По предмету договора.

Предметом договора строительного подряда являются работы по созданию объекта (строительство, реконструкция, капитальный ремонт, монтажные работы, пуско-наладочные и иные неразрывно связанные со строящимся объектом). В результате таких работ создается объект, а по договору подряда изготавливается или перерабатывается вещь. Важным моментом при определении предмета строительного подряда, является неразрывная связь монтажных, пуско-наладочных работ с объектом строительства, реконструкции, капитального ремонта. Если такие работы носят самостоятельный характер, то их выполнение регулируется нормами о подряде.

По распределению риска между сторонами.

Согласно п. 1 ст. 741 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, несет подрядчик. Данная норма носит императивный характер. Исходя из того, что в данной статье говорится об объекте строительства, следует, что если произошла случайная гибель или повреждение материалов (оборудования) предоставленных для строительства, но еще не примененных (использованных, переработанных), то к такой ситуации следует применять положения о подряде ст. 705 ГК РФ. Интересным представляется тот факт, что исследуемая норма закона не содержит указаний о распределении рисков вследствие обстоятельств непреодолимой силы или действий третьих лиц. По всей видимости, исследуемая норма исключает ссылку подрядчика на гибель или повреждение объекта вследствие обстоятельств непреодолимой силы или действий третьих лиц. Однако, в случае если подписан акт приемки по выделенному сторонами этапу строительства, то заказчик, в соответствии с п. 3 ст. 753 ГК РФ, предварительно принявший результат работ отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.

По страхованию объекта.

Введение страхования обусловлено повышенным риском недостижения результата договора для сторон. Особенно эффективно страхование при распределении риска случайной гибели при определении в договоре этапов выполнения работ. Согласно ст. 742 ГК РФ могут быть застрахованы следующие имущественные интересы: риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества; риск ответственности по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц или риск гражданской ответственности. Положения о страховании содержит глава 48 ГК РФ. Однако заключение договора страхования не снимает обязанности страхователя принять меры для предотвращения наступления страхового случая. При неисполнении данной обязанности другая сторона праве требовать возмещения убытков, не покрытых страховой выплатой, как общей меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (ст. 15, 393 ГК РФ).

Техническая документация и смета.

В связи с тем, что строительство представляет собой сложный технический процесс, необходимо руководствоваться технической документацией, в которой должны быть четко сформулированы и ясны сторонам требования к результату строительства, объемы работ, порядок и сроки выполнения работ, требования к используемым материалам, качеству и иные требования. Также техническая документация помогает подтвердить выполнение дополнительных работ, что подлежит дополнительной оплате. Работы, выполненные подрядчиком сверх согласованных сторонами объемов, при согласовании их сторонами, подлежат оплате сверх договорной цены. Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию в определенных объемах, что может потребовать от подрядчика принятия оперативных решений и требовать возмещения разумных расходов, в порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ. Техническая документация может включать в себя: проектную документацию, техническое задание на выполнение работ, график выполнения работ, акт приема-передачи строительной площадки, акт приема-передачи фронта работ, монтажная карта, смета и т.д. Состав необходимой технической документации определяется договором. Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика разработать необходимую документацию. В каждом конкретном случае, в зависимости от характера работ, состав технической документации может быть различным. Состав и содержание проектной документации определяется на основании постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (с изм. и доп. от 08.08.2013) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

Смета определяет цену работ, затраты на выполнение работ, как основных так и дополнительные работ. Однако следует иметь в виду, что смета, как способ определения цены не является существенным условием договора. Оплата по договору может осуществляться не только денежными средствами, но и в неденежной форме. Сметный расчет в большинстве случаев производится в соответствии со сметной нормативной базой, сборниками ресурсных сметных норм, сборниками ресурсных нормативов сборники территориальных сметных нормативов).

При этом, для оценки стоимости строительства, рекомендуется применять следующие методы:

1. Действующий (базисно-компенсационный) метод. Рекомендуется применять для строительства начатого ранее по документации, разработанной и согласованной заказчиком и подрядчиком. Стоимость стройки формируется, исходя из всех произведенных фактических затрат и полностью может быть подсчитана только после завершения строительства. Сначала определяется стоимость в базисном уровне, затем определяется сумма средств для компенсации затрат, связанных с ростом цен и тарифов. Итоговая сумма складывается из базисного уровня и дополнительных затрат, связанных с повышением цен и тарифов на применяемые ресурсы.

2. Ресурсный метод. Применяется в условиях неустойчивости рынка. Представляет собой калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проектов в форме локальной ресурсной ведомости и локального сметного расчета. Ресурсы выделяются, как правило, по зданию в целом и включают в себя: материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, инвентарь, услуги и т.п.

