Согласно поставленной цели исследования необходимо выделить задачу настоящей работы, которой является рассмотрение основных вопросов, возникающих при оформлении договоров аренды и концессии природных объектов, с учетом действующего законодательства и особенностей аренды земель различных категорий.

2.1 Договор аренды земельного участка

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Содержание правомочий, принадлежащих арендатору земельного участки, конкретизировано в 41, 46 Земельного кодекса РФ^[11] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147 (далее - ЗК РФ, если не указано иное).^[11].

Во-первых, арендатор вправе самостоятельно хозяйствовать на земле. Указанное право, в частности, означает, что никто не вправе противодействовать законной деятельности арендатора. Защита данного права может осуществляться способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

Во-вторых, арендатор вправе использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые^[12] Перечень общераспространенных полезных ископаемых утверждается субъектами РФ при участии Министерства природных ресурсов РФ.^[12], торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды.

Использование находящихся на земельном участке лесных угодий, водных объектов и других природных ресурсов допускается только в тех случаях, когда оно согласно природоресурсному закону (правовому акту) не требует юридического оформления при помощи договора или лицензии^[13] См.: Земельное право: Курс лекций / Е.С. Болтанова. - М.: ИНФРА-М, 2003. - С. 57.^[13].

В-третьих, арендатор на арендованном земельном участке вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Исключение из этого правила составляют случаи, когда соответствующий земельный участок в силу своего целевого назначения не предназначен для застройки.

Перед заключением договора аренды необходимо осуществить предварительное согласование места размещения объекта. Участие в согласовании принимают все заинтересованные лица. В их состав помимо арендодателя могут входить представители соответствующих государственных служб, иных заинтересованных физических и юридических лиц (к примеру, арендаторов, собственников, землепользователей соседних земельных участков). При этом учитываются экологические последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр^[14] См.: Комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации / А.Н. Гуев. - М.: ЭКЗАМЕН, 2003. - С. 76.^[14]. Проводятся экологическая и иные экспертизы. Результаты работ оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны. В некоторых случаях подобные вопросы могут выноситься на местный референдум, собрания, сходы граждан либо решаться через иные формы непосредственной демократии.

Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 1 февраля 2001 г. № КГ-А40/36-01 указал, что нарушение ответчиком условий договора по пользованию земельным участком и капитальное строительство нежилых строений без соответствующих согласований являются основаниями для расторжения договора и освобождения земельного участка^[15] Справочная правовая система ГАРАНТ.^[15].

В-четвертых, арендатор вправе проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков, а также участвовать в решении вопросов о мелиорации земель. Безусловно, такого рода деятельность арендатора не может приводить к существенному изменению субстанции арендуемой веши (земельного участка), а должна быть направлена исключительно на выполнение требований законодателя, установленных, прежде всего, в целях защиты земли как элемента экосистемы.

В-пятых, арендатор приобретает право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений.

Пределы владения и пользования арендуемым земельным участком определяются как законом, так и договором. Законом такие ограничения вводятся, как правило, с целью защиты земли как природного ресурса от истощения, заражения, заболачивания и т.д.

Договор аренды земельного участка является возмездным. Поэтому не относятся к числу арендных права, возникающие из земельных сервитутов. K последним следует относить права граждан на проход и (или) проезд по землям, используемым в качестве путей сообщения (площади, улицы), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы) и ряд других.

К числу сторон договора относятся арендодатель и арендатор. В роли арендодателей в подавляющем большинстве случаев выступает государство - Российская Федерация либо ее субъекты. Связано это, прежде всего, с крайне малой площадью земель, находящихся в руках частных собственников, а также с тем, что большинство использует собственные участки для удовлетворения личных потребностей^[19] См.: Земельное право: Учебник / Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин. - М.: Юрайт-Издат, 2003. - С. 337.^[19].

