Управление земельными ресурсами

Федеральные законы закрепляют общие положения о полномочиях муниципальных органов в сфере земельных отношений. Представляется обоснованным закрепить в Земельном кодексе РФ и других федеральных законах, регламентирующих смежные земельным правоотношения, соответствующие обязательные полномочия органов местного самоуправления и полномочия, которые могут быть переданы дополнительно в порядке наделения отдельными государственными полномочиями, тем самым установить единые (базовые) правовые основы определения полномочий органов местного самоуправления в области земельных отношений.

Основными актами Набережно-Челнинского городского округа в области управления земельными отношениями являются Устав Набережно-Челнинского городского округа, Генеральный план и Основные правила землепользования.

Генеральный план Набережно-Челнинского городского округа содержит в себе основные направления развития, реализацию которых предполагает Комплексная программа социально-экономического развития. В целом можно говорить о том, что механизм управления развитием территории является вновь созданным, поэтому оценить его не представляется возможным.

Таким образом, анализ нормативно-правовой базы показал, что проблемой федерального законодательства является то, что остается открытым вопрос о регулировании вновь переданных полномочий органам местного самоуправления. Из нормативно-правовых актов органов местного самоуправления Набережно-Челнинского городского округа видно, что земельная политика направлена на развитие территории, тому свидетельствует установление налоговых льгот субъектам малого и среднего предпринимательства.

Показатели, свидетельствуют о том, что органы местного самоуправления Набережно-Челнинского городского округа в течении двух лет повысили эффективность деятельности в сфере управления земельными ресурсами - увеличение доли земельных участков, являющихся объектами налогообложения, в три раза, благодаря том, что в 2013 году завершилось составление Государственного земельного кадастра.

Кроме того, ускорился процесс документооборота в сфере управления земельными отношениями, причем в 60,5 раз, благодаря тому, что разработан и утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги по подготовке и выдаче технических условий для разработки проектной документации, который определяет сроки и последовательность действий Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации Набережно-Челнинского городского округа при предоставлении указанной муниципальной услуги.

О том, что повысилась эффективность управления земельными ресурсами в городе Набережно-Челнинском городском округе, также свидетельствует доходная часть бюджета по земельному налогу и арендной плате с земельных участков.

В 2013 году по сравнению 2009 доля земельного налога в структуре доходов уменьшилась (что возможно в связи с введением льгот по земельному налогу для субъектов малого и среднего предпринимательства), арендная плата за пользование земельными участками в течении трех лет выросла на 2,1%.

В целом приведенные показатели эффективности деятельности органов местного самоуправления Набережно-Челнинского городского округа не дают возможность полностью оценить эффективность деятельности органов, так как не отражают все аспектов управления земельными ресурсами в целях развития территории и при условии соблюдения принципов управления земельными ресурсами. В последнем случае примером отсутствия показателей по принципу гласности управления земельными участками отсутствует показатель участия граждан и общественных организаций в процессе управления. А также отсутствует измеритель достижения генеральной цели управления земельными ресурсами - динамика привлеченных за счет управления инвестиций в город.

Основной проблемой управления земельными участками в городе Набережно-Челнинском городском округе является обеспечение полноты поступлений в бюджет со стороны землевладельцев и землепользователей налога на землю и арендной платы. Недостатком деятельности органов местного самоуправления является то, что не органы местного самоуправления, а сами юридические лица - собственники земельных участков, должны исчислять земельный налог. То есть одним из направлений деятельности органов местного самоуправления должно быть выявление и взыскание недоимок с юридических лиц - землевладельцев.

Еще одним направлением должно быть стимулирование рационального землепользования и повышение эффективности использования земельных участков в рамках развития неосвоенных территорий за счет снижения стоимости земельных участков, а также увеличения налоговых поступлений в бюджет за счет престижных земельных участков.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что на данный момент в городе Набережно-Челнинском городском округе отсутствует адекватная полномочиям органов местного самоуправления система показателей оценки эффективности деятельности по управлению земельными ресурсами. А в рамках повышения эффективности управления земельными ресурсами Администрацией разрабатываются и устанавливаются регламенты оказания той или иной услуги в сфере управления земельными ресурсами, что делает «ощутимой» деятельность органов местного самоуправления. Однако такие регламенты разработаны не для всех услуг.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в территориальные или межрайонные отделы Управления Роснедвижимости следующие документы:

- Заявку;

- Правоустанавливающие документы на земельные участки;

- Документы о межевании земельного участка в форме описания земельного участка.

В качестве правоустанавливающих документов для целей государственного кадастрового учета выступают следующие документы:

При предоставлении земельного участка для строительства в собственность без предварительного согласования: утвержденный проект границ или решение об утверждении проекта границ земельного участка (п. 4 ст. 30, п. 1 ст. 32 ЗК РФ). С заявлением на ГКУ обращается администрация муниципального образования.

При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование: решение о предварительном согласовании места размещения объекта и утвержденный проект границ или решение об утверждении проекта границ земельного участка (п.5 ст. 30, п. 1 ст. 32 ЗК РФ). С заявлением на ГКУ обращается администрация муниципального образования или лицо, в отношении которого принято решение.

При этом следует учесть, что акт о выборе земельного участка не является решением о предварительном согласовании места размещения.

