Размещено на http://www.allbest.ru/

Общая характеристика

Для понимания англосаксонской традиции необходимо иметь в виду, что благо имеет множество измерений, которые можно классифицировать по:

времени;

местоположению;

форме.

Данные измерения обладают динамическими характеристиками в рамках отношения "человек-вещь". Помимо этого, к физическим измерениям вещи добавляются ее правовые характеристики, отражающие отношения между людьми. Многообразие характеристик и полезных свойств вещи обусловливает многогранность правовых отношений к ней других людей, принимающих форму правомочий. Таким образом, общее право исходит из концепции собственности как "сложного пучка правомочий, существенно различающихся по своему характеру и последствиям", причем правомочия на один и тот же ресурс могут принадлежать разным людям. Спецификация права собственности предполагает закрепление за каждым правомочием четко определенного собственника, а не определение единого и абсолютного собственника ресурса. Другими словами, право собственности полностью специфицировано, когда у каждого правомочия есть свой исключительный собственник, а доступ к нему других объектов ограничен.

Однако, когда какое-либо понятие определяется как "сумма" или "совокупность", всегда возникает опасность растворить его содержание в перечне составных частей. При всем многообразии форм должно быть смысловое ядро, вокруг которого они организованы. Применительно к отношениям собственности таким "смысловым центром" становится понятие исключительности, организующее в определенную стройную систему бесконечную вереницу разнообразных конкретных собственнических прав.

Какие же правомочия образуют рассматриваемый "пучок"? Наиболее полное определение прав собственности признанное в настоящее время классическим в рамках англосаксонской системы, предложил английский юрист А. Оноре. Оно включает одиннадцать элементов:

1. Право владения (The Right to Possess). Право владения, заключающееся в "исключительном физическом контроле лица над вещью или контроле, сообразном природе объекта правообладания", представляется автору основанием всего здания института собственности. Право владения распадается на две составляющие:

1) право требовать установления исключительного контроля над вещью и 2) право сохранять за собой контроль, ограничивая доступ третьих лиц к объекту правообладания собственным согласием.

Право владения Т. Оноре относит к числу прав in rem "в том смысле, что право это противоположено всем третьим лицам".

2. Право пользования (The Right to Use). В собственном смысле слова право (свобода) пользования означает возможность самостоятельного использования вещи собственником, сопровождающуюся извлечением полезных свойств из объекта правообладания. При широком истолковании право (свобода) пользования частично совпадает с правом на управление и правом на доход.

3. Право на управление (The Right to Manage). "Право на управление - это право решать, как и кем может использоваться вещь, находящаяся в собственности". Содержание права на управление составляет совокупность властей (powers), принадлежащих правообладателю. Обладатель права на управление властен давать разрешение на совершение определенных действий в отношении собственности или власть заключать контракты по поводу объекта правообладания.

4. Право на доход (The Right to Income). Простейшим способом извлечения дохода из вещи является пользование ею. Тем не менее обычно доход в виде плодов, рентной платы или прибыли может рассматриваться в качестве "суррогата пользования", т.е. "выгоды, получаемой в результате воздержания от личного использования вещи и позволения другим пользоваться ею за вознаграждение.".

Притязание собственника выражается в праве требовать доход, реализуемом как по модели in rem, так и по модели in personam. "Когда право требовать доход заключено в денежную форму, до получения денег требование имеет вид in personam". Далее, однако, следует оговорка: "Поскольку доход от многих видов собственности, таких как акции и трастовые фонды, имеет денежную форму, существует дополнительная возможность для употребления афоризма типа "obligatio проглатывает res".

5. Право на капитал (The Right to the Capital). Содержание указанного права состоит во власти (power) распоряжаться вещью и свободой (liberty) потреблять, расточать или уничтожать вещь или ее часть.

Власть распоряжаться вещью, в свою очередь, подразделяется на 1) власть осуществлять юридически действительное распоряжение (valid disposition) вещью и 2) власть передавать титул правообладания ею. Обычно подразделения совпадают, однако "в некоторых системах продажа или установление залога на недвижимость могут рассматриваться как юридически действительные, хотя бы продавец или залогодатель не были способны к передаче титула в момент заключения договора продажи или ипотеки".

6. Право на защиту (The Right to Security). Собственник вправе оставаться таковым в отношении имущества на протяжении всего периода платежеспособности. С точки зрения права это "иммунитет от экспроприации, базирующийся на правиле о том, что, за исключением случаев банкротства и обращения взыскания по долгам, отчуждение собственности осуществляется по соглашению с правообладателем".

7. Способность к передаче (The Incident of Transmissibility). Со ссылкой на систему титулов (estates) одним из главных свойств, характеризующих интерес собственника в отношении вещи, принято считать его продолжительность (duration) во времени. Свойство неограниченной продолжительности (unlimited duration) разлагается на 1) способность интереса быть переданным правопреемникам и далее ad irfinitum и 2) неопределенность в будущем момента прекращения интереса собственника. Первое именуется способностью к передаче, второе - отсутствием срока.

Т. Оноре умышленно не именует способность к передаче правом, потому как наличие таковой не зависит от усмотрения собственника: "Если бы способность к передаче была правом, такое право не мог бы осуществить ни сам собственник, ни кто-либо другой от его имени".

