Гражданско-правовое регулирование договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Общие положения о договоре аренды

1.1 Понятие, признаки и существенные условия договора аренды

1.2 Форма, государственная регистрация и срок договора аренды

1.3 Ответственность сторон по договору аренды

2. Действие договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды

2.1 Заключение и расторжение договора арены

2.2 Возобновление договора аренды на новый срок

2.3 Права и обязанности сторон в арендных отношениях

3. Правовое регулирование и характеристика некоторых видов договора аренды

3.1 Правовое регулирование и характеристика договора проката

3.2 Правовое регулирование и характеристика договора аренды зданий и сооружений

3.3 Правовое регулирование и характеристика договора финансовой аренды (лизинга)

Заключение

Список используемых источников

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды - один из классических видов договоров, история которого насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Так как аренда является одним из традиционных видов договоров, она получила широкое распространение не только в предпринимательской деятельности, но и в других сферах, в том числе и бытовой. Аренда дает возможность удовлетворить потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании отдельными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Реформирование экономики страны в конце 80-х годов существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения, усилили роль рассматриваемого договора и в связи с этим в законодательстве, и на практики, наметились две характерные для этого периода тенденции.

В первой их них был поставлен вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Во время плановой экономики многие объекты, в частности производственно - хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота, что было неприемлемым. Также было необходимо расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы решались в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. договор аренда лизинг прокат

Во второй тенденции главной задачей было использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жестокого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по законодательству СССР) или создавшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по законодательству РФ).

Актуальность исследования в том, что договор аренды занимает особое место среди договоров, касающихся отношения владения и пользования чужим имуществом. Появившийся еще в римском праве, такой договор не теряет актуальности и в настоящее время. В период осуществления современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности.

Переход к рыночной экономике подразумевает реформирование арендных отношений. В этой связи системное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к арендным отношениям и спорам, возникающим в период действия договора, применяются как нормы гражданского законодательства РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы применяются при регулировании арендных отношений, необходимо установить правильную правовую квалификацию, как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике, в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и правообразующих признаков.

Вышеизложенное предопределило необходимость теоретического исследования современных договорных арендных правоотношений.

Объектом данного исследования являются имущественные и организационно - общественные отношения, возникающие в связи с возникновением, изменениям и прекращением арендных правоотношений.

Предметом изучения выпускной квалификационной работы являются вопросы гражданско-правового регулирования договора аренды.

Целью исследования является комплексный анализ гражданско-правового регулирования договора аренды.

Достижение поставленной цели потребовало решение следующих задач:

исследовать понятие и признаки договора аренды в современном гражданском праве;

изучить стороны, форму и условия договора аренды;

проанализировать основания и порядок заключение, изменения, расторжения договора аренды;

рассмотреть использование в арендных отношениях договора цессии;

изучить ответственность сторон по договору аренды;

рассмотреть некоторые виды договора аренды;

предложить рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в рамках избранной темы выпускной квалификационной работы.

Нормативно-правовую основу исследования составляют нормативные правовые акты РФ: Конституция РФ, кодифицированные нормативные акты, в частности Гражданский кодекс РФ, конституционные и федеральные законы, подзаконные акты.

Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составили труды следующих авторов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского и другие.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех разделов, девяти подразделов, заключение и списка используемых источников.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

1.1 Понятие, признаки и существенные условия договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) - самостоятельный и наиболее распространенный вид договора, по которому одна сторона арендодатель обязуется предоставить другой стороне - арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом весь доход, полученный арендатором в результате использования арендованного имущества, является собственностью арендатора.

В гражданском законодательстве понятие аренды и имущественного найма - тождественны, поэтому стороны договора можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем - с другой, и это не является принципиальным.

Порядок заключения договора аренды имеет ряд особенностей. Во- первых, арендатор (наниматель) обладает преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок, после истечения первоначального срока аренды. Это означает, что после истечения первоначального срока аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор на новый срок.

Во-вторых, законодательством допускается возможность проведения торгов или аукционов на право аренды. При этом имущество должно принадлежать государству или муниципальному образованию. В этом случае договор аренды заключается на торгах, на которых это право и продается, с той стороной, которая выиграла торги. Например, в столице нашей страны - городе Москве проходили торги в отношении магазина, находящегося во Владимирской области. Победителями торгов стали представители Владимирской области, с которыми, впоследствии и был заключен долгосрочный договор аренды.

