Рынок недвижимости

Индивидуальная оценка объектов недвижимости - это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковского кредита, при внесении вклада в виде объекта недвижимости в уставный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц.

Массовая оценка имеет дело с большим количеством объектов недвижимости, которые, естественно, различаются между собой, поэтому ее инструментом является применение стандартных методов к группам и классам объектов. Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как принято считать.

Массовая оценка недвижимости - это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на трех базисных подходах.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Оцениваемый земельный участок сравнивается с сопоставимыми участками по местоположению, времени продажи, физическим характеристикам, характеристикам дохода участка, условиям финансирования сделки купли-продажи и условиям продажи.

Метод соотнесения (переноса) основан на анализе продажи здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на цену здания и цену земельного участка. При этом сначала оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и получается стоимость земельного участка, которая переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях практически не используется, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, и предполагает определенную последовательность действий.

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков. Часто разбивка земельных участков осуществляется исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж. Освоенными называются земельные участки, к которым подведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам.

3. Расчет затрат на освоение участков и их продажу. Затраты включают расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инженерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

ЛЕКЦИЯ 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В Российской Федерации используется классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. На их основе определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная,

стоимость замещения и т. д. Методы оценки зависят от принятого подхода. Сравнительный подход предпочтителен для массовой оценки объектов недвижимости, так как этот подход дает нам весьма точные результаты при определении стоимости. Для объектов коммерческой недвижимости главным является доходный подход. Затратный подход характерен для объектов нового строительства.

8.1 Затратный подход

Затратный подход предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа.

К полученной величине добавляют рыночную стоимость земельного участка как незастроенного.

Важным и сложным моментом затратного подхода является определение износа. Износ - это утрата полезности и стоимости объекта недвижимости независимо от причин, ее вызвавших.

При затратном подходе к оценке объектов недвижимости используются следующие методы оценки:

* балансовой стоимости;

* восстановительной стоимости;

* замещения.

Метод балансовой стоимости (МБС) используется для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно на данных его баланса.

В состав оцениваемого имущества предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. При этом для объектов недвижимости:

* определение стоимости основных средств осуществляется по остаточной стоимости, исчисленной по данным бухгалтерского учета на момент оценки исходя из норм амортизации основных средств;

* объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование оцениваются по балансовой стоимости.

Метод восстановительной стоимости (МВС), так же как и метод балансовой стоимости, является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками МБС.

Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитываются текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении МВС производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно «восстанавливает» данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Метод замещения (МЗ) по своему содержанию идентичен представленному выше МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам.

Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями.

Затратный подход предусматривает следующий алгоритм расчетов.

Общая стоимость объекта недвижимости = Определение восстановительной стоимости - Расчет всех видов износа объекта недвижимости + Рыночная стоимость земельного участка

1. Основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:

* стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984 г. к текущим ценам, рекомендованным региональными центрами по ценообразованию в строительстве;

* ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат;

* модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули): земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т. д.

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации; метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ;

* метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов объекта недвижимости и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м3,1 м2, 1 пог. м, 1 нормо-ч и т. д.;

* метод количественного обследования заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого, т. е. как если бы он строился вновь;

* смета для оцениваемого объекта составляется с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой в таких случаях документации.

2. Определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности при использовании затратного подхода износ принимается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости.

3. Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является чисто математической, основанной на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости участка, на котором находится объект недвижимости, включает обследование:

* прав собственности на земельный участок;

* физических характеристик земельного участка;

* данных о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

* экономических факторов, характеризующих оцениваемый участок.

Источниками этой информации могут быть городские, районные земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

При оценке объектов недвижимости с позиции затратного подхода во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

8.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легкодоступной для оценщика рыночной информации и позволяет получить простое, логически обоснованное суждение о цене объекта недвижимости.

Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение.

