Кримінологічні засади запобігання шахрайству з нерухомістю

Размещено на http://allbest.ru

25

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ВНУТРІШНІХ СПРАВ

УДК 343.97+343.537

Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

КРИМІНОЛОГІЧНІ ЗАСАДИ

ЗАПОБІГАННЯ ШАХРАЙСТВУ З НЕРУХОМІСТЮ

12.00.08 - кримінальне право та кримінологія; кримінально-виконавче право

Микитчик Андрій Васильович

Київ - 2008

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Київському національному університету внутрішніх справ, МВС України

Науковий керівник

кандидат юридичних наук, доцент Василевич Віталій Вацлавович, Київський національний університет внутрішніх справ, начальник кафедри кримінології та кримінально-виконавчого права

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор Богатирьов Іван Григорович, Дніпропетровський державний університет внутрішніх справ, завідувач кафедри кримінально-правових дисциплін

кандидат юридичних наук, доцент Матвійчук Віктор Васильович, Київський національний університет внутрішніх справ, професор кафедри національної безпеки та протидії злочинності

Захист відбудеться „18” грудня 2008 року о 14.00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.007.03 в Київському національному університеті внутрішніх справ за адресою: 03035, м. Київ, пл. Солом'янська, 1

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Київського національного університету внутрішніх справ за адресою: 03035, м. Київ, пл. Солом'янська, 1

Автореферат розісланий „____” листопада 2008 року

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради М.В. Лошицький

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Становлення і розвиток ринкових відносин в Україні зумовлює появу нових форм власності, вільного підприємництва і багатоманітних фінансово-грошових відносин та необхідність проведення низки соціально-економічних, політичних, правових та інших реформ, для яких характерною рисою є реорганізація механізму господарювання в цілому й окремих його ланок.

Динаміка і спрямованість економічних процесів обумовлена інституційними перетвореннями, і перш за все, реформуванням відносин власності, які проходили в умовах недостатньої правової урегульованості і зниження рівня моральної і правової свідомості, що об'єктивно зумовило зміну кількісних і якісних характеристик злочинності. Недосконалість врегулювання питань власності, відсутність дієвого контролю за операціями з нерухомістю та інші чинники не лише ускладнюють економічну ситуацію в Україні, а й сприяють значному поширенню шахрайств з нерухомістю.

За офіційними даними МВС України, за останні п'ять років простежується тенденція до зменшення шахрайств загально-кримінальної спрямованості. Так якщо у 2003р. було виявлено 16027 таких злочинів, то у 2007р. - 15354, серед яких найбільшу складність у виявленні, розслідуванні та запобіганні представляють шахрайства з нерухомим майном, які навпаки збільшились майже в два рази, з 287 злочинів у 2003р., до - 443 у 2007р. Департамент інформаційних технологій МВС України.

Відомості щодо статистики угод купівлі-продажу об'єктів нерухомості свідчать, що майже 20% із них здійснюються з порушенням нормативних вимог, близько 2-3% операцій з нерухомістю визнаються недійсними. Державний комітет статистики України; О. Хмельницька Український діловий тижневик „Контракти”/№40, від 06.10.2003.

На сьогоднішній день кількість і вартість нерухомості, яка знаходиться у приватній власності, законодавцем не обмежується, і власники нерухомості мають право на різні форми її відчуження, а саме продавати, дарувати, заповідати, укладати інші угоди, які не заборонені законом. Крім того, якщо навіть і виникає можливість придбати чи обміняти нерухомість, то, практично, ніхто не застрахований від можливих шахрайських посягань на право власності на нерухоме майно.

Теоретичне підґрунтя дослідження шляхів і засобів протидії шахрайству з нерухомістю склали наукові праці вітчизняних і зарубіжних вчених: Г.А. Аванесова, П.П. Андрушка, Ю.В. Бауліна, І.Г. Богатирьова В.І Борисова, П.А. Вороб'я, Л.Д. Гаухмана, В.О. Глушкова, В.В. Голіни, В.К. Грищука А.І. Гурова, Н.О. Гуторової, І.М. Даньшина, О.М. Джужи, О.О. Дудорова, А.П. Закалюка, А.Ф. Зелінського, М.Й. Коржанського, О.М. Костенка, В.М. Кудрявцева, П.С. Матишевського, М.І.Мельника, П.П. Михайленка, Б.С. Нікіфорова, В.І. Осадчого, М.І. Панова, А.В. Савченка, О.Б. Сахарова, В.В. Сташиса, В.Я. Тація, В.О. Тулякова, І.Я. Фойницького, П.Л. Фріса, В.І. Шакуна, П.С. Яні, С.С. Яценка та ін. Зазначені науковці зробили вагомий внесок у теорію і практику боротьби з даними злочинами, але більшість питань запобігання шахрайству з нерухомістю розглядались фрагментарно або у межах загальної характеристики корисливих злочинів проти власності.

Окремі кримінально-правові, кримінально-процесуальні та кримінологічні аспекти боротьби з шахрайством з нерухомістю, розглядались у працях російських вчених: В.Н. Антонова „Злочинні посягання на ринок житла (кримінологічні і кримінально-правові аспекти)”, Д.В. Астаф'єва „Особливості початкового етапу розслідування шахрайства в сфері купівлі продажу нерухомості”, А.В. Шарова „Розслідування шахрайства в сфері обігу житла”, та українських вчених О.В. Лисодєда „Кримінологічні проблеми шахрайства”, О.В. Смаглюка „Шахрайство за Кримінальним кодексом України 2001 року”, Н.В. Павлової „Особливості розслідування шахрайства пов'язаного з відчуженням приватного житла”. Разом з тим, не зменшуючи ролі й значущості праць зазначених науковців, слід відзначити, що більшість питань присвячених дослідженню проблем запобігання шахрайству з нерухомістю, у силу різних обставин, залишаються не вирішеними, що не може не позначитися на ефективності правоохоронної діяльності.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження відповідає тематиці пріоритетних напрямків наукових та дисертаційних досліджень, які вимагають першочергової розробки і впровадження в практичну діяльність ОВС на період 2004-2009 роки, затвердженої Наказом МВС України № 755 від 05.07.2004р. Програмі реформування в системі МВС України наукової та науково-технічної діяльності у сфері боротьби із злочинністю, затвердженої Наказом МВС України № 491 від 15.05.2003р., а також спрямовано на виконання Комплексної програми профілактики правопорушень на 2007-2009 роки, затвердженої постановою Кабінету міністрів України № 1767 від 20.11.2006р. Тема дисертаційного дослідження зареєстрована в Управлінні координації та планування наукових досліджень Академії правових наук України, а його проведення включене до Плану науково-дослідницьких робіт Київського національного університету внутрішніх справ (затверджено рішенням Вченої ради університету від 31січня 2006р., протокол № 1).

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є кримінологічна характеристика шахрайства з нерухомістю та розробка на підставі її аналізу науково обґрунтованих рекомендацій щодо ефективного запобігання злочинам цієї категорії.

Для досягнення зазначеної мети були визначені такі основні завдання:

- дослідити стан і напрями сучасної наукової розробки порушеної проблеми в кримінологічній науці;

- вивчити правовий та економічний зміст режиму нерухомості за законодавством Україні;

- здійснити юридичний аналіз складу шахрайства з нерухомістю та провести диференціацію основних способів його вчинення;

- виявити важливі кримінологічні особливості функціонування ринку нерухомості в Україні;

- дослідити та систематизувати ознаки особистості шахрая та потерпілого у справах щодо шахрайства з нерухомістю;

- обґрунтувати причини і умови, що сприяють вчиненню шахрайства з нерухомістю;

- розробити науково обґрунтовані заходи, спрямовані на запобігання шахрайства з нерухомістю;

- розробити обґрунтовані пропозиції щодо змін законодавства в сфері нерухомості;

- розробити пропозицій щодо вдосконалення діяльності органів внутрішніх справ у боротьбі з шахрайством з нерухомістю і подолання його негативних соціальних наслідків;

Об'єкт дослідження - суспільні відносини, які виникають з приводу вчинення шахрайства з нерухомістю в умовах сучасної економіко-правової ситуації в Україні.

Предмет дослідження - кримінологічні засади запобігання шахрайству з нерухомістю.

Методи дослідження. При підготовці дисертації автором були використані сучасні методи наукового пізнання. Зокрема: діалектичний метод - для наукового пізнання соціально-правових явищ, які виникають у сфері обігу нерухомості; історико-правовий, порівняльно-правовий та документальний при дослідженні історичного етапів формування „ринку нерухомості”, для аналізу національного та закордонного законодавства про боротьбу з шахрайством в Україні, загалом, і з нерухомістю зокрема (підрозділи 1.1, 1.2, 2.1, 2.2); логіко-семантичний з метою визначення понять „нерухомість” та „ринок нерухомості” і при аналізі змісту кримінологічних категорій „запобігання шахрайству з нерухомістю” (підрозділи 1.1, 3.1, 3.2, 3.3); статистичний та системно-структурний методи - для дослідження стану і тенденцій шахрайства з нерухомістю та розробці пропозицій щодо вдосконалення окремих статей КК України і рекомендацій, щодо правильної правової кваліфікації шахрайства з нерухомістю, (підрозділи 1.2, 2.1, 3.1). Методи соціологічний, аналізу та синтезу використано при зборі інформації про механізм вчинення шахрайства з нерухомістю, особливості причин і умов, характеристику шахрая та потерпілого, а також для визначення системи суб'єктів запобігання зазначеним злочинам(підрозділи 1.2, 2.1, 2.2, 2.3, 3.2)

Нормативною основою дослідження є Конституція України та закони України, інші нормативно-правові акти органів законодавчої, виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, а також ратифіковані Україною міжнародно-правові документи, що регулюють відносини на ринку нерухомості.

Емпіричну базу дисертації становлять: матеріали дослідження 210 кримінальних справ про шахрайство з нерухомістю, які вчинені на території м. Києва, Київської області та в інших регіонах України за 2003-2007 рр., матеріали судової практики Верховного Суду України, статистична інформація МВС України щодо шахрайства та суміжних із ним злочинів, вчинених у період 2003-2007 рр., статистична інформація щодо розгляду судами загальної юрисдикції кримінальних справ, порушених за ст.190 КК України в період 2003-2007 рр., результати анкетування 350 працівників органів внутрішніх справ, які ведуть боротьбу зі злочинами пов'язаними з шахрайством з нерухомістю.

Наукова новизна одержаних результатів полягає, в тому, що за характером та змістом розглянутих проблем дисертація є одним із першим в Україні комплексним кримінологічним дослідженням, виконаним на монографічному рівні, яке присвячене розгляду проблем запобігання шахрайства з нерухомістю. У дисертації пропонується низка нових теоретичних і важливих у практичному відношенні положень, які відбивають її наукову новизну зокрема:

вперше:

- обґрунтовано кримінологічні особливості ринку нерухомості в Україні, на підставі чого визначено детермінанти, що сприяють вчиненню шахрайства з нерухомістю, серед яких найбільш характерними є: висока ринкова вартість об'єктів нерухомості; юридична необізнаність учасників ринку нерухомості; недосконалість законодавчого регулювання захисту права приватної власності на нерухомість; відсутність державних програм моніторингу інформаційних баз даних про способи вчинення, про осіб шахраїв та об'єкти посягання та захисту інтересів жертв; відсутність дієвих заходів щодо його запобігання;

- на основі даних слідчо-судової практики визначено, що шахрайство з нерухомістю проявляється у двох формах: перша - заволодіння шляхом обману чи зловживання довірою, грошовим еквівалентом вартості об'єкта нерухомості, друга - набуття винним права власності та інших майнових прав на нерухомість на свою користь, чи на користь третіх осіб, шляхом обману чи зловживання довірою;

- розроблено пропозиції щодо доповнення ст. 190 КК України кваліфікуючою ознакою, яка б передбачала відповідальність за набуття права на чуже нерухоме майно;

- доведено необхідність доповнення Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” нормою, яка б передбачала відповідальність органів державної реєстрації прав на нерухоме майно за проведення правової експертизи документів і перевірку законності угоди, своєчасність і достовірність даних у Державному реєстрі прав про речові права на нерухоме майно та встановлені щодо них обмеження;

- розроблено пропозиції, щодо створення та функціонування системи державного страхування - гарантійного фонду для відшкодування збитків, завданих користувачам Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень місцевими органами державної реєстрації, який формувався б з відрахувань від суми угоди;

удосконалено:

- наукові підходи визначення складових елементів змісту поняття „ринок нерухомості”, серед яких виділяють: стійку тенденцію до розширення, що пов'язано зі збільшенням числа цивільно-правових операцій з нерухомістю; сукупність взаємовідносин, які пов'язані з розвитком (створенням) нових та управлінням (експлуатацією) вже існуючих об'єктів; випадки виникнення і переходу права власності на нерухоме майно підлягають обов'язковій державній реєстрації; діють спеціальні правила здійснення право чинів з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від прав на інші нерухомі об'єкти, що розташовані на ній;

- диференціацію способів вчинення шахрайства з нерухомістю та аргументовано, що основними із них є: використання підроблених документів при укладенні договорів; активний чи пасивний обман; розрахунок підробленими грошима.

- практичні рекомендації спрямовані на підвищення рівня правової освіченості учасників цивільно-правових операцій з нерухомістю, а саме: при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості у приватних осіб; при укладенні договору на інвестування у будівництво житла; при виборі посередників (агентств нерухомості, ріелторів) для професійного супроводу операцій з нерухомістю;

дістали подальший розвиток:

- положення щодо кримінологічної характеристики шахрайства з нерухомістю, у частині таких її елементів, як особа злочинця та особа потерпілого, на основі даних про додаткову кримінологічну інформацію, обумовлену сучасними соціально-економічними реаліями, яка має важливе не лише теоретичне, але й практичне значення для запобігання цим злочинам;

- аргументи необхідності прийняття Закону України „Про ріелторську діяльність”, який би визначив правове підґрунтя забезпечення діяльності і розвитку конкурентноздатного ринку ріелторських послуг та напрями реалізації єдиної державної політики на ринку нерухомості України.

Практичне значення одержаних результатів. Теоретичні положення, пропозиції і висновки, які викладені у дисертаційному дослідженні використовуються:

- у правотворчій діяльності з метою вдосконалення законодавства, яке регламентує:

а) кримінальну відповідальність за шахрайство з нерухомістю;

б)організаційно-правові основи діяльності правоохоронних та інших державних органів щодо запобігання та протидії шахрайству з нерухомістю.

Пропозиції автора щодо вдосконалення:

а) Закону України „Про засади запобігання та протидії корупції” надіслані до Інституту законодавства Верховної Ради України та будуть враховані в процесі розроблення законопроекту про внесення змін з питань запобігання корупції при виділенні земельних ділянок під будівництво органами місцевого самоврядування (лист Комітету Верховної Ради України з питань боротьби з організованою злочинністю і корупцією від 15.05.2008р. № 04-12/9-1515)

б) правового забезпечення операцій з земельними ділянками та запобіганні шахрайству з нерухомістю (лист Державного Комітету України із земельних ресурсів від 21.05.2008р. №14-17-3/7089);

- у правозастосовній діяльності - як рекомендації щодо вдосконалення діяльності державних, у тому числі правоохоронних органів щодо запобігання та протидії шахрайству з нерухомістю: пропозиції в системі службової підготовки та практичній діяльності органів досудового слідства МВС України (акт впровадження в практику ГУ МВС України в м. Києві від 03.07.2008р. № 1/3572); рекомендації щодо виявлення та запобігання шахрайства при цивільно-правових операціях купівлі-продажу об'єктів нерухомості (акт впровадження Фонд Державного майна України від 30.11.2007р. № 16-1641).

- у навчальному процесі - при викладанні курсів (спецкурсів) з кримінології та суміжних дисциплін, підготовці підручників, навчальних та довідкових посібників, методичних матеріалів (акт впровадження Київського національного університету внутрішніх справ від 22.04.2008р. )

Апробація результатів дослідження. Основні положення дисертації обговорювалися на засіданнях кафедри кримінології та кримінально-виконавчого права, кримінального права Київського національного університету внутрішніх справ та дістали позитивну оцінку. Результати дослідження знайшли відображення в тезисах виступів на міжнародних, всеукраїнських та міжвузівських науково-практичних конференціях з проблем кримінального права і кримінології, зокрема на Науково-практичній конференції „Формування громадянського суспільства та правової держави в контексті європейської інтеграції, (Київ 2006)”; Міжнародній науково-практичній конференції „Кримінально-правова політика держави: теоретичні та практичні аспекти проблеми (Донецьк 2006)”; Науково-практичній конференції „Правова система України: сучасний стан та перспективи удосконалення” (Київ 2007)”; Регіональній науково-практичній конференції „Верховенство права у правозастосовчій діяльності” (Івано-Франківськ 2008).

Публікації. Основні теоретичні положення та висновки дисертації викладені автором у семи публікаціях, три з яких у наукових статтях, опублікованих у фахових виданнях, затверджених ВАК України, та чотирьох доповідях на міжнародних науково-практичних конференціях.

Структура дисертації визначається її метою та завданнями. Робота складається зі вступу, трьох розділів, що містять 8 підрозділів, висновків, списку використаних джерел та 9 додатків. Повний обсяг роботи - 227 сторінок, із яких 184 - основний текст, 16 - список використаних джерел (203найменувань).

шахрайство юридичний нерухомість ріелторський

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження, зв'язок роботи з науковими програмами, темами, планами, формулюється мета і завдання дослідження, визначено об'єкт, предмет, методологію роботи; викладено основні результати наукового дослідження, які виносяться на захист, а також показано теоретичне і практичне значення дослідження, вказано на його апробацію, публікації та впровадження результатів.

Розділ 1 „Правове регулювання режиму нерухомості та кримінально-правова характеристика шахрайства з нерухомістю” складається із двох підрозділів, у яких розглянуто правову і економічну природу нерухомості в Україні та злочинні діяння, що на неї посягають, аналізуються кримінально-правові ознаки шахрайства з нерухомістю.

У підрозділі 1.1. „Нерухомість як правова та економічна категорія” досліджується правова та економічна природа нерухомості, яка займає особливе місце серед елементів ринкової економіки. Проведено дослідження основних етапів формування такої юридичної категорії, як „нерухоме майно” та надано власне визначення „ринку нерухомості”. Виділення нерухомого майна з усього іншого можна пояснити рядом обставин: до нерухомості належать найбільш цінні та загально значимі об'єкти; нерухомість має важливе значення для податкової політики, адже приховати її наявність або перехід до іншого власника надзвичайно важко; деякі правовідносини можуть здійснюватись тільки стосовно нерухомості, наприклад, іпотека; операції з нерухомістю (особливо купівля-продаж, міна, обмін, спадкування, дарування) мають значні особливості, як правило, потребують нотаріального посвідчення, та державної реєстрації.

На нашу думку, „ринок нерухомості” - сукупність загальних комплексних взаємовідносин, які пов'язані з розвитком (створенням) нових та управлінням (експлуатацією) вже існуючих об'єктів, і безпосередньо процес переходу майнових прав на нерухомість. За способом здійснення операцій з нерухомістю він поділяється на первинний та вторинний.

Отже, вважаємо за необхідне на основі проведеного аналізу нерухомості з правової та економічної точки зору зазначити особливості правового режиму нерухомості: право власності й інші майнові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації; правочини, предметом яких є нерухомість, укладаються в письмовій формі і, як правило підлягають нотаріальному посвідченню; передача або повернення в оренду нерухомості обов'язково оформлюється відповідним документом; зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за загальним правилом виконується у місці її знаходження; право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації; встановлений особливий порядок набуття права власності на нерухомість, і більш тривалі терміни набувальної давності; діють спеціальні правила здійснення правочинів з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від прав на інші нерухомі об'єкти, що розташовані на ній;

У підрозділі 1.2. „Кримінально-правова характеристика шахрайства з нерухомістю” розглядається склад шахрайства за чинним КК України, аналізуються об'єктивні і суб'єктивні ознаки. Особлива увага приділяється проблемам, які не дістали однозначного тлумачення.

Досліджуючи шахрайство з нерухомістю, під безпосереднім об'єктом ми розуміємо порушені відносини володіння, розпорядження і використання об'єкта нерухомості його власником. Нерухоме майно, як особлива річ, що наділена одночасно унікальним набором фізичних, економічних і юридичних ознак, які визначені цивільним законодавством, виступають у якості предмету злочинного посягання, матеріальним виразом права власності у даному випадку є правовстановлюючі документи, які безпосередньо співвідносять особу власника і об'єкт нерухомого майна, а також грошовий еквівалент вартості нерухомості, але тільки в тому випадку коли шахрай не отримав право власності. Отже, злочини, які вчиняються шахрайськими способами посягають на нерухоме майно, як річ, матеріального світу з певними фізичними характеристиками і правовим статусом, і має сукупність окреслених цивільним законодавством майнових прав, які належать його власнику чи іншому законному власнику, наявність яких і є метою вчинення злочину.

Отже, на основі аналізу об'єктивної сторони шахрайства з нерухомістю, характеристики і системи способів його вчинення, необхідно підкреслити, що не дивлячись на наглядну різноманітність реалізації шахрайства з нерухомістю, в переважній більшості способи шахрайських дій можуть бути зведені до двох основних схем, що визначають, як тактичні оперативно-слідчі заходи з розкриття і розслідування, так і розробку заходів профілактичного впливу: перша - заволодіння шляхом обману чи зловживання довірою, грошовим еквівалентом вартості об'єкта нерухомості, друга - заволодіння шляхом обману чи зловживання довірою, правовстановлюючими документами, які закріплюють право власності і інші майнові права на об'єкти нерухомості, які отримуються злочинцем в результаті проведення шахрайської операції.

Поряд з цим обґрунтовується, що діюче законодавство в сфері кримінально-правової охорони нерухомості від шахрайських посягань свідчить - воно не в достатній мірі відповідає мінливим економічним відносинам, пропонуються зміни до КК України.

Розділ 2 „Кримінологічна характеристика та детермінанти шахрайства з нерухомістю” складається із трьох підрозділів, в яких досліджується на основі емпіричних відомостей, сучасний стан і тенденції, особа злочинця та жертва, визначаються основні детермінанти шахрайства з нерухомістю

У підрозділі 2.1. „Стан і тенденції шахрайства з нерухомістю” дисертантом розглядається шахрайство з нерухомістю, як структурна частина злочинів проти власності і злочинності в цілому. Являючись складовим елементом всього масиву корисливої злочинності, шахрайство, в тому числі яке вчиняється з нерухомим майном володіє всіма основними рисами кримінологічної характеристики цієї групи злочинів.

Рівень шахрайства з нерухомим майном на регіональних рівнях, в період 2003-2007 рр. свідчить, що за фактами вчинення шахрайства з нерухомістю було зареєстровано у 2003р. - 287, у 2004р. - 383, у 2005р. - 443, у 2006р. - 442, у 2007р. - 443. Сучасне шахрайство зазнає суттєвих якісних змін у повній відповідності з прогнозами криміналізації тих сфер життєдіяльності, де присутній обіг значних грошових коштів і спостерігаються проблеми реалізації заходів правового регулювання.

В ході проведення дисертаційного дослідження ми прийшли до наступного висновку, що ринок нерухомості характеризується наступними кримінологічними ознаками: перевага вторинного ринку нерухомості над первинним; фактичний перерозподілу нерухомості; монополізація первинного ринку нерухомості; невисока ефективність механізму державного контролю і регулювання ринку нерухомості;

Аналіз географії шахрайства з нерухомістю свідчить про найбільше розповсюдження в м. Києві за період 2003-2007 рр., було виявлено 482 факти вчинення даного виду злочину, зазначений показник найвищий серед всіх регіонів, тому що злочинний бізнес зосереджений у регіональних (обласних) центрах, курортних зонах, де ціни на нерухомість найвищі, більш високий рівень матеріального забезпечення населення, і як наслідок існує попит на нерухомість. Випадки вчинення шахрайств з нерухомістю в інших містах, а тим більше селищах, одиничні.

Дослідження кількісних показників шахрайства з нерухомістю свідчать про відносно невисокий рівень в структурі загально кримінальної злочинності і незначному об'ємі, який займають зареєстровані випадки шахрайства з нерухомістю серед загальної кількості шахрайства (приблизно 3%). Суспільна небезпека цих злочинів обумовлюється, перш за все, спричиненням великих сум збитків. За структурою злочинність у розглядуваній сфері можна розділити на дві великі групи: злочини стосовно покупців і злочини стосовно продавця (власника).

Зазначений вид злочинів відрізняється високою латентністю, про що опосередковано свідчить, що велика кількість кримінально-караних діянь маскується під цивільно-правові операції (збільшення кількості судових позовів про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості), а правоохоронні органи досить часто в подібних випадках відмовляють в порушенні кримінальної справи у зв'язку з наявністю цивільно-правових взаємовідносин, які підлягають вирішенню в цивільно-процесуальному порядку.

Таким чином, в Україні питома вага шахрайства з нерухомим майном, як в структурі шахрайства загалом, так і в загальній структурі злочинності з кожним роком зростає.

У підрозділі 2.2. „Особа злочинця та жертва шахрайства з нерухомістю” розглядаються найважливіші кримінологічні ознаки особи злочинця та жертви шахрайства з нерухомістю. На основі емпіричних досліджень дисертант робить висновки, що сучасні шахраї з нерухомістю - це в переважній більшості громадяни, у віці (від 18-25 років - 12,5%, від 26-45 років - 63,0%, більше 45 років - 24,5%), за освітою (вища - 55,0%, з яких вища юридична - 25,0%, середня - 40,0% , без освіти - 5,0%) добре орієнтуються в юридичних аспектах проведення операцій з нерухомістю, мають певні професійні навички в зазначеній сфері, особи в більшості чоловічої статі - 68,0%, раніше не притягались до кримінальної відповідальності - 87,0%, ведуть зовні законослухняний спосіб життя, позитивно характеризуються за місцем проживання та роботи - 91,0%, не зловживають спритними напоями та наркотичними засобами - 85,0%.

В нашому дослідженні надана увага особливій властивості потерпілого - віктимності, тобто можливості стати жертвою злочину. Шахрайство з нерухомістю є одним з таких видів злочинів, де досить гостро простежується взаємозв'язок між злочином і передуючим йому поведінки потерпілого

Аналіз вивчених кримінальних справ за фактами шахрайства з нерухомим майном, дозволяє виділити дві основні категорії жертв таких злочинних діянь: по-перше: жертвами шахрайства в переважній більшості стають пристарілі люди, особи з неврівноваженою психікою чи які зловживають спиртними напоями або наркотичними речовинами - 60,0% Друга категорія жертв - громадяни, які втягнуті в сферу обігу нерухомого майна у зв'язку з життєвою необхідністю і бажають при цьому заощадити кошти на майбутній угоді та ухилитись від сплати податків - 30,0%.

За результатами вивчення кримінальних справ, можна зробити висновок, що найбільше потерпілих віком понад 45 років - 57,0%, разом з тим підвищена віктимність властива жінкам серед потерпілих вони складають - 59,0%, чоловіки відповідно - 41,0%, це пояснюється тим, особи жіночої статі більш довірливі, легше піддаються впливу. Але зазначений показник є досить умовний тому, що в переважній більшості нерухомість яка втрачається знаходиться в спільній власності, просто зареєстрована на дружину.Освітній рівень потерпілих наступний: 63,5% - мали загальну середню освіту, 36,5% - вищу освіту, з них вищу юридичну та економічну - 23,7%.

Причиною існування зазначених різновидів шахрайств з нерухомістю виступає, як було зазначено вище, бажання окремих осіб заощадити кошти, а якщо розглянути проблему глибше - то це, насамперед, низький рівень правової культури учасників ринку нерухомості, а також недовіра офіційним органам (державним чи приватним), які здійснюють посередницькі і реєструючи функції на ринку нерухомого майна.

У підрозділі 2.3. „Причини та умови шахрайства з нерухомістю” досліджуються питання детермінації злочинності в цілому, а також шахрайства з нерухомістю. Автор виходить з того, що злочинність, будучи результатом різних соціальних протиріч, властивих суспільству на певному етапі розвитку, породжується, змінюється і відтворюється різноманітними зв'язками, що її обумовлюють, і підтримує позицію тих кримінологів, які сукупність цих зв'язків об'єднують поняттям „криміногенні фактори”. Стосовно шахрайства як виду злочинів вирізняються і розкриваються економічні, організаційно-управлінські, соціальні, правові і суспільно-психологічні фактори.

Також досліджуються і конкретизуються основні детермінанти шахрайства з нерухомістю: відмова держави від вирішення соціальних проблем населення, зменшення темпів житлового будівництва, занадто висока вартість нерухомості, колізійність кримінально-правових та цивільно-правових норм, правова необізнаність населення щодо правильності процедури купівлі-продажу нерухомості, психологічна непідготовленість населення до ефективного захисту від шахрайства, недосконалість організаційно-структурного забезпечення боротьби з шахрайством з нерухомістю, недооцінка правоохоронними органами суспільної небезпеки сучасного шахрайства з нерухомістю; відсутність банку даних способів вчинення шахрайства з нерухомістю та на професійних шахраїв; віктимна поведінка потерпілих; відсутність методик розслідування нових видів шахрайства з нерухомістю та ін.

Основні недоліки в роботі правоохоронних органів в боротьбі з шахрайством з нерухомістю можуть бути зведено до наступного: відсутність в деяких випадках глибокого аналізу обстановки, який має на меті виявити об'єкти нерухомості, які потребують особливої уваги; формальне відношення до матеріалів про наявність підстав для вчинення шахрайства з нерухомістю; недостатній взаємозв'язок з громадськістю, в тому числі з спеціалізованими об'єднаннями, які ведуть боротьбу з шахрайством з нерухомістю; недостатній зв'язок з нотаріусами, ріелторами, органами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень; недостатнє використання профілактичних можливостей для своєчасного виявлення осіб, які потенційно можуть стати жертвами шахрайства з нерухомістю; несвоєчасність порушення кримінальної справи, неповнота дослідження справ про шахрайство з нерухомістю.

Розділ 3 „Заходи запобігання шахрайству з нерухомістю” складається із трьох підрозділів, які присвячені основним засадам запобігання шахрайству з нерухомістю.

У підрозділі 3.1. „Загально-соціальні заходи запобігання шахрайству з нерухомістю” розглядаються основні напрями загально-соціальних заходів запобігання шахрайства з нерухомістю.

Серед пріоритетних напрямків законодавчого забезпечення прав на нерухомість можна виділити забезпечення гарантій надійності реєстрації прав на нерухомість і довіра до записів реєстру, закріплення в законодавстві принципу публічності, достовірності державної реєстрації прав на нерухоме майно. Необхідно зазначити, що покупцю самостійно виконати весь комплекс необхідних перевірок досить складно, тому покладені обов'язки з перевірки документів на державний орган є повністю обґрунтовані, але в такому випадку необхідно передбачити і певну відповідальність за невиконання даного обов'язку.

Надано пропозиції, щодо врегулювання ріелторської діяльності на ринку нерухомості України, з метою забезпечення можливості формування цивільної відповідальності суб'єктів ріелторської діяльності за якість надання послуг споживачам, створення реальної можливості розвитку цивілізованого ринку нерухомості й умов для надання якісної і доступної ріелторської послуги населенню, надання можливості реально здійснювати правовий, соціальний, фінансовий і моральний захист ріелтора і ріелторської професії.

З метою запобігання злочинів, які вчиняються на ринку житла яке будується, для зміцнення системи захисту населення при інвестуванні у будівництво житлових будинків від злочинних посягань, ми вважаємо за доцільне винести наступні пропозиції: створення при міських адміністраціях спеціальних відділів (чи виділення окремих працівників адміністрації), контролюючих поточне (кінцеве і майбутнє) будівництво житлового сектору, яке здійснюється на території району; введення обов'язкової реєстрації договорів на виконання комплексу робіт по будівництву житлових домів, договорів інвестування (пайової участі) і інших, подібного виду договорів, пов'язаних з будівництвом; створення спеціальної електронної інформаційної бази (єдиного реєстру), у якому б акумулювались всі наявні відомості про житлові будинки які будуються (з зазначенням кількості квартир, їх площі і інших характеристик), замовниках будівництва, будівельних організаціях і інвесторах, в тому числі власників квартир (з зазначенням всіх характеристик, квартир які вони купують); введення обов'язкового страхування договорів інвестування (пайової участі) для захисту інвесторів у випадку виникнення форс-мажорних чи інших обставин, які не дозволяють одній із сторін виконати взяті на себе за договором обов'язки .

До заходів загальносоціального запобігання при шахрайстві з нерухомістю і безпосередньо з землею слід віднести: видачу за бажання власників землі державних актів на право спільної часткової або спільної сумісної власності на землю; створення єдиної системи реєстрації прав власності на землю і забезпечення правової єдності земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і насаджень; встановлення періоду від одного до кількох місяців, протягом якого договір на купівлю-продаж землі може бути анульованим, якщо з якихось причин продавець чи покупець захоче це зробити;забезпечення доступу всіх зацікавлених осіб до інформації про оренду землі, її терміни та орендну плату, доступ до електронної інформації про наявність земель, виставлених на продаж для всіх охочих отримати цю інформацію.

У підрозділі 3.2. “Спеціально-кримінологічне запобігання шахрайству з нерухомістю„ присвячено заходам спеціально-кримінологічної спрямованості запобігання шахрайству з нерухомістю.

Так, до числа основних заходів запобігання шахрайству з нерухомістю органами внутрішніх справ на нашу думку можна віднести наступні: проведення безперервного спостереження (моніторингу) за соціальними явищами, які сприяють вчиненню шахрайства з нерухомістю, їх оцінки та прогнозування; створення і постійне оновлення повноцінної інформаційної бази профілактичної роботи, включаючи до неї відомості не тільки про осіб, які вчиняють, вчинили чи мають намір вчинити злочин, але і відомості про конкретні причини і умови, які сприяють вчиненню, як шахрайства з нерухомістю, так і інших злочинів; узагальнення накопиченого досвіду запобігання шахрайства з нерухомістю, визначення на основі цього, найбільш розповсюджених методів та засобів його здійснення; постійний взаємо обмін інформацією, яка має значення для проведення органами внутрішніх справ запобігання шахрайства з нерухомістю, із іншими правоохоронними органами, державними органами і установами, а також громадськими організаціями і об'єднаннями які займаються захистом права власності учасників ринку нерухомості; на основі аналітичних даних здійснювати підготовку необхідних практичних рекомендацій (аналітичними підрозділами, та науковими закладами системи МВС України) з запобігання різних шахрайства з нерухомістю; проведення заходів, які спрямовані на підвищення рівня правової освіти громадян, що сприятиме зниженню ризику (можливості) стати жертвою шахрайства з нерухомістю, наприклад за допомогою виступів керівників і співробітників ОВС, а також інших суб'єктів господарювання в засобах масової інформації про способи вчинення даного злочину, роз'яснень законодавства, яке регулює відносини в сфері обігу нерухомості, проведення публічних лекцій на підприємствах і організаціях, шляхом залучення активного залучення представників громадських об'єднань, органів реєстрації прав на нерухоме майно, а також ріелторів, нотаріусів, та окремих громадян; інформування відповідних організацій чи посадових осіб шляхом надання пропозицій з усунення причин і умов, які сприяють вчиненню шахрайства з нерухомістю, виявлених під час розслідування зазначених злочинів і здійснення реального контролю щодо їх усуненням; здійснення предметного, постійного контролю за своєчасним розглядом та прийняттям рішення за заявами і повідомленнями про факти вчинення шахрайства з нерухомістю, а також за умовами які можуть цьому сприяти; створення спеціальних підрозділів чи виділення окремих співробітників, які спеціалізувались би на розкритті та розслідуванні шахрайства з нерухомістю (наприклад, на рівні обласних управлінь); удосконалення системи підготовки кадрів для правоохоронних органів (запровадження спецкурсів або вивчення спеціальних тем, щодо висвітлення питань розкриття та розслідування шахрайства з нерухомістю у вищих навчальних закладах МВС), що буде сприяти підготовці спеціалістів в цій сфері.