При предоставлении земельного участка гражданам в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством: утвержденный проект границ или решение об утверждении проекта границ участка и решение о предоставлении земельного участка (п. 4,5 ст. 34 ЗК РФ). С заявлением на ГКУ обращается администрация муниципального образования или гражданин, в отношении которого принято решение.

В перечисленных документах в обязательном порядке должны быть указаны:

- категория земель;

- площадь земельного участка;

- вид разрешенного использования (либо цель предоставления ЗУ).

Отсутствие этих сведений является основанием приостановления государственного кадастрового учета согласно ст. 20 ФЗ «О ГЗК».

Иные документы могут быть приняты в качестве правоустанавливающих только в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Если в представленных документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения кадастрового учета, или если такие сведения противоречивы, заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановке государственного учета. Такая приостановка может быть не более чем на месяц. Если в течение указанного срока заявитель не устранит причины приостановки, то ему направляют письменный отказ в проведении государственного кадастрового учета.

В проведении учета должно быть отказано, если:

- с заявкой обратилось ненадлежащее лицо;

- представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться кадастровый учет, были нарушены права смежных землепользователей;

- площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Решение об отказе в пятидневный срок направляется заявителем с причинами такого отказа. Отказ может быть обжалован в суде.

Государственный кадастровый учет земельного участка проводится:

- в течение месяца со дня подачи заявки о проведении ГКУ определенного земельного участка;

- по месту нахождения земельных участков;

- плата за проведения ГКУ земельных участков не взимается.

Ежемесячно около 150-ти человек оформляют в собственность дачные участки в Набережно-Челнинском городском округе. Это на треть больше, чем было до вступления в силу так называемого закона «о дачной амнистии». Однако Закон не охватил многих аспектов земельных отношений даже по ранее предоставленным земельным участкам. Например, владельцы участков, которые находятся за чертой садоводства, пока не имеют право на амнистию.

Установлена максимальная ставка на проведение землеустроительных работ. Для садоводств - это 3 тысячи рублей, для земель с подсобным хозяйством - 5. Но многих собственников останавливает не только стоимость проведения таких работ, но и сложность и длительность процедуры оформления прав. На пути к Федеральной регистрационной службе необходимо пройти более десяти инстанций, согласовать землеустроительное дело, получить необходимые разрешения и т.п.

Порядок оформления прав на земельные участки, предоставленные до введения в действие нового Земельного кодекса, длителен и связан с многочисленными препятствиями. Но еще более сложной и неоднозначной является схема получения земельного участка в собственность или в аренду и оформление прав на него в установленном законом порядке.

Дело в том, что самые перспективные в Набережно-Челнинском городском округе земли в большинстве своем не принадлежат муниципалитету, т. е. находятся в бессрочном пользовании или принадлежат на праве собственности различным государственным предприятиям. А значит, относятся к федеральной собственности или к собственности субъекта РФ. Так как на сегодняшний день муниципалитет не выполняет возложенные на него законом обязанности по формированию земельных участков и проведению торгов, потенциальные инвесторы сами осуществляют поиск привлекательных участков и зачастую сами вынуждены выяснять, за кем закреплены эти земли.

Если земельные участки не принадлежат муниципалитету, инвестор обращается в соответствующие федеральные органы. Только на федеральном уровне в таком случае решается вопрос о возможности предоставления участков: соответствующий орган должен произвести отказ от этих земель. Лишь затем муниципалитет переводит земельные участки в земли запаса или фонд перераспределения (для земель сельскохозяйственного назначения). Но основная проблема заключается в том, что т. к. собственником является Российская Федерация, торги должны проводиться на федеральном уровне.

Но выставлению на торги предшествуют многочисленные длительные и затратные процедуры по формированию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, публикации извещения о проведении торгов и т. д. Вследствие того, что органы местного самоуправления на сегодняшний день не в состоянии проводить этот комплекс мероприятий по объективным причинам, инвесторы вынуждены брать все затраты, связанные с проведением торгов и формированием участка, на себя.

Так как торги - публичная процедура и победителем признается лицо, предложившее большую цену (в случае проведения аукциона) или лучшие условия (конкурс), ничто не может быть гарантией того, что участок не «уйдет» в руки другого собственника. А если учесть, что в случае принадлежности земель Российской Федерации или субъекту РФ, торги проводятся на соответствующем уровне, то шанс получить по итогам торгов испрашиваемый участок практически равен нулю. Очень немногие инвесторы готовы идти на такой риск.

Конечно на сегодняшний день эти вопросы «решаются» доступными способами: извещение о проведении торгов печатается в малотиражном печатном издании и скупается весь тираж, торги признаются несостоявшимися и участок предоставляется за начальную цену единственному претенденту. Такая ситуация во-первых незаконна, а во-вторых возможна только при проведении торгов на местном уровне.

Решить эту актуальную проблему можно, только если органы местного самоуправления сами будут проводить необходимые процедуры. Очевидно, что на формирование всех участков у муниципалитета не хватит бюджетных средств. Проводить эти работы необходимо выборочно, а значит, в первую очередь нужно проводить инвентаризацию земель Набережно-Челнинского городского округа.



2.3 Проблемы системы управления земельными ресурсами

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации», а также Налоговому кодексу РФ, основой местных бюджетов является земельный налог и налог на имущество граждан, и от увеличения налогооблагаемой базы будет непосредственно зависеть уровень жизни в муниципальных образованиях, возможность решать на муниципальном уровне задачи, стоящие перед органами власти, в том числе в рамках реализации приоритетных национальных проектов в сфере образования и медицины, обеспечения граждан доступным и комфортным жильем, развития агропромышленного комплекса. Для того чтобы создать налогооблагаемую базу, необходимо вовлечь ранее предоставленные и не оформленные земельные участки граждан в налоговый и гражданский оборот, т. е. уточнить их границы и площади, поставить участки на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на них в Федеральной регистрационной службе.

Применительно же к участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности, вопрос увеличения налогооблагаемой базы земельного налога стоит несколько иначе: органы местного самоуправления должны в максимально короткие сроки предоставлять потенциальным инвесторам земельные участки.

Однако поступления налоговых платежей не сравнимы с той суммой средств, которую может получить муниципалитет от продажи земельных участков или от арендной платы. Отсюда вытекает острая необходимость проведения инвентаризации, как источника этих средств. Для Кыштымского ГО проблема финансовых поступлений особенно актуальна: регион дотируемый, но при этом он обладает внушительным земельным фондом, который на настоящий момент в основной массе не используется и не приносит доход.

По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи, прошедшей в 2013 году, поражающе большой процент земель этой ценной для региона и для РФ в целом категории не используется собственниками или используется неэффективно.

Так, из 6648,22 га, отведенных садоводческим некоммерческим товариществам, лишь 3613,3 га используются собственниками по назначению. И 1598,2 га не используются вообще. Остальные земли либо используются неэффективно, либо собственники и землепользователи не приняли участия в переписи.

Процент неиспользуемых земель, отведенных под дачное строительство, составляет больше половины: из 397,3 га не используются 174, 15.

Из 48,4 га, предоставленных огородническим товариществам, не используются 32 га.

Приведенные выше цифры наглядно доказывают неэффективность управления земельными ресурсами на сегодняшний день, и особенно остро эта проблема касается земель сельскохозяйственного назначения. Необходимость проведения инвентаризации этих земель очевидна.

Как уже было сказано выше, основная проблема, связанная с землями, находящимися в частной собственности, заключается в том, что в большинстве своем они представляют собой условные земельные участки, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет. Необходимость же их постановки на учет и вовлечения в гражданский и налоговый оборот очевидна: это и упорядочивание земельных отношений, разрешение споров о наложении участков друг на друга и т. п., и основной источник местных бюджетов.

Но решить эту проблему простым стимулированием граждан посредством во многом номинального упрощения процедуры оформления прав на земельные участки («Дачная амнистия») невозможно. Препятствием в оформлении прав на землю для граждан является не столько нежелание вследствие сложности процедуры, сколько невозможность в силу объективных причин: в большинстве муниципальных образований до сих пор не наведен порядок в разграничении участков в натуре, определении категорий и разрешенного использования. Для многих участков они не определены или определены неверно: например разрешенным использованием для земель населенных пунктов обозначено огородничество или садоводство. Для решения этой проблемы необходимо в первую очередь на законодательном уровне более четко прописать порядок определения категорий и разрешенного использования ранее предоставленных участков, и затем на муниципальном уровне разграничить земельные участки в натуре (чтобы исключить наложение), путем изменения границ и уточнения площадей, а также определить категории и разрешенное использование, а в случае необходимости провести разделение участков с разными категориями и разрешенным использованием.

Проводить эти мероприятия целесообразно системно и организовано, т. е. в рамках инвентаризации земель Набережно-Челнинского городского округа

При этом рынок земельных отношений в регионе абсолютно непрозрачен и сами специалисты Управления Роснедвижимости не всегда компетентны в этих вопросах земельных отношений.

Для того чтобы стимулировать граждан к оформлению прав на ранее предоставленные участки, необходимо сделать эту процедуру максимально простой и прозрачной, где-то оптимизируя схему оформления прав, где-то путем информирования населения в вопросах земельного законодательства, а также повышения квалификации работников заинтересованных служб.

Упорядочивание и оптимизация земельного законодательства и внедрение новых схем на муниципальном уровне процесс длительный, и владельцы земельных участков, как заинтересованные лица, являются инициаторами этого процесса. Коррективы законодательства должны определяться конкретными проблемами и препятствиями в оформлении прав на земельные участки. Таким образом, постепенно происходит инвентаризация земель «снизу». Этот процесс естественен и реализовывается в настоящее время.

Другой проблемой упорядочивания земельных отношений, требующей скорейшего решения, является невозможность полноценной реализации прописанной в Земельном кодексе схемы предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Проблема предоставления земельных участков из государственных или муниципальных земель в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам. А также ряд причин, в силу которых порядок предоставления, предусмотренный Земельным кодексом РФ, не действует в настоящий момент.

В Набережно-Челнинском городском округе ситуация не отличается кардинально от общегосударственной. И решением создавшейся проблемы должно стать упорядочивание и систематизация земельных отношений в регионе, т. е. инвентаризация земель.