3. Ресурсно-индексный метод. Это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Применяется в условиях стабильной экономической ситуации.

Территориальные укрупненные нормативы цены строительства, предназначены для планирования инвестиций (капитальных вложений), оценки эффективности использования средств, направляемых на капитальные вложения, и подготовки технико-экономических показателей в задании на проектирование.

Например, в Санкт-Петербурге утверждены сборники территориальных сметных нормативов в уровне цен на 2013 год.

Оплата работ.

Особенность заключается в моменте возникновения обязательства заказчика по оплате соответствующих работ и в определении объема работ подлежащих оплате. Момент возникновения обязательства по оплате может быть установлен законом или договором. По закону, если в договоре не указано иное, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи-приемки результатов работы. В случае если подрядчик выполнил работы, а договор был признан недействительным, применение общих последствий недействительности сделки невозможно, т.к невозможно осуществить «возврат выполненных работ и использованных материалов». «Защита интереса подрядчика…должна осуществляться путем возврата стоимости возведенного объекта (выполненных работ)». Данная позиция направлена на борьбу с недобросовестным заказчиком, имеющим намерение затруднить взыскание подрядчиком задолжности за выполненные и принятые работы.

Однако сложно предусмотреть еще до начала строительства все работы, выполнение которых требуется для достижения результата. Их необходимость обнаруживается в процессе строительства. Для выполнения таких работ, с последующей их оплатой, подрядчик должен предупредить заказчика о необходимости их выполнения и получить подтверждение о производстве дополнительных работ. Только в этом случае такие работы подлежат оплате. При этом «право на оплату дополнительных работ не возникает у подрядчика даже тогда, когда соответствующие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика. Этот акт подтверждает лишь выполнение подрядчиком работ, но не его согласие на их оплату».

Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда.

К дополнительной обязанности заказчика относится предоставление для строительства земельного участка. Не соглашусь с мнением Крашенинникова П.В. о предоставлении подрядчику земельного участка «во владение». По моему мнению, земельный участок предоставляется в пользование подрядчику, для создания материальных благ заказчика. Разрешение на строительство выдается застройщику. Застройщик - градостроительный термин. А в гражданском законодательстве существует заказчик и подрядчик (субподрядчик). Ранее в настоящей работе приводился тезис о застройщике как о физическом или юридическом лице, обеспечивающем на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. По смыслу видно, что застройщик, как субъект градостроительной деятельности, является заказчиком как субъект гражданских правоотношений. Актом исполнительного органа государственной власти, разрешением на строительство, заказчику разрешается строительство, а не подрядчику. В период строительства Заказчик осуществляет плату за пользование земельным участком: налоги, арендные платежи и т.п. Соответственно и владельцем остается заказчик. Только заказчик в последующем вправе получить разрешение на ввод в эксплуатацию результата строительства, и оформить право собственности. Подрядчик только выполняет работы по строительству, для чего заказчик и предоставляет земельный участок.

Еще одним важным моментом в предоставлении земельного участка, является положение о самовольной постройке, ст. 222 ГК РФ. Если строительство осуществлено на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, либо создано без получения необходимых разрешений, то результат такого строительства подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Только в случае признания судом права собственности на самовольную постройку, возникает право на возмещение расходов лицу, осуществившему постройку, в размере определенном судом. Таким образом, подрядчик должен быть уверен, что результат его профессиональной деятельности не окажется самовольной постройкой. Для чего вправе требовать подтверждение полномочий заказчика по предоставлению земельного участка для строительства и права на осуществление строительных работ.

Гражданским Кодексом РФ урегулированы дополнительные обязанности заказчика: предоставление земельного участка, инженерное обеспечение строительной площадки, предоставление зданий и сооружений. Однако, ГК РФ не рассмотрены прямые обязанности заказчика, которые содержаться в СП 48.13330.2011 Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004, п. 4.4 которого раскрывает базовые функции застройщика (заказчика).

Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда.

Осуществление контроля и надзора за выполнением работ является правом заказчика, согласно ст. 748 ГК РФ.

Это необходимо, что бы заказчик мог удостовериться в соответствии выполняемых работ договору, в качестве, соблюдении сроков. Заказчик должен быть уверен, что строительство ведется в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, установленными технической документацией. В данном случае, заказчик несет риск признания результата строительства самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), следствием которой может стать его снос. Контролировать соответствие выполнения работ по строительству, заказчик может привлекая профессиональных участников в сфере строительства. Такие профессиональные участники в гражданских правоотношениях именуются «инженер (инженерная организация)», а в градостроительных правоотношениях - техническим заказчиком.

Особенность строительного контроля в соответствии с нормативно технической документацией, является то, что его осуществление является обязанностью застройщика. Строительный контроль проводится в соответствии с Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. «Застройщик должен обеспечивать выполнение…строительного контроля застройщика (заказчика)».

Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ.

Особенность данной нормы заключается в том, что подрядчик обязан соблюдать законодательство об охране окружающей среды, соблюдать требования технических регламентов о безопасности, обеспечивать безопасность труда. Производство строительных работ связано с повышенной опасностью для окружающих и возможностью причинения вреда окружающей природной среде.

Сдача и приемка работ.

Сдача и приемка работ является важнейшим этапом реализации договора строительного подряда, который является основанием для оплаты строительных работ. Порядок сдачи-приемки выполненных работ может быть предусмотрен самим договором, а также урегулирован ст. 753 ГК РФ, СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов».

Отличительной особенностью является то, что сдача приемка может представлять собой сложную процедуру и включает в себя: оформление, комплектация и предоставление исполнительной документации, журналов, пуско-наладочные работы и испытания с оформлением соответствующих протоколов и отчетов, ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта и т.д. В установленных градостроительным законодательством случаях, в приемке законченного строительством объекта должны участвовать представители государственных органов или органов местного самоуправления. При этом акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, выданный исполнительным органом власти не является основанием подтверждающим выполнение работ по договору строительного подряда. Объем работ подлежащий сдаче приемке, определяется договором. При этом, как было сказано выше, заказчик принявший результат отдельного этапа, несет риск последствий его гибели или повреждения. Сдача работ оформляется актом, подписанным обеими сторонами.

Ответственность подрядчика за качество работ.

В связи с тем, что эксплуатация объекта капитального строительства предполагает весьма длительное время, на протяжении которого объект должен сохранять свои технические характеристики и возможность эксплуатации по назначению, подрядчик гарантирует соответствие построенного объекта только на протяжении гарантийного срока. Ст.756 ГК РФ установлен предельный срок обнаружения недостатков пять лет, который может быть увеличен соглашением сторон. Ответственность подрядчика, также регулируется Градостроительным кодексом РФ, раздел 2 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов». В связи с ненадлежащим качеством заказчик вправе потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за строительные работы цены; возмещения подрядчиком расходов заказчика на устранение недостатков.

Устранение недостатков за счет заказчика.

Подрядчик, обнаруживший обстоятельства, которые от него не зависят и грозящие годности результата работы, обязан приостановить работы и уведомить об этом заказчика. В случае надлежащего уведомления заказчика, при его бездействии, подрядчик имеет право отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Именно подрядчик, досконально знающий объект строительства, способен наиболее квалифицированно устранить имеющиеся дефекты. Соглашением, стороны могут определить обязанность подрядчика устранять дефекты, за которые он не отвечает, либо обращение к иному лицу, способному устранить имеющиеся недостатки.

Сравнивая договор строительного подряда со смежными договорами, такими как договор купли-продажи, возмездного оказания услуг, трудовой договор, можно отметить следующее:

Для регулирования отношений по договору строительного подряда требуются развернутые правила, учитывающие характер строительных работ. В целом данные правила сосредоточены в §3 главы 37 ГК РФ. Наряду с ними применяются нормы общих положений о подряде §1 главы 37 ГК РФ, которые не изменены специальными положениями о подряде, либо специально отсылающих к общим положениям о подряде и иным нормам.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ). Правила о договоре строительного подряда применяются к работам по строительству и реконструкции предприятий, зданий и сооружений или иных объектов, по их капитальному ремонту, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Толкование используемых Гражданским кодексом РФ понятий можно найти в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым:

1. Строительство- создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

2. Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства;

3. Капитальный ремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

Современное законодательство более детально раскрывает, в тоже время отграничивает строительный подряд от таких обязательств, как возмездное оказание услуг, по трудовому договору, по договору купли-продажи.

Главным отличием договора строительного подряда (как и договора подряда) от договора возмездного оказания услуг заключается в том, что результат договора подряда всегда овеществлен, имеется материальный результат, создается или ремонтируется объект, в то время как договор возмездного оказания услуг подразумевает совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности, отсутствует достижение результата, ради которого он заключается. С целью устранения пробела в гражданском законодательстве по поводу применения той или иной формы договора, п.2 ст. 779 ГК РФ сформулированы услуги, к которым положения о договоре возмездного оказания услуг не применяется. Данная норма носит императивный характер и не подразумевает иной возможной формы договора.

«Договор подряда следует ограничивать от договора купли-продажи. Это различие проявляется в двух направлениях: во-первых, предметом договора подряда является изготовление индивидуального изделия, в то время как предметом договора купли-продажи выступает имущество, характеризуемое родовыми признаками; во-вторых, условия договора подряда направлены прежде всего на определение взаимоотношения сторон в процессе выполнения обусловленных работ, а при купле-продаже главное содержание договора составляет передача предмета договора другой стороне - покупателю».

