права сервитута могут применяться и иные способы, предусмотренные законодательством. Для защиты права сервитута как абсолютного права, целесообразно применять иск о признании наличия права сервитута [15;с.48] Этот иск может быть подан против собственника или третьих лиц, которые нарушают интересы владеющего правом. Ввиду новизны института сервитутов, граждане и юридические лица довольно часто препятствуют установлению сервитутов на своем земельном участке. Довольно типичной для сегодняшнего дня является такая ситуация: Садоводческое некоммерческое товарищество «Мечта» (СНТ «Мечта») и Садоводческое некоммерческое товарищество «Нептун» (СНТ «Нептун») обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Садоводческому некоммерческому товариществу «Радуга» (СНТ «Радуга») об установлении сервитута для проезда через земельный участок на основании ст.274 ГК РФ и ст.23 Земельного кодексов РФ. Решением Арбитражного суда Московской области исковые требования удовлетворены: установлен сервитут для прохода и проезда через земельный участок, принадлежащий СНТ «Радуга» обязано не препятствовать проходу и проезду членов СНТ «Мечта» и СНТ «Нептун» к своим земельным участкам по фактически существующей дороге на территории СНТ «Радуга». СНТ вправе обращаться с требованием об установлении сервитута, поскольку товарищество владеет землями общего пользования, которые предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве [7;ст.14] Сервитут установленный на определенный срок должен быть прекращен, если по прошествии срока он не был продлен. В отличие от права собственности, сервитуты должны утрачивать силу по давности. Это должно иметь место, когда пользование сервитутом не происходит в течение длительного времени. Если собственник служащего участка противится осуществлению сервитута (например, возводит препятствие, категорически запрещает пользоваться сервитутом) и обладатель сервитута ничего не предпринимает против этих мер в течение определенного времени, то сервитут должен прекращаться. Потенциальный сервитуарий вправе, заявлять об установлении сервитута при необходимости. Но право не должно удовлетворяться, если урон, наносимый служебному участку, превысит преимущества для господствующего участка. Право прохода не должно предоставляться также, когда отсутствие прохода к участку является следствием неосмотрительности. Право прохода по чужому владению включает в себя сервитуты прохода, прогона скота и проезда или является расширением уже существующих сервитутов. При предоставлении подобного сервитута должен быть выбран, с одной стороны, способ минимального обременения служебного участка, а с другой - возможно низкой должна быть величина возмещения, выплачиваемого собственником господствующего участка. Но возмещение должно покрывать весь ущерб, возникающий в результате прокладывания прохода [15;с.30]

2.2 Установление соразмерной платы за пользование сервитутом

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным [4;ст.23] Плата за пользование чужой недвижимостью должна быть согласована [2;ст.274] Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь (земельный участок) служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.

На сегодняшний день, сервитут представляет собой ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Социальная сущность сервитута выражается в обеспечении баланса интересов собственника земельного участка и сервитуария, путем удовлетворения соответствующих интересов обеих сторон. Обременение недвижимости сервитутом, кажется, ведет к противоположному результату. Однако признание социальной важности возможности пользования чужим имуществом позволяет найти средства определенной компенсации, в том числе путем снижения налогового бремени для собственника служащей недвижимости. Вопрос об обеспечении соразмерной платы за сервитут на сегодняшний день, действительно, актуален [26;с.19] Проблема заключается в том, что отсутствует единое определение критериев платы за сервитут. Нормативно-правовое закрепление определения платы за сервитут отсутствует, да и суды, разрешая дела связанные с оценкой стоимости сервитута, руководствуются разными критериями определения права пользования земельным участком.

Отсутствие единого правила определения платы за сервитут является одной из наиболее важных проблем, связанных с установлением сервитута [15;с.15]

В российской судебной практике сложились неоднозначные мнения по данному вопросу. Во многом, суды, принимая решения, основываются на Временных методических рекомендациях, считая, что соразмерная плата за сервитут является компенсацией убытков, причиненных собственнику участка его установлением. Другие отождествляют арендные платежи и соразмерную плату за сервитут. Некоторые суды считают, что размер платы за сервитут напрямую зависит от расходов собственника на земельный участок, в части обремененной сервитутом. В качестве примера, свидетельствующего об отсутствии единого критерия оплаты за сервитут, обратимся к судебной практике. В 2012 году суд общей юрисдикции установил частный сервитут в пользу истца (ОАО) относительно части участка, принадлежащего гражданину на праве собственности (данные обезличены). Необходимость сервитута заключалась в прокладке через служебную землю высоковольтной линии электропередач. После проведения оценочных действий была установлена рыночная стоимость сервитута в размере 63 млн. руб. Но суд в своем решении не стал устанавливать плату за сервитут, таким образом, оставив право за ответчиком на обращение в судебные органы с отдельным правом на иск по данному вопросу. В 2013 году гражданин зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. В конце года он обратился в Арбитражный суд субъекта РФ с иском к ОАО об установлении платы за сервитут в размере 53,5 млн. руб. Сумма иска была подготовлена экспертом в соответствии с требованиями Временных методических рекомендаций. Она составляла 50 млн. руб. реального ущерба, причиненного установлением сервитута и убытков, вызванных прекращением обязательств перед кредитором в связи с установлением сервитута в размере 3,5 млн. руб. Арбитражный суд в первой инстанции иск удовлетворил. Ответчиком решение было обжаловано в апелляционном суде, в результате размер платы был снижен. Суд принял во внимание, результаты повторной экспертизы, которая основывалась на Временных методических рекомендациях, однако новая сумма оплаты за сервитут составила 26 млн. руб., реальный ущерб, причиненный ИП установлением сервитута: разница между рыночной стоимостью земельного участка без ограничений прав собственника - 45 млн. руб. и с учетом таких ограничений - 19 млн. руб. ИП и ОАО, обжаловали решение суда в кассационной инстанции. Окружной суд, оставил решение апелляционного суда без изменения [26;с.20] Так, в 2015 году ответчик - ОАО, обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, указывая на невозможность руководствоваться Временными методическими рекомендациями, в связи с тем, что они не прошли регистрацию, предусмотренную Министерством юстиции РФ. После чего, ВС РФ 11 июня 2015 года удовлетворил жалобу ОАО, отменил все решения нижестоящих судов (по вопросу размера платы за сервитут), затем отправил дело на новое рассмотрение, указывая: