Купля-продажа жилых помещений
Определение понятия жилых помещений, как объектов гражданско-правовых сделок. Ознакомление с особенностями заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения. Анализ процесса государственной регистрации перехода права собственности.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 02.03.2015 |
| Размер файла | 47,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Купля-продажа жилых помещений
Оглавление
- Введение
- 1. Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок
- 2. Договор купли-продажи жилого помещения
- 2.1 Понятие и форма договора купли-продажи жилого помещения
- 2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи жилого помещения
- 2.3 Особенности заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения
- 2.4 Особенности заключения договоров купли-продажи с участием несовершеннолетних
- 3. Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение
- Заключение
- Список источников и литературы
Введение
Актуальность темы курсовой работы. Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются жилые помещения. При этом статус жилых помещений получил в законодательстве определенное правовое регулирование. Особенно это проявилось в связи с вступлением в законную силу нового Жилищного кодекса РФ.
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение недвижимого имущества, является договор купли-продажи жилого помещения. В то же время и основные злоупотребления в сфере недвижимости связаны с жилыми помещениями, поскольку 70% регистрационных сделок приходится именно на куплю-продажу жилья. В связи с этим установление особенностей договора купли-продажи жилых помещений имеет не только научный, но и существенный практический интерес.
Цель курсовой работы состоит в том, чтобы на основе анализа действующего гражданского и жилищного законодательства исследовать порядок и условия заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Задачи курсовой работы заключаются в следующем:
1) Определить особенности жилого помещения как объекта гражданско-правовых сделок;
2) Изучить понятие и форму в которой заключается договор купли-продажи жилого помещений;
3) Проанализировать содержание договора купли-продажи жилого помещений, права и обязанности сторон.
4) Установить круг субъектов, являющихся участниками сделок с жилыми помещениями;
5) Определить сущность предварительного договора купли-продажи жилого помещения;
6) Установить особенности заключения договоров купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних;
7) Изучить особенности проведения государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения;
8) Выявить некоторые проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в процессе заключения договора купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования являются гражданское и жилищное законодательство (в рамках изучаемых вопросов), правовые и теоретические аспекты купли-продажи жилых помещений.
Проблемам гражданских правоотношений в области купли-продажи жилых помещений в отечественном законодательстве посвящен широкий круг источников. Наибольшую активность в исследовании данных вопросов проявил признанный специалист в этой области - П.В. Крашенинников. Необходимо также отметить труды Б.М. Гонгало, В.В. Глазова, В.А. Алексеева. Исследования указанных авторов послужили основой написания данной курсовой работы.
Методологическую основу работы составляют современные методы теории познания, включая: исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический и другие.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы.
1. Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок
В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК РФ, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение Дроздов И.А.Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 12..
Понятие жилого помещения раскрыто в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14., им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Из данного определения можно выделить следующие три основных признака.
1) Жилое помещение является недвижимым имуществом. ГК РФ в ч. 1 ст. 130 под недвижимостью (недвижимым имуществом) подразумевает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Помимо определения ГК РФ Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301. устанавливает в своих статьях и правовой режим недвижимости:
- в соответствии со ст. 131 право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации;
- право собственности на недвижимое передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551);
- установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).
- обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 2007. С. 23..
2) Жилое помещение должно быть изолированным. Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Как указывает А.В. Халдеев Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 106. в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища. В этой связи, нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, иными словами, «угол». Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно - поясняет В.В. Глазов Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М.: Юстицинформ, 2007. С. 14..
3) Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. По смыслу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодность для проживания граждан предполагает соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам. По смыслу п. 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.01.2006 г. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 г. N 4 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702. основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является:
- наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Для того чтобы быть пригодным для проживания жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами, а именно электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение (п. 12 Положения).
Ст. 16 ЖК РФ признает жилым помещением: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
К числу жилых домов относятся, прежде всего, коттеджи и иные объекты, предназначенные для постоянного проживания граждан. Помимо них под указанное определение подпадают, в частности, садовые и дачные дома, которые, как правило, предназначены для временного, а не для постоянного проживания граждан Крашенинников П.В. Жилищное право. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2008. С. 19..