Договор подряда следует также отграничивать от трудовых договоров. По мнению Корнейчук Г.А.: «По договору подряда удовлетворение интересов заказчика обеспечивается результатом работы подрядчика, по трудовому же договору интерес предпринимателя заключается в выполнении работником определенной трудовой функции, характеризуемой специальностью, квалификацией и должностью, опосредованной признаком подчинения работника работодателю. Подрядчик же является самостоятельным хозяйствующим субъектом. Если предметом договора подряда является достижение материального результата, то предметом трудового договора является сам процесс труда. Работник включается в состав персонала, подчиняется установленному режиму труда и работает под контролем и руководством работодателя. Подрядчик работает на свой риск. Лицо, работающее по трудовому договору, не несет риска, связанного с осуществлением своего труда». По трудовому договору стоимостной характеристикой является заработная плата, а в подряде стоимость выполненных работ, которая в себя включает стоимость материалов и стоимость самих работ. По трудовому договору работник может нести дисциплинарную ответственность, обеспечивается социальными гарантиями, в т.ч. оплачиваемый больничный, оплачиваемый отпуск и т.д.

Таким образом, можно подвести итог о том, что по договору строительного подряда:

1) Предметом договора является процесс и результат строительных, монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

2) Работы по строительству выполняются подрядчиком.

3) На строительство или реконструкцию предприятия, здания или сооружения, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ заключается только договор строительного подряда. Данная норма является императивной.

4) На работы по капитальному ремонту зданий и сооружений могут применяться правила договора подряда, если иное не предусмотрено договором. Данная норма является диспозитивной, т.к. позволяет договором определить правила, какого вида договора подлежат применению.

3.2 Элементы и содержание договора строительного подряда

«Строительные подрядные работы являются сложной и разнообразной производственной деятельностью, которую в состоянии осуществлять, как правило, только специализированные строительные, строительно- монтажные и ремонтно-строительные организации».

Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения заказчика и подрядчика, является договор подряда. Элементами договора строительного подряда являются стороны, предмет, цена, срок. Содержанием раскрываются права и обязанности сторон. Договорные отношения строятся на основе экономической самостоятельности и независимости заказчика и подрядчика, их волеизъявления в рамках правового регулирования. Стороны свободны самостоятельно решать заключать договор или нет, свободны в выборе контрагента, могут заключать смешанные договора содержащие элементы различных договоров. Однако, свобода может быть ограничена императивными нормами законодательства и иных правовых актов. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 740 ГК РФ существенными для договора строительного подряда являются условия о предмете - объем и содержание работ, а также срок - начальный и конечный срок выполнения работ (ст. 708 ГК РФ). Существенными, также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

По поручению Правительства Российской Федерации, Минстроем РФ разработано «Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации». Данное Руководство носит методический характер при оформлении и заключении договоров подряда на строительные работы. В соответствии с Руководством, рекомендуется устанавливать общие и особые условия содержания договора подряда. Общие условия определяются действующим законодательством и нормативными актами. В особых условиях отражается специфика конкретного объекта. Правовое регулирование содержания договора строительного подряда предлагается рассмотреть на основе применяемого на практике договора генерального строительного подряда.

Договор имеет наименование «Договор строительного подряда», т.е. указывает на вид договора. Присвоение номера, индивидуализирует договор, упрощает учет документации в хозяйственной деятельности, однако его отсутствие не влечет никаких последствий. Дата заключения договора является важным условием договора, т.к. определяет момент начала исчисления сроков, таких как вступление в силу договора, возникновения обязательств. При этом договор может считаться вступившим в силу с момента подписания сторонами, с момента подписания последней стороной. Однако согласно ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента соответствующей передачи. Момент передачи имущества определяется ст. 224 ГК РФ. Место заключения договора также является важным условием, т.к. если в договоре не указано место его заключения, то договор признается заключенным по месту жительства гражданина или месту нахождения юридического лица, направившего оферту. По общему правилу, в качестве места указывается населенный пункт, где заключается договор.

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Заказчиком может быть любое лицо, физическое или юридическое, а также государство или муниципальное образование. Стороны указываются в преамбуле договора, Сначала указывается название организации в соответствии со сведениями о регистрации юридического лица, затем упрощенное название «Заказчик» или «Подрядчик», для сокращения наименования сторон, затем указывается документ, на основании которого вытекают права на его подписание. Если (какая либо из сторон) стороны действуют по доверенности, то необходимо удостоверится в объеме полномочий и сроке действия доверенности. Необходимо выяснить право и дееспособность контрагента. Включение в преамбулу сведений о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства подтверждает право подрядчика выполнять такие работы. Превышение полномочий или отсутствие необходимого допуска может повлечь последствия недействительности договора.