Российская Федерация выступает арендодателем в отношении земель, отнесенных к федеральной собственности. К числу таких земель могут быть отнесены, в частности, земельные участки, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, и т.д. Органом, уполномоченным распоряжаться федеральными землями, является Министерство имущественных отношений РФ.

Функции управления землями субъектов РФ могут быть возложены на различные органы исполнительной власти. В свою очередь, полномочия органов исполнительной власти субъектов РФ по предоставлению в аренду земель, как правило, осуществляются органами муниципальных образований, на территории которых эти земли расположены.

В качестве арендаторов могут выступать как юридические, так и физические лица.

Пункт 3 ст. 610 ГК РФ предусматривает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Применительно к аренде земельных участков закон этих ограничений не содержит.

Предметом договора аренды земли может выступать как весь земельный участок, так и его часть. Участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован, а информация о нем занесена в единый государственный реестр прав. Эта процедура определяется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как правило, процедуре внесения информации в единый государственный реестр прав предшествуют работы по кадастровому и техническому учету земельного участка. Следует отметить, что государственная регистрация прав на земельный участок в принципе может быть осуществлена и при отсутствии или незаконченности работ по кадастровому учету земельного участка исключительно на основании плана участка, составленного при помощи данных, имеющихся в органе кадастрового учета, включая натурное описание границ. В этой ситуации земельному участку присваивается условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Впоследствии уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии письменного согласия правообладателя (правообладателей) участка^[21] См.: Комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации / М.В. Бархатов, Е.А. Галиновская, Ю.Г. Жариков и др. - М.: Юрайт-Издат, 2002. - С. 169.^[21].

Все договоры аренды земельных участков, как, впрочем, и любые договоры аренды недвижимости, по общему правилу подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ) в порядке, установленном для государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Необходимость государственной регистрации обусловливает обязательность соблюдения письменной формы.

Содержание договора аренды земельного участка обладает серьезной спецификой, что объясняется особенностями его предмета. Некоторые из обязанностей сторон, предусмотренные общими положениями об аренде, содержащимися в ГК РФ, вообще не возникают. К их числу можно отнести осуществление текущего и капитального ремонта. В то же время земельное законодательство конкретизирует обязанности, предусмотренные ГК РФ, а также устанавливает целый ряд дополнительных обязанностей сторон.

Арендодатель земельного участка обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Так, арендатора необходимо предупредить даже в том случае, если на земельном участке осуществляются лишь поисковые работы;

3) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Применительно к аренде земли это означает, что арендодатель обязан компенсировать затраты арендатора на повышение плодородия почв. Правда, указанное правило действует лишь в том случае, если арендатор добровольно отказался от земельного участка. При этом в отличие от положений ст. 623 ГК РФ расходы на повышение плодородия должны компенсироваться арендодателем независимо от дачи согласия на их производство. Ведь повышение плодородия земель составляет не право, а обязанность арендатора^[24] См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации по сост. на 1 марта 2003 г. / Под ред. С.А. Боголюбова. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби: Проспект, 2003. - С. 272.^[24].

Арендатор земельного участка обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

2) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду;

3) своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

Условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. Однако при аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата устанавливается на основании существующих базовых размеров арендной платы по категориям арендаторов и видам использования земель.

Арендная плата за землю может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме;

4) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

5) своевременно предоставлять в соответствующую местную администрацию установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель.

Основное внимание законодатель уделил регулированию административной ответственности за нарушение земельного законодательства. Основаниям и формам гражданско-правовой ответственности посвящена лишь одна статья (ст. 76 ЗК РФ). Так, на арендатора возлагается обязанность по приведению земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, по сносу строений при самовольном строительстве, по восстановлению уничтоженных им межевых знаков. По своему выбору арендатор вправе вместо проведения данных работ возместить арендодателю убытки^[27] См.: Земельное право современной России: Учеб. пособие / О.И. Крассов. - М.: Дело, 2003. - С. 342.^[27].