В данном аспекте инвентаризация должно осуществляться «сверху». Органы местного самоуправления должны провести комплекс мероприятий по выявлению наиболее перспективных и ликвидных секторов земельного фонда, определить юридический статус этих земель, выделить те земельные участки, которые используются неэффективно, перевести их в земли запаса или фонд перераспределения земель (в зависимости от категории), провести работы по формированию этих участков и выставить их на торги.

Кроме того, основной угрозой внешней среды в сфере управления земельными ресурсами является существующая возможность передачи органам местного самоуправления тех или иных государственных полномочий, ранее не переданных органам местного самоуправления, что вызовет снижение качества оказания этих услуг на время организации процесса оказания услуг. К слабым сторонам относится отсутствие адекватной системы показателей оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления и не полный перечень регламентов по услугам в сфере управления земельными ресурсами. К сильным сторонам относится сформированная политика управления земельными ресурсами, а именно цели, задачи, направления, мероприятия.

Анализ состояния управления земельными ресурсами в Набережно-Челнинском городском округе показал, что в Набережно-Челнинском городском округе неэффективно используется такой мощный ресурс как земля, как в качестве основополагающего фактора территориального развития - об этом свидетельствуют: большая доля неосвоенных в городе земель, так и в качестве ресурса, обеспечивающего налоговые и неналоговые поступления в бюджет муниципального образования - в связи с наличием недоимок по уплате земельного налога.

Поэтому актуально разработать программу, главной целью которой будет совершенствование системы управления для территориального развития и увеличения налоговых поступлений в бюджет.

Как уже было сказано выше, для оптимизации процесса инвентаризации, проводить ее нужно в отношении наиболее ликвидных земельных участков. С этой целью целесообразно первым этапом провести анализ рынка земельных участков Набережно-Челнинского городского округа.

Так как информация о сделках с земельными участками достаточно закрытая и часто не отражает реальную цену сделки, при анализе рынка в данной дипломной работе использовались данные о предложениях земельных участков.

Выборка опирается на данные периодических изданий («Из рук в руки», «Все объявления Набережные-Челны») и интернет-ресурсы.

Анализ рынка показал, что наиболее перспективными с точки зрения последующей реализации в Набережно-Челнинском городском округе являются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и дачное строительство.

Наибольший процент неэффективных собственников и землепользователей наблюдается по отношению к землям сельскохозяйственного назначения, в силу сравнительной простоты их получения (преимущественно до введения в действие Земельного кодекса) и специфичности использования.

Поэтому инвентаризировать в первую очередь необходимо земли сельскохозяйственного назначения и поиск земельных участков, которые используются неэффективно, целесообразно осуществлять, опираясь на данные Всероссийской сельскохозяйственной переписи.

При анализе вышеперечисленных документов необходимо обратить внимание на законность землеотвода и соблюдение всех необходимых процедур. Например, при выделении земельных участков их земель лесного фонда необходимым условием является первоначальный перевод земель из лесного фонда в нелесной. При этом следует учесть, что перевод лесов первой категории - прерогатива Российской Федерации, второй и третьей - субъекта Федерации.

После того, как собственник участка или землепользователь выявлен, необходимо удостовериться в том, что субъект права существует на сегодняшний день. В случае если собственник или арендатор - физическое лицо, это означает, что он, либо жив, либо наследники вступили в наследство в установленном законом порядке. Если правообладатель - юридическое лицо, оно должно быть зарегистрировано в органах Федеральной налоговой службы, а в определенных законом случаях и в других органах (например, Учреждении юстиции), и осуществлять деятельность, предусмотренную уставом, на настоящий момент.

Следующим этапом проведения инвентаризации земель по вышеприведенной схеме являются переговоры с собственником или арендатором, выяснение причин не использования или неэффективного использования и в случае невозможности их устранения изъятие земельного участка в фонд перераспределения земель или переведение в земли запаса. Процедура изъятие участка может производиться добровольно (отказ собственника) или через судебные органы Российской Федерации в предусмотренном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

После того, как земельный участок переведен, органы местного самоуправления должны провести процедуры по формированию земельного участка, если он не сформирован, уточнению границ, постановке на кадастровый учет, подготовке к торгам.

Заключительным этапом муниципалитет организует торги на продажу земельного участка. По итогам торгов определяется победитель, который приобретает право собственности на участок или право заключения договора аренды на определенный в договоре срок.

3. РАЗРАБОТКА ПРОГРАММЫ МЕРОПРИЯТИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В НАБЕРЕЖНО-ЧЕЛНИНСКОМ ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ

3.1 Совершенствование организационно-экономического и институционального инструментария управления земельными ресурсами регионального АПК

В результате проведенного анализа мы пришли к выводу, что земельные ресурсы региона и страны в целом используются недостаточно эффективно. Это связанно с тем, что система управления земельными ресурсами не отвечает современным требованиям рыночной экономики и тем, что предприятия не имеют достаточных средств для модернизации производства, а также коренного улучшения земель.

Для повышения эффективности землепользования региона целесообразно использовать предложенную нами систему управления сельскохозяйственными угодьями, основанную на принципе централизации управления под контролем государства.

Главное отличие предложенной системы управления от существующей заключается в том, что основные функции управления земельными ресурсами будут сосредоточены в одном органе государственной власти.

Для этого функции федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, комитета по управлению имуществом РТ.