Как и упоминалось выше, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодатель - это сторона, которая сдает имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Арендатор - это тот, кто принимает имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом арендатор обязан вносить арендную плату арендодателю, в срок указанный в договоре. Также арендатор может сдать это же имущество в субаренду.

Владение и пользование - это два из трех составляющих такого понятия, как право собственности.

Владение - это значит иметь данную вещь или имущество у себя в собственности. Пользование означает извлекать из вещи или имущества полезные свойства. И третье составляющее - распоряжение. Распоряжаться - это значит решать юридическую судьбу вещи. Таким правом обладает только собственник имущества или вещи. В арендных отношениях понятие распоряжение не применятся, так как имуществом владеет и пользуется не собственник.

Договор аренды может заключаться как в письменной, так и в устной форме. Договоры в устной форме практически не встречаются. Такая форма договора применяется при незначительных сделках.

Если договор аренды заключается на срок менее года, то он обязательно должен быть в письменной форме. Также если одна из сторон договора - юридическое лицо, то договор может быть только в письменной форме. Более того, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Для договора аренды зданий и сооружений предусмотрена только письменная форма. Когда стороны договора - только физические лица необходимо помнить ст. 161 Гражданского кодекса РФ, которая обязывает заключать в письменной форме сделки на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, комплексы, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих свойств при длительном использовании (непотребляемые вещи).

Довольно часто объектами аренды становятся дорогие вещи (в том числе и недвижимое имущество). В этом случае законодательство предусматривает совершение таких сделок с согласия государственного органа или иного органа, обладающими специальными полномочиями. Так согласно Гражданскому кодексу РФ, предприятие не вправе продавать недвижимое имущество, принадлежавшие ему на праве хозяйственного ведения, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал без согласия на это собственника имущества.

Договор аренды обладает следующими признаками:

Договор аренды является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды - взаимный (синаллагматический) договор. Это выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Договор аренды - двусторонний договор, потому что и арендодатель, и арендатор несут обязанности в пользу другой стороны и являются должниками по отношению друг r другу.

Договор аренды является возмездным, так как арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату.

К признаку договора аренды можно отнести получение прибыли арендодателем, что отличает данный вид договора от других гражданско-правовых договоров, например, договора безвозмездного пользования имуществом.

К отличительным признакам договора аренды можно отнести: возникновение договорных отношений по воле сторон; передача имущества арендатору не сопровождается переходом права собственности на это имущество; временный характер владения и пользования; возможность арендатором присваивать плоды и доходы, полученные от использования имущества.

Теперь рассмотрим существенные условия договора аренды. Начнем с определения данного понятия. Итак, существенные условия - это условия, не соблюдение которых влечет к недействительности договора, как правило, это условия о предмете договора, условия, которые определены нормативно-правовыми актами, как существенные, а также условия, которые определены сторонами договора как существенные. Рассмотрим существенные условия договора аренды более подробно.

Первое существенное условие договора аренды - это объект договора. В договоре аренды должны быть определены все данные, позволяющие однозначно определить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре аренды таких данных об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Например, при заключении договора аренды нежилого помещения в пункт об объекте вносятся все данные из Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Второе существенное условие договора аренды - условие об арендной плате. Более того, важно обращать внимание на то, каким статусом обладают стороны договора: юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или просто физическое лицо. Это необходимо, для того чтобы правильно перечислять арендную плату. Если с юридическим лицом вопросов не возникает, так как у каждого юридического лица есть расчетный счет, с помощью которого и производятся все денежные операции. Согласно указу Центрального Банка РФ от 07.10.2013 № 3173-У все операции по арендной плате производятся в безналичном порядке и поэтому индивидуальные предприниматели и физические лица при заключении договора аренды с юридическим лицом обязаны предоставлять свой расчетный счет для перечисления на него арендной платы. При этом важно, чтобы расчетный счет индивидуального предпринимателя был открыт только в отношении данного ИП, а счет физического лица - только в отношении конкретного лица. Это необходимо, чтобы денежные потоки физических лиц и ИП не пересекались, и не было нарушения Налогового кодекса РФ.