Основные определения. Раскрытие в договоре основных терминов и определений, позволяет сторонам уяснить юридический смысл, вкладываемый в применяемые термины, раскрывает специфические особенности и позволяет свободней ориентироваться по тексту договора. Данное положение не является обязательным к применению.

Предмет договора. Является существенным условием договора (ст. 442 ГК РФ). Предметом договора строительного подряда (ст. 740 ГК РФ) является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ, в установленный договором срок. Исходя из того, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и буквенных выражений (п.1 ст. 431 ГК РФ) предмет договора должен быть четко сформулирован, не вызывать сомнений о результате строительства. Неопределенность условий может повлечь невозможность исполнения договора. Предметом договора должны быть определены объем и содержание работ в соответствии с технической документацией. Техническая документация может предоставляться заказчиком, либо подготавливаться подрядчиком. Также существенными условиями предмета договора являются принятие результата выполненных работ и их оплата. Основные права и обязанности сторон, цели строительства могут входить в предмет договора (п. 2 приложения), так и составлять отдельную статью договора. Срок. График. Приемка. Срок является существенным условием договора, т.к. назван в законе (п.1 ст.432, п. 1 ст. 740 ГК РФ). В договоре необходимо указывать начальные и конечные сроки выполнения работы (п. 1 ст. 708 ГК РФ), а также могут быть предусмотрены промежуточные сроки выполнения работы. Отсутствие согласования сторон по начальному и конечному сроку влечет незаключенность договора подряда. Срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ) в срок, предусмотренный договором (ст. 314 ГК РФ), в месте нахождения результата строительства - здания, сооружения или иного недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ). Подрядчик несет ответственность за нарушение сроков установленных договором. В случае просрочки, в качестве способа обеспечения обязательств, применяется уплата неустойки (штраф, пени) (ст. 330 ГК РФ).

График выполнения работ может подготавливаться, в качестве приложения к договору, с целью пояснения и уточнения условий выполнения договора. Может включать в себя информацию о сроках передачи проектной и технической документации, о сроках выполнения строительных работ, этапов строительства и т.д. Разновидностью графика выполнения работ является календарный план выполнения работ.

Приемка результатов выполненных работ означает готовность к сдаче окончательного результата выполненных работ, либо выполненного этапа. Порядок сдачи приемки работ по договору строительного подряда урегулирован ст. 753 ГК РФ. Устанавливая в договоре срок приемки стороны, тем самым устанавливают, что применительно к конкретному случаю означает понятие «немедленно приступить к приемке». Приемке могут предшествовать различного рода испытания и опробования. Поэтому приемка результатов выполненных работ может осуществляться при условии положительных результатов испытаний и опробований, с подтверждением и оформлением необходимой документации, а также предоставления надлежащим образом оформленной исполнительной документации. Приемка результатов работ оформляется актом, подписываемым сторонами договора. При этом оформлению акта приемки может предшествовать сдача объекта строительства приемочной комиссии с оформлением акта ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с нормами градостроительного законодательства, в т.ч. СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов».

Стоимость работ по Договору и порядок расчетов. Стоимость работ является существенным условием. Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены законом или договором. По закону, порядок оплаты работ урегулирован ст. 711 ГК РФ, в соответствии с которым заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работ. Однако, законодательно не определен срок оплаты. В данной ситуации действует п. 2 ст. 314 ГК РФ предусматривающий разумный срок исполнения обязательства. Судебная практика более конкретизирует данную ситуацию: «Установив, что условиями договора срок оплаты выполненных истцом работ не определен, суд сделал вывод о том, что в силу пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан оплатить выполненные работы в семидневный срок со дня получения ответчиком от истца претензии с требованием об оплате суммы задолженности…». Поэтому, целесообразно договором предусмотреть порядок осуществления платежей.

Разрешения и лицензии. Производство строительных работ ведется на основании разрешительной документации, выдаваемой компетентными органами исполнительной власти. К такой документации относятся: разрешение на строительство, разрешение на производство земляных работ, документации подтверждающей соответствие применяемых материалов, лицензии на отдельные виды деятельности и т.д. Договором может быть предусмотрена обязанность сторон получения необходимой разрешительной документации.

Риски Генерального подрядчика. Выделение в договоре строительного подряда отдельным положением о рисках генерального подрядчика согласуется со ст. 741 ГК РФ. К рискам относятся: риски случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, а также риск случайной гибели имущества заказчика, переданного либо предоставленного генеральному подрядчику для исполнения договора (ст. 714 ГК РФ).

