Кадастровая оценка земель в г. Дивногорске

Демографическая ситуация в Дивногорске. По сравнению с 2011 годом в 2014 году наблюдается естественный прирост населения города: за год родилось 325 младенцев и рост показателя общей смертности за счёт роста смертности нетрудоспособного населения (всего умерло 482 человека). На 31 декабря 2012 года среднегодовая численность постоянного населения 32 тысячи 484 человека. Этот показатель нас, безусловно, радует, как и тот факт, что за прошедший год мы изменена тенденция оттока населения из Дивногорска: миграционный прирост числа горожан составил 1 109 человек, убыло из города 803 человека. Необходимо создавать условия для развития города, улучшения качества жизни его жителей. Для этого наряду с другими мерами необходимо привлекать в сферу муниципального управления молодые кадры, способные на свежие, нестандартные, креативные решения. Подводя итог следует отметить, что для г. Дивногорска 2014 год стал периодом большой активной работы по всем сторонам жизни. Учитывая положительную динамику большинства основных показателей развития, социально-экономическое положение города по итогам 2014 года можно охарактеризовать как стабильно и динамично развивающееся. В стране сейчас часто говорят о положениях концепции экономического развития России до 2020 года. Это значит, что федеральная власть строит свою работу на перспективу, продумывает план развития каждого региона, а в результате и каждого муниципального образования.