Статья 76 ЗК РФ также устанавливает, что привлечение арендаторов к ответственности за указанные правонарушения возможно лишь при наличии их вины. Поскольку земельное законодательство в данном случае имеет приоритет над ГК РФ, очевидно, что правило п. 3 ст. 401 ГК РФ об ответственности по обязательствам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, на началах риска здесь неприменимо.

В прочих случаях, ввиду их неурегулированности земельным законодательством, применению подлежат общие нормы гражданского законодательства об ответственности.

Перечень оснований прекращения договора аренды земельного участка содержится в ст. 46 ЗК РФ. Однако три из них не отличаются от предусмотренных ГК РФ. Таким образом, в качестве оснований прекращения договора аренды земельного участка выступают все те, что содержатся в ГК РФ и подробно рассмотрены ранее.

2.2 Договор аренды участка лесного фонда

Юридическое определение леса содержится в преамбуле ЛК РФ, где законодатель рассматривает его как совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей среды, имеющих важное экологическое, экономическое и социальное значение.

Лес представляет экономическую ценность, способную участвовать в товарном обороте. Лесные ресурсы широко используются в деревообрабатывающей, пищевой и иных отраслях промышленности.

Использование лесных ресурсов неразрывно связано с землей. Это обусловлено возможностью существования лесных ресурсов вне земельных участков. Ведь участок лесного фонда, по сути, представляет собой не что иное, как земельный участок с особым правовым режимом. В связи с этим особое значение приобретает вопрос о соотношении лесного и земельного законодательства. Статья 5 ЛК РФ установила, что отношения в области использования и охраны земель лесного фонда регулируются лесным и земельным законодательством. Однако приоритет при регулировании отношений лесопользования, в частности арендных, отдается все же лесному законодательству. Применение норм земельного законодательства для регулированных отношений возможно лишь при отсутствии в лесном законодательстве норм, посвященных какой-либо конкретной ситуации^[30] См.: Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации / Рук. авт. кол. и отв. ред., авт. вступит. ст. Боголюбов С.А. - М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. - С. 119.^[30].

По договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством (арендодатель)^[31] Арендодателем является, конечно, не соответствующий государственный орган, а Российская Федерация. Налицо очередная терминологическая ошибка законодателя.^[31] обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от одного года до сорока девяти лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования (ст. 31 ЛК РФ).

Действующий ЛК РФ предусматривает семь видов лесопользования, формулируя их перечень как закрытый. Однако арендные отношения возникают лишь при предоставлении участка лесного фонда для осуществления шести из них, а именно:

1. Заготовка древесины;

2. Заготовка живицы;

3. Заготовка второстепенных лесных ресурсов;

4. Осуществление побочного лесопользования;

5. Пользование участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства;

6. Пользование участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.

Таким образом, пользование лесным участком, как правило, не носит всеобъемлющего характера, а скорее наоборот, является узко профильным либо комплексным.

Договор аренды участка лесного фонда предоставляет арендатору перечень прав, сформулированный в действующем законодательстве.

Во-первых, арендатор вправе производить в установленном порядке на участке лесного фонда, переданном в аренду, строительство лесовозных дорог, пунктов хранения древесины, других строений и сооружений, необходимых для организации лесопользования. Места их размещения должны быть предварительно согласованы с арендодателем. Отметим, правда, что строения и сооружения, пункты хранения древесины, связанные с пользованием лесным фондом, могут быть возведены лишь на срок лесопользования (ст. 82 ЛК РФ).

Во-вторых, арендатор вправе осуществлять лесопользование в объемах, определенных договором аренды.

Неотъемлемым признаком арендных отношений является также возмездный характер пользования предоставленным по договору имуществом.

Статья 23 ЛК РФ указывает, что права пользования участками лесного фонда возникают из актов государственных органов, из договоров, из судебных решений и по иным основаниям, допускаемым ЛК РФ. В то же время ст. 42 ЛК РФ устанавливает, что осуществление лесопользования допускается только на основании лесорубочного билета, ордера или лесного билета, т.е. лицензии. На практике это означает, что, к примеру, заключив договор, но не получив лицензию, арендатор не вправе осуществлять фактическое лесопользование.

