Гражданско-правовое регулирование договора аренды

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора, но в течение года заключил договор с новым лицом, арендатор вправе через суд потребовать перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещение убытков. Данное правило действует только в случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

Резюмируя вышеизложенное, приходим к следующим выводам:

гражданское законодательство предусматривает пролонгацию договора аренды на новый срок;

арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды на новый срок перед другими лицами;

преимущественное право арендатора возникает при соблюдении ряда условий, описанных в Гражданском кодексе РФ.

2.3 Права и обязанности сторон в арендных отношениях

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, и как в любом другом договоре каждая из сторон имеет свои права и обязанности. Итак, начнем с арендодателя.

Как упоминалось выше, арендодатель может сдавать в аренду только то имущество, которое принадлежит ему на праве собственности, но законом (в частности гражданским кодексом) установлено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендодатель обязан:

Предоставить арендатору имущество, которое отвечает условиям договора и назначению имущества. Также арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые мешают пользоваться имуществом, даже в том случае, если он не знал о них. Какими правами обладает, в данном случае, арендатор рассмотрено выше в других подразделах.

Передать арендатору имущество в срок, установленный в договоре или же в разумный срок. При нарушении этой обязанности, арендатор вправе потребовать возмещение убытков и истребование имущества, либо расторжение договора и возмещение убытков, вызванных неисполнением договора аренды.

Передать имущество свободное от прав третьих лиц и свободное какого - либо обременения (залог, сервитут и т.д.). При несоблюдении этого условия арендатор вправе расторгнуть договор аренды или потребовать возмещение убытков. Выше было описано, как можно проверить есть ли обременение на имущество, в частности нежилых помещений, или нет.

Производить за свой счет капитальный ремонт. Капитальный ремонт - это восстановление конструктивных элементов имущества, без которого использование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества. Если данное условие нарушается, то арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт, а потом потребовать от арендодателя возмещение расходов; потребовать уменьшение арендной платы; расторгнуть договор аренды.

Конечно, права арендодателя не настолько широки, но они есть и к ним относится следующее:

требовать вовремя и в полном объеме арендную плату;

требовать возвращение имущества (предмета аренды) после прекращения арендных правоотношений;

требовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор использует переданное ему имущество не по назначению;

Теперь рассмотрим права и обязанности арендатора. Но прежде необходимо еще раз отметить, что арендатором может быть как физическое так и юридическое лицо. Заключение основного договора аренды не запрещает арендатору сдавать данное имущество в субаренду.

К обязанностям арендатора относятся:

своевременно и в полном объеме вносить арендную плату по договору аренды. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с назначением договора. Арендатор не вправе использовать имущество не по назначению (например, офисное здание под склад, жилое помещение под магазин и др.)

использовать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт.

при прекращении договора аренды вернуть имущество арендодателю в первоначальном состоянии, т.е. в таком состоянии, в котором он его получил от арендодателя при заключении договора аренды. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

Арендатор вправе:

требовать передачи ему имущества по договору аренды;

сдавать имущество в субаренду;

полученные доходы от имущества являются собственностью арендатора;

требовать уменьшение арендной платы, если состояние имущество ухудшилось;

заключать договор аренды на новый срок с перед другими лицами (преимущественное право);

и другие права, предусмотренные гражданским законодательством.

Таким образом, можно сделать следующие выводы по данному разделу:

при заключении договора аренды необходимо соблюдение всех существенных условий;

в зависимости от вида договора аренды варьируется и срок аренды;

момент действия договора аренды зависит от передаваемого в аренду имущества.

существует несколько способов расторжения договора аренды;

законодательство предусматривает досрочное расторжение договора аренды, при существенных нарушениях условий договора;

расторжение возможно как по инициативе арендодателя, так и арендатора;

расторжение возможно по взаимному согласию, в судебном порядке или по решению одной из сторон;

расторжение договора аренды предусматривает прекращения всех обязательств сторон;

гражданское законодательство предусматривает пролонгацию договора аренды на новый срок;

арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды на новый срок перед другими лицами;

возобновление договора возможно в судебном порядке;

как и в любом другом договоре, в договоре аренды обе стороны имеют как права, так и обязанности, несоблюдение которых влечет неблагоприятные последствия;

права и обязанности арендатора и арендодателя определены гражданским законодательством РФ;

После исследования проблемы действия договора аренды, права и обязанности сторон по договору аренды далее необходимо подробно рассмотреть проблему правового регулирования и характеристики некоторых видов договора аренды.