8. Отсутствие срока (The Incident of Absence of Term). Наряду со способностью к передаче отсутствие срока образует то, что именуется продолжительностью существования интереса (duration). Право собственности принято относить к числу интересов с неопределенным сроком существования во времени (indeterminate interests). В действительности срок существования принадлежащего собственнику интереса определим: "Правовые системы всегда предусматривают ряд обстоятельств, таких как банкротство, принудительная продажа в результате обращения взыскания на имущество или экспроприация, при наступлении которых собственник может утратить принадлежащий ему интерес".

9. Обязанность предотвращать вред (The Duty to Prevent Harm). "Свобода собственника пользоваться и управлять вещью по своему усмотрению условна: собственник не только сам не может пользоваться вещью во вред третьим лицам, но и обязуется предотвращать вредоносное пользование принадлежащей ему вещью другими лицами". Обязанности собственника более обременительны по сравнению с обязанностями управомоченного несобственника: "Никто не имеет права использовать вещь во вред другим, но на собственников возложена специальная обязанность следить за тем, чтобы их собственность не использовалась для причинения вреда остальным".

10. Претерпевание обращению взыскания (Liability to Execution). Обращение взыскания на имущество собственника, означающее претерпевание (liability) собственником власти (power) кредиторов, производится по решению суда в случае неуплаты долга, в том числе в рамках процедуры банкротства.

С некоторой неуверенностью Т. Оноре включает в состав поименованного элемента претерпевание лицом уплаты налогов (liability to Tax) и экспроприации (Expropriability).

11. Собственность и меньшие интересы: остаточный характер (Ownership and Lesser Interests: Residuary Character) <1>. "Стандартные элементы собственности" образуют наиболее полный интерес (greatest interest), который только может быть признан правопорядком, тогда как сервитуты, аренда, арест и некоторые другие представляют собой меньшие интересы (lesser interests).

Эти одиннадцать элементов дают огромное количество комбинаций. Однако, как считает американский философ Л. Беккер, не все их сочетания заслуживают названия права собственности, т.е. не всех обладателей указанных правомочий можно назвать собственниками. Ими признаются обычно те, кому принадлежит комбинация, включающая одно или несколько основных правомочий (первые пять). Но даже при такой оговорке число осмысленных сочетаний оказывается равно 1,5 тыс., а если учесть их варьирование по субъектам и объектам права, то разнообразие форм собственности становится, по словам Л. Беккера, поистине устрашающим.

Впрочем, различия в трактовках собственности не следует преувеличивать. Фактически три основных правомочия романо-германского права представлены в классификации А. Оноре лишь более детализированным и развернутым образом. Например, право распоряжения в континентальной традиции включает в себя право на остаточную стоимость, право на переход вещи по наследству или по завещанию, а право пользования - право присвоения. Право на запрещение вредного использования обычно интерпретируется с помощью нормы, согласно которой собственник "вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие охраняемые законом интересы других лиц".

Система прав на имущество в англо-американском праве отличается определенным своеобразием, до сих пор несущим отпечаток правовых форм регулирования собственности в эпоху феодализма. Права имущественного

содержания отождествляются с правом собственности (property), рассматриваются как его разновидности и могут в этом качестве рассматриваться нами как аналог вещных прав континентального права. В рамках этих прав выделяются право собственности, аналогичное континентальному (ownership),

Опосредуемое в отношении земельной недвижимости титулом, Именуемым фригольд (freehold title), и иные имущественные права, годные с ограниченными вещными правами романо-германской системы права: право залога, сервитуты и т.д., а также такие права, как патентное и авторское. Спецификой английского права является и то, что аренда недвижимого имущества (leasehold), рассматриваемая в романо-германской системе права в качестве института обязательственного права, относится к разновидностям права собственности.

Понимание собственности в Англии

Современное "вещное" право Англии формировалось на протяжении нескольких веком, его даже трудно назвать "вещным", поскольку оно не оформляет, привычное для нас господство над вещью.

Необходимо уточнить источники права в данной области, среди них можно выделить основные, здесь и нормативные акты и судебные прецеденты:

Устав Quia Emptores 1290

R v Earl of Northumberland (1568), known as the Case of mines

Law of Property Act 1925, Land Registration Act 1925

Закон 2002 о регистрации земли и земельный кадастр Ее Величества

Land tenure in England

Fee simple (freehold)

Concurrent estate and Four unities

Saunders v Vautier (1841) 4 Beav 115

Leasehold

Tulk v Moxhay (1848) 41 ER 1143

Countryside and Rights of Way Act 2000

Usucaption

The Port of London Authority v Ashmore [2010] EWCA Civ 30, regarding adverse possession of a river bed.

Современное английское право можно понять только исходя из его исторических корней, при этом особенно важно учесть развитие "феодального" земельного права и "обусловленные феодальной системой различия в правовом режиме земельных участков и движимых вещей" Эти принципиальные различия отразились даже на том, что огромному количеству литературных источников, освещающих права на недвижимость, в особенности переход прав на земельные участки, противостоит весьма незначительное количество работ в области прав на движимые вещи. Данное обстоятельство позволяет многим английским авторам говорить о "концептуальной незавершенности" (conceptually underdeveloped) английского "права движимостей" (Personal Property Law) в сравнении с "правом недвижимости" (Real Property Law, или, что-то же самое, с "земельным правом" - Land Law). Суханов статья Первое большое подразделение права собственности сводится к его делению на 1) право собственности на недвижимость (Land or immovables) и 2) право собственности на движимость (chattels or movables). Совершенно очевидно, что вследствие фундаментального различия свойств недвижимости и движимости сущность признаваемых законом прав на них и методы их приобретения и отчуждения должны быть совершенно различны. Сами термины "движимое" и "недвижимое имущество" применяются судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с "иностранным элементом", регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет. В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившееся деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property), которое основывается на использовании различных форм исковой защиты; к реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск - иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации.