2.3 Характеристика земельных ресурсов г. Дивногорска

Граница муниципального образования город Дивногорск по смежеству с землями муниципального образования город Красноярск проходит от точки 1 (узловая точка) до точки 8 (узловая точка) протяженностью 1305,26 м.От точки 1 - узловой точки стыка границ земель муниципального образования город Дивногорск с землями муниципального образования город Красноярск и муниципального образования Емельяновский район - место впадения реки Быковая в реку Енисей, граница идет на юг, вверх по течению реки Быковая, вдоль западной границы муниципального образования город Красноярск до точки 8 - южнее места пересечения реки Быковая с автомобильной дорогой «Красноярск-Дивногорск». Точка 8 - узловая точка стыка границ земель муниципального образования город Дивногорск с землями муниципального образования город Красноярск и муниципального образования Березовский район. Граница муниципального образования город Дивногорск по смежеству с землями муниципального образования Березовский район проходит от точки 8 (узловая точка) до точки 363 (узловая точка) протяженностью 74064,53 м.От точки 8 - узловой точки стыка границ земель муниципального образования город Дивногорск с землями муниципального образования город Красноярск и муниципального образования Березовский район, граница идет в юго-западном направлении по границе государственного природного заповедника «Столбы» ломаной линией 3775,29 м до точки 28. Далее граница следует в северо-западном направлении 870,85 м, пересекая реку Большая Слизнева, до точки 36. От точки 36 граница проходит в юго-западном направлении по лесу 252,24 м, пересекая безымянный ручей, до точки 38.От точки 38 граница следует на северо-запад по лесу ломаной линией 325,13 м до точки 41. Далее граница проходит на юго-запад ломаной линией 1406,99 по лесу до точки 44. От точки 44 граница идет по середине реки Малая Слизнева вверх по течению ломаной линией 1106,83 м до точки 53. Затем граница проходит в западном направлении по лесу прямой линией 2865,15 м в, пересекая безымянный ручей, до точки 54.От точки 54 граница идет на юго-восток ломаной линией 3192,63 м по лесу, пересекая ручей Фокина, до точки 65. От точки 65 граница проходит в юго-западном направлении по лесу ломаной линией 3007,65 м до точки 68. От точки 68 граница идет в юго-западном направлении ломаной линией 1316,48 м по середине ручья Каракуша вниз по течению до пересечения с рекой Мана - точка 75. От точки 75 граница идет в северо-западном направлении извилистой линией 8961,86 м по правому берегу реки Мана вниз по течению до точки 137. От точки 137 граница идет на юго-запад 748,18 м, пересекая реку Мана, по лесу до точки 139. От точки 139 граница идет на северо-запад 427,39 м ломаной линией по лесу до точки 141. От точки 141 граница идет на север 915,09 м ломаной линией до точки 144 - левый берег реки Мана. От точки 144 граница в северо-западном направлении пересекает реку Мана 177,84 м и выходит на ее правый берег - точка 145. От точки 145 граница идет на северо-запад ломаной линией по правому берегу реки Мана 423,69 м до точки 149. От точки 149 граница в северо-западном направлении переходит 141,09 м на левый берег реки Мана - точка 151.От точки 151 граница проходит в западном направлении по лесу прямой линией 1146,27 м до точки 152. От точки 152 граница проходит в южном направлении прямой линией 419,05 м по лесу до точки 153. От точки 153 граница идет на запад прямой линией по лесу 1037,57 м до точки 154. От точки 154 граница идет на северо-запад ломаной линией 223,61 м по лесу до точки 156. От точки 156 граница следует по лесному массиву в юго-западном направлении ломаной линией 3537,15 м до точки 171.От точки 171 граница проходит на юго-восток по лесу ломаной линией 5600,43 м, пересекая реку Заречная Листвянка, до точки 183. Далее граница следует на юго-запад ломаной линией 1926,61 м по лесу до точки 185. От точки 185 по лесу в юго-восточном направлении прямой линией 1509,25 м до точки 186. От точки 186 граница идет по лесному массиву на юго-запад ломаной линией 3121,41 м до точки 188.От точки 188 граница проходит на запад прямой линией 1239,11 м по лесу до точки 190. Затем граница проходит на юго-восток 2117,49 м прямой линией по лесу, пересекая безымянный ручей, до точки 191, далее на юго-запад ломаной линией 2527,30 м по лесу до точки 193.От точки 193 граница следует на юго-восток по лесу ломаной линией 1931,81 м до точки 195. Далее граница идет по лесу на северо-восток прямой линией 936,12 м до точки 197.От точки 197 граница идет в юго-восточном направлении извилистой линией 16872,25 м по лесу, пересекая безымянные ручьи, до точки 363 - узловой точки стыка границ земель муниципального образования город Дивногорск с землями муниципального образования Бер езовский район и муниципального образования Балахтинский район. Граница муниципального образования город Дивногорск по смежеству с землями муниципального образования Балахтинский район проходит от узловой точки 362 до узловой точки 363 протяженностью 3626,35 м.От точки 363 - узловой точки стыка границ земель муниципального образования город Дивногорск с землями муниципального образования Емельяновский район и муниципального образования Балахтинский район, граница следует на северо-запад по лесу 3626,35 м до узловой точки 365 - точка стыка границ земель муниципального образования город Дивногорск с землями муниципального образования Балахтинский район и муниципального образования Емельяновский район. Граница города Дивногорск по смежеству с землями муниципального образования Емельяновский район проходит от точки 365 (узловая точка) до точки 1 (узловая точка) протяженностью 161822,31 м.От точки 365 - узловой точки стыка границ земель муниципального образования город Дивногорск с землями муниципального образования Балахтинский район и муниципального образования Емельяновский район, граница проходит ломаной линией 58171,31 м в северо-западном направлении через лесной массив, пересекая залив Козырева, ручей Долгий, залив Саржакова, реку Черемша до точки 509. Затем граница идет на юго-восток ломаной линией 22673,33 м через лесной массив, пересекая реку Большой Терел и безымянные ручьи, до точки 527. Далее граница идет на северо-запад ломаной линией 23460,92 м через лесной массив, пересекая безымянные ручьи, до точки549. От точки 549 граница идет на северо-восток ломаной линией 2639,30 м через лесной массив до точки 553. От точки 553 граница идет на юго-запад извилистой линией 2512,90 м по середине русла реки Гладкая Кача вверх по течению до точки 582. Далее граница идет на юго-восток ломаной линией 32345,6 м по лесному массиву, пересекая лесную дорогу, участки вырубленного леса, ручей Безымянный 2-й, реку Минжуль и реку Казалак, до точки 602. Далее граница идёт на юго-запад прямой линией 2423,19 м по лесному массиву до точки 604.От точки 604 граница идет в юго-восточном направлении ломаной линией 1239,05 м через лес, пересекая ручей Боровая, до точки 606. От точки 606 граница идет на запад прямой линией 1080,96 м по лесу до точки 608. Затем граница следует на юг ломаной линией 2483,75 м, пересекает участки леса и реку Енисей, до точки 612. От точки 612 граница идет извилистой линией 4202,37 м на северо-восток по правому берегу реки Енисей до точки 636. От точки 636 граница идет на восток извилистой линией 8589,58 м по правому берегу реки Енисей до точки 1 - узловая точка пересечения границ земель муниципального образования город Дивногорск с землями муниципального образования Емельяновский район и муниципального образования город Красноярск. Описание границы муниципального образования город Дивногорск составлено по топографическим картам М 1:25 000 системы координат 1942 года. Общая протяженность границы муниципального образования 240810,83 м.Общая площадь территории муниципального образования 51137,60 га. Площадь вычислена аналитическим способом в электронной специализированной программе MapInfo Professional 8.0. Публичная кадастровая карта, электронная кадастровая карта России, размещенная на сайте Росреестра, карта отображает учтенные земельные участки отображенные в государственном кадастре в том числе и г. Дивногорска. Границы земельно-оценочных районов г. Дивногорска определены в Публичной кадастровой карте, Федеральная кадастровая палата Росреестра по Красноярскому краю, затем уточнены и корректируются в натуре, и утверждены в установленном порядке. Анализируя существующее земельно-оценочное районирование можно выделить следующие особенности: наблюдается некая раздробленность районов, отсутствие компактности. Существующая схема земельно-оценочного районирования города Дивногорска обновлялась и корректировалась в 2014г. Поэтому на сегодняшний день данная схема зонирования отражает реальное районирование стоимости земельных участков, находящихся в пределах города. Подводя итог можно сделать вывод о том, что система земельно-оценочного районирования должна систематически обновляться и дополняться. Так как от правильности определения земельно-оценочных районов зависит достоверность кадастровой оценки, которая в дальнейшем определяет объем поступлений в бюджет от уплаты земельного налога.