Цены индивидуальных продаж часто отличаются от рыночной нормы цен из-за мотивации участников сделки, условий их осведомленности и/или условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Когда имеется информация по достаточному количеству сопоставимых продаж и предложений на продажу для данного рынка, то легко определить ценовые тенденции, служащие лучшим индикатором рыночной стоимости объектов недвижимости. Подход с точки зрения сопоставимых продаж - в целом наиболее предпочтительный метод оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Оценки, базирующиеся на применении подходов по затратам и доходу имеют большую вероятность ошибки.

Метод сравнения (МС) является классическим методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта - это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Основная сложность применения метода сравнений состоит в недостаточности точной информации: база прецедентов, число проведенных сделок с объектами недвижимости невелики, к тому же реально отсутствуют полностью идентичные объекты.

При использовании сравнительного подхода сначала подбирают объект недвижимости, аналогичный оцениваемому, с известной рыночной ценой; после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам, возникает необходимость корректировки цен продажи объектов сопоставления.

1. Сбор сравнительных данных. Поиск информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Обязательно должна присутствовать информация о стоимости 1 м2 площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

2. Изучение сделок. Проверка достоверности информации о сделке и условиях продажи.

3. Временные корректировки. Информация о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях высокого уровня инфляции необходимо знать точную дату сделки, чтобы внести поправки при анализе данных.

4. различий между сравниваемыми объектами недвижимости.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, определенная этим методом, равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с поправками, учитывающими его отличие от оцениваемого объекта:

Сбор сравнительных данных Изучение сделок Временные корректировки Корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости Вынесение решения о стоимости

А = Цп±УКкор, (8.1)

где Цп - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); УКкор - сумма поправочных корректировок.

5. Вынесение решения о стоимости объекта недвижимости.

На основе результатов, полученных на предыдущем этапе, вычисляется стоимость объекта недвижимости путем нахождения среднего арифметического итогов, полученных по каждому из сопоставимых объектов, с помощью корректировок.

Сравнительный подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слаборазвитым рынком недвижимости.



8.3 Доходный подход

Доходный подход (в отличие от сравнительного и затратного) направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. При применении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект недвижимости в будущем при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта недвижимости при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости.

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам организации за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяются:

* потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек;

* действительный валовой доход, исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей, и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта и обеспечивающие получение валового дохода, которые отражены в балансе организации.

3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода.

Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя.

В чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4. Оценка и мультипликатор Гудвилл (Оксфордский словарь английского языка) определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса».

5. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы капитализации доходов (прямой капитализации), дисконтированных денежных потоков и техники остатка.

Количественные изменения стоимости денег во времени определены через функции сложного процента.

Основные методы оценки

1. Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации (коэффициента капитализации), учитывающей как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Ниже представлена базовая формула доходного подхода:

С = ЧД/К или V = I/R , (8.2.)

где: С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости.

Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

а) метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов, на основе чего выбираются объекты-аналоги.

Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой со ставкой объекта-аналога либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов;

б) метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) применяется для покупки объекта недвижимости с использованием как заемного, так и собственного капитала:

* ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

* ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала). Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала;

в) метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: зданию и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и здания, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса;

г) Mетод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости:

Ro=Ye-M · C, (8.3.)

где Ro - общий коэффициент капитализации, Ye - норма отдачи собственного капитала; М - доля заемного капитала; С - ипотечный коэффициент Эллвуда;

д) кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала,

т. е. к полученной ставке необходимо прибавить ставку возмещения капитала. Она рассчитывается как отношение единицы к числу лет. Суть метода состоит в следующем: ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его продажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет стоимостью объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:



Кдох= ЧД/Cкап, (8.4.)

где Кдох - стоимость оцениваемого объекта; ЧД- чистый доход; Скап - ставка капитализации.

2. Метод дисконтированных денежных потоков предполагает

установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости, прогнозирование величины денежных потоков; определение ставки дисконтирования. Применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер.

Ставка дисконтирования - это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения используются различные методы: построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга.

А. Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями.

Б. В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

В. Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.

Г. Используя метод мониторинга, можно прогнозировать изменения вероятной доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются. Такой анализ позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций.

3. Метод техники остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвижимости рассматривается в такой последовательности.

1. Вычисляется часть дохода за период, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода.

3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на лее дохода на соответствующую ставку капитализации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

На основе общих представлений о доходном подходе для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в зависимости от цели этой оценки.

Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса, предложения, замещения и методы прямой капитализации, дисконтирования доходов, техники остатка дохода.

8.4 Этапы оценки

Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить нашесть этапов.

1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора.

Определение цели использования оценки объекта недвижимости позволяет более точно указать, кто является пользователем результатов оценки. Указание соответствующего квалифицированного пользователя, для которого предназначается отчет, а также ограничение использования отчета исключительно указанными сторонами снижает вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.

Различные цели расчета рыночной стоимости объекта недвижимости требуют разработки или расширенного применения различных способов и методов оценки.

2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой, целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки» и включает определенную последовательность решения ряда задач:

* структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрирует внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нем объектов недвижимости;

* план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования;

*конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов необходимо определить их адекватность соответствующей ситуации. Понятно, что требования государственных органов к оценке могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации имущественных комплексов превалируют не экономические, а социальные либо политические требования.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. При оценке объекта недвижимости важно его исследовать и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможны ограничения юридического характера.

4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к определению стоимости различных объектов недвижимости включает в себя три основных: затратный, доходный и сравнительный, в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Следует еще раз подчеркнуть, что согласование - это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результатах оценки объекта недвижимости. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

РАЗДЕЛ V. ФИНАНСИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

ЛЕКЦИЯ 9. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

9.1 Ипотечный кредит

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит - один из основных источников заемных средств.

Законодательство Российской Федерации предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения. Важнейшие из них: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Залог объектов недвижимости с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную) - называется ипотекой.

Под этим термином подразумеваются закладная, собственно ипотека и ипотечный кредит.

Модель ипотечного рынка, как правило, строится исходя из схем ипотечного кредитования: это будет либо одноуровневый ипотечный рынок, либо двухуровневый. Законодательная база нашей страны предусматривает построение именно двухуровневого ипотечного рынка.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. Кредиторами являются субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Например, застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк - в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

Одним из наиболее часто используемых видов обеспечения является залог.

Залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Закладная - юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Обязательными лицами по закладной являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом - также и должником по обеспеченному обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации органом ипотеки.

Ипотека - это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует полная триада собственности: владение, пользование и распоряжение, а имеются только владение и пользование.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

Все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки при соблюдении условия: ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся.

9.2 Основные этапы ипотечного кредитования

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов.

Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

- На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу.

Следующий этап - «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;

- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

- договоры страхования.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет операций;

- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

- взимаются просроченные платежи;

- ведется работа с проблемными кредитами;

- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения) , обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

- ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

9.3 Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

· достижение прибыльности и возвратности средств;

· сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

· защита от рисков;

· доступность заемщику условий предоставления кредита.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются следующие лица.

Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

К ним предъявляются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;

- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

- способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк - учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств;

- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания в приросте стоимости

ЛЕКЦИЯ 10. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

10.1 Девелоперская деятельность с объектами недвижимости

Управление недвижимостью предполагает деятельность специалистов на всех этапах жизненного цикла объекта.

Создание или реконструкция объекта (комплекса объектов) на территории муниципального образования предусматривает работу с инвестиционными ресурсами и получение дохода на стадии реализации объекта.

Девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.

Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.

Экономический аспект девелопмента реализуется в виде повышения стоимости объекта в результате его преобразования или реконструкции, применительно к требованиям рынка.

Проект развития недвижимости сводится к трем фазам: концептуальной, организационно-проектной и строительной.