В действительности право лесопользования в полном объеме возникает на основании лицензии, выдаваемой при наступлении определенных юридических фактов. При аренде участка лесного фонда в качестве такового выступает гражданско-правовой договор. Иные правила закреплены в отношении краткосрочного пользования. В этом случае лицензия выдается на основании протокола о результатах лесного аукциона либо решения соответствующего государственного органа. Рассмотрим данные основания подробнее.

Договор аренды участка лесного фонда обладает всеми атрибутами, характерными для гражданско-правового договора, поэтому остановимся здесь лишь на перечислении его существенных условий, перечень которых содержится в ст. 33 ЛК РФ. Среди них названы: виды лесопользования; объемы лесопользования; границы участка лесного фонда; срок аренды; размер арендной платы и порядок ее внесения; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ. ЛК РФ допускает также возможность дополнения этого перечня в иных правовых актах.

Поскольку все упомянутые условия относятся к числу существенных арендатору необходимо следить за тем, чтобы все они были отражены в договоре. В противном случае договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Акты государственных органов, служащие основанием для выдачи лицензии, принимаются органами государственной власти субъектов РФ. Отметим, что на основании данных решений участки лесного фонда предоставляются лесопользователям: а) учреждениям, финансируемым за счет средств соответствующего бюджета; б) сельскохозяйственным организациям и населению, проживающему на данной территории (ст. 43 ЛК РФ).

Лесное законодательство закрепляет три вида лицензий: лесорубочный билет, лесной билет, ордер.

Лесорубочный билет - это, по сути, лицензия (разрешение) на осуществление лесопользователем заготовки и вывозки древесины, живицы, второстепенных ресурсов, выдаваемая лесхозом.

Ордер - это также лицензия (разрешение) на осуществление лесопользователем отдельных видов заготовки и вывозки древесины (как правило, на мелкий отпуск древесины), заготовки второстепенных лесных ресурсов. В отличие от лесорубочного билета он выдается не лесхозами, а лесничествами.

Срок действия всех рассмотренных видов лицензий на осуществление лесопользования - один год. Исключение составляет лицензия на осуществление заготовки живицы, которая выдается на весь срок подсочки древостоев.

В качестве одной из сторон договора, а именно арендодателя, всегда выступает Российская Федерация. В зависимости от характера использования участка лесного фонда - на праве аренды или краткосрочного пользования - от имени Российской Федерации выступают различные органы.

При заключении договоров аренды от имени Российской Федерации выступают лесхозы. Порядок принятия решений о предоставлении участка лесного фонда в аренду различается в зависимости от ее срока.

В краткосрочное пользование участки лесного фонда предоставляются по результатам лесных аукционов, организуемых лесхозами, либо на основании решения органа государственной власти соответствующего субъекта РФ.

В качестве арендаторов могут выступать как физические, так и юридические лица.

ЛК РФ устанавливает предельный и минимальный сроки действия договоров аренды участков лесного фонда. Предельный срок определен законодателем в 49 лет, а минимальный - в 1 год.

Для договоров краткосрочного пользования предельный срок, установленный законом, составляет 1 год.

В качестве предмета договора выступает непосредственно сам участок лесного фонда, представляющий собой не что иное, как земельный участок, входящий в состав земель лесного фонда. В соответствии с действующим законодательством к таким землям относятся все земли, покрытые лесами, за исключением покрытых лесами земель обороны и земель населенных пунктов, а также земли, не покрытые лесами (нелесные земли), но предназначенные для нужд лесного хозяйства.

Статья 32 ЛК РФ указывает, что договор аренды участка лесного фонда заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством. Момент заключения договора аренды приурочивается к его государственной регистрации.