3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА НЕКОТОРЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Правовое регулирование и характеристика договора проката

Одним из видов договора аренды является договор проката. Данный вид договора помимо гражданского законодательства регулируется также Федеральным законом «О защите прав потребителей», если одна из сторон - физическое лицо. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется доставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Главный признак данного договора - арендодатель должен заниматься предпринимательской деятельностью на постоянной основе. По договору проката арендодателем может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. Объект договора - движимые вещи, которые передаются арендатору для потребительских целей, но в некоторых случаях в договоре может быть предусмотрено иное.

Так как данный вид договора - один из видов договора аренды, то к нему применяются общие положения по договору аренды, но есть и специальные нормы, регулирующие такой договор. Так пункты 2 и 3 ст. 626 Гражданского кодекса Российской Федерации, говорят о том, что договор проката всегда заключается только в письменной форме и является публичным договором. Публичный договор - договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратился. Говоря своими словами коммерческая организация или индивидуальный предприниматель не вправе отказать в заключении публичного договора, и не вправе отдавать предпочтение одному лицу перед другим.

Как было сказано выше, договор проката всегда заключается в письменной форме, что означает наличие документа, подтверждающего заключение договора.

Договор проката не может заключаться на срок более одного года. Арендатор вправе отказаться от заключенного договора проката в любое время, предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней. Однако, правила о возобновлении договора на новый срок, правила о преимущественном праве арендатора на возобновление договора, к договору проката не применяются.

При заключении договора проката арендодатель обязан, в присутствие арендатора, проверить исправность имущества и ознакомить его с правилами пользования (эксплуатации) данного имущества. Данное правило подтверждается статьей 628 Гражданского кодекса РФ.

При обнаружении арендатором недостатков переданного имущества, которые препятствуют пользованию этого имущества, арендодатель обязан в десятидневный срок, со дня заявления о недостатках, устранить недостатки на месте либо безвозмездно произвести замену товара на аналогичный товар, в исправном состоянии. В договоре может быть установлен иной срок замены товара. Однако, если недостатки явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации, последний выплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества. При этом не имеет значения, какого рода недостатки были причинены имуществу, они должны быть устранены, так как имущество призвано временно удовлетворять потребности арендатора.

Арендная плата по договору проката установлена в твердой денежной суммы, которая вносится периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества, арендодатель выплачивает арендатору часть арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Задолженности по арендной плате взыскиваются с арендатора в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Рассмотрим случай из судебной практики. ИП А. обратился в суд с иском к ответчику Н. о взыскании задолженности по арендной плате по договору бытового проката. В обоснование требований указал, что между истцом и ответчиком в 2011 году был заключен договор бытового проката № 1, по условиям которого Н. получил во временное владение и пользование сроком на двое суток мозаично-шлифовальную машину. В связи с этим истец просит взыскать с ответчика стоимость арендованного имущества в общей сумме, задолженность по арендной плате в сумме, расходы по оплате госпошлины.

Ответчик Н. в судебное заседание не явился. Суд, заслушав представителя истца и исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в 2011 году между истцом и ответчиком был заключен договор бытового проката № 1, по условиям которого Н. получил во временное владение и пользование сроком на двое суток мозаично-шлифовальную машину. Факт получения ответчиком указанного имущества подтверждается обязательством-квитанцией, в которой указано, что имущество должно быть возвращено через два дня до 18 часов 00 минут.. По настоящее время арендованное имущество не возвращено, что ответчиком не оспорено.

В соответствии с п. 1 ст. 626 Гражданского кодекса РФ по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно п. 1 ст. 630 Гражданского кодекса РФ арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Проанализировав содержание договоров проката, суд приходит к выводу о том, что Н. обязательства по указанному выше договору проката исполняет ненадлежащим образом, допустил нарушение сроков возврата имущества.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате по договору бытового проката. Кроме того, истцом заявлено требование о возмещении понесенных убытков в связи с утратой арендованного имущества по договору бытового проката. В материалы дела истцом предоставлены инвентарные карточки учета объектов основных средств с указанием стоимости утраченного имущества, ответчиком стоимость имущества не оспорена. В связи с тем, что фактически имущество выбыло из владения истца и его судьба суду неизвестна, данное требование суд также находит подлежащим удовлетворению.