1. Концептуальная включает:

--разработку концепции и предварительное рассмотрение проекта;

--постановку целей девелопмента и план их достижения;

--согласование и консультации с органами государственного регулирования;

--определение направлений финансирования.

2. Технико-экономическое обоснование местоположения и целесообразности проекта предполагает:

--анализ спроса и предложения в регионе на объект недвижимости;

--уровень цен, наличие материально-технических и людских ресурсов;

--консультации с муниципальными органами регулирования.

3. Проектирование и оценка проекта осуществляет:

--формирование команды девелопера;

--подготовку бизнес-плана;

--проектирование, расчет затрат и оценку проекта;

--согласование и утверждение проекта.

4. При заключении контракта и строительства происходят:

--выбор подрядчика и заключение договора;

--создание системы управления участниками строительства;

--контроль над ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и реализация объектов недвижимости включают:

--проведение маркетинга;

--обеспечение сохранности объекта;

--рекламную деятельность и определение способов реализации объекта;

--управление денежными потоками по проекту.

10.2 Регулирование риэлтерской деятельности

Риэлтерская деятельность регулируется актами Правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ. Наряду с государственным имеет место и общественное регулирование риэлтерской деятельности.

Риэлтерская деятельность осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет; либо от своего имени, но за счет и в интересах покупателя и (или) продавца гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Основные направления риэлтерской деятельности, сложившиеся в мировой практике, включают:

1) брокерскую деятельность;

2) агентскую деятельность;

3) деятельность в качестве поверенного;

4) деятельность в качестве дилера;

5) посредническую деятельность;

6) торговую деятельность;

7) девелоперскую и редевелоперскую деятельность;

8) управление недвижимостью;

9) деятельность в качестве специалиста по информационным технологиям;

10) юридическое сопровождение объектов недвижимости.

Организация работ по оказанию риэлторских услуг, включает следующие этапы.

1. Получение заявки:

* изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

* формирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

* конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;

* составление плана выполнения работ по договору.

3. Сбор и анализ данных об объекте:

* сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной документации, необходимой для проведения сделки;

* предоставление закупщику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

* формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделки;

* определение рисков, сопутствующих сделке;

* ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

5. Проведение сделки и оплата услуг риэлтора:

* проведение сделки и документальное оформление ее результатов;

* оформление акта сдачи-примерки работ, выполненных по договору об оказании услуг;

* оплата услуг риэлтора.

10.3 Страхование на рынке недвижимости

Страхование - система мероприятий по созданию денежного (страхового) фонда за счет взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный дольщикам стихийными бедствиями; несчастными случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим лицом; застройщиком.

Правила страхования - условиям страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключений, при которых страховщик освобождается от ответственности.

Страховщик - страховая компания, принимающая на себя риск за определенную в договоре плату. Страхователь - физическое или юридическое лицо, передающее риск по договору страховщику. Страховая стоимость - действительная, фактическая стоимость объекта страхования. Страховая сумма - объявляемая при заключении договора сумма, на которую страхователь страхует свой интерес. Страховая сумма в имущественном страховании не должна превышать страховой стоимости объекта страхования.

Страховое возмещение - сумма, выплачиваемая страховщиком страхователю в возмещение убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотренного договором страхования. Страховой риск - вероятное событие или совокупность событий, на случай наступления которых проводится страхование.

К наиболее страхуемым объектам, принадлежащим юридическим лицам, относятся офисные помещения, производственные помещения и склады, к которым применяются общие подходы к страхованию, но, поскольку они подвергаются разным рискам, а размеры возможных потерь у них разные, в правилах страхования есть различия.

Страхование прав собственности на объект недвижимости от потерь в результате нарушений законодательства, допущенных при оформлении и регистрации сделки, называется титульным страхованием. Титульное страхование призвано защищать интересы добросовестного приобретателя от возможных претензий со стороны третьих лиц. Смысл страхования титула заключается в том, что страховая компания, предварительно изучив правовую историю объекта, принимает на себя финансовую ответственность за законность приобретенного права собственности.