Опыт создания акционерного общества в целях управления земельными ресурсами имеется в Белгородской области, где с 2004 г. функционирует ОАО «Белгородский земельный фонд». Отличие земельного фонда РТ от фонда Белгородской области будет заключаться в наличии контрольных функций, а также в том, что фонд будет использовать или консервировать не переданные в аренду земельные участки.

Основные функции ОАО «Земельный фонд РТ» будут заключаться в следующем:

- покупка в фонд земель сельскохозяйственного назначения;

- сдача в аренду земельных участков;

- распоряжение государственными землями;

- заказы на разработку мероприятий по улучшению земель;

- информационное обеспечение процесса управления земельными ресурсами;

- консалтинг;

- контроль за рациональным использованием земельных ресурсов.

Формирование земельного фонда, будет происходить за счет земель запаса, покупки земельных участков, и изъятия земельных участков в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Сдачу в аренду следует осуществлять на конкурсной основе. Преимущество должно быть отдано тем производителями, которые эффективно используют уже имеющуюся землю, и тем, кто обладает достаточной материально-производственной базой для обработки земли. Арендную плату устанавливать исходя из характеристик земельного участка. Срок аренды необходимо ограничить 25 годами, с плановыми проверками по истечении 5 лет и внеплановыми в течение пятилетнего периода.

Контроль за рациональным использованием земельных ресурсов следует поручить специальному органу ОАО «Земельный фонд РТ».

Инспекцию следует проводить по многим направления: анализ отчетности, книги полей, технологических карт, состояния почв и т.д. В результате внеплановых проверок проводить анализ книги истории полей, технологических карт по производству продукции и отчетности.

По истечении пяти лет в дополнение к перечисленным направлениям контроля необходимо проводить оценку свойств почв, переданных в пользование земельных участков. По истечению срока аренды проводить комплексную оценку эффективности использования земли. В случае выявленного нарушения целесообразно дать не более двух лет для исправления нарушений (в зависимости от нарушения). В том случае, если нарушения не исправлены, договор аренды разрывается в одностороннем порядке с взысканием штрафа.

Разработку мероприятий по восстановлению и повышению плодородия, борьбе с эрозией и комплексу мелиоративных работ Земельному фонду РТ и сельскохозяйственным товаропроизводителям, целесообразно поручить научно-исследовательским и образовательным учреждениям региона. Разработанные рекомендации следует передавать арендаторам использующим данные земельные участки или использовать самому земельному фонду, в случае если земельный участок еще не передан в аренду. В то же время, земельные участки, не переданные в аренду в течение года, Земельному фонду РТ необходимо законсервировать, путем посева многолетних трав.

Создание земельного фонда направлено в первую очередь не столько на получение прибыли из переданных ему государственных активов в виде земли, а на создание важного инструмента управления земельными ресурсами сельского хозяйства с минимальными бюрократическими барьерами.

Следующим отличием предложенной нами региональной системы управления земельными ресурсами от действующей, является наличие институтов обеспечивающих развитие земельно-ипотечного кредитования.

В агропромышленном комплексе всегда стоял вопрос о привлечении дешевых, средне-, и долгосрочных кредитов. Долгосрочные кредиты сельскохозяйственные организации направляют, в первую очередь, на техническое перевооружение, капитальное строительство, покупку земельных участков и т.д. Предприятия стремятся получить на более длительный срок, по минимальной процентной ставке, максимальную денежную сумму, и главной проблемой привлечения таких кредитов являлось отсутствие необходимого залогового обеспечения.

Основные идеи создания ОАО «Земельный фонд РТ» как специального органа управления земельными ресурсами опубликованы в сборнике докладов международной конференции.

Во всем мире стабильным видом обеспечения кредитов являются земельные участки. Земельно-ипотечное кредитование в современной рыночной экономике служит эффективным источником привлечения инвестиций.

В дореволюционной России имелся значительный опыт в области земельно-ипотечного кредитования. Так, в 1882 г. был создан Государственный Крестьянский банк, помогавший помещикам продать землю по выгодной для них цене, а крестьянам оказывал содействие в ее приобретении. В 1885 г. открылся Государственный Дворянский банк, созданный с целью помощи помещикам сохранить их имения. Банк способствовал притоку капитала в хозяйства, помогая тем самым перестроиться на новые механизмы хозяйствования. Государственный Дворянский банк выдавал ипотечные кредиты под залог земли.

В современной России наблюдается медленное формирование рынка земельно-ипотечного кредитования. Развитие земельной ипотеки сдерживается значительным количеством факторов и для повышения эффективности ипотеки необходимо:

- создание развитой инфраструктуры земельного рынка;

- повышение доходности сельскохозяйственных предприятий;

- увеличение количества собственников земли;

- совершенствование оценки залоговой стоимости земельных участков, и др.

Нами предложено развитие следующих функций земельно-ипотечного кредитования:

- привлечение кредитных ресурсов;

- стимулирование эффективного использования земельных участков (повышение урожайности, приведет к росту цены участка, следовательно, и размера получаемого кредита);

- перераспределение земельной собственности от неэффективных землевладельцев к эффективным производителям;

- вовлечение земельных ресурсов в рыночный оборот (позволит превратить земельные участки в реальный элемент активов предприятия);

- развитие рынка ипотечных ценных бумаг страны;

- усиление контроля за использованием земельных ресурсов.