Также, в силу ст. 88, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально. Руководствуясь ст. ст. 194-197, абз.4 ст. 198, ст. 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ суд решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя А. к ответчику Н. о взыскании задолженности по арендной плату по договору бытового проката удовлетворить частично.

Взыскать с Н. в пользу индивидуального предпринимателя А.задолженность в сумме равной количеству просроченных дней, а также расходы по уплате государственной пошлины.

Капитальный и текущей ремонт имущества возлагается на арендодателя. Сдача имущества, по договору проката, в субаренду, в безвозмездное пользование, залог, внесение этого имущество в уставной капитал хозяйственного товарищества и общества не допускается.

Резюмируя вышеизложенное, делаем следующие выводы:

договор проката - один из видов договора аренды;

положения о договоре проката регулируются не только гражданским законодательством, но и Федеральным законом «О защите прав потребителей», если одна из сторон - физическое лицо;

срок проката не может быть более одного года;

договор проката всегда заключается в письменной форме и является публичным договором;

арендная плата устанавливается в твердой денежной сумме и может вноситься как единовременно, так и частями;

имущество, переданное в аренду, должно быть в исправном состоянии;

сдавать в субаренду, передавать в залог, безвозмездное пользование и другое к имуществу, переданное по договору проката, не применяется.

3.2 Правовое регулирование и характеристика договора аренды зданий и сооружений

В Гражданском кодексе РФ аренде зданий и сооружений посвящены ст. 650-656, но, несмотря на это, данный вид договора аренды чаще всего применяется на практике. Как уже упоминалось выше данный вид договора аренды подлежит государственной регистрации, но лишь в случае, когда он заключен на срок более года. Соответственно договор, заключенный на срок менее года, не регистрируется в органах государственной регистрации. Данное правило указано в письме Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются объекты недвижимости, которые представляют собой массивные, технически весьма сложные и дорогостоящие предметы материального мира.

Договор аренды зданий и сооружений заключается в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договору данного типа всегда присуща только письменная форма.

Договор аренды зданий и сооружений, зарегистрированный в органах государственной регистрации прав, считается заключенным и начинает свое действие с момента государственной регистрации. Как правило, регистрация такого договора занимает 10 рабочих дней. Чтобы зарегистрировать такой договор необходимо заплатить государственную пошлину за регистрацию договора, сумма которой зависит от того, какое лицо регистрирует договор. На практике такой договор аренды регистрирует тот, у кого возникает право на аренды. Если это физическое лицо или индивидуальный предприниматель, то сумма государственной пошлины за регистрацию договора аренды составляет 1 600 рублей. Такая госпошлина оплачивается на месте по квитанции, которую выдают в органах государственной регистрации права. Если регистрирующая сторона - юридическое лицо, то сумма государственной пошлины составляет 22 000 рублей. Такая госпошлина оплачивается предприятием в органы государственной регистрации, путем перечисления денег на расчетный счет регистрирующего органа. После перечисления необходимый суммы на расчетный счет распечатывается платежное поручение, где проставлены номер и дата платежного поручения, реквизиты юридического лица и регистрирующего органа, сумма платежа и разъяснение на что была потрачена данная сумма. Такое платежное поручения заверяется представителем юридического лица в банке, где проводился платеж, путем отметки банка на платежном поручении, что является подтверждением оплаты. И только после этого платежное поручение предоставляется в органы регистрации. На практике, юридическое лицо заранее знает, в какой день будет происходить регистрация и все вышеуказанные операции производятся заранее.

Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года не регистрируется в органах государственной регистрации и, как правило, заключается на 11 месяцев с последующей пролонгацией, которая оформляется путем составления дополнительного соглашения к договору аренды.

Недвижимость неразделима связана с землей, поэтому при заключении договора аренды недвижимости передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью. Если земельный участок, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда такого участка допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования такого участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное имущество, продается третьему лицу, за арендатором сохранятся право пользования частью земельного участка, на котором находится арендованное имущество, необходимого для использования этого имущества на условиях, существовавшим до продажи земельного участка. Данное условие прописано в статье 653 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим пример из судебной практики. Копосов О.В. обратился в суд с иском к ООО «Эдельвейс» о расторжении договора аренды. В обоснование иска указал, что между Копосовым О.В. и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Было заключено соглашение, согласно которого размер арендной платы увеличился. Соглашение не было зарегистрировано. Ответчик вносил арендную плату в полном объеме. Но позже арендная плата стала вноситься нерегулярно. Согласно условиям договора ответчик обязался содержать арендуемое помещение в технически исправном состоянии, но возникла необходимость в проведении ремонта. Требования о проведении ремонта остались без удовлетворения.