3. Актуализация результатов Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере г. Дивногорска

3.1 Общая информация о видах разрешенного использования земель г. Дивногорска

После вступления в силу Правил землепользования и застройки основным параметром, определяющим возможные способы использования земельного участка и объектов капитального строительства, будут основные виды разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства). Перечень основных видов разрешенного использования конкретного земельного участка определяется градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой находится земельный участок в соответствии с условиями Правил землепользования и застройки. В силу положений Градостроительного кодекса РФ основные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований, если данные правообладатели земельных участков не являются органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. После принятия Правил землепользования и застройки изменился и порядок изменения основных видов разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства. Один основной вид разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства заменяется на другой основной вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований в случае, когда данные изменения не требуют перепланировки помещений, конструктивных и инженерно-технических преобразований объектов капитального строительства, для осуществления которых необходимо получение соответствующих разрешений, в том числе разрешений, согласованных в органах санитарно-эпидемиологического надзора, органах пожарного надзора. В противном случае для изменения основного вида разрешенного использования объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка требуется получение соответствующих разрешений и согласований. Изменение видов разрешенного использования объектов капитального строительства, связанных с переводом помещений из категории жилых помещений в категорию нежилых помещений или из категории нежилых помещений в категорию жилых помещений осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Изменение видов разрешенного использования объектов капитального строительства, отнесенных к категории социально значимых объектов, допускается исключительно на основании соответствующего правового акта органа местного самоуправления. Основной вид разрешенного использования земельного участка будет считаться измененным с момента внесения соответствующей записи в Государственный кадастр недвижимости. Согласно типовому перечню видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов утв. приказом Министерства экономического развития России от 15.02.07 г. №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» определены виды земель разрешенного использования:

· Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки;

· Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

· Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;

· Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;

· Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

· Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;

· Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

· Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

· Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

· Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

· Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;

· Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте;

· Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;

· Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;

· Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;

· Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Перечень условно разрешенных видов использования конкретного земельного участка определяется градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой находится земельный участок в соответствии с условиями Правил землепользования и застройки. Отличие условно разрешенного вида использования земельного участка и объектов капитального строительства от их основного вида разрешенного использования заключается в том, что если для выбора одного из основных видов разрешенного использования участка его правообладателю, как правило, не требуется получения каких-либо согласований и разрешений от соответствующих органов, то для выбора одного из видов условно разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства они требуются. Порядок получения данного разрешения установлен Градостроительным кодексом РФ и заключается в следующем:

Правообладатель земельного участка, заинтересованный в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в специально создаваемый орган (комиссию, совет и т.д.) в составе органов местного самоуправления, указанный орган организует и проводит в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, публичные слушания о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объектов капитального строительства и готовит соответствующее заключение. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования орган осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их руководителю органа местного самоуправления. На основании обозначенных выше рекомендаций глава органа местного самоуправления принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Если решение является положительным (что является правом, а не обязанностью органа местного самоуправления) соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости. Итак, виды разрешённого использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

3.2 Сравнительный анализ кадастровой оценки земель г. Дивногорска

В 2007 - 2011 годах в городе была выполнены работы по Государственной кадастровой оценке земель. Одновременно на протяжении последних нескольких лет налогоплательщики платили налог на землю по дифференцированным ставкам земельного налога. Необходимо отметить, что как дифференцированные ставки, так и кадастровая стоимость земли рассчитывались на единой методической основе (метод остатка).

Выполняем сравнительный анализ кадастровой стоимости земли.

Анализ различий кадастровой стоимости земли г. Дивногорска

Рис. 1 Диаграмма отличий расчетов кадастровой стоимости земли

Подготовка данных связана с выбором того или иного способа получения данных. Каждый из них имеет свои достоинства и недостатки. Процедуры сравнения для кластеров с общей вершиной и для узлов одного кластера не имеют принципиальных различий. Сравнительный анализ сделан на основе таблиц среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых квартало г Дивногорска (прилож.№4)

Схема процедуры сравнений такова:

1. Дан ряд однотипных земельных участков (кластеры с общей вершиной или узлы одного кластера).

2. Задан критерий сравнения объектов (формулировка критериев для парных сравнений связана с названием вершины, в нашем случае, по стоимости).

3. Производится выбор шкал для проведения сравнений.

4. Производится выбор способа сравнений.

5. В соответствии со способом сравнений выбираем определенное количество пар объектов. В градациях выбранной шкалы для каждой пары необходимо отметить, в какой мере один узел предпочтительнее другого по заданному критерию сравнения. Независимо от вида шкалы, результаты парных сравнений имеют числовое выражение. Числовой результат парного сравнения двух объектов интерпретируется как экспертная оценка отношения их приоритетов (весов).

6. При необходимости парным сравнениям ставится в соответствие процентная оценка достоверности.

Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому для более обоснованного учета их влияния на ю ценность территории г. Дивногорска следует подразделить на ряд единичных подфакторов, связанных с воздействием на территорию в пределах городской черты.

Табл. 3.1

Факторы относительной ценности территории

Табл. 3.2

Факторы относительной ценности территории

Таблица 3.3

Перечень коэффициентов по факторам относительной ценности используемых для оценки кадастрового квартала (объект ГКОЗП с разбивкой)

Городской кадастр г. Дивногорска является одним из важнейших источников информации о показателях, характеризующих городскую среду как объект- управления. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды (максимизацию дохода). В условиях формирования рынка земельных ресурсов, в процессе массовой оценки земельного участка, необходимо более детально уточнить набор и определить значения поправочных коэффициентов, учитывая региональные особенности рынка земельных ресурсов.