У підрозділі 3.3. „Віктимологічні заходи запобігання шахрайству з нерухомістю” розглядається віктимологічний аспект запобігання шахрайству з нерухомістю. Профілактика шахрайства з нерухомістю можлива лише за умов тісної взаємодії між правоохоронними органами та засобами масової інформації: ріелторських агентств, нотаріальних контор, органів держаної реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень та інших.

Віктимологічну профілактику шахрайства з нерухомістю слід проводити у вигляді інформування населення - про способи вчинення зазначеного злочину, оприлюднювати типові схеми перевірки діяльності суб'єктів ринку, а також розміщати інформацію про порядок звернення до правоохоронних органів, використовувати її для віктимологічної освіти громадян та повідомлення їх про ефективність результатів правоохоронної діяльності на даному напрямі.

Вважаємо за доцільне підготувати учбові або ігрові ролики, буклети та брошури, що інформують про те, як не стати жертвою шахрайства з нерухомістю, як поводитися в тій або іншій ситуації, а також визначений конкретно час, коли є можливість охопити якомога більшу аудиторію, показувати їх по телебаченню, зміст яких має бути наступним:

- рекомендації при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості у приватних осіб особливу увагу слід звернути на дотримання наступних умов: відсутність зареєстрованих громадян за місцем знаходження зазначеного об'єкту, окрім тих що офіційно зазначені в умовах договору; відсутність при укладенні договору небезпеки порушення прав недієздатних осіб, неповнолітніх, які мають права на даний об'єкт договору, незазначені в договорі навмисно; відповідність об'єкта договору, зазначеному в договорі його реальному розташуванні в просторі; наявність у продавця відповідних повноважень з відчуження об'єкта нерухомості, починаючи з посвідчення особи;

- рекомендації стосовно укладення цивільно-правових договорів при інвестуванні у будівництво, а саме: має бути зазначено, на якій підставі фірма забудовник, володіє правами на інвестування даного об'єкта і залучення до інвестування третіх осіб, а також що зазначений об'єкт будівництва на момент підписання договору не проданий і на нього немає прав у третіх осіб;мають бути зазначені технічні характеристики квартири, її конкретне місце розташування з зазначенням під'їзду, поверху, орієнтації квартири, з обов'язковим поетапним планом; має бути чітко визначена вартість інвестиційного договору - графік і об'єм платежів (всі виплати мають бути зазначені в договорі); необхідно чітко зафіксувати терміни прийняття в експлуатацію і взаємна відповідальність сторін; повинні бути обумовлені штрафні санкції сторін за невиконання умов договору. Також договір має обов'язково містити наступні відомості:

а) дата та місце укладення договору;

б) повне найменування і адреса сторін, відомості про документи які підтверджують право власності на земельну ділянку і на право проведення будівництва;

в) індивідуалізація об'єкта будівництва (адреса яка надана органами технічної інвентаризації);

- рекомендації при виборі посередників (агентств нерухомості, реєлторів) при укладенні операцій купівлі-продажу нерухомості. Отже, основні критерії відбору: рекомендації друзів чи знайомих (врахування порад, при виборі зазначених організацій які вже ними перевірені); врахування стажу роботи на ринку нерухомості (зазначені відомості містяться в уставних документах); з'ясувати чи дана організація є членом офіційних професійних асоціацій (Асоціації фахівців з нерухомості України); сертифікація фірми і атестація співробітників (наявність документів які це посвідчує свідчить про те що вони тривалий час діють на ринку нерухомості і визнані фахівцями); юридичне оформлення взаємовідносин (в договорі з ріелторським агентством мають бути обумовлені взаємні права та обов'язки сторін, відповідальність за їх невиконання, і характер наданої послуги); територіальна ознака (найбільш доцільно співпрацювати з фірмою яка розташована в необхідній вам місцевості, тому що вони мають найбільш повну базу та підтримують ділові стосунки з органами влади); розмір винагороди повинен бути обумовлений заздалегідь; ставлення до клієнта.

На нашу думку, найголовнішим напрямком віктимологічної профілактики шахрайства з нерухомістю є правова освіта населення щодо правового режиму нерухомості, прав та обов'язків учасників цивільно-правових операцій, а також правових підстав існування комерційних структур (будівельних та ріелторських організацій) на ринку нерухомості України.

ВИСНОВКИ

У висновках викладено основні результати дослідження, сформульовано пропозиції щодо подальшої розробки на теоретичному та практичному рівні кримінологічної проблеми шахрайства з нерухомістю та вдосконалення практики боротьби з цими видами злочинних проявів.