Договорные отношения по краткосрочному пользованию участком лесного фонда оформляются протоколом о результатах лесного аукциона, который не требует государственной регистрации. Не регистрируется в каких-либо государственных органах и лицензия на лесопользование (ордер, лесорубочный и лесной билет).

Арендодатель обязан:

1) предоставить арендатору участок лесного фонда в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению.

2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

3) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Арендатор участка лесного фонда обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

2) не сдавать арендованное имущество в субаренду.

Субаренда участков лесного фонда прямо запрещена ст. 32 ЛК РФ. В то же время с согласия арендодателя допускается передача лесопользователем своих прав по договору третьим лицам, не являющимся его правопреемниками (п. 2 ст. 24 ЛК РФ);

3) своевременно вносить плату за пользование арендуемым имуществом.

Арендная плата взимается при аренде участков лесного фонда. Размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды участка лесного фонда с учетом ставок лесных податей. Критериями определения арендной платы служат вид лесопользования, размер участка, действующие ставки лесных податей и т.п.;

4) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

5) предоставлять в установленном порядке информацию о пользовании лесным фондом, а также информацию, необходимую для определения размеров платежей за пользование лесным фондом, лесхозам федерального органа управления лесным хозяйством, органам государственной статистики и территориальным органам федерального органа управления лесным хозяйством в субъектах РФ.

Права лесопользователей могут быть ограничены при наличии оснований, предусмотренных ст. 26 ЛК РФ.

Арендатору предоставлено право при возникновении не зависящих от него обстоятельств, приведших к. существенному ухудшению условий лесопользования, предусмотренных договором аренды, или состояния участка лесного фонда, потребовать по своему выбору:

а) замены участка (части участка) лесного фонда;

б) увеличения размера арендуемого участка;

в) соответствующего уменьшения размера арендной платы, но не ниже уровня годового платежа, исчисленного по минимальным ставкам платы за древесину, отпускаемую на корню, если иное не предусмотрено законом.

ЛК РФ содержит ряд норм, изменяющих применительно к договорам аренды участков лесного фонда перечень оснований прекращения договора аренды (краткосрочного пользования), содержащийся в ГК РФ. Так, в отличие от норм ГК РФ, ЛК РФ устанавливает возможность для арендатора в любое время прекратить договор аренды (краткосрочного пользования) участка лесного фонда в одностороннем порядке. Для прекращения права пользования арендатору достаточно лишь подать арендодателю соответствующее заявление, составленное в письменной форме.

Для арендодателя возможность немотивированного расторжения договора аренды (краткосрочного пользования) законом не предусмотрена. ЛК РФ устанавливает закрытый перечень оснований прекращения договора аренды (краткосрочного пользования) участка лесного фонда по инициативе арендодателя:

1) систематическое (более двух раз) нарушение лесопользователем лесного законодательства Российской Федерации;

2) аварии, стихийные бедствия и иные обстоятельства, носящие чрезвычайный характер. К числу таких обстоятельств следует отнести, прежде всего, те, которые являются непреодолимой силой в смысле п. 3 ст. 401 ГК РФ;

3) систематическое или более трех месяцев в течение года невнесение лесопользователем платежей за пользование лесным фондом.

4) нарушение лесопользователем установленных правил пользования участком лесного фонда, а также условий, предусмотренных лесорубочным билетом, ордером, лесным билетом.

Под правилами пользования участком лесного фонда необходимо понимать законы и иные нормативные акты, издаваемые как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Основанием для расторжения договора аренды (краткосрочного пользования) должно быть, по-видимому, нарушение условий не только лесорубочного билета, ордера и лесного билета, но и договора аренды, а также протокола лесного аукциона.

5) невыполнение лесопользователем лесовосстановительных и противопожарных работ, а также несоблюдение правил пожарной безопасности в лесах.

Применительно к краткосрочному пользованию, возникающему на основании лицензии, прекращение договорных отношений по инициативе арендодателя оформляется путем аннулирования соответствующей лицензии (ст. 29 ЛК РФ). В случае несогласия арендатора с решением государственных органов, вызвавшим прекращение договора, он вправе защищать свои нарушенные права в судебном порядке.

