Рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Раздел I. Определение и классификация объектов недвижимости

Лекция 1. Объекты недвижимости: сущность и основные признаки

Лекция 2. Характеристика и классификация объектов недвижимости

Раздел II. Земля как основа теории и практики недвижимости

Лекция 3. Земельный участок как основа недвижимости

Лекция 4. Земельные отношения

Раздел III. Рынок недвижимости в системе рынков

Лекция 5. Рынок недвижимости и его особенности

Лекция 6. Сделки с объектами недвижимости

Раздел IV. Оценка объектов недвижимости

Лекция 7. Оценочная деятельность

Лекция 8. Основные подходы к оценке объектов недвижимости

Раздел V. Финансирование и управление недвижимым имуществом

Лекция 9. Ипотечное кредитование недвижимости

Лекция 10. Управление недвижимостью

Список литературы

РАЗДЕЛ I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ЛЕКЦИЯ 1. ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ

1.1 Отнесение материальных объектов к недвижимым

В начале необходимо рассмотреть, как трактуется понятие недвижимости. Существует несколько подходов к определению недвижимости «Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

«Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Из вышеприведенных определений становится понятно, что все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости» используются как однопорядковые термины и применяются в зависимости от контекста), (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого, обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающая в себя земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных

между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно осуществлять производство продукции, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.

Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права.

В ГК РФ предприятие

- производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации,

- это базовый компонент инфраструктуры организации.

Объекты недвижимости - это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации.

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

недвижимость земля сделка кредитование



1.2 Признаки и особенности объектов недвижимости

К основным признакам недвижимости относятся следующие.

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

С точки зрения экономики, объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

В качестве источника дохода земля - основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство - источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, предмет ее деловой активности, основной источник доходов.

Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах. Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проекта развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложено на иное лицо.

Любой объект недвижимости в действительности существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным.

При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» [9] .

Таким образом, недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

1.3 Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято определять в следующем порядке: замысел - рождение- зрелость- старение и смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная - проектная - строительства - эксплуатации - закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

На первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов.

На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает в себя следующие направления: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

5. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат - либо снос, либо качественно новое развитие. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

ЛЕКЦИЯ 2. ХАРАКТЕРИСТИКА И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Система классификаций объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

В зависимости от подходов объекты недвижимости можно классифицировать по следующим основаниям.

На основании маркетингового подхода (в зависимости от предпочтений целевых групп).

1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).

На отечественном рынке недвижимости выделяют семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

* местоположение дома;

* материалы, применяемые при строительстве;

* клубность (проживание представителей наиболее высокодоходной группы населения);

* инженерное обеспечение;

* инфраструктура;

* элитное позицирование дома;

* управление недвижимостью.

2. Жилье повышенной комфортности. Ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом.

3. Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочные параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

4. Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортны коммуникаций.

На основании градостроительных ориентиров выделяют:

* дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

* дома постройки 1917 - конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода;

* «сталинские дома», расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

* дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

* дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

* современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

* первичное - место постоянного проживания;

* вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

* третичное - предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

2.2 Классификация коммерческих объектов недвижимости

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные).

К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы и развлекательные центры, офисы и др.

1. Объекты торговли.

Многофункциональный торговый комплекс (МТК) - это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга.

Гипермаркет - это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании, редко - в составе МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе, непродуктового ряда.

Супермаркет - это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее5 тыс. товарных наименований.

Универмаг - это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости.

Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них являются следующие:

* европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

* система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В = 2*,C=3*,D = 1*);

* система корон- в Великобритании;

* система разрядов - на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый.

3. Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терминология (ABC).

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, - это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

1. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов.

Склады - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

Логистические терминалы - это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару).

За последние десятилетия большое развитие получили технополисы организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.

РАЗДЕЛ II. ЗЕМЛЯ КАК ОСНОВА ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

ЛЕКЦИЯ 3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОСНОВА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Сущность земельного участка как объекта недвижимости

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Как объект недвижимости, земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Понятие земли как источника благо состояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который может быть разделен на части, причем каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Правовой статус земельного участка включает:

· целевое назначение;

· разрешенное использование;

· форму законного владения.

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

* экспликацию земель - застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами и т.д.;

* размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

* расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

* балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

* общую стоимость земельного участка и строений;

* размер налога на стоимость объекта недвижимости;

* инженерно-технические характеристики;

* экологические показатели;

* градостроительные характеристики - функциональная зона, планировочная зона и др.;

* залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков - переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок - осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят (реквизирован). Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков - предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.

В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

3.2 Целевое назначение земель в РФ

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель.

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Благодаря делению земель на то или иное направление использование земельного участка является относительно стабильным.