Гарантии Генерального подрядчика. Отдельным положением договора строительного подряда может быть предусмотрены гарантии генерального подрядчика в том, что он является юридическим лицом, надлежащим образом, зарегистрированным и состоящем на учете в налоговом органе, в том, что деятельность соответствует целям определенным его учредительными документами. Данное положение исключает недействительность сделки согласно ст. 173 ГК РФ. Гарантии подрядчика об обладании опытом, квалификацией, технической поддержкой снижают риски некачественного исполнения обязательств, несоблюдения сроков выполнения работ.

Страхование. Страхование не является обязательным условием договора строительного подряда. Договором строительного подряда, согласно п. 1 ст. 742 ГК РФ может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежат риски случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, а также за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. При этом страхование не освобождает от обязанности принятия необходимых мер для предотвращения наступления страхового случая.

Гарантийный срок. Исправление недостатков и дефектов. Гарантийный срок, подтверждающий качество выполненных работ установленный законом, может быть увеличен соглашением сторон. Положения о гарантии качества содержаться в ст. 755 ГК РФ. Предельный срок обнаружения недостатков по договору строительного подряда составляет пять лет. Порядок предъявления требований о ненадлежащем качестве урегулированы ст. 724 ГК РФ. Договор, может содержать право заказчика по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены установленной за работу; возмещения всех своих расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 723 ГК РФ) или выполнить работы заново. В соответствии с п. 5 ст. 720 ГК РФ при возникновении спора относительно недостатков выполненных работ, заказчик имеет право назначить проведение экспертизы за счет подрядчика.

Право Заказчика проверять и приостанавливать работы. Согласно ст. 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ. При обнаружении отступлений от условий договора заказчик вправе приостановить работы до тех пор, пока не будет устранена причина такой приостановки, либо устанавливается предельная продолжительность приостановления работ, по истечении которой стороны либо пересматривают сроки окончания работ, либо договор расторгается. При этом могут предусматриваться меры имущественной ответственности за неисполнение обязательств при расторжении договора.

Отказ от исполнения договора. Условия отказа от исполнения договора урегулированы ст. 717 ГК РФ. Заказчик вправе в любое время до сдачи ему результатов работ отказаться от исполнения договора, направив письменное извещение. При этом заказчик уплачивает подрядчику сумму пропорциональную части работы, выполненной подрядчиком до получения извещения. Законом предусматривается обязанность заказчика возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора. Договором могут быть предусмотрены условия отказа подрядчика от исполнения договора.

Конфиденциальная информация. Положения о конфиденциальной информации урегулированы Федеральным законом от 29.07.2004 N 98-ФЗ (ред. от 11.07.2011) "О коммерческой тайне". Право на отнесение информации к информации, составляющей коммерческую тайну, принадлежит обладателю такой информации. В целях охраны конфиденциальной информации устанавливается режим коммерческой тайны, предусматривающий неразглашение полученной информации. За несоблюдение требований о конфиденциальной информации, договором может быть предусмотрена ответственность в форме штрафа, возмещения причиненных убытков, включая упущенную выгоду. Размер штрафа устанавливается договором.

Прочие условия. К прочим условиям могут относиться условия содержащие положения о преддоговорной работе, о принятии мер направленных на заключение договора, о действиях сторон в случае признания части договора недействительной, о порядке уведомлений и заключения дополнительных соглашений и т.д.

Особые условия договора. «В особых условиях договаривающиеся стороны отражают специфику конкретного объекта строительства или необычные местные обстоятельства, требующие дополнительных согласовательных обязательств». К таким условиям могут относиться:

Организация работ.

К организации работ относятся условия договора, устанавливающие особые требования по порядку организации работ. Так в общих условиях договора указывается требование «о соблюдении действующего законодательства». Особыми условиями раскрывается данное положение: «соблюдать требования действующего законодательства Российской Федерации, в том числе Гражданского Кодекса Российской Федерации, Градостроительного Кодекса Российской Федерации, законодательства о Техническом регулировании, требований национальных стандартов сводов и правил, в соответствии с утвержденной проектной документацией, а также условиями настоящего договора».

Далее договором могут раскрываться условия о порядке привлечения к исполнению обязательств субподрядных организаций, об ответственности генерального подрядчика за координацию всех видов работ, об обеспечении достаточного количества квалифицированных специалистов и рабочих, о соблюдении миграционного законодательства, об ответственности за действия своих сотрудников нарушающих правила безопасности на объекте.

Договором могут быть предусмотрены условия об организации оперативных совещаний для решения производственных вопросов и обмена информацией по текущему статусу строительства объекта, а также назначения ответственных с указанием контактных данных для оперативной связи. Данное условие основано на ст. 748 ГК РФ в рамках осуществления контроля и надзора заказчика за выполнением работ. При этом, может отдельно оговариваться условие о том, что контроль и надзор заказчика не освобождает подрядчика от обязательств и/или ответственности, а также не уменьшает объем обязательств и ответственности по договору.