Суть земельно-ипотечного кредитования заключается в том что, заемщик имеет право использовать земельный участок по своему усмотрению вплоть до продажи, который выступает в качестве обеспечения по кредиту. Таким образом, земельная ипотека - это система обеспечения обязательств перед кредиторами.

Земельное кредитование в Российской Федерации регулируется на основе Конституции РФ, Гражданского кодекса, Земельного кодекса, а также следующих федеральных законов: «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О государственном кадастре недвижимости», «О землеустройстве», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О банках и банковской деятельности», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О рынке ценных бумаг» и др.

Для создания земельной ипотеки необходимо совершенствование правовых основ регулирующих деятельность ипотечного кредитования, совершенствование залоговой оценки земли, а также реорганизация региональной системы управления земельными ресурсами на основе новых подходов.

В рамках предложенной нами региональной системы управления земельными ресурсами право выдачи ипотечных ссуд целесообразно предать ОАО «Россельхозбанк», так как у данной организации имеются опыт и средства для осуществления подобной кредитной деятельности. Еще одним положительным фактором в выборе данного банка является то, что 100 % акций находятся у государства, и это будет положительно влиять на размер процентных ставок.

Кредиты, выданные под залог земельных участков должны носить долгосрочный характер, выдаваться в первую очередь на модернизацию машинотракторного парка, строительство объектов животноводства, развитие мелиорационных сетей и т.д. Долгосрочный период кредитования, залог земельных участков, а также государственное обеспечение, позволит значительно снизить процентную ставку по кредиту.

Региональная модель земельно-ипотечного кредитования действует в рамках процесса, который можно разделить на несколько этапов. На первом этапе предприятие определяет потребность в заемных средствах на основе бизнес-плана. На втором и третьем оно заказывает лицензированному оценщику проведение оценки залоговой стоимости земельного участка и страхует урожай будущего года. На четвертом этапе бизнес-план, результаты оценки, и страховой договор передается в банк. В случае если банк кредит одобряет, составляется договор об ипотечном кредитовании. При возникновении сомнения со стороны банка в достоверности результатов оценки банк сам обращается к независимому оценщику с целью дополнительной оценки объекта залога. В дальнейшем, если кредит одобрен и выдан, банк также сам обращается в страховую компанию и страхует выданный кредит.

Разработанные предложения по формированию системы земельно ипотечного кредитования, опубликованы в сборнике докладов международной конференции.

Не менее важным отличием предложенной нами региональной системы управления земельными ресурсами от существующей является наличие единого информационного интернет портала функционирующего на базе ОАО «Земельный фонд РТ». Задачами информационного интернет портала ОАО «Земельный фонд РТ» будут являться:

- информирование сельскохозяйственных товаропроизводителей о проходящих конкурсах по аренде земельных участков;

- опубликование результатов мониторинга;

- публикация карт земельных участков;

- нормативно-правовое сопровождение процесса управления;

- оказание консультационных услуг;

- публикация статистических и аналитических данных;

- оказание услуг в рамках «электронного» правительства.

Справочный раздел, предоставляет информацию о деятельности земельного фонда, о его структуре, руководстве, также карты земельных участков, и нормативно-правовые акты регулирующие деятельность, связанную с земельными ресурсами.

Информационный раздел отражает актуальные новости, опросы и предлагает определенные интернет ресурсы близкие по тематике. В информационном разделе целесообразно представить информацию о конкурсах, а также объявления о купле-продаже земельных участков и государственных закупок. Не менее важна удобная навигация по сайту. Поэтому необходимо, чтобы в данном разделе присутствовал поиск и карта сайта.

Раздел электронных услуг в свете программы создания «электронного» правительства и роста количества лиц получивших «электронную» подпись играет основную роль в повышении информированности населения и снижения бюрократических барьеров. На данном ресурсе должна присутствовать возможность участия в электронных торгах, подачи заявок, заказа справок, а также электронная запись и онлайн консультирование.

В разделе вспомогательных сервисов, должна быть представлена тематическая литература, возможность интерактивных расчетов, возможности проконтролировать процесс подготовки документов, справок и т.д. Не менее важную роль играет то, что пользователь сможет оставить свой отзыв о работе и сотрудниках земельного фонда или сайта. Также должен быть предоставлен телефон доверия.

Создание единого информационного портала ОАО «Земельный фонд РТ» позволит снизить бюрократические барьеры, улучшить качество и скорость обслуживания клиентов, а также сделать доступными значительные объемы информации.

Использование предложенной нами региональной системы управления земельными ресурсами региона позволит увеличить доходы субъектов федерации от использования земельных ресурсов, повысить эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения и простимулировать развитие агропромышленного комплекса как целей первого порядка.

За счет применения предложенной нами системы управления земельными ресурсами региона возможно достижение следующих целей второго порядка: приток дешевых- «длинных денег» в АПК региона, перераспределение земельных ресурсов от неэффективных собственников к эффективным сельскохозяйственным товаропроизводителям, повышение эффективности контроля за использованием земель сельскохозяйственного назначения, снижение бюрократических барьеров в системе управления, а также развитие информационного обеспечения процессов землепользования.