3.3 Зонирование земель и городское пространство

Основным инструментом гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля над использованием земель поселений, средством политической власти. Зональные установления могут изменить стоимость земли.

Функциональное зонирование - это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по типу функционального назначения. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения - труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению организации городского пространства.

Территориальное экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Отличия между этими зонами выражены в первую очередь в удобствах проживания; соответственно стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование - это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексно - экономической оценкой.

/Наиболее общими характеристиками понятия городское пространство являются форма города и его размеры.

В зависимости от численности населения города в России считаются малыми - с населением до 50 тыс. чел.; средними - 50-100 тыс. чел.; крупными - 100-250 тыс. чел.; крупными - 250-500 тыс. чел.; крупнейшими - более 500 тыс. чел.; городами-миллионерами- более1 млн. чел.

Используется классификация городов по типам роста: быстрорастущие, ограниченного развития, стабилизировавшиеся или с оттоком населения.

Экономика рассматривает город как элемент системы народного хозяйства. Промышленность вместе с учреждениями, обслуживающими тяготеющее к городу население окружающей территории, составляет экономическую базу города.

Урбанизированная территория (urban area) - это центральный город и городское окаймление, а также самоуправляющиеся городские населенные пункты, имеющие плотное центральное ядро (не менее 100 жилых единиц) или не являющиеся городом территории с плотностью более 1 тыс. чел. на км2.

Территориально город ограничивает условная линия, которая отделяет земли, находящиеся в пользовании городских властей, от территории других землепользователей, - городская черта.



3.4 Государственный земельный кадастр

Одним из основных направлений управления земельными ресурсами является кадастровое деление территории РФ. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается Правительством Российской Федерации.

Существуют три основных типа кадастров:

* правовой - запись прав на объекты недвижимости;

* фискальный - запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

* многоцелевой - объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию (в России это называется геоинформационная система (ГИС) города, района).

Регистрационная подсистема земельного кадастра (регистрационный кадастр, РК) формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра (фискальный кадастр, ФК) ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога.

Одна из задач ФК- определение базы налогообложения.

Правовой и фискальный кадастры в России создаются одновременно. Более того, часть средств (в пределах 10% от земельных платежей) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования необходимо юридически оформить объект недвижимости. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на него.

Кадастровое дело - система управления территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти актов экономической деятельности на земельном участке.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества.

Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела.

Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта. Земельные участки регистрируется в земельных комитетах в поземельной книге и в государственном земельном кадастре. Землепользователю выдается свидетельство о регистрации участка. После регистрации данные по земельному участку заносятся в эталонную базу данных государственного земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за их достоверность.

Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов (далее- сведения государственного земельного кадастра).

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру - от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А: Б : В: Г: Д: Е. Ниже представлена примерная структура кадастрового номера).

Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование.

Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра, составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

ЛЕКЦИЯ 4. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

4.1.Земельные отношения

Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Субъектами правовых земельных отношений являются граждане юридические лица РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли (паи) и права на них.

Земельные отношения включают в себя установленные земельным законодательством:

* порядок предоставления или изъятия земельного участка; * права и обязанности землепользователя;* налогообложение, плату за землю; * санкции за нарушение земельного законодательства.

В соответствии с Законом «О разграничении государственной собственности на землю» в федеральной собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки.

В собственности субъектов РФ, согласно законодательству, находятся земельные участки;

* признанные таковыми федеральными законами;

* право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

* приобретенные субъектами РФ по основаниям, предусмотренным ГК РФ, а также земельные участки, не предоставленные в частную собственность, но занятые объектами недвижимости, являющимися собственностью субъектов РФ;

* предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами власти субъектов РФ;

* отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения; землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами; землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ; землям фонда перераспределения земель;

* занятые приватизированными объектами недвижимости, находившимися до приватизации в собственности субъектов РФ.

К третьему виду государственной собственности на землю - муниципальной - относятся участки:

* признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;

* право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

* приобретенные по основаниям, установленным ГК РФ.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Экономические взаимосвязи собственников и пользователей земельных ресурсов характеризуются рентными отношениями. Рента слагается из трех основных источников:

* дары природы (плодородие почвы, благоприятные климатические условия, ценность речных ресурсов и полезных ископаемых). По справедливости эта часть ренты должна взиматься обществом, так как никто не может претендовать на большее, чем его пропорциональная доля;

* обеспечение с помощью коммунального обслуживания определенного уровня жизни и труда. Муниципалитеты справедливо повышают уровень земельной ренты на поддержку б

* предпринимательская деятельность на каждом отдельно взятом земельном участке.