Часть жилого дома также отнесена ЖК РФ к числу жилых помещений. А.И. Дроздов Дроздов И.А.Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 87. справедливо полагает, что такое наименование объекта уместно только с технической точки зрения. В данном случае должен использоваться следующий критерий: если юридически обособленные части дома имеют признаки квартиры, то тогда это уже многоквартирный дом. Т.е. имеет значение последствия обособленности части дома на природность к проживанию.
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.
По мнению Б.М. Гонголо под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры. помещение правовой гражданский купля
Разновидностей жилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Однако, комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. В то же время можно согласиться, с П.В. Крашенинниковым, который считаем, что квартира и комната в ней соотносятся как главная вещь и принадлежность Крашенинников П.В. Жилищное право. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2008. С. 19..
Таким образом, фактически государство в силу значительной сложности решения жилищного вопроса, признает комнаты жилыми помещениями, участвующими в гражданском обороте. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства.
2. Договор купли-продажи жилого помещения
2.1 Понятие и форма договора купли-продажи жилого помещения
Современное российское законодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилого помещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятии договора купли-продажи, являющемся общеродовым и охватывающем все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.
Правовая регламентация данного договора осуществляется в рамках договора купли-продажи недвижимости, которому посвящена § 7 (ст. 549-558) главы 30 ГК РФ Гражданский кодекс РФ Часть вторая от 26.01.1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410..
Часть 1 ст. 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Следовательно, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, жилой дом или другое жилище, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.
В качестве сторон договора могут выступать граждане, юридические лица и муниципальные образования. Продавцом в договоре купли-продажи жилого помещения всегда выступает его собственник.
Первым существенным условием заключения договора купли-продажи жилого помещения является достижение соглашения о его предмете. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости (в том числе жилого помещения) условие о предмете договора считается согласованным, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Применительно к жилому помещению, как заключает В.А. Алексеев Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. C. 75., это означает, что в договоре должно быть указано расположение квартиры в здании, полный адрес, количество комнат, общая площадь и др. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По прямому указанию ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости и жилого помещения в частности является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным.
Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилых помещений является исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. То есть необходимо отличать государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Форма договора купли-продажи жилого помещения определена в ст. 550 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Следует учитывать, что для купли-продажи недвижимости не предусмотрена нотариальная форма. Вместе с тем по желанию сторон любой договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен нотариально.
Последствием несоблюдения предписанной формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность сделки.
2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи жилого помещения
По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ч. 1 ст. 456 ГК РФ).
Для более полной защиты прав покупателей недвижимого имущества независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ установлено, что обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:
1) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);
2) вручения жилого помещения покупателю.
При этом в соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.
Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи.
Как указывает В.С. Ем Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 10. С. 46. на практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи жилого помещения подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже - после проведения государственной регистрации перехода права собственности. Подобная практика, по мнению ученого, не противоречит законодательству, однако если стороны предусмотрели в договоре выполнение обоих действий, то договор будет считаться исполненным только в момент вручения жилого помещения покупателю.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять.
Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2005. С. 49..
Достаточно четко ГК РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем жилого дома. Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом виды права на земельный участок могут быть различны:
1) если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.
2) если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
Пункт 1 ст. 558 ГК РФ возлагает на продавца обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на жилое помещение. Статьей установлено, что существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты:
1) наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);
2) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения - как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК РФ, ст. 77, 79 ЖК РФ);
3) временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до 6 месяцев. Все указанные лица сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником согласно нормам ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ. В соответствии с ними переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;
4) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ);
5) получатель ренты по договору по жизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ);
6) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).
Приведенный перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является примерным. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения такого права Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 10. С. 46..
Так, Верховный Суд РФ указывает: «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер» Обзор судебной практики ВС РФ за IV кв 2005 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5. С. 3..