Понятие реального имущества постепенно расширялось, и в настоящее время оно включает землю и имеющие с ней существенную связь объекты: здания (сооружения), растения, урожай на корню, постоянные принадлежности земли или здания (сооружения), которые не могут быть отделены без повреждения земли или здания (сооружения), а также все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями (сооружениями), то есть как телесные, так и бестелесные имущества. Универсальное определение Реального имущества, именуемого в национальном законодательстве землей (land), содержится в английском Законе о толковании 1978 года (Interpretation Act 1978). Все остальные виды имущества относятся к персональному.

В отношениях с "иностранным элементом" персональное движимое имущество делится на два класса:

реальные движимости (chattels real);

персональные движимости (chattels personal).

К первому классу относится аренда. А персональные движимости делятся на вещи во владении (choses in possession) и вещи в требовании (choses in action). Вещи во владении являются движимым имуществом, а вещи в требовании "неосязаемой собственностью” (intangible property), под которой понимаются денежные требования и некоторые другие объекты (права промышленной собственности и т.д.) Правовыми последствиями разделения вещей на движимые и недвижимые являются различия в возникновении и прекращении права собственности на них. Так, право собственности на землю подлежит регистрации в Земельном реестре. В Англии поземельная регистрация вводилась постепенно, с 1897 года (законами 1897-2002 годов). С 1990 года обязательной на всей территории Англии и Уэльса стала регистрация основных сделок по отчуждению недвижимого имущества, и к 2002 году было зарегистрировано уже около 80% таких прав на объекты недвижимости, как фригольд (freehold title). Договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества не порождает еще перехода права собственности, равно как н договор в отношении иного вещного права, являющегося регистрируемым. По новому Закону о земельной регистрации 2002 года, который завершает реформу системы регистрации в Англии и Уэльсе, только осуществление регистрации является основанием перенесения титула на нового правообладателя.

Теперь остановимся подробнее на нежвижимом имуществе, наиболее разработанной и запутанной части английского "вещного права".

Английское право основывается на установленном норманнскими завоевателями в середине XIII в. положении о том, что любая земля (Real Property) находится в собственности короны как суверена, а ее подданные могут приобретать лишь "ленные" ("вещные") права, "подчиненные" ("производные от") собственности, но не могут стать собственниками земли в смысле получения широкого права "господства" над земельным участком <1>. В результате этого английское Land Law до сих пор закрепляет за частными землевладельцами только либо достаточно широкие, но значительно ограниченные по содержанию в сравнении с правом собственности "титулы по общему праву" (estate in law, или legal estate), либо еще более узкие аналоги континентальных ограниченных вещных прав в виде "титулов по праву справедливости" (equitable estate). Поскольку право собственности на недвижимые вещи (земельные участки) в смысле "права господства над вещью" принадлежит только короне (All land belongs to the crown), все перечисленные "титулы" в соответствии с принципом relativity of title имеют ограниченный характер: они "представляют собой изъятия из полной собственности короны и производны из нее". В этом смысле английские "титулы на недвижимость" (estate) вполне сопоставимы с континентальной категорией "ограниченных вещных прав".

По английскому праву земля может делиться не только в горизонтальном направлении, например, на участки А и Б, лежащие рядом, но и в вертикальном направлении, на поверхность и недра, и до известных пределов вверх, на слои воздуха. Такое разделение возможно без того, чтобы были созданы какие-либо физические границы для обозначения этого разделения. Сказанное о разделении земли означает, что А может быть единственным собственником поверхности участка, Б - единственным собственником одного слоя недр, В - следующего более глубокого слоя и т. д

В соответствии с пунктом 1 статьи 205 Закона "О праве собственности" 1925 г. "земельный участок включает часть поверхности земли, подземные ископаемые и минералы, строения, или части строения, иные вещные права на материальные объекты в порядке наследования; поместья, права распределять бенефиции, рента, иные вещные права на нематериальные объекты, сервитут; права, преимущества или прибыль, возникающие из земельного участка". Определение, приведенное в законе, имеет свои трудности восприятия для обывателя, поскольку требует профессиональных знаний в этой области права. Однако идея сравнительно проста - показать, что земля включает не только сам земельный участок с недрами и строениями, а также права пользования, владения и распоряжения, например: право прохода по соседнему участку земли (сервитут), обременение земельного участка долговым обязательством (ипотека), право контролировать целевое использование земельного участка (обязанность воздержания от совершения определенных действий).

На практике указанная особенность английской концепции означает, что право собственности на землю привязано к определенному земельному участку независимо от механизма возникновения такого права. Ранее возникшие права третьих лиц на земельный участок остаются "привязанными к ней", факт смены собственника земельного участка, за некоторым исключением, никаким образом на права этих третьих лиц не влияет. Таким образом, для нового собственника может сложиться как благоприятная (право использовать соседний земельный участок с целью подстригания кроны деревьев), так и крайне затруднительная ситуация (обязанность предоставить право прохода по принадлежащему земельному участку). Во избежание трудностей, при покупке недвижимости необходимо провести детальное обследование как документов и регистрационных записей, так и самой недвижимости, проявляя при этом так называемую "достаточную осмотрительность" - понятие, которое так часто используется в английском праве.