Базовым для формирования новой земельной и градостроительной политики является то, что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать в отрыве не только при осуществлении сделок с объектами недвижимости, но и на стадии планирования, проектирования и создания.

4.2 Градостроительный регламент

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

* жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальными, мало-, средне- и многоэтажными домами), культурно-бытовыми объектами и иными видами застроек;

* общественно-деловые зоны используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного общественного назначения;

* производственные (промышленные) зоны предназначены для промышленных, коммунально-складских и прочих производственных объектов;

* земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инженерной инфраструктуры;

* рекреационные зоны - земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназначенные для отдыха граждан и туризма;

* земельные участки, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Изменение назначения земельных участков может происходить только в соответствии с генеральными планами поселений. В пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав иных поселений, называются пригородными зонами.

Все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы земельных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Развитие объектов недвижимости может осуществляться только в установленном градостроительным регламентом порядке.

Разработка градостроительных норм и стандартов приобретает децентрализованный характер с выделением трех уровней - федерального, регионального и местного (муниципального). Основным принципом является установление на федеральном уровне минимальных или максимальных допустимых параметров в зависимости от характера нормативов.

Развитие градостроительства и градорегулирования в России основано на Конституции Российской Федерации, гарантирующей права граждан на благоприятную среду обитания, жилище и все формы социального обслуживания, что и составляет предмет планировки и застройки городов и населенных мест. Формирование городской среды обеспечивается нормативно-правовой базой градостроительства.

4.3 Основы землеустройства

Землеустройство - система мероприятий по урегулированию землепользования. Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется Федеральным законом «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Объектами землеустройства являются территории субъектов РФ, а также муниципальных и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:

* изменения границ объектов;

* предоставления и изъятия земельных участков;

* определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;

* перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

* выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям, и проведения мероприятий

по их восстановлению и консервации.

Под землеустроительным процессом понимается общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий. Он состоит из следующих взаимосвязанных и последовательных стадий:

* возбуждение ходатайства о проведении землеустроительного действия;

* подготовительные работы к составлению проекта землеустройства;

* составление проекта землеустройства и его утверждение;

* перенесение проекта на натуру (местность);

* оформление и выдача землеустроительных материалов и документов,

* осуществление авторского надзора за выполнением проекта землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.

Землеустроительная документация - это документы, полученные в результате проведения землеустройства:

* генеральная схема землеустройства территории РФ;

* схемы землеустройства территорий субъектов РФ;

* схемы землеустройства муниципальных и других административно-территориальных образований;

* схемы использования и охраны земель;

* проекты территориального землеустройства;

* материалы межевания объектов землеустройства;

* карты (планы) объектов землеустройства;

* проекты внутрихозяйственного землеустройства;

* проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления и других негативных воздействий;

* материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

* тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются техническими условиями и требованиями проведения землеустройства, которые разрабатываются на основании нормативных правовых актов и являются обязательными для исполнения при проведении землеустройства и осуществлении государственной экспертизы землеустроительной документации.

Карта (план) объекта землеустройства - документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей. Карты (планы) объектов землеустройства составляются преобразовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства с использованием сведений государственного земельного кадастра, имеющегося картографического материала, материалов дистанционного зондирования, а также по данным измерений, полученных при съемке объекта землеустройства на местности или при его межевании.

При проведении землеустройства осуществляют следующие мероприятия.

1. Изучение состояния земель в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии.

2. Геодезические и картографические работы, материалы которых являются основой для проведения почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий.

3. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания, в целях получения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также для выявления земель, подверженных водной и ветровой эрозии и другим негативным воздействиям.

4. Оценку качества земель с целью получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве.

5. Инвентаризацию земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, используемых нерационально или не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, в зонах, где существует угроза возникновения процессов, негативно воздействующих на состояние земель.

6. Планирование и организация рационального использования земель их охраны в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

7. Территориальное землеустройство, которое предполагает выполнение работ по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства; межеванию объектов землеустройства (установление на местности границ муниципальных и других административно-территориальных образований).

8. Внутрихозяйственное землеустройство, которое выполняется в целях организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель, а также земель, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и лицами, относящимися к этим народам, для обеспечения их традиционного образа жизни.

В результате обработки, учета, хранения и распространения документированной информации о проведении землеустройства формируется государственный фонд данных, который является федеральной собственностью и не подлежит приватизации. Граждане и юридические лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими документации в государственный фонд данных.

Законом «О землеустройстве» определены полномочия РФ в области регулирования проведения землеустройства.

Систему наблюдения за состоянием земель принято называть государственным мониторингом земель, объектами которого являются все без исключения земли РФ.

РАЗДЕЛ III. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ

ЛЕКЦИЯ 5. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

5.1 Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая), необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.