Истец просит расторгнуть договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м. Истец в судебное заседание не явился и просил рассмотреть дело в его отсутствие и направил в суд своего представителя, который иск полностью поддерживает.

Ответчик ООО «Эдельвейс» возражал против удовлетворения заявленных требований.

Судом установлено, что между Копосовым О.В. и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м., в том числе торговая площадь 50 кв.м., складские помещения 52 кв.м., Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Дополнительным соглашением к договору аренды стороны продлили срок действия договора аренды. Согласно п.1 Дополнительного соглашения срок действия настоящего договора составляет 36 месяцев. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Согласно п.4.1 Договора аренды по соглашению сторон прописана сумма арендной платы. Истец Копосов О.В. в исковом заявлении указал, что было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которого определен размер арендной платы. Данные обстоятельства нашли свое подтверждение.

В соответствии с положениями п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как следует из пояснений представителя истца Корнилова А.В., материалов дела (л.д.22,26), дополнительное соглашение не было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Доводы истца о том, что размер арендной платы был изменен соглашением сторон, суд не принимает, поскольку в силу вышеуказанных норм права соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Доводы истца о невыплате арендной платы не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Как следует из представленных ООО «Эдельвейс» документов, арендная плата выплачивалась арендодателю ежемесячно, о чем свидетельствуют расписки Копосова О.В., решение Миасского городского суда, а также квитанции о переводе арендной платы,

В суд не представлено прямого указания о невнесения арендной платы.

При этом как следует из пояснений представителя ответчика, материалов дела - решения Миасского городского суда от ДАТА года, со стороны ответчика осуществлялись мероприятия по проведению текущего ремонта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны арендатора таких нарушений, которые в силу правовых положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для досрочного расторжения договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

В удовлетворении исковых требований Копосова О.В. к ООО «Эдельвейс» о расторжении договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

С введением в действие части 2 Гражданского кодекса РФ понятие «нежилое помещение» заменилось понятием «здание». К зданиям (а раньше нежилым помещениям) относятся объекты недвижимости, используемые для производственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательских и иных целей. Нежилое помещение может располагаться и в жилом доме. Чаще всего они занимают первые этажи дома, где располагаются магазины, парикмахерские, различного рода клиники и др. в свою очередь, жилое помещение не является объектом договора аренды зданий и сооружений, так как оно должно быть непригодным для проживания людей. Процедура признания здания нежилым довольно сложная.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий и сооружений. Если данное условие отсутствует в договоре, то договор считается не заключенным. К договору аренды здания не применяется общее правило, согласно которому в случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение его должно быть оплачено по цене, установленной при сравнимых обстоятельствах и обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Возможно оформление договора аренды посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

Как и при любом виде договора аренды - срок договора не является существенным условием и определяется по соглашению сторон. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и любая из сторон вправе отказаться от договора предупредив другую сторону о своем решении за три месяца. На практике, договора аренды зданий и сооружений заключаются на срок до пяти лет. Так как большая часть нежилых помещений, а теперь зданий, занимают магазины, где торгуют алкогольной продукцией, поэтому договора заключаются на срок действия алкогольной лицензии. Максимальной срок лицензии - 5 лет. Конечно можно еще рассказать, как заключаются такие договора, способ получения алкогольной лицензии, способ продления лицензии и добавления в нее новых точек (переоформление лицензии), но это не относится к теме данной выпускной квалификационной работы и сильно отклонит нас от заданной темы. Но стоит отметить, что это весьма интересно.

Итак, вернемся к досрочному расторжению договора аренды зданий и сооружений. Такой договор может быть расторгнут в случаях: ликвидации организации (арендатора); по соглашению сторон; в судебном порядке при существенном нарушении условий договора. Существенное нарушение условий договора - такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное делаем следующие выводы:

договор аренды зданий и сооружений имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюдать и заключается всегда в письменной форме;

объектами могут быть только нежилые объекты, т.е. непригодные для проживания людей;

такой договор регулируется не только гражданским законодательством, но и другими Федеральными законами;

данный вид договора аренды подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок более 1 года и начинает действовать с момента государственной регистрации;

земельный участок передается в аренды вместе с объектом недвижимости;

арендная плата - существенной условие договора аренды, а срок - нет.