Подтверждением архаичности английской системы "вещных прав" на недвижимость может служить и сложившаяся в свою очередь в ней "система ограниченных вещных прав", состоящая из различных "титулов" по "общему праву" и по "праву справедливости". Исторически в Англии существовало четыре различных "титула" на земельный участок:

1) fee simple estate - наиболее широкое и наследуемое право владения земельным участком;

2) fee tail estate - право владения, переходящее только к наследникам по прямой линии;

3) life estate, действовавшее только на период жизни владельца (что не исключало его перехода после смерти управомоченного к другому лицу, получавшему таким образом возможность приобретения права в будущем - future interest);

4) estate pur autre vie, действовавшее на период жизни не владельца участка, а другого определенного лица (здесь уже владелец получал возможность в будущем приобрести "полный титул", т.е. имел reversionary interest как разновидность future interest). В соответствии с Законом об имуществе 1925 г. (Law of Property Act 1925) теперь признаются лишь два земельных "титула по общему праву":

1)"свободное владение" (freehold estate, ранее именовавшееся fee simpleestate absolute in possession) с максимально возможным в этих условиях широким содержанием, и 2)"арендное владение" (leasehold estate, именуемое также term of years absolute), представляющее собой аналог наследуемой аренды (в основе которой лежит известная конструкция римского эмфитевзиса)

Великобритания верна своим традициям и область права не является исключением. Вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит Королеве, из чего следует, что остальные могут лишь иметь право владения, пользования и распоряжения землей на определенный период времени. В зависимости от промежутка этого времени права подразделяются на две категории: фригольд и лисхолд.

Обратившись к земельному законодательству Великобритании (Land Law) (который также регулирует рынок недвижимости Великобритании), вы узнаете, что основные понятия тут не менялись со времен Вильгельма Завоевателя, когда в 1066 году он заложил фундамент системы, которой англичане искренне гордятся, а для иностранца это, как правило, предмет искреннего недоумения и непонимания. По закону вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит Её Величеству, а все остальные смертные имеют лишь безусловное право пользования этой землёй и строениями, которые на ней находятся. "Фрихолд" (Freehold) - это очень схожая с мировой практикой форма владения недвижимостью, которую можно назвать "право собственности" и поэтому, если вы владеете недвижимостью на правах "Фрихолд", вы становитесь полноправным владельцем недвижимых строений, расположенных на этой земле и можете делать со своей собственностью все, что душе угодно, необходимо лишь согласовать свои действия с органами местного самоуправления.

Фигольд уходит корнями в средние века, когда земельные наделы даровались монархом феодалам. Фригольд включает право свободного владения, пользования и распоряжения земельным участком на протяжении периода жизни такого владельца. Как правило права на такой земельный участок либо передаются по наследству, либо переходят к наследодателям по закону в случае отсутствия завещания. В случае отсутствия завещания и наследников по закону - земельный участок переходит в распоряжение Королевы. В современном английском праве (и праве ряда других стран) фригольд (freehold) - безусловное право собственности на недвижимость. Это означает, что не только здание, но и участок земли, на котором оно расположено находятся в собственности владельца. Право собственности "фригольд" означает, что Вы являетесь владельцем собственности. Вы несете полную ответственность за содержание и ремонт своей собственности. Право собственности - это право на недвижимость, позволяющее собственнику владеть недвижимостью на протяжении своей жизни без вмешательства других лиц. Существуют два признака, необходимых для существования freehold:

Неподвижность, то есть объектом является земельный участок или выгода, получаемая от владения участком.

Неопределенный срок действия: если срок владения имуществом определен - это не фригольд.

Лисхолд - включает право владения, пользования и распоряжения земельным участок на протяжении определенного периода времени, будь то один день, месяц или 99 лет. Лисхолд не существует само по себе, такое право возникает, например, из договора, заключенного с владельцем фригольда, который за денежное вознаграждение предоставляет право пользования, владения и распоряжение земельным участком на определенный период времени, например, 99 лет. Указанный приобретатель лисхолда может передать свои права иному покупателю земельного участка на 98 лет (период ограничен первоначальным сроком в 99 лет) и так далее. Особенность лисхолда во многом объясняет позицию английского права, относительно которой права пользования, владения и распоряжения "привязаны" к земельному участку, а не к меняющимся владельцам. Понятие leasehold сродни понятию "долгосрочная аренда". Юридически вы не будете являться владельцем. По определению - покупая недвижимость на основе "лизхолд", вы становитесь полноправным владельцем документа, именуемого договор долгосрочной аренды, который в свою очередь даёт вам исключительное право временного пользования, распоряжения и оккупирования пространства находящегося внутри той самой квартиры или дома в Англии. Не более.

Собственность с ограниченным правом передачи представляет собой отголосок феодальных времен, на сегодняшний день встречается крайне редко. Собственность с ограниченным правом передачи включает право владения, пользования и распоряжения на протяжении периода жизни такого собственника и его прямых наследников. На практике такие наследники могут быть только женского или только мужского пола, последнее - наиболее распространённый случай. Один из ярких примеров собственности с ограниченным правом передачи приведен в романе Джейн Остин "Гордость и предубеждение". Мистер Беннет был вправе передать право пользования, владения и распоряжения семейным поместьем исключительно наследнику мужского пола. Ввиду отсутствия такового, после смерти главы семейства, право собственности на указанное поместье подлежало прекращению. Брак мистера Коллинза и одной из дочерей Беннет был единственно возможным вариантом для сохранения существующего права собственности, что, как известно, не произошло.