Рассмотрим указанные положения на следующем пример из судебной практики. Так, З. обратился в суд с иском к С. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении из квартиры. В обоснование своих требований З. указал, что приобрел квартиру в собственность по договору купли-продажи у Д. Указанной квартирой пользоваться не может, так как в ней проживает ответчик и отказывается ее освобождать, что нарушает его права собственника жилого помещения. С. иск не признал. Суд установил, что, Н. проживала с сестрой С.А. в двухкомнатной квартире. В 1987 г. С. заключил брак с Н., был вселен в указанную квартиру и зарегистрирован в установленном законом порядке. С.А. и С. в своем заявлении 1993 г. от участия в приватизации отказались в пользу Н. В том же году Н. приватизировала квартиру, по поводу которой возник спор, в единоличную собственность. В 2005 г. Н. передала по договору дарения указанную квартиру Д, которая в 2008 г. заключила с З. договор купли-продажи квартиры. Из материалов дела видно, что договор дарения изначально предусматривал сохранение за С. право пользования квартирой. Между тем в пункте 9 договора купли-продажи квартиры от 2008 г., заключенного между Д. и З., было указано, что С., зарегистрированный в указанной квартире, не сохраняет право пользования продаваемым жилым помещением, тем самым был нарушен п. 1 ст. 558 ГК РФ. Суд отказал в иске З. и заключил, что за С. право пользования жилым помещением сохраняется.
В общем случае, заключает А.М. Эрделевский Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения. - М., 2005. С.18., неисполнение продавцом обязанности предупредить покупателя о правах третьих лиц на жилое помещение, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.
По договору купли-продажи жилого помещения покупатель обязан уплатить предусмотренную договором цену. Если договором продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК).
Своеобразными имущественными особенностями отличается покупка квартиры, комнаты в многоквартирном жилом доме. В силу нормы ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность жилого помещения в многоквартирном доме покупатель приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
В соответствии с правилами ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения данного дома, в том числе:
- межквартирные лестничные площадки, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
- лестницы, лифты, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование,
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке.
У покупателя комнаты в коммунальной квартире возникает, в частности, право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. К такому имуществу относятся помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (п. 1 ст. 41 ЖК РФ). При этом действуют следующие правила:
1) Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2) Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
3) Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК РФ).
2.3 Особенности заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В основном стороны используют предварительные договоры для закрепления обязательств, которые впоследствии должны оформляться договором, требующим государственной регистрации, когда по каким-либо причинам немедленное заключение и регистрация основного договора невозможны. Именно к таким относятся договоры купли-продажи жилых помещений. Например, когда собственник жилого помещения ожидает получения свидетельства о праве собственности для последующей его продажи. Или же наследник не имеет возможности получить правоустанавливающий документ на наследуемое жилое помещение до истечения установленного срока принятия наследства (6 месяцев). В таком случае регистрация договора, касающегося наследуемого имущества, не может быть осуществлена, а без регистрации он лишен юридической силы. Таким образом, единственной возможностью связать будущего продавца с покупателем является заключение предварительного договора Кондакова К.А. Предварительный договор: характеристика и область применения // Предприниматель без образования юридического лица. 2007, N 9. С. 18..
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК). То есть, так как договор купли продажи заключается в письменной форме в виде единого документа, предварительный договор также должен заключаться в такой же форме. Следовательно, предварительный договор купли-продажи жилого помещения, заключенный сторонами посредством обмена документами (письмами), является недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168, 429 и 550 ГК РФ.
Судебная практика исходит из того, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (к которым относится и договор купли-продажи жилого помещения) не подлежит государственной регистрации п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. .
Предварительный договор должен прежде всего содержать обязательство сторон по заключению основного договора. Обязательными для предварительного договора являются условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны: предмет договора - продаваемое жилое помещение (его адрес, площадь и т.д.), цена, перечень лиц, обладающих правом пользования жилым помещением.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Учитывая данную норму, в предварительных договорах следует указывать либо календарную дату, либо период времени, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Истечение указанного в предварительном договоре срока лишает сторону возможности требовать в судебном порядке заключения основного договора. При обращении стороны в суд за защитой своих интересов одним из первых будет проверяться условие о сроке заключения основного договора. Представляется, что до обращения в суд сторона, заинтересованная в заключении договора, должна направить второй стороне предложение о заключении договора, либо проект основного договора, либо иным образом выразить свою волю к заключению основного договора.