Договором можно предусмотреть требования к составу и порядку ведения исполнительной документации. Данное положение основано на нормах приказа Федеральной службы по экологическому, технологическом и атомному надзору от 26 декабря 2006 г. N 1128 «Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения (РД-11-02-2006)».

Строительная площадка.

В соответствии с п. 6.2.4 СП 48.13330.2011 Организация строительства: В случае осуществления строительства на основании договора, в течение всего срока строительства охрану строительной площадки, соблюдение на строительной площадке требований по охране труда, охрану окружающей среды, безопасность строительных работ для окружающей территории и населения, а также выполнение разного рода требований административного характера, другими действующими нормативными документами или местным органом самоуправления, обеспечивает подрядчик (генподрядчик) в соответствии с договором подряда. Раскрыть данные требования можно в особых условиях договора. Например, обязанность подрядчика принять строительную площадку по акту приема-передачи, установить ограждение территории и опасных зон, установить информационные щиты, содержать строительную площадку и прилегающую территорию в надлежащем состоянии, обеспечивать убору и т.д. При выполнении строительных работ необходимо соблюдать требования трудового законодательства, в т.ч. обеспечивать соблюдение требований по технике безопасности и правила по охране труда. Каждое из указанных условий может более детально регулироваться условиями договора.

Охрана строящегося объекта и материалов от повреждения и кражи. Положения об охране строящегося объекта от повреждения и кражи направлены на предупреждение причинения вреда имуществу заказчика. Договором могут быть предусмотрены положения о возмещении вреда, в т.ч. компенсации сверх возмещения вреда (ст. 1046 ГК РФ).

Временные сооружения (включая инженерные коммуникации).

В процессе строительства может возникнуть необходимость предоставления подрядчику помещений, например для безопасного хранения материалов, либо выделения части земельного участка для установки бытовок или возведения иных временных сооружений. В связи с этим целесообразно договором подряда установить режим использования, охраны и уборки таких объектов, с целью обеспечения санитарных норм, норм техники безопасности.

Временное энергообеспечение строительной площадки.

Для обеспечения строительной деятельности требуется энергообеспечение на период строительства: водоснабжение, канализация, электроснабжение и т.п. Заказчик обеспечивает точку подключения к необходимым сетям. Договором может быть оговорена оплата за потребление энергоресурсов, порядок учета их расхода, устанавливаться лимиты потребления электрической мощности, водопотребления (п. 3 ст. 747 ГК РФ).

Уборка территории, состояние территории и защита окружающей среды. Подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных актов об охране окружающей среды (ст. 751 ГК РФ). Так на объекте строительства необходимо поддерживать чистоту, в зимнее время вывозить снег и лед специализированным автотранспортом, строительный мусор и отходы, для чего должны быть получены лимиты на вывоз отходов, не допускать сброса загрязняющих веществ и т.д.

Так же особыми условиями договора могут раскрываться условия приемки скрытых работ, обеспечения строительными материалами, контроль и надзор заказчика и т.д. по усмотрению сторон. В строительной практике заказчик заключает договор, как правило, с одним подрядчиком - генеральным подрядчиком, выполняющем основную часть работ и принимающем на себя обязательство по координации работ и ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором, и привлекает для выполнения отдельных видов и комплексов работ организации субподрядчиков.

Из сказанного выше можно сделать вывод о том, что стороны, хотя и свободны, в некоторой степени, в выборе условий договора (существенные условия договора), в соответствии с принципом гражданского законодательства о свободе договора (п.1, ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ), условия договора строительного подряда не должны противоречить помимо гражданского законодательства, градостроительному законодательству, техническим регламентам и иным правовым актам. Хотя стороны свободны в выборе контрагента, выбор подрядчика ограничивается допуском его к выполнению различного рода строительных работ. Свобода определений условий договора ограничивается обязательным раскрытием существенных условий договора, а при определении общих и особенных условий стороны ограничены нормами гражданского, градостроительного законодательства и иными нормами регулирующими выполнение строительных работ.

3.3 Ответственность сторон за неисполнение и не надлежащее исполнение обязательств по договору строительного подряда

Ответственность сторон. Договором устанавливаются меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Имущественная ответственность сторон может устанавливаться в виде неустоек (штраф, пени) (ст. 330 ГК РФ); в виде возмещения фактически нанесенных убытков, включая упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ); возмещения определенной суммы убытков. При этом следует оговорить в договоре, что уплата неустоек или возмещение причиненных убытков не освобождает виновную сторону от выполнения работ по договору. При этом следует иметь ввиду, что ст. 60 Градостроительного кодекса РФ предусматривает компенсации сверх возмещения вреда установленного гражданским законодательством.

Ответственность подрядчика за качество работ.