3.3 Правовое регулирование и характеристика договора финансовой аренды (лизинга)

Для многих предприятий и организаций вступление в арендные отношения являются одним из источников прибыли. Из-за развития предпринимательской деятельности договор аренды приобретает различные новшества, одним из которых является договор финансовой аренды, который научным я зыком называется лизинг.

При финансовой аренде (лизинге) отношения между сторонами регулируются не только Гражданским кодексом РФ, но и Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)».

Лизинг - это совокупность экономических правоотношений, которые возникают вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предмета договора. Непосредственно же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим лицам за определенную плату.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Для обеих сторон выгодным договор будет в том случае, если арендная плата будет близка к стоимости арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрен выбор продавца и имущества арендодателем. Особенности регулирования договора лизинга, заключаемого государственным или муниципальным учреждением, регулируется Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)».

Предметом договора лизинга являются любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков и других природных объектов. Проще говоря, предметом договора лизинга могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства, движимые и недвижимые вещи и другое, что можно использовать в предпринимательской деятельности. Все вышеперечисленное имущество может передаваться как физическим, так и юридическим лицам.

В отличие от других видов договора аренды, договор лизинга имеет специфический состав субъектов. В данных правоотношениях их трое: продавец, арендатор, арендодатель и все они связаны правоотношениями. Арендодатель имеет деловые отношения, прежде всего, с продавцом, а потом уже с арендатором. Стороны в договоре лизинга можно назвать также лизингодателем (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор). В деловых отношениях арендатор и продавец не состоят, но арендатор требования продавцу имущества по качеству имущества, комплектности, сроков поставки и т.п. Арендатор в данном договоре имеет права и обязанности покупателя, т.е. признается субъектом договора купли-продажи и не может расторгнуть договор в одностороннем порядке. По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, за исключением случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи как непосредственно продавцу, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Приобретая имущество, арендодатель сообщает продавцу о том, что имущество предназначено для определенного лица. Это требования является обязательным, так как продавец должен знать об ответственности, которая у него возникает. Риск случайной гибели или порчи имущества переходят к арендатору в момент передачи имущества, но в договоре аренды может быть предусмотрены иные условия.

Договор лизинга заключается в письменной форме, путем подписания одного документа, подписанного сторонами.

Срок договора лизинга, как и любого другого договора аренды не является существенным условием и устанавливается соглашением сторон. Существенные условия договора лизинга - это:

предмет договора, который был рассмотрен выше;

цена договора. Цена складывается из затрат лизингодателя на покупку, транспортировку, монтаж и т.п. лизингового имущества, а также дохода лизингодателя;

порядок расчетов. Обязательным условием договора является указание срока и размера платежей, вносимых лизингополучателем;

объем передаваемых прав собственности. Лизинговое имущество может передаваться в аренду без последующей передачи права собственности или с таковой. Это условие определяется договором лизинга;

порядок передачи предмета лизинга. В договоре обязательно указание на место и порядок передачи лизингового имущества;

порядок содержания и ремонта предмета лизинга. Обязанность содержания и ремонта лизингового имущества возлагается на одну из сторон договора лизинга;

страхование предмета лизинга. Договором может быть предусмотрена обязанность одной из сторон застраховать предмет лизинга;

порядок балансового учета лизингового имущества. Лизинговое имущество поступает на баланс лизингополучателя или лизингодателя в соответствии с договором лизинга;

ответственность по договору лизинга устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Договор лизинга, чаще всего, бывает следующих видов:

Финансовый лизинг - предмет договора выбирает лизингополучатель, но покупает его - лизингодатель. Как правило, по истечении срока действия договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя. Финансовый лизинг имеет следующие особенности: третьей стороной является производитель или поставщик предмета лизинга; невозможность расторжения договора в течение основного срока аренды; достаточно большой период действия договора, как правило, период близкий к сроку службы объекта финансового лизинга).

Оперативный лизинг - предмет договора выбирает лизингодатель, у которого не возникает право собственности на него. Передача имущества третьему лицу не допускается. Риск порчи или потери объекта лизинга лежит на лизингодателе.

Возвратный лизинг - собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя будет сдавать его в аренду только ему. Такой лизинг является заменой залога. Важное преимущество возвратного лизинга - использования оборудования, которое уже находится в эксплуатации, в качестве источника финансирования. Таким видом лизинга пользуются организации, которым срочно требуются финансовые средства.