Все проработанные моменты, связанные с необходимостью передачи функций по управлению землями сельскохозяйственного назначения, созданному ОАО «Земельный фонд РТ» позволят эффективней регулировать земельный рынок, контролировать рациональное использованием земельных ресурсов, снизить бюрократические барьеры, и в целом повысить эффективность функционирования региональной системы управления земельными ресурсами.

Управление земельными ресурсами сельскохозяйственного назначения оказывает значительное влияние на стабильность и устойчивость развития сельского хозяйства страны. Важную роль в совершенствовании управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве играют государственные субсидии. В связи со вступлением России в ВТО сельское хозяйство было лишено (или ограничено) в получении некоторых субсидий. В тоже время, государственные субсидии являются значительным стимулом для собственников земли к совершенствованию системы управления и использования земельных ресурсов АПК.

В рамках ВТО выделяют три группы мер поддержки сельского хозяйства. На основе возможных мер поддержки нами выделены направления, которые могут оказать положительное влияние на повышение эффективности управления земельными ресурсами в агропромышленном комплексе региона, которые представлены на рис. 4.

Государственные субсидии, направленные на повышение эффективности управления земельными ресурсами регионов следует распределить следующим образом:

- 60% государственных субсидий направить на меры определенные рамками «зеленой корзины», которые не подлежат сокращению. Субсидии предлагаем распределить следующим образом - по 30% на меры прямого и косвенного регулирования в рамках «зеленой корзины». Такое распределение обусловлено необходимостью стимулирования развития научно-исследовательской деятельности, и в тоже время строительства и реконструкции мелиоративных сооружений.

- 10% меры государственной поддержки из «желтой корзины», были определены условиями ВТО. Для развивающихся стран допустим уровень в размере не более 10% от стоимости произведенной сельскохозяйственной продукции. Распределить средства следует в соотношении 7% на прямые и 3% на косвенные направления поддержки эффективного землепользования.

Данный выбор обусловлен значительной долей стоимости минеральных удобрений в себестоимости продукции, в дополнение к этому внесение минеральных удобрений оказывает положительное влияние на увеличение почвенного плодородия.

- 30% необходимо направить на финансирование консервации сельскохозяйственных угодий, что соответствует мерам «синей корзины».

Первая группа это меры поддержки именуемые «зеленой корзиной». В данную группу входят меры, которые не оказывают прямого воздействия на увеличение производства и ограничение торговли. Меры поддержки данной группы ничем не ограниченны, и зависят только от финансовых возможностей государства. К мерам «зеленой корзины» направленных на повышение эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения можно отнести:

- совершенствование и строительство мелиоративных сооружений;

- приватизация земельных участков;

- улучшение землепользования;

- фитосанитарные мероприятия;

- охрана земель сельскохозяйственного назначения.

Совершенствование и строительство мелиоративных сооружений должно стать одним из основных направлений повышения эффективности управления земельными ресурсами. Обусловлено это зависимостью сельского хозяйства от природных условий. Итоги работы сельского хозяйства в 2011 г. показали значительную зависимость растениеводства от природных условий, и была поставлена задача строительства и развития систем орошения. В сущности, для РТ речь должна идти о восстановлении орошаемого земледелия.

Не менее важным направлением поддержки эффективного землепользования является то, что государство может взять на себя все затраты связанные с процессом оформления и землеустройства земель сельскохозяйственного назначения.

Итак, в связи со вступлением России в ВТО некоторые программы финансирования сельского хозяйства государству придется свернуть, а высвободившиеся финансовые ресурсы целесообразно направить на поддержку системы управления земельными ресурсами. Государство может полностью взять на себя затраты по перечисленным прямым направлениям поддержки, тем самым сняв эти затраты с сельскохозяйственных товаропроизводителей, оказав тем самым положительное влияние на эффективность сельского хозяйства в целом.

Перечисленные меры имеют прямое влияние на землю как объекта управления. Однако можно выделить меры, косвенно влияющие на результат использования земли. К ним можно отнести информационно-консультативное обслуживание, и научные исследования.

В данном случае государство может взять на себя часть затрат направленных на научные исследования и информационно-консультативное обслуживание. Средства, направленные на научные исследования в области селекции и генетики помогут в выведении более продуктивных сортов растений и пород животных. Производство внутри страны семенного материала (при более низкой стоимости по сравнению с импортными семенами) будет способствовать повышению как натуральных показателей эффективности управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве - урожайности, так и стоимостных - прибыли и рентабельности.

Научные исследования в сфере организации производства и земледелия будут способствовать появлению новых более эффективных систем земледелия, что также приведет к росту продуктивности сельскохозяйственных культур и сохранению почвенного плодородия. В целом меры «зеленой корзины» могут стать локомотивом инновационной модернизации сельского хозяйства страны.

К следующей группе мер поддержки эффективного землепользования отнесем меры «желтой корзины», оказывающие искажающее воздействие на производство и реализацию сельскохозяйственной продукции. Данные меры поддержки подлежат сокращению. Государство обязуется за переходный период сократить до определенного уровня субсидии по данным направлениям.

К мерам «желтой корзины», напрямую влияющим на эффективность использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве, можно отнести:

- компенсацию части затрат на минеральные удобрения;

- компенсацию расходов по повышению плодородия почвы;

- расходы на ремонт и содержание мелиоративных сетей.