Третью группу существенных условий договора аренды составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

Четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Важно отметить, что Гражданский кодекс РФ исключил из числа существенных условий условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время Гражданский кодекс РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

договор аренды - самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;

стороны договора - арендодатель и арендатор;

аренда и найм являются тождественными понятиями в гражданском законодательстве;

договор аренды отличается от других договоров по ряду признаков;

договор аренды заключается в определенной форме, которая предусмотрена законодательством;

арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;

существенные условия договора аренды определены не только гражданским законодательством, но и сторонами договора;

настоящим гражданским законодательством условие о сроке заключения договора не является существенным в договоре аренды;

несоблюдение хотя бы одного существенного условия влечет недействительность договора аренды.

1.2 Форма, государственная регистрация и срок договора аренды

Когда в договоре аренды одна из сторон - юридическое лицо, то такой договор должен быть заключен в письменной форме. Ели же сторонами договора являются физические лица и договор заключен на срок более года, то письменная форма обязательна. Если срок менее года, то, соответственно, письменная форма не обязательна, за исключением аренды недвижимости. Согласно гражданскому законодательству (ст. 164 ГК РФ) аренда недвижимости, как и любая другая сделка с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации.

Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает десять тысяч рублей, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

По особому регулируется договор аренды, который предусматривает последующий переход прав собственности на имущество к арендатору. В соответствие с Гражданским кодексом такие договора заключаются в форме, характерной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Специальные требования к форме договора предусмотрены к продаже недвижимости и продажи предприятий. Суть сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, а при составлении договора аренды предприятия к договору прикладываются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Встречаются такие ситуации, что недвижимое имущество может быть обременено залогом, на данном имуществе может быть запрет на отчуждение и т.п. Узнать такую информацию арендатору практически невозможно. В таких случаях, дабы избежать конфликтных ситуаций, арендатор может в кадастровой палате заказать кадастровую выписку на данный объект, где отобразиться вся необходимая информация. Эта операция поможет избежать проблем при заключении договора, да и к тому же это не обременит арендатора, так как эта услуга стоит всего 200 рублей.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли - продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

Значение государственной регистрации договора аренды состоит в том, что зарегистрированный в органах регистрации договор считается действующим с момента регистрации. Необходимо еще раз подчеркнуть, что государственной регистрации подлежат договора аренды только недвижимого имущества. Все дополнительные соглашения к зарегистрированному в органах государственной регистрации договора аренды, также подлежат регистрации и являются неотъемлемой частью договора аренды. Однако, договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года не регистрируется.

По мнению многих авторов, после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектно - сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 26, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Так как законодатель связывает с государственной регистрацией момент заключения договора аренды, важно помнить средства защиты сторон при уклонении от государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ в случае необоснованного уклонения от государственной регистрации сделки виновная сторона должна возместить убытки, вызванные с задержкой в регистрации сделки.

При регистрации договора аренды в органах регистрации необходимо оплатить госпошлину, размер которой зависит от того, кто регистрирует договор. Так регистрирует договор аренды та сторона, у которой возникает право. Госпошлина за регистрацию договора аренды для юридического лица составляет 22 000 рублей. Если госпошлину оплачивает только одно юридическое лицо, то регистрация договора возможна без присутствия другой стороны, если на регистрацию идут два юридических лица, то госпошлина делится напополам. Также при регистрации юридическое лицо предоставляет в орган регистрации платежное поручении об оплате Регистрация договора от имени физического лица - составляет 1 600 рублей на месте в органах государственной регистрации. Сведения о регистрации вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила, ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 16 октября 2013 г. № 927.

Что касается срока договора аренды, то он определен в гражданском законодательстве. В настоящее время срок договора аренды не является существенным условием договора.

Договор аренды заключается на срок, определенным договором. Если в договоре нет указания на срок аренды, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае одна из сторон вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за один месяц, а при договоре аренды недвижимого имущества - за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенной срок.

Также устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не заявила о расторжении договора до истечения срока, такой договор прекращается при истечении предельного срока. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, заключается на срок равный предельному. Для каждого вида договора аренды срок различный: максимальный срок договора проката - 1 год (ст. 627 Гражданского кодекса РФ), предельные сроки аренды недр - от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования. На практике, максимальный срок договора аренды недвижимого имущества составляет 5 лет, а для аренды земельного участка - 49 лет.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, делаем следующие выводы:

государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;

договор аренды, в котором одна из сторон - юридическое лицо, заключается только в письменной форме;

при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;

все дополнительные соглашения к зарегистрированному договору также подлежат государственной регистрации в органах регистрации;

современное гражданское законодательство не относит срок к существенным условиям договора аренды;

чаще всего срок договора определяется по договоренности сторон;

в зависимости от вида договора аренды и варьируется срок, на который он заключается;

по некоторым видам договора аренды арендатор обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок.