Таким образом, резюмируя все вышеизложенное, делаем выводы по всем разделам выпускной квалификационной работы:

договор аренды - самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;

стороны договора - арендодатель и арендатор;

договор аренды отличается от других договоров по ряду признаков;

арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;

существенные условия договора аренды определены не только гражданским законодательством, но и сторонами договора;

государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;

договор аренды, в котором одна из сторон - юридическое лицо, заключается только в письменной форме;

при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;

современное гражданское законодательство не относит срок к существенным условиям договора аренды;

в зависимости от вида договора аренды и варьируется срок, на который он заключается;

по некоторым видам договора аренды арендатор обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок;

ответственность по договору может нести любая из сторон;

ответственность по договору аренды установлена Гражданским кодексом РФ;

при заключении договора аренды необходимо соблюдение всех существенных условий;

арендаторами могут быть не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели, и юридические лица;

момент действия договора аренды зависит от передаваемого в аренду имущества;

понятие изменение и расторжение не тождественны;

законодательство предусматривает досрочное расторжение договора аренды, при существенных нарушениях условий договора;

расторжение возможно как по инициативе арендодателя, так и арендатора;

расторжение возможно по взаимному согласию, в судебном порядке или по решению одной из сторон;

гражданским законодательством предусмотрена своеобразная процедура досудебного разрешения конфликта;

расторжение договора аренды предусматривает прекращения всех обязательств сторон;

гражданское законодательство предусматривает пролонгацию договора аренды на новый срок;

возобновление договора возможно в судебном порядке;

договор цессии (уступки права) очень часто применяется при арендных отношениях;

заключение договора уступки права по договору аренды, регулируется не только гражданским законодательством, но другими Федеральными законами, такими как ФЗ «Об акционерных обществах», ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

положения о договоре проката регулируются не только гражданским законодательством, но и Федеральным законом «О защите прав потребителей», если одна из сторон - физическое лицо;

срок проката не может быть более одного года;

договор проката всегда заключается в письменной форме и является публичным договором;

арендная плата устанавливается в твердой денежной сумме и может вноситься как единовременно, так и частями;

имущество, переданное в аренду, должно быть в исправном состоянии;

договор аренды зданий и сооружений имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюдать и заключается всегда в письменной форме;

объектами могут быть только нежилые объекты, т.е. непригодные для проживания людей;

данный вид договора аренды подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок более 1 года и начинает действовать с момента государственной регистрации;

земельный участок передается в аренды вместе с объектом недвижимости;

арендная плата - существенной условие договора аренды, а срок - нет.

договор финансовой аренды (лизинга) имеет ряд особенностей;

такой договор регулируется не только гражданским законодательством, но и другими Федеральными законами;

договор лизинга делится на различные виды;

важное отличие договора лизинга - участие в договора трех сторон: арендодатель, арендатор и продавец имущества, которое передается в финансовую аренду.

Исследовав все вопросы выпускной квалификационной работы необходимо подвести итоги, выразив их в заключении.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Все правовые отношения, которые возникают в течение действия договора аренды, направлены на пользование имуществом, т.е. извлечением из этого имущества его полезных свойств.

Целью договора аренды является передача имущества вол временное владение и пользование другому лицу за плату. Арендатор, как правило, не имеет возможность приобрести данное имущество в собственность, поэтому берет его на время, для достижения необходимых целей. Арендодателю, в свою очередь, данное имущество не нужно или ему необходимо получить денежные средства из его передачи другому лицу. Получение денежных средств (арендной платы) за переданное имущество отличает договор аренды от договора безвозмездного пользования, где имущество передается просто так без получения денег. Но при этом арендодатель остается собственником имущества и может распоряжаться им (решать юридическую судьбу данного имущества) по своему усмотрению. Он может продать его, изъять его у арендатора, в порядке, установленным законом или договором, и другое. Несмотря на то, что арендатор не является собственником вещи, законодательство не дает ограничений по сдачи этого имущества в субаренду.

Договор аренды - двусторонних договор, консенсуальный, синаллагматический, возмездный. Двусторонний договор, так как есть две стороны арендодатель (тот, кто сдает имущество в аренду) и арендатор (тот, кто принимает имущество). Консенсуальный, так как считается заключенным с момента достижения согласия. Согласие, в данном случае, - это подписание договора. Синаллагматический (взаимный) договор, потому что стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Возмездный договор, потому что одна из сторон передает имущество, а другая сторона вносит арендную плату за это имущество.