В методическом отношении наибольший интерес представляет массовая оценка всей территории города или крупной его части, процедурно предшествующая индивидуальной оценке и осуществляемая с помощью тех средств, которыми располагает коллектив специалистов, выполняющий массовую оценку: Индивидуальная оценка должна проводиться после и на основе массовой оценки. В ней принимает участие большое число оценщиков, выполняющих оценочные работы по каждому земельному участку в отдельности (в крупном городе таких участков десятки тысяч). В рамках проведения массовых оценочных работ и на основе классификатора о категориях земель проводится определение кадастровой стоимости: - для категории земель - земли населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений государственная кадастровая оценка проводится на основании статистического анализа рынка недвижимости, данных об объектах недвижимости и других методов массовой оценки недвижимости; - для категории земель - земли сельскохозяйственного назначения и земли лесного фонда государственная кадастровая оценка проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода; - для иных категорий земель расположенных за пределами городских и сельских поселений государственная кадастровая оценка проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода или на основе определения восстановительной стоимости. Результатом оценочного зонирования является составленная таблица оценочных зон, которая позволяет определить кадастровую стоимость одной единицы площади земельного участка расположенного пределах такой зоны и усмотреть разность ценовых потенциалов. Как следствие изменения кадастровой стоимости, с введением в г. Дивногорске с 1 января 2007 года утвержденных результатов государственной кадастровой оценки, изменяется налоговый потенциал городского бюджета. Увеличение ожидается за счет повышающейся кадастровой стоимости земель занятых предприятиями и используемыми для промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения. Учитывая, что доля уплаты земельного налога в доходной части предприятия составляет от двух до пяти процентов и фактически несущественное изменение суммы земельного налога в 2007 году, то увеличение в среднем по городу суммы земельного налога для предприятий было обоснованным. То есть с принятием органом местного самоуправления максимальной ставки земельного налога доходная часть городского бюджета в рамках земельного налога осталась на прежнем уровне. По мере развитости земельного рынка и рынка объектов капитального строительства показатели кадастровой стоимости земельных участков будут изменяться синхронно динамичному развитию рынка, а также будет совершенствоваться методология государственной кадастровой оценки земель. Под единым объектом недвижимости понимается земельный участок и неразрывно с ним связанные объекты капитального строительства и инженерной инфраструктуры, хотя на текущий момент законодательство Российской Федерации понятия единого объекта недвижимости не содержит. С точки зрения индивидуального подхода оценки к единичному объекту недвижимости должна выступать рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки рассчитывается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рассматривая динамику результатов оценочно-кадастровых работ, проводимых в I и II турах кадастровой оценки (2007-2011 г.г.) мы видим, что вида разрешенного использования (ВРИ) земли под домами многоэтажной застройки имеют среднее значение показателя кадастровой стоимости 2007года -1535, а среднее взвешенное по площади значение 2011 г.для этой же категории земель 1087,63, т.о. заключение (изменен. в среднем по городу) имеет уменьшее по отношению к 2007 году в 1,4 раза. Земли под домами индивидуальной жилой застройки имеют среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 2007г.- 216,24, а в 2011г. среднее взвешенное по площади значение равно740,67, т.о. увеличение в 3,4 раза. Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости будет действительна лишь на дату формирования отчета об оценке и может быть изменена в течение короткого времени при возникновении дополнительных характеристик, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Земли под гаражами и автостоянками имеют среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 2007г. равное 1623,34, а в 2011 г. среднее, взвешенное по площади значение равно 415,04, т.о. изменение в среднем по городу в сторону уменьшения в 3,9 раз. Земли дачных, садоводческих и огороднических объединений имеют среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 2007г.-1623,34, а в 2011г. среднее взвешенное по площади значение -17,39 изменение в среднем по городу в сторону уменьшение в 9,7 раз. Как видно из определений кадастровая и рыночная стоимости не тождественны и подвижны во времени. Земли под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания имеют в 2007г. среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости числовое значение 1899,09, а среднее взвешенное по площади значение 2011 г равно1488,31, т.о. мы имеем подвижку значений в сторону уменьшения в 1,3 раз.