1.3 Ответственность сторон по договору аренды

Как упоминалось выше, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, и соответственно ответственность может нести как арендодатель, так и арендатор. Рассмотрим их поподробнее.

Ответственность арендодателя определена в гражданском законодательстве РФ. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор может потребовать у арендодателя безвозмездно устранить недостатки, либо снизить арендную плату, либо возместить расходу по устранению недостатков (например, ремонта) этого имущества. Также арендатор может удержать сумму расходов, понесенных на устранение недостатков имущества, в счет уплаты арендной плату, при этом уведомив арендодателя или потребовать досрочного расторжения договора аренды. Арендатор сам решает, какой из вышепредставленных вариантов ему выбрать. Арендодатель, надлежащим образом извещенный о требованиях или намерении арендатора по устранению недостатков, может произвести замену имущества на аналогичное, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удержание в счет арендной плате не покрывает расходов арендатора, то он вправе потребовать от арендодателя возмещения недостающей стоимости.

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены или заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора и передаче имущества.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись у имущества до заключения договора аренды. Если недостатки появились позднее, то арендодатель не имеет к ним никакого отношения. Проще говоря, должна быть причинная связь между недостатком и состоянием вещи. Отсутствие такой связи говорит о том, что недостаток возник позднее и соответственно арендодатель никакой ответственности перед арендатором не несет. Но в этом случае арендатор может расторгнуть договор досрочно в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ либо потребовать уменьшение арендной платы, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Недостатки могут быть явными и скрытыми, оговоренными и неоговоренными арендодателем. Явные недостатки - это те недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверки его исправности при заключении договора и передачи имущества, следовательно, скрытыми считаются недостатки, которые не могли быть обнаружены арендатором независимо от того знал он о них или нет. Оговоренные недостатки должны быть оговорены в договоре аренды, все остальные считаются неоговоренными недостатками.

Ответственность арендатора также определена в гражданском законодательстве РФ. Как уже упоминалось выше, арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Плоды, доходы, продукция, полученная арендатором при пользовании арендованным имуществом, является собственностью арендатора. По своему желанию арендатор может сдавать имущество в субаренду, наем, безвозмездное пользование и др. во всех этих случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление прав на имущество арендатору. Это возможно сразу предусмотреть в тексте договора либо в дополнительном соглашении к нему. Расходы по содержанию, капитальному или текущему ремонту имущества могут лежать, как на арендодателе, так и арендаторе в зависимости от вида договора аренды.

Улучшение имущества тоже может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. Улучшения бывают отделимые и неотделимые. Неотделимыми признаются улучшения, которые не могут быть отделены от имущества, не причинив ему вреда (например, достройка этажей, демонтаж окон и т.п.). Соответственно отделимые - можно отделить от имущества без вреда для него (например, установка съемных перегородок, осветительных приборов и др.). Произведенные арендатором отделимые улучшения - это его собственность. Неотделимые улучшения остаются у арендодателя, но арендатор вправе потребовать возмещение расходов, если арендодатель был уведомлен об этом. В случае если арендодатель не знал об этом, то возмещать убытки он не вправе.

Таким образом, можно сделать следующие выводы по данному разделу:

договор аренды - самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;

сторонами договора являются арендодатель и арендатор;

аренда и найм являются тождественными понятиями в гражданском законодательстве;

арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;

несоблюдение хотя бы одного существенного условия влечет недействительность договора аренды;

государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;

при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;

современный Гражданский кодекс не относит срок действия договора к существенным условиям, поэтому, чаще всего, срок определяется по договоренности сторон;

для некоторых видов договора аренды установлен свой срок, в соответствие с законодательством;

ответственность по договору может нести любая из сторон;

ответственность по договору аренды установлена Гражданским кодексом РФ.

После исследования проблемы общего положения договора аренды далее необходимо подробно рассмотреть проблему действия договора аренды и использование в арендных отношениях к договору цессии.

2. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

2.1 Заключение и расторжение договора арены

Договор аренды - самостоятельный вид договора, и для того чтобы он обрел юридическую силу его необходимо заключить, соблюдая ряд особенностей, присущих этому договору. Рассмотрим их более подробно.