Основным правовым регулятором договора аренды является Гражданский кодекс РФ (часть вторая), в частности, ст. 606-625, а также ст. 626-670, регулирующие отдельные виды договора аренды.

Аренда транспортных средств, зданий и сооружений, регулируется также указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, Федеральными законами РФ, иными кодексами и уставами. Например, аренда транспортных средств регулируется транспортными уставами, аренда земельных участков - Лесным кодексом РФ и т.д. Таким образом, нормы регулирующие арендные отношения - несистематизированный комплекс правил, основа которого Гражданский кодекс РФ.

В гражданском законодательстве предусмотрены пять видов договора аренды, а именно: прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг). В рамках данной выпускной квалификационной работы были рассмотрены наиболее интересные и часто встречающиеся виды договора аренды - это договор проката; аренда зданий и сооружений и договор лизинга. Каждый вид договора аренды имеет свои особенности, без соблюдения которых договор считается недействительным.

Договор аренды относится к числу договоров, которые имеют диспозитивный характер, но это не означает, что стороны халатно относится процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что любая нечеткая формулировка условия договора влечет за собой его возможное двоякое толкование. Именно для этого некоторые общие положения о договоре аренды носят императивный характер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора для юридических лиц).

Представляется целесообразным внести следующие изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации в рамках темы выпускного исследования:

Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение. Под нежилым помещением рекомендуем понимать «помещения, не пригодные для постоянного проживания». Чтобы более полно понять вопрос аренды нежилых помещений предлагается также создать Федеральный закон РФ «Об аренде нежилых помещений в Российской Федерации».

Из текста Федерального Закона «О финансовой аренде (лизинге)» исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю. Также необходимо расширить перечень субъектов лизинга, данный в ст. 4 Федерального Закона «О финансовой аренде (лизинге)» или, по крайней мере, сделать его открытым, так как в реальности субъектами лизинга может быть большее количество потенциальных участников лизинговых правоотношений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // Российская газета, № 237, 25.12.1993.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 23,24,25, 06,07,08.02.1996.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 220, 20.11.2002.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146- ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 148-149, 06.08.1998.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 27.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 137, 27.07.2002.

Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 121, 08.06.2006.

Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Российская газета, № 277, 08.12.2006.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, № 145, 30.07.1977.

Федеральный закон от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 31.12.2014) «О недрах» // Российская газета, № 102, 05.05.1992. Ст.10.

Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 22.12.2014) «Об акционерных обществах» // Российская газета, № 248, 29.12.1995.

Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ (ред. от 04.11.2014) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Российская газета, № 229, 03.12.2002.

Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О финансовой аренде (лизинге)» // Российская газета, № 221, 05.11.1998.

Федеральный закон от 30.11.1994 № 52 -ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.

Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, № 23, 06.02.1996.

Постановление Правительства РФ «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 октября 2013 г. // Собрание законодательства РФ, 21.10.2013, № 42, ст. 5382.

Указание Банка России от 07.10.2013 № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» // Вестник Банка России от 21.05.2014 № 45

Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 (ред. от 26.11.2001) // Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 407. (утратил силу)

Основы законодательства СССР об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 г. № 810-1) // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, N 25, ст. 481. (утратил силу).

Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР, 26.06.1991, № 26. Ст. 733. (утратил силу).

Акты судебных органов

Письмо Высшего арбитражного суда Российской Федерации «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 2000. № 7.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» от 20.01.2003 // Российская газета, № 15, 25.01.2003.

Учебники, монографии, брошюры

Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник в 3 томах. Том 2 / Е.Н. Абрамова. - М.: РГ-Пресс, 2013.

Алексеев, С.С. Гражданское право / С.С. Алексеев. - М.: Норма, 2015.

Алексеев, С.С. Гражданское право в вопросах и ответах: учебное пособие / С.С. Алексеев. - М.: Проспект, 2014.

Анохин, В.С. Договор поставки в рыночной экономике / В.С. Анохин. - М.: Хозяйство и право, 2013.

Беспалов, Ю.Ф. Гражданское право в схемах: учебное пособие / Ю.Ф. Беспалов, П.А. Якушев. - М.: Проспект, 2015.

Борисов, А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей, части четвертой. Новая редакция. Постатейный / А.Б. Борисов. - М.: Книжный мир, 2014.

Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имуществ / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут. 2014.

Быков, В.В. Русское гражданское право / В.В. Быков. - М.: Книга по Требованию, 2013.

Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Васильева. - М.: ГроссМедиа Ферлаг, 2014.