Проводя анализ динамики результатов оценочно-кадастровых работ, проводимых в I и II турах кадастровой оценки (2007-2011 г.г.) мы приходим к выводу, что кадастровая оценка объекта недвижимости также как и рыночная оценка осуществляется на определенный временной континуум, таким образом, «кадастровая стоимость объекта недвижимости специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости». Кадастровая стоимость земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами (городскими лесами, скверами, парками, городскими садами), рассчитана путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, среднего для г. Дивногорска значения, на площадь земельных участков. Земли сельскохозяйственного использования имеют среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости в 2007г. равное 104,53, а в 2011 г. подвижка в сторону уменьшения в 21 раз. Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования установлена равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах г. Дивногорск а и близ лежащих районов на площадь земельных участков. Анализируя результаты кадастровых работ можно сделать вывод, что государственная кадастровая оценка I-II-го тура проведена с использованием методики позволяющей объективно использовать статистические факторы, влияющие на стоимость земель. При достаточном статистическом обеспечении оценок и использовании современных математических методов появляется возможность исправления стоимости земельных участков на основе оценок конкретных земельных участков и рыночных цен, что позволяет сблизить кадастровую и рыночную стоимость земель, а в некоторых случаях уровнять.

Таблица 3.4

Динамика результатов оценочно-кадастровых работ, проводимых в I и II турах кадастровой оценки (2007-2011 г.г.)

Анализ различия кадастровой стоимости земли г. Дивногорска 2007- 2011г.

Рис. 1. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки

Рис. 1 Вид разрешенного использования

2. Рис.2. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Рис. 2 Вид разрешенного использования

3. Рис. 3. Вид разрешенного использования: Земли предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

Рис. 3 Вид разрешенного использования

Рис. 4. Вид разрешенного использования: Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений

Рис. 4 Вид разрешенного использования

Рис. 5. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

Рис. 5 Вид разрешенного использования

Рис. 6. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц

Рис. 6 Вид разрешенного использования

Рис. 7. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

Рис. 7 Вид разрешенного использования

Рис. 8. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

Рис. 9 Вид разрешенного использования

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

Рис. 9 Вид разрешенного использования

Рис. 10 Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

Рис. 10 Вид разрешенного использования

Рис. 11. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

Рис. 11 Вид разрешенного использования

Рис. 12. Вид разрешенного использования: Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте

Рис. 12 Вид разрешенного использования

Рис. 13. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

Рис. 13 Вид разрешенного использования

Рис. 14. Вид разрешенного использования: Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

Рис. 14 Вид разрешенного использования

Рис.15. Вид разрешенного использования: Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

Рис. 15 Вид разрешенного использования

Рис.16. Вид разрешенного использования: Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

Рис. 16 Вид разрешенного использования

Выводы

Анализ цен на земельные участки показал, что их величина варьируется в широких пределах по районам города и зависит от целого ряда факторов. Выявлена зависимость стоимости земельных участков от их целевого назначения (для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и т. д.).Как правило, тем выше цена земли, где более развита сеть инженерного и социального обустройства территории, более высоким уровнем заработной платы, возможностью получения образования и удовлетворения культурных потребностей граждан. Прослеживается зависимость цен предложения и спроса от рыночной стоимости участков, от их целевого назначения, удаленности от центра города, районного центра, численности населения, наличия набора услуг в округе и пр. Площадь г. Дивногорска в административных границах по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 50150 гектаров.