Право пожизненного владения земельным участком - еще одна категория права собственности, которая встречается крайне редко на практике и скорее, является пережитком. Указанное право предоставляет возможность владения и пользования земельным участком на протяжении периода жизни такого владельца. При наступлении смерти указанное право переходит к первоначальному собственнику.

Из приведенной классификации практическое значение имеют фригольд и лисхолд. Учитывая возможные многочисленные транзакции с земельными участками и позицией английского права относительно единства права и земельного участка на него, значительное внимание в последующей статье буде уделено регистрации права собственности, а именно ее особенностям и практическому значению для владельцев недвижимости.

Оригинальный институт английского права - доверительная собственность (трэст), т.е. форма собственности, при которой одно лицо (доверительный собственник) управляет, распоряжается имуществом, переданным ему другим лицом (учредителем) в пользу третьих лиц (бенефициантов). Доверительный собственник располагает названным имуществом не совсем свободно, а лишь в соответствии с целями, которые определил учредитель. Последний также устанавливает, кто будет пользоваться доходами от этого имущества.

Институт доверительной собственности применяется для охраны имущественных интересов недееспособных, для оформления отношений, возникающих в связи с созданием благотворительных фондов, и во многих других случаях.

США

Строго говоря, в зарубежной доктрине не установлено единого универсального основания для классификации различных конструкций права собственности. Более того, в Соединенных Штатах, во многом воспринявших систему английского общего права с ее прецедентным уклоном, отношения собственности хотя и упоминаются на высшем конституционном уровне (поправки V, XIV к Конститу-ции США) В V поправке к Конституции США зафиксировано, что ни одно лицо "не должно лишаться жизни, свободы либо собственности без должной правовой процедуры; частная собственность не должна изыматься для общественных нужд без справедливого вознаграждения".

В XIV поправке к Конституции США предусмотрено: ни один из штатов не вправе "лишать какое-либо лицо жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры".

По праву США, имущество подразделяется на:

реальное (real property, realty, real estate): земля и все, что с ней связано, то есть фактически недвижимое имущество;

персональное (personal property, personalty, shattel): все остальные виды имущества, то есть фактически движимое имущество.

Право на недвижимость состоит из права на землю и всё, что находится на поверхности земли, над землей, включая воздушное пространство (с ограничением для авиации), и под землей, включая подземные воды и ископаемые, если иное не установлено статутным или общим правом. Нарушением прав собственника считается, например, наличие чужого телефонного провода в воздушном пространстве над участком или пролет пули от выстрела через воздушное пространство над участком собственника (Butler v. Frontier Telephone Co., 1906; Herrin v. Sutherland, 1925).

Права собственника земли на подземные полезные ископаемые (нефть, газ, минеральное сырье) могут быть ограничены. Это ограничение обычно указывается в свидетельстве (документе) на право собственности.

Может получиться так, что право на землю имеет одно лицо, а право собственности на ресурсы, находящиеся под этой землей, - другое. Если собственник подземных ископаемых осуществляет их добычу, он, по общему праву, несет абсолютную ответственность за любой вред, который может быть причинен собственнику земельного участка.

право собственность имущество англосаксонский

Право собственности на землю - своего рода абстрактная концепция, существующая для юридических надобностей в рамках правовой системы. Считается, что никто не владеет собственно землей; на самом деле собственники владеют лишь правом (right) на землю.

Каждый, кто сдает внаем дом или в аренду - участки, помещения с целью получения дохода, попадает в сферу арендных отношений (Landlord - Tenant Relations, Lease). Собственник называется арендодателем - lessor; сторона, получившая право временного владения, - арендатором (lessee).

Арендные отношения долгое время регулировались общим правом в рамках доктрин договорного права. В 1972 году Национальная конференция представителей приняла Единообразный закон об арендных отношениях (Uniform Residential Landlord and Tenant Act) с тем, чтобы штаты принимали унифицированные законы. Примерно четверть штатов уже восприняла, с вариациями, нормы Единообразного закона.

Движимое имущество подразделяется, в свою очередь, на вещи, имеющую физическую/материальную сущность (tangible personal property), и"неосязаемые" вещи, как-то: права и интересы (intangible personal property). Права на интеллектуальную собственность, акции и облигации, в частности, относятся к "неосязаемым" вещам.

Отдельно выделяется такой вид имущества (fixture), который носит смешанные черты - как движимости, так и недвижимости. "Fixture" - это движимость, соединенная с недвижимостью, или постоянная принадлежность недвижимости.

Продажа участка земли считается обычно продажей "fixture", т.е. предполагает, если не оговорено иное, продажу также и всего, что соединено с землей. Продажа дома включает в себя продажу и земли, и гаража, и пристроек, и водопроводных труб, и окон, но свое развитие и детальное закрепление находят в законодательстве и судебных решениях отдельных штатов. Вместе с тем, с точки зрения теории гражданского права, в основе моделирования американского права собственности (вне зависимости от региональных особенностей), прежде всего, лежит вопрос о субъектном составе данного права, определяющем его структуру.