В связи с тем, что эксплуатация объекта капитального строительства предполагает весьма длительное время, на протяжении которого объект должен сохранять свои технические характеристики и возможность эксплуатации по назначению, подрядчик гарантирует соответствие построенного объекта только на протяжении гарантийного срока. Ст.756 ГК РФ установлен предельный срок обнаружения недостатков пять лет, который может быть увеличен соглашением сторон. Ответственность подрядчика, также регулируется Градостроительным кодексом РФ, раздел 2 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов». В связи с ненадлежащим качеством заказчик вправе потребовать от подрядчика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за строительные работы цены;

- возмещения подрядчиком расходов заказчика на устранение недостатков.

Устранение недостатков за счет заказчика.

Подрядчик, обнаруживший обстоятельства, которые от него не зависят и грозящие годности результата работы, обязан приостановить работы и уведомить об этом заказчика. В случае надлежащего уведомления заказчика, при его бездействии, подрядчик имеет право отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Именно подрядчик, досконально знающий объект строительства, способен наиболее квалифицированно устранить имеющиеся дефекты. Соглашением, стороны могут определить обязанность подрядчика устранять дефекты, за которые он не отвечает, либо обращение к иному лицу, способному устранить имеющиеся недостатки.

Обстоятельства непреодолимой силы. В соответствии со ст. 401 ГК РФ сторона несет ответственность за нарушение обязательств по договору, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Договором может быть предусмотрена обязанность надлежащего подтверждения наступления таких обстоятельств. Например, в Санкт-Петербурге Торгово-Промышленной Палатой выдается заключение, подтверждающее обстоятельства форс-мажора. При этом, договором может быть предусмотрено условие о принятии разумных мер, чтобы свести к минимуму отрицательных последствий подобных обстоятельств.

Рассмотрение споров. Все спорные вопросы, возникающие при выполнении условий договора, сторонам следует решать путем направления предложения изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В случае получения отказа другой стороны, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, либо в тридцатидневный срок, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в Арбитражный суд.

Заключение

строительный подряд правовой договор

Строительный подряд известный еще Римскому праву как подряд, был направлен на исполнение и сдачу работы как конечного результата в установленный срок и в надлежащем качестве. В отличие от современного понимания строительного подряда, в то время, если подрядчик выполнял работу своими материалами, то заключался договор купли-продажи. Процесс выполнения работы Римским правом не рассматривался, т.к. предметом являлся только конечный результат.

Дальнейшее развитие строительного подряда, разработка специальных строительных норм, технических регламентов, выделили строительный подряд в отдельный вид правоотношений. В настоящее время, согласно Гражданского кодекса РФ предметом строительного подряда выступает само строительство, как создание объекта, либо выполнение иных работ, в соответствии с технической документацией, создание необходимых условий для выполнения работ, приемка результата и его оплата. Таким образом, под строительным подрядом понимается не только конечный результат, но и процесс выполнения работ. Основным юридическим документом, регулирующим отношения в строительном подряде, является договор. Договорные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Заказчиком может быть любое физическое или юридическое лицо, государство или муниципальное образование. Подрядчиком может быть лицо, имеющее выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к видам работ, оказывающим влияние на безопасность зданий и сооружений. К выполнению строительных работ могут привлекаться субподрядные организации. Предметом договора строительного подряда являются строительные работы, т.е. действия подрядчика направленные на получение овеществленного результата. Объем и содержание строительных работ определяется технической документацией. Работы по строительству могут быть начаты лишь после получения разрешения на строительство. Существенными условиями договора строительного подряда являются предмет, срок и цена. Цена определяется на основании сметного расчета. При необходимости проведения дополнительных работ, которые изначально не были отражены в технической документации, цена договора по согласованию сторон может быть пересмотрена. К содержанию договора относятся: обязанности заказчика, обязанности подрядчика, риск и страхование, контроль и надзор за выполнением работ, ответственность по договору.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, строительные работы должны осуществляться по заданию заказчика (ст. 740 ГК РФ) и в соответствии с технической документацией (ст. 743 ГК РФ). Исследуя нормативно-правовое регулирование, требования к объему и содержанию технической документации содержатся в градостроительном законодательстве. Тем самым подтверждается глубокая взаимосвязь гражданского и градостроительного законодательства. Это не единственный признак взаимосвязи гражданского и градостроительного законодательства, установленный Гражданским кодексом РФ. Ответственность подрядчика за отступления от требований строительных норм и правил, обязанность предварительных испытаний перед сдачей и приемкой работ, участие представителей государственных органов и органом местного самоуправления в приемке результата работ, обязанность соблюдения требований безопасности и охраны окружающей среды, обеспечение доступа для осуществления строительного контроля, обязанность устранения выявленных недостатков.