2.3 Договор аренды водного объекта

Воды - это составная часть водного объекта, неразрывно связанна с экосистемой, и компонент окружающей среды, представляющий особую экологическую ценность. Пользование водами возможно лишь в рамках, очерченных существующими публичными ограничениями, и регулируется, прежде всего, водным законодательством. Так, ст. 22 ВК РФ запрещает продажу, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов.

Не регулируются в целом ВК РФ отношения по поводу обособленных водных объектов, которые определяются законодателем как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими водными объектами (ст. 40 ВК РФ). Обособленный водный объект не признается самостоятельным объектом гражданских прав, а является лишь составной частью земельного участка, на котором он расположен.

Действующее водное законодательство выделяет четыре договора, оформляющих передачу водных объектов в пользование: непосредственно договор аренды, договоры краткосрочного и долгосрочного пользования, а также договор об установлении частного водного сервитута.

Обязательственные отношения водопользования порождают только первые три вида договора. Что же касается договора об установлении частного водного сервитута, то возникающее из него право следует отнести к числу вещных^[34] См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., 1999. - С. 321.^[34].

Все договоры, порождающие обязательственные отношения водопользования (аренды, долгосрочного и краткосрочного пользования), носят арендный характер.

ВК РФ регулирует отношения лишь из договоров краткосрочного и долгосрочного пользования. Аренда же водных объектов в соответствии со ст. 41 ВК РФ должна быть регламентирована федеральным законом об аренде водных объектов. Пока такого закона нет. В связи с этим в настоящее время собственно аренда водных объектов вряд ли получит распространение.

Отсутствие специального закона об аренде водных объектов не позволяет также обнаружить те черты, которые отграничивают краткосрочное (долгосрочное) пользование водным объектом от его аренды. В настоящее время указанные понятия в целом сливаются^[35] См.: Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Рук. авт. кол. и отв. ред. Боголюбов С.А. - М.: Юрид. Дом «Юстицинформ», 1997. - С. 281.^[35].

Это позволяет сформулировать общее понятие договора аренды (пользования) водного объекта. По договору аренды (пользования) водного объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору водный объект за плату во временное возмездное владение и специальное пользование.

Понятие владение применительно к водному объекту носит в известной мере условный характер. Использование при характеристике отношений водопользования данного понятия в его традиционном понимании невозможно, поскольку воды (сосредоточенная в водном объекте вода) находятся в состоянии непрерывного движения и водообмена. В этом плане говорить о физическом, реальном господстве над водным объектом весьма затруднительно. Не случайно в литературе высказано мнение, что может быть установлено лишь право пользования водным потоком для определенного лица^[36] См.: Дембо Л.И. Основные проблемы советского водного законодательства. - Л., 1948. - С. 13.^[36].

Тем не менее, действующее законодательство закрепляет за арендатором право владения. В частности, ст. 41 ВК РФ указывает, что водопользователи осуществляют владение и пользование водными объектами на условиях и в пределах, установленных Водным кодексом.

Пользование водным объектом представляет собой юридически обеспеченную деятельность граждан и юридических лиц, связанную с получением различными способами пользы от водных объектов для удовлетворения материальных и иных потребностей (ст. 1 ВК РФ). При этом водопользователи (арендаторы) по своему усмотрению осуществляют принадлежащее им право пользования водным объектом.

Пределы права пользования водным объектом определяются целями, для осуществления которых предоставлен водный объект. Указанные цели фиксируются как в лицензии на водопользование, так и в заключаемом на ее основании договоре. Их примерный перечень содержится в ст. 85 ВК РФ и включает следующие цели: питьевое и хозяйственно-бытовое водоснабжение; здравоохранение; промышленность и энергетика; сельское и лесное хозяйство; гидроэнергетика; рекреация; транспорт; строительство; пожарная безопасность; рыбное хозяйство; охотничье хозяйство; лесосплав; добыча полезных ископаемых, торфа и сапропеля. Водный объект может быть предоставлен водопользователю как для одной, так и одновременно для нескольких целей.