С этой точки зрения модели права собственности в США можно условно разделить на элементарную и сложноструктурную. При ближайшем рассмотрении каждая из них обнаруживает множество подвидов.

Элементарная, или упрощенная, модель основана на принципе "у одной вещи - один полноправный собственник". При такой конструкции все другие лица, имеющие к этой вещи интерес, считаются лицами с "чужими правами" [3. С.39], и ее собственник единолично реализует свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению. В данном смысле право собственности носит абсолютный характер (fee simple absolute).

Однако специфической чертой американской системы вещных прав является то, что она принципиально выделяет землю из общего ряда объектов права собственности и устанавливает на нее государственные привилегии (eminent domain), заключающиеся в возможности изъять собственность для обществен-ных нужд за компенсацию. В данном контексте право собственности утрачивает свой абсолютный характер, и собственник, даже находясь в рамках элементарной модели, лично обладает не собственно землей, а лишь правом на нее

Еще одной примечательной особенностью упрощенного по своей структуре права собственности является то, что собственник, формально защищенный госу-дарством от необоснованного посягательства на его имущество, рискует лишиться своего правового титула. Обычно это происходит в случае, если в течение определенного срока, предусмотренного нормами отдельных штатов, лицо самовольно реализует правомочия собственника в отношении вещи, юридически ему на этом праве не принадлежащей (adverse possession), а законный собственник данного имущества свои права на него не заявляет и не защищает. Суд в таких обстоятельствах, основываясь на правилах о давности и добросовестности владения, склонен признать реального держателя вещи ее действительным собствен-ником (как в деле Snook v. Bowers, 12 P.3d 771, 781 (Alaska 2000) и Fields v. Griffen, 1999 WL 349872 (Ark. Ct. App 1999)). У исследователя, впервые столкнувшегося с подобным принципом зарубежного права, его справедливость может вызвать сомнения. Однако для американского ученого рассмотренная формула, прежде всего, отвечает важнейшему требованию стабильности и правопорядка - собственник, которому государство, руководствуясь демократическими принципами, доверило имущество и предоставило все необходимые, законодательно гарантированные права, связанные с этим имуществом, должен своим поведением оправдать оказанное ему доверие. В противном случае государство вправе найти более достойное применение вещам, обладающим известной экономической ценностью, и, тем более, земле].

Помимо названного выше безусловного и наиболее общего имущественного титула - "fee simple", существуют и иные моноструктурные модели права собственности, требующие выполнения единоличным собственником определенных условий (defeasible fees). В рамках этой концепции параллельно действуют две юридические конструкции.

При модели права собственности, подчиненного суспензивному условию (fee simple determinable), субъект сохраняет за собой неограниченное по времени действия право собственности на полученное им имущество, пока он выполняет конкретные условия владения, пользования и распоряжения этим имуществом (например, до нарушения обязательств о целевом использовании вещи). Причем суспензивное условие может и не наступить, и собственник, иным образом не ограниченный в своем праве, продолжит свободно осуществлять все правомочия - вплоть до передачи имущества по наследству. Однако при наступлении указанного обстоятельства собственник автоматически теряет свой имущественный титул, и для этого не требуется совершения кем-либо дополнительных действий.

Модель права собственности, подчиненного резолютивному условию (fee simple subject to a Condition Subsequent), также обязывает собственника действовать определенным образом по отношению к переданному ему имуществу. Однако от предыдущей конструкции данная модель отличается тем, что за собственником, нарушившим резолютивное условие, сохраняется его титул до тех пор, пока обратного не потребует лицо, первоначально владевшее данным имуществом, готовое снова принять на себя правомочия собственника.

На ином принципе основана концепция пожизненного права собственности (life estate), по условиям которой единоличный обладатель данного титула сохраняет его без возможности последующей передачи по наследству.

С отмиранием воспринятых от Англии феодальных традиций в Америке фактически утратила свое значение еще одна элементарная модель права собственности - собственность с правом передачи, ограниченным прямыми нисходящими наследниками

Правовая система Соединенных Штатов предусматривает такой порядок, при котором вышеперечисленные упрощенные модели права собственности изменяют свой состав, фактически не отягощая структуру самого права собственности дополнительными субъектами. Это происходит посредством возможности сохранения определенных притязаний (future interests) за лицом, передавшим принадлежавшее ему на праве собственности имущество в собственность другому субъекту. Строго говоря, эти отношения уже не являются односложными, поскольку существует как минимум двое, а в некоторых ситуациях и несколько субъектов, обладающих различными правами на одну и ту же вещь, находящуюся в собственности. Однако назвать любую из сторон таких правоотношений собственником было бы некорректно, поскольку в ряде случаев обладатель потенциального права (transferor) так и не приобретает возможности для его реализации и правомочия по владению, пользованию и распоряжению закрепляются за единоличным собственником (transferee). Поэтому в рамках настоящего исследования данные права рассматриваются в контексте элементарных моделей права собственности.

Классификация потенциальных прав базируется на вопросе о том, чьи интересы в конечном итоге призвано обеспечить конкретное притязание. С этой позиции выделяют две относительно крупные группы: потенциальные права, направленные на восстановление в праве собственности его изначального обладателя, и права, направленные на передачу имущества в собственность третьему лицу (created in a third party).