На рынке коммерческой недвижимости риск присутствует более чем в 50% сделок. В значительной степени риск связан с нарушением прав акционеров и антимонопольного законодательства.

В сделках с загородной недвижимостью риски невелики - не более 5% сделок.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Страхование профессиональной ответственности риелторов в России является обязательным условием сертификации риэлтерских фирм и одним из стандартов риэлтерского сообщества. Страховщики принимают на себя обязанность возместить ущерб за причинение вреда заказчику риэлтерских услуг в случае, если его «вещные права были нарушены в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риэлтерской деятельности». Страхование профессиональной ответственности риелторов представляет собой механизм компенсации расходов, понесенных риелтором вследствие претензий клиентов по возмещению ущерба, наступившего в результате непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения, допущенного фирмой или ее работником. Опасными для клиента могут стать неправильное оформление сделки, мошенничество или упущения, вызванные, к примеру, несовершенством законодательства.

Страхование банковских ипотечных кредитов под покупку уже построенного жилья. Страхователем выступает заемщик кредита, выгодоприобретателем (лицом, в чью пользу осуществляется страхование) - банк-кредитор. Для получения ипотечного кредита необходимо застраховать объект недвижимости от риска утраты или повреждения.

Размер страховой суммы ограничен размером требования о возврате суммы основного долга.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Градостроительный кодекс РФ от 10.01.2003 № 15-ФЗ; №73-Ф3.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. I и П.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. -- Гарант-5.5 (справочно-правовая система).

4. Постановление Правительства РФ от 09.09.99 № 1024.

5. Жилищный кодекс от 01.03.2005.

6. Федеральный закон от 06.09.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Основная литература

1. АсаулА.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008.

2. Байе М.Р. Управленческая экономика и стратегия бизнеса: Учеб. Пособие для вузов / Пер. с англ.; Под ред. A.M. Никитина. - М.: БНИТИ-ДАНА, 1999.

3. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2002.

4. Варламов А.А., Волков СИ. Землеустройство и земельный кадастр: теория, методы, практика. - М., 1999.

5. Васина АЛ. Финансовая диагностика и оценка проектов. СПб.: Питер, 2004.

6. Веснин В.Р. Менеджмент: Учебник. -- 2-е изд. - М.: ТК Велби, изд-во «Проспект», 2004.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Издат.-книготорг, центр «Маркетинг», 2002.

8. Горемыкин В.А., Булугов Э.Р. Недвижимость. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. - М.: Филин, 1998.

9. Грабовский СВ. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2001.

10. Гранова Н.В. Оценка недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

11. Григорьев В.В., НовиковБ.Д., СегединовАА., ФедотоваМА. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и правовые аспекты. - М:ИНФРА-М, 1997.

12.Мазур И.И., Шапиро В.Д., Олъдерочче Н.Г. Эффективный менеджмент: Учеб. Пособие для вузов / Под ред. И.И. Мазура. - М.: Высш. шк., 2003.

13. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебн. пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2007.

14. Текфорд Дж. Управление рисками / Пер. с англ. О.Н. Матвеевой. - М.: ООО «Вершина», 2004.

15.Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Е.С. Стояновой. 5-е изд., перераб. И доп. - М.: Изд-во «Перспектива», 2004.

16.Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2 ч. / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Ч. 2. - Смоленск: Смолин Плюс; - М.: АСВ, 2001.

17.Экономика недвижимости: Учеб. Пособие / Под ред. В.И.Ресина. 2-е изд. - М.: Дело, 2000.

Дополнительная литература

1. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы истатистика, 1999.

2. Волочков И.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФ-РА-М, 1996.

3. Генри С. Харрцсон. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие. М., 1994.

4. Григорьев В.В., Острина И.А, Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. Пособие. - М.: Дело, 2001.

5. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. - СПб.:Питер, 2001.

6. Комов И. Российская модель землепользования и землеустройства. - М., 2001.

7. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений: Учеб. Пособие для студентов. - М.: АСВ, 1998.