Отметим, что не любое пользование водным объектом носит арендный характер. Арендное правоотношение возникает лишь при передаче водного объекта в возмездное специальное пользование.

Под специальным водопользованием (ст. 86 ВК РФ) понимается использование водных объектов с применением сооружений, технических средств и устройств (за исключением случаев использования водных объектов для маломерных плавательных средств и для разовых посадок (взлетов) воздушных судов), требующее получения лицензии.

Специальное водопользование может осуществляться как на безвозмездной, так и на возмездной основе. В первом случае возникают отношения безвозмездного пользования, а во втором - арендные.

Специальному водопользованию закон противопоставляет водопользование общее, осуществляемое без применения сооружений, технических средств и устройств. Указанный способ водопользования не требует получения лицензии и заключения на ее основе договора (ст. 86 ВК РФ). Соответственно, права водопользователя в этом случае носят не обязательственный (арендный), а вещный (сервитутный) характер и возникают из публичного сервитута.

Общее водопользование может осуществляться на водных объектах как общего, так и особого пользования.

К числу первых относятся водные объекты, находящиеся в общедоступном, открытом пользовании. По общему правилу таковыми являются все нее обособленные водные объекты. Из указанной категории они могут быть исключены только в водоохранных, экологических или иных интересах. Нахождение данных объектов в общем водопользовании презюмируется.

Действие публичного сервитута распространяется не только непосредственно на сам водный объект общего пользования, но и на примыкающий к нему бечевник.

Другое дело, если речь идет о водных объектах особого пользования. По общему правилу осуществление общего водопользования на указанных объектах не допускается. Однако оно может быть разрешено в виде исключения.

Помимо публичных в отношении водных объектов могут устанавливаться также частные сервитуты (ст. 43 ВК РФ), предполагающие ограничение прав арендаторов (пользователей) водных объектов в пользу конкретных лиц. Основанием возникновения частных сервитутов может быть договор или судебное решение.

К числу существенных законом отнесены следующие условия договора аренды (пользования) водного объекта: предусмотренные в лицензии на водопользование; определяющие порядок продления либо досрочного прекращения права пользования водным объектом; устанавливающие размер и порядок внесения платежей, связанных с пользованием водным объектом; определяющие ответственность сторон за неисполнение требований заключенного договора (ст. 57 ВК РФ). Сформулированный в законе перечень необоснованно раздут. Ведь многие из условий, названных существенными, могут быть достаточно легко определены на основании гражданского законодательства. Кстати, подобный недостаток в целом присущ и другим природоресурсным законам.

Основанием возникновения права аренды (пользования) водного объекта является сложный фактический состав, включающий выдачу лицензии и заключение в соответствии с ее условиями договора. Лицензия выдается и регистрируется Министерством природных ресурсов РФ или его территориальными органами. Порядок оформления лицензии на водопользование урегулирован Правилами предоставления водных объектов.

ВК РФ закрепляет право монопольной государственной собственности на водные объекты (ст. 34). Разграничение водных объектов, относящихся к собственности Российской Федерации и субъектов РФ, содержится в ст. 36, 37 ВК РФ. Таким образом, в роли арендодателя могут выступать лишь Российская Федерация или ее субъекты. Интересы обоих указанных субъектов при заключении договора аренды водного объекта представляет орган исполнительной власти того субъекта РФ, на территории которого расположен предоставляемый в пользование водный объект (ст. 54 ВК РФ). В качестве такового в настоящее время выступает Министерство природных ресурсов РФ и его структурные подразделения. При осуществлении права пользования водным объектом, расположенным на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается с органами исполнительной власти всех соответствующих субъектов РФ либо с их согласия с одним из этих органов.

В качестве арендаторов могут выступать граждане, достигшие 18 лет, и юридические лица с момента государственной регистрации (ст. 27, 28, 30 ВК РФ).