К первой категории относятся притязания, сохраняемые за лицом, передавшим свое имущество в собственность иному субъекту под суспензивное условие (possibility of reverter) или на принципах резолютивного условия (right of entry), а также права, принадлежащие владельцу, который передал на праве собственности не все принадлежащее ему имущество, а лишь его часть (reversion).

В собственность третьему лицу имущество может передано только по остаточному признаку (remainder), будучи высвобожденным по истечении права пожизненной собственности или аренды (leasehold). Причем такая передача имущества существует в двух формах - с указанием конкретного третьего лица (vested remainder) или без такового (contingent remainder), когда эти действия носят менее гарантируемый и более условный характер [8. С.230-232].

Реже всего претворяется в жизнь так называемое "собственно будущее право" (executory interest). Оно призвано обеспечить интересы тех самых прямых нисходящих наследников собственника, о которых упоминалось ранее, применительно к системе феодальных имущественных отношений.

Из вышесказанного следует, что в чистом виде элементарная модель права собственности встречается в США не так часто, как в рамках континентальной, в частности российской, правовой системы. Необходимо учитывать, что западные цивилисты традиционно оценивают имущественные отношения с точки зрения их утилитарности и практического удобства, не стремясь выстроить идеальные юридические конструкции. Поэтому, характеризуя право собственности, сосредоточенное в руках одного человека, американские авторы ссылаются среди прочего на то, что в условиях современной экономики и усложнившихся производственных отношений такая модель собственности теряет свою общественную пользу и несет больше сложностей, чем прибыли, в том числе для самого правообладателя [11. C.57-60]. Подобный научный вывод вовсе не означает, что частная собственность должна быть устранена или ограничена иными формами собственности. Напротив, с развитием юридической техники и социально-экономических связей каждый человек приобретает возможность не только самостоятельно осуществить свое право на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом, но и реализовать эти правомочия таким образом, в таком объеме и в такой последовательности, которые он сочтет наиболее эффективными.

Согласованные действия собственников способствуют образованию и функционированию различных сложноструктурных моделей права собственности (common ownership), весьма характерных для Соединенных Штатов. При этом необходимо иметь в виду, что уже упоминавшаяся рецепция США английского феодального права привела к особому статусу земли как объекта собственности, в связи с чем особенности структуры комплексных правоотношений собственности целесообразно рассматривать именно на примере соответствующих титулов на землю (estates in land). Вместе с тем следует учитывать, что модели права собственности на движимое имущество (personal property), хотя и обладают специфическими чертами, в целом аналогичны.

Состав таких моделей определяется исходя из двух ключевых факторов - времени и полноты прав. Иначе говоря, сложноструктурное право собственности может устанавливать такие отношения, при которых оно разделено во времени между несколькими правообладателями, и имеется определенная очередность, или собственники реализуют свои правомочия одновременно, лишь распределяя право собственности по содержанию (concurrent ownership).

Конструкция общей собственности, при которой права собственников на одно и то же имущество совпадают во времени (concurrent interests), имеет три основные модели: долевая собственность (tenancy in common); совместная собственность (joint tenancy), подразумевающая равные имущественные доли в случае возникновения необходимости их выделения; совместная собственность супругов (tenancy by the Entirety). Особенность последней формы общей собственности заключается в том, что право на долю в совместном имуществе супругов является неотчуждаемым и прекращается только с разводом, смертью одного из супругов или по их взаимному согласию (например, дело United States v. Craft, 535 U. S.274 (U. S. 2002)). В этой связи примечательно, что совместную собственность супругов официально признают 25 американских штатов, тогда как внекоторых регионах США применяют альтернативные конструкции, например, "общее имущество супругов" (community property) [12, § 33.06 (b), n.81].

Необходимо отметить, что сегодня, в отличие от XIX столетия, когда общее право презюмировало совместную собственность, американские суды, как, к слову сказать, и действующий ГК РФ (п.3 ст.244), отдают предпочтение режиму общей долевой, а не совместной собственности (показательны в этом отношении дела Kipp v. Chips Estate, 732 A.2d 127 (Vt. 1999) и Choman v. Epperley, 592 P.2d 714 (Wyo. 1979)).

В ряду сложно-структурных моделей права собственности выделяют сравнительно новую для американского права форму общей собственности - кондоминиумы (впервые вопросам комплексных отношений собственности в многоквартирных домах стали уделять внимание в 60-х гг. ХХ столетия) [13. C.13-15, 20-22]. Комплексные отношения собственников жилья в многоквартирных домах отличаются тем, что часть имущества (в первую очередь, собственная квартира) принадлежит лицу на абсолютном единоличном праве собственности, а часть (например, лестничные пролеты) - на праве общей долевой собственности.

В этой связи нельзя не упомянуть наиболее известную модель сложно-структурного права собственности, основанного на определенной очередности, в которой собственники реализуют свои правомочия. Это - "time sharing" - право собственности на время. Рассредоточенное по времени действия право собственности позволяет передать соответствующий имущественный титул, в том числе на квартиру в кондоминиуме, сразу нескольким его законным приобретателям, но лишь на четко установленный срок. Безусловное достоинство этой юридической конструкции состоит в том, что все "временные собственники" равны в своих правах и за разумную стоимость получают возможность на необходимый период обрести в собственности имущество, которое многим из них в любой другой форме было бы недоступно [10. C.281, 284-286].