3.3 Эффективность актуализации результатов Государственной кадастровой оценки земель г. Дивногорска

Выполнение работ по кадастровой оценке земель поселений по единой Методике государственной кадастровой оценки земель г. Дивногорска обеспечивает сопоставимость результатов оценки по областям. Проведенная государственная кадастровая оценка земель по г. Дивногорска удовлетворяет следующим требованиям: - состав первичных данных формировался на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности; - все основные факторы, влияющие на оценку недвижимости, в том числе земли, учитывались со всей полнотой; - полученные результаты кадастровой стоимости земель соответствуют сложившемуся на момент оценки уровню цен по продаже земли в Красноярском крае. Эффективность проведения кадастровой оценки земель г. Дивногорска находит свое отражение в показателях кадастровой оценки земель. Актуализация результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Красноярского края г. Дивногорск (2012-2014 годы)" разработана в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ(ред. от 03.12.2011) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон), постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 № 945 « О государственной кадастровой оценке земель» и от 08 апреля 2000 года за № 316 « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценке земель, а также в соответствии с Положением о разработке, ведомственных целевых программ Красноярского края, утвержденным постановлением администрации Красноярского края от 19 февраля 2012 года № 26-па и согласно Методическим рекомендациям по разработке, утвержденным приказом министерства экогомического развития, труда науки и высшей школы Красноярского края от 25 января 2012 года №2-мпр. В соответствии со ст. 24.12 Закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая государственная кадастровая оценка. Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с п. 16 ст. 4 Закона Красноярского края от 21 декабря 2006 год № 99-оз «Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Красноярском крае» утверждение результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Красноярского края, относится к полномочиям Правительства Красноярского края. Земельный налог согласно гл. 31 Налогового кодекса РФ является местным налогом и устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Таким образом, актуализация результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Красноярского края, напрямую связана с вопросами экономического развития муниципальных образований, Красноярского края в целом и г. Дивногорска в частности. Ожидаемый результат реализации кадастровой оценки, ежегодный объем налоговых поступлений в консолидированный бюджет Красноярского края после проведения актуализация результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости:

· в 2013 году за 571 тыс. земельных участков в составе земель населенных пунктов - 3 900 000 тыс. руб.;

в 2014 году - 4 260 000 тыс. руб., в том числе: за 571 тыс. земельных участков в составе земель населенных пунктов - 3 900 000 тыс. руб, за 125 тыс. земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, энергетики информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения - 300 000 тыс. руб., за 60 тыс. земельных участков в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - 60 000 тыс. руб.;

{абз.2-4 раздела 3 в редакции приказа министерства имущественных отношений Красноярского края от 03.09.2012. №26/пр - в 2015 году: 4 360 000 тыс. руб., дополнительно в том числе за 0,5 тыс. земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов - 100 000 тыс. руб.

Целевые индикаторы выражаются в количестве земельных участков, за которые ежегодно поступает земельный налог в консолидированный бюджет Красноярского края. Реализация Программы позволит своевременно актуализировать налоговую базу по земельному налогу на территории Красноярского края. Земельный налог согласно гл. 31 Налогового кодекса Российской Федерации является местным налогом и устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Таким образом, актуализация результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Красноярского края, напрямую связана с вопросами экономического развития г. Дивногорска и муниципальных образований и Красноярского края в целом. Согласно информации, Министерства финансов Красноярского края за 2012, 2013 и 2014 годы сумма поступлений земельного налога в консолидированный бюджет Красноярского края составляет 5 666099 тыс. рублей, в том числе за 2014 год - 2 191 637 тыс. рублей. Прогноз ожидаемого ежегодного объема налоговых поступлений в консолидированный бюджет Красноярского края с 2015 года составляет 4 360000 тыс. рублей (Б). Затраты составляют 11447,6 тыс. рублей (В).