Витрянский, В.В. Расторжение (изменение) договора аренды / В.В. Витрянский. М.: Хозяйство и право. 2013.

Витрянский, В.В. Общие положения об аренде / В.В. Витрянский. - М.: Хозяйство и право. 2013.

Власов, А.А. Российское гражданское право: учебник в 2 томах / А.А. Власов, Н.Г. Кутьин, В.З. Гущин. - М.: Статут, 2013.

Воронцов, Г.А. Гражданское право: краткий курс / Г.А. Воронцов. - М.: Феникс, 2015.

Гатин, А.М. Гражданское право: учебное пособие / А.М. Гатин. - М.: Эксмо, 2013.

Головнин, С. Чем грозит просрочка платежа? / С. Головин.- М.: ЭЖ-Юрист. 2014.

Гомола, А.И. Гражданское право: учебник в 3 томах. Том 2 / А. И. Гомола. - М.: Проспект, 2013.

Гришаев, С.П. Гражданское право: учебник для средних и специальных учебных заведений. Гриф МО РФ / С.П. Гришаев.- М.: Норма, 2015.

Губин, Е.П. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости / Е.П. Губин, О.В. Чумакова. - М.: Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2013.

Елисеев, И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора / И. Елисеев. - М.: Корпоративный юрист. 2014.

Зенин, И.А. Гражданское право / И.А. Зенин. - М.: Юрайт, 2013.

Кабалкин, А. Договор проката / А. Кабалкин. - М.: Российская юстиция, 2013.

Калпин, А.И. Гражданское право / А.И. Калпин, А.И. Масляев. - М.: Проспект, 2014.

Касьянова, Г.Ю. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: комментарий к последним изменениям / Г.Ю. Касьянова. - М.: АБАК, 2014.

Красноперова, О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект / О.А. Красноперова. - Гражданин и право, 2013.

Кузьмина, А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров / А.К. Кузьмина, И.А. Смирнов, В.Г. Шабалин. - М.: Омега-Л, Филинъ, 2014.

Мозолин, В.П. Гражданское право: учебник в 3-х томах. Том 3 / В.П. Мозолин. - М.: Проспект, 2015.

Оглоблина, О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие / О.М. Оглобина.- М.: Юринформцентр, 2013.

Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография / Ю.В. Романец. - М.: Норма, Инфра-М, 2013.

Садикова, О.Н. Гражданское право Российской Федерации: учебник в 2-х томах / О.Н. Садикова, М.: Инфра-М, 2013.

Садикова, О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Постатейный / О.Н. Садикова. - М.: Инфра-М, 2014.

Сергеев, А.П. Гражданское право. Том. 2 / А.П. Сергеев. - М.: Велби. 2014.

Степанов, С.А. Гражданское право: учебник в 3-х томах. Том 2 / С.А. Степанов. - М.: Проспект, 2014.

Степанов, А. Договоры в хозяйственной деятельности предприятий / А. Степанов. - М.: Право и экономика, 2014.

Сутягин, А.В. Аренда и лизинг / А.В. Сутягин. - М.: Гросс-Медиа, 2013.

Суханов, Е. А. Российское гражданское право: учебник в 2-х томах. Том 2 / Е. А. Суханов. - М.: Статут, 2014.

Тельгарин, Р. О свободе заключения гражданско-правовых договоров в сфере предпринимательства / Р. Тельгерин.- М.: Российская юстиция, 2013.

Тихомиров, М.Ю. Договоры найма и аренды жилых помещений: образцы документов с комментариями / М.Ю. Тихомиров.- М.: ЮрИнфоР, 2015.

Тихомиров, М.Ю. Разрешение договорных споров. Комментарии, образцы претензий и исковых заявлений / М.Ю. Тихомиров. - М.: Тихомиров М.Ю., 2015.

Толстой, Ю.К. Гражданское право: учебник в 2-х томах / Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2013.

Цветков, И.В. Договорная работа: учебник / И.В. Цветков. - М.: Проспект, 2015.

Щепалов, С.В. Гражданский процесс: лекции / С.В. Щепалов, Б.К. Таратунин, Е.С. Рочева. - М.: Инфра-М, Норма, 2013.

Юкша, Я.А. Гражданское право. Учебное пособие / Я.А. Юкша. - М.: РИОР, 2014.

Электронные ресурсы

http://www.garant.ru

http://www.consultant.ru

https://rospravosudie.com

Размещено на Allbest.ru