О.Д. Анциферов Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1. С. 34. поясняет, что предварительный договор купли-продажи жилья зачастую применяют застройщики вместо договора участия в долевом строительстве с использованием так называемого обеспечительного платежа по нему. Конструкция выглядит следующим образом. Юридическое лицо, имеющее либо не имеющее разрешение на строительство, в качестве продавца заключает с физическим лицом в качестве покупателя предварительный договор. На момент заключения такого договора жилье как объект недвижимого имущества не существует, поскольку предметом договора является индивидуально определенное жилье в строящемся жилом доме. В соответствии с данным предварительным договором продавец и покупатель обязуются в будущем, после государственной регистрации права собственности продавца на жилье, заключить между собой договор купли-продажи жилья (основной договор). При этом стороны устанавливают, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору покупатель обязан в течение нескольких дней после подписания предварительного договора перечислить продавцу сумму, как правило, равную покупной цене по основному договору. Далее в предварительном договоре указывается, что после заключения основного договора денежные средства, полученные продавцом от покупателя, будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора.
В данном случае можно согласиться Е.И. Мелиховым, который отмечает: «предварительный договор носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка не может быть реализована».
В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ: «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки».
Подводя итог, еще раз выделим отличительные характеристики предварительного договора: установление обязанности сторон по заключению основного договора и определение его условий; отсутствие необходимости в государственной регистрации предварительного договора; юридическая сила и возможность принуждения в судебном порядке к выполнению условий предварительного договора; возможность минимизации рисков и компенсации убытков при неисполнении предварительного договора. Также следует учитывать, что единственное обязательство, которое может возникнуть из предварительного договора, - это взаимные обязанности сторон заключить договор в будущем, поэтому уплата задатка при его заключении юридически не обоснованна.
2.4 Особенности заключения договоров купли-продажи с участием несовершеннолетних
Несовершеннолетние - это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних, а именно право на жилье.
Пункт 4 ст. 292 ГК РФ устанавливает следующее правило: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».
Таким образом, в данной статье говорится о дополнительных гарантиях членов семьи собственника жилого помещения:
- находящихся под опекой несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные в установленном порядке недееспособными;
- находящихся под попечительством, т.е. несовершеннолетние от 14 до 18 лет;
- лица ограниченные судом в дееспособности;
- несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшихся без родительского попечения Березникова Ю.Р. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом // Правовые вопросы недвижимости. 2009. N 1. С. 47..
Гарантии заключаются в том, что отчуждение жилых помещений, в которых проживают указанные категории лиц, если этом затрагиваются их права или охраняемые законные интересы, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Несовершеннолетние могут быть причастны к совершению купли-продажи жилых помещений в следующих случаях:
- дети включены в число собственников по договору купли-продажи;
- дети являются единственными собственниками, т.е. договор оформлен на их имя;
- ребенок является наследником или одним из наследников жилого помещения и имеется соответствующее свидетельство о праве на наследство;
- ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, однако зарегистрирован в данном жилом помещении, постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья Решетникова С.П. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью // Семейное право. 2004. N 1. С. 17 - 18..
Проанализировав законодательство, Ю.Р. Березникова Березникова Ю.Р. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом // Правовые вопросы недвижимости. 2009. N 1. С. 53., пришла к выводу, что на сегодняшний день отсутствуют какие-либо критерии и правила, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. На данный пробел в законодательстве указывает и С.В. Осипова Осипова С.В. Правовое значение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних // Семейное и жилищное право. 2006. N 2. С. 26. отмечая: «На федеральном уровне не определено, что может являться основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом».
В результате отсутствия единых критериев деятельности органов опеки и попечительства, единых подходов в принятии решений, дачи заключений в органы опеки и попечительства дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних, не устанавливают, вправе ли родители представлять интересы детей.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Довольно часто органы опеки и попечительства оказываются в затруднительной ситуации, разрешая данный вопрос.
В связи с этим считаем, что необходима разработка конкретных критериев и условий выдачи разрешений на совершение сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетнего.
Во избежание возникновения споров в Ю.Р. Березниковой предлагает следующие критерии выдаваемого согласия:
1) оно должно быть выражено ясно и недвусмысленно,
2) в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить.
3) подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего Березникова Ю.Р. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом // Правовые вопросы недвижимости. 2009. N 1. С. 54..
Следует указать, что только 15.12.2008 г. решением Верховного Суда РФ от Решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 г. N ГКПИ08-2069 «О признании частично недействующим абзаца третьего пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233». был признан недействующим пункт Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233, требующий предъявить регистратору согласие органа опеки и попечительства во всех случаях продажи жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние.