Узагальнення результатів дослідження дало можливість зробити, крім зазначених вище, такі висновки:

- шахрайство з нерухомістю посідає специфічне місце серед інших видів злочинів, оскільки має свої особливості, закономірності розвитку та становлення, а саме: характеристика стану та тенденцій шахрайства з нерухомістю, свідчать про збільшення кількості вчинення таких злочинів в період 2003-2007 рр., майже в два рази, що обумовлюється, як об'єктивними так і суб'єктивними факторами;

- складові елементи змісту поняття „ринок нерухомості”: стійка тенденція до розширення, що пов'язано зі збільшенням числа цивільно-правових операцій з нерухомістю; сукупність взаємовідносин, які пов'язані з розвитком (створенням) нових та управлінням (експлуатацією) вже існуючих об'єктів; випадки виникнення і переходу права власності на нерухоме майно підлягають обов'язковій державній реєстрації; діють спеціальні правила здійснення правочинів з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від прав на інші нерухомі об'єкти, що розташовані на ній;

- способи шахрайства з нерухомістю можуть бути зведені до наступних: розрахунок при укладенні договорів з нерухомістю підробленими грошима; повідомленням неправдивих відомостей про об'єкт договору чи необхідних дій, які тягнуть за собою правові наслідки (активний обман), чи навмисне замовчування про існування суттєвих обставин, наприклад про певні юридичні обмеження чи заборони (пасивний обман);укладення договору за підробленими документами, але в той же час договір може укладатися і за дублікатами справжніх документів; отримання псевдо продавцем авансу (завдатку) одразу від кількох потенційних покупців без належного оформлення договору; отримання різниці між ринковою вартістю об'єкта нерухомості та яка зазначена в договорі; одночасний продаж об'єкта нерухомості кільком покупцям за дублікатами правовстановлюючих документів; невиконання договору оренди; невиконання взятих на себе зобов'язань будівельними організаціями.

- специфічною ознакою кримінологічної характеристики осіб, що вчиняють шахрайство з нерухомістю є те, що: в переважній більшості чоловіки (68,0%) віком до 45 років (75,5%), які мають середню спеціальну чи вищу освіту (95,0%), раніше не притягались до кримінальної відповідальності (87,0%), ведуть зовні законослухняний спосіб життя, позитивно характеризуються за місцем проживання та роботи (91,0%), не зловживають спритними напоями та наркотичними засобами (85,0%) мають спеціальний досвід та знають особливості укладення операцій з нерухомістю (73,0%);

- серед жертв шахрайства з нерухомістю найбільша частка потерпілих осіб віком понад 45 років (57,0%), підвищена віктимність властива жінкам (59,0%), зловживають спритними напоями та наркотичними засобами (69,0%), за освітнім рівнем мають загальну середню освіту (63,5 %), вищу (36,5%);

- найхарактернішими детермінантами шахрайства з нерухомістю є: висока ринкова вартість об'єктів нерухомості;. юридична необізнаність учасників ринку нерухомості; недосконалість законодавчого регулювання захисту права приватної власності на нерухомість; відсутність державних програм моніторингу інформаційних баз даних про способи вчинення, про осіб шахраїв та об'єкти посягання та захисту інтересів жертв; відсутність дієвих заходів щодо його запобігання;

З метою поліпшення ефективності системи запобігання шахрайству з нерухомістю вносяться конкретні пропозиції щодо змін і доповнень окремих нормативно-правових актів, зокрема:

- ч.4 ст.190 КК України доповнити кваліфікуючою ознакою, яка б передбачала кримінальну відповідальність за шахрайство пов'язане із „набуттям права на чуже нерухоме майно”, що відповідає ступеню суспільної небезпеки вчиненого злочину та основним положенням ст. 328 ЦК України, щодо „ набуття права власності на майно”;

- ч.1 ст. 31 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, доповнити положеннями які б закріплювали, що „Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно несуть відповідальність за проведення правової експертизи документів і перевірку законності угоди, своєчасність і достовірність даних у Державному реєстрі прав про речові права на нерухоме майно та встановлені щодо них обмеження, а також за повноту та достовірність даних у витягах із Державного реєстру прав, які надаються заявникам”. Наголошено, що закріплення цього положення в Законі передбачає і створення системи державного страхування - гарантійного фонду, який складався б з відрахувань від суми угоди(наприклад, подібний внесок складав би лише 0,1% ).

Вносяться пропозиції щодо уточнення окремих положень проекту Закону України „Про рієлторську діяльність” від 14 листопада 2007р., зокрема метою розробки такого нормативного документу є: створення правових основ захисту інтересів споживачів ріелторських послуг; правового забезпечення діяльності і розвитку конкурентноздатного ринку ріелторських послуг в Україні; запровадження інституту сертифікації та реєстрації спеціалістів на ринку нерухомості (ріелторів та суб'єктів ріелторської діяльності); правового забезпечення єдиної державної політики у сфері ринку нерухомості України; запровадження відповідальності ріелторів та суб'єктів ріелторської діяльності за порушення, допущені при здійсненні ріелторської діяльності та наданні ріелторських послуг.

Розроблені конкретні пропозиції щодо запобігання шахрайству з нерухомістю органами внутрішніх справ, які стосуються зокрема: виявлення осіб схильних до таких дій, та жертв, їх вивчення; прогнозування можливої поведінки та планування запобіжних заходів і безпосередньої їх реалізації.

Зазначається, що найважливішим напрямом віктимологічної профілактики, шахрайства з нерухомістю є підвищення правової культури громадян - учасників ринку нерухомості. При цьому особливу увагу слід приділяти створенню такого інформаційного поля, яке забезпечить всіх потенційних покупців і продавців нерухомості чіткими і обґрунтованими рекомендаціями при укладенні угод купівлі продажу, про можливості запобігання шахрайським посяганням на нерухомість, порядок звернення до правоохоронних органів.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ АВТОРОМ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Микитчик А. В. Тенденції розвитку шахрайства на ринку нерухомості ” науково-практичний журнал/ А. В. Микитчик// Боротьба з організованою злочинністю і корупцією(теорія і практика). - 2006. - №14. - С.233-241

2. Микитчик А. В. Способи вчинення шахрайства з нерухомим майном /А. В. Микитчик// Вісник Запорізького юридичного інституту. - 2006. - №3 - С.204-212.