Несколько потесненная системой кондоминиумов, но практически не утратившая своей популярности со времен кооперативного бума в Нью-Йорке [8. C.287-288], модель кооперативной собственности и сегодня сохраняет свою актуальность. Для этой конструкции характерна покупка долей акционерного капитала квартиросъемщиками жилищного кооператива с тем, чтобы обрести таким образом право долгосрочного имущественного найма, подкрепленное "собственническим" (акционерным) интересом в самом кооперативе.

Своеобразным элементом американского права собственности является доверительная собственность (trust, fiduciary ownership). В общем виде содержание этой сложно-структурной модели выражаются в том, что по поручению учредителя доверительной собственности (settlor), который является законным собственником передаваемого для управления имущества, доверительный собственник (trustee), управляя вверенным ему имуществом, выступает в имущественном обороте в качестве фактического собственника, действуя при этом в интересах выгодоприобретателя (beneficiary), указанного учредителем доверительной собственности [4. C.3-10]. Нередко бенефициаром в таких отношениях выступает сам учредитель, однако возможно и "расщепление" доверительной собственности. В случае если речь идет о благотворительном фонде (charitable trust), где доверительная собственность учреждена в общественно-благотворительных целях, выгод о приобретателями оказывается неопределенный круг лиц.

Подводя итог анализу основных моделей права собственности, характерных для современного права США, следует обратить внимание на то, что в отечественной доктрине проблема структуры права собственности оценивается крайне неоднозначно.

Е.А. Суханов - категорический противник восприятия российским правом англосаксонских юридических категорий - настаивает на том, что "призывы к признанию различных "сложноструктурных" и иных "моделей права собственности", призванных заменить "господствующую элементарную модель" данного права, следует решительно отвергнуть как игнорирующие исторически сложившуюся и общепринятую в европейском континентальном праве категорию вещных прав" [6. C.43-48]. Полемизируя с профессором Московского университета, В.А. Савельев справедливо замечает, что "механистически переносить научные фобии XIX в. в современную теорию права" едва ли уместно [5. С.113-115]. Действительно, даже в советские времена концепция разделенной собственности нисколько не пугала цивилистов: "Можно и должно говорить о разделенной собственности - отмечает А.В. Венедиктов, - в тех случаях, когда власть и интерес в отношении того или иного объекта. так делились между двумя собственниками, что ни одного из них мы не можем признать единственным субъектом присвоения, единственным носителем своей власти и своего интереса" [2. C.66].В.П. Мозолин, неоднократно обращавшийся к данному вопросу в своих научных исследованиях, обоснованно полагает, что "в рамках системы двойного права собственности… создаются дополнительные стимулы для более эффективного развития средств производства и повышения производительности труда" [3. C.42].

Речь идет не о слепом восприятии инородных вещно-правовых титулов, но о необходимости изучения западных юридических конструкций с последующей возможностью вести грамотный международный диалог, направленный не столько на заимствование американских, сколько на модернизацию и развитие отечественных моделей права собственности.

В правовой системе США применительно к этим группам правоотношений используется не термин "вещное право", а термин "собственность" (property). Фактически речь идет о самостоятельной отрасли - "праве собственности". И в рамках "права собственности" выделяется институт так называемого "зависимого держания вещи" (law of bailments).

В V поправке к Конституции США зафиксировано, что ни одно лицо "не должно лишаться жизни, свободы либо собственности без должной правовой процедуры; частная собственность не должна изыматься для общественных нужд без справедливого вознаграждения".

В XIV поправке к Конституции США предусмотрено: ни один из штатов не вправе "лишать какое-либо лицо жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры".

По праву США, имущество подразделяется на:

реальное (real property, realty, real estate): земля и все, что с ней связано, то есть фактически недвижимое имущество;

персональное (personal property, personalty, shattel): все остальные виды имущества, то есть фактически движимое имущество.

Право на недвижимость состоит из права на землю и всё, что находится на поверхности земли, над землей, включая воздушное пространство (с ограничением для авиации), и под землей, включая подземные воды и ископаемые, если иное не установлено статутным или общим правом. Нарушением прав собственника считается, например, наличие чужого телефонного провода в воздушном пространстве над участком или пролет пули от выстрела через воздушное пространство над участком собственника (Butler v. Frontier Telephone Co., 1906; Herrin v. Sutherland, 1925).

Права собственника земли на подземные полезные ископаемые (нефть, газ, минеральное сырье) могут быть ограничены. Это ограничение обычно указывается в свидетельстве (документе) на право собственности.

Может получиться так, что право на землю имеет одно лицо, а право собственности на ресурсы, находящиеся под этой землей, - другое. Если собственник подземных ископаемых осуществляет их добычу, он, по общему праву, несет абсолютную ответственность за любой вред, который может быть причинен собственнику земельного участка.

Важно отметить, что право собственности на землю не рассматривается в США как абсолютное. Над правом собственника всегда остается "высшее право" - право государства (eminent domain) изъять собственность для общественных нужд за компенсацию.

Право собственности на землю - своего рода абстрактная концепция, существующая для юридических надобностей в рамках правовой системы. Считается, что никто не владеет собственно землей; на самом деле собственники владеют лишь правом (right) на землю.

Каждый, кто сдает внаем дом или в аренду - участки, помещения с целью получения дохода, попадает в сферу арендных отношений (Landlord - Tenant Relations, Lease). Собственник называется арендодателем - lessor; сторона, получившая право временного владения, - арендатором (lessee).