Договор краткосрочного пользования водным объектом в соответствии со ст. 42 ВК РФ может быть заключен на срок до трех лет. Для договора долгосрочного пользования минимальный срок определен законодателем в три года, а предельный - в 25 лет.

Предметом договора аренды выступает водный объект, представляющий собой сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, либо его часть (ст. 1 ВК РФ).

Под подземным водным объектом понимается сосредоточение находящихся в гидравлической связи вод в горных породах, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 17 ВК РФ).

Под поверхностным водным объектом понимается постоянное или временное сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 9 ВК РФ). Применительно к указанному объекту открытым остается вопрос о включении в его состав земель берегов водных объектов. По-видимому, к поверхностному водному объекту должны относиться берега, включенные в состав земель водного фонда. Вопрос же о включении тех или иных земель в состав земель водного фонда должен решаться в каждом случае индивидуально.

Индивидуализация водного объекта при заключении договора аренды происходит путем указания в лицензии на водопользование пространственных границ (координат) объекта или его части.

С водным объектом неразрывно связана прибрежная защитная полоса, входящая в состав водоохранной зоны. Применительно к аренде (пользованию) водных объектов значение таких полос заключается в предоставлении водопользователю в отношении них определенного набора прав.

Действующее законодательство прямо не относит водный объект к не движимости. Обойден указанный вопрос и в литературе. По-видимому, это обусловлено тем, что водный объект является недвижимым имуществом особого рода.

Договор аренды водного объекта должен быть заключен в письменной форме. Хотя закон не содержит подобного прямого указания, ст. 46 ВК РФ устанавливает, что права пользования водными объектами возникают с момента государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды водных объектов осуществляется в органах Министерства природных ресурсов РФ.

Арендодатель водного объекта обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Применительно к водным объектам указанная обязанность дополняется также необходимостью в установленном порядке передавать арендаторам информацию о состоянии водных объектов, необходимую для осуществления ими своей деятельности;

2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Статья 85 ВК РФ допускает одновременное предоставление одного и того же водного объекта нескольким лицам для удовлетворения одной или нескольких целей, поэтому не исключено, что водный объект может быть обременен сервитутами, а также несколькими арендными и иными правами;

3) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Представляется, что возмещению подлежит стоимость тех улучшений, которые были согласованы в договоре.

При осуществлении водопользования на основании распорядительной лицензии проведение неотделимых улучшений составляет не право, а обязанность арендатора. Их перечень закрепляется в лицензии. По-видимому, в этом случае затраты арендатора возмещению подлежать не должны, поскольку они составляют своего рода плату за распорядительную лицензию, предоставляющую арендатору право, в изъятие из общих правил, передать свои права по договору другому лицу.

Арендатор водного объекта обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

Во-первых, арендатор не вправе в процессе осуществления деятельности, по использованию арендуемого водного объекта допускать нарушения прав других водопользователей.

Во-вторых, на арендаторе лежат обязанности по осуществлению мероприятий, направленных на защиту водных объектов от вредных воздействий. Среди них, в частности, обязанности по содержанию в исправном состоянии очистных, гидротехнических и других водохозяйственных сооружений и технических устройств, по своевременному предупреждению и устранению аварийных и других чрезвычайных ситуаций, влияющих на состояние водных объектов;

2) не сдавать водные объекты в субаренду.

Прямого запрета для арендатора сдавать водный объект в субаренду в ВК РФ не содержится. Однако ст. 54 ВК РФ устанавливает, что в качестве арендодателя может выступать исключительно орган исполнительной власти субъекта РФ^[37] В данном случае имеет место неточность. Скорее всего, в качестве арендодателя должен выступать субъект Федерации.^[37]. А поскольку арендаторами по договорам пользования водными объектами могут быть только частные лица (юридические и физические лица), возникновение субарендных отношений, где бы в качестве арендодателя выступало государство, невозможно.