Как уже упоминалось выше, сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендаторами могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица. В качестве юридических лиц могут выступать коммерческие или некоммерческие организации, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования. Для отдельных видов аренды и видов имущества к сторонам договора могут применяться дополнительные условия (например, для договора аренды зданий и сооружений). Об этом виде договора аренды будет описано в других подразделах. В качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также другое лицо, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При рассмотрении споров, которые вытекают из исполнения договора аренды, суды исходят из того, что договор аренды считается правомочных, пока не доказано, что он заключен с ненадлежащим арендодателем. Если будет доказано, что договор заключен с ненадлежащим арендодателем, то такой договор считается ничтожным, что освобождает стороны от исполнения ими своих обязательств по договору.

Объектами договора аренды могут быть земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и непотребляемые вещи. Аренда непотребляемых вещей предполагает возврат такой вещи арендодателю в первоначальном состоянии (например, недвижимое имущество, автомобиль, телефон, компьютер и др.). Поэтому из объектов аренды исключено имущество, которое, по своей сути, не может не потребляться (например, денежные средства). Также объектом аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Для определенных видов аренды также установлены ограничения в отношении передаваемых в аренду объектов. Так, объектом договора лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Исходя из рационального использования природных ресурсов, законодательством установлены дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа. Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов.

Как упоминалось выше, в договоре аренды должно быть точно определено какое имущество передается в аренду. При отсутствии таких данных, договор аренды считается незаключенным. Это установлено для того, что по окончании договора аренды арендодателю было возвращено то же самое имущество. В тоже время, сведения об объекте аренды могут быть указаны не в самом договоре, а в акте приема-передачи имущества, который является неотъемлемой частью договора. Но на практике, все данные об объекте аренды указаны и в тексте договора, и в тексте акта приема-передачи имущества.

Данные о сроке аренды, также необходимы при заключении договора, хотя, в настоящее время, это не является существенным условием договора аренды. Как правило, срок аренды устанавливается по соглашению сторон, но для отдельных видов аренды законодательством устанавливаются максимальные сроки, за рамки которых стороны выйти не вправе. Так, максимальный срок договора проката - один год, срок аренды водных объектов - 20 лет, а аренда участков лесного фонда не может превышать 99 лет.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то любая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив другую сторону в установленные сроки.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более года и начинает действовать с момента регистрации, а другие виды договора аренды начинают действовать с момента их подписания сторонами. Более подробно этот вопрос рассматривался выше.

Основания прекращения договора аренды определяет гражданское законодательство РФ. Чаще всего договор аренды прекращается по истечении его срока действия. В таком случае возможно либо заключить договор аренды с новым арендатором, либо заключить прекращенный договор на новый срок.

Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды, как со стороны арендодателя, так и арендатора. Данные основания указаны в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ.

Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. По требованию арендодателя договор аренды досрочно расторгается, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта в установленные сроки, а при отсутствии таких сроков, в период, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора и др.

По требованию арендатора договор аренды досрочно может быть расторгнут, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию этим имуществом;

переданное имущество имеет недостатки, которые препятствуют его пользованию и не были обнаружены или доведены до сведения арендатора;

арендодатель не производит капитальный ремонт в установленные договором сроки;

в силу обстоятельств, имущество, за которое не отвечает арендатор, находится в непригодном состоянии и др.

Помимо этого, прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды на это имущество. Но при этом, субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды. На практике, договор субаренды заключается на срок, не более 11 месяцев, с последующей пролонгацией. Пролонгация договора оформляется в виде дополнительного соглашения к договору. Такой договор государственной регистрации не подлежит.

Изучая литературу по данному вопросу, можно наткнуться на такую фразу, что расторжения и изменение договора аренды - тождественные понятия, так как многие авторы пишут: «Расторжение (изменение) договора аренды». Чтобы избежать путаницы данных понятий, необходимо разобраться, в чем же их отличие друг от друга.

Итак, изменение договора аренды - волевое действие сторон договора, которое направлено на изменение содержания арендного обязательства. В свою очередь, расторжение договора аренды - это также волевое действие сторон договора, но оно направлено на прекращение содержания арендного обязательства, и самого договора в целом. Проще говоря, изменение договора просто изменяет что - либо в договоре, который продолжает действовать, а расторжение - прекращает действие самого договора. На практике, изменения в договор аренды вносятся путем составления дополнительного соглашения к данному договору, подписанному обеими сторонами.