Данное требование на самом деле отменено уже давно, так как п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ, вступившего в силу с 1 января 2005 года, обязывает получать такое согласие только в тех случаях, когда проживающие в продаваемом жилом помещении несовершеннолетние члены семьи собственника находятся под опекой или попечительством либо остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства).
Если же дети живут с родителями, то разрешение органов опеки и попечительства нужно лишь при продаже квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего (полностью или в части), - такое требование установлено п. 3 ст. 60 СК РФ Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. N 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 1. Ст. 16.. В остальных случаях решение вопроса о жилищном благополучии ребенка сегодня решается родителями.
Необходимо учитывать, что разрешение органов опеки и попечительства - это ненормативный акт, оно не влечет установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, согласие органов опеки и попечительства не входит в содержание сделки купли-продажи жилого помещения и, по общему правилу, не является условием ее действительности. В то же время оно влияет на действительность сделки, так как отсутствие предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства рассматривается как основание для признания сделки недействительной.
Однако в соответствии с Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. «само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки».
Полагаем, что логичным является предложение С.В. Осиповой о необходимости внести изменения в действующее законодательство и использовать единый термин «разрешение» органов опеки и попечительства, а не термин «согласие», выражающий мнение органа опеки и попечительства относительно совершения данных сделок.
Отказ органа опеки и попечительства родители или законные представители вправе обжаловать в суде. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
3. Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Здесь как уже было сказано, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, как это установлено общими требованиями к сделкам с недвижимостью (п. 1 ст. 551 ГК РФ), но и сам договор продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация является единственным доказательством того, что то или иное право на недвижимость действительно существует. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае именно решение суда будет основанием регистрации сделки.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него.
Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
1) единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
2) единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
3) Ведение Единого государственного реестра прав;
4) Открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
В своей деятельности органы регистрации руководствуются Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Согласно п. 4 данной Инструкции на государственную регистрацию договора продажи представляются:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено законодательством;
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;
4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;
7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих;
8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
9) Документ, удостоверяющий личность физического лица (в том числе представитель юридического лица). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение права собственности на жилое помещение, т.е. только после нее покупатели получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением.
Заключение
Рассмотрев и проанализировав принципиальные положения о договоре купли-продажи жилого помещения можно сделать следующие выводы.
Договору купли-продажи жилого помещения - это разновидность договора купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, жилой дом или другое жилище, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.
Подобные документы
Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок. Понятие, признаки и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений. Основные участники договора купли-продажи жилья, их права и обязанности. Условия действительности данного договора.
курсовая работа [62,6 K], добавлен 27.08.2012Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.
дипломная работа [99,6 K], добавлен 10.03.2011Изучение сути и видов сделок купли-продажи жилых помещений. Описание последовательности действий при совершении такой сделки. Предмет договора, цена, права и обязанности сторон. Поиск варианта, осмотр жилого помещения, задаток в сделках с недвижимостью.
курсовая работа [62,2 K], добавлен 18.06.2011Понятие договора купли-продажи жилого помещения, существенные условиядоговора, виды договоров купли-продажи жилых помещений, особенности договора купли-продажи жилого помещения, процедура заключения договора.
дипломная работа [66,6 K], добавлен 15.05.2004Понятие договора купли-продажи жилого помещения, его существенные условия, предмет и цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Виды договоров купли-продажи, процедура его заключения, форма и порядок государственной регистрации.
дипломная работа [90,0 K], добавлен 18.11.2010Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение жилых помещений. Государственная регистрация сделок жилых помещений.
дипломная работа [63,3 K], добавлен 08.10.2003Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение. Государственная регистрация сделок и перехода прав на жилые помещения.
дипломная работа [66,8 K], добавлен 28.03.2003Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости. Стороны и формы заключения договора. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Порядок исполнения и условия расторжения договора. Особенности продажи жилых помещений.
презентация [907,7 K], добавлен 13.04.2016Цена, предмет, лица, сохраняющие право пользования жилым помещением как существенные условия договора купли-продажи жилого помещения. Купля продажа жилого помещения посредством ипотечного жилищного кредитования. Сущность договора продажи жилого помещения.
дипломная работа [126,3 K], добавлен 11.06.2014Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013