К мерам косвенного воздействия нами отнесены:

- компенсация части затрат на средства химической защиты растений;

- компенсация части затрат на приобретение семенного материала.

Использование мер «желтой корзины», позволяет оказывать влияние не только на свойства земли через компенсацию затрат на повышение плодородия почв, ремонт и содержание мелиоративных сетей, внесение минеральных удобрений, но и на результаты от их использования в виде урожайности, через компенсацию затрат на средства химической защиты растений и семенного материала.

В силу того, что меры «желтой корзины» подлежат сокращению, то государству целесообразно направить высвободившиеся денежные ресурсы на меры поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей в других направлениях.

Третья группа мер поддержки называется «синей или голубой корзиной». «Голубая корзина» включает в себя меры направленные государством на ограничение производства. Данная группа мер не подлежит сокращению, и в настоящее время она не играет столь значимую роль в сельском хозяйстве России, которую могла бы играть. В основном данная группа мер используется в сельском хозяйстве Европы и США в целях недопущения перепроизводства и как следствие - сохранения уровня цен на сельскохозяйственную продукцию.

Рассмотренные предложения по распределению на прямые и косвенные направления государственной поддержки эффективного землепользования опубликованы в сборнике докладов конференции.

Ограничение производства в рамках совершенствования политики управления земельными ресурсами может быть связано с консервацией низкопродуктивных и нарушенных земель, с целью восстановления плодородия и ликвидации последствий нарушения плодородного слоя. Государство могло бы взять на себя затраты по консервации в виде ежегодных выплат собственнику земли исходя из законсервированной площади и выделению средств на посев на данных землях многолетних трав. Данная практика достаточно давно и эффективно используется в США.

В России сложились негативные тенденции в землепользовании. Например, значительные площади различных категорий земель заброшены и не используются, что приводит к их деградации, зарастанию и т.д. Так, в РТ по данным 2012 года не используется 24454 га общей земельной площади, в том числе 16840 га сельскохозяйственных угодий, из них: пашни как наиболее интенсивной части землепользования 8761 га; сенокосов - 2393 га; пастбищ - 3168 га; залежи - 2274 га.

Консервация неиспользуемой земли смогла бы предотвратить процессы деградации и зарастания сорной растительностью, кустарником и деревьями. Кроме того, законсервированные угодья могут стать базой для развития животноводства.

Процесс консервации низкопродуктивных, нарушенных и неиспользуемых земель должен осуществляется поэтапно.

Первоначальным этапом в процессе консервации является выявление низкопродуктивных, нарушенных и неиспользуемых земель.

Следующим этапом определяют причины снижения продуктивности, нарушения и отсутствия процесса использования земель. Причины могут быть следующего характера: по вине собственника и в результате природных факторов, а также техногенных катастроф. Если проблемы возникли в результате техногенных катастроф и природных факторов государству необходимо оказать помочь в осуществлении процесса консервации за счет бюджетных средств. В случае если нарушение земель и снижение плодородия происходит по вине собственника, государству необходимо наложить штрафные санкции, обязать осуществить консервацию за собственный счет и (или) в принудительном порядке изъять земельный участок. Данные меры могут в отношении виновника применяться как по отдельности, так и все вместе.

На основе сформированного нами процесса консервации низкопродуктивных, нарушенных и неиспользуемых сельскохозяйственных угодий нами предложена модель управления процессом консервации земель региона.

Условия функционирования системы консервации сельскохозяйственных угодий представлены как совокупность информационного обеспечения, мер нормативно-правового регулирования и финансового обеспечения данного процесса.

Информационное обеспечение представлено мониторингом земель и осуществлением их инвентаризации.

Меры нормативно-правового регулирования отражают потребность в региональной программе консервации мало продуктивных, нарушенных и неиспользуемых земель региона, а также правовом обеспечении мероприятий этого процесса.

Финансирование процесса консервации в большей степени должно обеспечиваться государственными бюджетными и внебюджетными средствами, а в меньшей степени - средствами организаций.

В модели управления нами выделено три группы основных функций процесса консервации: планирование, стимулирование и контроль.

Функция планирования направлена на создание планов землеустроительных мероприятий использования земельных участков, а также их паспортизации.

Стимулирование направлено на возмещение государством потерь в результате техногенных катастроф, обеспечение семенным материалом необходимым для консервации, а так же государственное субсидирование собственников консервирующих земельные участки.

Контрольная функция проявляется в контроле плодородия, контроле над целевым использованием земельных участков, а также выполнения постановлений вынесенных собственникам с целью исправления нарушений.

Рассмотренные меры поддержки эффективного управления землепользованием региона, в рамках ВТО, позволяют сделать вывод о том, что сокращение мер поддержки в рамках «желтой корзины» дело времени. Чтобы не допустить негативных процессов в сельском хозяйстве, необходимо высвобождающиеся в результате сокращения субсидирования в рамках «желтой корзины» средства направлять на меры «зеленой» и «голубой корзины». В итоге меры «зеленой корзины» должны стать локомотивом модернизации сельского хозяйства в целом и землепользования в частности, а меры «голубой корзины» позволят использовать экономические рычаги и природные условия для восстановления и сохранения почвенного плодородия нарушенных и неиспользуемых земель.