Нельзя не обратить внимание на то, что гражданское законодательство предусматривает своеобразную досудебную процедуру разрешения конфликта между сторонами, когда есть основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Арендодателю дана обязанность предварительного письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения.

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Помимо досрочного расторжения договора аренды, возможно расторжение договора по соглашению сторон, но законом или договором может быть предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Также расторжение договора аренды возможно решением суда по воле одной из сторон. Гражданским кодексом предусмотрены два случая, в которых допускается расторжение договора аренды по данному основанию.

Во-первых, когда одной из сторон нарушены условия договора, которые квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях. Именно это и имеется в виду в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса РФ.

Следующий способ расторжения договора, предусматривает односторонний отказ от договора, что ведет к его прекращению. Однако, такой отказ возможет только в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца.

Резюмируя вышеизложенное, приходим к следующим выводам:

при заключении договора аренды необходимо соблюдение всех существенных условий;

арендаторами могут быть не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели, и юридические лица;

в зависимости от вида договора аренды варьируется и срок аренды;

момент действия договора аренды зависит от передаваемого в аренду имущества;

существует несколько способов расторжения договора аренды;

понятие изменение и расторжение не тождественны;

законодательство предусматривает досрочное расторжение договора аренды, при существенных нарушениях условий договора;

расторжение возможно как по инициативе арендодателя, так и арендатора;

расторжение возможно по взаимному согласию, в судебном порядке или по решению одной из сторон;

гражданским законодательством предусмотрена своеобразная процедура досудебного разрешения конфликта;

расторжение договора аренды предусматривает прекращения всех обязательств сторон.

2.2 Возобновление договора аренды на новый срок

Возобновление (продление) договора аренды в гражданском законодательстве называется пролонгацией. Пролонгация договора аренды - продление действия его условий на определенный или неопределенный срок. Такое условие необходимо согласовывать в случае, когда обе стороны хотят продлить действие договора аренды с теми же условиями на длительный срок. Возобновление договора аренды возможно в силу закона или по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо наличие двух условий: пользование имуществом по истечении срока действия договора и отсутствие возражений со стороны арендодателя. Договор аренды может быть возобновлен (продлен) на определенный срок по соглашению сторон.

Рассмотрим случай из судебной практики. ООО «ДЕРЖАВА» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области о признании незаконным отказа от пролонгации договора аренды земельного участка от 15.06.2007 и о понуждении к продлению договора до 14.12.2016.

Требования основаны на статье 621 Гражданского кодекса РФ и пунктах 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ) и мотивированы нарушением ответчиком преимущественного права истца на заключение договора аренды земельного участка, переданного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на новый срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Эврика».

Арбитражный суд Владимирской области решением от 06.08.2014, оставленным без изменения постановлением суда, отказал в удовлетворении иска, поскольку пришел к выводам об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано арендатором лишь в случае передачи контрагентом спорного имущества в аренду третьему лицу, и о невозможности применения порядка заключения договора аренды, установленного в пункте 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, к отношениям, связанным с предоставлением в аренду земель, находящихся в публичной собственности.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО «ДЕРЖАВА» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности истцом передачи в аренду спорного земельного участка третьему лицу в течение одного года после прекращения договора от 15.06.2007 № 255-01/07 и справедливо отказали в удовлетворении заявленного иска.

Вопреки доводам подателя жалобы, положения статьи 17.1 Закона о конкуренции не применимы к спорным правоотношениям, которые являются предметом правового регулирования, осуществляемого Земельным кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда от Владимирской области от 06.08.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу № А11-1080/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДЕРЖАВА» - без удовлетворения.

Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.

Также законодатель предоставляет арендатору преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства, по истечении срока действия договора он имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Здесь речь идет не о праве требования заключения с ним нового договора, а о преимущественном праве на аренду этого имущества перед другими лицами. Поэтому, если арендодатель, после истечения срока договора, не собирается сдавать это имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Потенциальное право арендатора возникает только по отношению к аренде, так если собственник имущества передает это имущество в пользование другому лицу по иному договору (например, по договору ссуды), то преимущественное право арендатора не может быть использовано.

Преимущественное право реализуется при следующих условиях: во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.